招商基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

招商基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一、租賃政策1、租金：承租方使用產(chǎn)權(quán)人的商鋪，予以產(chǎn)權(quán)人約定的場地的使用費(fèi)用。市場上的一般做法是按照商鋪的建筑面積去計(jì)算租金的多少。筆者觀點(diǎn)：全球租金最貴的前五條商業(yè)街：紐約第五街的商鋪以年租金每平方米7.4萬元人民幣名列第一，排名第二的是法國巴黎的香榭麗舍大道，每平方米年租金5.9萬元人民幣。香港的銅鑼灣以每平方米4.4萬元人民幣列第三位，倫敦的牛津街、澳大利亞的皮特街緊隨其后。2、租期：承租方租用產(chǎn)權(quán)人商鋪的年限，標(biāo)注于《租賃協(xié)議》中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容。承租方的經(jīng)營業(yè)態(tài)、實(shí)力大小以及視商場特點(diǎn)和承租商鋪位置而言有不一樣，一般在2——5年。筆者觀點(diǎn)：不要小看租期的重要性，在協(xié)議規(guī)定的租期內(nèi)承租方必須承擔(dān)租金的遞增，尚有一種最重要的行業(yè)潛規(guī)則，那就是假如承租方在租期內(nèi)經(jīng)營狀況實(shí)在不可以承受租金的水平要退租，那么出租方則會(huì)規(guī)定承租方尋找到新的接替者后才可以離開，出租方的經(jīng)營壓力完全轉(zhuǎn)接于承租方，此前尚有一種做法有助于承租人的，就是轉(zhuǎn)讓商鋪，這可以讓原先的經(jīng)營商家小賺一筆，但目前的大部分協(xié)議均有規(guī)定，“承租方在租期內(nèi)不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓商鋪”。租期與租金遞增構(gòu)成了第二級(jí)的門檻。3、租金遞增：一般承租方與出租方在簽定《租賃協(xié)議》中約定的按一定期間跨度去計(jì)算的租金增長的額度，以比率的形式體現(xiàn)。市場上的一般做法是根據(jù)商場成熟程度的不一樣，遞增有較大差異，一般年遞增率在5%如下，并按照復(fù)利計(jì)算措施計(jì)算。筆者觀點(diǎn)：什么是復(fù)利？你投資的資金可以年復(fù)一年的獲得利息、股息或者資本利得。當(dāng)你將這些收益再次進(jìn)行投資，她們還會(huì)產(chǎn)生額外的收益。這些額外的收益還會(huì)產(chǎn)生更多的收益，如此循環(huán)就稱為復(fù)利。例如，假如每年的投資回報(bào)率為8%，并且每年將它的收益都進(jìn)行再投資，那么：在一年之后，你的總收益率將是8%

在五年之后，你的合計(jì)總收益率為47%

在十年之后，你的合計(jì)總收益率為116%問題：租金上升10%之后再下降10%，與否會(huì)回到本來的水平？4、保證金：保證金是約束承租方在《租賃協(xié)議》期限之內(nèi)，經(jīng)營活動(dòng)不可以超越協(xié)議框架所規(guī)定的條款內(nèi)容，需要由承租方交納除租金之外的一項(xiàng)費(fèi)用。市場上的一般做法是出租人向承租人收取2——3個(gè)月租金作為保證金數(shù)額。筆者觀點(diǎn)：所有的出租方都是小人，在簽定《租賃協(xié)議》的時(shí)候口口聲聲說押金在租期結(jié)束后來會(huì)全額退還，但沒有哪個(gè)承租方的得到的這個(gè)承諾會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。押金與結(jié)算時(shí)間構(gòu)成了承租方的第一種門檻，舉個(gè)例子：某商鋪的租金按季度結(jié)算，押金為兩個(gè)月租金，那么承租人要入場經(jīng)營就要先交5個(gè)月的租金。5、租金支付周期：承租方支付租金于出租方的時(shí)間間隔。市場的一般做法有按季度支付、按六個(gè)月支付、按一年支付，大多市場會(huì)采用按季度支付租金的措施。筆者觀點(diǎn)：很少有按照每月或一年作為結(jié)算周期的。為何？由于按月結(jié)算，出租方膽怯承租方短期內(nèi)會(huì)撤租，自己再找新的經(jīng)營者很麻煩；一年太長，波及的金額會(huì)太大，承租方除非有很高的支付能力，否則他會(huì)把出租方當(dāng)作癡心妄想的傻子。二、租賃協(xié)議《租賃協(xié)議》是租賃政策各項(xiàng)內(nèi)容的細(xì)化，《租賃協(xié)議》中的每一種細(xì)節(jié)的問題假如不可以充足在承租方的角度考慮問題，則很有也許錯(cuò)失成交?！蹲赓U協(xié)議》中有幾種的細(xì)節(jié)問題需要充足重視。1、起租日起租日是出租方正式計(jì)算承租方租金的日期。簽定租金之日并非為起租日，它與開業(yè)時(shí)間有著區(qū)別，由于在實(shí)際狀況之中會(huì)存在著出租方予以租戶的免租優(yōu)惠期、裝修免租期，同步由于不可估計(jì)狀況的存在，實(shí)際上即定的開業(yè)時(shí)間有不可以到達(dá)的也許，則必須規(guī)定工作中的各方認(rèn)真的細(xì)致的充足考慮到阻礙開業(yè)時(shí)間的原因，并做合適的延遲。因而，起租日確實(shí)定可以減輕招商工作中的租金計(jì)算工作的困難程度與復(fù)雜程度。2、交納租金時(shí)間商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營根據(jù)的是先交租后經(jīng)營的原則?！蹲赓U協(xié)議》內(nèi)一般規(guī)定有第一次交納租金的時(shí)間和數(shù)額，實(shí)際上就是起租之日的規(guī)定，但并不明確有注明后來租金交納的時(shí)間，行業(yè)內(nèi)的一般做法是在本期租金到期后的月末或當(dāng)期期末的最終三天為下期租金交納的時(shí)間。一般出租方為了減輕交納租金過程中的復(fù)雜程度，都從每月的1日作為衡量交租跨度的原則，即選擇了上述兩種方式的后者。3、裝修免租期合理的《租賃協(xié)議》中，都將會(huì)預(yù)留出一段時(shí)間為新的承租商家場所進(jìn)行的裝修活動(dòng)，由于在這段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)營商家不可以正常經(jīng)營以產(chǎn)生利潤，因而，這段時(shí)間內(nèi)的承租方承受租金免除。免租裝修期的長短視商鋪的成熟程度，市場上一般為半個(gè)月至一種月左右。4、免租優(yōu)惠期免租優(yōu)惠期與免租裝修期在概念上不一樣，但在實(shí)際操作上卻可以融合為一體。免租優(yōu)惠的做法一般為新的商場大規(guī)模吸引目的意向租戶進(jìn)駐所運(yùn)用的工具。免租期的長短一般等于租金支付周期跨度時(shí)間，這是從減輕租金結(jié)算的基礎(chǔ)上出發(fā)考慮的。例如，租金的支付周期為三個(gè)月，則免租期選擇為三個(gè)月或六個(gè)月。實(shí)際上，免租期的存在，使得初次承租成為先交租金后經(jīng)營的形式。5、裝修時(shí)間完整的《租賃協(xié)議》中，雙方對(duì)裝修有一定程度上的約定，尤其是對(duì)裝修時(shí)間上的約定，這是為防止承租方對(duì)商鋪進(jìn)行短期的投機(jī)活動(dòng)。市場一般的做法是承租方在簽定正式的《租賃協(xié)議》后的一段時(shí)間內(nèi)，與管理企業(yè)簽定正式的《裝修協(xié)議》，交納裝修押金，提交對(duì)應(yīng)材料，并在《裝修協(xié)議》中約定投入裝修費(fèi)用，進(jìn)駐工作人員，以及其他有關(guān)細(xì)節(jié)問題。（目前新的有關(guān)法規(guī)出臺(tái)，嚴(yán)禁了對(duì)裝修押金的收取，但可以在以保證金的形式收取，在規(guī)定范圍內(nèi)完畢裝修后，部分退還保證金于承租方。）6、重新裝修有部分《租賃協(xié)議》中考慮規(guī)定商家在經(jīng)營較長的一段時(shí)間后，重新對(duì)經(jīng)營商鋪進(jìn)行部分或整體的裝修，尤其是項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)輕易導(dǎo)致項(xiàng)目陳舊，以此保證整體項(xiàng)目的更長的商業(yè)生命力。7、租期結(jié)束后的裝修問題一般《租賃協(xié)議》注明租期結(jié)束之后，租戶可搬離可移動(dòng)物品和裝修，但對(duì)不可移動(dòng)部分則必須留于項(xiàng)目，嚴(yán)格規(guī)定租戶不可以對(duì)商鋪內(nèi)不可移動(dòng)部分進(jìn)行損壞。假如租期結(jié)束后，租戶尚未搬走規(guī)定搬走的物品，《租賃協(xié)議》則約定按一定的計(jì)算原則計(jì)算商鋪場地占用費(fèi)用。8、承租費(fèi)用構(gòu)成完善的《租賃協(xié)議》中包括租金、物業(yè)管理費(fèi)用、租戶所承擔(dān)的稅金、工商管理費(fèi)，以及廣告費(fèi)用、商業(yè)活動(dòng)等一系列費(fèi)用都直接進(jìn)行了細(xì)化。而水電費(fèi)用、維修基金等則體現(xiàn)于《物業(yè)管理協(xié)議》中。（維修基金一般由業(yè)主交納。）9、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租問題的規(guī)定對(duì)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)租的商家，《租賃協(xié)議》中將會(huì)予以其一定的招商時(shí)間，并規(guī)定其明確較精確的開業(yè)經(jīng)營時(shí)間。轉(zhuǎn)租問題需要寫明于協(xié)議的補(bǔ)充條款之中，如未到達(dá)協(xié)議的約定，則可根據(jù)實(shí)際狀況扣除保證金。對(duì)短期投機(jī)的商家，是必須嚴(yán)格的嚴(yán)禁。而對(duì)后期如為經(jīng)營不善不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的租戶，協(xié)議中必須規(guī)定其需要找到此外的承租人之后方可獲得保證金的退還，但項(xiàng)目不承擔(dān)為其招商的工作。筆者觀點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租是兩個(gè)不一樣的概念：1、轉(zhuǎn)租：轉(zhuǎn)租是承租商家根據(jù)其經(jīng)營的特點(diǎn)，在其已經(jīng)承租下的商鋪重新進(jìn)行招商活動(dòng)，其招商的目的一般是其針對(duì)的供貨商。承租方商鋪進(jìn)行的裝修，是以柜臺(tái)或者賣場的形式出現(xiàn)。國美家電、夢之島、搜品廊等商場都波及到了轉(zhuǎn)租的操作方式，一般業(yè)內(nèi)都將進(jìn)行轉(zhuǎn)租的大型商家稱為商場運(yùn)行商。2、轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓是商鋪的第一手承租方在《租賃協(xié)議》約定的期限內(nèi)，由于其自身的原因，退出承租商鋪，并為業(yè)主尋找到另一位接手繼續(xù)租賃的商家。轉(zhuǎn)讓成功后，第二手承租方可以選擇與業(yè)主重新簽定新的《租賃協(xié)議》，也可以繼續(xù)履行第一手商家與業(yè)主簽定的協(xié)議。第一手承租方可以向第二手承租方收取一定的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，而不必與業(yè)主分享。裕豐商場內(nèi)的個(gè)別商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高達(dá)7萬元。10、其他與《租賃協(xié)議》有關(guān)的問題1、商業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)商業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個(gè)不一樣的管理部門。商業(yè)管理企業(yè)形使的職責(zé)是怎樣保證所管理的商場以及商鋪可以經(jīng)營良好。而物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)在于保證商場硬件條件的運(yùn)轉(zhuǎn)良好，盡量的延長商場的使用壽命?！蹲赓U協(xié)議》中會(huì)有部分條款規(guī)定承租方與對(duì)應(yīng)的管理企業(yè)簽定有關(guān)的協(xié)議和協(xié)議，并交納費(fèi)用。筆者觀點(diǎn)：1、商業(yè)管理企業(yè)：商業(yè)管理企業(yè)的工作包括了收取租金、后期招商、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)組合、統(tǒng)一市場推廣、平常商務(wù)服務(wù)等一系列軟件的工作，商管能力卓越的商業(yè)管理企業(yè)會(huì)根據(jù)對(duì)商場整體狀況的把握，規(guī)定承租方統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一進(jìn)行收銀工作、統(tǒng)一營業(yè)人員管理等甚至擁有末位淘汰、參與定價(jià)等權(quán)利。商業(yè)管理企業(yè)收取費(fèi)用的方式多樣，但在進(jìn)場管理前會(huì)收取業(yè)主以月租金計(jì)算的費(fèi)用，后期收取經(jīng)營商家的管理費(fèi)用。2、物業(yè)管理企業(yè)：商場物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍與管理住宅相差不大。一般包括了八大項(xiàng)內(nèi)容。其收費(fèi)方式與管理住宅收費(fèi)方式相似。商業(yè)管理企業(yè)是一種綜合能力規(guī)定非常高的機(jī)構(gòu)，在諸多時(shí)候，商管企業(yè)完全可以行使物業(yè)管理企業(yè)的工作，兩者諸多時(shí)候都融合到了一起。金裕豐物業(yè)管理企業(yè)、夢之島物業(yè)管理企業(yè)、南百集團(tuán)這三者是南寧市商管能力非常卓越的商業(yè)管理企業(yè)，因而成為了優(yōu)秀的商場運(yùn)行商（諸多時(shí)候可以成為運(yùn)用轉(zhuǎn)租的方式盈利），進(jìn)而做到品牌輸出。2、開業(yè)與試營業(yè)《租賃協(xié)議》中對(duì)開業(yè)時(shí)間的設(shè)置很靈活，正如同購置住宅的《商品房買賣協(xié)議》對(duì)交房的日期規(guī)定同樣，開業(yè)時(shí)間總是設(shè)置了一種操作空間比較大的范圍，這就衍生出了一種概念——試營業(yè)，一般《租賃協(xié)議》中對(duì)其沒有嚴(yán)格的規(guī)定。試營業(yè)時(shí)間可以設(shè)置于免租期所有時(shí)間內(nèi)或是部分時(shí)間內(nèi)。需要清晰的是開業(yè)時(shí)間并未必等于起租日。筆者觀點(diǎn)：1、開業(yè)一般新的商場開業(yè)原則是承租率抵達(dá)80%之后即可選擇開業(yè)，這是由于假如商場沒有可以到達(dá)一定數(shù)量的經(jīng)營商家進(jìn)駐，那么規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢無法體現(xiàn)（市場上的經(jīng)營戶都非常重視新商場的第一次開業(yè)），而最為重要的是假如未可以到達(dá)一定的承租規(guī)模而開業(yè)經(jīng)營，那么商場內(nèi)的設(shè)備，包括電梯、中央空調(diào)、公用照明等設(shè)備產(chǎn)生的成本將極大的增長了已承租商家的壓力（或者是未出租商鋪業(yè)主的壓力）。此外，業(yè)內(nèi)對(duì)開業(yè)一般的操作方式是，完畢80%的承租率之后開業(yè)，剩余20%的商鋪等待商場的整體租金上漲后選擇時(shí)機(jī)再進(jìn)行招商，但這也僅限于商場產(chǎn)權(quán)沒有被零碎分割銷售的狀況下。2、試營業(yè)商場的管理企業(yè)在未到達(dá)開業(yè)原則時(shí)候，容許已完畢裝修工作的商家先進(jìn)行營業(yè)，但商場會(huì)嚴(yán)格計(jì)算設(shè)備產(chǎn)生的成本，部分的使用。試營業(yè)可以在商場招商進(jìn)程受到阻礙的時(shí)候發(fā)揮重要的經(jīng)營示范作用，靈活的運(yùn)用試營業(yè)已成為了商場運(yùn)行階段中的不可或缺的構(gòu)成部分。3、稅金問題這是一種非常敏感的問題。實(shí)際上，《租賃協(xié)議》中規(guī)定的費(fèi)用交納僅針對(duì)于承租商家平常經(jīng)營產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)支出，《租賃協(xié)議》中并未可以體現(xiàn)出的是——業(yè)主也需要針對(duì)出租商鋪產(chǎn)生的租金收益交納的稅金。在商鋪出租前，業(yè)主必須辦理一種獲取出租商鋪資格的流程手續(xù)：業(yè)主必須憑借著房產(chǎn)證或《商品房買賣協(xié)議》到房產(chǎn)局辦理《租賃證》，房產(chǎn)局則為業(yè)主辦理立案登記，業(yè)主即可獲得租賃商鋪資格；完畢租賃事務(wù)之后，業(yè)主持《租賃協(xié)議》分別到房產(chǎn)局與稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理立案登記，則《租賃協(xié)議》即產(chǎn)生法律效力。而稅務(wù)機(jī)關(guān)后來則按月對(duì)業(yè)主獲得的租金征收近20%的稅收。此外，另一種稅收方式是業(yè)主申請(qǐng)稅收定額。筆者觀點(diǎn)：避稅必須清晰的是，沒有什么避稅的行為是可以滿足合法和安全兩個(gè)基本原則的。也不要認(rèn)為用“把商鋪?zhàn)饨o自己的親戚”的借口業(yè)主就可以逃過交稅，只要《營業(yè)執(zhí)照》上不是業(yè)主的名字，業(yè)主就得交稅，假如業(yè)主一定要在營業(yè)執(zhí)照上寫上自己的名字，那他就得祈禱他的經(jīng)營戶在后來經(jīng)營中別干什么壞勾當(dāng)，否則業(yè)主就得承擔(dān)對(duì)應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，市場上的商鋪業(yè)主也有常常使用的避稅措施：1、虛報(bào)租金數(shù)額。稅金是按照租金數(shù)額為基礎(chǔ)計(jì)算的，只要一萬元的租金體目前《租賃協(xié)議》為一千元，那么業(yè)主就可以逃避了大部分的稅金，那雙方就需要準(zhǔn)備兩份協(xié)議，一份專門是應(yīng)付的。但稅務(wù)機(jī)關(guān)也不是白癡，他們會(huì)調(diào)查周圍商鋪的租金，假如有一間體目前《租賃協(xié)議》中的租金非常低，他們就會(huì)認(rèn)定業(yè)主在避稅，同步業(yè)主也要承擔(dān)被承租方耍的風(fēng)險(xiǎn)；此外，法律只保護(hù)上報(bào)的業(yè)主的租金收益。2、借助物業(yè)管理企業(yè)。此方式是減少租金，提高物業(yè)管理費(fèi)用。這一方式對(duì)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)較小，但物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就很大了，物業(yè)管理企業(yè)肯定憑借著手中的權(quán)利向業(yè)主收點(diǎn)安家費(fèi)用，否則打死都不會(huì)干。3、合作經(jīng)營避稅。業(yè)主出場地，經(jīng)營商家出產(chǎn)品大家共同經(jīng)營，租賃交納的稅金所有防止，但產(chǎn)生的另一種稅金是增值稅，這部分稅收由經(jīng)營商家用其他的途徑?jīng)_減。做這種避稅措施還不如業(yè)主自己經(jīng)營商鋪，只要合作方出現(xiàn)什么經(jīng)營問題產(chǎn)生的法律和債務(wù)糾紛，無辜的業(yè)主肯定會(huì)受到牽連。尚有諸多種避稅的措施不能盡錄，如有愛好可大家共同探討。但千萬不要忘掉了這個(gè)世界上最聰穎的可以算得上是那些稅局的工作人員了，對(duì)避稅“業(yè)主一思索，稅局就發(fā)笑”。懲罰的程度是合計(jì)避稅的款項(xiàng)的1——5倍，直至強(qiáng)行拍賣商鋪。欲擒故縱是稅局常用的手段。《租賃協(xié)議》在招商工作環(huán)節(jié)中是一種十分重要的構(gòu)成部分，可以深入的掌握了《租賃協(xié)議》，實(shí)際上就可以掌握了招商工作的二分之一認(rèn)識(shí)?！蹲赓U協(xié)議》的設(shè)置原則與其他的協(xié)議一般，都是遵守著“先小人后君子”的游戲規(guī)則，只要雙方都可以以合作的態(tài)度看待出租與承租，那么后期的矛盾和糾紛就會(huì)減少和防止。（但一般《租賃協(xié)議》都是對(duì)業(yè)主有利的。）以上未可以詳盡記錄，如有錯(cuò)漏，望能與各位共同探討。三、招商工作的一般流程1、接待、談判2、簽定《租賃協(xié)議》3、審圖紙、報(bào)批圖紙4、簽定《裝修協(xié)議》5、簽定《物業(yè)管理協(xié)議》（根據(jù)實(shí)際需要，在簽定《租賃協(xié)議》之前，可以與承租商家簽定《定金協(xié)議》。）四、承租商家考慮的問題1、成行成市實(shí)際上只有規(guī)模性的經(jīng)營，商場才可以獲得更多的市場消費(fèi)關(guān)注，經(jīng)營才可以獲得更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，承租方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)得到有效的減少。這是眾多意向承租商家共同關(guān)注的一種問題：“你這里是做什么的？”2、建筑方面（1）、層高：足夠高的層高才能滿足商家的裝修規(guī)定，發(fā)明寬松的消費(fèi)空間。筆者觀點(diǎn)：市場可以接受的層高在4.2m——5.0m以上，但由于商鋪內(nèi)部存在著消防噴淋頭，因此商鋪的凈高會(huì)對(duì)應(yīng)減少，承租方也關(guān)注著由消防噴淋頭決定的商鋪的凈高，由于在裝修掉頂?shù)臅r(shí)候只能遷就著噴淋頭高度，如要修改，則必須通過消防的驗(yàn)收，這是一種相稱繁瑣的手續(xù)，尤其是針對(duì)餐飲行業(yè)。（2）、開間進(jìn)深比例市場上對(duì)開間進(jìn)深的比例由于業(yè)態(tài)不一樣而有所差異，但都在1:2——1:4之間。零售行業(yè)規(guī)定的開間較大，而部分餐飲行業(yè)對(duì)此沒有很高的規(guī)定。（3）、過道有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營者十分重視商場內(nèi)部過道的設(shè)置，他們在評(píng)估商場規(guī)劃的優(yōu)劣時(shí)，往往都是根據(jù)過道大小，商鋪怎樣在過道上排列，過道的起始，支干道的配合去衡量商鋪與否可以消費(fèi)者的消費(fèi)行進(jìn)與消費(fèi)習(xí)慣自然融合，進(jìn)而決定了商場的規(guī)劃價(jià)值的大小。并不是過道越寬越好，假如同步考慮消費(fèi)氣氛的營造和擁擠程度的控制，那么過道一般在2m左右合適。筆者觀點(diǎn)：1、商鋪排列（1）、沿過道左右兩個(gè)方向排列，輕易營造商業(yè)的氣氛，大眾型消費(fèi)水平的商場一般都選擇這樣的商鋪排列方式。（2）、沿過道單向排列商鋪，另歷來空余空間可以做出供消費(fèi)者休息設(shè)施，以及放置特色的小品，營造舒適的氣氛。兩種商鋪排列方式一般融合于一種商場內(nèi)部，制造出兩個(gè)不一樣的功能區(qū)。2、消費(fèi)者行進(jìn)習(xí)慣（1）、消費(fèi)購物者只會(huì)走選定的某些過道，而不會(huì)走遍所有的過道；（2）、一旦購物者進(jìn)入一種過道，他們很少能走到過道的另一端。相反地，他們進(jìn)入過道不遠(yuǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)彎離開進(jìn)入另一道，而不是走完整個(gè)過道；（3）、購物者偏好逆時(shí)針的購物行走途徑。在靠近結(jié)賬柜臺(tái)時(shí)，他們的購物速度加緊；（4）、購物者的集中光顧之處實(shí)際上是商店的周圍——一般被稱為“周圍跑道”，而不僅僅是商店過道所覆蓋的區(qū)域；（5）、購物者一般靠右行進(jìn)，并注視左側(cè)商品。（4）、商鋪朝向商鋪朝向可以分為三種：“7字型”商鋪：有兩面可以開門，利于接受消費(fèi)者的關(guān)注，另兩面以便于擺設(shè)陳列產(chǎn)品，此種類型商鋪建筑價(jià)值最高。“U字型商鋪”：三面開門，雖然相對(duì)“7字型”商鋪更易吸引消費(fèi)者，但不利于產(chǎn)品的擺設(shè)陳列，商鋪建筑價(jià)值一般。“一字型商鋪”：單面開門，雖然利于內(nèi)部產(chǎn)品的擺設(shè)陳列，但不利于吸引消費(fèi)者，商鋪建筑價(jià)值一般。筆者觀點(diǎn)：使用中央空調(diào)的商場內(nèi)部，為了以便冷空氣的流通，商鋪一般不隔到頂，這就相對(duì)而言商鋪的店招的制做就受到了一定的影響；而分隔到頂?shù)纳啼?，雖然很好的防止了這一缺陷，但卻不可享有到中央空調(diào)帶來的好處。（5）、商鋪形狀方正的商鋪的商業(yè)價(jià)值較大，而內(nèi)部不規(guī)則的商鋪價(jià)值自然會(huì)有所打折，但經(jīng)營業(yè)態(tài)的不一樣，對(duì)不規(guī)則程度的接受程度亦有所不一樣。筆者觀點(diǎn)：商鋪的形狀與風(fēng)水有關(guān)系：經(jīng)營商家認(rèn)為，門窄內(nèi)寬的商鋪聚財(cái)，因而價(jià)值較高；門寬內(nèi)窄的商鋪散財(cái)，因而價(jià)值較低。至于是什么道理，筆者也說不上來，反正大家都這樣說，也跟著一起說了。此外，商鋪與風(fēng)水的說法尚有：商鋪不應(yīng)設(shè)于銀行旁，財(cái)會(huì)被其所搶；商鋪門面不應(yīng)正對(duì)著政府機(jī)關(guān)，會(huì)惹上官司；商鋪?zhàn)罴焉戏接新窡簦瑫?huì)比較旺；商鋪上方不要有天橋或過道，被人踩在腳下不吉利；……3、商場的硬件設(shè)施（1）、電梯：電梯的數(shù)量決定了一種商場的檔次，其存在帶動(dòng)了人流往上行進(jìn)，加大了行進(jìn)的范圍，提高了首層以上樓層的價(jià)值。但電梯是個(gè)耗電量大、故障點(diǎn)多、維修費(fèi)用昂貴，加大了承租商家的經(jīng)營成本。每㎡設(shè)置2臺(tái)電梯（上下各一臺(tái)）則是相對(duì)較合理的（筆者的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)）。筆者觀點(diǎn)：電梯的設(shè)置一般不直對(duì)著商場入口，否則進(jìn)入人群會(huì)與下樓電梯運(yùn)送的人群相沖突。（2）、中央空調(diào)：除了可以提高商場的檔次外，在南方的都市里，商場缺乏中央空調(diào)則直接影響消費(fèi)者進(jìn)入購物的愛好。但中央空調(diào)的用電量在商場所使用的設(shè)施里是最大的，平均可以到達(dá)12元/㎡，同步冷卻塔占用大量的位置，并導(dǎo)致巨大的噪音，因而在設(shè)置中央空調(diào)的時(shí)候應(yīng)充足考慮到其所帶來的不便性筆者觀點(diǎn)：裕豐商場是南寧市第一種引進(jìn)自動(dòng)扶梯與中央空調(diào)的商場。商場的硬件設(shè)施還包括了貨梯、公用照明、音響等，在此不詳細(xì)進(jìn)行論述。4、商場配套（1）、停車位數(shù)量：重要性不言而寓，無論對(duì)什么類型、什么定位、什么地段的商場而言，都是完畢招商工作中的一種關(guān)鍵原因。（2）、商鋪通用性這是商鋪設(shè)置原則的問題，假如商鋪的設(shè)置是以餐飲業(yè)原則設(shè)置（起碼做到預(yù)留），那么商鋪屬于較高原則的設(shè)置，則闡明了商鋪的通用性較高，由于餐飲行業(yè)的經(jīng)營必須考慮到供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)，以及空調(diào)安裝、廚房設(shè)置等問題，規(guī)定相對(duì)其他行業(yè)而言較高。通用性大的商鋪一般價(jià)值都較高。筆者觀點(diǎn)：德克士餐廳進(jìn)駐規(guī)定：1、電力進(jìn)線：4×120*75mm2銅芯電纜直接放置到德克士餐廳配電柜上；2、水力需求：進(jìn)水主管DN40至餐廳廚房附近；3、化糞池位置：靠近德克士餐廳或附近；4、廚房污水處理后排水至餐廳附近總排水場（或池）；5、排油煙系統(tǒng)：排油煙機(jī)位置及排煙出口位置為房頂或餐廳附近外墻；6、空調(diào)系統(tǒng)：室外機(jī)組置放位置在餐廳附近墻面；7、消防系統(tǒng)：噴淋管道、噴淋頭安裝、煙感器等整套系統(tǒng)需由商場設(shè)置完畢方可交付餐廳使用。從上述例子則可以大體看到餐飲行業(yè)對(duì)硬件的規(guī)定。此外的綠化配套、休閑設(shè)施配套等方面不再進(jìn)行詳細(xì)論述。5、證件辦理中小意向承租商家在租賃談判中會(huì)詳細(xì)征詢到對(duì)應(yīng)的《營業(yè)執(zhí)照》辦理的問題，一般的流程是，承租方在簽定《租賃協(xié)議》之后，憑借著協(xié)議以及業(yè)主提供的《房產(chǎn)證》復(fù)印件或者《商品房買賣協(xié)議》到所屬的工商稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理《營業(yè)執(zhí)照》，這是由承租方自己去辦理，但有部分商場提供這項(xiàng)手續(xù)的辦理服務(wù)。以上幾種方面是租賃談判過程中常常會(huì)碰到的問題，此外仍有諸多細(xì)節(jié)之處不可以完全記錄，在后期的工作中還需要各位同事注意積累。五、與招商有關(guān)的部分商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)（一）、商鋪價(jià)值的決定原因：1、從大的方面上看：（1）、都市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接原因。（2）、都市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響都市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵原因（3）、投資渠道是決定一種都市商鋪價(jià)格水平的重要原因2、從小的方面上看：（1）、與否處在關(guān)鍵商圈商圈有大有小，都市的商業(yè)中心是大商圈，小區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處在關(guān)鍵商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。（2）、商圈的變動(dòng)原因在商圈變動(dòng)過程中投資商鋪，成長性是一種很重要的考慮原因。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，而假如選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報(bào)不理想，不過，伴隨商圈的迅速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好（3）、有廣場就有沖天的人氣什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，因此有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。（4）、立地條件商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一種要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其自身原因?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績失之千里。“地段、地段、還是地段”，房地產(chǎn)行業(yè)最為重視的即地段原因，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。一般而言，處在都市交通干道與都市商業(yè)干道圍合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值為最高的，它直接決定了人流量的大小與消費(fèi)的水平。此外，人流從哪一種方向來、顧客與否輕易抵達(dá)等原因也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路與否有障礙物，例如交通欄隔。（5）、周圍租金水平假如說以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周圍的租金水平將直接反應(yīng)你投資商鋪的租金能否支撐購置價(jià)格。購置商鋪的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報(bào)總應(yīng)當(dāng)比銀行利息要高，這是一種原則性的問題。（6）、主力店效應(yīng)在選擇商鋪承租的時(shí)候，看與否有這些主力店進(jìn)來也是一種很重要的參照原因。其重要有兩方面的原因：一是主力店品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估原則和計(jì)算措施，因此他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)目前跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，著名的主力店品牌客戶它自身就具有聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。因此，在同一種區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目與否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一種側(cè)面反應(yīng)出項(xiàng)目的優(yōu)劣。筆者觀點(diǎn)：大賣場或主力店進(jìn)駐商場可以帶來大量的人流，并提高周圍業(yè)態(tài)的興旺，但對(duì)商鋪投資者而言卻在經(jīng)歷一種痛苦的過程，主力店由于承租規(guī)模龐大，品牌效應(yīng)高，其對(duì)租賃條件的規(guī)定則十分的苛刻，除了低租金價(jià)格、長時(shí)間的租期，尚有在租金遞增、租金支付方式上都很難讓業(yè)主感到滿意。實(shí)際上，面對(duì)主力店的時(shí)候，業(yè)主假如缺乏緊密的聯(lián)合的話，在談判的時(shí)候主線就缺乏選擇的余地，在主力店到達(dá)一定規(guī)模的承租面積之后，就無法有相似的經(jīng)營業(yè)態(tài)敢與這個(gè)龐然大物進(jìn)行直接的沖突了。（有時(shí)候主力店的部分行為可以用“奸詐”來形容。）此外，出租于主力店的另一種風(fēng)險(xiǎn)在于，后期主力店在承租期內(nèi)如經(jīng)營不善撤離，留下給業(yè)主的將是一種無法挽回的爛攤，也許主力店會(huì)賠付違約金，但對(duì)商場長期而言是無任何益處的。主力店對(duì)協(xié)助商場通過“養(yǎng)鋪”的階段奉獻(xiàn)有限。（二）、餐飲行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)多種不一樣餐飲行業(yè)承租商鋪的規(guī)定特點(diǎn)餐飲業(yè)態(tài)承租規(guī)定及特點(diǎn)商圈選擇立店障礙面積規(guī)定建筑規(guī)定租金承受租期連鎖快餐店客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或尤其繁華的小區(qū)型街市。連鎖快餐業(yè)也屬餐飲業(yè)，需消防、環(huán)境保護(hù)、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會(huì)形成立店障礙。起我國部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：嚴(yán)禁在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。200~500平方米框架構(gòu)造，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。大眾化快餐店：60~120元/㎡消費(fèi)型快餐店：180元/㎡左右一般不少于5年一般餐廳一般餐廳分為商務(wù)型和大眾型兩種餐廳類型。商務(wù)型的一般餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有著名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在小區(qū)型或便利型商業(yè)街市。開設(shè)餐廳須經(jīng)消防、環(huán)境保護(hù)、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營，周圍鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。餐廳必須離開污染源10米以上，對(duì)較大餐廳，消防部門會(huì)提出設(shè)置疏散通道規(guī)定。