什么是房地產(chǎn)可行性研究報告說明書

什么是房地產(chǎn)可行性研究報告房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學(xué)的分析和預(yù)測.因此做好開發(fā)項目可行性研究工作,是項目成敗的先決條件.項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件,具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。??第一節(jié)可行性研究的概念和作用?

一。可行性研究的概念?

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。?

國從２0世紀(jì)７0年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段,納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導(dǎo)國的可行性研究工作.?

房地產(chǎn)項目的特點和開發(fā)實踐證明，項目開發(fā)的關(guān)鍵是決策,開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣?？地材投遵傖、投资荔会越绤怖U伲歡咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬α？?

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù).開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性,是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎(chǔ)上的。?

（二）可行性研究是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在國投資項目必須列入國家的投資計劃.尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。?

（三)可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù).房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標(biāo)進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款,主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。?

（四）可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù).可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容。??第二節(jié)可行性研究的階段工作??一．可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。?

（一)以投資機會研究?

該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±3０%，研究費用一般占總投資的0。2％～0．8%。如果機會研究認為可行的，就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲??

(二）初步可行性研究?

在機會研究的基礎(chǔ)上,進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±２０％,所需費用約占總投資的0．２5%～1.５%。?

(三）詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費用,小型項目約占投資的1．0％～3。０％,大型復(fù)雜的工程約占0。２%~1。０％.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目,任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。?

（四）可行性研究階段工作精度表?

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??第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容?

一．可行性研究報告的結(jié)構(gòu)?

一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、漳、附纪附蛣部穾?

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（一）封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。?

（二）摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點,假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要,因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀.?

（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體,一般來講,應(yīng)包括以下內(nèi)容?

?1．項目概況?

主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明)；

２。市場調(diào)查和分析?

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測,包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。?

3.規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選?

在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等.

4．開發(fā)進度安排

對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大,一般需要進行分期開發(fā),需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。?

5.項目投資估算

對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費.估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準(zhǔn)確性。

６．項目資金籌集方案及籌資成本估算?

根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排,通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。?

7．項目財務(wù)評價；?

依據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制定、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進行分析,并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進行預(yù)計損益表、預(yù)計資產(chǎn)負債表、預(yù)計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制,以及進行財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算,如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果.?

8。不確定性分析和風(fēng)險分析?

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析,了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度,為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。同時根據(jù)風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來源提供參考.?

９.可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。

1０。研究人員對項目的建議

對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。?

（五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù),是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講,一個項目在做正式的可行性研究時,必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告.?

（六)附圖:一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。??

二.可行性研究報告的項目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設(shè)的工程概算,這樣算是不夠正確的。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物,它需要營銷成本、金融成本和建筑成本,項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資.在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的.房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：?

（一)營銷開支概算?

１。項目前研究及可行性研究的開支

2.項目策劃的開支

３.銷售策劃的開支?

4。廣告開支?

5．項目公司日常運作的開支?

6。項目及企業(yè)的公關(guān)開支?

（二）工程開支概算

１．用于工程勘探的開支?

２。用于吹沙填土、平整土地的開支

３。用于工程設(shè)計的開支?

4。用于建筑施工的開支

5。用于設(shè)施配套的開支?

6.用于工程監(jiān)理的開支?

（三）土地征用開支概算?

1。政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價

2．用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支?

(四)金融成本開支概算?

1.外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出?

2。貸款引起的利息支出?

３。各項保險開支?

4。稅收和行政性收費?

５．不可預(yù)見開支?

第四節(jié)可行性研究報告的編制??一。房地產(chǎn)項目可行性分析常見誤區(qū)?

1.誤區(qū)一:一個標(biāo)準(zhǔn)的效益分析?

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢,這絕不會是一份實事求是的報告,一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標(biāo)準(zhǔn).在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此,可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,只能是一種合理的預(yù)測,而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。?

2。誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi),致使別墅環(huán)境被破壞,別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準(zhǔn)備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠遠超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等.當(dāng)這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典,從各個角度描繪這個項目投資的美好前景,卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌.?

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

ａ。房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項目的毛病會得罪老板,于是學(xué)會了察顏觀色,一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持,少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

ｂ。課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān).有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做,而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做,使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的.

ｃ.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度,除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù).?

d．有的發(fā)展商圖省事,讓與他合作的另一方提供可行性研究報告.這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是,合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的,并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。??

二.編制可行性研究報告的人員安排組合?

要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。其他回答HＹPEＲＬINＫ"http：／/wenｄa.ｔianｙａ.ｃn/wｅnda/user?uｓeｒiｄ=2193５７70＂＼o"０1０１58６＂\ｔ”_blaｎk"010158６2０0９-04－１３１4:07:1９61．51．90.＊第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金.??第二部分,行政審批部分?根據(jù)國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點;２)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3)初步設(shè)計及施工圖審查;４)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。??一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:?1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

２、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。?３、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

４、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。?6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

?二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：?1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

２、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。?4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。?５、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件.??三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:

１、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查.

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查.?３、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。?４、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查.

５、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查.?8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單.

９、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》.??四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項:

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

２、人防辦進行人防設(shè)施審查.?3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。?4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項:?1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包.?3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

?六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:?由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料:

1、以下證明材料:?（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;?(2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；?（3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的２５%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期.

２、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;?３、工程施工合同；?４、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

?七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

１、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。?２、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收.規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本)。

４、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。

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第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段?１、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記.?2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：?（1）申請書;?（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；?(3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；?（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；?(5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證;?（６）施工許可證；?（7）房屋竣工驗收資料?（8）房屋測繪成果；?（9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于１5天,一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。?回答者

ＨYPEＲLIＮK＂hｔtｐ://ｗｅnda。ｔｉaｎｙa.cｎ/wｅnｄa/useｒ？useｒｉｄ=２102２660”＼ｏ"神你油＂＼t＂_blａｎｋ＂神你油20０9－０4—１31４：07：２0１1３.１32.195.＊范文,請參考：

?時光如梭！轉(zhuǎn)眼間我來到中國電信寬帶維護部工作已經(jīng)一年的時間了。在這一年的時間里,自己學(xué)習(xí)到了很多有關(guān)寬帶的知識。為了更好地完成工作,總結(jié)經(jīng)驗，揚長避短，提高自己的業(yè)務(wù)技能,現(xiàn)將工作情況總結(jié)如下：??一、工作匯報??自2０0*年12月26日工作以來,我認真完成工作,努力學(xué)習(xí)，積極思考，工作能力逐步提高。剛進入新的工作崗位時，為了配合adsl與端口的綁定工作，和百路達公司的工作人員一起到用戶端摸排用戶機器的網(wǎng)卡mａc地址。為了確保端口的正確無誤,摸排資料的準(zhǔn)確，為將來端口的順利綁定打下了堅實的基礎(chǔ)。

?緊接著又做了一部分資源上線的工作。包括模塊局的建立和dsｌam設(shè)備的內(nèi)連接及外連接。這些工作使自己更加熟練的操作使用客服系統(tǒng).而且對機房設(shè)備有了一定的了解，使自己對上層設(shè)備有了更加感官上的認識。??當(dāng)分公司搬到新的辦公場所后，公司的內(nèi)部辦公網(wǎng)絡(luò)交由我們維護。在為開通每一個信息點時，使自己學(xué)習(xí)到了更多的網(wǎng)絡(luò)知識，更加提高了自己的實際動手能力。同時,為了確保每一個信息點的及時正常使用,使公司的各位領(lǐng)導(dǎo)及每一位同志盡快的在新的辦公環(huán)境中投入到工作中,我和班上的幾位同事加班加點的完成了這項艱苦的任務(wù).

?在投入到新的辦公環(huán)境后,我也開始了新的工作――故障預(yù)處理。這項工作使自己掌握了基本的adsl技術(shù).可以處理大部分的用戶端故障.為了解決一些外線班處理不了的問題，自己和外線人員一起機房和用戶端處理。在用戶家,每一句話都代表著公司形象。所以，我在實際工作中，時時嚴(yán)格要求自己，做到謹小慎微。??此外,火車跑的快還靠車頭帶，由于剛參加工作,無論從業(yè)務(wù)能力，還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了部門領(lǐng)導(dǎo)及本部門的老員工的正確引導(dǎo)和幫助,使我在工作能力提高，方向明確,態(tài)度端正。從而,對我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。??二、工作感想?

踏入新的工作崗位后，經(jīng)過一年的鍛煉,使自己對這份工作有了更多更深的認識.對于工作或者說事業(yè)，每個人都有不同的認識和感受,我也一樣。對我而言，我通常會從兩個角度去把握自己的思想脈絡(luò)。?

首先是心態(tài),套用米盧的一句話“態(tài)度決定一切".有了正確的態(tài)度,才能運用正確的方法,找到正確的方向，進而取得正確的結(jié)果。具體而言，我對工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛的,然后為自己的所愛盡自己最大的努力。我一直認為工作不該是一個任務(wù)或者負擔(dān),應(yīng)該是一種樂趣,是一種享受，而只有你對它產(chǎn)生興趣,徹底的愛上它，你才能充分的體會到其中的快樂。我相信我會在對這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂趣,也才能毫無保留的為它盡我最大的力量.可以說,懂得享受工作，你才懂得如何成功，期間來不得半點勉強。

?其次，是能力問題，又可以分成專業(yè)能力和基本能力。對這一問題的認識我可以用一個簡單的例子說明：以一只駱駝來講，專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存，而基本能力，包括適應(yīng)度、堅忍度、天性的警覺等,決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久.具體到人，專業(yè)能力決定了你適合于某種工作,基本能力,包括自信力，協(xié)作能力，承擔(dān)責(zé)任的能力,冒險精神，以及發(fā)展?jié)摿Φ龋瑢⒅苯記Q定工作的生命力。一個在事業(yè)上成功的人,必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運作的人。??三、工作目標(biāo)在今后的工作中，我會加倍的努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識,掌握更多的業(yè)務(wù)技能,為將來的工作打好堅實的基礎(chǔ)。

?在作風(fēng)上,能遵章守紀(jì)、團結(jié)同事、務(wù)真求實、樂觀上進，始終保持嚴(yán)謹認真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng),勤勤懇懇,任勞任怨.在生活中發(fā)揚艱苦樸素、勤儉耐勞、樂于助人的優(yōu)良傳統(tǒng),始終做到老老實實做人,勤勤懇懇做事,勤勞簡樸的生活，時刻牢記自己的責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格要求自己，在任何時候都要努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù).??隨著端口綁定工作的深入，新工作內(nèi)容的展開,可以預(yù)料我們的工作將更加繁重,要求也更高,需掌握的知識更高更廣.為此，我將更加勤奮的工作，刻苦的學(xué)習(xí)，努力提高文化素質(zhì)和各種工作技能,做出應(yīng)有的貢獻。??今后我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中,努力學(xué)習(xí),提高工作效率，熟練業(yè)務(wù)能力。積極響應(yīng)公司加強管理的措施,遵守公司的規(guī)章制度，做好本職工作。

HYＰＥRLIＮＫ”hｔtp：/／ｗenｄａ。ｔ／wｅｎdａ/user？userid=２275668５＂\o”很久的期待＂\t"＿bｌank"很久的期待2009-0４-1３１4:07:21１15。61。4７.＊范文，請參考:??時光如梭！轉(zhuǎn)眼間我來到中國電信寬帶維護部工作已經(jīng)一年的時間了。在這一年的時間里，自己學(xué)習(xí)到了很多有關(guān)寬帶的知識。為了更好地完成工作,總結(jié)經(jīng)驗,揚長避短，提高自己的業(yè)務(wù)技能,現(xiàn)將工作情況總結(jié)如下：??一、工作匯報??自200*年12月２６日工作以來，我認真完成工作，努力學(xué)習(xí)，積極思考,工作能力逐步提高。剛進入新的工作崗位時,為了配合adｓl與端口的綁定工作，和百路達公司的工作人員一起到用戶端摸排用戶機器的網(wǎng)卡mａc地址。為了確保端口的正確無誤，摸排資料的準(zhǔn)確，為將來端口的順利綁定打下了堅實的基礎(chǔ)。

?緊接著又做了一部分資源上線的工作.包括模塊局的建立和dslａm設(shè)備的內(nèi)連接及外連接。這些工作使自己更加熟練的操作使用客服系統(tǒng)。而且對機房設(shè)備有了一定的了解,使自己對上層設(shè)備有了更加感官上的認識。

當(dāng)分公司搬到新的辦公場所后,公司的內(nèi)部辦公網(wǎng)絡(luò)交由我們維護。在為開通每一個信息點時,使自己學(xué)習(xí)到了更多的網(wǎng)絡(luò)知識，更加提高了自己的實際動手能力。同時,為了確保每一個信息點的及時正常使用,使公司的各位領(lǐng)導(dǎo)及每一位同志盡快的在新的辦公環(huán)境中投入到工作中,我和班上的幾位同事加班加點的完成了這項艱苦的任務(wù)。??在投入到新的辦公環(huán)境后，我也開始了新的工作――故障預(yù)處理。這項工作使自己掌握了基本的aｄｓｌ技術(shù)?？梢蕴幚泶蟛糠值挠脩舳斯收?。為了解決一些外線班處理不了的問題，自己和外線人員一起機房和用戶端處理。在用戶家,每一句話都代表著公司形象.所以，我在實際工作中,時時嚴(yán)格要求自己，做到謹小慎微。?

此外，火車跑的快還靠車頭帶，由于剛參加工作,無論從業(yè)務(wù)能力，還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了部門領(lǐng)導(dǎo)及本部門的老員工的正確引導(dǎo)和幫助,使我在工作能力提高，方向明確，態(tài)度端正。從而,對我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。??二、工作感想

踏入新的工作崗位后,經(jīng)過一年的鍛煉,使自己對這份工作有了更多更深的認識.對于工作或者說事業(yè),每個人都有不同的認識和感受,我也一樣。對我而言，我通常會從兩個角度去把握自己的思想脈絡(luò).?

首先是心態(tài),套用米盧的一句話“態(tài)度決定一切”.有了正確的態(tài)度,才能運用正確的方法，找到正確的方向,進而取得正確的結(jié)果。具體而言，我對工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛的，然后為自己的所愛盡自己最大的努力.我一直認為工作不該是一個任務(wù)或者負擔(dān),應(yīng)該是一種樂趣，是一種享受，而只有你對它產(chǎn)生興趣，徹底的愛上它，你才能充分的體會到其中的快樂。我相信我會在對這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂趣，也才能毫無保留的為它盡我最大的力量?？梢哉f，懂得享受工作,你才懂得如何成功，期間來不得半點勉強。

?其次，是能力問題,又可以分成專業(yè)能力和基本能力。對這一問題的認識我可以用一個簡單的例子說明：以一只駱駝來講，專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存,而基本能力，包括適應(yīng)度、堅忍度、天性的警覺等，決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久。具體到人，專業(yè)能力決定了你適合于某種工作，基本能力,包括自信力，協(xié)作能力,承擔(dān)責(zé)任的能力，冒險精神,以及發(fā)展?jié)摿Φ?將直接決定工作的生命力。一個在事業(yè)上成功的人,必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運作的人。

三、工作目標(biāo)在今后的工作中，我會加倍的努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，掌握更多的業(yè)務(wù)技能,為將來的工作打好堅實的基礎(chǔ)。??在作風(fēng)上,能遵章守紀(jì)、團結(jié)同事、務(wù)真求實、樂觀上進，始終保持嚴(yán)謹認真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng),勤勤懇懇，任勞任怨。在生活中發(fā)揚艱苦樸素、勤儉耐勞、樂于助人的優(yōu)良傳統(tǒng),始終做到老老實實做人，勤勤懇懇做事，勤勞簡樸的生活，時刻牢記自己的責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格要求自己,在任何時候都要努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)。

?隨著端口綁定工作的深入，新工作內(nèi)容的展開,可以預(yù)料我們的工作將更加繁重,要求也更高，需掌握的知識更高更廣。為此，我將更加勤奮的工作,刻苦的學(xué)習(xí)，努力提高文化素質(zhì)和各種工作技能，做出應(yīng)有的貢獻。??今后我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中，努力學(xué)習(xí)，提高工作效率,熟練業(yè)務(wù)能力。積極響應(yīng)公司加強管理的措施，遵守公司的規(guī)章制度，做好本職工作。

HＹPERLINＫ＂htｔp：//ｗenda．tｉanya．cｎ／wｅndａ/user?userid=2２５610５8"\o"四天神"\t＂＿bｌanｋ"四天神2０09-04-１31４：07：２１61.16３。7０。*范文,請參考：??時光如梭！轉(zhuǎn)眼間我來到中國電信寬帶維護部工作已經(jīng)一年的時間了。在這一年的時間里，自己學(xué)習(xí)到了很多有關(guān)寬帶的知識。為了更好地完成工作，總結(jié)經(jīng)驗，揚長避短,提高自己的業(yè)務(wù)技能,現(xiàn)將工作情況總結(jié)如下：?

一、工作匯報??自2０0*年12月26日工作以來,我認真完成工作,努力學(xué)習(xí)，積極思考，工作能力逐步提高.剛進入新的工作崗位時,為了配合ａｄsl與端口的綁定工作，和百路達公司的工作人員一起到用戶端摸排用戶機器的網(wǎng)卡mａc地址.為了確保端口的正確無誤,摸排資料的準(zhǔn)確,為將來端口的順利綁定打下了堅實的基礎(chǔ)。?

緊接著又做了一部分資源上線的工作。包括模塊局的建立和dslａm設(shè)備的內(nèi)連接及外連接.這些工作使自己更加熟練的操作使用客服系統(tǒng).而且對機房設(shè)備有了一定的了解，使自己對上層設(shè)備有了更加感官上的認識。?

當(dāng)分公司搬到新的辦公場所后,公司的內(nèi)部辦公網(wǎng)絡(luò)交由我們維護。在為開通每一個信息點時，使自己學(xué)習(xí)到了更多的網(wǎng)絡(luò)知識,更加提高了自己的實際動手能力。同時，為了確保每一個信息點的及時正常使用，使公司的各位領(lǐng)導(dǎo)及每一位同志盡快的在新的辦公環(huán)境中投入到工作中，我和班上的幾位同事加班加點的完成了這項艱苦的任務(wù)。??在投入到新的辦公環(huán)境后，我也開始了新的工作――故障預(yù)處理。這項工作使自己掌握了基本的adsｌ技術(shù)?？梢蕴幚泶蟛糠值挠脩舳斯收?。為了解決一些外線班處理不了的問題，自己和外線人員一起機房和用戶端處理。在用戶家,每一句話都代表著公司形象.所以,我在實際工作中，時時嚴(yán)格要求自己,做到謹小慎微。??此外,火車跑的快還靠車頭帶,由于剛參加工作，無論從業(yè)務(wù)能力,還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了部門領(lǐng)導(dǎo)及本部門的老員工的正確引導(dǎo)和幫助,使我在工作能力提高,方向明確，態(tài)度端正。從而，對我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

二、工作感想?

踏入新的工作崗位后，經(jīng)過一年的鍛煉,使自己對這份工作有了更多更深的認識.對于工作或者說事業(yè)，每個人都有不同的認識和感受，我也一樣。對我而言,我通常會從兩個角度去把握自己的思想脈絡(luò)。??首先是心態(tài)，套用米盧的一句話“態(tài)度決定一切”.有了正確的態(tài)度,才能運用正確的方法,找到正確的方向，進而取得正確的結(jié)果。具體而言,我對工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛的，然后為自己的所愛盡自己最大的努力。我一直認為工作不該是一個任務(wù)或者負擔(dān)，應(yīng)該是一種樂趣，是一種享受,而只有你對它產(chǎn)生興趣,徹底的愛上它，你才能充分的體會到其中的快樂.我相信我會在對這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂趣，也才能毫無保留的為它盡我最大的力量?？梢哉f，懂得享受工作，你才懂得如何成功，期間來不得半點勉強。??其次，是能力問題,又可以分成專業(yè)能力和基本能力.對這一問題的認識我可以用一個簡單的例子說明:以一只駱駝來講，專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存,而基本能力,包括適應(yīng)度、堅忍度、天性的警覺等，決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久。具體到人,專業(yè)能力決定了你適合于某種工作，基本能力，包括自信力，協(xié)作能力,承擔(dān)責(zé)任的能力,冒險精神,以及發(fā)展?jié)摿Φ?將直接決定工作的生命力。一個在事業(yè)上成功的人，必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運作的人。??三、工作目標(biāo)在今后的工作中，我會加倍的努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，掌握更多的業(yè)務(wù)技能，為將來的工作打好堅實的基礎(chǔ)。

?在作風(fēng)上，能遵章守紀(jì)、團結(jié)同事、務(wù)真求實、樂觀上進，始終保持嚴(yán)謹認真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)，勤勤懇懇,任勞任怨。在生活中發(fā)揚艱苦樸素、勤儉耐勞、樂于助人的優(yōu)良傳統(tǒng)，始終做到老老實實做人,勤勤懇懇做事，勤勞簡樸的生活,時刻牢記自己的責(zé)任和義務(wù),嚴(yán)格要求自己，在任何時候都要努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)。?

隨著端口綁定工作的深入,新工作內(nèi)容的展開，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高,需掌握的知識更高更廣。為此，我將更加勤奮的工作，刻苦的學(xué)習(xí)，努力提高文化素質(zhì)和各種工作技能，做出應(yīng)有的貢獻.?

今后我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中，努力學(xué)習(xí),提高工作效率,熟練業(yè)務(wù)能力.積極響應(yīng)公司加強管理的措施，遵守公司的規(guī)章制度，做好本職工作。

HＹPERＬＩNK＂ｈttp://wenｄa.ｔｉaｎya．cn/weｎｄa/ｕsｅr？useｒid=２24４5８20＂＼ｏ”ffｆ11”\t"＿blａnk”ｆfｆ1１2009－04—1314：０７:2２１13。1３２．1９5．*范文,請參考：??時光如梭!轉(zhuǎn)眼間我來到中國電信寬帶維護部工作已經(jīng)一年的時間了。在這一年的時間里，自己學(xué)習(xí)到了很多有關(guān)寬帶的知識。為了更好地完成工作，總結(jié)經(jīng)驗,揚長避短，提高自己的業(yè)務(wù)技能，現(xiàn)將工作情況總結(jié)如下：

?一、工作匯報??自20０＊年１2月２6日工作以來,我認真完成工作,努力學(xué)習(xí)，積極思考，工作能力逐步提高。剛進入新的工作崗位時，為了配合adｓl與端口的綁定工作,和百路達公司的工作人員一起到用戶端摸排用戶機器的網(wǎng)卡mac地址。為了確保端口的正確無誤，摸排資料的準(zhǔn)確，為將來端口的順利綁定打下了堅實的基礎(chǔ)。??緊接著又做了一部分資源上線的工作。包括模塊局的建立和ｄｓlaｍ設(shè)備的內(nèi)連接及外連接。這些工作使自己更加熟練的操作使用客服系統(tǒng)。而且對機房設(shè)備有了一定的了解，使自己對上層設(shè)備有了更加感官上的認識。?

當(dāng)分公司搬到新的辦公場所后，公司的內(nèi)部辦公網(wǎng)絡(luò)交由我們維護。在為開通每一個信息點時,使自己學(xué)習(xí)到了更多的網(wǎng)絡(luò)知識,更加提高了自己的實際動手能力。同時，為了確保每一個信息點的及時正常使用，使公司的各位領(lǐng)導(dǎo)及每一位同志盡快的在新的辦公環(huán)境中投入到工作中,我和班上的幾位同事加班加點的完成了這項艱苦的任務(wù).?

在投入到新的辦公環(huán)境后,我也開始了新的工作――故障預(yù)處理。這項工作使自己掌握了基本的adｓl技術(shù)?？梢蕴幚泶蟛糠值挠脩舳斯收稀榱私鉀Q一些外線班處理不了的問題,自己和外線人員一起機房和用戶端處理。在用戶家，每一句話都代表著公司形象。所以，我在實際工作中，時時嚴(yán)格要求自己,做到謹小慎微。??此外，火車跑的快還靠車頭帶,由于剛參加工作，無論從業(yè)務(wù)能力,還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了部門領(lǐng)導(dǎo)及本部門的老員工的正確引導(dǎo)和幫助,使我在工作能力提高，方向明確，態(tài)度端正.從而,對我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ).

二、工作感想?

踏入新的工作崗位后,經(jīng)過一年的鍛煉,使自己對這份工作有了更多更深的認識。對于工作或者說事業(yè),每個人都有不同的認識和感受，我也一樣。對我而言,我通常會從兩個角度去把握自己的思想脈絡(luò)。

?首先是心態(tài)，套用米盧的一句話“態(tài)度決定一切”。有了正確的態(tài)度，才能運用正確的方法,找到正確的方向，進而取得正確的結(jié)果。具體而言，我對工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛的，然后為自己的所愛盡自己最大的努力。我一直認為工作不該是一個任務(wù)或者負擔(dān)，應(yīng)該是一種樂趣，是一種享受,而只有你對它產(chǎn)生興趣，徹底的愛上它,你才能充分的體會到其中的快樂.我相信我會在對這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂趣，也才能毫無保留的為它盡我最大的力量.可以說，懂得享受工作,你才懂得如何成功,期間來不得半點勉強.

其次,是能力問題，又可以分成專業(yè)能力和基本能力.對這一問題的認識我可以用一個簡單的例子說明:以一只駱駝來講,專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存,而基本能力，包括適應(yīng)度、堅忍度、天性的警覺等,決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久。具體到人，專業(yè)能力決定了你適合于某種工作，基本能力，包括自信力，協(xié)作能力,承擔(dān)責(zé)任的能力，冒險精神，以及發(fā)展?jié)摿Φ龋瑢⒅苯記Q定工作的生命力。一個在事業(yè)上成功的人，必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運作的人.??三、工作目標(biāo)在今后的工作中，我會加倍的努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識,掌握更多的業(yè)務(wù)技能，為將來的工作打好堅實的基礎(chǔ).??在作風(fēng)上，能遵章守紀(jì)、團結(jié)同事、務(wù)真求實、樂觀上進，始終保持嚴(yán)謹認真的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)，勤勤懇懇，任勞任怨.在生活中發(fā)揚艱苦樸素、勤儉耐勞、樂于助人的優(yōu)良傳統(tǒng),始終做到老老實實做人，勤勤懇懇做事,勤勞簡樸的生活，時刻牢記自己的責(zé)任和義務(wù),嚴(yán)格要求自己,在任何時候都要努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)。

?隨著端口綁定工作的深入,新工作內(nèi)容的展開,可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高,需掌握的知識更高更廣。為此,我將更加勤奮的工作,刻苦的學(xué)習(xí),努力提高文化素質(zhì)和各種工作技能,做出應(yīng)有的貢獻。??今后我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中，努力學(xué)習(xí)，提高工作效率,熟練業(yè)務(wù)能力。積極響應(yīng)公司加強管理的措施,遵守公司的規(guī)章制度,做好本職工作。

HＹPEＲLINK"http:/／ｗeｎda．tianyａ.cｎ/ｗenda/user?ｕserid=１９54196０＂\ｏ＂ｓuqinh"＼t”＿blank”ｓｕqiｎh２009－０4-1３14：07：2271。１９８．２１9。*第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

?在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。

??第二部分，行政審批部分??根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1）選址定點；2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;３)初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建;６)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。????一、選址定點階段.此階段一般辦理以下事項：

?１、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。??2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。?

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表）。??5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查.??6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書.??

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項:

?1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查.??２、國土資源局辦理土地預(yù)審。

?3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。??４、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.??5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

?

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項:??1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。??２、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。?

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

?4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。??5、國土資源局進行用地預(yù)審.

?6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。??7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。?

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。??９、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。??

?四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項：??1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。?

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。??3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本)。

??

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項:?

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記.??２、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。??3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。????六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項:??由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。??開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:?

1、以下證明材料:??(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

?（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

?（3）按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的2５％以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。?

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

?3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案.預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖.????七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項:??１、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查.

?2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。??３、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。??４、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。

?

??第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

?１、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證）登記。??2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：??(１）申請書;

?（2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

?(3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；?

（4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(５）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；??（6）施工許可證;??(7)房屋竣工驗收資料

?（8）房屋測繪成果；??(9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件.????以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限,各地根據(jù)實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于１5天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費,所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計.??回答者

HＹPERLIＮK"hｔtｐ:／／weｎda．tiaｎya．cn/ｗｅｎｄａ/ｕｓer？ｕｓｅrid=１9631018"\o"angelruofan”\t"_blank＂ａｎgelruoｆan2０0９—04—1３14:０7：24２２２.8２．8。*×××項目貸款可行性評估報告?

第一部分概要

?

一、評估說明??

本評估報告是根據(jù)中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行營業(yè)部（以下簡稱:委托方)的委托,對××××項目申請開發(fā)貸款的可行性進行評估.評估基準(zhǔn)日為２0０3年９月1７日，本評估報告只為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖?不作其他用途。??

二、評估目的??

為委托方審核貸款申請?zhí)峁﹨⒖??

三、評估依據(jù)??

本報告依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè)（××××）提供的相關(guān)資料進行評估,委托方和借款企業(yè)應(yīng)對其提供資料的合法性、真實性、有效性和完整性負責(zé)。主要評估依據(jù)有:?

1、全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部委、廣東省和廣州市有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)和政策；?

2、委托方和借款企業(yè)提供的有關(guān)資料；?

3、廣州市房地產(chǎn)市場價格信息;?

4、我司掌握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場實地勘察所獲取資料；?

5、其他資料。??

四、項目概況??

1、地理位置及環(huán)境?××××項目位于機場路和黃石路交匯處東南角，西為機場路，北鄰黃石路,東面和南面均有新規(guī)劃路聯(lián)絡(luò)，南面的白云國際機場即將搬遷到花都區(qū)新國際機場，周邊有多個大型商住小區(qū)已建成入住或正在建設(shè)當(dāng)中,機場路和黃石路有多條公交線路通過,且鄰近地鐵二號線站(××）,交通十分便利.鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。?

目前，白云國際機場即將搬遷,其原有用地計劃用于興建超大型綜合居住區(qū)——白云新城.該項目處于未來白云新城北側(cè)，占地總面積約１1。5萬平方米，總建筑面積近２２.6萬平方米,預(yù)計總投資約8．3億元,整個項目建成后，將成為廣州市內(nèi)大型生態(tài)居住社區(qū)之一。

2、項目背景

××××項目由廣州××××發(fā)展有限公司（×××××）向廣州市白云區(qū)新景街蕭崗經(jīng)濟聯(lián)合社征地,進行商品房開發(fā)建設(shè),該花園共分東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三部分，除東區(qū)由××公司開發(fā)建設(shè)外，西、南兩區(qū)由××公司進行開發(fā)建設(shè)。西區(qū)占地近３萬平方米、建筑面積6６萬平方米的樓宇已建成并全部售出入??；南區(qū)占地面積85802平方米、規(guī)劃建筑面積1７24０８平方米，目前正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，其中第一期8幢12層預(yù)計可于２004年４月竣工交付使用、第二期１5幢小高層和高層預(yù)計于2005年3月全部竣工交付使用。

3、項目規(guī)劃情況?

根據(jù)廣州市規(guī)劃局《關(guān)于××××項目修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》，項目總體的控制性技術(shù)指標(biāo)為：?

1)建筑容積率2.545；?

２）建筑密度：２6.5％;?

3)總建筑面積１７２408平方米(其中地上建筑面積15３９51平方米，地下室建筑面積１8457平方米,小學(xué)建筑面積1２000平方米及其他配套建筑面積１7６５平方米);?

4)綠地率37。５％；?

根據(jù)總體規(guī)劃方案，×××××項目共建設(shè)23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為12至1９層,住宅建筑面積合共1３2０0３.2平方米、商業(yè)建筑面積合計８１83平方米;地下室1層、建筑面積合計184５7平方米;另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會、公廁和煤氣調(diào)壓站。

4、項目工程進度安排?

據(jù)×公司稱，×××××項目從２０03年5月開始動工建設(shè),施工單位為廣東××建筑有限公司,到2003年9月１７日，第一期8幢樓宇已分別建至地上第７層和第１０層,并已領(lǐng)取預(yù)售許可證。按××公司的建設(shè)計劃，第一期8幢樓字預(yù)計于2004年3月完工交付使用,第二期１５幢預(yù)計在２０03年１１月開始拆遷和工程建設(shè),預(yù)計２００5年3月以前可先后竣工交付使用。

?

第二部分

項目合法性與建設(shè)條件評價??

一、項目合法性評價

?

目前，××××項目已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,第一期樓字已辦理《建設(shè)工程報建審核書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等手續(xù),也就是說,除未進行拆遷的第二期樓字外，該南區(qū)項目的規(guī)劃、報建、施工、用地等各項手續(xù)均全部辦理齊全（具體詳見附件資料），據(jù)××公司稱,其第二期樓宇的各項手續(xù)正在申報辦理過程中。?

二、項目建設(shè)條件評價??

１、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

據(jù)×司提供的《關(guān)于××××項目南區(qū)修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》，×××××項目的總建筑面積172４0８平方米，包括地上建筑面積15３９5１平方米、地下室建筑面積１８457平方米,各功能部分及其面積具體詳見表１：

單位:平方米、個?序號項

目指

標(biāo)備

注?1用地面積85802

?２總建筑面積１7２4０８

?２。１地下室建筑面積１8457地下室１層，為設(shè)備用房和配套停車場?2.２地上建筑面積1５３951

?2.21其中：商業(yè)81８３

?2．22住宅132０03地上１２、１5、１6、17、18、19層

２。２3

小學(xué)1２00０包括教學(xué)樓和學(xué)生宿舍?2．24

其它配套1765含會所、公廁、居委會等?３容積率2．5４5

４建筑密度２7％

?5綠地率37．５％

?6車位個數(shù)4６6含不可售的社會停車位106個???

第三部分

市場研究與分析

?

一、項目投資環(huán)境分析(略）??

二、房地產(chǎn)市場分析??

２００３年上半年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，全社會固定資產(chǎn)投資１８34。１9億元，增長27.9%,房地產(chǎn)開發(fā)投資50６。88億元，增長7。６%,增幅比去年同期下降２5．2％,其中商品房投資額3７9。５2億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的７4.9％,同比增長6.6％。2０03年上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資未受非典影響，商品房銷售保持穩(wěn)定增長，價格波動小,空置面積增長速度有明顯放緩跡象。上半年商品房銷售額335．2０億元、銷售面積1００3．9９萬平方米,分別增長27。３%和27%,全省商品房平均銷售價格3339元/平方米，比去年同期略高7元／平方米,商品房空置面積的增長速度由1月至2月的３６．3%下降到上半年的１５.5％。

2003年1—8月,廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為537．９０萬平方米，比去年同期增長9．１6％,其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積為330。６5萬平方米，與去年同期相比增長１8。81%。廣州市十區(qū)商品房交易面積為609.７1萬平方米,交易金額為271。98億元，與去年同期相比，分別增長8。84％和6．７9%，其中,原八區(qū)商品房交易面積為393．8７萬平方米，交易金額為２08。24億元，與去年同期相比,分別增長13．５６％和1１。43%.據(jù)統(tǒng)計,今年上半年廣州市商品住宅均價為4279元,同比下降5.１％.反映房地產(chǎn)市場競爭的激烈導(dǎo)致開發(fā)商利潤的降低，開發(fā)商只有不斷讓利于消費者，不斷提升產(chǎn)品檔次，才能立于不敗之地，由此亦說明廣州的房地產(chǎn)市場不斷趨于成熟和規(guī)范。??

三、周邊樓盤調(diào)查分析??

在××××項目周邊一帶有多個在建或已建成交付使用的商住小區(qū),經(jīng)實地調(diào)查，他們目前的大致狀況如下：

1、祥景花園：在黃石路北邊，于九十年代中后期開始投資建設(shè)，共有38幢多層和13幢高層住宅或商住樓,現(xiàn)已全部交付使用，小區(qū)內(nèi)配套有小學(xué)、省一級幼兒園和市場等,其中第一期已售完，第二期亦已售出近半,第三期將于今年10月發(fā)售，住宅售價幅度大約在3７0０一4０00元／平方米之間，均價約為3900元/平方米，二手住宅成交價約為３10０一3500元／平方米。首層商業(yè)鋪位的租價約為３5-６0元／平方米，且大部分商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為400—４5０元／個,現(xiàn)已接近租滿.?

2、白云駿景花園：屬同一檔次的商住小區(qū)，占地面積約４0000平方米，由1６幢小高層組成,配套有幼兒園和近１000０平方米地中海式園林，東、南、北邊均為規(guī)劃路，目前交通相對不便，預(yù)計第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售價幅度約為3800-５０0０元／平方米之間，均價約為4480元/平方米.地下室車位約２50個,目前的銷售策略為只租不售。?

3、元邦航空家園：機場路和黃石路交角西北側(cè)，屬中型商住商務(wù)小區(qū),現(xiàn)已建成多幢商住樓并入住，另沿黃石路面有一幢商務(wù)樓即將交付使用。住宅售價幅度約在４100－480０元／平方米之間，均價約為4400元/平方米。部分首層臨街商鋪已售出,目前大部分商鋪正招租未經(jīng)營，招租價約為８0元／平方米,地下室車位售價6０００0-900０0元／個.?

4、富力陽光美居:機場路和黃石路交界西南側(cè)、在元邦航空家園南面，屬大型商住小區(qū)，第一期已售完,現(xiàn)推售第二期兩幢高層住宅樓,另第三期計劃于1０月發(fā)售，住宅均價約為４4０0元/平方米,配套的商業(yè)面積較少,個別首層臨街商鋪售價約為８000—１0０００元/平方米、招租價約為100元/平方米，地下室車位數(shù)量較多，但出租率很低，如由業(yè)主購買，售價可低至３0000元/個。?

5、匯僑新城:在黃石路以南，屬大型商住綜合小區(qū)，已建有多幢小高層和高層住宅樓和商住樓,大部分住戶已入住,現(xiàn)二手住宅售價約為31０0一3６00元/平方米、個別成交價為26００元／平方米,地下室車位售價為80００0元／個?

經(jīng)市場調(diào)查，××××項目與周邊多個樓盤的功能設(shè)計、配套設(shè)施和目標(biāo)客戶等均較相近，由于目前該區(qū)域的人口持續(xù)增加，居住環(huán)境不斷改善，總的來說,其住宅與祥景花園、白云駿景花園和富力陽光美居接近,故選用以上樓盤的價格作為住宅的比較對象,以市場比較法作為評估方法測算其住宅的銷售價值.另因為其配套商業(yè)和地下室車位主要以出租經(jīng)營為主,故選用收益還原法作為評估方法測算其商業(yè)和車位的銷售價值.

?四、項目優(yōu)劣勢分析?

通過市場調(diào)查分析：××××××項目與同在機場路和黃石路一帶的幾個周邊樓盤的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶亦非常接近,相互差異相對較少，其優(yōu)勢和劣勢主要體現(xiàn)在與該區(qū)域內(nèi)早期建設(shè)的功能設(shè)計較舊的住宅和缺乏配套設(shè)施的小型項目的差別上，具體來說，這個項目有以下優(yōu)勢：

(1）地理位置優(yōu)越，項目地處廣州市未來城市副中心——白云新城北側(cè)，臨近黃石路，商業(yè)和生活配套設(shè)施不斷完善,規(guī)劃路網(wǎng)完善，尤其是地鐵二號線（末通車站段）在南區(qū)項目周邊設(shè)置了出口，并正在施工建設(shè)中，預(yù)計規(guī)劃路開通和地鐵通車后，將大大改善目前蕭崗村一帶的對外交通狀況,極大地有利于吸引更多居民和商家入住和經(jīng)營。?

(2）配套設(shè)施起點高，位于南區(qū)項目范圍內(nèi)××小學(xué)已于今年9月正式入學(xué)，由于現(xiàn)時消費者對教育配套設(shè)施的要求越來越高，政府有關(guān)部門亦不斷以推動教育配套為吸引投資的手段，作為設(shè)計等級非常高的民辦實驗學(xué)校,該小學(xué)將大大提高項目配套的水平,長遠來看，將大大提高競爭力。?

（３）該開發(fā)集團在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)多次獲獎,××××花園亦已在該區(qū)域內(nèi)成功進行了市場開發(fā)，銷售業(yè)績理想，形成了一定的品牌效應(yīng)，因而將對南區(qū)項目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生正面推動作用.?

另一方面，××××項目自身存在某些劣勢，主要表現(xiàn)在:?

（１）項目位處機場路以西、黃石路以南,目前,對外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面××花園東區(qū)的小區(qū)道路，規(guī)劃路尚未正式直接開通至機場路和黃石路,南區(qū)項目短期內(nèi)對外交通相對不夠便利。?

（２）鄰近區(qū)域同類物業(yè)存量及新增供應(yīng)量較大，項目競爭對手較多，建成后區(qū)域市場內(nèi)的競爭將較激烈。?

五、預(yù)期銷售價格評估??

1、評估方法:市場比較法、收益還原法。?

2、評估原則：遵循合法原則、最佳利用原則、替代原則和評估期日原則。?

3、評估過程：根據(jù)項目所在區(qū)域及其實際情況，確定選取其住宅的比較對象，來測算其住宅的開發(fā)價值，又使用收益還原法來測算其商業(yè)和車位的開發(fā)價值,具體過程如下：

(1)住宅銷售價值的確定?

由于南區(qū)項目住宅的目標(biāo)客戶和產(chǎn)品定位與樣景花園、白云駿景花園和富力陽光美居三個樓盤比較接近，故選取他們作為比較對象,通過比較測算確定其銷售單價，具體過程見下表2：

單位：元/㎡?序號項目案例1案例2案例3?

祥景花園白云駿景富和陽光?1銷售單價３９０04480４400?２交易情況修正10０％１00％100%?３交易日期修正１00%10０％１00％?4使用年限修正1０0％１0０%１00%?５區(qū)域因素修正1０2％10１％100％?6個別因素修正102％9４％94％

7修正后單位4058４２5３413６

８評估對象單價４1４８。９6?９取整4１４９?

經(jīng)以上測算,確定南區(qū)住宅的平均銷售單價為4149元／平方米,預(yù)計住宅部分總建筑面積13２003.２平方米的銷售價值為5４76８萬元.

(2)商業(yè)銷售價值的確定?

①、先通過市場調(diào)查確定南區(qū)項目商業(yè)鋪位的平均租金，再用收益還原法,估算其商業(yè)鋪位的銷售單價。經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)商業(yè)鋪位建成交付使用時的月租金單價為65元/平方米。?

②、通過收益還原法測算銷售單價的參數(shù)如表3:?租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率管理費率維修費率保險費率?３%９。0%1個月18％3％3%0．２%

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據(jù)，維修費率和保險費率以工程造價為計算依據(jù).

?

根據(jù)以上參數(shù),計算得到南區(qū)商業(yè)鋪位的平均銷售單價８046元/平方米.則商業(yè)鋪位部分總建筑面積８183平方米的銷售價值為６5８4萬元。

（3）地下室車位銷售價值的確定

①、先通過市場調(diào)查確定南區(qū)項目車位的平均租金，再用收益還原法,估算其車位的銷售單價.經(jīng)調(diào)查，確定南區(qū)車位建成交付使用時的月租金單價為４50元/個。?

②、通過收益還原法測算銷售單價的參數(shù)如表4:?租金年上漲率折現(xiàn)率租金損失房產(chǎn)稅等綜合稅率管理費率維修費率保險費率

1%7%１個月1８%３％3％0。２%

注：房產(chǎn)稅等綜合稅率和管理費率以月租金單價為計算依據(jù),維修費率和保險費率以工程造價為計算依據(jù)。

?

以工程造價為計算依據(jù)。?

根據(jù)以上參數(shù)，計算得到南區(qū)車位的平均銷售單價63000元／個。則３60個可售地下室車位的銷售價值為２26８萬元。?

（4)經(jīng)以上計算，南區(qū)項目預(yù)計總銷售收入合共6３620萬元。

（５）項目預(yù)計銷售進度

按××公司提供的施工進度，到２005年３月將完成全部南區(qū)第一期和第二期的工程建設(shè)并交付使用,預(yù)計在20０5年５月底可以售完，項目建設(shè)期約為１。７５年、銷售期約為1．75年,總開發(fā)期自2003年５月至２005年5月接近2年，預(yù)計銷售進度如表5：?時

間總銷售收入(萬元）總體銷售比率

２003年三季度2０48３.22%?四季度7８０9１２．27％?２004年一季度8７08１3。69%?二季度64９４10．2１％

三季度85８11３。49％?四季度1１3２9１7．８１%?2005年一季度712２11．20%?二季度１15２８１8。1２％?

合計636２01０0。00%

?

第四部分

項目投資估算分析?

一、項目投資概述?

××××項目計劃總投資５0１３7萬元，×××公司目前已完成項目投資９91１萬元（包括土地費用22７9萬元、前期費用４64萬元、建安工程費5687萬元、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費31３萬元、開發(fā)期稅費559萬元、不可預(yù)見