物業(yè)管理投標書

物業(yè)管理投標書一、投標綜合闡明書1、根據(jù)已收到的XX市城鎮(zhèn)結(jié)合部物業(yè)招標文獻，遵照《XX市物業(yè)管理招標投標管理法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文獻、招標文獻補充告知、招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所要遞交的標書摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的所有管理工作。2、一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表中承諾的期限和招標文獻中對承包期限的規(guī)定準期按質(zhì)提供服務。3、一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量到達我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。4、一旦我方中標，我方保證按投標文獻中的物業(yè)管理班子及管理組織設計組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的意。5、我方同意所遞交的投標文獻在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有也許中標，我方將受此約束。6、我方同意招標文獻中各條款，并交納保證金。若我方違約，則扣除所交納的所有保證金。7、除非此外到達協(xié)議并生效，招標文獻、招標文獻補充告知、招標答疑紀要、中標告知書和本投標文獻將構(gòu)成約束我們方的協(xié)議。投標單位：某某物業(yè)管理有限企業(yè)法定代表人：某某某日期：9月二、物業(yè)概況該物業(yè)位于某市城鎮(zhèn)結(jié)合部，項目總用地面積55畝，總建筑面積120492平方米。其中住宅92368平方米，商店9774平方米，其他為小區(qū)配套用房。總投資4億2仟多萬元，共有12幢7至12層住宅，700多戶，戶型面積有30到220平方米不等，小區(qū)機動車位有198個，摩托車、自行車位936個，小區(qū)出入口有3個，其中一種為重要出入口。三、物業(yè)管理前期籌辦工作（一）簽訂協(xié)議后，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入理解圖紙熟悉房屋構(gòu)造、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為建設單位和業(yè)主處理后顧之憂。（二）建立整頓樓宇的詳細資料，組織整頓設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）根據(jù)有關文獻及本小區(qū)住宅特點制定《樓宇管理公約》，《業(yè)主手冊》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。（四）協(xié)助建設單位提出樓宇公共設施、設備的整改規(guī)定。（五）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。（六）規(guī)范各部門的平常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓，一種月內(nèi)所有員工必須所有到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質(zhì)。（七）入住時應協(xié)助業(yè)主檢查房屋質(zhì)量，協(xié)助建設單位做好驗收交接，簽好入住房驗收單。四、接管后的平常管理服務工作（一）、設接待處，白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的征詢和投訴。服務做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、積極、平等）。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整潔，待人要文明禮貌、熱情。2、保安三班制：實行24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪客人要登記，搬遷貨品需由業(yè)主開具證明條。4、充足發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好小區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。8、小區(qū)內(nèi)出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案，設置消防疏散示意圖，照明設施引路標志完好，緊急疏散通道暢通。9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)絡，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以發(fā)明良好治安環(huán)境。10、車輛收發(fā)卡并由保安員專人指揮進入地下車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。（三）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、樓宇內(nèi)公共樓道、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每日打掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次，清除小區(qū)內(nèi)重要道路積水、積雪，并全日制保潔。2、生活區(qū)按幢設置垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無私自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生原則，無亂設攤點、廣告牌現(xiàn)象。5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢匯報書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年要清理一次。6、聘任專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不一樣品種、不一樣習俗、不一樣季節(jié)、不一樣生長期，適時確定不一樣的養(yǎng)護重點，制定不一樣的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一種優(yōu)雅的環(huán)境。（四）、房屋及設備、設施管理：1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內(nèi)應及時反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和理解。4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡，每天完畢兩次巡查養(yǎng)護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。5、企業(yè)每天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，20分鐘完畢；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時率100%，返修率不高于1%，及時回訪。（五）、加強二次裝修跟蹤管理，管理處要與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，上下午各檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質(zhì)量。[附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶：當您喬遷新居，準備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照如下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)省許多寶貴的時間，讓您順利進行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處征詢。業(yè)主提出裝修申請：1、填寫《室內(nèi)裝修申請表》；2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、提供裝修施工人員身份證復印件1份及一寸照片1張。管理處根據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。業(yè)主辦理有關手續(xù)：1、裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊進場施工管理處對業(yè)主裝修施工過程進行監(jiān)督業(yè)主裝修竣工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負責驗收驗收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進行整改后再驗收裝修尤其提醒：1、提議業(yè)主與裝修企業(yè)簽訂裝修協(xié)議步，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修企業(yè)的工程質(zhì)量及保修服務；2、嚴格遵守大廈裝修時間（8：00——12：0014：00——18：00）；3、嚴禁裝修工人員串樓串戶；4、裝修戶應配置2只滅火器，嚴禁使用電爐，注意防火；5、樓梯搬運材料時，應注意維護公共設施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進戶門、電梯等}；6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置地下二層，生活垃圾放置每層樓道間垃圾桶內(nèi)；7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修管理協(xié)議甲方：某某物業(yè)管理有限企業(yè)乙方：某某為了保證物業(yè)和公共設施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，到達本協(xié)議：一、甲方提議乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選擇實力較強，信譽很好，具有施工資質(zhì)的施工單位。二、乙方開始裝修前，應提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：（1）提供裝修施工圖或裝修方案；（2）按物價局、房管局的有關文獻規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；（3）填寫二次裝修申請表。三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進場施工，否則甲方工作人員有權(quán)規(guī)定乙方停止裝修。四、乙方應協(xié)助施工人員憑身份證復印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出證不得進入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負責人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。為了保護轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時出入證押金。五、乙方裝修前須對樓宇構(gòu)造、裝置、裝飾等提供足夠的保護措施，防止在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關業(yè)主須承擔一切修復費用。六、乙方裝修材料應按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能寄存于戶內(nèi)，嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應于室內(nèi)裝袋后，當日清運至甲方指定地點。遲延一天以上的由管理處負責清運，所花費用從裝修保證金中扣除。七、裝修施工時間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權(quán)采用責令停工或沒收工具等處理措施，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進行，所有工具必須寄存于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負責賠償其損失。九、裝修施工時，應盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，防止給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應注意防火，排除火災隱患，如引起火災并殃及其他業(yè)主和共用設施，乙方應承擔賠償責任。乙方在裝修期間應關閉單元入戶門。十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其他雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費用乙方自行承擔。十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。十二、乙方在裝修時，應遵守下列規(guī)定：外墻：為維護建筑外觀的統(tǒng)一、友好及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設其他附屬物，不準在外墻及窗戶上豎立廣告標志。構(gòu)造及外觀：1、嚴禁改動和損壞原有的構(gòu)造、外觀和公共設施，嚴禁變化房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；2、不容許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，防止不安全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線導致?lián)p壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。陽臺及門窗：1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗潔凈；3、嚴禁改動入戶門、門套；4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；5、靠窗部位提議裝修材料采用防水材料，以防止未來因滲水引起質(zhì)變。管道：1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；3、處理好排污口、地漏及周圍防水，防止?jié)B漏水；4、提議對預埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間：1、嚴禁變化廚房及衛(wèi)生間原有的位置；2、按煤氣企業(yè)有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，防止不安全原因存在；3、嚴禁敲打和變化屬公共部分的通風管道井；4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于后來檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已經(jīng)有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免導致滲漏，破壞防水層的要重新補做，防止?jié)B水；6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設施及管線：嚴禁更改智能設施管線，嚴禁私自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置?？照{(diào)：1、裝修前應先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；2、空調(diào)外機必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；3、空調(diào)滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應報甲方同意。十五、甲方有權(quán)按乙方申請的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責令其停工、扣留、沒收裝修工具或責令其限期恢復原狀，導致?lián)p失時，乙方應承擔對應的賠償責任。十六、乙方在裝修過程中如導致管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設施設備或?qū)е滤素敭a(chǎn)和人身損失的，乙方應負責修復并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方告知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經(jīng)三個月觀測，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方對應的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：某某物業(yè)管理有限企業(yè)乙方：某某月日（六）、空置房管理1，空置房的登記建檔與收費：A，經(jīng)管理處接管的空置房由主管安排管理員進行登記造冊；B,管理員將空置房記在《空置房記表》內(nèi)；C，管理員制作《空置房動態(tài)表》，每月5日前報公共事務部主管立案；D，空置房的收費時間是從告知業(yè)主辦理入住手續(xù)當日開始收取，分批辦理入住的，分批收取。2，空置房的維護：A，充足理解房屋的破損規(guī)律，有助于科學的管理空置房。其破損規(guī)律是：新建房屋的頭十年，尤其是頭三年內(nèi)的房屋發(fā)生破損的幾率是比較高的，尤其是頭一年的空置房，假如管理不到位，房屋的隱性破損是很大的，對房屋的未來使用安全尤為重要；B,管理員根據(jù)季節(jié)變化定期對空置房進行開窗通風、散熱。必要時就進行烘干處理，防止墻面、天花板發(fā)霉、木制品生蟲及變形。C，對于精裝修的房屋應在夏季到來之前對西曬房間進行遮陽，防止木器干裂；在梅雨季節(jié)應注意防潮，防止木器發(fā)霉、變形。D，參照有關電器使用闡明書，定期將電器打開試運行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，還應注意及時關閉電源。F，管理員每月定期告知保潔部進行一次例行清潔。對于精裝修的房屋保潔部應視狀況定期對木器、大理石、金屬器具進行打蠟、防護處理。G,管理員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常狀況時向公共事務部主管匯報。（七）、積極開展便民服務，建立熱線電話，以便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。（八）、根據(jù)本小區(qū)，應以“星級賓館”服務方式，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。五、管理工作必須的物質(zhì)裝備計劃狀況為了保證物業(yè)管理工作的正常開展，有堅強的物質(zhì)保障基礎，根據(jù)行規(guī)，物業(yè)管理開辦物資由建設單位投入，并遵照實用，節(jié)省的原則，擬詳細配置如下：（一）辦公及培訓類序號備品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1辦公桌椅張580040002文獻柜個2120024003保險柜個1110011004電腦臺1400040005打印機臺16電話機部11501507空調(diào)臺1120012008電風扇臺11001009飲水機臺112012010宣傳欄個11500150011其他用品300合計16870（二）機電維修類序號備品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1電工工具套1120012002管工工具套1140014003人字梯架13003004疏通機臺18008005沖擊鉆臺1150015006其他800合計6000（三）保安裝備類序號備品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1夏裝套2018036002秋裝套2030060003軍大衣件10808004武裝帶根10303005對講機部650030006警棍根10202007床架臺61207208手電筒根6603608其他500合計15480（四）衛(wèi)生綠化類序號備品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1保潔用品套1150015002綠化用品套1280028003垃圾車部268013604水管捆22505005垃圾桶個3010005其他用品500合計7660（五）小區(qū)內(nèi)各類指示牌、樓棟號、公共設備設施、衛(wèi)生設施、消防設備及安防系統(tǒng)的配套由建設單位負責。（六）業(yè)主未完全入住導致前期管理收不抵支，為保證小區(qū)物業(yè)管理正常運行開發(fā)建設單位支付啟動金。六、管理模式（一）擬采用的管理方式服務質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹如下原則：管理無空擋，服務有原則，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮小區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、小區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)絡的“共建”機制。（二）管理處組織機構(gòu)1、辦公室：（1）負責平常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關系2、工程部：（1）負責房屋質(zhì)量檢查（2）建立設備設施維保計劃（3）做好平常維修保養(yǎng)工作3、財務部：（1）管好用好財務（2）負責平常收管理費、代收水電費（3）統(tǒng)購平常維修器材、分發(fā)器材4、保安部：（1）選好保安員搞好培訓，管好保安（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周圍環(huán)境安全（三）管理人員的配置1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)平常事務管理。2、樓管員2人，負責樓宇的檢查服務及收費等。3、水電工4人，負責小區(qū)平常水電及工程維修。4、保潔工5人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。5、綠化工3人，負責小區(qū)綠化平常養(yǎng)護。6、保安16人，24小時值班。7、車管員3人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。如上合計34名。七、人員的選拔和培訓管理（一）人員選拔根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務規(guī)定，適應此后的管理及服務水平，所聘任的各基層管理員將根據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)多種人際關系的高素質(zhì)人才。職務規(guī)定主任（項目經(jīng)理）從業(yè)兩年以上，具有大型物業(yè)管理企業(yè)同職位兩年以上的工作經(jīng)驗，大專以上學歷，年輕富有干勁及團體協(xié)作精神，物業(yè)管理專業(yè)管理員大專以上學歷，一年以上工作經(jīng)驗，同職位工作一年以上，對物業(yè)管理有深刻的認識及豐富的實踐工作經(jīng)驗保安員高中以上學歷，退伍軍人或持保安證，在物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗其他工作人員持有關上崗證件，具有關工作經(jīng)驗（二）培訓目的及方式為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我企業(yè)將嚴格選聘人員，所聘任的各基層管理員工將根據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)多種人際關系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同步進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能平常管理事物的工作。企業(yè)會采用集中與分工種培訓，將內(nèi)部培訓與外部培訓相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我企業(yè)將同步負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。（三）培訓計劃及內(nèi)容1、管理處全體員工培訓（1）委托方、管理企業(yè)及物業(yè)狀況的簡介（包括人事構(gòu)造和組織）（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范（3）員工守則、行為及紀律（4）物業(yè)管理基礎知識（5）物業(yè)保安措施及輔助巡查設備（6）物業(yè)設施的類型及應用（7）管理服務的目的及重要性（8）防火知識、消防裝置及使用（9）各項應急預案及實際操作培訓（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓（1）管理員的職責（2）物業(yè)移交單元的程序（3）清潔知識的簡介（4）物業(yè)管理法規(guī)的簡介（5）二次裝修的監(jiān)控及管理（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程（7）緊急事故處理程序3、保安人員專業(yè)培訓（1）保安人員的職責（2）保安工作的基本概念（3）物業(yè)安全防備與管理（4）消防安全防備與管理（5）車輛管理與停車管理（6）平常巡視及夜間防備管理規(guī)程（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程（8）治安消防等突發(fā)事件處理（9）步操體能訓練及消防演習（10）事件記錄規(guī)程4、工程人員專業(yè)培訓（1）工程人員的職責（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程（3）機電維護的措施及程序（4）物業(yè)設施設備運作流程（5）維修工具維護及保管（6）設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程（7）物業(yè)設施的操作流程（8）突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專業(yè)培訓（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責任制（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范（3）不一樣區(qū)域、不一樣項目清潔、保潔的原則及操作規(guī)范（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項（5）不一樣綠化品種管理養(yǎng)護的原則（6）常見病蟲害及防治（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置（四）培訓考核為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的貫徹企業(yè)于員工培訓期間通過不定期的培訓考核保證培訓的質(zhì)量。八、物業(yè)收費價格及收支測算（一）物業(yè)管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）1、綜合管理服務費；2、車輛管理費；3、二次房屋裝修垃圾清運費；4、特約服務收費：參閱《住戶手冊》有關收費原則；5、物業(yè)管理服務收費原則按市（區(qū)）物委批復文獻執(zhí)行；6、業(yè)主出租物業(yè)時，物業(yè)管理服務費用由業(yè)主或承租人交納；乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務費用。（二）物業(yè)收費以物委批文為準，現(xiàn)暫定為：1、物業(yè)綜合管理費（1）住宅：1.00元/M2.月（3）商場：2.00元/M2.月2、汽車停車管理費（1）地下車位60元/部.月室外60元/部.月（2）臨時停放5元/輛.次過夜停放10元/次.輛3、摩托車停放管理費（1）車庫20元/月.輛（2）臨時停放0.5元/輛.月過夜停放1元/輛.月4、自行車、電動車收費（1）自行車6元/輛.月臨時0.2元/次（2）電動車20元/輛.月（含充電費）臨時0.3元/次5、二次裝修垃圾清運費：100-200M2，300元/單元200M2以上，400元/單元（五）月收支測算月收入（忽視按收費率100%計算）（一般來說收費率達95%就不錯）項目面積（平方米或套數(shù)）價格金額（元）住宅92368M2㎡1.00元/M292368商場9774M22.00元/M219548車位198位（以實際狀況而定）60元11880摩托車、電動車450位20元9000自行車486位6元2916合計135712支出項目（折舊費忽視）項目費用（元）備注工資31280人員34名，每人月平均工資920元（包括福利費，節(jié)假日補助等）行政辦公費1200辦公用品，電話等公共維修、公用水電等11000燈泡、管線損壞公共設備設施小維修、公用水電以及綠化養(yǎng)護等。綠化保潔費1600澆水、殺蟲、施肥，保潔工具等保安費用3400器械、上交保安企業(yè)管理費等生活垃圾清運費1100每天清運2次小區(qū)文化費200法定稅費7464.25.5%管理傭金13571.210%其他費用500合計71915.4九、維修基金的管理與使用（一）按國家有關規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。（二）維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核同意，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同步過戶。十、物業(yè)管理服務承諾（一）我企業(yè)將以“以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在如下幾種方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的措施技術，提高一體化管理水平，采用計劃目的管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理措施。根據(jù)ISO9001：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際原則中有關服務行業(yè)的規(guī)定，探索并逐漸走上物業(yè)的管理原則化之路；一直強調(diào)把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質(zhì)量等方面采用一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照《全國都市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)原則》以及《物業(yè)管理委托協(xié)議》的有關條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達“市優(yōu)”，三年內(nèi)到達“省優(yōu)”。十一、接管時的準備工作1）移交接管前的準備工作A提交介入管理，擬派管理處主任、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，貫徹管理用房和宿舍，做好各項籌辦工作。B成立驗收小組。技術人員進駐現(xiàn)場，理解設備設施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關質(zhì)量記錄。Ⅰ移交接管驗收遺留問題登記表；Ⅱ公共配套設施接管驗收表；Ⅲ公共配套設施接管驗收遺留問題登記表；Ⅳ機電設備接管驗收遺留問題登記表。2）物業(yè)資料的移交接管A接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料；ⅰ項目同意文獻；ⅱ用地同意文獻；ⅲ建筑執(zhí)照；ⅳ業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。Ⅱ市府驗收合格資料ⅰ市建設工程竣工驗收證書；；ⅱ市建筑消防驗收合格證；ⅲ物業(yè)綜合驗收合格證書；ⅳ用電許可證；ⅴ房屋使用闡明書；ⅵ房屋保修書。Ⅲ工程技術資料ⅰ竣工圖—包括平面圖、建筑、構(gòu)造、水電、附屬；ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；ⅲ地質(zhì)勘察匯報；ⅳ工程協(xié)議及開、竣工匯報；ⅴ圖紙會審記錄；ⅵ工程設計變更告知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；ⅶ隱蔽工程驗收簽證；ⅷ沉降觀測記錄；ⅸ竣工驗收證明書；ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢查合格證書；Xi砂漿、混凝土塊試壓匯報；Xii供水試壓匯報。3）物業(yè)接管驗收程序A開發(fā)企業(yè)告知我司接管驗收；B驗收小組按查對所接受的資料，簽發(fā)驗收復函；C驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設施設備等進行驗收；D對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題登記表，約定期限由移交人負責整改，并約定期間復核；E對房屋室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢查原則規(guī)定的，接受瑣匙；F入伙時，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整頓后匯報管理處，并規(guī)定承建商在限期內(nèi)逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項；G在保修期內(nèi)，使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，匯報管理處查難證明后，由承建商負責。4）房屋接管驗收項目及原則A驗收項目Ⅰ梁、柱、板主體；Ⅱ頂棚；Ⅲ墻面；Ⅳ地（樓）面；Ⅴ樓梯、扶手；Ⅵ插座（電器、電視天線、有線電話、電話、空調(diào)插座）；Ⅶ接線盒；Ⅷ開關；Ⅸ照明燈具；Ⅹ供水系統(tǒng)；Ⅺ排污管；Ⅻ地漏；ⅩⅢ衛(wèi)生潔具；ⅩⅣ防盜網(wǎng)（窗）；ⅩⅤ室內(nèi)配電箱；ⅩⅥ水表、電表和煤氣表；ⅩⅦ衛(wèi)生間防水防滲處理。5）物業(yè)公共設施接管驗收項目原則A驗收項目：小區(qū)的公共場所、設施及其水電設備等；Ⅰ基礎設施；Ⅱ天面；Ⅲ公用天線；Ⅳ消防設施（消防栓、消防箱）；Ⅴ公共路燈；Ⅵ綠化；Ⅶ公共道路；Ⅷ垃圾箱（池）；Ⅸ垃圾轉(zhuǎn)運站；Ⅹ崗亭；Ⅺ車庫；Ⅻ沙井、檢查井和化糞池；ⅩⅢ明暗溝；ⅩⅣ擋土墻、坡；ⅩⅤ踏步；ⅩⅥ臺階；ⅩⅦ水池、水箱；ⅩⅧ信箱；ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設施。B驗收原則參照建設部ZBP30001-90和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收原則》及到達設計規(guī)定。6）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定A工程完善在房屋主體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。B工程遺留問題在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法到達使用的規(guī)定、保修無法處理的設計缺陷等方面內(nèi)容。C處理措施對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)