完全壟斷、完全競爭與房地產(chǎn)價格

完全壟斷、完全競爭與房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的關(guān)系20世紀90年代以來，中國許多城市的房價繼續(xù)上漲。為降低房價,中央政府先后出臺了減免稅費、減免土地出讓金、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)等一系列措施,但收效甚微。進入21世紀,中國許多城市房價快速上漲。居高不下的房價,一方面使這些城市的房價收入比過高,居民買房困難;另一方面可能導致房地產(chǎn)泡沫,引發(fā)金融危機。為此,中央政府又出臺了提高首付比例和抵押貸款利率政策。例如,2007年中國人民銀行和銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定,第一套住房抵押貸款最低首付比例由原來20%提至30%,第二套住房抵押貸款首付比例不得低于40%,且抵押貸款首付比例應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度增加;商業(yè)性房屋抵押貸款最低首付比例也由原來的40%提高至50%。2004年上調(diào)5年以上貸款基準利率1次,2006年上調(diào)5年以上貸款基準利率2次,2007年上調(diào)5年以上貸款基準利率6次。盡管如此,房價仍未降下來。目前,開征物業(yè)稅(propertytax)抑制房價的財政政策也被廣泛討論。自2003年5月,財政部和國家稅務(wù)總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連10個省市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。由此,我們的問題是,房地產(chǎn)稅(1)對房價到底有何影響?對住宅開征房地產(chǎn)稅能否有效抑制房價上漲?現(xiàn)有文獻對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系有“傳統(tǒng)觀點”(traditionalview)、“受益觀點”(benefitview)和“新觀點”(newview)三種代表性觀點。“傳統(tǒng)觀點”是由西蒙(Simon)和內(nèi)策爾(Netzer)提出的。他們采用局部均衡方法,假定整個國家的資本回報固定且資本自由流動,從而資本不承擔任何稅負,房地產(chǎn)稅完全由當?shù)叵M者來承擔,并以高房價的形式表現(xiàn)出來。“受益觀點”是由漢密爾頓(Hamilton)和費舍爾(Fischel)提出的。與蒂伯特(Tiebout)模型不同,受益觀點假定地方政府的公共服務(wù)完全由房地產(chǎn)稅來提供。該模型首先根據(jù)消費者對房地產(chǎn)稅和政府服務(wù)的不同需求劃分不同的轄區(qū);然后假定轄區(qū)內(nèi)住房價值(housevalue)是相同的,且有足夠的轄區(qū)來容納所有的房地產(chǎn)稅和政府服務(wù)組合;最后假定區(qū)劃規(guī)制法(zoningordinance)為每一個轄區(qū)規(guī)定了最小的住房價值。上述假定,一方面保證了消費者在不同轄區(qū)可以自由流動,另一方面意味著不同轄區(qū)為爭奪消費者在房地產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開競爭。在上述假定下,轄區(qū)內(nèi)消費者所支付的房地產(chǎn)稅就會相同,房地產(chǎn)稅和公共服務(wù)沒有資本化為住房價值。同時,房地產(chǎn)稅也未通過公共部門對不同家庭進行收入再分配,房屋消費的資本配置也是有效的。因此,他們認為房地產(chǎn)稅是一種受益稅,而不是資本稅,只影響地方公共支出,對住房價值和資源配置未產(chǎn)生任何扭曲?！靶掠^點”是由米耶史考斯基(Mieszkowski)以及米耶史考斯基和佐德羅(MieszkowskiandZodrow)提出的。他們認為,傳統(tǒng)觀點的局部均衡分析是高度誤導的,因其忽視了所有轄區(qū)均有房地產(chǎn)稅。同時,房地產(chǎn)稅不僅影響住房資本配置,而且影響非住房資本配置。因此,他們假定整個經(jīng)濟包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類,同時假定全國資本供給是完全無彈性的。在上述假定下,資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動,并導致資本的錯誤配置,產(chǎn)生了“利潤稅效應(yīng)”(profitstaxeffect)和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”(excisetaxeffect)。前者是指,從全國看,房地產(chǎn)稅降低了資本的總體收益,資本所有者承擔了一部分稅負。后者是指,房地產(chǎn)稅導致了當?shù)夭豢梢苿由a(chǎn)要素和商品價格的變化,生產(chǎn)要素所有者和消費者承擔了另一部分稅負。但就全國而言,利潤稅效應(yīng)起主要作用,而流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)起次要作用。大量經(jīng)驗研究考察了房地產(chǎn)稅對房價和稅負的影響。例如,羅森和富勒頓(RosenandFullerton)在奧茨(Oates)模型的基礎(chǔ)上,用考試成績代替公共服務(wù)支出,考察了房地產(chǎn)稅率和公共服務(wù)對房價的影響。研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅對房價有顯著負向影響,但至少75%的公共服務(wù)被資本化為房價?？颂m茨等人(Krantzetal)的研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅對房價有顯著負影響,但大約有60%的房地產(chǎn)稅被資本化為房價。凱斯和格蘭特(CaseandGrant)通過構(gòu)建一個消費者和生產(chǎn)者模型考察了多轄區(qū)房地產(chǎn)稅變動對房價和稅負的長期影響。模擬結(jié)果顯示,房地產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)效應(yīng)(exciseeffect)非常顯著。提高房地產(chǎn)稅將使房價下降,住房消費面積減少;房地產(chǎn)稅率提高25%,房地產(chǎn)稅收僅增加6.6%,房東將承擔過度稅負(稅負減公共服務(wù)支出)。麥當勞(McDonald)對美國芝加哥地區(qū)6個縣1982年、1985年和1988年數(shù)據(jù)的研究發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)稅率變動及房地產(chǎn)稅水平對房屋價值具有顯著影響。韋志超和易綱通過實證分析認為,在短期供給缺乏彈性的情形下,開征物業(yè)稅必然導致房價下跌。況偉大在住房市場局部均衡基礎(chǔ)上,對中國30個省份1996—2006年的數(shù)據(jù)進行實證分析后發(fā)現(xiàn),開征房地產(chǎn)稅將導致房價下降。還有一部分文獻認為房地產(chǎn)稅將導致房價上漲。費舍爾(Fischel)認為,房地產(chǎn)稅因城市土地利用分區(qū)(zoning)和用腳投票(votingwithfoot)提高了房價。同樣,考尼爾(Cornia)也認為公共設(shè)施和公共服務(wù)提升了房價。哥貝爾(Gobel)使用2002年和2003年美國社區(qū)調(diào)查和政府調(diào)查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),人均物業(yè)稅收入對房價具有正向影響。綜上所述,上述三種經(jīng)典的房地產(chǎn)稅觀點,均在完全競爭的市場結(jié)構(gòu)下構(gòu)建了房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系模型,卻忽視了住房市場不完全競爭的特性。實際上,房地產(chǎn)的不可移動性和完全差異性決定了房地產(chǎn)市場是不完全競爭的市場。例如,況偉大從空間競爭的角度論證了中國房地產(chǎn)市場是空間壟斷的市場,而非完全競爭市場。盡管哈伯格(Harberger)強調(diào)了市場結(jié)構(gòu)對所得稅和市場均衡的影響,但房地產(chǎn)稅研究者還是忽視了市場結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)稅和房價的影響?；诖?本文的貢獻在于,在完全競爭和完全壟斷兩種市場結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上,構(gòu)建了房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的理論模型,并對其進行比較分析。二、局部均衡模型本文建模思路如下:首先在住房流量模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建一個購房者和開發(fā)商的住房市場局部均衡模型,然后分別考察完全壟斷和完全競爭兩種不同市場結(jié)構(gòu)情形下房地產(chǎn)稅對房價的影響。(一)住房基于htd簡單起見,筆者對購房者作出如下假定:(1)每期住房增量為Ht;(2)購房者數(shù)量為nt;(3)購房者年可支配收入為Yt,用于住房和一般商品Xt;(4)Xt是計價品(numeraire),價格被標準化為1;(5)效用函數(shù)是對數(shù)可加的;(6)購買者只關(guān)心現(xiàn)在,不關(guān)心未來;(7)房地產(chǎn)稅是從價稅(保有稅),稅率為τt;(8)購房者非住房資產(chǎn)為St,用于首付;(9)貸款價值比(LTV)為θ;(10)開發(fā)商開發(fā)的住房正好被購房者購買。根據(jù)上述假設(shè),代表性購房者i效用最大化條件為:式中,住房支出以使用成本(usercost)(1)UC表示;htd表示住房購買量。由上述最優(yōu)規(guī)劃一階條件,可以得到:式中,pt是ht的隱函數(shù),即pt=f(Ht);(二)開發(fā)成本ct簡單起見,筆者對開發(fā)商作出以下假設(shè):(1)開發(fā)商數(shù)量為Nt;(2)住房開發(fā)周期只有1期;(3)單個開發(fā)商住房開發(fā)面積為hts;(4)開發(fā)成本是開發(fā)量的嚴格凹函數(shù),簡化形式為Ct=F+ct-1ht2;(2)(5)開發(fā)商自有資本為At,銀行貸款為Lt;(6)開發(fā)商對未來價格預期是理性預期。根據(jù)上述假設(shè),代表性開發(fā)商j的利潤函數(shù)為:需要指出的是,自有資本與銀行貸款均應(yīng)獲得相同的資本回報,所以資本成本為it(At-1+Lt-1)。由假設(shè)(6)得到:pte=pt。三、經(jīng)驗評估(一)財產(chǎn)稅對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的影響本文使用的是中國33個大中城市1996—2008年住房市場數(shù)據(jù)(1)。各市商業(yè)房屋平均價格、GDP、地方財政收入以及CPI均來自各市1997—2009年的《統(tǒng)計年鑒》;房地產(chǎn)稅來自1997—2009年的《中國稅務(wù)統(tǒng)計年鑒》。房屋造價是由單位面積土地購置費用、單位面積土地開發(fā)投資和單位面積房屋竣工價值構(gòu)成。(2)前兩者反映了土地成本,后者反映了房屋建造成本。各市土地開發(fā)投資、土地開發(fā)面積、土地購置費用、土地購置面積、房屋竣工價值和房屋竣工面積均來自2001—2009年各年的《中國房地產(chǎn)年鑒》。眾所周知,房地產(chǎn)稅是對房屋保有環(huán)節(jié)征收的財產(chǎn)稅。目前,中國在房屋保有環(huán)節(jié)開征的財產(chǎn)稅包括城市房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅自1951年8月8日由政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》對外資企業(yè)或個人所有的房產(chǎn)開征。2009年1月1日起《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止,外資企業(yè)或個人依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,自用房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅以標準房價為計稅依據(jù),稅率為1.2%;出租房產(chǎn)以租金收入為計稅依據(jù),稅率為18%。1986年國家還規(guī)定,對外籍人員購置的非營業(yè)用房產(chǎn),暫免征收城市房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅自1986年9月15日起根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》開征?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%;出租房產(chǎn)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),稅率為12%;個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅?？梢?中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅體系,僅對商業(yè)房地產(chǎn)開征,未對住宅開征。盡管中國目前尚無住宅房地產(chǎn)稅數(shù)據(jù),但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)稅對商業(yè)房價的影響機制與住宅房地產(chǎn)稅對住宅房價的影響機制在本質(zhì)上是一致的,所以通過考察商業(yè)房地產(chǎn)稅與商業(yè)房價之間的關(guān)系可以間接考察住宅房地產(chǎn)稅對住宅價格的影響。此外,因房地產(chǎn)稅率長期不變,無法進行回歸分析,但房地產(chǎn)稅率和房地產(chǎn)稅額均反映了稅負對房價的影響,在計量分析中,房地產(chǎn)額的對數(shù)和房地產(chǎn)稅率均反映了彈性概念,所以本文以房地產(chǎn)稅額的對數(shù)作為房地產(chǎn)稅率的替代變量。另一方面,從動態(tài)看,盡管房地產(chǎn)稅額是通過房價與房地產(chǎn)稅率得到的,但高房價所帶來的高房地產(chǎn)稅額會降低房地產(chǎn)需求(有一定時滯),從而降低了房價。在實際回歸中,為克服房地產(chǎn)稅額與房價之間的內(nèi)生性問題,通過GMM估計法,引入滯后房地產(chǎn)稅額(工具變量),動態(tài)地考察房地產(chǎn)稅對房價的影響,以克服房地產(chǎn)稅額與房價同升同降的情形?；貧w結(jié)果顯示,房地產(chǎn)稅對房價的影響為負,符合理論預期。最后,本文以1996年為基年,經(jīng)各市CPI將模型中所有價值型變量轉(zhuǎn)化為實際變量。(二)gmm估計問題由命題1,我們可建立以下對數(shù)型房價計量模型:式中,Pit表示i地區(qū)t期商業(yè)房地產(chǎn)平均價格;LIit表示i地區(qū)t期商業(yè)房地產(chǎn)市場勒納指數(shù),因邊際成本數(shù)據(jù)無法得到,筆者通過平均成本近似測算(即),反映市場結(jié)構(gòu)對房價的影響;Tit表示i地區(qū)t期商業(yè)房地產(chǎn)稅額,反映房地產(chǎn)稅對房價影響;lnTit×LIit表示房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積,反映房地產(chǎn)稅與市場結(jié)構(gòu)相互作用對房價的影響;gdpit為i市t期總產(chǎn)出,反映城市差異對房價的影響。在上述模型中,房地產(chǎn)稅和勒納指數(shù)與房價相互影響,LIit,lnTit與lnPit可能存在內(nèi)生性問題。此外,LIit,lnTit與lnTit×LIit還可能存在多重共線性問題。在下文,筆者通過GMM估計解決變量間內(nèi)生性和多重共線性問題。變量描述性分析見表1。(三)東中西部城市的房地產(chǎn)稅表2顯示,中國33個大中城市房價增長率(PG)自2002年后猛增,由2001年的2%增至2002年的16.81%,2005年高達28.69%,2008年也達9.30%。東中西部城市同樣自2002年起房價猛增,東部增加最快,2005年高達32.09%;西部次之,2005年已達31.24%;中部最小,2005年為20.64%。1999—2008年房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重(TGR)的均值為6.55%,1996—1999年房地產(chǎn)稅占地方財政收入逐漸增加,最高1999年達9.24%,之后逐漸下降,最低2008年為3.72%。東中西部城市也呈相同趨勢,但房地產(chǎn)稅的重要性不同。其中,中部城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重最高,均值為9.53%;西部城市次之,均值為5.85%;東部城市最低,均值為5.04%?？梢?盡管東部城市房價最高,但房地產(chǎn)稅并非地方財政收入的主要來源。據(jù)美國人口普查局的調(diào)查,1998—1999年房地產(chǎn)稅占美國地方財政收入的61.72%。相比而言,房地產(chǎn)稅要成為中國地方稅的主稅種尚有較大提升空間。對勒納指數(shù)(LI)來講,全部城市已由1996年的0.45降至2008年的0.32,這表明住房市場的壟斷性在減弱。東部城市勒納指數(shù)最高,2008年高達0.41,這表明,房價中41%與成本無關(guān),是由壟斷造成的。西部城市次之,2008年勒納指數(shù)為0.29。中部城市最低,2008年為0.22。可見,東部住房市場壟斷性最強,西部次之,中部最小。說明:(1)“—”表示無此項數(shù)據(jù);(2)TGR表示房地產(chǎn)稅與城市財政收入之比;(3)PG表示房價增長率;(4)LI表示勒納指數(shù);(5)東部城市包括北京、天津、沈陽、濟南、福州、上海、廣州、?？?、大連、青島、寧波、廈門和深圳;中部城市包括石家莊、太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢和長沙;西部城市包括呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、西寧、烏魯木齊、銀川和蘭州。(四)因變量與自變量關(guān)系的協(xié)整檢驗為避免偽回歸,需對變量進行單位根檢驗。通常,單位根檢驗包括同質(zhì)面板和異質(zhì)面板單位根檢驗兩類。前者主要有LLC檢驗(Levinetal);后者主要有LPS(Imetal.)、Fisher-ADF和Fisher-PP檢驗(MaddalaandWu)。表3顯示,除LIit和lnTt×LIt外,其他變量都是I(1)。盡管所有變量一階差分為平穩(wěn)序列,但因變量和自變量之間關(guān)系還需進行協(xié)整檢驗,以便確定方程具體形式。本文采用韋斯特倫德(Westerlund)提出的面板協(xié)整檢驗技術(shù)進行協(xié)整檢驗。韋斯特倫德在誤差修正模型基礎(chǔ)上,提出了Gt,Ga,Pt和Pa四個測試統(tǒng)計量。其中,前兩個由所有個體估計系數(shù)及其t值平均加權(quán)得到,后兩個由所有橫截面?zhèn)€體信息得到。表4顯示,因變量與自變量不存在長期協(xié)整關(guān)系。因此,一階差分方程符合建模要求。(五)開征房地產(chǎn)稅和gdp對城市調(diào)控的影響因滯后因變量作為自變量,OLS,RE和FE估計結(jié)果是有偏的。為避免偽回歸,本文采用雷利亞諾雷和鮑威爾(ArellanoandBover)以及布倫德爾和邦德(BlundellandBond)提出的系統(tǒng)GMM估計方法。系統(tǒng)GMM首先通過一階差分解決了變量不穩(wěn)定性問題,然后通過工具變量解決了內(nèi)生性問題,最后通過引入滯后因變量解決了序列相關(guān)問題。(1)在實際估計時,lnTt,LIt以及l(fā)nTt×LIt被視為內(nèi)生變量。兩步系統(tǒng)GMM估計結(jié)果見表5。表5顯示,所有回歸模型的主要解釋變量系數(shù)符號與理論符號一致。Sargan檢驗結(jié)果表明,工具變量是有效的。AR(1)和AR(2)結(jié)果表明,模型差分誤差項不存在序列相關(guān)。最后,房價波動未表現(xiàn)出序列相關(guān)性。對全部樣本城市而言,模型1顯示,若不考慮房地產(chǎn)稅與市場結(jié)構(gòu)相互作用,各解釋變量符號符合理論預期,回歸系數(shù)顯著,且市場結(jié)構(gòu)對房價的影響大于房地產(chǎn)稅。勒納指數(shù)每增加1%,房價增長率將增加0.16%。房地產(chǎn)稅增長率每增加1%,房價增長率將減少0.03%。由此可以預計,若中國對住宅開征房地產(chǎn)稅,盡管其對房價上漲有一定的限制作用,但不能有效地遏制房價上漲。然而,提高住房市場競爭性,降低市場壟斷,則能有效抑制房價上漲。因此,增加住房供給是比開征房地產(chǎn)稅更為有效的房價調(diào)控措施。最后,城市GDP增長率每增加1%,房價增長率將增加0.17%。這表明,經(jīng)濟增長越快的城市,房價增長率越高。因此,為防止發(fā)生房地產(chǎn)泡沫,政策制定者應(yīng)特別注重和解決經(jīng)濟增長較快城市房價的監(jiān)督和調(diào)控。模型2表明,若考慮房地產(chǎn)稅與市場結(jié)構(gòu)相互作用,則提高房地產(chǎn)稅將提高房價,但影響甚微。也就是說,房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積增長率每增加1%,房價增長率將增加0.01%。前已述及,因市場結(jié)構(gòu)對房價的影響大于房地產(chǎn)稅,所以房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)相互作用為正。這意味著,在壟斷性較強的住宅市場下,若對住宅開征房地產(chǎn)稅,不僅不能導致房價下降,反而可能使房價上升。這是因為,開發(fā)商能夠依靠其壟斷力量提高房價。模型3和模型4顯示,除GDP外,東部城市房價受房地產(chǎn)稅和市場結(jié)構(gòu)影響比全部樣本城市平均水平要大。房地產(chǎn)稅增長率每增加1%,房價增長率將減少0.08%;勒納指數(shù)每增加1%,房價增長率將增加0.18%;房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積增長率每增加1%,房價增長率將增加0.03%?？梢?盡管對東部城市開征住宅房地產(chǎn)稅,能夠抑制房價快速上漲,但其作用同樣小于市場結(jié)構(gòu)。因此,要抑制東部城市房價過快上漲,一方面要開征房地產(chǎn)稅,另一方面要促進住宅市場競爭,降低開發(fā)商壟斷,嚴厲打擊開發(fā)商的“囤地”和“捂盤”行為。此外,GDP對東部城市房價影響不顯著。這表明,東部城市房價基本上已脫離了其經(jīng)濟基本面,泡沫成分較大。模型5和模型6表明,對中部城市而言,房地產(chǎn)稅和GDP對房價影響不顯著,但市場結(jié)構(gòu)及其與物業(yè)稅相互作用顯著。勒納指數(shù)每增加1%,房價增長率將增加0.07%;房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積增長率每增加1%,房價增長率將增加0.01%?？梢?開征房地產(chǎn)稅對中部城市房價無顯著影響。這表明,房地產(chǎn)稅對不同城市的房價影響不同。因此,對中部城市而言,抑制房價過快上漲,主要是增加土地和住宅供給,增強住宅市場競爭性,限制開發(fā)商壟斷。模型7和模型8表明,對西部城市而言,房地產(chǎn)稅對房價影響不顯著,但GDP、市場結(jié)構(gòu)及其與房地產(chǎn)稅相互作用顯著。勒納指數(shù)每增加1%,房價增長率將增加0.17%;房地產(chǎn)稅與勒納指數(shù)乘積增長率每增加1%,房價增長率將增加0.02%;GDP增長率每增加1%,房價增長率將增加0.55%?？梢?開征房地產(chǎn)稅對西部城市房價影響也不顯著,但降低開發(fā)商壟斷力量能夠有效降低房價。最后,經(jīng)濟增長對西部城市房價影響最大。這表明,西部城市房價尚未脫離基本經(jīng)濟面。綜上所述,住宅開征房地產(chǎn)稅,對東部城市房價影響最大,對西部城市和中部城市無顯著影響。但是,市場結(jié)構(gòu)對不同地區(qū)的房價影響顯著,且其對房價影響大于房地產(chǎn)稅對房價的影響。因此,增加土地和住宅供給比開征房地產(chǎn)稅能夠更有效地抑制房價過快上漲。四、不同地區(qū)、不同經(jīng)濟增長、水平和效率下的價格分析本文通過理論分析和經(jīng)驗分析,得出以下結(jié)論:首先,理論模型表明,無論何種市場結(jié)構(gòu),提高房地產(chǎn)稅均將