房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)全流程涉稅風(fēng)險解析全套

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)全流程涉稅風(fēng)險解析全套環(huán)節(jié)之一——登記設(shè)立環(huán)節(jié)1、涉稅事項：基礎(chǔ)信息登記，如一般納稅人資格申請、賬簿設(shè)置；辦公場所使用涉及的房產(chǎn)稅；發(fā)放工資等；2、涉稅種類：印花稅、土房兩稅、個稅和企業(yè)所得稅；3、簡要分析1）增值稅一般納稅人資格申請年銷售額超過500萬，應(yīng)申請一般納稅人。這一點非常重要，將影響企業(yè)日常經(jīng)營的方方面面，如計稅方法的確定、發(fā)票的開具和取得要求、合同簽訂條款的影響、預(yù)收款和主營業(yè)務(wù)收入的核算以及未來土地成本是否可在增值稅前扣除的問題等等；2）賬簿設(shè)置的規(guī)定新企業(yè)成立，應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照或發(fā)生納稅義務(wù)之日起15日內(nèi)設(shè)置賬簿，并在次月開始申報繳納記載資金賬簿（以實收資本和資本公積兩項金額的合計值為計稅依據(jù)）的印花稅。其他營業(yè)賬簿按件貼花。3）辦公場所涉及的土房兩稅自有房產(chǎn)或無租使用其他單位的房產(chǎn)、土地等，應(yīng)按規(guī)定繳納土房兩稅。4）員工信息建檔應(yīng)及時完成員工個人信息建檔，以便用于發(fā)放員工工資當(dāng)月進行個人所得稅代繳。5）企業(yè)所得稅處理關(guān)于企業(yè)所得稅主要涉及兩項風(fēng)險：企業(yè)籌建期的確定和發(fā)生的廣宣費的扣除。根據(jù)政策規(guī)定，企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費，可按發(fā)生額的60%計入籌辦費，并選擇在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性扣除或者分3年攤銷；發(fā)生的廣宣費可按實際發(fā)生額計入籌辦費。關(guān)于籌建期以什么標(biāo)志作為結(jié)束，各地有不同規(guī)定，如有的地方以取得第一筆收入作為籌建期的結(jié)束，也有的地方以取得營業(yè)執(zhí)照作為籌建期的結(jié)束。如企業(yè)自行不能確定，需取得其主管稅局的確認。環(huán)節(jié)之二——取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)1、涉稅事項：通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得國有土地使用權(quán)，簽訂出讓/轉(zhuǎn)讓合同及辦理權(quán)屬證明等；2、涉稅種類：印花稅、土地使用稅、契稅3、簡要分析1）取得土地使用權(quán)的收據(jù)和發(fā)票的問題收據(jù)和發(fā)票的取得，涉及增值稅是否能差額計稅的問題。企業(yè)向政府及土地管理部門支付的土地價款，需取得省級及以上財政部門監(jiān)制的票據(jù)，才能在計算增值稅銷售額時扣除當(dāng)期銷售的房產(chǎn)所對應(yīng)的土地價款；企業(yè)非從政府及土地管理部門取得的土地，應(yīng)該取得增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。這樣，對于所得稅，可作為稅前扣除憑證；對于增值稅，可以計入當(dāng)期銷項稅額（專票）；對于土增稅，清算時可計入扣除項目。如此可見，一紙發(fā)票的取得，在后續(xù)涉稅操作上產(chǎn)生多大的影響。2）印花稅計稅依據(jù)的確定取得土地使用權(quán)會涉及合同簽訂，因此會涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。印花稅的計稅依據(jù)，應(yīng)以成交價格為準(zhǔn)。也就是說，不是單單的土地出讓價款，還應(yīng)包含為取得土地價款而產(chǎn)生的其他支出。這一點與契稅的規(guī)定是比較類似的。3）土地使用稅繳納時間的確認關(guān)于土地使用稅，需要明確2點：合同有約定交付土地時間的，從合同交付時間次月起開始繳納土地使用稅；如合同未約定土地的交付時間，則應(yīng)該從合同簽訂時間的次月起開始繳納土地使用稅。4）契稅計稅依據(jù)的確認取得土地后，辦理土地權(quán)屬登記之前，需要首先繳納契稅。與印花稅的計稅依據(jù)類似，契稅的計稅依據(jù)不僅僅指土地出讓金，其成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。這里涉及的是一個很大的風(fēng)險點，為此總局聯(lián)合財政部還專門出具了2004年134號文進行明確。環(huán)節(jié)之三——開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)1、涉稅事項：合同的簽訂、發(fā)票的取得、開發(fā)過程中成本費用的歸集等；2、涉稅種類：印花稅、增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅；3、簡要分析★增值稅1）開發(fā)過程中各項發(fā)票的取得影響增值稅進項稅額的抵扣營改增之前，主要是增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額是可以從當(dāng)期的銷項稅額中進行抵扣的（農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票是例外規(guī)定）。營改增之后，部分普通發(fā)票的進項稅額也加入了抵扣行列，如高速公路通行費發(fā)票和旅客運輸服務(wù)個人發(fā)票等。除了正確掌握各項抵扣規(guī)則外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其要對不能抵扣的進項稅額做到心中有數(shù)，以規(guī)避涉稅風(fēng)險?！羧谫Y過程中產(chǎn)生的向貸款方支付的與貸款直接相關(guān)的手續(xù)費、顧問費、咨詢費等增值稅專用發(fā)票中注明的進項稅額，不得抵扣；◆涉及到一般計稅、簡易計稅和不征增值稅業(yè)務(wù)并存時，無法準(zhǔn)確劃分具體用途的進項稅額，不得完全抵扣，只能按比例計算抵扣；◆如有用于集體福利、個人消費的購進貨物、服務(wù)和勞務(wù)等進項稅額，不得抵扣。2）發(fā)票取得的注意事項◆接受建筑服務(wù)、運輸服務(wù)及承租不動產(chǎn)時，取得的增值稅扣稅憑證備注欄應(yīng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣市區(qū)的名稱及項目名稱；◆購買園林綠化產(chǎn)品如苗木、草皮等，需要取得農(nóng)產(chǎn)品收購或銷售發(fā)票，方能按買價及扣除率計算進項稅額。3）階段性免稅事項◆財稅[2019]20號文規(guī)定，在2019年2月至2020年12月31日期間，企業(yè)集團及內(nèi)部的資金無償借貸行為免征增值稅?！锲髽I(yè)所得稅1）計稅成本核算程序◆當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，應(yīng)按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途和發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用；◆對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等應(yīng)合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理歸集、分配到已完工成本對象、未完工成本對象和未建成本對象三者之中；◆對前期已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予以扣除；◆對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！魧Ρ酒谖赐旯ず蜕形唇ㄔ斓某杀緦ο髴?yīng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。2）成本分配方法的確定◆土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確實需要使用其他分配方法的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意；◆單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分?jǐn)?；◆借款費用屬于共同成本，應(yīng)按直接成本法或預(yù)算造價法進行分配；◆其他成本對象的分配方法可以由企業(yè)自行確定。3）企業(yè)利息支出核算方法的確定◆企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以由使用借款的企業(yè)合理分?jǐn)偫①M用及在所得稅前扣除；◆企業(yè)在稅前扣除的利息支出，需符合資本弱化的規(guī)定，即關(guān)聯(lián)企業(yè)債資比。其中，金融企業(yè)債資比為5:1，其他企業(yè)債資比為2:1。4）企業(yè)內(nèi)部收取的管理費、品牌使用費的處理◆內(nèi)部發(fā)生品牌管理費支出，除雙方簽訂的協(xié)議外，還需準(zhǔn)備關(guān)于支付品牌使用費的支付理由、支付標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)證明材料備查；企業(yè)不得以品牌使用費的名義列支內(nèi)部管理費?！锿恋卦鲋刀?）清算單位的確定◆以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于經(jīng)批準(zhǔn)分期開發(fā)的額項目，以分期項目為單位進行清算；開發(fā)周期較長的項目，企業(yè)可自行分期確定清算單位，同時需要報主管稅務(wù)機關(guān)備案；◆土地增值稅清算單位的狀態(tài)變?yōu)轭A(yù)售登記后，對每一筆預(yù)收款，企業(yè)需要辦理土地增值稅預(yù)繳申報；2）成本、費用的合理歸集◆開發(fā)建設(shè)階段發(fā)生的成本、費用應(yīng)首先在不同開發(fā)分期、不同清算項目及清算單位之間合理歸集，未來在交房階段需要按照土地占地面積、商品房的建筑面積和可售面積間進行合理分?jǐn)??！锲渌愘M1）印花稅◆如涉及補交土地出讓金，書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證應(yīng)申報產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅；◆與銀行等金融機構(gòu)簽訂借款合同，應(yīng)申報借款合同印花稅；◆簽訂購銷、工程承包、財產(chǎn)租賃、技術(shù)服務(wù)等合同，也應(yīng)按相應(yīng)規(guī)定繳納印花稅。2）契稅◆如涉及補交土地出讓金，則需同步補繳契稅。3）環(huán)保稅◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納施工揚塵環(huán)境保護稅。環(huán)節(jié)之四——預(yù)售簽約環(huán)節(jié)1、涉稅事項：收取訂金、簽訂購房合同、預(yù)收房款、開展?fàn)I銷活動、樣板房、售樓處投入使用等等；2、涉稅種類：印花稅、增值稅、附加稅費、土增稅、土房兩稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅3、簡要分析1）印花稅◆預(yù)售環(huán)節(jié)將簽訂商品房買賣合同，應(yīng)按合同金額的0.05%申報繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅；◆部分地區(qū)可能涉及核定征收方式繳納印花稅，需關(guān)注地方性政策。2）增值稅◆預(yù)售環(huán)節(jié)房屋預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率在次月申報期內(nèi)預(yù)繳增值稅；◆涉及到誠意金、認籌金、訂金等盡管在政策上已經(jīng)明確為不屬于預(yù)收款的款項，不需預(yù)繳增值稅，但仍有部分區(qū)域強制要求預(yù)繳增值稅，這種情況需與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)溝通；◆收取預(yù)收款應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票，在增值稅開票系統(tǒng)中使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下的602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼，稅率為“不征稅”。3）附加稅費◆預(yù)繳增值稅時需要同時繳納各項附加稅費。4）土地增值稅◆我們一般不會忘記產(chǎn)生預(yù)收款時預(yù)繳土增稅，但往往不記得取得《房屋預(yù)售許可證》后應(yīng)向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理預(yù)售/銷售登記。納稅人應(yīng)在取得預(yù)售/銷售相關(guān)批準(zhǔn)文件次月15日內(nèi)，按清算單位進行預(yù)售/銷售信息報告填報《房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)（銷）售信息報告（變更）表》?！艏{稅人取得預(yù)收款，應(yīng)于月/季度終了后15日內(nèi)，按月/季填報預(yù)繳申報表并預(yù)繳稅款；5）房產(chǎn)稅◆售樓處、樣板房、辦公場所投入使用次月應(yīng)開始申報繳納房產(chǎn)稅；◆已經(jīng)建成的地下停車場所也應(yīng)按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅；◆計算房產(chǎn)原值的時候，相關(guān)的土地成本、建造成本、裝修費用等應(yīng)按規(guī)定計入房產(chǎn)原值。6）企業(yè)所得稅◆企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)首先按預(yù)計計稅毛利率分季/月計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報繳納企業(yè)所得稅；◆企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分利息的費用化和資本化。為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金，發(fā)生的借款、籌資費用，應(yīng)予資本化卻直接計入當(dāng)期財務(wù)費用的，會造成當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅減少，未來可能產(chǎn)生相應(yīng)涉稅風(fēng)險。7）個人所得稅◆房產(chǎn)銷售過程中開展的各類促銷活動、商務(wù)活動中隨機贈送給客戶的贈品、禮品應(yīng)由房產(chǎn)銷售企業(yè)代扣代繳個人所得稅；◆有個人代理銷售房屋的，房產(chǎn)銷售企業(yè)在支付傭金或手續(xù)費時應(yīng)代扣代繳個人所得稅。環(huán)節(jié)之五——完工交付環(huán)節(jié)1、涉稅事項：結(jié)算計稅成本、開具發(fā)票、土地分割、銷售完工產(chǎn)品；2、涉稅種類：增值稅（含附加）、土增稅、印花稅、企業(yè)所得稅；3、簡要分析★增值稅1）納稅義務(wù)發(fā)生時間：房屋銷售合同約定交房時間與發(fā)票開具時間孰早；2）土地價款的扣除只有適用一般計稅方法時才可扣除，簡易計稅方法不允許扣除，同時，扣除土地價款需出具合法有效憑證；3）房屋未銷售之前先行出租的，需按照不動產(chǎn)租賃稅目繳納增值稅；4）增值稅發(fā)票開具應(yīng)留意備注欄的填寫，各地稅局對備注欄都有相應(yīng)規(guī)定，詳細情況需咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)；5）面積補差款應(yīng)視同銷售收入的增加，并入銷售收入繳納增值稅；6）發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、職工福利或者利潤分配等用途的，都應(yīng)視同銷售繳納增值稅；7）自2019年4月1日起，地產(chǎn)企業(yè)可享受增值稅期末留抵退稅制度，如何快速、有計劃的拿到可享受的留抵退稅?！锲髽I(yè)所得稅1）開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)志竣工證明材料已報房產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證明。2）根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，如果不是提前開票，一般應(yīng)以合同約定的完工交房時間作為收入的實現(xiàn)，同時應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。實際毛利與預(yù)計毛利的差額，計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額；3）除正常的收入確認和代收收入外，企業(yè)所得稅也存在視同銷售收入，對存在將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、對外投資、分配、抵債等非貨幣性資產(chǎn)交換行為的，應(yīng)同時確認銷售收入，同時也可以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本；4）出包工程可預(yù)提，是指未辦理最終結(jié)算從而未能取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額部分可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；出包工程結(jié)算完畢之后不得再進行預(yù)提；5）企業(yè)與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或支付價款，否則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；6）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，實際使用時間累計未超過12個月又出售的，不得稅前扣除折舊費用；7）開發(fā)成本對象的合理確定和成本歸集是重點。按國稅發(fā)[2009]31號文，成本對象的確定原則包括可否銷售、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分等；企業(yè)需在開工之前按上述原則確定成本對象并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。如需更改，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意；8）成本分?jǐn)偡椒☉?yīng)符合規(guī)定。如土地成本應(yīng)按占地面積法進行分?jǐn)?，單獨成本對象按建筑面積法進行分?jǐn)偟葘崉?wù)中有爭議，如同一項目中不同類型房地產(chǎn)土地成本按建筑面積法分?jǐn)偦蛘呦劝凑嫉孛娣e，再按建筑面積分?jǐn)偠加袠I(yè)內(nèi)人士認為是不合理的，因此需與主管稅務(wù)機關(guān)達成共識?！锲渌惙N1）土地增值稅完工交付階段尚不一定完全滿足土地增值稅清算條件，在未進行土增清算之前，仍應(yīng)對每一筆銷售收入預(yù)繳土地增值稅，企業(yè)不能自行測算應(yīng)繳土增稅可能低于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅而停止預(yù)繳土增稅。2）土地使用稅開發(fā)項目完工后，土地管理部門驗收、分割權(quán)證，完工產(chǎn)品交付業(yè)主，交付部分的土地使用稅納稅義務(wù)終止。企業(yè)應(yīng)據(jù)此重新核定土地使用稅計稅依據(jù)，避免產(chǎn)生多繳稅的情況。3）房產(chǎn)稅房產(chǎn)交付后，房屋出租，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅；房產(chǎn)未交付前，臨時使用的售樓處、樣板房、辦公場所可能存在估值。完工交付后，使用估值的房產(chǎn)應(yīng)及時調(diào)整計稅原值，并正確申報繳納房產(chǎn)稅。4）印花稅完工交付階段可能涉及兩種印花稅繳納場景：銷售房產(chǎn)，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目根據(jù)合同金額的0.05%計算申報繳納印花稅；出租房產(chǎn)，按財產(chǎn)租賃合同稅目根據(jù)合同金額的0.1%計算申報繳納印花稅。環(huán)節(jié)之六——土增清算環(huán)節(jié)1、涉稅事項：次清算的事項梳理、尾盤申報；2、涉稅種類：土地增值稅；3、簡要分析1）土增清算條件土增清算條件可分為兩類：應(yīng)清算和通知清算。應(yīng)清算，是指滿足以下四個條件的，應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)辦理清算。這四個條件是：開發(fā)項目全部竣工，完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；辦理注銷登記的。通知清算，是指滿足一定條件后，盡管企業(yè)尚未達到應(yīng)清算條件，但稅局可通知企業(yè)辦理土增清算了。稅局可通知的條件是：銷售面積已達到可售建筑面積的85%，或者雖未達到85%但剩余部分已經(jīng)出租或自用的；取得銷售或預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；出現(xiàn)各地市稅局可特殊規(guī)定的其他情況的。2）清算單位的確定以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于經(jīng)批準(zhǔn)分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算；開發(fā)周期較長的的項目，企業(yè)可自行分期確定清算單位，同時需要報主管稅務(wù)機關(guān)備案；土地增值稅清算單位的狀態(tài)變?yōu)轭A(yù)售登記后，對每一筆預(yù)收款，企業(yè)需要辦理土地增值稅預(yù)繳申報；3）收入項目的梳理若取得貨幣收入之外的其他收入，如實物收入、視同銷售收入等，需一起并入清算項目的收入額；關(guān)于收入的確定，一般以全額開具的發(fā)票作為收入的確認，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收入進行確認。因房屋面積確認發(fā)生的補、退房款相應(yīng)調(diào)整收入確認。納稅人因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息及其他性質(zhì)的經(jīng)濟收益，均應(yīng)確認為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。但因購買方違約，導(dǎo)致房產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓所收取的違約金，不屬于該套房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，而是作為納稅人的營業(yè)外收入，只需繳納企業(yè)所得稅。4）成本、費用的歸集及扣除項目的梳理取得土地使用權(quán)所支付的金額：需關(guān)注支付的價款和取得使用權(quán)過程中發(fā)生的手續(xù)費是否取得符合稅法規(guī)定的有效憑證；是否存在土地閑置費、土地出讓金的滯納金計入了土地成本；以及融資支付土地使用權(quán)價款所產(chǎn)生的利息費用不應(yīng)計入開發(fā)成本，而應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用；房地產(chǎn)開發(fā)成本：需關(guān)注各項成本記錄是否正確，是否存在將開發(fā)費用計入到開發(fā)成本從而多計加計扣除的情況；關(guān)注是否存在三項預(yù)提成本，僅企業(yè)所得稅可根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文扣除預(yù)提成本，土地增值稅不允許扣除項目中加入預(yù)提成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用：直接按照熟知的以5%和10%兩個比例進行開發(fā)費用的扣除，不考慮借款利息的資本化問題；共同成本費用的分?jǐn)偅喝舸嬖诙鄠€