海南房屋積壓處置的解決方案

成片已征用的土地閑置擱荒，大批的工程、空房曬太陽，這是海1998年底〔下同3801959萬平方2077達6309公頃。一、海南積壓房地產(chǎn)的特點依據(jù)調查狀況分析，海南省積壓房地產(chǎn)具有如下明顯特點：從實物形態(tài)看，＿是開發(fā)速度快、規(guī)模大。在經(jīng)濟過熱時期，1991－1995年共建成商品房879170面積達4900多萬平方米；已征用但未開發(fā)的閑置土地達6309公頃.二70％以上，而一般住宅所占比例缺乏30％43％。四是集中性。積壓的房地產(chǎn)主要分布在?？?、三亞和瓊山三市。從資金形態(tài)看，一是占壓資金數(shù)額巨大、時間長。海南積壓在商品房和土地中的資金高達490億元，是同期海南國內生產(chǎn)總值的61％。積壓資金的時間，短則2－3年，長則5－10年。二是被套資金主要來自銀行。海南房地產(chǎn)積壓資金達524億元〔含貸款和投資。其中，銀行高達450億元，約86％14％。銀行資金又以四家國有獨資商業(yè)銀行為主，達420億元，占積壓資金總額的80％295億元，省外資金22956％和44投資為輔。貸款410億元，占比78％，投資113億元，占比22％。從法律手續(xù)看，﹁是產(chǎn)權有爭議的所占比重大，高達45％，這局部根本上需要進展司法確權。二是手續(xù)不齊的占比達1／3，為32％，這局部補齊手續(xù)雖可以進展行政確權，但補手續(xù)難度也不小。三是手續(xù)完善、權屬清楚、確權簡潔的缺乏l／4，僅為23％。二、處置海南積壓房地產(chǎn)的難點1999年7月國辦發(fā)［1999］62號《國務院辦公廳關于印發(fā)海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南積壓房地產(chǎn)工作開頭啟動。處置政策法規(guī)相繼出臺；處置機構先后設立；大很多亟待解決的問題，集中表現(xiàn)為三大難題。確權難法律手續(xù)不完備，權屬不清，是制約確權的內因。房地產(chǎn)過熱時期金融部門發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，存在著盲目性大，貸款資料欠缺，手續(xù)不齊全，有的手續(xù)不合法，有的根本就沒有手續(xù)，給確權工作帶來法規(guī)，但這些政策法規(guī)不完善，也沒有出臺相配套的操作細則，使政策難于貫徹實施。一是部隊土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地無法確權，政府無償收回開發(fā)商抵押給銀行的土地，造成銀行資產(chǎn)流失。二是確權收費過高。8．6％。銀用，加重了銀行負擔。有關部門不協(xié)調，是制約確權的人為障礙。表達難辦，有些市縣不執(zhí)行省政府出臺的收費規(guī)定，政令不通，造成金融對處置海南積壓房地產(chǎn)實行消極的態(tài)度，不協(xié)作，甚至躲避；金融部門在追債確權中，費用高，收效微，進展慢。降價難房價難降，這是帶有普遍性的問題。一方面，開發(fā)房地產(chǎn)工程涉米2000元以上，加上中間商的炒作，把房地產(chǎn)價格抬得更高，在政府80％以上來自銀行貸款，不管積壓時間多長，損失多大，都是銀行的，對開發(fā)商的利益影響不大，因而，開發(fā)商在降價問題上不情愿，穩(wěn)坐釣魚臺。在目樓”機制的狀況下，欠債反而有理，成為時尚，敢借敢不還，長期逍遙法外，銀行對債務人沒有任何約束。盤活難1993年國家實施宏觀調整政策后，海南特區(qū)的政策淡化，企業(yè)、資金、人員大量回流，致使房地產(chǎn)供過于求的沖突更加突出。二是有效需求缺乏。大多不適合需求。積壓的房地產(chǎn)以別墅和高檔公寓、寫字樓、賓館酒店及需求相脫節(jié)。四是再投入風險大。要盤活積壓房地產(chǎn)，就必需對半拉子工程連續(xù)注入肯定數(shù)量的資金，但是，連續(xù)注入資金，能否回收？對此，金融部門憂慮重重。處置積壓房地產(chǎn)是一項簡單的系統(tǒng)工程，應實行分二步走的做法?！惨弧惩晟拼_權手續(xù)，保全金融資產(chǎn)l．完善政策法規(guī)。為做好確權保全資產(chǎn)工作，政府對處置積壓解決＿些長期懸而不決的問題。例如，是否在政策中明確規(guī)定，銀行部隊土地、鄉(xiāng)村宅基土地確實權問題另訂政策，單獨處置。另外，還要求，執(zhí)行統(tǒng)一的操作程序.設立效勞窗口。即由政府、稅務、土地、房產(chǎn)和司法等有關題。實行敏捷措施，擴大行政確權范圍。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)熱時大多數(shù)銀行發(fā)放貸款，法律手續(xù)不完備，確權要繳交的各項收費較多，因而，確權工作應從實際狀況動身，實行一些敏捷的措施，盡量擴大行政確權的范圍。行政確權，需要開發(fā)商、中間商以及政府治理部門的親熱協(xié)作。正視現(xiàn)實，運用法律手段保全資產(chǎn)。在涉及到打官司問題上，司做預備。另一方面，做好協(xié)調工作，理順與司法部門的關系，實行高額的費用，而且能到達最大限度地保全金融資產(chǎn)的目的?！捕潮P活積壓房地產(chǎn)資金，促進海南經(jīng)濟安康進展積壓房地產(chǎn)中，有商品房、有半拉子工程工程、還有閑置土地，物業(yè)形態(tài)不同，處置的方法也應有所不同?；氐耐恋?，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一治理，合理使用。目前，政府治理部門已償收回沒有力量開發(fā)的土地，這為海南依據(jù)經(jīng)濟進展的實際狀況科學、合理地使用土地是格外有益的。但是，為了保全金融資產(chǎn)，對抵押給銀行的閑置土地實行核發(fā)“換地權益書”或退還土地出讓金的方法解決。2．商品房的處置海南房地產(chǎn)積壓，既是總量性積壓，又是構造性積壓。處置海南積壓房地產(chǎn)，應當從改善供給、擴大有效需求、完善市場體系和房地產(chǎn)證券化四個方面進展綜合處置?！瞝〕改善供給。半拉子工程工程。一方面，政府牽頭對這類工程工程進展公開招標、拍賣；另一方面，原貸款銀行也可依據(jù)用途或70％以上、投資少、回報率相對較高的工程連續(xù)注入適量資金，形成最終商品，使其發(fā)揮效益，促進資金循環(huán)。房、職工集資建房、舊城改造及私人建房有機地結合起來，限制在肯定制私人建房，使這局部需求從積壓的房地產(chǎn)中得到滿足。另一方面，政府要引導開發(fā)商將現(xiàn)有構造不適合市場需求的空置房改為經(jīng)濟實還土地出讓金的優(yōu)待政策。擴大有效需求，降低房價。首先，政府要支持銀行，對沒有歸還力量但有房地產(chǎn)工程或土地的欠債企業(yè)將其實物進展評估后方法，積壓房產(chǎn)會風化和自然磨損，時間越長，損失越大，甚至血本無歸最終受害者是銀行，而不是開發(fā)商。加快促銷。政府部門應制定包括交易環(huán)節(jié)稅、按增值稅辦證、購難，大力進展住房貸款業(yè)務，并供給期限更長的按揭貸款效勞。通過大集團、機構、單位、院校，鼓舞他們在海南設立科技培訓班中心、晚年。完善市場體系。當前重點是制造條件進展房地產(chǎn)二級市場。求也將形成多樣化、多層次消費，無房者購房，有房者換居，包括以小換大，以舊換，低檔換高檔等等，均要通過二級市場來實現(xiàn)。房地產(chǎn)二級市場應以無形市場為主，有形市場為輔。目前，?？谑幸褵o形交易市場上，即建立海南房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)，消費者只要上網(wǎng)，便可超越時空限制獵取房地產(chǎn)信民，