房地產(chǎn)行業(yè)深度研究：業(yè)績持續(xù)承壓分化是主旋律

內(nèi)容目錄樣本房企選擇 4業(yè)績短期承壓下行，房企間表現(xiàn)分化 4營收略增歸母凈利潤下滑，企業(yè)之間分化明顯 4毛利率延續(xù)下行趨勢，銷管費(fèi)用率穩(wěn)中有降 5持續(xù)計提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績釋放壓力 6合同負(fù)債走勢分化，未來營收有保障 7頭部央國企及改善型房企經(jīng)營表現(xiàn)亮眼 7銷售一季度沖高二季度回落，頭部及改善型房企銷售復(fù)蘇 7土地供需持續(xù)縮量，核心城市熱度高，頭部及改善型房企投資強(qiáng)度大 9新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付 11資產(chǎn)質(zhì)量和債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣將決定房企核心競爭力 12資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢 12改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高流動性強(qiáng) 12短期流動性壓力仍存，房企間債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化 13投資建議 14風(fēng)險提示 16圖表目錄圖表1：本文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類 4圖表2：1H23樣本房企央國企和民企資產(chǎn)規(guī)模分布 4圖表3：1H23樣本房企央國企和民企營收分布 4圖表4：1H23樣本房企營收同比走勢 5圖表5：1H23樣本房企歸母凈利潤同比走勢 5圖表6：1H23典型房企營收及歸母凈利潤同比情況 5圖表7：樣本房企毛利率走勢 6圖表8：典型房企2022及1H23毛利率情況 6圖表9：樣本房企銷管費(fèi)率走勢 6圖表10：典型房企2022及1H23銷管費(fèi)用率情況 6圖表11：A股樣本房企計提資產(chǎn)減值損失規(guī)模 6圖表12：A股典型房企1H22、2022、資產(chǎn)減值損失 6圖表13：樣本房企合同負(fù)債對營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù) 7圖表14：典型房企合同負(fù)債對營業(yè)收入覆蓋倍數(shù) 7圖表15：全國商品房累計及單月銷售金額同比走勢 7圖表16：全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢 7圖表17：百強(qiáng)房企累計全口徑銷售金額及同比走勢 8圖表18：百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢 8圖表19：2023年月房企銷售表現(xiàn) 8圖表20：典型房企2022及1H23銷售金額增速 9圖表21：全國300城月度累計供求及同比走勢 9圖表22：全國300城宅地月度成交溢價率/流拍率 9圖表23：上半年集中供地22城土拍冷熱分化較大 10圖表24：典型房企整體投資強(qiáng)度走勢 10圖表25：典型房企2022及1H23投資強(qiáng)度 10圖表26：2023年月權(quán)益拿地金額房企 11圖表27：典型房企歷年新開工面積走勢 11圖表28：典型房企2023H1新開工面積及同比 11圖表29：典型房企歷年竣工面積走勢 12圖表30：典型房企2023H1竣工面積及同比 12圖表31：典型房企總資產(chǎn)規(guī)模走勢 12圖表32：典型房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢 12圖表33：典型房企竣工存貨占總存貨比例 13圖表34：典型房企資產(chǎn)流速對比 13圖表35：房企季度國內(nèi)外債券發(fā)行情況 13圖表36：房企季度國內(nèi)外債券到期情況 13圖表37：典型房企短期有息負(fù)債占比走勢 14圖表38：典型房企2022及1H23短期有息負(fù)債占比 14圖表39：典型房企整體平均融資成本走勢 14圖表40：典型房企2022及1H23融資成本對比 14圖表41：A股地產(chǎn)PE-TTM 15圖表42：港股地產(chǎn)PE-TTM 15圖表43：港股物業(yè)股PE-TTM 15圖表44：覆蓋公司估值情況 1655A29（26（2918類型 類型 定義 數(shù)量 房企明細(xì)樣本房企

A股、股上市的主流房企

55 A26家，H29家央國企

大股東為國資背景的房企

A股：萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股、金地集團(tuán)、華僑城A、中華企業(yè)、金融街、大悅城、首開股份、A房企、上實發(fā)展、中國武夷、26 北辰實業(yè)、中交地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展H股：中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、中國金茂、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)民企典型房企

大股東為民企的房企銷售排名靠前且市場關(guān)注較高的房企

A股：新城控股、新湖中寶、金科股份、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、華夏幸福、ST世茂H股：龍湖集團(tuán)、碧桂園、合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)、雅居樂集團(tuán)、龍29光集團(tuán)、富力地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、德信中國、中梁控股、港龍中國地產(chǎn)、中駿集團(tuán)控股、時代中國控股、領(lǐng)地控股、禹洲集團(tuán)、融信中國、正榮地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、路勁、佳兆業(yè)集團(tuán)保利發(fā)展、萬科A、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、碧桂園、龍18 湖集團(tuán)、綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國金茂、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、A房企、綠地控股、新城控股、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)來源：wind，克而瑞，，注：1）中國恒大、融創(chuàng)中國可能對數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響，旭輝控股集團(tuán)尚未發(fā)布業(yè)績報告截至2023年中期，從樣本房企資產(chǎn)規(guī)模分布看，26家央國企資產(chǎn)總額12.13萬億元占55家樣本房企總資產(chǎn)的60，29家民企資產(chǎn)總額7.97萬億元，占55家樣本房企總資產(chǎn)的40。2023年上半年，從樣本放棄營收分布看，26家央國企營收額1.08萬億元，60，29709940。圖表2：1H23樣本房企央國企和民企資產(chǎn)規(guī)模分布 圖表3：1H23樣本房企央國企和民企營收分布79710,40% 7099,40%121312,60% 10772,60%民企 央國企

民企 央國企來源：各公司公告，單位：左側(cè)億元，右側(cè)占比 來源：各公司公告，單位：左側(cè)億元，右側(cè)占比營收略增歸母凈利潤下滑，企業(yè)之間分化明顯營收略增歸母凈利潤下滑，央國企韌性更強(qiáng)，民企大幅虧損。2023年上半年，55家樣本房企營收總額17871億元同比+2.0增速較2022年有所回升其中央國企同比-0.6，同比+6.1主因是受樣本選擇及結(jié)算周期影響55家樣本房企歸母凈利潤-290億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，其中央國企歸母凈利潤426億元，同比-35.7，跌幅較2022年底收窄且仍為盈利狀態(tài)，民企歸母凈利潤-716631744。從18家典型房企表現(xiàn)看，9家房企營收同比增速為正，其中濱江集團(tuán)（+152.8、國際集團(tuán)（+43.7、碧桂園（+39.4）營收同比增速位列前三；9家房企歸母凈利比增速為正其中建發(fā)國際集（+52.5綠城中（+41.3華潤置（+29.6）6圖表4：1H23樣本房企營收同比走勢 圖表5：1H23樣本房企歸母凈利潤同比走勢2012017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2340%30%20%10%0%-10%-20%-30%

100%2012017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23-50%-100%-150%-200%29家民企 26家央國企 55家樣本房企 29家民企 26家央國企 55家樣本房企來源：各公司公告， 來源：各公司公告，注：1H23民企歸母凈利潤跌幅同比擴(kuò)大744，樣本房企歸母凈利潤同比由盈轉(zhuǎn)虧圖表6：1H23典型房企營收及歸母凈利潤同比情況200%150%100%-50%-100%-150%-200%濱 建 碧江 發(fā) 桂集 國 園團(tuán)際集團(tuán)

金 保 A企房地 利 A企房集 發(fā) 團(tuán) 展

越 華 秀 潤 地 置 產(chǎn) 地

萬 中 招 科 國 商 金 蛇 集A茂 口 團(tuán)A

綠中綠龍城國地湖中?？丶瘒夤蓤F(tuán)發(fā)展?fàn)I收同比 歸母凈利潤同比來源：各公司公告，注：1H23碧桂園歸母凈利潤同比由盈轉(zhuǎn)虧，遠(yuǎn)洋集團(tuán)歸母凈虧損同比擴(kuò)大1589毛利率延續(xù)下行趨勢，銷管費(fèi)用率穩(wěn)中有降樣本房企整體毛利率于2018年達(dá)到最高水平32.2此后由于高價地項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)、高能級城市采取限價，20191H23同比下降其中央國企毛利率同比下降呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)態(tài)勢；民企毛利率6.7，同比下降8.9ppt，仍在探底過程中。在整體毛利率持續(xù)承壓的4的商業(yè)屬性；遠(yuǎn)洋集團(tuán)和碧桂園毛利率為負(fù)。20212024圖表7：樣本房企毛利率走勢 圖表8：典型房企2022及1H23毛利率情況35%30%25%20%15%10%5%

-10%

A華中龍保新萬房濱越綠中金招建美綠遠(yuǎn)碧AA潤國湖利城科企江秀城國地商發(fā)的地洋桂A0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H2329家民企 26家央國企 家樣本房企

置海集發(fā)控地外團(tuán)展股發(fā)展

集地中金集蛇國置控集園團(tuán)產(chǎn)國茂團(tuán)口際業(yè)股團(tuán)集團(tuán)20221H23來源：各公司公告， 來源：各公司公告，房企持續(xù)降本增效，銷管費(fèi)用率總體呈下降趨勢。20235.6同比下降央國企平均銷管費(fèi)率5.0同比下降民企平均銷管費(fèi)率6.5，同比下降1.4pct，受交付風(fēng)險影響，購房者更傾向購買央國企項，4.0。圖表9：樣本房企銷管費(fèi)率走勢 圖表10：典型房企2022及1H23銷管費(fèi)用率情況9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2%

A房濱綠中保萬越招碧綠 美遠(yuǎn)華金建新龍中A房A江地國利科秀商桂城企的洋潤地發(fā)城湖國A1% 集控海發(fā)

地蛇園中

置集置集國控集金0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23

團(tuán)股外展發(fā)展

產(chǎn)口

業(yè)團(tuán)地團(tuán)際股團(tuán)茂集團(tuán)29家民企 26家央國企 55家樣本房企

20221H23來源：各公司公告， 來源：各公司公告，注：建發(fā)國際集團(tuán)將資產(chǎn)減值損失計入管理費(fèi)用，因此銷管費(fèi)率偏高持續(xù)計提資產(chǎn)減值，減輕業(yè)績釋放壓力2021A2021、2022、2023H162087266產(chǎn)減值損失，分別同比+117、+41、+45。從具體房企看，出險房企計提資產(chǎn)18A433圖表11：A股樣本房企計提資產(chǎn)減值損失規(guī)模 圖表12：A股典型房企1H22、2022、1H23資產(chǎn)減值損失4002000-200-400-600-1000

6969151-199-285-6202017 2018 2019 2020 2021 2022

濱江A萬科房 集A萬科A企 團(tuán)A0-10-20-40-50-60-70

保綠金新招利地地城商發(fā)控集控蛇展股團(tuán)股口A股樣本房企資產(chǎn)減值損失（億元）

1H22 2022 1H23來源：各公司公告， 來源：各公司公告，合同負(fù)債走勢分化，未來營收有保障20225551583202355525411.920221.19（20210.990.091.540.242022圖表13：樣本房企合同負(fù)債對營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù) 圖表14：典型房企合同負(fù)債對營業(yè)收入覆蓋倍數(shù)1.81.61.41.21.00.80.60.40.2

3.53.02.52.01.51.00.50.0

A濱建碧保新房華美綠越萬遠(yuǎn)綠招中金中龍AA江發(fā)桂利城企潤的城秀科洋地商國地國湖A0.0

集國園發(fā)控 置置中地 集控蛇金集海集2018 2019 2020 2021 2022

團(tuán)際 展集團(tuán)

地業(yè)國產(chǎn)

團(tuán)股口茂團(tuán)外團(tuán)發(fā)展29家民企 26家央國企 55家樣本房企

20212022來源：各公司公告， 來源：各公司公告，銷售一季度沖高二季度回落，頭部及改善型房企銷售復(fù)蘇202220233.052新低；1-61.1，1圖表15：全國商品房累計及單月銷售金額同比走勢 圖表16：全國商品房銷售面積及銷售均價單月走勢60%40%20%0%-20%-40%21.0621.0721.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0423.0523.06

2500020000150001000050000

140001200010000800060004000200021.0621.0721.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.1223.0223.0323.0423.0523.06年初累計同比 單月同比

商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售均價（元/平方米，右）來源：國家統(tǒng)計局， 來源：國家統(tǒng)計局，年3月百強(qiáng)房企全口徑銷售7457億元，環(huán)比+43.8，同比+28.7。1-3月全口徑銷售累計23056億元，累計同比+2.2。進(jìn)入二季度后市場熱度逐漸衰退，6月百強(qiáng)6015月全口徑銷售34563億元，累計同比-0.4，年內(nèi)累計同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。圖表17：百強(qiáng)房企累計全口徑銷售金額及同比走勢 圖表18：百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額及同比走勢140000120000100000800006000040000200000

1.210.80.60.40.20-0.2-0.4-0.62023-52023-32023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1

20000180001600014000120001000080006000400020000

21.510.50-0.52023-52023-32023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1百強(qiáng)累計全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）

百強(qiáng)單月全口徑銷售金額（億元）同比增速（右軸）來源：克而瑞， 來源：克而瑞，圖表19：2023年1-6月TOP30房企銷售表現(xiàn)來源：克而瑞，從18家典型房企看203年上半年整銷售金同比+11.8（2022年同-24.11262023A20222023H1圖表20：典型房企2022及1H23銷售金額增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%A-80%A建越企 商江 秀 房 發(fā) 建越企 商江 地 國 置 蛇 集 海產(chǎn) 際 地 口 團(tuán) 外集 發(fā)團(tuán) 展

萬 綠 金A科 地 地A控 集股 團(tuán)

遠(yuǎn) 碧 新洋 桂 城集 園 控團(tuán) 股20221H23來源：各公司公告，土地供需持續(xù)縮量，核心城市熱度高，頭部及改善型房企投資強(qiáng)度大2023300城2023年1-6月土地供應(yīng)面積同比下滑37.5，成交面積同比下滑31.2，供需均延續(xù)2021年以來的縮量趨勢。30074月升至7.86，創(chuàng)2021年10月以來新高；流拍率有所下滑，降至12.2。二季度土拍熱度下滑，66.27，18.11。圖表21：全國300城月度累計供求及同比走勢 圖表22：全國300城宅地月度成交溢價率/流拍率160000140000120000100000800006000040000200000

累計供應(yīng)量(萬方) 累計成交量(萬方)累計供應(yīng)同比 累計成交同比

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%2012019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-04

35%30%25%20%15%10%5%0%溢價率 流拍率來源：中指研究院， 來源：中指研究院，221-61050長三角、珠三角的部分核心城市以及廈門、福州、成都等個別城市的熱度更高。圖表23：上半年集中供地22城土拍冷熱分化較大推出規(guī)劃建面（萬方）同比規(guī)劃建面（萬方）同比成交溢價率成交地價觸頂成交占比底價成交占比流拍撤牌率合肥320-57%250-54%13%67%21%2%深圳83-23%76-29%12%57%29%30%廈門48-70%42-70%12%60%40%0%成都392-58%324-19%11%50%36%0%福州17-92%17-86%10%67%33%13%杭州527-43%534-41%9%62%26%0%廣州379-10%248-5%9%50%44%14%北京254-26%248-19%9%48%39%0%南京302-50%206109%8%29%50%5%寧波285-38%225-72%8%37%57%0%上海468-31%199-55%7%79%21%21%蘇州222-42%185-49%6%25%50%0%長沙269-59%185-40%5%42%50%8%青島111-63%101-63%4%14%71%0%濟(jì)南379-7%133-2%4%26%74%0%天津267-43%257375%3%8%88%18%武漢387110%18012%2%6%83%0%重慶110-70%96-35%1%11%78%22%無錫129-55%12925%1%0%95%25%鄭州172-17%130-37%1%0%91%0%沈陽28-22%7-76%0%0%100%0%長春238624%125878%0%0%100%0%合計5388-39%3898-34%8%40%49%9%來源：中指研究院，注：灰底代表該城市成交溢價率達(dá)10及以上，或地價觸頂成交占比達(dá)50及以上，或兩者皆滿足典型房企整體投資強(qiáng)度（/銷售金額）202210.26，主要由于：①部分房企陷入流動性困境，拿地停滯；②上半年土地供應(yīng)偏少；0.4，20220.4口期，在2022年后積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，銷售去化及項目利潤更有保障。圖表24：典型房企整體投資強(qiáng)度走勢 圖表25：典型房企2022及1H23投資強(qiáng)度0.50.50.40.40.30.30.20.20.10.10.0

0.440.440.390.390.270.262019 2020 2021 2022 1H23

建華濱發(fā)潤江國置集際地團(tuán)集團(tuán)

越保龍 AA房企秀利湖 地發(fā)集AA房企產(chǎn)展團(tuán)

招中綠商國城蛇海中口外國發(fā)展

金中新碧地國城桂集金控園團(tuán)茂股投資強(qiáng)度

20221H23來源：各公司公告， 來源：各公司公告，注：未展示2023H1無拿地的典型房企20231520212023樓面均價(樓面均價(元/㎡)總規(guī)劃建面(萬㎡) 溢價水平總拿地金額(億元)總權(quán)益拿地金額(億元)企業(yè)名稱排行1 華潤置地 439 627 321 9.70 195752 保利發(fā)展 404 466 279 6.95 166903 中海地產(chǎn) 371 371 121 9.78 307324 建發(fā)房產(chǎn) 300 351 306 10.00 114685 招商蛇口 240 318 158 9.70 200516 越秀地產(chǎn) 189 209 87 12.33 239387 綠城中國 184 215 142 6.47 151608 濱江集團(tuán) 177 192 117 6.24 164869 萬科 175 252 163 5.84 1547110 龍湖集團(tuán) 125 140 162 7.09 864511 中國鐵建 111 157 159 6.29 989012 A房企 100 119 61 13.26 1959413 長隆集團(tuán) 99 197 85 12.66 2330814 偉星房產(chǎn) 94 98 84 11.90 1162115 國貿(mào)地產(chǎn) 91 99 61 10.28 1623516 中國金茂 90 103 86 5.76 1194117 富皋萬泰投資 79 79 18 15.00 4445018 金地集團(tuán) 76 83 66 9.13 1251419 保利置業(yè) 73 108 60 8.73 1807320 中建三局 71 91 55 1.76 16532來源：中指研究院，新開工持續(xù)下降，竣工端積極保交付自2021年下半年銷售轉(zhuǎn)冷以來，在房企現(xiàn)金流吃緊和土地成交縮量的背景下，新開72023工面積同比分別為-63、-28，我們預(yù)計2023年全年或?qū)⒀永m(xù)下滑態(tài)勢。-20%-44%-46%-54% -54%-60%圖表27：典型房企歷年新開工面積走勢 圖表28：-20%-44%-46%-54% -54%-60%2500020000150001000050000

2019 2020 2021 2022

0%-10%-15%-10%-15%-28%-63%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

1400120010000

12%

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70% 新開工面積（萬方，左） 同比（右） 1H23新開工面積（萬方，左） 同比（右）來源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企 來源：各公司公告，20227家典型房企看，2022年及2023年上半年竣工面積同比分別為-12、+8。保交樓政效果顯現(xiàn)，2023圖表29：典型房企歷年竣工面積走勢 圖表30：典型房企2023H1竣工面積及同比2500020000150001000050000

2019 2020 2021 2022 竣工面積（萬方，左） 同比（右）

25%22%14%22%14%8%-12%15%10%5%0%-5%-10%-15%

180016001400120010000

1H23竣工面積（萬方，左） 同比（右）

60%56%47%56%47%22%27%12%5%2%-11%-10%-11%40%30%20%10%0%-10%-20%來源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企 來源：各公司公告，資產(chǎn)負(fù)債延續(xù)縮表趨勢202320231813.68萬億元，較期初下降0.6，資產(chǎn)規(guī)模在2022年的基礎(chǔ)上持續(xù)下降。在行業(yè)下行背景下，多數(shù)房企選擇縮表以維持穩(wěn)健經(jīng)營，整體資產(chǎn)負(fù)債率自2019年起持續(xù)下降，截至2023年中期整體資產(chǎn)負(fù)債率為76.0，較2022年底降低0.1個百分點。圖表31：典型房企總資產(chǎn)規(guī)模走勢 圖表32：典型房企資產(chǎn)負(fù)債率走勢160014001200100080,00060,00040,00020,0000

40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%

81%80%79%78%77%76%75%74%73%

78.9%

80.3%

79.5%79.0%

77.7%

76.1%76.0%2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23總資產(chǎn)（億元） 同比（右）

2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23資產(chǎn)負(fù)債率來源：各公司公告，注：1H23與2022年底相比 來源：各公司公告，改善型房企資產(chǎn)質(zhì)量高流動性強(qiáng)當(dāng)前和未來較長一段時間內(nèi)，房企的核心競爭力就是資產(chǎn)流動性。誰能拿好地、快年中期，改善型房企建發(fā)國際集團(tuán)（2.9濱江集團(tuán)（5.3、綠城中國（9.5）10。）2023（74.8（71.7、A房企70.4）等房企的資產(chǎn)流速70以上。圖表33：典型房企竣工存貨占總存貨比例建發(fā)國際集團(tuán)

濱 碧 綠 A江 桂 城 A集 園 中團(tuán) 國

新 越 城 秀 控 地 股 產(chǎn)

融 金 信 科 中 股 國 份

美 招 金 中A房企的 商 地 國A房企置 蛇 集 金業(yè) 口 團(tuán) 茂2021 2022 1H23來源：各公司公告，注：僅包含持續(xù)披露數(shù)據(jù)的典型房企圖表34：典型房企資產(chǎn)流速對比90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%A房建 濱 保 越 A房企發(fā) 江 利 秀 企國 集 發(fā) 地 際 團(tuán) 展 產(chǎn) 集團(tuán)

綠中碧城國桂中海園國外 發(fā)展

美萬招華中龍金新的科商潤南湖地城置 蛇置建集集控業(yè) 口地設(shè)團(tuán)團(tuán)股A2021 2022 1H23A來源：各公司公告，注：資產(chǎn)流速=（存貨+貨幣資金）/總資產(chǎn)，僅考慮流動資產(chǎn)部分短期流動性壓力仍存，房企間債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本分化20221120232467+40.721259-28.9，環(huán)比-49.020233272圖表35：房企季度國內(nèi)外債券發(fā)行情況 圖表36：房企季度國內(nèi)外債券到期情況40003500300025002000150010000

1Q182Q11Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q224Q221Q232Q23

2000180016001400120010000

國內(nèi)債到期（億元） 海外債到期（億元）來源：wind，注：截至2023年6月底；海外債按當(dāng)期匯率轉(zhuǎn)換為人民幣

來源：wind，注：截至2023年6月底；海外債按當(dāng)期匯率轉(zhuǎn)換為人民幣2023中期，18家典型房企整體短期有息負(fù)債占比24.6，較2022年底提升0.1個百分點。從85.78圖表37：典型房企短期有息負(fù)債占比走勢 圖表38：典型房企2022及1H23短期有息負(fù)債占比29%28%27%26%25%24%23%22%21%

A房建越中萬龍 保中綠招華美濱新金碧綠遠(yuǎn)A房28.1%26.9%25.4% 25.3%24.3%24.5%24.6%A發(fā)秀國28.1%26.9%25.4% 25.3%24.3%24.5%24.6%A國地金 集 發(fā)海中蛇置置集控集園控集20%

2017 2018 2019 2020 2021 2022 1H23短期有息負(fù)債占比

際產(chǎn)茂 集團(tuán)

展外國口地業(yè)團(tuán)股團(tuán) 股發(fā)展20221H23來源：各公司公告， 來源：各公司公告，2023184.56，較2022年底下降3bp。隨著2022年末中央對房企一系列融資支持政策的出臺，202311202230bp，部分房企由于經(jīng)營風(fēng)險導(dǎo)致融資成本不降反升；從絕對水平看，中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇的融資成本低于3.7，具備領(lǐng)先的成本優(yōu)勢。圖表39：典型房企整體平均融資成本走勢 圖表40：典型房企2022及1H23融資成本對比5.4%5.2%5.0%4.8%4.6%4.4%

5.33%

7%6%5%4%3%2%1%A0%A中華招保萬建越龍金綠濱中美房綠碧遠(yuǎn)新A國潤商利科發(fā)秀湖地城江國的企地桂洋城A4.2%

海置蛇發(fā) 國地集集中集金置 控園集控4.0%

5.00%4.69%4.59%4.56%2019 2020 2025.00%4.69%4.59%4.56%算術(shù)平均融資成本

外地口展發(fā)展

際產(chǎn)團(tuán)團(tuán)國團(tuán)茂業(yè)集團(tuán)20221H23

股 團(tuán)股來源：各公司公告， 來源：各公司公告，202320212024首推有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點城市、主打改善產(chǎn)品的房企，如建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等，其能在2024年后實現(xiàn)規(guī)模和業(yè)績雙增長，ROE有望穩(wěn)步提升。2024圖表41：A股地產(chǎn)PE-TTM2520151052023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/102023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1PE-TTM AVG AVG+STDV AVG-STDV來源：wind，圖表42：港股地產(chǎn)PE-TTMPE-TTMAVGPE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV181614121086422023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/102023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12