地產(chǎn)旅游研究專題

精品旅游地產(chǎn)案例專題研究

專題研究方向第一部分：資源依賴型旅游地產(chǎn)的分類及特點(diǎn)第二部分：相關(guān)案例研究及借鑒意義資源依賴型旅游地產(chǎn)的分類及特點(diǎn)

模式定義：主要是指大型旅游度假項(xiàng)目，依托自然資源為核心進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，也是目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開(kāi)發(fā)模式主要特點(diǎn)：資源條件優(yōu)良景觀塑造成本較低主要分類

濱湖類度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，主要依托現(xiàn)有的湖景資源濱海類度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，主要依托海體資源溫泉度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要依托溫泉資源山體類度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，主要依托山勢(shì)的資源……

主要特征：依托資源的開(kāi)發(fā)，對(duì)自然資源依賴型大離主城區(qū)有一定的距離，交通體系發(fā)達(dá)旅游項(xiàng)目的比重偏多，住宅項(xiàng)目比重少階段性明顯，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，服務(wù)要求高發(fā)展趨勢(shì)：產(chǎn)品線日趨豐富，產(chǎn)品不再是一成不變的面向大眾，需要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品類型產(chǎn)品形態(tài)多樣化，產(chǎn)品線豐富，功能分區(qū)清晰，產(chǎn)品形態(tài)同樣要求多樣產(chǎn)品檔次高端化，高端產(chǎn)品能提升項(xiàng)目品牌的知名度，增加項(xiàng)目的盈利核心優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)，不可復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)資源產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，多樣化的居住和娛樂(lè)設(shè)施開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，規(guī)?；?yīng)，降低了風(fēng)險(xiǎn)資源依賴型旅游地產(chǎn)的分類及特點(diǎn)旅游度假地產(chǎn)組成元素A特色主題B高端酒店C主題商業(yè)E高檔公寓D精品別墅資源依賴型旅游地產(chǎn)的分類及特點(diǎn)案例選取緯度：中國(guó)海南省中國(guó)杭州亞太濱海島嶼國(guó)家資源依賴型旅游地產(chǎn)的分類及特點(diǎn)專題研究方向第二部分：相關(guān)案例研究及借鑒意義第一部分：資源依賴型旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式及特點(diǎn)寶蓮城千舟灣卡森·亞洲灣博鰲經(jīng)典博鰲灣凱萊溫泉假日鵬博項(xiàng)目中信·山欽灣香檳郡博鰲皇家海域東和福灣雅居樂(lè)清水灣富力灣紅磡香水灣香水灣1號(hào)半山半島第一緯度：中國(guó)濱海旅游度假項(xiàng)目最多的地方，海南省，集中在三亞和博鰲區(qū)域三亞區(qū)域博鰲區(qū)域海南省相關(guān)案例研究及借鑒意義三亞福灣位置海棠灣東線高速土福灣出口占地面積1,000,500平方米建筑面積500,250平方米容積率0.5銷售均價(jià)公寓:48000元/平米;別墅:50000元/平米物業(yè)費(fèi)水準(zhǔn)4.80元/平方米·月開(kāi)發(fā)商海南海興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司物業(yè)管理公司海南東和酒店管理有限公司項(xiàng)目基本能信息：位于三亞海棠灣，項(xiàng)目地塊整體形狀窄長(zhǎng)且垂直于海岸線，海岸線短，海景資源有限，海景公寓產(chǎn)品部分在主地塊最南端，戶型面積較小，適合度假產(chǎn)品。三亞福灣區(qū)域背景：定位“國(guó)家海岸”———國(guó)際休閑度假區(qū)、世界級(jí)的旅游度假天堂的海棠灣，是三亞市五大名灣唯一未經(jīng)開(kāi)發(fā)的處女地。海棠灣未來(lái)規(guī)劃為“一點(diǎn)、一帶、三區(qū)、六片、五楔”的總體結(jié)構(gòu)；將劃分為三大功能區(qū)，分別是濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)；區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)序安排為由南向北逐次推進(jìn)；起步區(qū)的開(kāi)發(fā)以旅游度假為主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假別墅等度假休閑項(xiàng)目在內(nèi)的高端旅游產(chǎn)品匯集區(qū)域；濱海多元化社區(qū)濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)綜合旅游度假區(qū)一期度假酒店式海景公寓占地約100,000平方米建筑面積約100,000平方米公寓套數(shù)共約1700套每套面積約48—104平方米度假獨(dú)院泳池平層別墅度假獨(dú)院泳池平層別墅，占地約270,000平方米，建筑面積約65,000平方米連排別墅共約570套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68—137平方米.二期五星級(jí)酒店總建筑面積約40,000平方米商業(yè)街等配套設(shè)施總建筑面積約30,000平方米規(guī)劃理念：地塊窄長(zhǎng)垂直于海岸線，海岸線短，無(wú)海景資源優(yōu)勢(shì)；受地塊形狀影響，建筑整體沿地塊內(nèi)部主交通動(dòng)線呈兵營(yíng)式排布，方式單一，影響舒適感三亞福灣建筑特色：開(kāi)發(fā)商善于西班牙、意大利式風(fēng)格建筑及園林的打造，使項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)同周邊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)區(qū)隔，具備極強(qiáng)的秒殺客戶能力建筑風(fēng)格：項(xiàng)目別墅建筑為西班牙風(fēng)格，細(xì)節(jié)處理精致，風(fēng)情感強(qiáng)烈園林風(fēng)格：園林設(shè)計(jì)方為貝爾高林，園林整體處理精細(xì)，層次感強(qiáng)，各節(jié)點(diǎn)小品豐富，展示區(qū)整體效果出彩，現(xiàn)場(chǎng)殺客力極強(qiáng)。三亞福灣2#68平米海景洋房L1泳池別墅68-75平米

整體布局方正，功能設(shè)計(jì)緊湊，空間利用度高；小面積類別墅產(chǎn)品附加泳池、露天庭院設(shè)計(jì)；多數(shù)功能空間為室外面積，不計(jì)入建筑面積，降低了總價(jià)，實(shí)用度極高。項(xiàng)目亮點(diǎn)：戶型整體偏小但強(qiáng)調(diào)度假功能，低總價(jià)高附加值的MINI泳池別墅成為項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)之一三亞福灣5.5米面寬帶SPA池傾斜露臺(tái)設(shè)計(jì)最大化景觀資源；衛(wèi)浴間干濕分區(qū)，且面寬達(dá)3.3米，舒適度高；整體空間不方正，應(yīng)用有死角，斜向露臺(tái)設(shè)計(jì)影響通風(fēng)采光效果z布置在室外的餐廳和浴盆布置在室外的休憩空間和走廊MINI泳池別墅產(chǎn)品三亞福灣樣板示范區(qū)打造三亞福灣西班牙、意大利風(fēng)格，風(fēng)格迥異的建筑形式，吸引了客戶的關(guān)注力；Mini別墅，65平米，強(qiáng)調(diào)了度假的功能和細(xì)節(jié)的處理，控制總價(jià)；示范樣板區(qū)的精心打造，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式營(yíng)銷；借鑒意義三亞福灣三亞半山半島位置海南省三亞市小東海鹿回頭半島，毗鄰鹿回頭公園，距市區(qū)和大東海3千米。占地面積1377319.56平方米建筑面積1000000平方米容積率約1.0銷售均價(jià)49000元/㎡物業(yè)費(fèi)水準(zhǔn)公寓：4.5元/平方米，別墅：6元/平方米開(kāi)發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司世邦魏理仕項(xiàng)目定位高端，產(chǎn)品豐富細(xì)膩，定位于高端客群，且銷售手法張揚(yáng)，取得了非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)基本信息：半山半島目前是三亞乃至整個(gè)海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目位于三亞鹿回頭半島，整體性極強(qiáng)；雙面攜小東海和鹿回頭灣，具備海景資源；沙灘優(yōu)質(zhì)且背山面海；距市區(qū)及機(jī)場(chǎng)較近，交通優(yōu)勢(shì)極佳；政府主導(dǎo)自然資源政府希望鹿回頭半島超越亞龍灣打造成三亞唯一的六星級(jí)區(qū)域；吸引一系列高端酒店入駐，包括悅榕莊、世界酒店No.1的洲際酒店亞洲旗艦店；全亞洲最優(yōu)秀的高爾夫球場(chǎng)——鹿回頭高爾夫球場(chǎng)（國(guó)際18洞，洞洞見(jiàn)海，洞洞全燈光）區(qū)域背景：半山半島項(xiàng)目最大化的利用了絕對(duì)稀缺的優(yōu)勢(shì)資源，有效放大至最大化三亞半山半島三亞半山半島一期鹿回頭灣區(qū)占地70.4萬(wàn)平米，總體量49萬(wàn)平米，以酒店式公寓、小高層、獨(dú)棟別墅為主；二期雙海灣區(qū)占地約3萬(wàn)平米，以小高層公寓、獨(dú)棟別墅為主；三期東海灣區(qū)占地14萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)30層高層公寓；后期規(guī)劃了大量的配套設(shè)施，商業(yè)酒店等，包括音樂(lè)廳，商業(yè)街等。中央海景大道區(qū)&商業(yè)洲際酒店區(qū)雙海灣區(qū)鹿回頭灣區(qū)東海灣區(qū)Anantara酒店123開(kāi)發(fā)次序：項(xiàng)目一期用優(yōu)質(zhì)的低密度別墅產(chǎn)品迅速打開(kāi)市場(chǎng)，并彌補(bǔ)地塊位置上的劣勢(shì)；二期則以高層+獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品，提高容積率；三期為高層公寓。別墅+小高層別墅+高層別墅高層住宅配套項(xiàng)目產(chǎn)品類型多樣，別墅、公寓、酒店等，容積率組合由低到高，先住宅后配套的開(kāi)發(fā)模式。三亞半山半島配套業(yè)態(tài)：擁有超五星酒店群、國(guó)際帆船俱樂(lè)部、潛水俱樂(lè)部、現(xiàn)代濱海藝術(shù)館、療養(yǎng)中心、半島美術(shù)館等配套設(shè)施

超星際酒店群：anantara酒店、麗笙世嘉、洲際酒店、悅榕莊國(guó)際帆船俱樂(lè)部：將建成可舉辦國(guó)際級(jí)比賽規(guī)格的帆船港潛水俱樂(lè)部：未來(lái)將打造國(guó)際級(jí)的潛水俱樂(lè)部高爾夫俱樂(lè)部：由美國(guó)著名N&H高爾夫設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的三亞新佳高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)代濱海美術(shù)館：聘請(qǐng)世界建筑大師構(gòu)建人文和建筑風(fēng)格共融的藝術(shù)場(chǎng)所半島美術(shù)館：匯集各國(guó)設(shè)計(jì)師，展示時(shí)尚家居飾品療養(yǎng)中心：為業(yè)主建設(shè)國(guó)際心血管康復(fù)中心半島會(huì)：業(yè)主俱樂(lè)部，為業(yè)主提供高水準(zhǔn)的附加服務(wù)日期事件2007年9月12日出席中國(guó)大飯店“愛(ài)在天涯海角”慈善捐助活動(dòng)并捐款2007年9月22日出席光明天使慈善晚宴并捐款2007年11月14日"半山半島"亮相上海奢侈品展2007年12月21日亮相北京“2007年中國(guó)宜居城市住房成就展”房展會(huì)2008年1月1日承辦2008譚盾新年音樂(lè)會(huì)2008年1月23日推出游艇試駕活動(dòng)2008年3月28日冠名海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十周年“飛揚(yáng)20”電視節(jié)目2008年5月19日同業(yè)主向汶川災(zāi)區(qū)捐款300萬(wàn)元2008年7月6日同世邦魏理仕正式簽署物業(yè)管理協(xié)議2008年7月8日獲2008第五屆中國(guó)經(jīng)典別墅金獎(jiǎng)2008年7月13日在日本沖繩、東京舉辦“2008世界濱海休閑度假地產(chǎn)高峰論壇（中日對(duì)話）暨中國(guó)地產(chǎn)赴日考察”活動(dòng)2008年7月14日獲得由日本不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)辦法的“優(yōu)秀濱海項(xiàng)目大獎(jiǎng)”2008年7月25日舉辦“海洋之星”（第一期）夏令營(yíng)2008年8月1日-13日半山半島百萬(wàn)奧運(yùn)加油旗在中關(guān)村、鳥(niǎo)巢、后海、前門西單清華、北大等地發(fā)放2008年10月2日在三亞悅榕莊舉行三期東海灣區(qū)開(kāi)盤儀式日期事件2008年10月2日三期“東海灣山海大宅”開(kāi)盤2008年10月23日贊助“大佛杯”中國(guó)男子高爾夫置業(yè)球員錦標(biāo)賽2008年11月23日舉行工行與開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作簽字儀式，獲工行30億授信2008年11月30日與卡爾森酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議2008年12月6日與新絲路模特機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦“美麗半山半島新絲路模特藝術(shù)之旅開(kāi)幕式”2008年12月14日在上海舉辦三亞高端地產(chǎn)政府推介會(huì)2009年5月10日全程贊助的“2009中國(guó)民生銀行‘非凡財(cái)富’保羅.克魯格曼中國(guó)周”系列“巡演”活動(dòng)2009年6月3日冠名2009浙商大會(huì)2009年6月28日同星河灣簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議2009年8月21日贊助商參與了本次華爾街大師中國(guó)行活動(dòng)2009年11月4日承辦的第四屆2009中國(guó)郵輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)2009年11月10日參加第五屆北京國(guó)際金融博覽會(huì)2009年12月25日2010年新年交響音樂(lè)會(huì)2010年1月29日鼎力支持沃爾沃環(huán)球帆船賽2010年3月15日牽手建筑設(shè)計(jì)大師安藤忠雄設(shè)計(jì)海上音樂(lè)廳營(yíng)銷特色：從初期大面積、高頻次的轟炸式推廣，到后期的”星河灣式“的跨界營(yíng)銷，半山半島實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的品牌效應(yīng)，充分吸引了眼球與關(guān)注三亞半山半島先期以低密度產(chǎn)品入市，提升項(xiàng)目的檔次，借助極佳的大區(qū)域背景，彌補(bǔ)地塊上的劣勢(shì)；產(chǎn)品線非常豐富，先期開(kāi)發(fā)低密度別墅，到后期開(kāi)發(fā)高密度高層公寓；帆船俱樂(lè)部、潛水俱樂(lè)部等時(shí)尚的休閑配套活動(dòng)，提高了項(xiàng)目的整體檔次；“狂轟亂炸”式的營(yíng)銷手段，在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)建立的市場(chǎng)的聲音，并輻射全國(guó)，并和中國(guó)第一豪宅星河灣進(jìn)行戰(zhàn)略合作；借鑒意義三亞半山半島博鰲千舟灣位置海南省博鰲亞洲論壇主核心規(guī)劃區(qū)內(nèi)占地面積620畝建筑面積280000平方米容積率0.67銷售均價(jià)別墅20000元-70000元/㎡公寓15000元/㎡開(kāi)發(fā)商中信海南博鰲投資公司物業(yè)管理公司世邦魏理仕項(xiàng)目基本信息：“三江、兩海、一世界”的中信千舟灣，是中信首個(gè)博鰲濱海度假項(xiàng)目，也是博鰲亞洲論壇核心規(guī)劃區(qū)內(nèi)唯一的以公寓為主體的項(xiàng)目

距離?？谑屑s100公里，距離瓊海市嘉積區(qū)約20公里。千舟灣地處海南島東海岸的萬(wàn)泉河、龍滾河和九曲江的三江入?？谔?，與沙坡島和作為博鰲亞洲論壇現(xiàn)會(huì)址的東嶼島隔河相望。項(xiàng)目地塊現(xiàn)屬海南博鰲投資控股有限公司名下。該項(xiàng)目占地面積約40公頃，建筑面積約24萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.6，設(shè)計(jì)層高為≤5層，周邊市政配套設(shè)施齊備。瓊海市區(qū)嘉積區(qū)官塘區(qū)博鰲區(qū)千舟灣錦江飯店金海岸酒店金索菲特大酒店亞洲論壇永久會(huì)址沙坡島高爾夫東方文化苑博鰲鎮(zhèn)玉帶灘沙美海灘博鰲區(qū)域位于海南省東部，依山傍海，海岸線長(zhǎng)達(dá)21公里。區(qū)內(nèi)河流縱橫、沙丘起伏。北部沿海擁有：三河（萬(wàn)泉河、龍滾河、九曲江）、三島（東嶼島、沙坡島、鴛鴦島）、兩港（博鰲港、潭門港）、一海（沙美內(nèi)海）、一灘（玉帶灘）、一石（圣公石），風(fēng)景獨(dú)特優(yōu)美，具備極強(qiáng)的自身資源優(yōu)勢(shì)。區(qū)域背景：千舟灣所在的博鰲區(qū)域擁有較為獨(dú)特的自然環(huán)境，具備極強(qiáng)的自身資源優(yōu)勢(shì)博鰲千舟灣物業(yè)類型面積（㎡）住宅230827.4疊拼20400聯(lián)排13920游艇獨(dú)棟10000商業(yè)配套3983會(huì)所1544總計(jì)280674.4商業(yè)及會(huì)所建筑比例：1.97%住宅建筑比例：82.24%低密住宅建筑比例：15.79%①疊加聯(lián)排住宅建筑比例：3.71%

②聯(lián)排住宅建筑比例：8.52%

③獨(dú)棟別墅建筑比例：3.56%

產(chǎn)品規(guī)劃：千舟灣項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，具備海景公寓、疊拼聯(lián)排、獨(dú)棟等產(chǎn)品，并且利用水域進(jìn)行了區(qū)域的分割，區(qū)域在保持相對(duì)獨(dú)立且具備整體感博鰲千舟灣千舟灣索菲特大酒店博鰲國(guó)際論壇會(huì)議中心博鰲亞洲論壇18洞高爾夫博鰲國(guó)賓館中心龍?zhí)稁X項(xiàng)目博鰲鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部博鰲亞洲論壇會(huì)址2004年5月，中信正式入主博鰲，成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)主開(kāi)發(fā)商；中信委托美國(guó)EDAW與RTKL完成了特別規(guī)劃區(qū)概念規(guī)劃。2005年完成了博鰲區(qū)域總體規(guī)劃修編；2008年后，中信集中博鰲核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源，開(kāi)始二級(jí)開(kāi)發(fā)，建設(shè)千舟灣、沙坡島、三江口、龍?zhí)稁X、山欽灣等不同特色的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。在此期間，陸續(xù)在博鰲區(qū)域建設(shè)了亞洲論壇會(huì)議中心，高爾夫球場(chǎng)，賓館，高檔酒店等配套設(shè)施，使區(qū)域成熟度進(jìn)一步完善。開(kāi)發(fā)次序：在向世界推廣博鰲獲得高知名度、區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)基本完善、會(huì)展經(jīng)濟(jì)成型后，中信才啟動(dòng)千舟灣的投資建設(shè)博鰲千舟灣在營(yíng)銷推廣上，千舟灣主要有兩方面舉措：1、借勢(shì)博鰲論壇的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，在海南進(jìn)行大面積的宣傳推廣；2、同F(xiàn)GT高爾夫運(yùn)動(dòng)結(jié)合，通過(guò)高爾夫球到各地路演，進(jìn)行宣傳。營(yíng)銷特點(diǎn)：1、不提項(xiàng)目，只提博鰲，但千舟灣是博鰲規(guī)劃區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)居住項(xiàng)目；2、嫁接高爾夫運(yùn)動(dòng)，直指目標(biāo)高端客群，有效準(zhǔn)確的傳播項(xiàng)目信息；3、借助論壇影響，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響；4、千舟灣項(xiàng)目是整個(gè)博鰲地區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“首開(kāi)區(qū)”，品牌要打響。營(yíng)銷特色：1、借勢(shì)博鰲論壇的影響力，進(jìn)行推廣宣傳2、捆綁高爾夫運(yùn)動(dòng)進(jìn)行宣傳造勢(shì)博鰲千舟灣產(chǎn)品線非常豐富，并利用水域?qū)a(chǎn)品線進(jìn)行分割，相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系；“先造勢(shì)后蓋樓”，中信地產(chǎn)熱炒博鰲區(qū)域，待會(huì)展經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)配套設(shè)施完善后，區(qū)域知名度打響后，才開(kāi)始啟動(dòng)項(xiàng)目；作為博鰲首個(gè)居住類地產(chǎn)項(xiàng)目，在營(yíng)銷環(huán)節(jié)與高爾夫品牌進(jìn)行嫁接，直接瞄準(zhǔn)高端客戶；借鑒意義博鰲千舟灣杭州旅游地產(chǎn)案例研究

濱江開(kāi)發(fā)區(qū) 8195下沙開(kāi)發(fā)區(qū) 5259拱墅區(qū) 7939西湖區(qū) 12998江干區(qū) 12709上城區(qū) 14434下城區(qū) 13718以人造旅游景點(diǎn)為主以歷史遺址為主以自然景點(diǎn)為主各景區(qū)距離主城區(qū)的通行時(shí)間在1小時(shí)左右。背景分析：杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況西湖風(fēng)景名勝區(qū)典型項(xiàng)目研究

——杭州金都·富春山居關(guān)鍵詞：順勢(shì)開(kāi)發(fā)純別墅項(xiàng)目區(qū)位金都·富春山居距杭州市區(qū)20公里，南臨杭富一級(jí)公路，北依午潮山國(guó)家森林公園，緊臨杭州西湖區(qū)。規(guī)模占地面積1000余畝，別墅總計(jì)500多套。景觀原生態(tài)山景產(chǎn)品純別墅社區(qū)，獨(dú)立別墅為主、兼有少量雙聯(lián)及聯(lián)排。富春山居位于西湖風(fēng)景名勝區(qū)，1000畝別墅社區(qū)，純別墅社區(qū)，原生態(tài)山地園林是亮點(diǎn)。富春山居——概況項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)情況開(kāi)發(fā)策略1期2001.10開(kāi)盤：微雨居、翠峰居、翰風(fēng)居、秀隱居；3750元/平方米開(kāi)盤均價(jià)；獨(dú)立別墅，連排別墅；原生態(tài)園林、山景部分呈現(xiàn)；地塊選擇中心湖景地塊低價(jià)策略；高性價(jià)比策略；展示策略；優(yōu)勢(shì)地塊資源啟動(dòng)策略2期獨(dú)立別墅，連排別墅；原生態(tài)園林、山景呈現(xiàn)；打造中心會(huì)館、私人會(huì)所兩處。實(shí)景展示，原生態(tài)山景資源；3期純獨(dú)棟頂尚社區(qū)；建筑面積均在500-600平方米，占地2-4畝，花園面積均在1000平方米以上實(shí)景展示；無(wú)敵山景資源；大面積花園贈(zèng)送；檔次持續(xù)升級(jí)，博取最大利益。富春山居——開(kāi)發(fā)策略建筑完全融入連綿群山，青青林蔭之間富春山居——產(chǎn)品特色富春山居——產(chǎn)品細(xì)節(jié)媒體訴求第一階段第二階段第三階段樹(shù)立產(chǎn)品概念：旅游區(qū)大規(guī)模山地自然度假別墅；深化產(chǎn)品特征：產(chǎn)品：“輕別墅”園林：“親自然”生活方式：“極品生活”，“真正的別墅生活”富春山居——項(xiàng)目特色推廣及訴求九龍一號(hào)——旅游景區(qū)里的純粹中國(guó)味道占地150畝，聯(lián)排別墅200余套，整個(gè)項(xiàng)目有“小家碧玉”的典型氣質(zhì)。西湖風(fēng)景名勝區(qū)其它項(xiàng)目掃描綠城七里香溪——綠茵掩映下的品質(zhì)別墅區(qū)，出則仕、入則隱西湖風(fēng)景名勝區(qū)其它項(xiàng)目掃描杭州休博園典型項(xiàng)目研究

——威尼斯水城關(guān)鍵詞：造勢(shì)開(kāi)發(fā)特色化住宅區(qū)位位于杭州休閑博覽園，西接風(fēng)情大道，南連杭州樂(lè)園區(qū)規(guī)?？偨ㄖ娣e約35萬(wàn)平方米，約1500戶景觀無(wú)自然景觀；項(xiàng)目主要依托杭州樂(lè)園和項(xiàng)目本身的景觀產(chǎn)品多層水景洋房（主體）。房屋以平層為主，也有躍層和帶閣樓的戶型。面積從80-260平米。其他建筑風(fēng)格：水城威尼斯的中國(guó)版本威尼斯水城——概況杭州樂(lè)園是華東地區(qū)最大的旅游休閑度假區(qū)之一，包括荷蘭村主題公園、馬克.波羅之旅主題公園、生態(tài)公園、溫泉度假村、會(huì)議中心、網(wǎng)球俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、天城房產(chǎn)八大部分。10多項(xiàng)大型極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，已經(jīng)把杭州樂(lè)園變成杭州最大的極限運(yùn)動(dòng)中心。有高33米的水上蹦極，擺幅達(dá)40米的太空秋千，彈射時(shí)速達(dá)60公里的火箭蹦極、橫跨荷蘭海的空中鋼索飛人，由快艇牽引的沖浪滑水。

蘇黎士小鎮(zhèn)奧蘭多小鎮(zhèn)中心城市配套區(qū)威尼斯湖畔區(qū)威尼斯水城宋城地中海別墅宋城地中海別墅占地350畝，其中水域95畝，獨(dú)立別墅56套，容積率0.145；別墅設(shè)有游泳池和私人游艇碼頭。主力面積400-600平米；島內(nèi)少量別墅在1100平米。杭州樂(lè)園宋城、南都、萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)威尼斯水城作為啟動(dòng)地塊之一，其策略是：相對(duì)低單價(jià)、低總價(jià)＋產(chǎn)品特設(shè)化，實(shí)現(xiàn)資金回籠和項(xiàng)目造勢(shì)威尼斯水城——開(kāi)發(fā)策略及背景威尼斯水城引入湘湖天然活水，形成四縱三橫主水道和三大湖泊，65%活性水覆蓋率，構(gòu)筑全景式城市島居生活街區(qū)。30多座形態(tài)各異、風(fēng)格獨(dú)特的橋，圍繞威尼斯城市人文景象。8大風(fēng)景島區(qū)依次展開(kāi)，島與島之間橋橋相接，再現(xiàn)威尼斯純正島居風(fēng)情。5000多米風(fēng)情水街，家家臨水、戶戶觀景、勾畫(huà)純水岸生活，最大限度滿足了人和水與生俱來(lái)的親密關(guān)系。10多個(gè)主題廣場(chǎng)，形成開(kāi)放空間與私密空間自然轉(zhuǎn)換的復(fù)合景觀形態(tài)。威尼斯水城——產(chǎn)品分析案例選擇及研究要點(diǎn)澳大利亞蓮達(dá)文島馬來(lái)西亞珍拉丁灣日本石恒島泰國(guó)普吉島印尼巴厘島日本豪斯登堡新加坡圣陶沙新加坡克拉碼頭香港愉景灣第二緯度：以亞太區(qū)島嶼國(guó)家為主要研究對(duì)象，分析島嶼國(guó)家濱海城市的特點(diǎn)香港愉景灣規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開(kāi)發(fā)周期：共13期區(qū)位：位于大嶼山東北，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里交通：區(qū)外-公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右；區(qū)內(nèi)-穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許