中原寶安市潤恒地塊前期產(chǎn)品定位建議報告課件

2006年4月20日潤恒N6地塊前期產(chǎn)品定位建議報告深圳中原物業(yè)顧問有限公司12006年4月20日潤恒N6地塊深圳中原物業(yè)顧問有限公司1目錄我們面臨的市場？透過現(xiàn)場看本質客戶群刨析誰來購買本項目？戶型定位及開發(fā)時機2目錄我們面臨的市場？透過現(xiàn)場看本質客戶群刨析誰來購買本次報告經(jīng)過與發(fā)展商的深入探討，在前期報告的基礎上針對本項目需要做什么樣的戶型再次的進行詮釋，通過對寶安中心區(qū)目前和未來戶型供應和客戶群的購買情況，來分析到底什么樣的戶型迎合購買中心區(qū)客戶群的需求，從而得出本項目的戶型定位。3本次報告經(jīng)過與發(fā)展商的深入探討，在前期報告的第一部分：我們面臨的市場？4第一部分：我們面臨的市場？4住宅供需能力急速增強，形成平衡中的供需兩旺勢態(tài)；供應量從01—04年平穩(wěn)增加，雖然05年市場供應猛增，但仍然是形成供不應求的局面；銷售量逐年遞增，從2001年開始每年保持20%以上高速平穩(wěn)漲幅，05年漲幅高達55.8%。供需結構分析5住宅供需能力急速增強，形成平衡中的供需兩旺勢態(tài)；供需結構分析寶安歷年銷售面積情況03年到05年寶安的銷售面積逐漸增加，到05年達到約266萬平方米的銷售面積！6寶安歷年銷售面積情況03年到05年寶安的銷售面積06~07年中心區(qū)總體供應情況項目名稱位置開發(fā)商占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）預計推出時間第五大道寶安新中心區(qū)N9地塊高發(fā)

122006年上半年菁英趣庭中心區(qū)N4地塊榕江1.725.582006年風臨洲苑中心區(qū)N4地塊萬寶實業(yè)

5.82006年幸福海岸二期創(chuàng)業(yè)路和羅田路交匯處福中福3.313.22006年上半年深業(yè)新岸線二期寶安新中心區(qū)深業(yè)

152006年下半年宏發(fā)N5項目（翰璽園）新湖路和創(chuàng)業(yè)路交匯處宏發(fā)3.6316.82006年下半年泰華N2項目（君逸世家）金田路和新湖路交匯處泰華2.749.592006年鴻榮源N7項目（西岸官?。┲行膮^(qū)N7地塊鴻榮源2.548.8906年底花樣年N2項目（花滿園）金成時代旁花樣年

23（住宅10）2006年底潤恒N6地塊中心區(qū)N6地塊潤恒2.236.72006年下半年潤恒N11地塊中心區(qū)N11地塊潤恒3.5810.72006年以后寶利N2項目中心區(qū)N2地塊寶利

7.612006年下半年金鴻凱旋城二期寶安新中心區(qū)屹海達實業(yè)

202006年以后鴻榮源N11項目中心區(qū)N11地塊鴻榮源約6萬202006年以后海逸世家中心區(qū)甲岸路泰華

32.18未定泰華N11項目中心區(qū)N11地塊泰華

18未定深業(yè)新岸線3期寶安新中心區(qū)深業(yè)

21.98-第五大道二期-高發(fā)

20.7-706~07年中心區(qū)總體供應情況項目名稱位置開發(fā)商占地面積（萬寶安2006年后市預測

地鐵一號延長線正式施工，2006年底寶安大道與深南大道的正式接駁通車，沿江高速的開通，關內關外一體化的進程在不斷加快，寶安樓市將全面突破；在各種利好的催熟下，寶安中心區(qū)將進入開發(fā)高峰期；寶安中心區(qū)供應量巨大，06-07年將有近300萬平方米推出市場，區(qū)域競爭激烈；南山房價沖破萬元大關，部分南山客戶將向寶安轉移。8寶安2006年后市預測

地鐵一號延長線正式施工，2006年底第二部分：在售項目解析9第二部分：在售項目解析91、中心區(qū)2006年發(fā)售項目項目名稱預計推出時間開發(fā)商占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）主力戶型總戶數(shù)建筑容積率第五大道2006年5月底高發(fā)25.778.333房20007棟18-30層3.10菁英趣庭2006年榕江1.727.2中小戶型6棟18-24層3.24風臨洲苑2006年5月底正中實業(yè)1.295.82房、3房4143棟26層4.5幸福海岸二期2006年上半年福中福3.313.23房大戶型4深業(yè)新岸線二期2006年下半年深業(yè)

15中大戶型高層、小高層宏發(fā)N5項目（翰璽園）2006年下半年宏發(fā)3.6316.8大戶型高層4.6泰華N2項目（君逸世家）2006年泰華2.749.59高層3.5鴻榮源N7項目（西岸觀邸）06年底鴻榮源2.548.89中小戶型高層3.5花樣年N2項目（花滿園）2006年底花樣年

23（住宅10）純小戶型高層整體大勢向好，05年和06年第一季度推出項目大多開盤即售罄，目前中心區(qū)僅有極少住宅存量。101、中心區(qū)2006年發(fā)售項目項目名稱預計推出時間開發(fā)商占地面2、中心區(qū)暢銷項目戶型賣點樓盤戶型特色及賣點概念鴻榮源尚都內院式入戶花園、超大雙層高露臺、主臥弧形凸窗、內庭景觀陽臺天悅龍庭空中廊院、入戶花園、超高露臺，臥室基本帶凸窗、并贈送面積幸福海岸入戶花園、主臥為弧形落地窗或設計成轉角凸窗深業(yè)新岸線層高3.4米、主臥、每戶贈送超大面積露臺、主臥帶小陽臺御景灣步入式凸窗、挑高入戶花園西城上筑雙層高露臺、落地寬面凸窗、雙層高空中花庭、小躍式、頂層5．6M層高送復式第二層空間、頂層戶送天臺私家花園入戶花園、大露臺、大凸窗已成為寶安新中心區(qū)的時尚！112、中心區(qū)暢銷項目戶型賣點樓盤戶型特色及賣點概念鴻榮源尚3、中心區(qū)項目暢銷戶型最暢銷戶型暢銷戶型特色3房2廳2衛(wèi)（110-120M2）帶入戶花園、有高露臺、主臥有凸窗（如天悅龍庭）4房2廳2衛(wèi)（帶工人房130-140M2）帶入戶花園、超高露臺，臥室基本帶凸窗、并贈送面積最暢銷戶型：3房2廳、4房2廳產(chǎn)品共性：入戶花園、超高露臺、(轉角)凸窗、贈送使用面積123、中心區(qū)項目暢銷戶型最暢銷戶型暢銷戶型特色3房2廳2衛(wèi)（14、2005年中心區(qū)價格走勢樓盤均價（元/M2）天悅龍庭5800幸福海岸一期5300鴻榮源尚都6500新岸線一期5100御景灣5500西城上筑7000金泓凱旋城一期530005年寶安區(qū)整體均價上漲28%，漲勢驚人。06年一季度，在西城上筑等高檔樓盤的帶領下，寶安市場一舉突破6000大關。134、2005年中心區(qū)價格走勢樓盤均價（元/M2）天悅龍庭小結及預測：★2006年寶安中心區(qū)將有9個項目先后入市，預計推盤量將達到近100萬平方米，競爭激烈；★物業(yè)定位大部分是中高檔或高端物業(yè)；★05年戶型為中大戶型，戶型空間環(huán)境都很好；06年市場產(chǎn)品供應將更加多元化，中小戶型物業(yè)和大戶型高檔物業(yè)的比例將會增加；★各項目均將產(chǎn)品打造作為主要賣點之一，入戶花園、大露臺、大凸窗已成為寶安新中心區(qū)的時尚；★寶安新中心的直逼7000元/平米，預計06年-07年中心區(qū)價格將保持在7000-7500元/平米；14小結及預測：★2006年寶安中心區(qū)將有9個項目先后入市，預第三部分：寶安客戶群情況分析15第三部分：寶安客戶群情況分析15誰會為寶安中心區(qū)的項目進軍？寶安客戶群市場調研16誰會為寶安中心區(qū)的項目進軍？寶安客戶群市場調研161、客戶群來源和工作區(qū)域居住-工作地交互分析表工作地寶安南山福田居住地寶安66.7%7.1%2.4%南山2.2%10.1%2.5%福田0.2%0.3%5.7%調查者近七成目前在寶安工作，此外在南山和福田工作的客戶約三成；近八成目前在寶安居住，此外目前住在南山的也有15%寶安的客戶中寶安客戶（居住地和工作地均在寶安）接近七成，南山客戶約占10%，寶安居住南山上班的客戶約占7%，福田客戶約占6%171、客戶群來源和工作區(qū)域居住-工作地工作地寶安南山福田寶安62、客戶群年齡/家庭結構/居住情況意向置業(yè)者大多介于26-35歲之間，以三口/兩口家庭為主，同時單身也有不小的比例；半數(shù)以租住為主，另有3成擁有自有商品房。182、客戶群年齡/家庭結構/居住情況意向置業(yè)者大多介于263、文化程度/職業(yè)大專學歷者接近半數(shù)，本科學歷者近三成；職位以中層管理人員/一般職員和專業(yè)技術人員居多，此外老板階層也有16%的比例193、文化程度/職業(yè)大專學歷者接近半數(shù)，本科學歷者近三成；4、家庭收入/置業(yè)次數(shù)/目的家庭年收入半數(shù)在6-10萬元，中等收入群體（6-10萬）比例更高，較高收入群體（20萬以上）比例明顯更少。超過半數(shù)的客戶置業(yè)目的是“解決家人居住需要”，出于“改善居住環(huán)境”目的的和“投資獲益”目的置業(yè)的分別占34%和13%。204、家庭收入/置業(yè)次數(shù)/目的家庭年收入半數(shù)在6-10萬元購買3房單位占到整體的50%以上，此外選擇2房單位的也有超過1/3的比例。5、購買戶型情況21購買3房單位占到整體的50%以上，此外選擇2房單位的也有超過6、置業(yè)次數(shù)和用途首次置業(yè)需購買以2房單位為主，但隨著置業(yè)次數(shù)的增加，對戶型的需求將越來越大；基于改善居住條件的客戶對于3房戶型的需求非常明顯（近四成），投資需求對于單身公寓和一房單位的需求合計約達15%226、置業(yè)次數(shù)和用途首次置業(yè)需購買以2房單位為主，但隨著置從客戶調查情況對未來市場預測產(chǎn)品供求趨勢預測：3房以上戶型供應量偏大，這使得中小戶型在中心區(qū)將會是一個機會?？蛻羧喊l(fā)展預測：05年區(qū)內購房客戶主要集中在新安和西鄉(xiāng)，新安、西鄉(xiāng)：關內及其他=7：3，仍然以寶安本地客戶為主。隨著關內房價迅速走高，南山樓盤已經(jīng)突破萬元大關，預計明年南山等關內地區(qū)的客戶群體比例將會有較大比例的增加，有望過半。23從客戶調查情況對未來市場預測產(chǎn)品供求趨勢預測：23第四部分本項目客戶群24第四部分本項目客戶群24本項目目標客戶群鎖定：寶安本地和南山客戶25本項目目標客戶群鎖定：寶安本地和南山客戶2505年寶安成交數(shù)據(jù)分析2605年寶安成交數(shù)據(jù)分析26成交面積/物業(yè)類型情況1、大于100平方米以上的單位成為客戶購買的主流戶型；2、70平方米左右的戶型有一定的市場需求！27成交面積/物業(yè)類型情況1、大于100平方米以上的單位27成交年齡/付款方式情況按揭仍然是目前甚至今后幾年的主要首選方式之一！主力購買群集中在18~30歲，其次是31~50歲之間！28成交年齡/付款方式情況按揭仍然是目前甚至今后幾年的主要首選方成交客戶來源情況1、內地客戶占到一半以上，其中戶籍在外地的最多，其次是外地投資商，還有一部分關內客戶；其中寶安客戶占到15%以上；2、本地客戶是以原居民為主，各區(qū)成交比率不同。29成交客戶來源情況1、內地客戶占到一半以上，其中戶籍在外地的最★70平方米左右戶型有一定的市場★100平方米以上的戶型將仍然是未來兩年的主流戶型★小高層和高層將會成為未來幾年的主流物業(yè)類型★關內客戶群有一定的開發(fā)潛力30★70平方米左右戶型有一定的市場30關內客戶為什么會選擇在寶安中心區(qū)置業(yè)？31關內客戶為什么會選擇在寶安中心區(qū)置業(yè)？31一是：看好寶安中心區(qū)的發(fā)展首先，最大的利好消息是2005年春季寶安區(qū)政府將遷移到寶安中心區(qū)；其次，寶安大道將于2005底或2006年初和深南大道對接；其三，西部通道南山段將于2005年底建成通車；其四，2005年寶安中心區(qū)將加大各種相關配套建設力度；其五，寶安的房價和南山房價差價依然較大。32一是：看好寶安中心區(qū)的發(fā)展首先，最大的利好消息是2005年春二是：寶安樓盤在向關內進軍從2004年開始，寶城區(qū)各樓盤紛紛加大了向關內客戶的宣傳力度，無論是關內的主流媒體還是次要媒體，均可以看見寶城樓盤的身影。從中原代理的鴻昌花園關內客戶比例超過30%的例子可以看出，開發(fā)商有意識地吸引關內客戶目光的策略所產(chǎn)生的效果還是不錯的！33二是：寶安樓盤在向關內進軍從2004年開始，寶城區(qū)各三是：超值選擇在寶安從銷售價格看，6000-8000元/平米成為片區(qū)主力價格；均價在7000以上，未來有繼續(xù)上升的趨勢！同樣的總價在寶安中心區(qū)可以購得不同面積的房子，而且有一定的升值潛力！從南山整體供應主力戶型來看，主要以60~80平方米的2房和90~110的3房為主！南山市場情況34三是：超值選擇在寶安從銷售價格看，6000-8000元/平米在寶安置業(yè)，與南山同樣的總價，享受超值面積空間！南山客戶置業(yè)在寶安一是普通工薪階層：由于經(jīng)濟收入不高，在關內購置物業(yè)壓力較大，選擇在寶安購買物美價廉的住宅；二是白領階層：注重生活質量、生活情調的部分，雖然有一定的經(jīng)濟能力，但是還無法達到在關內購置低密度高品質物業(yè)的程度，從而選擇到關外購買與關內檔次相同的物業(yè)。購買戶型2房70平米左右，3房90平米左右35在寶安置業(yè)，與南南山客戶置業(yè)在寶安一是普通工薪階層：由于經(jīng)濟中心區(qū)未來開發(fā)項目36中心區(qū)未來開發(fā)項目36寶安中心區(qū)高檔舒適型尖崗山片區(qū)尊貴享受型其他區(qū)域（中檔安居實用型）新安老城坪洲中心區(qū)寶安中心區(qū)尖崗山區(qū)域開發(fā)素質逐級升高區(qū)域屬性通常決定項目定位坪洲中心區(qū)中高檔實用型新安老城成熟多元型第五大道幸福海岸二期深業(yè)新岸線二期寶利N2項目宏發(fā)項目金鴻凱旋城二期鴻榮源N11項目海逸世家泰華N2項目泰華N11項目37寶安中心區(qū)尖崗山片區(qū)其他區(qū)域新安老城坪洲中心區(qū)寶安中心區(qū)尖崗寶安新中心區(qū)2005年~2006年，約298萬M2，供應量大！大部分定位中大戶型及高檔物業(yè)。我們的戶型該如何定位？38寶安新中心區(qū)2005年~2006年，約298萬M2，供應第六部分：本項目戶型定位建議39第六部分：本項目戶型定位建議394040定位前言客戶需求差異——70平方米左右的戶型有需求，尋找差異;客戶差異——鎖定寶安本地和南山客戶，中等或中等偏上的購房主流群；

優(yōu)質環(huán)境支撐——空中露臺、入戶花園、大落地凸窗、超高層高等。41定位前言客戶需求差異——70平方米左右的戶型有需求，尋找差異潤恒N6戶型配比建議注：N6地塊占地22333.87平米，住宅建筑面積57270平米?？偺讛?shù)約647套左右，平均面積約93.2平米。戶型面積（M2）套數(shù)比套數(shù)估（套）2房2廳65-7515％9875-8020％1293房2廳90-9520％129100-11035％2264房2廳115-13010％65合計——100%64742潤恒N6戶型配比建議注：N6地塊占地22333.87平米，住潤恒N6和N11戶型配比的分析★市場分析得知，2房存在市場機會，項目的2房將迎合市場需