房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理原創(chuàng)

中文摘要當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識(shí)淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)造價(jià)居高不下。一方面嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展；另一方面也導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇攀升，降低房地產(chǎn)的銷售。從當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，做到差異化可能性越來(lái)越小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，加強(qiáng)成本管理是最好的出路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單件性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的復(fù)雜性、多樣性；同時(shí)，企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的本質(zhì)，又決定了成本管理的重要性。本文站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立場(chǎng)上，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成入手，針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目成本管理的原則，提出從項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段的全過(guò)程成本管理。旨在使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分理解項(xiàng)目成本管理的意義和內(nèi)容，有的放矢，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功實(shí)施提供有益的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成本管理，成本控制AbstractAtpresent,thewidespreadexistenceofdilutedcostconsciousness,weakeningcostmanagementandthe"threesoftening"phenomenonofcostbehavior’ssofteningincostmanagementofrealestateenterprisesresultinseriousincreasedcostcontrolandthehighcostofrealestate.Ontheonehand,itseriousconstraintsthepromotionofrealestateenterprises’efficiencyandthedevelopmentofrealestateenterprises;onthehand,italsoleadstothesharplyrisingofhousepricesandreducingofthesalesofrealestate.Judgingfromthecurrentrealestatemarket,thepossibilityofbeingdifferentisbecomingmoreandsmaller.Ifrealestatedevelopmentcompanieswanttocometotheforefromthefiercecompetitionofthemarket,thebestwayoutistostrengthencostmanagement.Thesinglepiecesofnatureandheterogeneityofrealestatedevelopmentprojectsdeterminethecomplexityanddiversityofitscostmanagement.Meanwhile,enterprises’snatureofpursuingeconomicbenefits,onthecontrary,determinestheimportanceofcostmanagement.ThispaperviewsfromRealestatedevelopmentcompanies,startedfromtheconstitutionofrealestatedevelopmentprojects,basedonanumberofproblemsintheprocessofdevelopingofourcountry’srealestateenterprisesatpresent,combinedwithprojectcostmanagementprinciples,andraisethewholeprocessofcostmanagementfromtheprojectplanningphase,thedesignphase,biddingphase,theconstructionphase,completionofclearingstageandsalesphase.Itaimsatlettingrealestatedevelopmententerprisesfullyunderstandthesignificanceandcontentofprojectcostmanagement,withtarget,andprovidesausefulreferenceforthesuccessfulimplementationofrealestatedevelopmentprojects.呆K埋e蜓y養(yǎng)w群o年r笛d另s偏:偷膨r稠e泊a唐l椒e慰s濕t賤a例t匠e種歐r棒e覺(jué)a反l系阿e津s輛t燦a奧t嶼e慈辭d羅e尺v康e芬l鐵o勿p分m榆e藍(lán)n社t搖c濱o申s榜t訪廈m星a齒n邊a接g義e鉗m胸e濟(jì)n慣t急羽綢c蕉o莫s己t溫惑c卸o勇n籃t隨r純o憤l鈔雁引過(guò)言觸隨鋪著墊我查國(guó)挎國(guó)磚民比經(jīng)玻濟(jì)歪的懷高緩速勾發(fā)柱展蓬，釣以大及慕城洋市葡化原進(jìn)骨程級(jí)的賀加爸快叔，側(cè)房徒地穗產(chǎn)讀得撥到走了季迅甲猛漿發(fā)抵展精，照房拐價(jià)牛不所斷甜攀扁升酬，牲使舊得爽老尿百職姓羞對(duì)糊房孩價(jià)吳頗潑有膝微食詞貢。斷在拍這董樣界的褲社淘會(huì)激背坡景辜下僚，慘一隱方誦面及政薄府輕部葡門(mén)安出怠臺(tái)翻了詳一譯系晨列樸平肆抑輕房痕價(jià)兼的潤(rùn)宏爆觀詞調(diào)焰控飼政睛策播；隙另廚一傅方起面龜，恢因沙近殖年棒來(lái)痛房肉價(jià)遷上往漲透，麥?zhǔn)狗耖_(kāi)累發(fā)喊商滔有生比職較兆可班觀證的怕利衛(wèi)潤(rùn)親空秧間趕，累行恭業(yè)嘉進(jìn)匙入魚(yú)者根大陪量也增濾加果，廉但勝土瞧地睬作夢(mèng)為曲不錯(cuò)可驚再合生含的班資口源波不附斷撿減構(gòu)少經(jīng)，歪使溫得豎房途地織產(chǎn)晴開(kāi)欺發(fā)浴企施業(yè)君之內(nèi)間過(guò)競(jìng)椅爭(zhēng)趴更黑趨笛激戒烈紀(jì)。宰如支何恩為犬房芝地辭產(chǎn)旁企霉業(yè)油求歐得幟生市存違、蓋求疤得季發(fā)豈展舒已笑成耕為鳥(niǎo)當(dāng)創(chuàng)前亡擺昨在得房卵地替產(chǎn)京企托業(yè)難面截前和一貿(mào)個(gè)蝕急青需勤解鋪決積的潤(rùn)重另要字問(wèn)澆題膝！修“元省您錢(qián)候就旅是緒賺萌錢(qián)情”畜，衡誰(shuí)絕能哀在鴨成糠本呀管仗理羅領(lǐng)斷域遣走賴在聚前達(dá)面倒，甩誰(shuí)竊就萍在踢競(jìng)秘爭(zhēng)敘中般占韻據(jù)額優(yōu)掙勢(shì)怒。鈔在侮當(dāng)師前構(gòu)房甜地樣產(chǎn)助市寬場(chǎng)礦銷送售掛形發(fā)勢(shì)撕趨靈緩寫(xiě)的紛情球況厭下關(guān),胡房櫻地鞠產(chǎn)聞開(kāi)禁發(fā)蝴企明業(yè)頃要瘦想泡在蹈激待烈于的腦市祖場(chǎng)沉競(jìng)腎爭(zhēng)鬧中仇立暖于雙不坦敗酬之托地此,蹤獲泉得丹良陳好墾的蔽經(jīng)積濟(jì)放效慰益占，市除欺了攝必突須徑提哥供煩具絕備叛超耍前祥設(shè)夜計(jì)筍理爆念恩、潤(rùn)智卻能牢化灑、丟人灑性六化續(xù)等憑核沫心杰競(jìng)撕爭(zhēng)壤力倆的辣房荒源肌外廟；郵誰(shuí)室能腿在乞項(xiàng)拿目莖開(kāi)法發(fā)攻過(guò)瑞程酷中鋸，將既帖能寒確爆保尾工父程緞質(zhì)擊量起與釣進(jìn)抱度部，誰(shuí)又蓄能眾注梨重翻項(xiàng)賴目怕開(kāi)拴發(fā)斬成羊本蛋的枯管鞭理慎，雪控滅制明和蘭把姿握搞好梳合駕理束的都造文價(jià)漫，蒙從撇而征以喝最果低丟的匙項(xiàng)洞目量成累本輛獲菌取勝最竟大距的秘社紡會(huì)慘效熔益觸和辣經(jīng)傷濟(jì)影效芬益碑，舞誰(shuí)姿就區(qū)能壯在厚這載激齡烈淺的泉市暈場(chǎng)扣競(jìng)巴爭(zhēng)宵中竭獲梢取輪主穩(wěn)動(dòng)末，漲從忌而扭走犬向化成愁功睡。普事妻實(shí)樓上辨，袋從竿企析業(yè)恒經(jīng)塌營(yíng)談管膠理外的拿角攝度披來(lái)眉看島，睛不捷管頓利持潤(rùn)婆空告間拐有敬多昆大麻，奧成翠本續(xù)管畢理魂都叮是礎(chǔ)一售項(xiàng)捉必醉須刊抓殿好挑的腐工榮作厲，濤因碑為在這環(huán)是搬企受業(yè)教經(jīng)淚營(yíng)使理帽念蝴和牧管費(fèi)理磁水牌平斤的徒重慢要肝體覆現(xiàn)算。拖它貸對(duì)桿于察降躍低嶄成兩本捷、呆提罰高姥市鋤場(chǎng)譯競(jìng)各爭(zhēng)列力釋、辨加陵快仗產(chǎn)竭品據(jù)銷咸售輪進(jìn)驢度濁、始維悶持宅或淘增歲加膀盈鐘利作空委間猾、寸做瞎大啟做煉強(qiáng)哄企倡業(yè)用，濕意肉義龜非濫常凝重紅大小。殖加握強(qiáng)輸成隨本崗費(fèi)訴用蟲(chóng)的俘管污理束與麗研關(guān)究搞、散實(shí)舊現(xiàn)脊成猾本啄效畝益質(zhì)目光標(biāo)秤，謀已竊成隔為湯房戴地錢(qián)產(chǎn)緩行侮業(yè)趨非襪常皆重從要施的蒼理盞論驢和毅實(shí)烘踐觀問(wèn)同題匪，月也厲已抽經(jīng)鍋涉且及挎到虧每喜個(gè)誰(shuí)開(kāi)瓶發(fā)展企鳳業(yè)紋的土生型存節(jié)與投發(fā)慧展斬。兼從謀某判種納意待義案上搖講跡，疼今較后僑房蠟地勿產(chǎn)導(dǎo)開(kāi)賺發(fā)屠企燃業(yè)榨間淚的膊競(jìng)暴爭(zhēng)倆就財(cái)是勾在器房薄地蛇產(chǎn)征開(kāi)液發(fā)巡項(xiàng)嫁目賣(mài)成捎本別管雨理選水鏈平火上辰的址競(jìng)川爭(zhēng)夜。旺房辜地霜產(chǎn)窮在心我絨國(guó)塔發(fā)澇展素的互時(shí)呈間宗不體是愚很搭長(zhǎng)測(cè)，田尚泄屬德于漲一健個(gè)壁新容興梢的爹行渠業(yè)毫。推目解前腥，坐國(guó)培內(nèi)聽(tīng)外獄關(guān)誦于紗房鍋地終產(chǎn)啊開(kāi)跨發(fā)普項(xiàng)速目駝的埋成辨本禾管報(bào)理廟方留面忙的瑞書(shū)腰籍位并剛不體多濱，代對(duì)賞房欲地宴產(chǎn)貫開(kāi)柴發(fā)來(lái)項(xiàng)三目罷的坊成待本咳管鄰理盲有停零腐星訴的芬研銳究罩，籌但寇尚鉤未虜形淺成會(huì)完冷善在的腥系睡統(tǒng)嫁理密論瓣。堡例躍如總：釣胡滔信汁彪疾、戰(zhàn)張?zhí)菇±诒场冻钦撆K房耕地境產(chǎn)拐開(kāi)剪發(fā)綿的創(chuàng)成群本釘控偶制踐》者中仔提絡(luò)出恢，更成略本坦控膊制黃的慧關(guān)邊鍵湖在紋設(shè)化計(jì)通，隊(duì)重凈點(diǎn)甜在而采罷購(gòu)晝，剩手挑段毅是野動(dòng)餅態(tài)竄控運(yùn)制喂；監(jiān)趙戚艷永玲煙、馬張載仕化廉稻在鬼《虎房恩地蜘產(chǎn)照開(kāi)床發(fā)籌項(xiàng)慮目岔的姐成傷本橡管耗理提》啊一嶺文稈中焦指騰出存，施決什策索階紙段助采鑄用潛目糞標(biāo)崇體蘭系粘的歡方爹法徒衡全量拔決修策嘴的物成虛敗恥與缸否淡，閃規(guī)肉劃蕩設(shè)賊計(jì)素階煉段艇運(yùn)寄用頸并擱行冤工株程冤（誼C主E煌）里的糖設(shè)砌計(jì)嘆思子想剃去奉把沫握傘，枝結(jié)有果燈證托明挨房諸地幅產(chǎn)討項(xiàng)唱目每的治決貞策月和聰規(guī)證劃跌設(shè)式計(jì)肚階獎(jiǎng)段互是晴成鬼本草管堆理句的趣關(guān)制鍵舍。斃國(guó)枯內(nèi)咐關(guān)艷于轎房浮地彎產(chǎn)禽開(kāi)候發(fā)鑒項(xiàng)車目懷的輔成征本肌管扣理棍理顫論安的轟研謙究掉，眨主遙要蛾是露從猾項(xiàng)騙目踢經(jīng)鏈濟(jì)翻性鐵、霉財(cái)待務(wù)峽管錫理往層陣面灰，還提識(shí)出軌的嘩經(jīng)礎(chǔ)濟(jì)任性京措比施俱。虜本淚文卸在代借姨鑒拖現(xiàn)籌有甲的松成望本騎管猛理醬理稅論稼的立基磚礎(chǔ)講上推，麻主籍要閣從煉技條術(shù)兄層漸面誰(shuí)分獵析綠項(xiàng)毯目翁開(kāi)效發(fā)貓各悠階窄段歌的嫁成枯本跑管癥理辰，咬旨爐在嫁為豎房抗地避產(chǎn)德開(kāi)雷發(fā)曠項(xiàng)鄭目殖的日全維過(guò)杰程尸成垃本府管祖理尚提囑供老一耗個(gè)剪理拳論材的橡平跪臺(tái)散。旬1摩巷璃房灶地威產(chǎn)咽開(kāi)案發(fā)鞋項(xiàng)評(píng)目靠的躬成恐本溜費(fèi)深用牲房漸地譜產(chǎn)緣開(kāi)粘發(fā)習(xí)項(xiàng)岔目豬的崖成齡本念費(fèi)耽用鹿的顏構(gòu)僻成累和貸確降定飯是料進(jìn)忙行習(xí)投址資狡分預(yù)析笨的墊主擴(kuò)要壯依烈據(jù)啟，叢也斧是就進(jìn)避行售房棍地米產(chǎn)鐘開(kāi)店發(fā)釘項(xiàng)據(jù)目舍成蔬本旅管躁理忽的蠻前叛提抵。賀它遠(yuǎn)主奴要貼包置括星土耐地領(lǐng)費(fèi)貝用芹、憐前差期誠(chéng)工白程艇費(fèi)區(qū)、撿建芒筑晴安缸裝互工方程衰費(fèi)股、有基功礎(chǔ)秋設(shè)球施辰費(fèi)圈、翠公幕共烤配烈套教設(shè)圣施老費(fèi)蹤、題管葬理運(yùn)費(fèi)傅用否、老財(cái)椅務(wù)朋費(fèi)禍用暗、脂銷鑼售蛇費(fèi)茅用控、負(fù)稅榜費(fèi)盯、抱其更他拴費(fèi)溫用帳、娘不穿可條預(yù)非見(jiàn)收費(fèi)嘉。能1命.鄭1吊篇蔽土刃地頭費(fèi)鳳用獻(xiàn)土糞地沫費(fèi)姑用具是炭指祝房歡地肆產(chǎn)敢開(kāi)僚發(fā)爪企暑業(yè)尚為億了再取內(nèi)得慮項(xiàng)碑目餃用雷地職使替用典權(quán)臟，已向蒙國(guó)榮家王或播原盯土壯地勾使嘩用虛單案位社支前付農(nóng)的攻費(fèi)洗用沒(méi)。相根語(yǔ)據(jù)互房練地訪產(chǎn)急開(kāi)先發(fā)墾項(xiàng)槐目未取幟得渴土返地統(tǒng)的秋不雪同暴方祝式輔，葉土怎地納費(fèi)遲用靠主星要穗有碎以仰下球幾漠種窄：勞劃輪撥匠或別征體用隊(duì)土格地絞的絡(luò)土活地獄征秀用突拆灰遷前費(fèi)臨；捕出饞讓器土降地?cái)[的擠出鍵讓屆地累價(jià)賭款仔；子轉(zhuǎn)敢讓滅土據(jù)地允的扛土鉗地儉轉(zhuǎn)岸讓盜費(fèi)在等抽。根房督地質(zhì)產(chǎn)研開(kāi)扛發(fā)潛企坑業(yè)童取誼得丙土乳地鮮方抬式軟有翁三生種口：英協(xié)秩議岡出治讓通，鋒招善標(biāo)熊出億讓太，碎拍曾賣(mài)桑出泰讓演。砌主連要按以貞后協(xié)兩洞種閱方市式孟為哀主觸。層隨珍著粗國(guó)蝶家霞對(duì)奉土蛋地甜宏役觀滾管旱理徑政日策么趨胖緊瓣，替通節(jié)過(guò)料拍奇賣(mài)絕方侍式懲獲懇得沃開(kāi)杯發(fā)蜜用屢地售成緊為將大系多輝數(shù)患開(kāi)懲發(fā)構(gòu)商漫獲攪取犯開(kāi)急發(fā)沖用連地歉的嬸有頁(yè)效前方椅式由。贊目財(cái)前助在借我輛國(guó)納城哨鎮(zhèn)扛商握品球房湊住只宅蠻價(jià)辣格震構(gòu)觀成賓中貨，嫌土集地印費(fèi)罰用串約乞占控3轉(zhuǎn)0涂%向牲-轎非4叉0誕提%蔥，陷并蜓有莊進(jìn)涉一襲步逆上蔑升禽的湯趨植勢(shì)棉。囑1拼.算2見(jiàn)前輔期篇工惹程邁費(fèi)語(yǔ)前申期挨工筒程療費(fèi)險(xiǎn)主摔要敬包閘括洪規(guī)躍劃苗、錦設(shè)架計(jì)掩、溉項(xiàng)在目曾可芝行姻性偉研表究以、濾水喝文蠟、匹地形質(zhì)淚、縣勘嚴(yán)察鑰、明測(cè)茅繪精以銹及咽“道三斜通榮一蓮平聯(lián)”有所彼發(fā)魚(yú)生妄的傷費(fèi)慰用膠支濤出兵。猶它丘在熔整草個(gè)咽成躲本孔構(gòu)瓶成寸中口所香占嬌比洗例嘉相處對(duì)急較斤低送，驢一鋼般魚(yú)不頭會(huì)赤超選過(guò)鉆6喊%聰。矩1所.否3寨屆建縣筑義安斤裝晃工蓮程糾費(fèi)午建框筑挪安譜裝餅工弄程漆費(fèi)律指枝在顛房舒屋頑建腰造偏過(guò)透程饒中亭所蛋發(fā)租生旋的右各貍項(xiàng)賓建他筑脆工形程掛費(fèi)現(xiàn)用葵、聞設(shè)述備批采盤(pán)購(gòu)團(tuán)費(fèi)撇用幕和估安思裝鵲工育程嘆費(fèi)鋸用洋，間即姐從愧項(xiàng)恥目恒的齡土月建勇施勿工肉到過(guò)項(xiàng)衡目撤竣趙工啦間建發(fā)版生錢(qián)的扎建股造齡費(fèi)禿用聽(tīng)，法包戰(zhàn)括伸人貼工絕費(fèi)平、鍋材斑料碗費(fèi)丹、蓮機(jī)頭械跌使風(fēng)用獲費(fèi)父、畫(huà)施兆工飼管轎理厚費(fèi)樸、筆設(shè)創(chuàng)備歐購(gòu)御置姥及襪安自裝題費(fèi)瘦等對(duì)。朋它花在像整優(yōu)個(gè)桐成技本抓構(gòu)槽成畜中筆所估占烈比式例硬相前對(duì)器較氣大搜。磨從者我瞧國(guó)旁目胃前啟情頌況裙看副，落約五占繭整徑個(gè)耳成畜本票的腿4拌0藝%倡左牌右押。違1季.包4姻坐中基唯礎(chǔ)滴設(shè)河施道費(fèi)鉤基撒礎(chǔ)厘設(shè)肆施箱費(fèi)漲主夕要揀是高指殼開(kāi)綁發(fā)個(gè)小仇區(qū)叉內(nèi)擋的夢(mèng)道倆路疏、祖排版水貼、脆排裝污皆、栗供康水巡、榜供劍電搶、相供準(zhǔn)氣約、奶通躺訊痰、傲照局明助、謝環(huán)非衛(wèi)蹈等精市濱政駱工蛙程慣費(fèi)箏和刻園尺林腫、沿綠仗化取工唐程茶費(fèi)慨。庫(kù)這年類紀(jì)費(fèi)信用呢項(xiàng)妙目捎種揚(yáng)類吉繁毯多掌、滑標(biāo)遍準(zhǔn)慣不矮一我，高許常多共費(fèi)申用袖項(xiàng)深目剪由慢壟晚斷況性稀經(jīng)裂營(yíng)框企彈業(yè)尸或辟事跌業(yè)盜單撈位米執(zhí)保行思，六任皮意也性栽很納強(qiáng)宮，菜標(biāo)聞準(zhǔn)繡普零遍沖較臂高隔。奔配祝套吹及逝費(fèi)隙用槍項(xiàng)晨目辯是怪房誕地逗產(chǎn)械開(kāi)線發(fā)齒成賤本明中疫受倍外辦界呀因響素乏影陶響苗最盯大轎的旦一旅塊控支菊出桿，征言一忙般圖占狗項(xiàng)喬目利總宅投園資漸的箱1饑0廈%輪～剩1塞5倦%柜。壇1也.缺5哈公眉共合配櫻套蕩設(shè)掃施總費(fèi)愉公斷共袍配滿套克設(shè)唇施早費(fèi)橫是覺(jué)指清在螞建能設(shè)惠用波地誦內(nèi)題建硬設(shè)失的核為斧居局民幼提尖供內(nèi)配耗套匆服斥務(wù)而的辰各厲種徹非米營(yíng)必利奸性毫的擁公鋼用泊設(shè)僅施起（銳如承學(xué)棵校牛、輸幼啦兒翻園蘋(píng)、胳醫(yī)維院灑、潑派勺出下所帖等捏）末和丟各努種條營(yíng)價(jià)利醋性佩的抱配落套到設(shè)爸施敬（添如劉糧敏店抽、俗菜斃市肢場(chǎng)朗等勒商弄業(yè)字網(wǎng)督點(diǎn)委）釘?shù)人乃e發(fā)劑生從的派費(fèi)怎用雕。昨它皇同約時(shí)脫還竊包舟括那一丘些啞諸園如辦煤恐氣嶺調(diào)校壓第站佩、貌變查電冠室重、事自乏行珠車固棚中等牌室擇外吊工面程跌。扎在瀉房靠地劣產(chǎn)擇開(kāi)意發(fā)斥成串本蝶構(gòu)畢成錫中與，商該裁項(xiàng)退目群所湯占框比楊例業(yè)較導(dǎo)大本，騾我?guī)?guó)考一黑般底在詞2贊0皇%勁左東右叢。竿1姜.柱6曲管猴理糧費(fèi)伙用艷管芬理稈費(fèi)呀用匹主穗要傭是斧房董地窩產(chǎn)鐘開(kāi)尚發(fā)衣企認(rèn)業(yè)蒸為玻組誘織軍和卷管擔(dān)理離房無(wú)地朋產(chǎn)續(xù)開(kāi)紹發(fā)豆經(jīng)脹營(yíng)原活煎動(dòng)狂所欄發(fā)涌生能的隊(duì)各滿種聞費(fèi)因用偏，汁它完包亡括塊管漏理霜人脹員秋工耐資胃、尤差盜旅敘費(fèi)否、管辦躬公寺費(fèi)厚、懼職度工毅教百育床培迎訓(xùn)賊費(fèi)袋、蠻勞盟動(dòng)隙保瓶險(xiǎn)洗費(fèi)遙、旨養(yǎng)六老駕保其險(xiǎn)蜜費(fèi)緒等骨。成管庫(kù)理鄭費(fèi)刮用襪可碎按侵項(xiàng)糠目汽投澆資閥的瞇一駛個(gè)怖百拍分握比洞計(jì)倡算暴。擦一陜般圾為袖1韻%渴～塵3數(shù)%否。玻1割.李7董財(cái)鄰務(wù)播費(fèi)予用狼財(cái)貨務(wù)紗費(fèi)犬用鼻是歇指辰企召業(yè)蓬為儉籌謎集擁資大金柳而封發(fā)楊生鑒的元各黃項(xiàng)討費(fèi)拉用粘，伐主處要艙為妄借銜款素利悄息左，母還鳥(niǎo)包頑括踐金獻(xiàn)融吳機(jī)獻(xiàn)構(gòu)證手槽續(xù)毅費(fèi)屈、慮融玩資怖代有理侍費(fèi)恭、柏承伐諾忽費(fèi)興、馳外放匯若匯餃兌種凈倒損傘失頂以嗓及窗企賓業(yè)崖籌負(fù)資誓發(fā)像生夢(mèng)的桐其榜它緊財(cái)航務(wù)隊(duì)費(fèi)蘆用仗。訓(xùn)在覆開(kāi)財(cái)發(fā)嗚經(jīng)泡營(yíng)匙過(guò)舞程供中射通課過(guò)湯借捧貸囑籌耳集課資蹦金毀而器應(yīng)宰支牽付豎給呆金嶼融光機(jī)鼠構(gòu)佛的忙利塞息豎也影成瘋為顆開(kāi)嚴(yán)發(fā)埋成掩本峰一于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o)先、板監(jiān)益督耐、炭調(diào)忙節(jié)楊和晉限逐制飛，集及者時(shí)腫糾次正境將蛇要高發(fā)絨生怪和延已慢經(jīng)煙發(fā)貸生蝴的燈偏懷差遍，名把濫各靠項(xiàng)湖生濕產(chǎn)晶費(fèi)岸用憐控順制巖在啄計(jì)殘劃介成辟本曉的碌范鄙圍鴿之?huà)D內(nèi)弦，施保板證付成汽本港目資標(biāo)巾的助實(shí)撈現(xiàn)溫。撈圍問(wèn)繞米成榨本蓄目貍標(biāo)克，派確黃立拖項(xiàng)浩目限成致本夕管顆理顯原總則煙。軟目?jī)S的箏是拒合網(wǎng)理熱使泡用攏人幸力花、句物荒力劑、鞭財(cái)旬力艘，殺降船低康項(xiàng)溫目百成繩本轟，元提景高晃經(jīng)假濟(jì)壩效藥益評(píng)?？嗑咧w抖而輸言靠，米必輩須章遵辟循酸以慘下警基飼本壺原怠則鋼：半3膊.揭1眨節(jié)遵約丸原裝則廢節(jié)巡約未是節(jié)項(xiàng)池目燒成議本偽管享理禍的附基葛本揭原圈則沖。慘節(jié)朝約慣絕冊(cè)對(duì)洪不杜是逗消戰(zhàn)極置的甲限畏制望與更監(jiān)涌督買(mǎi)，尊而場(chǎng)是墻要奴積壁極第創(chuàng)祝造努條屯件鉛，搶要賽著虹眼寄于青成堵本條的寫(xiě)事垂前巾監(jiān)底督胸、役過(guò)查程澤控舍制蠅，敵在依實(shí)孝施估過(guò)招程寧中睬經(jīng)勝常候檢柳查僅是傍否客出隱現(xiàn)冰偏金差羅，贏以畜優(yōu)額化備施牲工相方梢案耀，駱從維提卡高述項(xiàng)液目乖的偉科喂學(xué)伶管妖理咳水治平薄入麥?zhǔn)痔襾?lái)?yè)]達(dá)嚇到鎖節(jié)死約潛。曉3喊.牧2厭成到本設(shè)最跌低邁化誘原即則無(wú)項(xiàng)旬目牽成板本望管章理脫的托根尼本岔目禮的忽在榆于限通誰(shuí)過(guò)楚成喝本牧管霞理呼的貸各喬種虛方釣法嫁、蒸手柳段隙，章不冊(cè)斷蔑降匠低蛛項(xiàng)漿目孤運(yùn)東營(yíng)老成芒本招，局達(dá)集到甲可式能物實(shí)要現(xiàn)桃的婦最企低跳目唉標(biāo)荷成桐本袋的驗(yàn)要鎖求某。串在速實(shí)厚行打成手本襖最觀低勞化病原撈則鏡時(shí)刊應(yīng)致注語(yǔ)重輕降命低橡成瞇本毛的阿可唉能槽性題并佳使管合便理飽的演成招本姥最匙低散化戚。夫一俯方配面胞挖床掘上各搞種貪降船低坦成寶本踢的芒可襪能岔，竊使嫌可死能肅性南變須為省現(xiàn)雹實(shí)慶；薄另廁一爪方卷面根要醉從蹤實(shí)避際豪出講發(fā)你，筒制久定沉通付過(guò)耳主種觀短努軋力御可厭能礦達(dá)腸到覺(jué)合最理類的應(yīng)最狡低控成蛇本微水判平奏。令3桑.述3崖目尤標(biāo)碗成咬本課管桂理蛾原朵則貢目汗前靠,宜許傲多察房掙地茂產(chǎn)撐開(kāi)斃發(fā)仔企抽業(yè)雙在春開(kāi)手發(fā)談房泰地仰產(chǎn)聾項(xiàng)勁目醫(yī)之煮前制,堪并謊未勇確舒定暫一姨個(gè)喇總姿的熱成導(dǎo)本叨控漆制架目牛標(biāo)閣—江—莫目刊標(biāo)躺成直本假,偵而侮是祖錢(qián)鄙花基到以哪沖算悄哪磨。覺(jué)這斯就先會(huì)剪導(dǎo)嚷致寨成才本親的勉失評(píng)控冷,攏無(wú)牽法儲(chǔ)為鐵成純本腳控貓制剪提循供驗(yàn)明絮確丸的舞努必力綢方梢向繞。礦所尾以緞,北成愧本仍控尸制夢(mèng)必噸須忘遵趨循近目千標(biāo)體成摧本默原估則糞,死在尋開(kāi)討發(fā)貢一贏個(gè)靜房帳地倆產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)嬌目臨之育前云,款通馳過(guò)凡市落場(chǎng)肅預(yù)肚測(cè)恒并吃考恩慮亡所梨處美地笛段疲等顫因拔素盛,炊確嘩定攔開(kāi)在發(fā)煉類滔型鹽,執(zhí)確假定動(dòng)目秘標(biāo)霞成拳本犬,沿這搜是魔成淚本作控?cái)r制囑的青首查要桐前篇提袖。給3味.鐵4漸辮烏全煌面敘成徑本死控單制奮原職則樣項(xiàng)弟目厘成抵本朵管圍理扭是猴全盡企遷業(yè)棗、嬸全農(nóng)員田和倒全押過(guò)協(xié)程耳的慎管紫理頂。動(dòng)項(xiàng)州目紅成局本良的仿全宵員速管迷理即有肯一滿個(gè)請(qǐng)系功統(tǒng)首的榴實(shí)眾質(zhì)銅性柴內(nèi)懷容服，授包賞括界各意部降門(mén)所、正各掩單企位猾的扯責(zé)核任鑼網(wǎng)涂絡(luò)筑和彼經(jīng)秒濟(jì)稠核遍算急等扯。罪項(xiàng)增目街成流本倒的厚全教過(guò)干程尿管櫻理糾要征求紅成摟本蠢控檔制晴工亦作與要各隨喉著河項(xiàng)困目創(chuàng)施娃工忘進(jìn)潔展擾的歌各臨個(gè)朗階甜段課連原續(xù)柏進(jìn)紫行允，著既唉不肺能步疏咳漏撿，石又念不劃能偽時(shí)燈緊木時(shí)診松箭，誦應(yīng)架使決施銷工構(gòu)項(xiàng)粒目罩成奇本志自緩始鍛至峽終照置扎于鬼有度效牧的蝴控云制罩之敢下腳。有3抓.淺5瓜動(dòng)剖態(tài)送控想制據(jù)原抓則習(xí)項(xiàng)岸目羨是紹一貸次訪性促的潤(rùn)，跳成般本捆控膠制穗應(yīng)栽強(qiáng)匪調(diào)組項(xiàng)刪目辨的扎中帶間?？貜街坪此?dòng)依態(tài)壽控半制逮，法因弦為凱項(xiàng)姻目巷準(zhǔn)昨備使階堤段牽的溉成喚本務(wù)控關(guān)制悄只蠅是映根辣據(jù)每項(xiàng)招目氧計(jì)惑劃摘設(shè)撿計(jì)莖的罵具描體重內(nèi)廊容黨確濾定茅成遇本緊目寒標(biāo)洽、墾編公制珠成曠本意計(jì)慶劃抓、江制怒訂昂成敲本閣控歇制萍方洲案販的唯，下為輔今斃后賽的醒成澤本扛控檢制佳做晝好瞧準(zhǔn)涉?zhèn)滹?。箱而比竣距工測(cè)階債段及的層成遵本若控紛制爸，塌由墾于液成晌本依盈感虧灶已格基除本腳定婚局胳，說(shuō)即扔使似發(fā)孔生賴了找偏劫差鉤，曉也什已漢來(lái)頭不測(cè)及濾糾粗正衡了考。歌因毒此綿，蘋(píng)加光強(qiáng)川項(xiàng)軌目嘗的鞠動(dòng)靜態(tài)桌控氣制樣，萍是貸十正分泰必鉆要卵的顧。床3膝.渾6點(diǎn)經(jīng)錯(cuò)濟(jì)扛與逃技巨術(shù)膽相剛結(jié)懂合算原蘇則翠有量效圖地系進(jìn)羽行伙項(xiàng)濃目克成生本爭(zhēng)管予理?yè)鯌?yīng)考從戚組丸織稼、噴技軋術(shù)礦、皺經(jīng)夕濟(jì)攔、粒合伴同榮與辛信練息轎管聲理雙等器多拿方純面車采媽取嗚措隙施吊，毛而員技臺(tái)術(shù)株與輕經(jīng)疲濟(jì)陡相兼結(jié)恩合簽是調(diào)項(xiàng)取目稀成烘本維管略理吊最早有兇效找的屆手步段怖。涂技篩術(shù)姨上筒采秤取代的鴿措橋施堵包宏括鉆設(shè)斜計(jì)它方刺案優(yōu)的豎選廈擇胃，跪嚴(yán)音格謠審串查氣監(jiān)債督裂初殲步盲設(shè)謊計(jì)惠、裹技軌術(shù)禍設(shè)繩計(jì)味、柏施添工熔圖限設(shè)犬計(jì)養(yǎng)、地施豬工榨組乖織姓設(shè)型計(jì)虧，讓在濱技鮮術(shù)膨上虎研亦究土節(jié)超約奶投勇資選的盯可離能稱性緩。玩經(jīng)監(jiān)濟(jì)寬上水的份措讓施某包勸括閘動(dòng)堪態(tài)闊比憶較養(yǎng)投秤資詠的致計(jì)必劃牙值置和亡實(shí)唉際包值炸，跑嚴(yán)輩格蜘審研核障各鑄項(xiàng)構(gòu)費(fèi)諷用塘開(kāi)恭支燒等刺。誠(chéng)在帳項(xiàng)割目久建土設(shè)板過(guò)犬程聞中紫因值該議把估技局術(shù)友與附經(jīng)驕濟(jì)戚有員機(jī)繡結(jié)隆合醋起魚(yú)來(lái)已，吳正池確衛(wèi)處尼理期先愚進(jìn)趕技測(cè)術(shù)遠(yuǎn)與挎經(jīng)賀濟(jì)雖合鍬理殲兩每者為之涌間趟的狀對(duì)摟立串統(tǒng)蛙一呆關(guān)漆系搞，今力單求麥技李術(shù)廉先采進(jìn)撕條煤件慶下且的坐經(jīng)心濟(jì)蹲合嘴理蛙，珠把礙成縫本侵控殲制簡(jiǎn)觀齒念篇滲辟透咬到埋各此項(xiàng)煌設(shè)溝計(jì)訪和者施胡工龍技寧術(shù)悼措陵施奪之刻中糾。采3村.勇7尺責(zé)需、淘權(quán)腸、炸利脊相雪結(jié)掏合嫩原脅則電在夠項(xiàng)揪目暗實(shí)乏施項(xiàng)過(guò)移程季中笑，則項(xiàng)宵目閘經(jīng)攜理平部最、初各適部蓮門(mén)規(guī)、茂各淺班或組誓在遷肩仗負(fù)姻成笑本支控矩制釘責(zé)水任敬的何同蛛時(shí)公，急享瞞有蜜成和本皆控毒制魔的慕權(quán)劑力抽；啞同紋時(shí)獨(dú)項(xiàng)摸目戲經(jīng)綠理淚要訂對(duì)參各萬(wàn)部過(guò)門(mén)呈、悉各傅班房組嫁在肉成乖本潔控墾制糕中歇的舟業(yè)?？?jī)兼進(jìn)順行禿定蹈期供的緒檢泥查覽和丟考錯(cuò)評(píng)辟，薪實(shí)閥行劉有幕獎(jiǎng)棉有格罰績(jī)。存只顏有皺真任正繭做收好暢責(zé)寒、階權(quán)泡、念利眉相她結(jié)所合悶，日才牙能予真墾正蹦激傲發(fā)耕全顛員綿參炒與沖成之本攪控婆制叔的葛積蔑極包性閉，亂最巷終倡實(shí)繼現(xiàn)壘目鑄標(biāo)辨成忙本抱。袋4悄甚雄房剛地寫(xiě)產(chǎn)烈項(xiàng)哲目峽開(kāi)血發(fā)貪成彈本韻管饞理嶄的勉內(nèi)佳容系和創(chuàng)措紀(jì)施巨房抹地筍產(chǎn)桶開(kāi)爛發(fā)帆項(xiàng)盛目涉成枝本度管泄理鋸是停開(kāi)管發(fā)枝商赤對(duì)島開(kāi)陡發(fā)弦項(xiàng)絲目堤投沃資鄭的寶有腦效啞控憐制戴，膛是踩房唉地箏產(chǎn)撤開(kāi)絕發(fā)膊項(xiàng)架目麗管進(jìn)理牽?jī)?nèi)緞容腦的部重淘要溉組榮成態(tài)部欣分迷。湖具截體李來(lái)羨說(shuō)逝，嶄就仇是稻在鄙投摸資群決爆策蠢階苗段補(bǔ)、申設(shè)果計(jì)幕階嚴(yán)段冬、榮開(kāi)殺發(fā)樸項(xiàng)勝目所發(fā)霸包普階程段郵和島建妥設(shè)洲實(shí)覽施怖階現(xiàn)段伶，手把鎮(zhèn)開(kāi)通發(fā)冰項(xiàng)賓目受的斜投販資笛控疏制嫂在威批故準(zhǔn)翻的出投假資錦限絮額漏以嗎內(nèi)旬，狂隨雁時(shí)吹糾像正匙發(fā)碼生桌的扮偏倦差裕，隔確敞保慚開(kāi)龍發(fā)殘項(xiàng)惡目民投趟資飼管規(guī)理局目朝標(biāo)眾的聽(tīng)實(shí)悠現(xiàn)餃，夏力鑒求骨在伍開(kāi)紡發(fā)作項(xiàng)訊目久中奶合孤理私使溝用鐵人散力片、袍物便力已、外財(cái)次力潮，株獲懶得進(jìn)良什好延的如經(jīng)兵濟(jì)羊效念益走、盆社沖會(huì)紙效寺益病和愁環(huán)幼境鵲效慧益融。骨房肚地嚷產(chǎn)拌開(kāi)讀發(fā)味項(xiàng)憂目秀的央成遺本瘦管騾理皂是悶一奉項(xiàng)臭系叨統(tǒng)注工未程窗,工它抗涉鄉(xiāng)及腐到慕開(kāi)承發(fā)貿(mào)項(xiàng)暖目柱從春決手策犁到譽(yù)銷奶售登的趣全言過(guò)把程婚管綢理思。鴿4湯.董1跨號(hào)物決合策牌階筒段指著信名裹經(jīng)嘴濟(jì)羅學(xué)岡家犧西膠蒙純有皆句冊(cè)名疊言頁(yè):紗“喉管租理富就呢是疏決就策支”艘。匹項(xiàng)尋目陶策餡劃過(guò)階股段攤是摩開(kāi)顆發(fā)病項(xiàng)碼目湯成青敗漲的涉關(guān)蒼鍵繁。買(mǎi)國(guó)傘內(nèi)抬外惱研句究染表液明下：仆一數(shù)個(gè)藝項(xiàng)忙目廊策慚劃精的逗好頸壞乓最株終觀對(duì)齒成否本辜和靠效嫂益艷影逢響浴可軌以非達(dá)票到脊3區(qū)0樂(lè)%斃左綠右透。絹在斗項(xiàng)濃目歸投版資謹(jǐn)前傅應(yīng)猛通蜜過(guò)統(tǒng)不固斷起留乓意斬和持考粉察腹房根地盜產(chǎn)驗(yàn)市坐場(chǎng)撥情痕況券，逮尋渡求獻(xiàn)投郊資證機(jī)拾會(huì)倘，墾確康定更開(kāi)艙發(fā)疫項(xiàng)炸目住，爽并物對(duì)用該葬項(xiàng)劫目悟進(jìn)榮行宣科奏學(xué)六的上市鼓場(chǎng)仁調(diào)朋查拿，暢正賣(mài)確忌的都前正期事評(píng)厲估角，嘉做勝出殺可坑行筐性出研套究鄭。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址(地段、地塊的選擇)趙和枕項(xiàng)甩目盲建補(bǔ)設(shè)砍方爭(zhēng)案泥。奴在厘地霜塊制的趴選朋擇復(fù)上毀除意了半看柿地潑價(jià)天和舅土忌地棄出禽讓存金把的詢高嚷低關(guān)外糊，蝕還疑要印比另較那補(bǔ)連償亡費(fèi)殊(王拆困遷鬼、銷賠踏償站、孩過(guò)肆渡獸等柔項(xiàng)淡費(fèi)豪用扇)臟和草配付套逆設(shè)測(cè)施枝費(fèi)澤用微的峽高屆低境，酷結(jié)誕合愛(ài)銷酷售撥價(jià)過(guò)格方進(jìn)皺行痛綜超合仗平槐衡遼，學(xué)選渡出債最束佳無(wú)經(jīng)唱濟(jì)裙效撇益半。脹，貞當(dāng)緩建屈設(shè)壩地男點(diǎn)愚特竄定巖后尼對(duì)民開(kāi)稱發(fā)抗成紫本估和廈效歇益茶尤鄭為涌重貝要文。援通遲常怨的淹作葵法進(jìn)是財(cái)進(jìn)吧行頓建派設(shè)迷方劃案壞招簡(jiǎn)標(biāo)野。歡開(kāi)真發(fā)胡商完制槐定御招禁標(biāo)自文艙件伏除借了猾小卸區(qū)島(妙或欣區(qū)毒域吳)黨的犬總怒體拿規(guī)喊劃雀設(shè)偽計(jì)睜、問(wèn)功顛能飯、殲配爬套泡要史求言和嶼建隨筑蔥設(shè)用計(jì)況等浙技蛙術(shù)塘指邁標(biāo)室外咬，使還蝶必紹須撈有毯經(jīng)搭濟(jì)瘡指俯標(biāo)懂(懶投虎資喪估李算肺)貞。是在賓方王案替評(píng)襲定包時(shí)陽(yáng)由拼技略術(shù)愚專忙家紅和騎經(jīng)拋濟(jì)躁?；旨业窆擦型附M屋成強(qiáng)評(píng)浴審槳專識(shí)家大組旦。脈業(yè)這主盤(pán)選蒜定膠的毅中君標(biāo)仁方齡案遇必店須絲是驗(yàn)技詢術(shù)蜻和賭經(jīng)丘濟(jì)觀指討標(biāo)喜俱緊佳臣的吩方野案違，劈或媽是授技充術(shù)賣(mài)方柳案定特矮佳征而疤經(jīng)扛濟(jì)吹指遇標(biāo)東欠證佳餐，呼但非在郵實(shí)呆施興中禮可死采楊取不措嚼施瓜有銅效催優(yōu)查化匹經(jīng)鬧濟(jì)醒指浴標(biāo)晚者伶。猶經(jīng)育濟(jì)抗專爪家效在努評(píng)棕標(biāo)怠時(shí)乒對(duì)尊投另標(biāo)初人傍的悟投戶資延估濤算理進(jìn)樓行絹審研計(jì)踏評(píng)晉估統(tǒng)，追確計(jì)認(rèn)字其偽真舊實(shí)凍可申靠鍵程侍度奶，狼防定止狹中煤標(biāo)蜘方勾案棉在眠實(shí)軍施鈴中驕突斃破超估舊算健值禮。從項(xiàng)目一開(kāi)始就應(yīng)加強(qiáng)審查、審計(jì)力度,對(duì)資金的使用實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤,做好項(xiàng)目前期、中期和后期三環(huán)節(jié)控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。4.2設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的關(guān)鍵和重點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)外建設(shè)工程實(shí)踐可以看出,影響項(xiàng)目投資最大的階段是約占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段。一般情況下，在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的可能性最大（如圖1），其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度能夠達(dá)到95%100%；在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%35%；而至工程的施工階段，影響項(xiàng)目投資只有5%左右了。由此可見(jiàn)，成本管理的關(guān)鍵是施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而作出投資決策后，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。實(shí)際上，當(dāng)設(shè)計(jì)方案批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須十分重視設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

100%95%100%95%75%35%10%25%1/43/41/2竣工設(shè)計(jì)準(zhǔn)備初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)1施工圖設(shè)計(jì)2施工部分尚余的設(shè)計(jì)、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變90%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性影響的程度建設(shè)周期圖1建設(shè)項(xiàng)目各階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度長(zhǎng)期以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段的成本控制,往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段——審核建筑安裝工程費(fèi),合理結(jié)算工程價(jià)款。這樣做盡管也有效果,但畢竟是亡羊補(bǔ)牢,事倍功半。那么究竟該如何作好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作呢？4.2.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上做好成本節(jié)約。開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。在確定設(shè)計(jì)中標(biāo)方案后，開(kāi)發(fā)單位仍有必要招集前期、預(yù)算、工程、營(yíng)銷等相關(guān)部門(mén)共同對(duì)中標(biāo)方案再次提出優(yōu)化意見(jiàn)，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。4.2.2推行限額設(shè)計(jì)項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資具有決定作用。項(xiàng)目前期和設(shè)計(jì)階段投資控制的重要作用，反映在建設(shè)項(xiàng)目前期工作和設(shè)計(jì)對(duì)投資費(fèi)用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個(gè)“二八定理”來(lái)說(shuō)明：建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目生命周期內(nèi)80%的費(fèi)用；而設(shè)計(jì)階段尤其是初步設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了建設(shè)項(xiàng)目80%的投資，如圖2所示。設(shè)計(jì)階段施工階段運(yùn)營(yíng)階段時(shí)間規(guī)劃階段各種因素影響投資變化的能力曲線80%100%20%投資決定曲線實(shí)際投資變化曲線影響程度圖2建設(shè)項(xiàng)目各階段對(duì)投資的影響在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常的做法是:將項(xiàng)目委托一家“信得過(guò)”的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)合同一般只是規(guī)定了設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、工程技術(shù)要求等因素,卻很少或幾乎不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司角度看，限額設(shè)計(jì)就是利用有限的資金，合理確定工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量進(jìn)行設(shè)計(jì)，并以單位工程為考核單元，事先做好專業(yè)內(nèi)部平衡調(diào)整，提出節(jié)約投資的措施，力求將造價(jià)和工程量控制在限額范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管理人員應(yīng)該從設(shè)計(jì)開(kāi)始就參與進(jìn)去，主動(dòng)地影響設(shè)計(jì)，與設(shè)計(jì)人員一起對(duì)項(xiàng)目的使用功能與費(fèi)用反復(fù)進(jìn)行比較，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而控制工程造價(jià)。只有推行限額設(shè)計(jì)，才能在源頭上控制住建設(shè)成本。4.2.3改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度由于設(shè)計(jì)單位普遍“經(jīng)濟(jì)觀念淡薄”，設(shè)計(jì)人員普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的不正確認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等等關(guān)鍵問(wèn)題,設(shè)計(jì)人員往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)；而項(xiàng)目的成本造價(jià)則是概預(yù)算人員的事情,與設(shè)計(jì)人員無(wú)關(guān),二者難以結(jié)合起來(lái)。由于現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)是按面積或按造價(jià)的比例計(jì)取，幾乎與投資的節(jié)約和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣無(wú)關(guān)，造價(jià)的多少,對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響，這使得設(shè)計(jì)人員缺少了一種約束和限制的動(dòng)力。導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)保守，隨意加大安全系數(shù)，再加上發(fā)展商普遍缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力,往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理,從而造成浪費(fèi)。例如：在一般設(shè)計(jì)中,肥梁胖柱、深基礎(chǔ)的現(xiàn)象極為普遍。這里面有客觀原因,即設(shè)計(jì)人員由于水平所限,采用了不是最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式；也有主觀原因,如設(shè)計(jì)人員為保險(xiǎn)起見(jiàn),往往加大截面,提高混凝土標(biāo)號(hào),超量配筋等,這些都造成了成本的浪費(fèi)。工程設(shè)計(jì)收費(fèi)辦法應(yīng)引入限額按比例提成機(jī)制，簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)約定激勵(lì)性的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方式，如正常情況下按國(guó)家規(guī)定適當(dāng)下浮作基本費(fèi)率支付費(fèi)用，對(duì)設(shè)計(jì)單位通過(guò)優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)而節(jié)省投資，按一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，如因設(shè)計(jì)原因引起超額投資，不僅要扣減設(shè)計(jì)費(fèi)還要給予經(jīng)濟(jì)懲罰。以經(jīng)濟(jì)手段促使設(shè)計(jì)人員主動(dòng)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，由“畫(huà)了算”轉(zhuǎn)變?yōu)椤八懔水?huà)”，增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位為業(yè)主控制投資成本的意識(shí)。4.2.4抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)、新材料的應(yīng)用有人說(shuō)，房地產(chǎn)已同質(zhì)化，關(guān)鍵是服務(wù)。服務(wù)當(dāng)然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一個(gè)必然的趨勢(shì)，但對(duì)于房地產(chǎn)已同質(zhì)化，不敢茍同，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，生活方式在變化，需求自然在變化，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能同質(zhì)化，那么，如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中研究、掌握并應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高科技含量，以滿足市場(chǎng)需要、創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。4.3招投標(biāo)階段項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價(jià)管理人員在此階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。4.3.1項(xiàng)目招投標(biāo)招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。同時(shí)應(yīng)明確招標(biāo)原則，擬訂主要合同洽商條款。首先,加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，或者同時(shí)委托兩家造價(jià)咨詢單位計(jì)算工程量并復(fù)核，做到準(zhǔn)確、完整，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。其次,加強(qiáng)評(píng)標(biāo)管理，提高評(píng)標(biāo)質(zhì)量評(píng)標(biāo)時(shí)要做到報(bào)價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評(píng)審。一般來(lái)講，決標(biāo)時(shí)應(yīng)選定報(bào)價(jià)合理的施工隊(duì)伍，綜合考慮施工隊(duì)伍的資信情況、經(jīng)濟(jì)狀況、施工能力、建設(shè)業(yè)績(jī)等其他條件。4.3.2合同簽訂及管理為加強(qiáng)成本管理,一是將項(xiàng)目工程部作為成本控制中心,加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的管理;二是對(duì)所有采購(gòu)合同都遵循“貨比三家、擇優(yōu)擇廉”的原則,實(shí)行比價(jià)招標(biāo)采購(gòu),從投標(biāo)、議標(biāo)到開(kāi)標(biāo),每個(gè)環(huán)節(jié)都有財(cái)務(wù)人員參加并進(jìn)行審查。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同實(shí)行全面管理,形成約束和制約機(jī)制,從而強(qiáng)化對(duì)資金運(yùn)用的管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及到許多合同。工程施工合同和設(shè)備供應(yīng)合同是合同管理的重點(diǎn)，其中工程質(zhì)量、承包價(jià)格、結(jié)算方式、施工工期、材料供應(yīng)、獎(jiǎng)罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時(shí)應(yīng)把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴(yán)密性。合同管理對(duì)造價(jià)控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關(guān)條款，一方面要利用合同條款隨時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款，避免發(fā)生違約責(zé)任。所有與工程有關(guān)的合同要分門(mén)別類，統(tǒng)一存檔，便于查找。4.4施工階段施工階段在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中時(shí)間跨度最長(zhǎng)、變化最多、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)也是最難最復(fù)雜的階段。項(xiàng)目施工階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款—般以國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。所以，階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目竣工后的工程決算有重要的影響。施工階段的成本控制工作主要包括：(1)編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境,作為重點(diǎn)控制對(duì)象；(3)對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較,并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；(4)詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)；(6)定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門(mén)的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。具體而言，必須做好以下幾個(gè)方面：4.4.1制定嚴(yán)密的合同條款隨著我國(guó)加入WTO，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國(guó)際接軌，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位上場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長(zhǎng)；于內(nèi)墻如設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果辦公室模糊很容易千萬(wàn)施工過(guò)程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款。結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本作為開(kāi)發(fā)單位的預(yù)算合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問(wèn)、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。如施工中常見(jiàn)的基坑全斷面錨噴支護(hù)，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開(kāi)挖實(shí)際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強(qiáng)錨護(hù)，同時(shí)有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對(duì)于加強(qiáng)錨護(hù)部分施工單位自然會(huì)提出補(bǔ)償，但對(duì)于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由榔頭工程量。“多問(wèn)”就是對(duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問(wèn)題，或是對(duì)自己經(jīng)驗(yàn)不豐富的問(wèn)題，不匆忙作定論，要向現(xiàn)場(chǎng)的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價(jià)人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問(wèn)題就更需要多問(wèn)?！岸嗨伎肌?，不可不論定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場(chǎng)，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)，仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報(bào)價(jià)、防水硅膠以每平方米多少元報(bào)價(jià)，究竟每座實(shí)際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價(jià)到施工單位的報(bào)價(jià)水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價(jià)到每平方米報(bào)價(jià)，都需要造價(jià)人員去推敲、思考。做好市場(chǎng)材料及市場(chǎng)工藝價(jià)格的調(diào)查，建立尋價(jià)體系材料費(fèi)一般要占建安成本的60%以上，顯然材料成本是成本控制的重頭戲,合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司應(yīng)配備專業(yè)的材料管理人員，除了把好工程用建材質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)主動(dòng)去收集建材市場(chǎng)價(jià)格信息，做好市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對(duì)某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證工作人員可隨時(shí)隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和社會(huì)公開(kāi)渠道，尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品；其次，控制材料的采購(gòu)單價(jià)，企業(yè)還應(yīng)把握大勢(shì)，在系統(tǒng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，定期繪制主要材料時(shí)間——價(jià)格曲線圖。分析材料的周期變化規(guī)律，結(jié)合技術(shù)曲線的分析及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，委托人的通貨膨脹或通貨收縮狀態(tài)，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中斯走向，在參照價(jià)格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢(shì)，將其分析成果應(yīng)用在開(kāi)發(fā)生產(chǎn)中。4.4.4采用工程量清單形式確定工程造價(jià)工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位受苦填寫(xiě)單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。目前市場(chǎng)上常用形式是將腳手架使用費(fèi)、模板使用費(fèi)等非實(shí)體性消耗費(fèi)用，以及企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和此部分的稅金列于開(kāi)辦費(fèi)中，一般開(kāi)辦費(fèi)為總價(jià)包干不變，工程量清單中的單價(jià)只包含了實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金，此部分價(jià)款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對(duì)建設(shè)單位而言，首先工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金部分的變化，非實(shí)體性消耗費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。4.4.5施工前做好施工圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)交底工作，盡量減少在施工中設(shè)計(jì)變更圖紙會(huì)審不能走過(guò)場(chǎng)，要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員在施工過(guò)程中應(yīng)有預(yù)見(jiàn)性，對(duì)照施工圖紙和施工實(shí)際，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并在實(shí)際施工前解決。4.4.6建立完善的工程變更簽證管理制度設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求，應(yīng)對(duì)為何變更、誰(shuí)主張變更、應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)變更費(fèi)用等重要信息做出分析和說(shuō)明。對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。4.4.7做好反索賠工作許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對(duì)施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因清場(chǎng)不及時(shí)妨礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片和現(xiàn)場(chǎng)證人等原始資料。4.5竣工結(jié)算階段結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生錯(cuò)誤和漏洞應(yīng)做好以下工作：4.5.1收集齊全并核對(duì)結(jié)算審計(jì)基礎(chǔ)資料工程結(jié)算資料一般由施工單位提交，開(kāi)發(fā)公司造價(jià)管理人員應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員共同核對(duì)結(jié)算資料的真實(shí)性、完善性、合法性。要嚴(yán)格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不僅要監(jiān)理審圖、簽字確認(rèn)，業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理人員也要到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成全部工作，對(duì)竣工圖簽字確認(rèn)。4.5.2建立二次復(fù)核審計(jì)制度開(kāi)發(fā)公司應(yīng)使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)，加強(qiáng)內(nèi)部制約同時(shí)減少工作失誤。具體通過(guò)結(jié)算會(huì)議來(lái)確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限等有關(guān)問(wèn)題，在審計(jì)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司要和審計(jì)單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)結(jié)合有關(guān)竣工資料，按照有關(guān)規(guī)定審核工程量是否準(zhǔn)確、單價(jià)的套用是否合理、費(fèi)用的計(jì)取是否正確。4.5.3項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)算完畢后，造價(jià)管理人員要及時(shí)將該項(xiàng)目的造價(jià)資料按統(tǒng)一的格式歸檔，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理造價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，另一方面分析在控制造價(jià)方面的不足，盡可能找出因主觀原因而影響全過(guò)程造價(jià)管理的因素，并加以克服。通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)不斷提高造價(jià)控制水平。4.6項(xiàng)目銷售階段這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2-4%,費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。控制銷