碧桂園早期介入和承接查驗(yàn)方案

碧桂園豪園物業(yè)早期介入方案為了今后的物業(yè)服務(wù)工作順利進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，我公司在正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，將根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)“錦翠嘉園”制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置;

公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式;

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

公共洗手間的設(shè)置;

信報(bào)箱的設(shè)立;

公共告示欄的配置;

家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過(guò)程中,物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見(jiàn);提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn);

幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。

（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。

無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。

5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。

（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。

（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。

收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。

（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；

隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。

（2）擬寫(xiě)初步交接方案；

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。

（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。碧桂園豪園物業(yè)承接查驗(yàn)方案目錄：一、小區(qū)概況………….3(一)小區(qū)介紹………….3二、承接查驗(yàn)的組織機(jī)構(gòu)…………….5三、準(zhǔn)備工作………….5(一)人員安排…………5(二)計(jì)劃安排…………6(三)查看物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)……6(四)檢驗(yàn)工具及設(shè)備…………………6(五)資料準(zhǔn)備等………6四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程…………7(一)一查驗(yàn)的主要內(nèi)容.....................7(二)查驗(yàn)的流程……...8五、承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的處理…….8-9六、承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)………….9-11一、小區(qū)概況(一)小區(qū)介紹項(xiàng)目名稱碧桂園豪園物業(yè)公司售樓地址晉陵中路吊橋路路口樓盤(pán)價(jià)格住宅15000元/平米樓盤(pán)地址晉陵中路吊橋路路口，城市正中央，緊鄰南大街、常州大酒店、購(gòu)物中心，電腦城、周邊名校林立交通概況25、219路車抵達(dá)物業(yè)費(fèi)1.1元/平米開(kāi)發(fā)商騰飛建筑有限公司付款方式一次性付款、銀行按揭營(yíng)銷/策劃碧桂園嗎公司綠化率35%裝修狀況毛坯總建面積280000平方米物業(yè)公司碧桂園物業(yè)公司容積率2.80開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月11日塘廈豪園入住時(shí)間一、二期城市大宅2009-10-28交付周邊配套中小學(xué):廣化小學(xué)、田家炳實(shí)驗(yàn)中學(xué),幼兒園:機(jī)關(guān)幼兒園,銀行:交通銀行、中國(guó)銀行、工商銀行,醫(yī)院:二院預(yù)售許可證（2008）房預(yù)售證第（048）號(hào)聯(lián)系電話:0519-8888998888887888組織機(jī)構(gòu)碧桂園豪園物業(yè)服務(wù)中心碧桂園豪園物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理1人三、準(zhǔn)備工作（一）人員安排物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。（二）計(jì)劃安排物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。（三）設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。（四）資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程》等；（2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》等。四、承接查驗(yàn)的內(nèi)容、流程（一）查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。3、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹(shù)木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無(wú)林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。5、其他公共配套設(shè)施物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門(mén)、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。（二）查驗(yàn)的流程物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口組建承接查驗(yàn)小組組建承接查驗(yàn)小組做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備檢查核對(duì)進(jìn)行資料移交整改補(bǔ)齊資料YN接業(yè)主/開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場(chǎng)通知接管接管N進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時(shí)整改Y資料歸檔檢查驗(yàn)收確定是否具備條件組建新項(xiàng)目承接查驗(yàn)小組，任命組長(zhǎng)/專業(yè)人員編制計(jì)劃，與委托方接洽，現(xiàn)場(chǎng)摸底物業(yè)資料接收檢查核對(duì)是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施合格接管/不合格整改，資料建檔保存合同/中標(biāo)通知書(shū)房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗(yàn)規(guī)程工作計(jì)劃/工作文件/技術(shù)資料物業(yè)資料/交接記錄驗(yàn)收記錄/移交清單檢驗(yàn)報(bào)告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項(xiàng)目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項(xiàng)目管理單位五、承接查驗(yàn)遺留問(wèn)題的處理新建小區(qū)今后將由業(yè)主大會(huì)在開(kāi)發(fā)商手中承接物業(yè)，進(jìn)行交接查驗(yàn)，明確公共部位和共有設(shè)施沒(méi)有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商才可以“撤出”小區(qū)。昨天，由市住建委和市質(zhì)監(jiān)局共同制定的北京第一部《新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》開(kāi)始征求意見(jiàn)。這將約束開(kāi)發(fā)商必須解決完開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題后，才能撤出小區(qū)。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)“目前，一些小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，很多都屬于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。

比如公共部位和共有設(shè)施質(zhì)量不過(guò)關(guān)，物業(yè)公司解決不了，業(yè)主又不滿意，造成矛盾激化?！笔凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。而今后，物業(yè)管理的責(zé)任主體將予明確，在交接查驗(yàn)前，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就是責(zé)任主體，開(kāi)發(fā)遺留的問(wèn)題必須解決。而在物業(yè)的交接查驗(yàn)后，業(yè)主們承接的將是經(jīng)過(guò)查驗(yàn)、沒(méi)有問(wèn)題的物業(yè)，今后管理的責(zé)任是全體業(yè)主。業(yè)主可委托第三方查驗(yàn)按照該《標(biāo)準(zhǔn)》，今后，業(yè)主大會(huì)在正式接管物業(yè)項(xiàng)目前，業(yè)主可以自己，也可以委托自己聘用的物業(yè)公司，或委托中立的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收。驗(yàn)收的內(nèi)容包括房屋本體、公共設(shè)施等。其中，房屋本體包括地基基礎(chǔ)、門(mén)窗、樓梯、衛(wèi)生潔具等；公共設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱、車庫(kù)、景觀雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施等。每一項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容都規(guī)定得非常細(xì)致。六、承接查驗(yàn)的注意事項(xiàng)（一）、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗(yàn)收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢(shì)，保障新項(xiàng)目的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。（二）、注重現(xiàn)場(chǎng)考察。根據(jù)招投標(biāo)文件及管理委托合同編制承接和驗(yàn)收工作計(jì)劃，并強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。物業(yè)管理公司在完成招投標(biāo)之后，應(yīng)及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀，為物業(yè)承接和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)招標(biāo)方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗(yàn)收工作計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)明確工作內(nèi)容、各專業(yè)職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間安排，若有條件還應(yīng)繪制接管驗(yàn)收統(tǒng)籌圖，加強(qiáng)工作的計(jì)劃性及嚴(yán)肅性，使接管驗(yàn)收工作有條不紊地進(jìn)行。（三）、依據(jù)新項(xiàng)目的資料、國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)考察情況編寫(xiě)接管驗(yàn)收方案。在編寫(xiě)接管驗(yàn)收方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會(huì)遇到招標(biāo)文件不詳細(xì)、圖紙資料不全、現(xiàn)場(chǎng)部分設(shè)備設(shè)施滿足不了管理委托合同中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求等問(wèn)題。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做呢?首先，接管驗(yàn)收方案應(yīng)該依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)考察情況編寫(xiě)，國(guó)家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的依據(jù)。其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標(biāo)方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭(zhēng)得到招標(biāo)方的支持，因?yàn)檫@將對(duì)樓宇今后的運(yùn)行起到深遠(yuǎn)的影響。再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)應(yīng)編寫(xiě)下列接管驗(yàn)收方案：《安全保衛(wèi)方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫(xiě)是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。（四）、人員培訓(xùn)并組織接管驗(yàn)收的實(shí)施。在新項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，主要分為入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。入職培訓(xùn)主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)等，崗前培訓(xùn)主要是向員工宣講安全消防知識(shí)、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗(yàn)收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。在新項(xiàng)目的人