全套小區(qū)物業(yè)管理方案

全套小區(qū)物業(yè)管理方案

第一部分前言(省略)

第二部分物業(yè)管理的整體構想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

住宅社區(qū)作為建設開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建筑的現(xiàn)代風格和完美的協(xié)調性，構筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。

針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。

4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點

公司堅持“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

1、推行首問負責制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內設置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關注業(yè)主生活質量的提高，倡導“以業(yè)主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

(一)、近期工作目標

第一年內，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象;

第二年內，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);

第三年……保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū);

(二)、實施方案

1、在公司總經理領導下，在行業(yè)主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創(chuàng)優(yōu)領導小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導、監(jiān)督工作。

5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機構設置和管理人員

的配備、管理及物資的配備

一、管理機構模式

東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。

組織結構圖

二、管理人員的配備

管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業(yè)公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區(qū)實施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

文員：1人，負責社區(qū)房屋及業(yè)主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

財務：1人，負責社區(qū)的經濟核算和各種費用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護工：2人，負責社區(qū)內的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化(陽臺擺花)和庭院綠化進行指導。

治安員：54人，負責住宅區(qū)內的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合

2、員工培訓的類型

管理人員：側重于服務意識、組織管理、領導藝術、經濟知識、企業(yè)經營;

普通員工：側重于服務、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等;

新員工(試用期內)：公司將組織集中進行為期一個月的培訓，包括軍事訓練和理論學習。軍事訓練側重于隊列、拳術訓練，培養(yǎng)良好的形象;理論學習側重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責》、《操作規(guī)程》等。

3、員工培訓的形式

公司主要采取自培與外培相結合的方式。

4、培訓的考核評估

培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓的需求方向;

培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執(zhí)行情況;

培訓后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。

5、東方明珠城管理處按照工作進度，培訓計劃如下：

培訓內容時間培訓人培訓對象培訓地點

軍訓全體員工

公司概況全體員工

東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工

員工手冊、行為規(guī)范全體員工

智能化知識培訓保安人員

崗位職責、工作流程、標準管理人員

房屋驗收移交程序管理人員

業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員

裝修管理工作程序管理人員

消防安全、應急常識全體員工

智能化管理與服務全體員工

四、物資配備

1、辦公設備、設施配備(見附表二)

2、折舊計劃：

設施設備按直線三年分攤，每年折舊費用為66407元，列入年度收支預算。

第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度

合理制定、不斷健全和完善各項管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：

一、管理“十條標準”

(一)、文明服務：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務準則》，做好各項服務。

(二)、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。

(三)、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內無人飼養(yǎng)家禽;樓公共走廊潔凈，不堆放雜物;社區(qū)內排污達到國家規(guī)定排放標準。

(四)、庭院綠化：社區(qū)內公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。(五)、治安管理：社區(qū)內治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。社區(qū)內治安人員盡職盡責，保證社區(qū)居民人身財產安全。

(六)、經費管理：嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時，為業(yè)主服務的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執(zhí)行財經紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經營。

(七)、設施齊備：社區(qū)內給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。

(八)、社區(qū)文化：社區(qū)內積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設施。宣傳教育活動內容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

(九)、機構職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄(紀要)，開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

(十)、管住關系：“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。

二、公眾制度(詳細內容參照相關條約)

1、東方明珠城《業(yè)主臨時公約》

2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度

3、綠化管理制度

4、治安管理制度

5、消防管理制度

6、車輛管理制度

7、電梯管理制度

8、公共設施管理制度

三、內部崗位職責

(一)、管理處主任崗位職責

1、負責制定管理處的各項規(guī)章制度，建立結構各項運作體系。

2、負責制定年、月、周工作計劃，并監(jiān)督實施。

3、合理運用管理處資金，有效控制各項費用開支，負責各項用品和服務采購的審批。

4、負責員工的培訓和考核工作，認真采納員工合理化建議。

5、負責管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。

6、協(xié)助組建業(yè)主委員會，協(xié)調與業(yè)主委員會的關系，配合業(yè)主委員的各項工作。

7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會的授權，主持、審查、簽訂對外各項經濟合同。

8、負責處理重大投訴。

9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。

(二)、綜服科崗位職責

1、在管理處主任的領導下，負責財務、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標和管理制度規(guī)定和有關政策。

2、負責物業(yè)管理各項工作開展準備工作和其他事務。

3、簽訂物業(yè)管理部門與業(yè)主的有關物業(yè)管理協(xié)議。

4、辦理業(yè)主入住的有關手續(xù)，發(fā)放相關資料。

5、負責社區(qū)各種文體活動和宣傳活動，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。

6、完成領導交給的其他各項工作。

(三)、安?？茘徫宦氊?/p>

1、在管理處的正確領導下，全面負責社區(qū)的治安、消防、車輛管理。