房價高漲原因及中國未來房價走勢之

房價高漲原因及未來房價走勢之探討摘要：雖然中國經(jīng)濟在不斷發(fā)展，人民的收入也有了一個階段性的提高，但房價與收入之比卻呈倍數(shù)增長，且已經(jīng)嚴重背離了其本身的價值。文章主要探討分析了高房價已經(jīng)不是大城市的專利，中小城市的房價也跟上了這次房價的上升之風呈急速增長之勢；表達了就三、四線城市來說，即使有國家政策的調(diào)控，近幾年的房價也將有一個質(zhì)的上升，且擁有國家戰(zhàn)略規(guī)劃的地區(qū)價格升勢將會更為突出的觀點。關(guān)鍵詞：房價；政策；匯率；熱錢；國家戰(zhàn)略中圖分類號：[TU-9]1引言針對房價的高升不止，中央政府在10年和11年都出臺了一系列調(diào)控房價政策，對一些大城市房價上漲的勢頭確實有了一定的遏制作用。2010年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比下跌達40%，而且上海在今年2月份成交量和房價都有下滑，一手商品住宅2月份的成交量為17.2萬平方米，而去年12月的高峰期成交量為140萬平方米；成交均價也從去年12月的2.508萬元/平方米的高位，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達16.5%，天津、南京等二線城市全年成交量也同比下跌超過兩成。在廣東，深圳市2010年商品住宅成交面積僅為309萬平方米，創(chuàng)下十年新低。主要城市房地產(chǎn)市場前景都不容樂觀，那么市場上這些錢準備投到哪？首選應(yīng)該是具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市及一些城鎮(zhèn)。2房價上漲引發(fā)的思考捎自貴從嫌中元國策加摧入跪W寇T富O骨以廁來尾，錄房殖價欠就希開菊始茄了月瘋刺狂育上暢漲器，劉幾供乎版到刷了滅0必7揚年夕底強都蠻是肝呈言幾豬何喬指勺數(shù)概上臘漲仇，驚從鑼0哭8倆年被到欲0薦9疲年喜底雕是量處況于駐穩(wěn)康中絮有壽升幻，止但繡升庸的酷幅俊度假也仗是竄很糊大吊的殲，基從午1懇0樸年招開揉始匠到約現(xiàn)妄在旱除淺了勻有優(yōu)些翻地乘區(qū)隙還主在控穩(wěn)暑升房之將外視，設(shè)有描些鐮地回區(qū)傅的簡房叨價棉似旋乎厲有聯(lián)遇鉛冷逢之命勢然，煎但艘以芬海肉南嶺這艙些利城犁市懇為簽代庸表脅的銳房盟價恭卻仁開蜘始嫂暴者漲視，貸這藝歸牢咎土于沃中栽央鍋：貸“動將假海反南象建于設(shè)潤成贈為役國渴際事性嶺旅粘游秤度慶假飛城趙市奧及旬將流山破西束煤論礦保整海合詠為斧大嘩煤睡礦蘇”書香的脫政購策碌，觸致基使披山姨西駱的厚浙殘商筒煤杜老錄板泉把排錢喝撤雕出慈而施流擊入朝海識南危進購行丸炒沸房使；閑但絞像刑長赴三葉角正地綢區(qū)感的居房性價傳還暮是艘處稠于震穩(wěn)橡定琴狀晃態(tài)纖，靜而五南旅京撕在晌1玩0紛年機春秀節(jié)烈的硬交辛易氏量唉幾究乎持為將零寶，克這學絕幫對茂是前一幸種淡怪莫現(xiàn)壇象濕。尋但見這遙也黎不料必予奇弓怪諸，假細歸想派一劇下竿，追0令9飽底惜的延時章候共，踐中歸央燥政遍府鴿曾郵把近地賺方黃房購價專上奪漲霜離鎖譜貍的肯責瞧任濃歸撓咎棕于猛地們方亮政劍府每一暴把容手輛，亂而抓且萄現(xiàn)插在籠各陣一離、然二股線路城修市生的隔房液價禍都殲高橋的紫離爹譜伍。纖我非們造可政以鮮發(fā)荒現(xiàn)拘在掛1塞1欣年償春殼節(jié)枝前遼后剝包墊括罷北鈴京鼻、積上艘海游、雪重慮慶雕、佳南勵京為等煉大錄城辭市贊的亦房嚷價策政算策案陸訴續(xù)往出旅臺鵝。罷當賓然禾這冒些胃政柱策兄都蜓將判是宵抑戰(zhàn)制提房鋪價喬過女快系增卵長旋，納即樂只百是僅抑素制殃的訪是襲過掌快陣增削長獵，徹漲業(yè)還梯是衫允寺許塌小贊幅睛增第長堵的茅。中央及地方政府在抑制房價上總是有投鼠忌器的感覺，讓我們來了解一下房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)情況及房價瘋漲的具體原因?！俺捶俊倍謱τ诂F(xiàn)今社會已不陌生，在此我就從“炒房”這里來對房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象做一個簡單的解釋，比如說今天一個建筑公司建完了一棟別墅，這棟別墅造價只有50萬。本來想定價65粒萬打，百現(xiàn)城在懷有瞞五場個測中駕國噴人狡想擊買名這悅棟離別燃墅校，胞開隊發(fā)離商絞一珠看鞏有作五韻個課人秤想框買歉，例說屑明宰這苦別陽墅流確舉實快有新市濕場捆，勾所父以榮定叛價疲8胡0棍萬淹，仆由擠于搖這慮8暫0僻萬棉還府是圓在刷這杯五鞏個首中亦國恥人鋸經(jīng)拍濟豈承瘋受囑范炊圍域之姑內(nèi)政，討每騙個唉人轉(zhuǎn)仍稼想夠買掀，蘇因雅為劃買績這餅房禿是警為策了緩滿偉足丑自坊己袋的析住慢房屆需漲求飽（寶這告就抵是教硬逝性矮需喂求稿）遼，夏而啊不策是賽炒胡房蠻，貞開展發(fā)玉商橫一滑看薯，君還撿是啞有級這活么汽多哈人脅想娃買救，故看衫來沈這定房架價猴定濱的鼓有仙點頓低骨呀姻，捕于泛是為又萌編奮了睜一讓些愈借脊口跟將軋房掩價焰定剩為嗎1索5參0餐萬劑。揮此袍時件房騰價碗已腦經(jīng)蛙超灑出串了給五雪個痛中墻國浩人再的肢購射房悲能僻力伯（罪因溉為墳他勤們歐手沙里愿只貢有失1平0砌0姻萬酷）敘，劃所掏以瞎他墻們強都浴猶圓豫橋了騾，司開復(fù)發(fā)志商呢見蚊他公們滿有志點勻不擦想觸買粱了哥，虎就對開喉始甜做汪起法了對降設(shè)價展的導(dǎo)打烏算狂（亂總亦不灶能強讓裕建增好年的森別承墅埋在餐那因發(fā)露霉馳吧倦）纖。坐然匠而惕就額在葬此享時槐出步現(xiàn)敢了掘一恩個隱香知港乖人排，點這侍家呢伙鋒一諒想蘭，矩這污別庸墅楚竟堵然懶在抄短國短壘的券半躲年自時咬間絡(luò)內(nèi)旺從諸8居0皺萬玉上絮漲朋到板1歷5掀0己萬厘，淚看廈來苦房晚地券產(chǎn)用在惠大探陸善還缸是寶很飾有沸發(fā)柏展嶄潛頌力斥呀第，沃我握如普果聯(lián)把覽這跑房帥買綿下粱，標說雄不抽定通半豈年我后儀能城漲算到繳2澇5式0壯萬滴，奉開構(gòu)發(fā)脾商砌笑皇了府，膛本陸打莊算浸降晨價滑的肚，姥現(xiàn)絮在梨竟環(huán)然昂1疤5腸0悉萬干賣全出紐了嗓。廉中鍋國屈的之商鏈業(yè)惜銀詳行托發(fā)介現(xiàn)貪這徒五并個加中幫國間人負買產(chǎn)不雅起鈔房繁，匹如嶼果煌貸概款賽給殖他鬧們惱自譯己繳豈副不箱是千也熱可漆以理賺劃點哪？潛于光是菊乎賴就誕增荒加銅了浮信匯貸隱業(yè)辦務(wù)栽，累可戚是權(quán)社拖會枯上曾沒鈔有統(tǒng)這保么攪多觸錢召來瞧開面信溉貸析業(yè)愉務(wù)赤怎盡么礦辦清？遙這缸事債情納由賤中糖國膚人姐民持銀統(tǒng)行良負浩責灶，某中派國君人疏民掌見在社無會錘上偵的柏錢頸不工夠肯流閘通慌，畢所叢以被就勾開銀啟搏印伍鈔極機姑又會印吩了德1勉5墊0睬萬杜投涉到對了槍房酬地娛產(chǎn)胃市膏場辭上男。戶這致樣倉中盤國爪人貴就鹿可慧以韻通愚過紙向量銀撒行堤貸臭款玩還違買斯這敬棟繡別徑墅旦，虹然錄而決由賠于思這叨五奮個毫人門每法個磚人籍現(xiàn)咱在昨都是有擋能歡力撐購鼻房奇了配，蠅這啟別怖墅柄價較格屈也扶就淚被看推述到壟了圍2恢5左0疤萬似這郵個屈價請位懷，哪美遇國賊人進一單看凱中今國養(yǎng)的借房徹地幼產(chǎn)扎市航場傾真屋是譜火壟爆烏，慎炒懼房漿想折不剩賺丸都剝不鬧行疏呀帝，耀于隊是戰(zhàn)從未香飄港劈人麥的顯手麗中嬸以膽3促0各0屢萬艦（遲此叔時也中料國膚人殊通哀過報貸籠款鉤手笑中作也菌只肚有褲2糊5墻0想萬投）稈的盯價蠶格背將化這猶棟寸別當墅柱買捏了趁。備就圖這韻樣纏這申棟擺別疾墅紙被唱不獸斷釣地局轉(zhuǎn)岡手洞，攀價助格撫不值斷檢攀蘋升飯，腥銀舉行粘只測得命又約印潤了蝶N用個柜1鋸5類0驚萬開，氧就盾這濱樣傻鈔恢票靈被州印窯的績越永來揉越增多陶，桶可蘇是外當雖這棗棟外別跡墅怕不默停凈的稍被潮轉(zhuǎn)飽手漆時倆，厘大侵家畏并東不繳覺巡得蘿市啞場紗上冊的手錢參多賞，阻產(chǎn)獎品軌價廁格肯還緊是逐原南來怠的愧那忠樣哨?？悼缮n是遲當邀這壇個藏別挽墅象不磨轉(zhuǎn)丑手言或吵轉(zhuǎn)式手層變免慢快時掏，浪大揀家輛會雪覺財?shù)闷叔X凍多佩了夫，題此額時袖如畏果音當葡持鴿有迅別間墅虹的燃人優(yōu)一艘不宗開著心臣將分別撐墅敞燒蝕了釣，妖那匪就何等疑于旦市借場只上遇憑飛空野多忘出灰N壯多鄭個責1藍5五0與萬世來綿，峽怎峰么慨辦既，筍央庸行端最棚害修怕免的斬就絨是狠這階棟國別燦墅美沒泉了迷。絮它鐘沒捧了躲中攏國潔產(chǎn)斯品盛的肯價美格頌就揀會補飛虜漲支，艷就賓會填通棵貨織膨賊脹耐。房地產(chǎn)市場之前的火爆已經(jīng)使中國央行發(fā)行了太多的人民幣，如果房價下降，等于把別墅燒了，那么多印出來的錢會使中國產(chǎn)品價格飛漲，會發(fā)生嚴重的通貨膨脹。這將不得不使我們把10年第四季度的物價飛漲與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系起來。所以房價猛跌將會嚴重損害中國的經(jīng)濟體系。3調(diào)控房價之利弊現(xiàn)在房價是處于降也對不降也對的境地，降房價將導(dǎo)致通貨膨脹，可不降房價，那么面對的就是更嚴重的通貨膨脹。所以我們現(xiàn)在可以做也只能做的事情就是穩(wěn)定房價。我們通過上文可以發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致通貨膨脹的唯一因素就是市場上的人民幣太多了，這才是我們要解決問題的本質(zhì)，錢多它也是具有相對性的和絕對性的，相對性就是市場上流通的錢相對于社會產(chǎn)品多，解決方法就是增加社會產(chǎn)品。絕對性就是這錢真的是多了，怎么辦？那只能錢從哪來就從哪回去。中國人民銀行可以提高商業(yè)銀行的準備金率，這樣可以直接導(dǎo)致商業(yè)銀行的可支配資金減少，進而導(dǎo)致信貸規(guī)?？s小，市場上流通的資金減少。第二，商業(yè)銀行對房貸規(guī)模加以限制，并對房貸手續(xù)辦理手續(xù)嚴格化。通過這種組合拳來使中國經(jīng)濟軟著陸，我們看到的一切政令也是這個邏輯，這可以通過近年來政府發(fā)布的一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施來證明，也是最好的辦法。事物的發(fā)展是有其原因所在的，房價上漲亦如此，究其原因的根本是利益的驅(qū)動。正如我在上文中所說的為了賺取超額利潤的開發(fā)商，他們是房價上漲的推手之一，那些通過炒房投資的“香港人”他們也是，當然為了個人形象工程和個人利益的地方政府；然而這些都不是最大動力，最大動力是我上文說的“美國人”——外資。懂點經(jīng)濟學的人都知道，根據(jù)價值規(guī)律，當商品的價格和價值嚴重背離時，會有一種趨向正常價格回歸的力量抑制價格的上漲。在上文中我們說了，當開發(fā)商打算從150萬往下降時，香港人以150萬買入，當香港人打算以250萬賣出時美國人卻以300萬的高價買入。現(xiàn)在我們就可以顯而易見地發(fā)現(xiàn)這種規(guī)律在中國的房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)不起作用的原因了，即用高價買入來推動市場價格走高—托市。而這個托市的人正是能在房地產(chǎn)業(yè)失控時得到巨額利潤的人。那么到底這個托市的“有錢人”到底是誰呢？兩方面考慮，不是內(nèi)資就是外資，對于內(nèi)資我們在此做幾點探討，第一，內(nèi)資沒有那么大的資本，因為房地產(chǎn)市場的資金已經(jīng)撼動了整個中國的經(jīng)濟，第二，中國的社會體制也不可能讓國內(nèi)的資本動搖國家的經(jīng)濟命脈，第三，國家出臺些政策就可以把國內(nèi)“托市資金”制伏（銀行政策，畢竟他們大部分的錢存在國內(nèi)銀行）。那么剩下來就是外資了，當然我們也不能隨便就說這是外資干的，我們可以通過數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。先讓我們先了解一下中國的外匯儲備情況：在2005年是2400多億美元，而到了2010底時已經(jīng)達到28473.38億美元，擴大了10倍多，并且還在迅速的增長，看中國的GDP增幅就知道，外匯儲備的增長速度明顯大于GDP的增幅。我們知道外匯來源有兩種，一種是國家之間的貿(mào)易帶來的順差，還有另一部分就是外來投資，所謂的“國際熱錢”是外來投資的一部分，而國際熱錢的涌入的目的只有一個，就是要取得高額的回報。外國貨幣在中國是不能用的，所以他們第一步就是將外資換成人民幣，外資進入多少就意味著人民幣得多發(fā)行多少。換成人民幣的外資通過房地產(chǎn)炒作，把中國的國價格水平無限制的提高。如果在人民幣兌換美元的匯率達到美國預(yù)期最高時，國際熱錢能把房產(chǎn)成功解套全部變現(xiàn)，那么在中國房地產(chǎn)市場上的所有熱錢會一夜之間全部兌換美元逃離。此時中國市場上將會有無盡的人民幣，中國將會重蹈民國時期的高通貨膨脹，拿著幾億人民幣去買個漢堡將不是什么神話。我們可以發(fā)現(xiàn)自從2005年中國匯率改革以來，美國不斷的通過政治、貿(mào)易等手段逼迫人民幣升值，而中國政府遲遲不升值或小范圍的升值，遠遠沒有達到美國政府的預(yù)期，因為政府已經(jīng)意識到快速升值的危害。所以中國政府會嚴把匯率關(guān)，可以預(yù)期的是，人民幣兌美元的匯率決不會過快升值，但會小幅升值，升是為了給那些貪婪的外資一點希望，讓他們產(chǎn)生一種錯覺就是人民幣還是會升值的，還是有賺取超額利潤的機會的，如果一點不升，那么外資就會集體撤離中國找其他能夠獲取高額利潤的國家或地區(qū)的市場。那么此時中國的市場上仍然是人民幣泛濫，導(dǎo)致嚴重的通貨膨脹。嚴重影響我國的經(jīng)濟發(fā)展。我們在之前說了對付通脹的辦法是增加銀行的準備金率等，這樣可以間接地限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)手速度，即房產(chǎn)流動性，而外資的熱錢大多是投放在房地產(chǎn)市場的，限制了房產(chǎn)流動性也就限制了資產(chǎn)流動性。房產(chǎn)流通性減弱，資產(chǎn)流動性減弱，那么需要印刷的人民幣就減少。就像那個別墅，不流通馬上通脹，不漲價流通沒問題，可是行不通，外資也不同意。既然是不斷的上漲價格，只能一步步地限制房產(chǎn)流通，只要房產(chǎn)流通性少一點，通脹就會顯現(xiàn)一點，然后再通過上調(diào)準備金率和加息等柔性政策來調(diào)整一點，這就是政府的策略。從官方媒體就能看到相關(guān)的消息：樓市簽約率在下降，即流通性在下降，然后物價開始有所漲幅，如豬肉等副食產(chǎn)品（如10年第四季度的物價上漲），但央行馬上上調(diào)準備金率和加息，來穩(wěn)定物價。可預(yù)期的是，到完全化解危機之前，會不斷地加息和調(diào)高準備金率，同時房產(chǎn)流通性會越來越弱。我認為，房地產(chǎn)價格要想回歸真實價值，就必須消除經(jīng)濟過熱導(dǎo)致的通貨膨脹。3柔性調(diào)控綜上，中國的房地產(chǎn)業(yè)不會猛的一聲塌陷。政府也不會讓他塌陷，那么房價將會持續(xù)這樣的走勢，穩(wěn)中有升，但升不會離譜。其實可以再深入考慮一下，既然大城市房價不會太升，那么那些海外熱錢和一些炒房團的錢將會流入哪些地方，在我看來那些錢將會流入那些中小城市，特別是最近幾年中央批準的上升為國家戰(zhàn)略的地區(qū)—珠江三角洲、長江三角洲、天津濱海新區(qū)、福建省海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)、圖們江經(jīng)濟區(qū)、黃河三角洲、江蘇沿海、橫琴新區(qū)、安徽皖江城市帶等，使這些地區(qū)的房價將會有較大幅度的提升；但現(xiàn)在各地方政府的相應(yīng)政策出臺是針對那些房價很高的大城市的，一些小城市的房價還是比較低的，就算是再高點也看不出來，更何況房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，可觀的稅收不正是那些發(fā)展比較緩慢的小城市的政府官員所希望的嗎！國家出臺的政策以及銀行政策是想讓房價健全地發(fā)展?？墒谴蟮恼弑厝粫в泻暧^性，而不是“一刀切”，執(zhí)行上就會導(dǎo)致不確定性。例如今年春節(jié)國家出臺了“新國八條”，規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高或上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴制定和實施住房限購措施，并對具體情況作出相應(yīng)的規(guī)定。然而可以發(fā)現(xiàn)這有很大的模糊性，因為房價上漲過快、房價過高的城市很難界定。有些中小城市政府很可能覺得自己的房價漲得并不如北京上海漲得那樣快、那樣高，所以不大愿意主動采取限購令，因為高房價對政府還是有利的：第一，可以拉動GDP，提高自己的業(yè)績；第二，高房價還可以推動地價的走高，帶動政府的財政收入。三、四線城市特別上述地區(qū)將會在制定房價政策上有所放寬，但那些一線大城市（是國際熱錢的樂園，也是房地產(chǎn)市場最火爆的地方）可就沒那么輕松了，因為它們的一舉一動實在是引人注目，所以現(xiàn)在這些地方政府制定政策也很為難，不希望它猛漲，當然也不希望它價格暴跌，只是為了讓它在小范圍內(nèi)波動。既然房價將會被嚴格的控制在小幅波動范圍之內(nèi)，那么這就使得那些炒房團和國際熱錢在大城市以房地產(chǎn)來掙錢將會變得很難，要想盈利，就必須把錢投入到那些欠發(fā)達但此時正在快速發(fā)展并有巨大發(fā)展?jié)摿Φ牡胤剑貏e是那些上升為國家戰(zhàn)略的地方。上面已經(jīng)介紹過，國八條雖然有規(guī)定讓各個城市政府出臺一些限房價的政策，但在筆者看來是特指諸如北京上海這些房價極高的一線城市和二線城市，如果一、二線城市的房價能夠被控制住，那么可以預(yù)期身處三、四線城市、內(nèi)陸城市和具有發(fā)展?jié)摿?/p>