富陽金橋北路西側地塊市場研究報告

富陽金橋路西側地塊市場研究匯報一、地塊概況地塊位于富陽市富春街道金橋北路西側，公園西路南側，西至金城路，南達規(guī)劃道路。目前，地塊處在富陽市區(qū)的西北部，為富陽新城區(qū)，屬于目前富陽在售商品房最集中的熱點板塊，周圍在售樓盤重要有萬科容大·金色家園（未售，估計價格7200—7600元/平方米）、公園名家（尾盤，在售價格5500元/平方米）、大家·陽光里（尾盤，在售價格6000多元/平方米）。地塊規(guī)模較大，占地總面積為153336平方米，約合230畝，教育、醫(yī)療等配套設施齊全，周圍交通便利，地塊北面1公里處為320國道，抵達杭州異常便利，地塊重要規(guī)劃指標如下：占地面積：153336平方米，約合230畝；用地性質：商辦、住宅，其中商辦建筑面積按總建筑面積的5%予以控制；容積率：2.0；建筑面積：30.66萬平方米；建筑限高：100米戶型規(guī)定：90平米如下戶型占總戶型的比例無明確規(guī)定；起拍樓面價：1125元/平方米；起拍總價：3.45億元。地塊地理位置及周圍樓盤如圖：二、富陽經(jīng)濟社會發(fā)展概況2.1、富陽概述富陽位于浙江省北部，杭州市西南，為從屬杭州市的縣級市。富陽古稱富春，古為秦始皇所設天下三十六郡之一的富春郡，距今已經(jīng)有2200數(shù)年歷史，市域東西長69.7千米，南北寬49.7千米，總面積1831.21平方千米。富春江斜貫中部，320國道穿越全境；距杭州市區(qū)37千米，1994年1月18日富陽撤縣設市，目前全市設25個縣鎮(zhèn)街道，截止到年末，人口為64.33萬人，其中非農業(yè)人口為12.81萬人。富陽通過數(shù)年的發(fā)展，經(jīng)濟實力逐漸增強，逐漸形成了以“造紙”為龍頭，以“通信器材、醫(yī)藥化工、機械電子、新型建材、輕紡、體育用品”等特色產業(yè)為主的經(jīng)濟格局；并榮獲“國家（富陽）光纖光纜產業(yè)園”、“中國白板紙基地”、“中國球拍之鄉(xiāng)”三大產業(yè)品牌，經(jīng)濟社會綜合發(fā)展指數(shù)列全國發(fā)達縣（市）第30位，財政收入持續(xù)數(shù)年進入全省十強縣（市）行列，被有關機構分別評為中國大陸最合適民營企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)百強都市和長三角最具投資價值十強縣。據(jù)記錄，富陽市共實現(xiàn)生產總值（GDP）342.9億元，同比增長12.6%，在杭州市所屬縣域經(jīng)濟中，增長率列第一位，經(jīng)濟總量位列第三位，排在蕭山區(qū)（977.6億元）、余杭區(qū)（501.9億元）之后。2.2、富陽市經(jīng)濟社會各項指標一覽表 指標GDP（億元）342.9289238.4人均GDP（元）534404529137618財政收入（億元）45.0738.7630.26居民可支配收入（元）212381904216680全社會固定資產投資（億元）147.92130.5114.8進出口（億美元）12.4210.588.16房地產投資（億元）30.4030.329.3戶籍人口（萬人）64.3364.0163.59社會消費品零售總額（億元）63.5452.244.8城鎮(zhèn)居民存款余額（億元）132.51102.997.532.3、富陽與蕭山、余杭各項指標對比圖指標蕭山區(qū)余杭區(qū)富陽市GDP（億元）986.5501.9342.9人均GDP（元）815676032053440工業(yè)總產值（億元）3580.21310.81136.2財政收入（億元）126.8082.545.07居民可支配收入（元）264522367821238全社會固定資產投資（億元）346.92244147.92進出口（億美元）95.3432.5612.42房地產投資（億元）64.2572.730.40戶籍人口（萬人）120.2283.7464.33社會消費品零售總額（億元）203.5128.763.54城鎮(zhèn)居民存款余額（億元）553.1301.54132.51人均居民存款余額（萬元）4.63.62.062.4、富陽發(fā)展規(guī)劃地塊位于金橋路與公園西路交匯處，屬于城北的金橋板塊。金橋板塊位于富陽聯(lián)接杭州地帶的中軸線上，是富陽融入杭州的前站。根據(jù)《富陽市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，將大力發(fā)展320國道環(huán)線為關鍵的健身度假休閑基地，沿金橋一帶是富陽規(guī)劃中的健身度假休閑基地區(qū)域。不僅擁有優(yōu)良的自然環(huán)境，并且區(qū)域配套也較為完善：地塊周圍擁有擁有永興學校（省教委“9761”重點工程）、北京紅黃藍（富陽）幼教中心、永興幼稚園（待建），劉詩昆音樂培訓基地等教育配套；富陽市人民醫(yī)院（規(guī)劃中）、富陽市骨髓炎醫(yī)院以及建設、農業(yè)銀行等平常生活配套；此外，514路公交車站、錢江市場直通車均在區(qū)域內，金橋北路沿線更為都市輕軌規(guī)劃預留線路之所在。2.5、小結1、富陽經(jīng)濟總量規(guī)模適中，位列浙江省縣域經(jīng)濟前十位，但與蕭山、柯橋、慈溪等民營經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)相比，差距仍比較明顯；2、富陽的經(jīng)濟以“造紙”為龍頭，但造紙由于是污染產業(yè)，20世紀90年代后來，造紙產業(yè)呈衰落態(tài)勢，影響了富陽經(jīng)濟的發(fā)展；但近幾年來，富陽培育了以“通信器材、醫(yī)藥化工、機械電子、新型建材、輕紡、體育用品”等產業(yè)，經(jīng)濟總量逐漸提高，近幾年，成為杭州縣域經(jīng)濟增長率最快的縣市。3、地塊優(yōu)越的地理位置，必將成為富陽接軌杭州的橋頭堡；根據(jù)規(guī)劃，地塊所在的金橋板塊已成為富陽發(fā)展的重點板塊，未來潛力無限。三、富陽房地產市場研究3.1、歷年房地產數(shù)據(jù)分析據(jù)記錄，整年富陽市完畢房地產開發(fā)投資30.40億元，同比增長0.2%，新動工面積56.8萬平方米，同比回落26.8%；施工面積290萬平方米，同比回落8.4%；竣工面積75.30萬平方米，同比回落0.7%。商品房銷售面積48.10萬平方米，同比回落41.5%，實現(xiàn)銷售金額27.4億元，同比回落36.5%。銷售均價5698元，同比增長8.4%。近幾年來，富陽市房地產數(shù)據(jù)一覽表如下：年份（上六個月）房地產開發(fā)投資額（億元）29.330.330.412.6房屋施工面積（萬平方米）282.9316.5290167.7房屋竣工面積（萬平方米）65.9—75.323.2實現(xiàn)銷售面積（萬平方米）66.582.248.1—實現(xiàn)銷售額（億元）——27.423.77平均房價（元/平方米）4648—569859163.2、土地市場分析3.2.1、—富陽土地市場分析土地市場作為房地產市場的晴雨表，反過來，行情的發(fā)展狀況又推進土地市場的發(fā)展；從記錄來看，近幾年富陽的土地市場供應總體呈“偏少”狀態(tài)，雖然在行情最為火爆的，富陽市總體推出的土地也只有36.18萬平方米，其中富陽城區(qū)只有13.74萬平方米，近幾年來富陽市土地出讓狀況匯總如下表：與前面每年的銷售量對比來看，富陽每年的消化量在70萬左右，而近來幾年城區(qū)的土地供應所對應的建筑面積每年約30—40萬平方米左右，總體上來看，富陽的房產市場展現(xiàn)“供不應求”的狀態(tài)3.2.2、地塊周圍土地出讓狀況分析地塊座落土地出讓面積（平方米）土地用途容積率出讓時間起始價（萬元）成交價（萬元）樓面價富春街道金橋北路7041商住2.2.4.29375037602427富春街道金橋北路55576居住2.5.1816783.951510富春街道金橋北路19226居住2.5.183419.538893.3、富陽房地產供需分析富陽市房地產展現(xiàn)出兩大“區(qū)域市