蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理措施蘭州市人民政府令[]第3號《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理措施》已經(jīng)4月25日市政府第9次常務會議討論通過，現(xiàn)予公布，自7月1日起施行。市長張志銀4月30日第一章、總則第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，增進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)權利人的合法權益，根據(jù)國務院《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關法律、法規(guī)之規(guī)定，結合本市實際，制定本措施。第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應遵守本措施。第三條、本措施所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項目建設過程中預售商品房等行為。第四條、市建設行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。市建設行政主管部門所屬的蘭州市都市建設開發(fā)管理處（如下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機構）、詳細負責房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的平常管理工作，并直接負責城關、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設行政主管部門負責本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構的業(yè)務指導。土地行政管理部門根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章的有關規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。房地產(chǎn)行政管理部門根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章的有關規(guī)定，負責商品房預售管理工作。計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他有關行政管理部門應當根據(jù)各自的職責分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。第五條、房地產(chǎn)開發(fā)應當根據(jù)都市規(guī)劃和土地運用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。房地產(chǎn)開發(fā)應當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設相結合的原則，保護和改善都市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。第二章、開發(fā)企業(yè)第六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設置，應當符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設置條件，并具有國家建設行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。設置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應當聽取同級建設行政主管部門的意見。第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文獻到登記機關所在地的建設行政主管部門立案：（一）、營業(yè)執(zhí)照復印件；（二）、企業(yè)住所證明；（三）企業(yè)章程；（四）驗資證明；（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；（六）、專業(yè)技術人員的資格證書和聘任協(xié)議；（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文獻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、重要管理人員和技術人員等事項的，應當在工商行政管理部門同意并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設行政主管部門立案并辦理對應變更手續(xù)。第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應當?shù)绞薪ㄔO行政主管部門立案。外商投資設置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當符合本措施第六條第一款的規(guī)定，并根據(jù)外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的有關規(guī)定辦理有關手續(xù)。第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行分級管理和年檢制度。建設行政主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級確實定和資質(zhì)的管理，按照國家建設行政主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，不得越級承攬業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：（一）、一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制；（二）、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米如下的開發(fā)項目；（三）、三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米如下的開發(fā)項目；（四）、四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔層數(shù)在六層如下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設項目。第三章開發(fā)建設第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設”的原則進行。計劃部門應當會同建設行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報經(jīng)同級人民政府同意后實行；但對全市經(jīng)濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃，還應當報經(jīng)市人民政府同意。經(jīng)同意的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照國家有關規(guī)定需經(jīng)計劃部門核準的，還應當報經(jīng)計劃部門核準，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計劃。第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的有關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式獲得。已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。第十三條、土地使用權出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設行政主管部門應當就下列事項編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓的根據(jù)之一：（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）、都市規(guī)劃設計條件；（三）、基礎設施和公共設施的建設規(guī)定；（四）、都市規(guī)劃道路代征、代拆規(guī)定；（五）、基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；（六）、項目拆遷賠償、安頓規(guī)定；（七）、其他需要明確的事項。第十四條、土地行政管理部門應當向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標告知書，規(guī)劃行政管理部門應當按照國家有關規(guī)定向中標的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標告知書之后，應當與土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓協(xié)議，并按規(guī)定期限交清所有土地使用權出讓金。土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清所有土地使用權出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當核發(fā)國有土地使用權證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設計方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應當核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證副本之后，應當按照國家規(guī)定的有關條件申請領取房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程施工許可證，方可動工建設；未獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設施工許可證的，不得動工建設。第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設，應當遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門提出驗收申請；建設行政主管部門應當自收到驗收申請之日起30日內(nèi)，根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關部門或者單位，對波及公共安全的內(nèi)容和都市規(guī)劃設計條件的貫徹、都市配套設施的建設、單項工程的工程質(zhì)量以及拆遷賠償安頓、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進行驗收。第四章、監(jiān)督管理第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)項目的招、投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設書面協(xié)議，明確各自的權利、義務和責任。第二十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在與房地產(chǎn)開發(fā)項目招標方簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機構領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、占地面積、建設工程規(guī)劃許可證號和動工許可證號、商品房預售許可證號、都市規(guī)劃道路的代征代拆完畢狀況、拆遷賠償安頓狀況、項目建設進度等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的重要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機構立案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機構檢查。建設行政主管部門應當將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的根據(jù)。第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)開發(fā)項目設置項目建設資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。項目建設資本金應當存入銀行專戶，并在建設行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目建設。第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設，統(tǒng)籌安排配套基礎設施建設，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。都市規(guī)劃道路的代征、代拆，應當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設行政主管部門的監(jiān)督管理。第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓協(xié)議約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。土地使用權出讓協(xié)議約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當征收其相稱于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當免費收回土地使用權。不過，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作導致動工遲延的除外。第五章、開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房預售第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，應當符合下列條件：（一）、屬根據(jù)本措施規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清所有土地使用權出讓金、獲得土地使用權證書；（二）、投入開發(fā)建設的資金（不包括土地使用權出讓金）、已到達工程建設總投資的25％以上；（三）、已獲得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程施工許可證；（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：（一）、權屬有爭議的；（二）、地上建筑物和其他附著物權屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的；（三）、所承擔的都市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完畢的；（四）、未按規(guī)定的進度規(guī)定完畢都市基礎設施和公共設施建設任務的；（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章嚴禁轉(zhuǎn)讓的其他情形。第二十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記，并自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議到建設行政主管部門立案。第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，開發(fā)項目的有關協(xié)議及拆遷賠償安頓協(xié)議載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷賠償安頓事項的項目，項目轉(zhuǎn)讓人還應當書面告知被拆遷人。第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產(chǎn)行政管理部門提出書面申請，并提交下列文獻：（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（二）、土地使用權證書；（三）、建設工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設工程施工許可證；（四）、按提供的預售商品房計算，經(jīng)建設行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設資金到達工程總投資25％以上的證明文獻；（五）、經(jīng)登記立案的《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；（六）、建筑工程施工協(xié)議；（七）、商品房預售方案及預售商品房平面圖；（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文獻。第二十九條、房地產(chǎn)行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不一樣意的答復；對同意的應當核發(fā)商品房預售許可證，不一樣意的應當書面闡明理由。第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的文號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預售商品房購置人出示商品房預售許可證。第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與預售商品房購置人簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權利、義務和責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應當作為對預售商品房購置人的承諾條款，寫入預售商品房購置協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預售協(xié)議到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記立案。第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設行政主管部門的監(jiān)督下專款用于該項目建設，在支付和清償該項目的所有建設費用之前不得挪作他用。第三十三條、預售商品房購置人可以將已預購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但有關當事人應當簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議及其他有關協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。第三十四條、預售商品房購置人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助預售商品房購置人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文獻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時，向預售商品房購置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用闡明書。第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議立案后，建設行政主管部門應當將立案狀況自立案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。商品房預售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應當將發(fā)證狀況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設行政主管部門。第六章法律責任第三十六條、違反本措施規(guī)定的下列行為，由建設行政主管部門按照管理權限，根據(jù)國務院《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院第248號令）、和國家建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設部第77號令）、的有關規(guī)定予以懲罰：（一）、未獲得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元如下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；（二）、超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元如下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；（三）、無合法理由不參與資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書；（四）、隱瞞真實狀況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元如下的罰款；（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元如下的罰款；（六）、開發(fā)建設的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序減少其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；（七）、將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗罷手續(xù)；逾期不補辦驗罷手續(xù)的，組織有關部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元如下的罰款；（八）、將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2如下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購置人導致?lián)p失的，應當依法承擔賠償責任；導致重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。第三十七條、違反本措施規(guī)定的下列行為，由有關行政管理部門按照管理權限，分別根據(jù)國務院《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關規(guī)定予以懲罰：（一）、未獲得營業(yè)執(zhí)照私自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍如下的罰款；（二）、私自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒