論商鋪?zhàn)赓U合同糾紛

論商鋪?zhàn)赓U合同糾紛商鋪?zhàn)赓U糾紛千差萬別，但不妨礙我們提煉總結(jié)一些有規(guī)律的東西放在我們手頭，以這些具有共性的東西，也就是在眾多具體的案例中一以貫之的東西，來衡量商鋪?zhàn)赓U合同履行過程中的是非曲直。這樣即使出現(xiàn)扯皮拉筋的事，也許要放心些、靠譜些，理性些，一句話，精明些，從而丟掉一些不切實(shí)際的主觀想法。我認(rèn)為商鋪?zhàn)赓U糾紛主要面臨商鋪?zhàn)赓U合同效力、商鋪?zhàn)赓U合同解除、違約責(zé)任等三個(gè)問題。本文以商鋪?zhàn)赓U為主，當(dāng)然也涉及到一些其他房屋租賃的情況。、商鋪?zhàn)赓U合同無效（一）商鋪?zhàn)赓U合同無效，不存在可得利益損失問題。例如，出租人也就是業(yè)主把地下商場出租給業(yè)主也就是經(jīng)營戶，雙方約定，業(yè)主與經(jīng)營戶共同把地下車庫建成商場，業(yè)主負(fù)責(zé)消防驗(yàn)收，經(jīng)營戶負(fù)責(zé)裝修后營業(yè)。經(jīng)營戶在未進(jìn)行消防驗(yàn)收情況下即進(jìn)場裝修。經(jīng)營戶在營業(yè)期間，消防部門責(zé)令停止使用，城管部門限期整改。二者的商鋪?zhàn)赓U合同無效。合同法規(guī)定，商鋪?zhàn)赓U合同履行后可獲得的利益并不包括因?yàn)樯啼佔(zhàn)赓U合同無效導(dǎo)致的預(yù)期營業(yè)損失。所以，經(jīng)營戶不得向業(yè)主主張賠償可得收益損失。（二）商鋪?zhàn)赓U合同無效時(shí)，不能主張商鋪?zhàn)赓U合同解除。房屋租賃司法解釋規(guī)定，因規(guī)劃方面的原因，如租賃房屋沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或沒有按該證建設(shè)，商鋪?zhàn)赓U合同無效。例如，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工驗(yàn)收平面圖的商鋪與商鋪?zhàn)赓U合同約定交付的租賃物的商鋪有明顯差異，業(yè)主與經(jīng)營戶把挑空違規(guī)改建為封閉，城管執(zhí)法部門責(zé)令整改。在這種情況下，商鋪?zhàn)赓U合同合同無效。商鋪?zhàn)赓U合同無效，就不存在商鋪?zhàn)赓U合同變更和商鋪?zhàn)赓U合同解除的問題。二、商鋪?zhàn)赓U合同變更、解除（一）商鋪?zhàn)赓U合同的變更。例如，商鋪?zhàn)赓U合同合同約定，合同生效日繳租金30萬元，但實(shí)際交租金5萬元，業(yè)主交房供經(jīng)營戶使用，而且沒有催經(jīng)營戶補(bǔ)交租金，業(yè)主的行為應(yīng)當(dāng)視為同意簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)只交租金5萬元，也就是說商鋪?zhàn)赓U合同已經(jīng)變更。又如，商鋪開業(yè)當(dāng)天因商場被突然查封導(dǎo)致經(jīng)營戶不能如期開業(yè)。后來，業(yè)主與經(jīng)營戶達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，少收一個(gè)月租金。該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)視為就經(jīng)營戶當(dāng)天不能開業(yè)的問題的解決已經(jīng)達(dá)成了合意，直白點(diǎn)說就是，當(dāng)事雙方已經(jīng)作了善后安排，通過減免租金的方式壓壓驚，免得壞了好彩頭。如果認(rèn)為好彩頭沒有了，而且生意確實(shí)不好做，如果僅以這個(gè)已經(jīng)善后的事再拿來說事要解除商鋪?zhàn)赓U合同打官司，那么，可以預(yù)見的是，官司輸?shù)目赡苄源蟠蟾哂谮A的可能性。再如，出租商鋪?zhàn)赓U合同約定五年之后根據(jù)市場行情再協(xié)商租金，也就是說，五年之內(nèi)租金固定不變，如果業(yè)主，也就是房東要想在5年內(nèi)增加租金，那么，房東必須舉證證明出現(xiàn)了增加租金的事實(shí)。如商鋪?zhàn)赓U合同進(jìn)行了變更，或者市場行情發(fā)生了顯著的變化足以使用雙方權(quán)益顯著失衡，等等；否則，房東起訴經(jīng)營戶即房客增加租金的請求不會(huì)得法院的支持。房東官司打輸?shù)脑蚝芸赡苁桥e證不能。（二）合同解除的形式。解除商鋪?zhàn)赓U合同的意思表示除了用訴請外，既可以用書面通知的形式，也可由行為確定，例如，房東收回商鋪這一行為，就可以證明房東解除了商鋪?zhàn)赓U合同。（三）商場非獨(dú)立商鋪業(yè)主商鋪?zhàn)赓U合同解除權(quán)的限制。這樣的業(yè)主將會(huì)很糾結(jié)，因?yàn)樽约核械纳啼伈荒芡耆灾髦?。例如，大型商場分割為不同的商鋪，區(qū)域間的通道、樓梯等為共同使用，商鋪之間不獨(dú)立，不可分割，也就沒有獨(dú)立使用的價(jià)值，業(yè)主對商鋪是有所有權(quán)，沒錯(cuò)，但其所有權(quán)根據(jù)售后返租協(xié)議，必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。如果其他大部分業(yè)主都已簽訂了托管協(xié)議，部分業(yè)主不愿續(xù)簽托管協(xié)議，管理人按其他業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)支付了商鋪收益金，而且不低于同類商鋪市場標(biāo)準(zhǔn)，在這種情況下，部分業(yè)主要想單干，法院支持的可能性是比較小的。（四）事實(shí)租賃關(guān)系的終止。1、商鋪?zhàn)赓U合同到期后，沒有續(xù)簽商鋪?zhàn)赓U合同。如果業(yè)主默許經(jīng)營戶繼續(xù)使用門面，且收取租金，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定成立事實(shí)租賃關(guān)系且為不定期租賃。業(yè)主可以以租金沒有達(dá)成一致為由隨時(shí)終止租賃關(guān)系。2、商鋪在轉(zhuǎn)讓過程中，新業(yè)主已經(jīng)交了部分轉(zhuǎn)讓款，原業(yè)主催促新業(yè)主交剩余轉(zhuǎn)讓款，在這個(gè)期間，原業(yè)主與經(jīng)營戶簽訂延期租賃協(xié)議。該協(xié)議不能約束新業(yè)主。新業(yè)主與經(jīng)營戶之間可以認(rèn)定為事實(shí)租賃關(guān)系。在合理期間通知經(jīng)營戶并給予合理騰房時(shí)間后，可以解除商鋪?zhàn)赓U合同。（五）視為解除商鋪?zhàn)赓U合同。商鋪?zhàn)赓U合同一方當(dāng)事人破產(chǎn)，管理人從破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)沒有答復(fù)的，視為解除商鋪?zhàn)赓U合同。這說明，破產(chǎn)管理人是很牛X的。該人想解除就解除，可以不經(jīng)商量。無論是承租方是否違約，是否有過錯(cuò)，是否具備可以解除的條件，總之，不管任何情況，該人都是可以處置商鋪?zhàn)赓U合同的。（六）解除時(shí)間的確定。1、起訴日。例如，如果業(yè)主在狀紙上要求支付租金截至某年某月某日且支付違約金若干，該具體時(shí)間為具體的商鋪?zhàn)赓U合同解除時(shí)間。2、雙方意思一致日。例如，違約方向非違約方通知解除商鋪?zhàn)赓U合同合同，也就是倒打一耙。違約方通知解除有效嗎？答復(fù)是不能產(chǎn)生法律效果。如果能夠有效，豈不是鼓勵(lì)了違法行為，鼓勵(lì)了壞人做壞事嗎？這時(shí)，違約方被動(dòng)，非違約方占主動(dòng)地位。如果非違約方不同意解除，可商鋪?zhàn)赓U合同繼續(xù)有效，即使違約方騰了房，也要交租金。但是，如果非違約方比如說是業(yè)主，起訴到法院，雖然沒有明確提出解除商鋪?zhàn)赓U合同，但是要求支付截止到某年某月某日的租金并支付違約金，這說明非違約方也想解除商鋪?zhàn)赓U合同。根據(jù)合同法規(guī)定，雙方協(xié)商一致后可解除商鋪?zhàn)赓U合同。3、通知送達(dá)日。合同法規(guī)定，非違約方可以在違約方的行為在符合法定解除條件時(shí)解除商鋪?zhàn)赓U合同，解除合同只需要通知即可，不需要打官司。如果對方不服，由對方起訴確定解除無效。這種設(shè)計(jì)實(shí)際上對解除合同的非違約方很有利，省了很多麻煩事。三、違約責(zé)任（一）違約金出租商鋪?zhàn)赓U合同約定違約金為1億人民幣且不得調(diào)整。這個(gè)約定是否有效？如果損失確實(shí)有那么大，有效。如果損失沒有那么大，違約金除了懲罰功能外,主要是補(bǔ)償，要有公平，假設(shè)非違約方也有過錯(cuò)的話，這個(gè)違約金可以調(diào)整。（二）違約損失1、業(yè)主損失損失是第二次招商運(yùn)營的費(fèi)用以及空租期的租金損失，不是經(jīng)營戶欠付的各項(xiàng)費(fèi)用及利息之和?？兆馄诘淖饨饟p失，根據(jù)合同法，受損失方有采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。如果業(yè)主明知經(jīng)營戶撤離商場而放任商場閑置，且業(yè)主履行存在瑕疵，一般可以用撤離后半年的租金作為損失賠償給業(yè)主。如果業(yè)主也有違約行為，可以把半年的租金的50%作為損失支付給業(yè)主，而不是6個(gè)月的租金。2、經(jīng)營戶損失營業(yè)損失，可得利益損失可以通過價(jià)格認(rèn)證中心鑒定來確定。例如，某酒店因業(yè)主重大違約，難以實(shí)現(xiàn)商鋪?zhàn)赓U合同目的，與某棟樓的業(yè)主解除商鋪?zhàn)赓U合同，商鋪?zhàn)赓U合同約定應(yīng)賠償直接損失，間接損失和合理費(fèi)用。直接損失是什么？是某個(gè)時(shí)間點(diǎn)為止的酒店資產(chǎn)的現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)值。如何確定這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值，可以由價(jià)格認(rèn)證中心來鑒定。間接損失是什么？是未來可預(yù)期得到的經(jīng)營利潤。如何確定這個(gè)未來剩余租期的經(jīng)營利潤？可以由司法鑒定間接來確定。司法鑒定可以確定前三年的年平均利潤，再考慮剩余租期、市場風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)新舊程度以及宏觀政策的影響等因素對入住率的影響，在這個(gè)平均利潤的基礎(chǔ)上，打個(gè)二三折，就是間接損失。合理費(fèi)用是什么？是鑒定費(fèi)用和訴訟費(fèi)用。業(yè)主違約，經(jīng)營戶有裝修損失。一般合同均約定來修去丟。所以裝修損失的爭議并不多見。業(yè)主霸蠻。業(yè)主因經(jīng)營戶違約解除商鋪?zhàn)赓U合同，經(jīng)營戶拒絕騰房，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法主張權(quán)益，也就是起訴到法院要求經(jīng)營戶騰房。如果業(yè)主強(qiáng)行換鎖，而且在沒有清點(diǎn)的情況下，強(qiáng)行搬出造成經(jīng)營戶財(cái)產(chǎn)毀損、滅失，經(jīng)營戶盡管有違約行為，但這一違約行為并不消除經(jīng)營戶的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如返還原物，或不能返還原物的就賠償損失。這里面有個(gè)舉證責(zé)任的問題，經(jīng)營戶往往舉不出財(cái)產(chǎn)的具體價(jià)值，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)已經(jīng)沒有了，沒有辦法鑒定，這個(gè)時(shí)候，法院可以酌定財(cái)物的價(jià)值，確定一個(gè)適當(dāng)?shù)臄?shù)額，由業(yè)主清償。當(dāng)然這是普通的財(cái)產(chǎn)，如果是貴重的財(cái)產(chǎn)，法院可能不會(huì)酌定，而是要求經(jīng)營戶充分舉證有貴重財(cái)產(chǎn)，否則，經(jīng)營戶即使失去的有價(jià)值連城的傳家之寶，這個(gè)官司也不會(huì)打贏。(二)違約行為盤點(diǎn)1、業(yè)主的違約行為封閉樓道。守約方不能損害違約方合法權(quán)益，以減少和彌補(bǔ)損失。消防、電梯不達(dá)標(biāo)。在整頓期間不能正常開業(yè)，商鋪?zhàn)赓U合同目的無法實(shí)現(xiàn)，所以，承租方有權(quán)拒絕繳納租金、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。未通過規(guī)劃許可。違反競業(yè)禁止。面積不達(dá)標(biāo)。租賃物面積爭議可以由房地產(chǎn)測量事務(wù)所測定。經(jīng)營戶以面積不達(dá)標(biāo)為由要求按實(shí)際面積交租金。商鋪?zhàn)赓U合同約定的面積與實(shí)際不符，如果雙方對提供符合約定面積的商鋪和繳納租金沒有先后順序，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。也就是說，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。經(jīng)營戶主張面積與商鋪?zhàn)赓U合同不符，有權(quán)拒絕繳納多出面積部分的租金。違反競業(yè)禁止協(xié)議。例如，有一酒店進(jìn)駐一大樓，進(jìn)駐之前約定，該大樓只許其酒店開業(yè)，不能引進(jìn)其他酒店，其享有獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。如果該大樓業(yè)主違反約定，則應(yīng)賠償損失。其他。2、承租方的違約行為未經(jīng)書面同意，擅自離場。未支付租金。業(yè)主履行瑕疵，承租方可以要求排除妨礙，減少租金，不能拒絕交納全部租金。其他。3、業(yè)主與承租方共同違約業(yè)主出租商鋪后，因出入的唯一通道被封堵，商鋪部分面積不能使用,業(yè)主違約，因?yàn)闆]有保持商鋪完全符合約定的用途。承租方也違約，因?yàn)槠渚芙蛔饨?。承租方只能拒交不能使用部分的租金，不能拒交能夠使用的部分。如果解除商鋪?zhàn)赓U合同，則雙方均有損失。業(yè)主損失的是租金，承租方損失的裝修和預(yù)期利潤損失。為了平衡當(dāng)事人的利益，必須比較兩者損失的大小，并在此基礎(chǔ)上，作相應(yīng)的妥當(dāng)?shù)奶幚?。如果共同違約，也就不存在違約金和損失賠償問題。這跟離婚糾紛中,雙方均有過錯(cuò)，不得主張離婚損害賠償是一樣的。(四)支付違約金后不再繼續(xù)履行合同根據(jù)合同法，繼續(xù)履行和賠償損失均為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式，但是，除了遲延履行違約