十房地產(chǎn)投資分析三

房地產(chǎn)投資分析三案例分析業(yè)主李先生去年購(gòu)買(mǎi)了一套房，建筑面積100平方米，2004年底，他在銀行貸款50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負(fù)擔(dān)維修等其他費(fèi)用2700元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場(chǎng)狀況，其出售價(jià)格為42萬(wàn)元，月租金2000元?，F(xiàn)在我們來(lái)算算該出租房子收租金還是賣(mài)掉房子回收資金去歸還銀行貸款更為合算？分析租金收益率的計(jì)算：為確保出租房屋的品質(zhì)，李先生還需要投入10000元左右購(gòu)置電器和家具；此外，出租過(guò)程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。則年租金凈收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000）=4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4.49％的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬(wàn)元資金去歸還那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)殂y行房貸所付出的資金成本是5.51％，高于4.49％的資金收益率。一、確定性分析方法4.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不同時(shí)間所發(fā)生的資金流入和流出量用一定的貼現(xiàn)率折算成項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，然后計(jì)算出總流入與總流出的現(xiàn)值差額來(lái)分析方案優(yōu)劣的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法。該方法的分析指標(biāo)為項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值就是指投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)階段的資金流入現(xiàn)值與資金流出現(xiàn)值之差額。在數(shù)值上也等于開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)階段內(nèi)各計(jì)息期資金流入值與流出值之差額現(xiàn)值的代數(shù)和。4.凈現(xiàn)值法公式4.凈現(xiàn)值法公式式中NPV——項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；NPVt——第個(gè)計(jì)息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差額現(xiàn)值；Nt——第t個(gè)計(jì)息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差；(P/F,i,t)——第t個(gè)計(jì)息期的貼現(xiàn)因子；It——第t個(gè)計(jì)息期的現(xiàn)金流入值；

Pt——第t個(gè)計(jì)息期的現(xiàn)金流出值；t——計(jì)息期數(shù)；n——計(jì)息期總數(shù)。上述凈現(xiàn)值計(jì)算式與凈現(xiàn)值計(jì)算式屬同一式，故凈現(xiàn)值計(jì)算也可直接從“全部投資現(xiàn)金流量表”中直接推算。4.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于考慮了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)有明確反映。因此，該方法被廣泛應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，幾乎每一項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析都少不了凈現(xiàn)值指標(biāo)，凈現(xiàn)值愈大，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)愈高，經(jīng)濟(jì)效益愈好。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也不例外，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析中都要使用凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。凈現(xiàn)值法的不足之處是貼現(xiàn)率不易確定。現(xiàn)值計(jì)算及凈現(xiàn)值計(jì)算均少不了貼現(xiàn)率，那么認(rèn)為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個(gè)難以給出準(zhǔn)確答案的問(wèn)題。一般認(rèn)為貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求等綜合因素。貼現(xiàn)率取值的準(zhǔn)確與否，對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)的影響很大，尤其對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和后期資金流量較大的項(xiàng)目更為明顯。因此，應(yīng)用凈現(xiàn)值法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，貼現(xiàn)率的取值要再三考慮。一、確定性分析方法5、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率法是計(jì)算項(xiàng)目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法，分析指標(biāo)為內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期內(nèi)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。5、內(nèi)部收益率法其表達(dá)式為：5、內(nèi)部收益率法i——內(nèi)部收益率，通常記為IRR。IRR是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，也可以說(shuō)是項(xiàng)目在動(dòng)態(tài)分析中不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。如果貼現(xiàn)率高于內(nèi)部收益率，由凈現(xiàn)值計(jì)算式不難算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值會(huì)小于零，說(shuō)明項(xiàng)目將虧損。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。因此，我們說(shuō)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目所能承擔(dān)的最高貸款利率。當(dāng)貸款利率高于內(nèi)部收益率時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值必定小于零，項(xiàng)目虧損，屬不可接受項(xiàng)目。只有當(dāng)貸款利率低于內(nèi)部收益率時(shí)，項(xiàng)目才不致虧本或盈利。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率愈高，項(xiàng)目所能承擔(dān)的貸款利率愈高，風(fēng)險(xiǎn)愈小，獲利愈大。5、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率的另一種計(jì)算方法是試算法。首先假設(shè)貼現(xiàn)率為i1,計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV1>0；再假設(shè)貼現(xiàn)率為i2，計(jì)算出相應(yīng)的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV2<0；則在i1與i2之間反復(fù)取值試算，必定可找出一個(gè)i使得凈現(xiàn)值NPV等于零，這個(gè)i就是內(nèi)部收益率。實(shí)際操作中，只要i1與i2相差不超過(guò)2%（最大不超過(guò)5%），可采取直插值法直接由NPV1與NPV2計(jì)算出i而不再進(jìn)行多次取值試算。5、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率法是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析中另一個(gè)被廣泛應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)效益分析方法。該方法無(wú)需假定貼現(xiàn)率，可直接計(jì)算出項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的貼現(xiàn)率，以衡量貸款利率的高低。因此，內(nèi)部收益率法是一個(gè)很實(shí)在很可靠的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法。該方法的不足之處是計(jì)算；較復(fù)雜，無(wú)論用式進(jìn)行計(jì)算還是試算出凈現(xiàn)值發(fā)生正負(fù)轉(zhuǎn)折i1與i2的都很費(fèi)時(shí)間。另一不足之處是內(nèi)部收益率指標(biāo)沒(méi)有凈現(xiàn)值指標(biāo)易于理解。貼現(xiàn)值是由以下9個(gè)變量的函數(shù)關(guān)系構(gòu)成：二、不確定性分析方法由于不確定因素變化對(duì)項(xiàng)目投資效益影響程度的分析與計(jì)算。通過(guò)該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資對(duì)某些不可預(yù)見(jiàn)的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而證明項(xiàng)目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。不確定性分析所作出的比較可靠、接近客觀實(shí)際的估計(jì)或預(yù)測(cè)，將對(duì)決策者和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)者具有十分重要的參考價(jià)值。二、不確定性分析方法①計(jì)算方案的損益值。即把各因素引起的不同收益計(jì)算出來(lái)，收益最大的方案為最優(yōu)方案；②計(jì)算方案的后悔值。即計(jì)算出由于對(duì)不肯定因素判斷失誤而采納的方案的收益值與最大收益值之差，后悔值最小的方案為最佳方案；③運(yùn)用概率求出期望值，即方案比較的標(biāo)準(zhǔn)值，期望值最好的方案為最佳方案；④綜合考慮決策的準(zhǔn)則要求，不偏離規(guī)則。二、不確定性分析方法不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。按不確定性類型及處理方法不同可進(jìn)行下列分類：變化情況處理方法變化有一定范圍盈虧平衡分析

敏感性分析變化遵循統(tǒng)計(jì)規(guī)律概率分析中國(guó)房地產(chǎn)投資幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題1.資金來(lái)源分析2.2009世界十大最高房?jī)r(jià)城市房?jī)r(jià)比較3.全球熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)排行榜4.萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)、明發(fā)、寶龍運(yùn)營(yíng)模式比較

5.2013，2014年房地產(chǎn)投資新趨勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源比較第一位：摩納哥蒙特卡洛（平均每平米312268人民幣）第二位：莫斯科（平均每平米136847人民幣）第三位：倫敦（平均每平米136653人民幣）第四位：紐約（平均每平米97785人民幣）第五位：香港（平均每平米97001人民幣）第六位：巴黎（平均每平米79564人民幣）第七位：東京（平均每平米77926人民幣）第八位：新加坡（平均每平米63669人民幣）第九位：羅馬（平均每平米60158人民幣）第十位：孟買(mǎi)（平均每平米60122人民幣）2013年9月中國(guó)房?jī)r(jià)最高十大城市排行2013年9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，同比上漲9.48%，漲幅相對(duì)上月擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為18179元/平方米，環(huán)比上月上漲1.72%，與上年同期相比上漲13.87%。第一，北京：36497;第二，上海：29306第三，深圳：29146;第四，三亞：24148第五，廈門(mén)：18117;第六，廣州：17399第七，杭州：17290;第八，溫州：15484第九，福州：15041;第十，寧波：131782014年9月中國(guó)房?jī)r(jià)最高十大城市排行排名城市名稱平均房?jī)r(jià)環(huán)比上月同比上年1北京32,281元/㎡--2.36%2上海31,859元/㎡-+13.42%3深圳24,441元/㎡--1.28%4廈門(mén)23,044元/㎡-+13.03%5三亞19,042元/㎡--5.37%6廣州18,532元/㎡--1.06%7溫州17,964元/㎡--13.76%8杭州17,568元/㎡--6.51%9南京17,344元/㎡-+5.08%10天津15,147元/㎡-+5.41%4.萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)、明發(fā)、寶龍運(yùn)營(yíng)模式比較在城市布局方面，萬(wàn)達(dá)主要在一二線城市，世貿(mào)在一二線城市市中心，明發(fā)主要在二三線城市，而寶龍則在三四線城市，體現(xiàn)出不同公司的差異化戰(zhàn)略定位。在項(xiàng)目選址上，三家企業(yè)具備相似的拿地思路，選擇在城市的新城區(qū)位置獲取土地。萬(wàn)達(dá)經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)達(dá)是在全國(guó)范圍內(nèi)主要一、二線城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，并且進(jìn)入部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市。萬(wàn)達(dá)城市綜合體的選址一般有三種情況，一是選擇在城市的副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無(wú)錫濱湖區(qū)、沈陽(yáng)鐵西城市副中心等；二是選擇城市的新開(kāi)發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；三是城市的新興商圈，如北京的CBD萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)從第一、第二代產(chǎn)品中摸索經(jīng)驗(yàn)，從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售”作為商業(yè)地產(chǎn)的基本原則，但在具體操作中萬(wàn)達(dá)做了靈活變通。目前的租售模式是核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”，銷售部分為項(xiàng)目整體比例約40-60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè)，銷售物業(yè)對(duì)持有商業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)不會(huì)產(chǎn)生沖擊。

世貿(mào)模式選擇城市中心構(gòu)建地標(biāo)性城市綜合體；以五星級(jí)酒店和世界名品店為噱頭打造超級(jí)城市消費(fèi)中心，通過(guò)銷售高價(jià)寫(xiě)字樓和soho公寓來(lái)盈利。世貿(mào)模式的核心是寧缺毋濫，標(biāo)準(zhǔn)較為苛刻。廈門(mén)世貿(mào)天禧就是很好的體現(xiàn)。明發(fā)經(jīng)驗(yàn)明發(fā)制定的是“重點(diǎn)發(fā)展精選地區(qū)”的區(qū)域策略。公司選擇福建省、泛長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市進(jìn)行布局。項(xiàng)目選址上，主要在城市的待發(fā)展區(qū)域拿項(xiàng)目，在新城區(qū)打造新商圈和新的大型住宅社區(qū)，與地方政府找到良好的合作契合點(diǎn)。明發(fā)在項(xiàng)目投資中，產(chǎn)品、商業(yè)模式、企業(yè)操作能力具有協(xié)同性。項(xiàng)目可獲得地方政府的大力支持，企業(yè)具備運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和操作能力，內(nèi)外部條件使項(xiàng)目投資成功幾率增大。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的住宅、寫(xiě)字樓基本全部銷售，自持的商業(yè)面積與銷售的寫(xiě)字樓、住宅、散鋪等產(chǎn)品面積比例一般是50%比50%。寶龍經(jīng)驗(yàn)寶龍的區(qū)域發(fā)展策略是選擇土地成本較低且有未來(lái)增長(zhǎng)潛力的三四線城市。目前寶龍的項(xiàng)目集中在山東、江蘇、福建、河南四個(gè)省份，未來(lái)有望將布局戰(zhàn)略繼續(xù)擴(kuò)張。寶龍的項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)與明發(fā)相似，在選定城市的待發(fā)展地區(qū)拿地，在新城區(qū)打造新商圈。寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)與住宅開(kāi)發(fā)面積的比例是住宅占比30-40%，商業(yè)占比60%左右。其中，住宅全部出售，商業(yè)開(kāi)發(fā)面積的30%左右出售，60-70%商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)。寶龍為了保證商業(yè)項(xiàng)目的整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采取了售后包租的模式，年投資回報(bào)率承諾在6-7%。2013房地產(chǎn)投資新趨勢(shì)1.多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖；2.官方稱市場(chǎng)態(tài)勢(shì)向調(diào)控預(yù)期發(fā)展，業(yè)內(nèi)看小漲后市；3.大多數(shù)城市