第四章 土地估價(jià)方法-成本法

第四章成本法第一節(jié)成本法簡述第二節(jié)成本逼近法第三節(jié)重置成本法第四節(jié)成本法的綜合應(yīng)用第一節(jié)成本法簡述一、成本法的概念二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的對象和條件四、不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成五、成本法的基本公式一、成本法的概念成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估價(jià)方法。該方法所求得的價(jià)格稱為成本價(jià)格或積算價(jià)格。二、成本法的理論依據(jù)成本逼近法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定三、成本法適用的范圍和條件㈠適用范圍1、適用于不動產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實(shí)例的區(qū)域2、適用于既無收益又很少進(jìn)入市場交易的不動產(chǎn)3、適用于單純的建筑物估價(jià)4、適用于工業(yè)用地的價(jià)格評估㈡應(yīng)用成本法的條件1、自由競爭的市場2、可以大量重復(fù)生產(chǎn)四、不動產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成㈠土地取得成本1、征收集體農(nóng)地（征收農(nóng)地發(fā)生的費(fèi)用和出讓金）2、城市房屋拆遷（拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和出讓金）3、“購買”取得（購買的價(jià)款和應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)）㈡開發(fā)成本1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)㈢管理費(fèi)用

是指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費(fèi)用包括：管理人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)按土地取得成本與開發(fā)成本的一定比率確定（2%-5%）㈣投資利息開發(fā)期間所產(chǎn)生的利息㈤銷售稅費(fèi)銷售所發(fā)生的費(fèi)用和稅㈥開發(fā)利潤成本利潤率、銷售利潤率五、成本法的基本公式㈠新開發(fā)土地（成本逼近法）地價(jià)=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益）×修正系數(shù)㈡新建不動產(chǎn)（重置成本法）不動產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建筑物重新購建價(jià)格建筑物價(jià)格=直接成本（開發(fā)成本）+間接成本（管理費(fèi)、利息、稅費(fèi)）+正常利潤㈢舊有不動產(chǎn)不動產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊第二節(jié)成本逼近法一、成本逼近法的概念二、成本逼近法的計(jì)算公式三、成本逼近法的適用范圍四、成本逼近法的估價(jià)程序五、成本逼近法的應(yīng)用一、成本逼近法的概念以估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和不基礎(chǔ)，加上正常的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法二、成本逼近法的計(jì)算公式土地價(jià)格=土地成本價(jià)格+土地增值=土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益三、成本逼近法的適用范圍1、新開發(fā)的土地2、工業(yè)用地3、特殊土地四、成本逼近法的估價(jià)程序㈠計(jì)算土地取得的費(fèi)用1、征用集體土地⑴征地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6～10倍⑵安置補(bǔ)償費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍⑶青苗和地上附著物補(bǔ)償（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）⑷征地稅費(fèi)①征地管理費(fèi)（征地三費(fèi)的1.5%～4%）②征地勞務(wù)費(fèi)（按各地方規(guī)定）③耕地占用稅（15～30元/m2）④耕地開墾費(fèi)（水田30～80元/m2，旱地20～50元/m2）在估價(jià)過程，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)依據(jù)國家和地方的有關(guān)規(guī)定確定，應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù)。2、城市房屋拆遷⑴拆遷補(bǔ)償費(fèi)⑵安置補(bǔ)助費(fèi)⑶其它費(fèi)用㈡計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用1、土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目⑴基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)對于基礎(chǔ)設(shè)施配套概括為：“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”⑵公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，不統(tǒng)一規(guī)定，視各地實(shí)際情況而定3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)2、土地開發(fā)程度的確定⑴應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度⑵宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致的情況①紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低②紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高③某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施㈢計(jì)算投資利息1、原因計(jì)算投資利息就是在評估土地時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在土地評估中，投資者貸款，需要向銀行償還貸款利息，利息應(yīng)計(jì)入成本；投資者利用自有資金投入，等于將自己的銀行存款取出，損失了利息，也屬投入，也應(yīng)計(jì)入成本2、計(jì)算公式⑴單利=基數(shù)×利率×計(jì)息期⑵復(fù)利=基數(shù)×[（1+利率）計(jì)息期-1]3、計(jì)算參數(shù)的確定⑴土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）的利息是以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個開發(fā)期⑵土地開發(fā)費(fèi)利息以整個開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半⑶土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定⑷利率可選用評估期日的銀行貸款利率㈣計(jì)算投資利潤1、原因投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報(bào)，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤2、計(jì)算公式利潤=基數(shù)×利潤率3、計(jì)算參數(shù)的確定⑴基數(shù)包括土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）和土地開發(fā)費(fèi)⑵確定利潤率或投資回報(bào)率投資回報(bào)率的確定通?？紤]以下三方面因素：①開發(fā)土地的利用類型②開發(fā)周期的長短③開發(fā)土地所處地區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境㈤計(jì)算土地增值收益1、原因⑴農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途土地的收益將遠(yuǎn)高于原用途土地的收益⑵土地經(jīng)投資開發(fā)后，變成了真正的城市建設(shè)用地，土地的性能發(fā)生變化了，提高了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而使土地收益能力增加。2、計(jì)算公式以土地取得、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地增值收益土地增值收益=（土地取得+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）×土地增值收益率3、土地增值收益率的確定土地增值收益率理論上等于“增值地租”占總地價(jià)的比例，或開發(fā)完成后的土地市場價(jià)格與成本價(jià)格的比例一般在10%～35%左右㈥計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果1、根據(jù)上述各步的計(jì)算結(jié)果，采用下列公式計(jì)算土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤+土地增值收益2、對結(jié)果進(jìn)行修正⑴進(jìn)行個別因素修正（同市場法）⑵進(jìn)行土地使用年期修正，年期修正公式為：K=1-1/(1+r)n式中：K—年期修正系數(shù)；r—土地還原率； n—土地使用權(quán)年期。⑶可出讓土地的比率修正，計(jì)算公式為：可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×（總土地面積÷可出讓的土地面積）五、成本逼近法的應(yīng)用例：第三節(jié)重置成本法一、建筑物重新購建價(jià)格二、建筑物的折舊三、重置成本法的應(yīng)用一、建筑物重新購建價(jià)格㈠建筑物重新購建價(jià)格的概念又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的建筑物所必需的支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，利用目前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造有與委估建筑物相同效用的建筑物所需花費(fèi)的成本。重建價(jià)格又稱重建成本，是指根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重新建造一幢在材料、工藝、式樣上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。㈡建筑物重新購建價(jià)格的求取方法1、單位比較法單位比較法是通過調(diào)查相關(guān)的建筑成本手冊或典型實(shí)例成本資料，找到與委估建筑物類似的建筑物的單位成本數(shù)據(jù)(它代表某種類型建筑物的平均成本)，再依據(jù)它們與委估建筑物在時(shí)間和實(shí)體上的差異予以修正，得到委估建筑物的單位成本，再乘以委估建筑物的面積或體積，求得委估建筑物的重置成本。根據(jù)每平方米成本來計(jì)算的稱單位面積法，根據(jù)每立方米成本計(jì)算的稱單位體積法。例：某幢房屋的建筑面積為300m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋單位面積造價(jià)為1200元/m2。試估算該房屋的重置價(jià)格。解：該房屋的重置價(jià)格用單位比較法可確定為重置單價(jià)為1200元/m2，則房屋的重置價(jià)格為：

1200×300=36（萬元）是估價(jià)中最常用的方法。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，往往將建筑物劃分為不同用途、建筑結(jié)構(gòu)或等級，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，然后根據(jù)此表作適當(dāng)?shù)男拚齺泶_定某個具體建筑物的重置價(jià)格。如柳州市2003年房屋重置價(jià)格（普通住宅，單位：元/m2）：房屋結(jié)構(gòu)鋼混磚混磚木一等二等重置價(jià)格8507505004002、分部分項(xiàng)法這種方法是將委估建筑物先分成各個分部分項(xiàng)工程，如基礎(chǔ)、地面、墻壁、樓板、門窗、屋面、裝修等，然后利用建筑工程綜合預(yù)算定額查出各分部分項(xiàng)工程的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項(xiàng)工程的數(shù)量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。例如有一小型商業(yè)建筑物，采用分部分項(xiàng)法計(jì)算成本，如表：3、工料測量法是一種類似于建筑工程概預(yù)算的方法，即通過測算建筑物開發(fā)所需要的一切人工和材料的數(shù)量，分別乘以它們各自的單價(jià)，再逐一累加求得委估建筑物重新建造成本。優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需其他專家的參與。估價(jià)實(shí)務(wù)中不常用4、指數(shù)調(diào)整法該法是依據(jù)委估建筑物的歷史成本，運(yùn)用建筑成本指數(shù)將其修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，來求取重新建造成本的方法。它類似于市場比較法中的時(shí)間修正。常用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。二、建筑物的折舊㈠建筑物折舊的概念建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)格㈡建筑物折舊的影響因素1、物理因素：是指引起建筑物的實(shí)體所產(chǎn)生的磨滅、破損或損壞的因素。在折舊上也稱為物理折舊或物質(zhì)折舊。主要由于：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存2、功能因素：是指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。在折舊上也稱為功能折舊。主要由于：①功能缺乏；②功能落后；③功能過剩。建筑設(shè)計(jì)缺陷、建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步等都可引起以上情況。3、經(jīng)濟(jì)因素：是指在建筑物使用過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)上不合理或不適應(yīng)的因素。在折舊上也稱