停車與住宅小區(qū)的博弈

停車與住宅小區(qū)的博弈

一、居住區(qū)內(nèi)的停車位形式所謂停車場是指停車場中只有一輛汽車的停車場單位。從我國當(dāng)前實(shí)際出發(fā),筆者認(rèn)為,可以從以下四類分別探討:(一)設(shè)置專門的綠地所謂地面停車位是指開發(fā)商或者物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁或小區(qū)空地上以劃線的方式分割出的專門提供給車主泊車使用的空地。一般需要得到政府頒發(fā)對的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。(二)沒有外墻隔離的停車所謂地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的、內(nèi)部設(shè)有若干劃線編號且沒有墻壁隔離的停車位。隨著地表空間利用的日趨飽和,對于地下空間資源的有效利用顯得極為迫切,相對于汽車數(shù)量的持續(xù)上升,日益緊張的地面停車位已不能滿足人們的需求,本著對空間的充分利用,地下停車位應(yīng)運(yùn)而生。(三)地下空間無架限制使用所謂首層架空層停車位,是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在我國南方部分地區(qū),由于多陰雨天氣,樓房首層陰冷潮濕,不宜居住,許多開發(fā)商會將一層架空留作他用,加之近些年人們生活水平的不斷提高,汽車已進(jìn)入了尋常百姓家,僅有的地面停車位已不能滿足人們需求,于是有些開發(fā)商便將樓房首層架空以作停車位使用。(四)屋頂平臺停車的性質(zhì)及歸屬問題探討所謂樓房屋頂平臺停車位,是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。就目前狀況來看,我國的屋頂平臺停車位還未全面普及,但筆者相信隨著地面停車位的日益緊張,屋頂平臺停車位將會逐漸步入人們的視野,有關(guān)它的性質(zhì)及歸屬問題,也會在不久的將來成為人們爭論的焦點(diǎn)。二、地下主產(chǎn)改革決定停車的獨(dú)立性在討論小區(qū)停車位的權(quán)屬問題之前,首先應(yīng)當(dāng)明確其性質(zhì)。關(guān)于此,不同的學(xué)者有不同的觀點(diǎn),具體如下:有的學(xué)者認(rèn)為小區(qū)停車位是建筑物或土地使用權(quán)的添附物。業(yè)主一旦購買了地上建筑物便分?jǐn)偭私ㄔO(shè)用地使用權(quán),車位只能成為建設(shè)用地使用權(quán)的添附物。就此種觀點(diǎn),筆者不敢茍同。依據(jù)我國現(xiàn)有法律的規(guī)定,添附物只適用于在兩個(gè)不同物權(quán)人的動產(chǎn)和動產(chǎn)以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間,而就小區(qū)停車位和建設(shè)用地使用權(quán)而言,兩者都是不動產(chǎn),且在修建車位時(shí),建設(shè)用地使用權(quán)已然屬于開發(fā)商所有,不存在不同物權(quán)人之說。所以,筆者認(rèn)為小區(qū)停車位是建筑物或土地使用權(quán)的添附物的說法不具有可取性。還有學(xué)者把停車位看做建筑物的從物,筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)也是不可取的,因?yàn)樗雎粤送＼囄坏莫?dú)立性。在構(gòu)造上,其以劃線的方式與其他分隔開來,具有獨(dú)立性;在使用上,從物必須和主物在一起才能發(fā)揮使用價(jià)值,其對于主物具有一定的依附性,而停車位并不必須依附于建筑物才可使用,其可以離開建筑物而獨(dú)立存在。既然停車位已然具有了使用上的獨(dú)立性和構(gòu)造上的獨(dú)立性,其就可以作為一個(gè)單獨(dú)的客體而存在,而非建筑的從物。在此,筆者更傾向于把其看作是配套設(shè)施的說法。隨著社會的發(fā)展,私家車已進(jìn)入普通家庭,停車位已經(jīng)成為越來越多開發(fā)商興建小區(qū)的必要配備。因?yàn)橐欢〝?shù)量的停車位既能滿足有車業(yè)主的日常需求,也可以在一定程度上起到規(guī)劃作用,提升小區(qū)的整體生活環(huán)境。再加之前面的分析,停車位具有一定的獨(dú)立性,可以作為單獨(dú)的客體而存在,并非建筑物的添附物或者從物,而是服務(wù)于全體業(yè)主的配套設(shè)施,是整個(gè)小區(qū)的有機(jī)組成部分。三、住宅小區(qū)停車的法律性質(zhì)問題在現(xiàn)實(shí)的爭議中,停車位糾紛的主要表現(xiàn)是權(quán)屬不明,住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)及所有權(quán)歸屬的問題關(guān)乎每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的切身利益,必須對其予以明確界定,才能夠保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。(一)地下地下停車位根據(jù)地面停車位的定義劃分,我們可以看出沒地面停車位是出現(xiàn)在小區(qū)的道路兩旁或小區(qū)空地上的一種車位。該類小區(qū)停車位所占用的土地使用權(quán)可能存在兩種情況:屬于國家或者屬于小區(qū)。1.對于國家所有權(quán)的城市,建議分為市政道路和市政道路比如按照城市規(guī)劃設(shè)計(jì)而設(shè)置停車位的小區(qū)道路,這些道路穿過小區(qū),但是按照規(guī)定,所占有的土地使用權(quán)是屬于國家的,即屬于市政道路,那在市政道路上建立的停車場,理應(yīng)歸國家所有。2.向業(yè)主共有的道路和土地使用權(quán)當(dāng)建造小區(qū)停車位所占用的土地,其土地使用權(quán)按照規(guī)定是屬于小區(qū)宗地的,在計(jì)算小區(qū)容積率時(shí)已經(jīng)計(jì)入小區(qū)總土地面積之中。那么在進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候,該小區(qū)停車位所占用的土地使用權(quán)就已經(jīng)歸開發(fā)商所有,又因?yàn)?我國《物權(quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑物劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于誠征公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。”即,土地使用權(quán)屬于國家的,則該停車位的所有權(quán)自然應(yīng)歸國家所有;但是土地使用權(quán)屬于小區(qū)的,小區(qū)停車位的初始權(quán)自然歸小區(qū)所有,房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主,業(yè)主取得《房屋所有權(quán)證》后,小區(qū)業(yè)主按照各自的份額共同擁有小區(qū)宗地的全部土地使用權(quán)(當(dāng)然包括停車位在內(nèi)),故,停車位應(yīng)歸區(qū)分所有人即小區(qū)業(yè)主共同所有,開發(fā)商或者物業(yè)公司未經(jīng)許可、擅自處分該小區(qū)停車位的構(gòu)成民法上的無權(quán)處分行為;停車位使用人在向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用后,業(yè)主共同擁有收益權(quán)。(二)地下停車的產(chǎn)權(quán)歸屬提及地下停車位,我們首先應(yīng)當(dāng)來了解下地下空間在我國是什么樣的性質(zhì)。在我國關(guān)于地下空間是沒有明確的定性的。但我國法律規(guī)定,土地和建筑物不可分離但是又不能將建筑物和土地視為統(tǒng)一的整體。那么,要確定該“地下空間”性質(zhì),就要確定此處的地下停車位所依附的“地”的權(quán)屬。在我國目前有以下兩種情況:1.該地下停車位所占用的土地由地方性法律法規(guī)規(guī)定,它的建筑物面積是計(jì)算容積率的,即在建造該地下停車位之前,是經(jīng)過建設(shè)用地規(guī)劃許可審核批準(zhǔn)建立的,并計(jì)入整個(gè)土地上的建筑面積。對于此類的地下停車位,筆者認(rèn)為可以比照有關(guān)車庫的規(guī)定,擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。對于類似的停車位,例如北京市的有關(guān)規(guī)定,可以單獨(dú)頒發(fā)所有權(quán)證,也可以與所購買的房屋頒發(fā)配套的所有權(quán)證書。對于此種地下停車位,最開始的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有,也可以通過出租、出讓的方式轉(zhuǎn)移其所有權(quán)、使用權(quán)。2.法律法規(guī)沒有規(guī)定的。多數(shù)情況下,這種地下停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的,即該地下停車位在建造之前未計(jì)入整個(gè)土地的建筑面積。也就是說,該小區(qū)的土地建筑面積完全由地上建筑物分?jǐn)?此時(shí)的地下停車位便成了地上建筑物的從物,而其也自然應(yīng)當(dāng)歸屬于主物的所有人,即小區(qū)的全體業(yè)主所有。由于該種停車位是建立在建筑物的地下,是全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有的,因此每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人并不能單獨(dú)取得該地下停車位的所有權(quán),對于現(xiàn)實(shí)生活中,開發(fā)商將地下停車位以出讓的方式,將地下停車位轉(zhuǎn)移給部分業(yè)主所有,并簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為是無效的。(三)房屋單元的從物和無產(chǎn)權(quán)證對于首層架空層停車位的性質(zhì),應(yīng)參照地下停車位的有關(guān)規(guī)定。在實(shí)踐中,依據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度,樓房首層架空層是不計(jì)算建筑容積率的,是不計(jì)入整個(gè)土地的建筑面積份額的。由于它是建筑物地面上的第一層架空而形成的,是住宅房屋單元的從物,所以它實(shí)際上是依附于建筑物的占有、使用、收益的不完全物權(quán),初始的登記和轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候,都不能取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。對于此類的停車位的歸屬問題,理應(yīng)參照不計(jì)容積率的地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬,即應(yīng)當(dāng)歸屬于主物的所有人,即全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有。(四)屋頂平臺的歸屬就目前狀況來看,我國的屋頂平臺停車位還未全面普及,但筆者相信隨著地面停車位的日益緊張,屋頂平臺停車位將會逐漸步入人們的視野。時(shí)下,對于有關(guān)它的性質(zhì)及歸屬問題,有如下幾種觀點(diǎn):有的學(xué)者認(rèn)為,屋頂平臺建立在建筑物之上,停車位應(yīng)為全體業(yè)主的共同使用;有的學(xué)者認(rèn)為,因?yàn)闃琼敳糠值母綄傥镉身敇堑膮^(qū)分所有人所有,屋頂平臺停車位理應(yīng)歸頂樓的業(yè)主所有。最高人民法院鑒于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的日益增多,針對其具體應(yīng)用,出臺了相關(guān)的解釋,其中第三條規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的一下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:(一