河南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題

河南省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨。

A：政策風(fēng)險

B：市場風(fēng)險

C：財務(wù)風(fēng)險

D：信用風(fēng)險

E：借款合同2、可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是在__時的狀況。

A．估價時點

B．成交日期

C．交易登記

D．合同簽署3、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則。

A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B：估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是。

A：判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實價值進(jìn)行比較

B：估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

C：所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D：估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.106、作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償，不包括__。

A．被征收房屋價值的補(bǔ)償

B．因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償

C．因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

D．因被征收房屋抵押而造成的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償7、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是。.

A：原始價值高于賬面價值

B：投資價值高于市場價值

C：謹(jǐn)慎價值低于市場價值

D：快速變現(xiàn)價值低于市場價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價格為萬元。

A：95.40

B：97.87

C：98.55

D：99.33

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.710、代理是指行為人根據(jù)一定方式的授權(quán)，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果__。

A．直接歸于該他人

B．直接歸于該行為人

C．由該他人和該行為人按約定分擔(dān)

D．由行為人代該他人承擔(dān)

11、在高濃度環(huán)境中滯留1～2h，可使人頭痛、惡心甚至昏迷的大氣污染物是。

A：一氧化碳

B：碳?xì)浠衔?/p>

C：硫氧化物

D：氮氧化物

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起__日內(nèi)作出。

A．5

B．15

C．10

D．3013、契稅的課稅對象為__。

A．房地產(chǎn)的出售人

B．房地產(chǎn)的購買人

C．房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D．發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)14、某宗房地產(chǎn)土地面積320㎡，建筑面積300㎡，建筑的外觀及設(shè)備均已陳C．銷售稅費(fèi)

D．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

E．開發(fā)利潤4、可比實例選取的恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重，選取可比實例應(yīng)符合的要求有。

A：可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)

B：可比實例的交易類型應(yīng)與估價對象吻合

C：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合

D：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點

E：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格5、下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的是。

A：經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B：市場供給量調(diào)查

C：市場需求容量調(diào)查

D：消費(fèi)者行為調(diào)查

E：競爭情況調(diào)查6、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2010年1—5月的目標(biāo)是計劃促成20套住房成交，實際促成了40套住房成交，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人計劃完成相對指標(biāo)是。

A：50％

B：100％

C：150％

D：200％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為__元/m2。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.228、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去9、某宗面積為3000m2的倉儲用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。則理論上應(yīng)補(bǔ)地價__萬元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．127310、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。

A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50％～60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50％～60％作為計稅稅基

C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的70％～80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅

E：地下人防設(shè)施免稅

11、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬元。

A：42．0

B：50．4

C：60．0

D：72．0

E：借款合同12、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面，即。

A：房證結(jié)合

B：地證結(jié)合

C：圖卡結(jié)合

D：圖檔結(jié)合

E：房地結(jié)合13、B縣W房地產(chǎn)開發(fā)公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由__與W房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。

A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部門

C．B縣人民政府

D．B縣人民政府土地管理部門14、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請房地產(chǎn)估價師注冊的，應(yīng)當(dāng)向聘用單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的提出注冊申請。

A：國務(wù)院

B：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門

D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門15、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。

A：第一階段初期

B：第二階段

C：第一階段后期

D：第三階段

E：第四階段16、廉租住房租金由__構(gòu)成。

A．維修費(fèi)和管理費(fèi)

B．維修費(fèi)和利潤

C．維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤

D．維修費(fèi)、利潤和稅金17、收集資料的形式是指采集信息資源的統(tǒng)計調(diào)查的組織形式，主要包括。

A：統(tǒng)計報表

B：社會調(diào)查

C：普查

D：重點調(diào)查

E：典型調(diào)查和抽樣調(diào)查18、制作深度價格修正率的要領(lǐng)是__。

A．選取標(biāo)準(zhǔn)宗地

B．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

C．將標(biāo)準(zhǔn)深度分為若干等份

D．制定單獨(dú)深度價格修正率，或?qū)为?dú)深度價格修正率轉(zhuǎn)換為累計或平均深度價格修正率

E．按深度價格修正率求取路線價19、《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，包括。

A：業(yè)主大會制度

B：業(yè)主公約制度

C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度

D：住宅小區(qū)綜合驗收制度

E：住宅專項維修資金制度20、通風(fēng)施工圖紙可分為。

A：立面圖

B：平面圖

C：剖面圖

D：系統(tǒng)圖

E：詳圖21、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在__。

A．隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系

B．在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

C．減少了對籌資者使用資金的壓力和約束

D．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融資風(fēng)險大22、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的，國務(wù)院建設(shè)主管部門依據(jù)職權(quán)或者根據(jù)利害關(guān)系人的請求，可以撤銷房地產(chǎn)估價師注冊。

A：注冊機(jī)關(guān)工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊行政許可的

B：超越法定職權(quán)作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的

C：違反法定程序作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的

D：對符合法定條件的申請人作出準(zhǔn)予房地產(chǎn)估價師注冊許可的

E：依法可以撤銷房地產(chǎn)估價師注冊的其他情形23、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有。(2007年試題)

A：房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C：房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D：在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

E：在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的24、按貸款使用期限的長短，可將貸款分為