邯鄲叢臺區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位110p課件

邯鄲項(xiàng)目定位報(bào)告2010.10.30把本案塑造成邯鄲的城市名片，地標(biāo)性建筑；借勢產(chǎn)品創(chuàng)新，吸引本地的中高端客群，引領(lǐng)新城市生活，樹立公司及項(xiàng)目在邯鄲市地產(chǎn)的品牌度和市場美譽(yù)度；追求資金回籠速度的前提下，追求利潤最大化；開發(fā)目標(biāo)：樹立開發(fā)商品牌、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化目錄項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢研究分析項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目客群研究分析周邊在售項(xiàng)目市場調(diào)研市場研究項(xiàng)目客群分析產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目市場定位研究營銷策略建議項(xiàng)目營銷策略初步建議項(xiàng)目面臨核心問題邯鄲中高端市場購買力有限，如何挖掘市場機(jī)會點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)定位突破？潛在開發(fā)量巨大，如何拓展客戶渠道，提速銷售周期，保證穩(wěn)健現(xiàn)金流？拆遷量極大，產(chǎn)品線如何組合，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化，進(jìn)而利潤最大化？市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)及政策邯鄲房地產(chǎn)狀況首次置業(yè)的首付款為30%，普通住宅實(shí)行優(yōu)惠利率改為0.85倍。第二套房首付比例為50%，利率為基本利率1.1倍限制第三套房貸款，非本市居民貸款購房需要提供當(dāng)?shù)厣绫＜巴甓愖C明項(xiàng)目面臨的金融政策形勢-市場分析房地產(chǎn)金融調(diào)整

——促使中國整體房地產(chǎn)市場短期（1-2）重新進(jìn)入震蕩期邯鄲房地產(chǎn)狀況宏觀經(jīng)濟(jì)及政策邯鄲房地產(chǎn)市場綜述2010年1-6月，邯鄲房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，住房需求旺盛，成交面積和成交價(jià)格持續(xù)增長。隨著一些高端項(xiàng)目的入市，部分樓盤單價(jià)已經(jīng)突破6000元/平方米，價(jià)格也在攀升創(chuàng)歷史紀(jì)錄。商品房銷售面積共為81.2萬平方米，平均價(jià)格達(dá)3800元/平方米。未來房地產(chǎn)供給與需求研究2008-2012年規(guī)劃建設(shè)各類住房14萬套，總建筑面積1222萬平方米。目前完成約為580萬平米，約為6萬套，未來2年將有近8萬套住房，642萬平米進(jìn)入市場。根據(jù)房管局調(diào)查資料顯示，被調(diào)查人口中19.91%的人在未來五年內(nèi)有購房意愿，戶均面積為85平方米。以此預(yù)測需建房（120萬人口）X20%/3.298

X

85/5X

2=234萬平方米，再加未來二年新增人口114.06-95.58/5X

2=8萬人，按每人30平方米計(jì)算，新增建筑面積為：8X30=240萬平米；因此，2011-2012年住房總需求為：（234+240）=474萬平方米。由上可以推斷，未來二年內(nèi)城區(qū)每年大約需要237萬平米住宅，按照供略大于求的原則，供需比例按1.05：1（參照全國平均水平）計(jì)算，每年需要大約248萬平米，與2011-2012年規(guī)劃中每年約321萬平米供應(yīng)量相比，呈供大于求態(tài)勢。區(qū)域市場研究連城別苑豐通國際星城國際

本案安居?xùn)|城星城國際

開發(fā)商：河北鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：滏河北大街與聯(lián)紡路交叉口北行

800米路西物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層（毛坯房）19棟容積率：3.00綠化率：45.12%建筑面積：48萬平米物業(yè)費(fèi)：1.20元/平米·月均價(jià)：5500元/平米開盤時(shí)間：2007年12月15日戶型：109-165平米豐通國際開發(fā)商：河北豐通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)地址：聯(lián)紡路與滏東大街交叉口東南角物業(yè)類別：公寓、寫字樓建筑類別：高層當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)：4500元/平米均價(jià)：5200元/平米開盤時(shí)間：2010年4月主力戶型：二居、三居71、98、150平米開發(fā)商：邯鄲市恒興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：滏東大街與從臺路交叉口東行200米路北物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層建筑面積：172155平方米

均價(jià)：6200元/平米開盤時(shí)間：2009年1月

主力戶型：130-180平米連城別苑

安居?xùn)|城物業(yè)類別：30棟33層高層住宅物業(yè)地址：聯(lián)紡路與滏東大街交叉口東南角售樓地址滏東大街158號銷售大廳售樓電話積率：3.00綠化率：35%停車位:1：0.6占地面積:35萬平方米

建筑面積:120萬平方米，其中住宅面積約70萬㎡、商業(yè)面積約50萬㎡

開工時(shí)間:2010-12-01

竣工時(shí)間:2013-12-01戶型主要為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一/二衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)；面積為100㎡、130㎡、150㎡、170㎡240㎡、260㎡。龍湖御景

開發(fā)商：邯鄲市三胞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：滏東大街與叢臺路交口東南角物業(yè)類別：普通住宅建筑類別：高層，2棟25層（1-3層為商鋪，4-25層為住宅）物業(yè)現(xiàn)狀：準(zhǔn)現(xiàn)房建筑面積：38788平米均價(jià)：6800元/平米入住時(shí)間：2010年1月1日小結(jié)：

1、本案周邊未來中高端住宅潛在少，后續(xù)競爭較小。2、普通住宅市場上供應(yīng)戶型產(chǎn)品線較單一，暢銷面積區(qū)間在80-100平米、110-130平米的二居和三居為主力戶型，基本沒有一居產(chǎn)品。高檔項(xiàng)目競爭壓力小，升級空間大。大戶型暢銷區(qū)間主要集中在以連城別苑140-180平米三居，產(chǎn)品相對稀缺。3、周邊中高端項(xiàng)目高層毛坯均大多在5300-5500元，電梯洋房產(chǎn)品大多在5800－6200元/平米，較去年價(jià)格增幅較大。4、目前區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目大多為現(xiàn)代風(fēng)格，外立面色彩度較單一，欠缺質(zhì)感，風(fēng)情味不足，對于本案而言存在較大機(jī)會。5、星城國際到目前今年銷售面積約5萬平米，以此來預(yù)估本案的去化周期約1年左右。6、除連城別苑訴求的產(chǎn)品相關(guān)亮點(diǎn)較為出眾外，其它項(xiàng)目產(chǎn)品附加值亮點(diǎn)較少。其他個(gè)案在項(xiàng)目本身的塑造方面優(yōu)勢不夠突出，集中表現(xiàn)為產(chǎn)品性價(jià)比偏低，項(xiàng)目本身的可塑性、空白點(diǎn)、增值點(diǎn)較多。目前一些項(xiàng)目的亮點(diǎn)可供借鑒：如連城別苑外立面材料、全明戶型等。7、物業(yè)服務(wù)方面，項(xiàng)目多采用發(fā)展商自營的方式，高端項(xiàng)目采用知名物業(yè)管理公司正逐漸增多，好的物業(yè)服務(wù)正成為項(xiàng)目營銷過程中必不可缺的訴求點(diǎn)。8、競品項(xiàng)目中市內(nèi)客戶為絕對主力，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買客群有逐漸增加的趨勢；投資客比例較低。市場主流仍將以增加居住面積和居住升級為主要改善目標(biāo)。隨著大盤的紛紛入市，客群消費(fèi)觀念逐漸成熟，漸漸由過去只關(guān)注價(jià)格和戶型過渡到注重項(xiàng)目環(huán)境、配套、物業(yè)管理和項(xiàng)目附加值等綜合軟性因素上。9、中高端客群則主要以政企高層及私營業(yè)主（小生意人）部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員及私營業(yè)主為主，高端客群由于購買不到適合自己的高端住宅需求旺盛，高端產(chǎn)品存在極大市場空白。小結(jié)：項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于近鄰聯(lián)紡東路，滏陽河西側(cè)，屬于城市富人區(qū)。地塊北側(cè)會展中心形成國際商務(wù)區(qū)。地塊建設(shè)指標(biāo)：容積率約為3.5，建筑密度約25%，綠地率約30%。建筑面積：回遷房約為5萬平米，商品房及商業(yè)面積約為4萬平米。（與實(shí)際容積率有出入）項(xiàng)目概況配套周邊高檔居住區(qū)優(yōu)勢（Strength）區(qū)位優(yōu)越，位于城市傳統(tǒng)富人區(qū)，周邊生活配套齊備，有教育資源二十五中，第一醫(yī)院，高檔餐飲娛樂及未來將建設(shè)百貨；地塊臨主要交通干道聯(lián)紡東路，交通通達(dá)性極佳；緊鄰滏陽河及叢臺廣場，周邊自然景觀較好。劣勢(Weakness)拆遷量較大，回遷房對項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響；地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大；項(xiàng)目拆遷大，可售面積少，成本高，未來項(xiàng)目單價(jià)較高，銷售難度加大。機(jī)會(Opportunity)

城市的河道景觀治理及生活配套逐步實(shí)施有效提升項(xiàng)目品質(zhì)；地緣客戶有區(qū)域認(rèn)同感，提供高端客源多。中高端項(xiàng)目競爭壓力小，產(chǎn)品提升空間較大。威脅(Threat)

宏觀政策調(diào)控加強(qiáng)，房價(jià)處于波動(dòng)期；潛在供應(yīng)量大，市場競爭加??；高端項(xiàng)目開發(fā)難度大，銷售周期較長。最大優(yōu)勢：自然景觀、交通配套

最大劣勢：成本高小，單價(jià)高、銷售難度大最大機(jī)會：城市發(fā)展、產(chǎn)品升級

最大威脅：政策調(diào)控房價(jià)波動(dòng)、市場供應(yīng)量大地塊SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—稀缺資源追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中小規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者本項(xiàng)目定位方向：具備市場挑戰(zhàn)者的條件

對于本案而言，產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵依托區(qū)域的未來完善規(guī)劃，未來成熟的配套，高形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向、打造新城市中心高端住宅典范項(xiàng)目市場定位必須做市場的挑戰(zhàn)者，新城市生活的諦造者傳統(tǒng)的產(chǎn)品主義開發(fā)思路不但不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值相反會增加項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)高端項(xiàng)目，創(chuàng)新是必由之路以高端項(xiàng)目的開發(fā)思路，引領(lǐng)區(qū)域的整體發(fā)展充分挖掘項(xiàng)目景觀及配套的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化開發(fā)戰(zhàn)略思路和競爭策略、營銷包裝的全面領(lǐng)先，成為區(qū)域價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)從與城市共同發(fā)展，適度超前、成長累積的開發(fā)理念。本案位于以COD核心圈內(nèi)，未來周邊將主要規(guī)劃為城市配套與高尚居住。對于核心區(qū)和政務(wù)官員和周邊企業(yè)職工而言，能夠恰到好處地平衡其工作與生活的距離。便捷交通路網(wǎng)有規(guī)模的居住區(qū)與CBD相對分離景觀環(huán)境的利用和協(xié)調(diào)居住環(huán)境舒適宜人生活配套齊全COD六大核心開發(fā)要素本案如何定位，以何支撐？打造邯鄲市富人區(qū)樣板社區(qū)商業(yè)街區(qū)+城市高層水景豪宅本案初步市場定位亞太花園連城別苑本案優(yōu)勢：地段、現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品敗筆：人車不分流、物業(yè)管理、豪宅戶型、產(chǎn)品創(chuàng)新等優(yōu)勢：園林、電梯洋房、大戶型、設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品敗筆：產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷單一？萌芽成長超越邯鄲市中高端住宅發(fā)展歷程立足點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格、園林立足點(diǎn)：電梯洋房、自然景觀立足點(diǎn)：？項(xiàng)目客群分析目標(biāo)客群基本特征年齡在30-50歲之間以政府官員及公務(wù)員、周邊企業(yè)員工、私營企業(yè)主等為主，其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員及公務(wù)員生意人等購買力旺盛，周邊富人區(qū)亞太花園等客戶群。二次置業(yè)為主非常注重房產(chǎn)品交通、配套、園林環(huán)境、歐式建筑、戶型舒適度、項(xiàng)目口碑等綜合品質(zhì)客群定位：邯鄲新貴階層目標(biāo)客群鎖定：核心客群政府中高級、事業(yè)單位職工及中層管理者銀行、電信、電力、開發(fā)區(qū)等大型企業(yè)職工及中層教師公務(wù)員等的高收入階層物流、娛樂、建材等私營企業(yè)中層商貿(mào)類私營業(yè)主與個(gè)體工商戶媒體及廣告私營業(yè)主等。重點(diǎn)拓展客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、官員、私營業(yè)主中高層收入客群產(chǎn)品規(guī)劃建議目標(biāo)：制定有領(lǐng)導(dǎo)力和競爭力的產(chǎn)品1、高層產(chǎn)品創(chuàng)新，高端標(biāo)簽2、打造高附加值產(chǎn)品，廳、花園、LOFT作為創(chuàng)新點(diǎn)3、面積范圍80-100二居及130-150平米三居，140平米三居以上舒適性產(chǎn)品為主，滿足目標(biāo)客戶需求。4、進(jìn)行大平層戶型創(chuàng)新，并適度增加低密度產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白，引導(dǎo)高端客戶需求。5、注重產(chǎn)品附加值提升，居住品質(zhì)升級。產(chǎn)品定位的策略—一線品牌—項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源—產(chǎn)品創(chuàng)新—壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者+整體以高檔產(chǎn)品展示社區(qū)形品質(zhì)，突破區(qū)域價(jià)值;本項(xiàng)目產(chǎn)品建議由高層和LOFT、沿河商業(yè)組成。高層大戶+LOFT產(chǎn)品

+沿河商業(yè)

分?jǐn)側(cè)莘e率順應(yīng)市場需求增強(qiáng)競爭力和人氣擴(kuò)大影響力項(xiàng)目價(jià)值最大化提升項(xiàng)目品質(zhì)快速銷售保證資金回籠創(chuàng)新性高利潤性高端性提升項(xiàng)目品牌含金量實(shí)現(xiàn)：品牌、利潤、速度三大開發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃產(chǎn)品方案戶型創(chuàng)新配套設(shè)施規(guī)劃布局分析鑒于當(dāng)?shù)厝酥脴I(yè)較關(guān)注風(fēng)水、吉祥等寓意，由地塊優(yōu)勢及“水景豪宅”的定位，我們聯(lián)想到“龍形”的美好寓意，建議在設(shè)計(jì)概念中加以引用。新增路網(wǎng)建議交通布局分析停車建議主要為地下停車結(jié)合地面停車。地面停車可以利用組團(tuán)間道路或紅線退距當(dāng)作地面停車場；地下停車主要為純地下停車場?？紤]到未來生活水平提高及社區(qū)高端定位，車位比建議為1：0.6。人流出入口車流出入口人車分流借鑒地下停車場示意物業(yè)布局分析高層商業(yè)電梯洋房商業(yè)商業(yè)高層LOFT高層LOFT高層平層高層平層小高層11層回遷高層回遷高層物業(yè)布局分析項(xiàng)目北側(cè)適合以高層為主，以凸顯項(xiàng)目形象。中間南部區(qū)域之間相對私密安謐，適合分布電梯洋房。保證商業(yè)的均好性。臨兩條路處夾角處適合布置區(qū)域級集中式商業(yè)。臨河可開發(fā)商業(yè)街提升項(xiàng)目利潤。項(xiàng)目南北兩棟樓建設(shè)LOFT產(chǎn)品增加產(chǎn)品建筑面積（不算容積率可銷售面積）。會所設(shè)置應(yīng)考慮對外經(jīng)營性和對社區(qū)內(nèi)業(yè)主的有效輻射范圍，考慮同商業(yè)的互動(dòng)。商業(yè)商業(yè)高層LOFT高層LOFT高層平層高層平層小高層11層回遷高層回遷高層各期物業(yè)配比建議項(xiàng)目分布建筑面積（萬平米）可銷售面積高層平層高層5.01萬（回遷4萬平米）商業(yè)1.21.2萬平米特色產(chǎn)品高層LOFT1.53萬平米電梯洋房0.50.5萬平米合計(jì)8.25.7萬平米項(xiàng)目建設(shè)高層為主順應(yīng)市場需求（客戶認(rèn)為高層就是中高端產(chǎn)品，可以凸顯項(xiàng)目形象，適合分布一部分電梯洋房為拉升產(chǎn)品價(jià)格做準(zhǔn)備）。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)市場高層產(chǎn)品競爭較激烈，此時(shí)期建設(shè)LOFT產(chǎn)品可以避免直接競爭又可以偷出面積，配合電梯洋房產(chǎn)品，獲取更高利潤）。物業(yè)配比住宅類型產(chǎn)品戶型面積所占百分比產(chǎn)品類型住宅高層80-9010%小二居90-10020%大二居110-12020%小三居120-14040%大三居140-18010%四居小計(jì)

100%

建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新配套設(shè)施

現(xiàn)代與歐洲建筑簡約元素運(yùn)用結(jié)合，突出休閑風(fēng)情元素。主打異域風(fēng)情高端樓盤，集合國內(nèi)流行的地中海風(fēng)格。

建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃戶型創(chuàng)新配套設(shè)施物業(yè)發(fā)展建議園林風(fēng)格建議現(xiàn)代風(fēng)情園林突出文化、國際化、大氣的感覺入口—社區(qū)精神堡壘家的精神依托采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社區(qū)內(nèi)整體塑造一定高差，使物業(yè)景觀錯(cuò)落有致，充滿變化和情趣。步行其中，感覺很好；輔之以下沉式庭院、層次感較強(qiáng)的植被，弱化了客戶對棟距過密等不利因素的在意程度。微地形利用—坡地建筑，立體景觀無所不在的十足水意水系以淺水系為主，宜結(jié)合硬質(zhì)鋪裝地面考慮，經(jīng)濟(jì)節(jié)水，充滿情趣，冬天白雪覆蓋也是種風(fēng)景。在園林中點(diǎn)綴體現(xiàn)創(chuàng)意的雕塑，成本投入不高，但可以有效的提升環(huán)境的品質(zhì)感，也能顯示項(xiàng)目的整體格調(diào)，強(qiáng)化人文氛圍。以精致小品點(diǎn)綴組團(tuán)景觀中心，表達(dá)自然意趣提升社區(qū)高尚人文氛圍，使客戶產(chǎn)生共鳴。讓小品成為小區(qū)的藝術(shù)代言人建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新配套設(shè)施本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)與創(chuàng)新方向(高層)物業(yè)類型凸窗倒凸窗錯(cuò)層露臺入戶花園空中花園陽光房客廳挑空兩房緊湊型★★★★舒適型★★★★三房緊湊型★★★★★★舒適型★★★★★★四房復(fù)式結(jié)構(gòu)舒適型★★★★★★★戶型設(shè)計(jì)原則：1、常規(guī)動(dòng)作。明廚明衛(wèi)，南北通透，陽臺2、舒適性打造。270度凸窗、主臥、客廳朝南、倒凸窗附加值贈(zèng)送等3、引入創(chuàng)新元素。入戶花園、空中院館、LOFT、客廳挑空『創(chuàng)造者的空間欲望』，充分滿足人們的想象空間和創(chuàng)作欲望。你可以將4.88米高的空間隨意分割出若干個(gè)功能區(qū)域，實(shí)現(xiàn)徹底的動(dòng)靜分區(qū)，使工作、休息、會客、用餐、居住雖然發(fā)生在同一個(gè)大的空間內(nèi)，卻又各得其位，互不干擾?！焊咝詢r(jià)比的產(chǎn)品力』通過裝修，可獲得雙倍甚至更高的實(shí)際使用面積。此外，每戶還將獲贈(zèng)一個(gè)面積約5平方米的飄窗，可以作為陽光室或者觀景臺，在匆忙的歲月深處，聆聽夜鶯的歌聲。50平米示意LOFT小戶型空中別墅，超高性價(jià)比LOFTLOFT小戶型空中別墅，超高性價(jià)比戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)1——運(yùn)用入戶花園、空中花園和陽光房，使高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣戶型創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)二——贈(zèng)送180度/270度凸窗增加可使用空間，提高舒適度180度外飄窗，景觀主臥2房2廳1衛(wèi)270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值。65平兩房兩廳一衛(wèi)倒凸窗產(chǎn)品策劃5首層創(chuàng)新價(jià)值——高層類洋房產(chǎn)品送地下半層，同時(shí)增加設(shè)計(jì)因景而生的空間形式——下沉式私家花園，使其景觀價(jià)值最大化，增加首層產(chǎn)品品質(zhì)。私家花園建議增加戶型功能創(chuàng)新之三——首層創(chuàng)新類洋房建議增加戶型功能創(chuàng)新之四——一梯一戶大平層入口玄關(guān),形成空間收放概念,以小襯大;獨(dú)立客臥與主臥區(qū)東西相隔,互不干擾;豪華客廳下沉設(shè)計(jì),彰現(xiàn)豪宅本色；獨(dú)立陽光早餐廳,空間功能完整;北向次臥一步圓弧陽臺,導(dǎo)入戶外美景。采用國際豪門大戶的三區(qū)布局概念：[工作區(qū)]——包含傭人房及衛(wèi)生間、大型廚房、洗衣房與工作陽臺，與主客活動(dòng)區(qū)分開。[接待區(qū)]——豪華客廳與大陽臺空間相連，室內(nèi)形成多個(gè)休閑與接待區(qū)，互不干擾。[主人區(qū)]——引入主臥“區(qū)”的概念，居住更舒適，更添生活情趣。

160平米建議增加戶型功能創(chuàng)新之五——高層270°觀景陽臺建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積。在陽臺下做一個(gè)較低的平臺，這個(gè)“低臺”可以打掉。此面積作為贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品性價(jià)比和舒適感。建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新配套設(shè)施本案設(shè)計(jì)一個(gè)2000平方米左右的集中購物超市(引入家樂?；驑焚?，地上三層。單層面積控制在800左右。集中商業(yè)之——超市超市規(guī)劃F1-F2品牌超市

F3餐飲、電玩。小型商業(yè)中心圖片具有修理服務(wù)功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；具備購物功能，能提供主、副食，生活用品具備餐飲服務(wù)功能，為居民提供早點(diǎn)、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；具備綜合服務(wù)功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴(kuò)等建議臨河商業(yè)街與住宅分開，如果不分開，建議設(shè)置轉(zhuǎn)換層。臨街商業(yè)建議設(shè)置為一層臨街加部分一拖二商鋪，滿足各種業(yè)態(tài)的需求。一層商業(yè)有獨(dú)立面臉，便以日后銷售。面寬設(shè)置4－5米，進(jìn)深8－10米，單個(gè)鋪位面積控制在100平米左右。建議本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)私人會所所處位置會所類型主要功能設(shè)置主要服務(wù)對象面積與商業(yè)街結(jié)合運(yùn)動(dòng)會所健身房中青年人游泳池從兒童到老人臺球室青少年及成年人乒乓球室從兒童到老年人社區(qū)診所從兒童到老年人會所建議建筑風(fēng)格園林景觀物業(yè)管理及智能化整體規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議戶型創(chuàng)新配套設(shè)施物業(yè)管理生態(tài)科技系統(tǒng)綠色環(huán)保社區(qū)系統(tǒng)物業(yè)管理及智能化建議提供周全的物管，同時(shí)重心放在提高服務(wù)質(zhì)量上智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏對講訪客系統(tǒng)消防系統(tǒng)寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)周全物管安保服務(wù)信息服務(wù)生活服務(wù)公共衛(wèi)生保潔生活設(shè)施維護(hù)綠化、花卉園藝管理車輛停放管理各類費(fèi)用代收代繳代收發(fā)報(bào)紙、信件客戶為中高端客戶，對安全性、社區(qū)環(huán)境和設(shè)施維護(hù)以及停車管理比較關(guān)注醫(yī)療保健：必備的服務(wù)設(shè)施/業(yè)主健身檔案家政服務(wù)：“遙控服務(wù)”、“定制服務(wù)”——輕松料理的家住宅托管：每棟樓設(shè)置一名管家,解決客戶的后顧之憂菜單式委托裝修：輕松置業(yè)、輕松入住、輕松生活物業(yè)服務(wù)特色建議

設(shè)立中央智能控制中心電梯身份認(rèn)證服務(wù)出入口智能管理遠(yuǎn)程家居控制安防系統(tǒng)全光纖架構(gòu)成就頂級家居智能化小區(qū)高效保溫隔熱外墻體系斷橋鋁合金中空LOE玻璃外遮陽系統(tǒng)頂棚輻射采暖制冷系統(tǒng)置換式全新風(fēng)系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)常年恒溫恒濕、健康新風(fēng)、隔音降噪、防污抗染、節(jié)能環(huán)保?；炷另斉镙椛渲评渲茻嵯到y(tǒng)健康新風(fēng)系統(tǒng)核心設(shè)施和設(shè)備主要為地源熱泵和采暖制冷系統(tǒng)，視地質(zhì)條件，設(shè)備加安裝大約每平米增加200-300元成本，水源熱泵約為150-200元成本。3-7年客戶可回收前期投入成本。生態(tài)科技型住宅，可應(yīng)用于后期產(chǎn)品升級。建議本案物業(yè)管理將委托知名物業(yè)管理公司來進(jìn)行顧問或管理，通過高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以提高本案的附加值和競爭力，可成為本案的重要銷售賣點(diǎn)之一。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考周邊項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議為1.5元/平方米·月左右。物業(yè)管理公司建議：國貿(mào)物業(yè)、高力國際、中澳達(dá)文。物業(yè)公司建議營銷策略建議整體營銷戰(zhàn)略高端形象活動(dòng)造勢體驗(yàn)營銷樣板先行整合資源深入挖掘高端形象活動(dòng)造勢：通過高水平的營銷活動(dòng)，營造形象、氣勢，確立項(xiàng)目高端形象，占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。體驗(yàn)營銷配套先行：銷售中心、樣板間情景展現(xiàn)，以體驗(yàn)參與刺激客戶，促進(jìn)銷售。整合資源深入挖掘：整合項(xiàng)目資源，立足產(chǎn)品，深入挖掘，不斷制造市場亮點(diǎn)。營銷推廣銷售執(zhí)行營銷戰(zhàn)術(shù)營銷戰(zhàn)略四位一體全新營銷策略品牌營銷公關(guān)營銷體驗(yàn)營銷圈層營銷核心營銷思路充分利用世界級設(shè)計(jì)大師，打造邯鄲水景豪宅。富人區(qū)概念的升華和提煉，LOFT產(chǎn)品的塑造，打動(dòng)邯鄲。品牌營銷——品牌的建立提示；先找到意見領(lǐng)袖，造成蝴蝶效應(yīng)，再結(jié)合葡萄藤營銷竄連。針對我們設(shè)定的高尚客戶群分析不同的消費(fèi)特征，每一類型都有自己的社交圈層。運(yùn)用影響力深度的小眾傳播，制造“小眾影響”。譬如：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；銀行貴賓卡；也可利用現(xiàn)場空間進(jìn)行體驗(yàn)營銷，如樣板區(qū)域銷售人員從原來的一對一轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬σ坏淖鸪绶?wù)；在媒體策略上，我們研究了目標(biāo)客戶的接受信息的途徑和方式，以專業(yè)刊物和興趣性刊物為主。

圈層營銷詮釋項(xiàng)目豪宅力量，展示氣勢銷售現(xiàn)場——營造星級酒店管家式氛圍，打造銷售現(xiàn)場服務(wù)。建議從銷售體、門童、保安服飾體現(xiàn)酒店管家式特色。建議設(shè)置水吧服務(wù)員、門童、保安保潔、停車引導(dǎo)員等崗位。現(xiàn)場包裝體驗(yàn)營銷79餐飲服務(wù)配合服務(wù)安保服務(wù)管理人員物業(yè)人員置業(yè)顧問全方位皇家服務(wù)為宗旨銷售執(zhí)行80入口設(shè)立明顯的項(xiàng)目形象展示標(biāo)志安排工作人員進(jìn)行客戶相關(guān)問題解答確定客戶身份通知接待中心，做好接待準(zhǔn)備做好項(xiàng)目的指引系統(tǒng)安保人員負(fù)責(zé)\業(yè)務(wù)部相關(guān)人員迎接帶您的孩子識歐洲；歐洲文化藝術(shù)展；世界級歐洲藏品邯鄲行；讓孩子踢到歐洲；公關(guān)營銷營銷推廣銷售執(zhí)行營銷戰(zhàn)術(shù)營銷戰(zhàn)略案名建議主推案名：龍灣輔推案名：天鵝灣、碧水灣畔軟性新聞炒作網(wǎng)絡(luò)廣播報(bào)紙雜志口碑戶外現(xiàn)場包裝數(shù)據(jù)庫短信直投公關(guān)活動(dòng)推廣渠道以活動(dòng)為主線，戶外、數(shù)據(jù)庫與軟文為主要通路，硬廣與網(wǎng)絡(luò)等配合，全面展開宣傳攻勢。更多的人關(guān)注更多的人到場更多的人購買因地制宜，巧妙攔截沿線戶外廣告燈箱道旗、工地圍檔項(xiàng)目內(nèi)外部指引在唐山市區(qū)及至項(xiàng)目沿線設(shè)置戶外，展示項(xiàng)目形象，攔截競爭對手客戶；應(yīng)用策略：戶外報(bào)廣化、戶外異型化、戶外電影化。戶外與導(dǎo)引直效行銷

以短信和DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫資源、展會相配合短信與DM推廣成本低，客戶資源針對性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。短信邯鄲市中高端業(yè)主、銀行卡客戶、車主客戶、企業(yè)主等短信發(fā)送數(shù)據(jù)庫市中心企業(yè)、銀行卡客戶、車主客戶等的DM直投等看房團(tuán)巡展展會選擇區(qū)域?qū)懽謽呛透叨松虉鲞M(jìn)行定向巡展，參加媒體組織的看房團(tuán)，參加房展會擴(kuò)大受眾群體。直銷行銷報(bào)紙配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳炒作，樹業(yè)界口碑報(bào)紙硬廣，較適合樹立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)傳播，可選擇與競爭對手階段性同媒體投放。加大軟文投放力度，持續(xù)保持項(xiàng)目熱度。報(bào)廣以形象塑造為主，與信息告知相結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣播空中傳播，立體覆蓋網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)及項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)廣播：音樂廣播臺、交通文藝廣播臺根據(jù)本案目標(biāo)客戶的職業(yè)特征，考慮充分利用網(wǎng)絡(luò)的傳播優(yōu)勢，豐富項(xiàng)目網(wǎng)站，投放搜房類專業(yè)門戶網(wǎng)站。

銷售接待營造氛圍氛圍營造

營造休閑、尊貴、講究品味、品質(zhì)的私人會所生活氛圍1、售樓處、樣板間內(nèi)部裝飾用品及飲品等體現(xiàn)休閑私人會所氛圍、講究品味、品質(zhì)。2、售樓處及樣板間的營銷及服務(wù)上體現(xiàn)五星級私人會所尊貴的服務(wù)。3、銷售工具（樓書、折頁）設(shè)計(jì)制作及禮品設(shè)計(jì)制作需要與五星級私人會所休閑生活氛圍相互匹配，需要講究品質(zhì)、品味的銷售道具。私人會所裝飾及設(shè)備接待物品——私人會所形象

統(tǒng)一視覺形象口碑傳播增強(qiáng)與業(yè)主溝通，促進(jìn)以老代新結(jié)合工程和銷售節(jié)點(diǎn)，對項(xiàng)目地域、產(chǎn)品價(jià)值、活動(dòng)事件等編制客戶通訊，進(jìn)行感情溝通與交流，保持客戶對本案的持續(xù)印象，輔以“以老代新”客戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，節(jié)假日通過電話、短信、郵寄賀卡等祝福形式，提升老業(yè)主滿意度，促進(jìn)口碑宣傳。增強(qiáng)老代新刺激力度，促進(jìn)成交，保證客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度。營銷推廣銷售執(zhí)行營銷戰(zhàn)術(shù)營銷戰(zhàn)略市場比較法采用市場比較法加權(quán)平均后再進(jìn)行價(jià)格修正，最終確定項(xiàng)目價(jià)格。價(jià)格定位比較項(xiàng)目項(xiàng)目類型均價(jià)星城國際高板5500元/平米連城別苑洋房高層洋房6200元/平米高層6000元/平米豐通國際高層高層5200元/平米計(jì)算公式本案價(jià)格確定

根據(jù)確定的各項(xiàng)目參數(shù)計(jì)算本項(xiàng)目的銷售價(jià)格采用公式：X=M*/A*B*C*D*E*F*G其中：

X為本項(xiàng)目計(jì)算價(jià)格

M為各參考項(xiàng)目的平均價(jià)格

A為各參考項(xiàng)目的地理位置系數(shù)

B為各參考項(xiàng)目的樓盤本體系數(shù)

C為各參考項(xiàng)目的自然景觀系數(shù)

D為各參考項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限系數(shù)

E為各參考項(xiàng)目的內(nèi)部娛樂系數(shù)

F為各參考項(xiàng)目的工程進(jìn)度系數(shù)

G為各參考項(xiàng)目的噪音影響系數(shù)價(jià)格定位銷售價(jià)格產(chǎn)品類型價(jià)格高層平層及電梯洋房6300元/平米（均價(jià)）高層LOFT10500元/平米（建筑面積價(jià)格）銷售計(jì)劃

根據(jù)工程進(jìn)度,結(jié)合市場條件及銷售證件辦理情況,建議2011年7月份開盤，銷售周期一年,2012年7月結(jié)案,高調(diào)亮相，搶占先機(jī)。