注冊會計師-稅法-強化練習題-第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

注冊會計師-稅法-強化練習題-第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法[單選題]1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建一幢寫字樓取得不含增值稅收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元（江南博哥），房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務機關(guān)批準可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元（不含增值稅和印花稅）。該公司應繳納的土地增值稅為()萬元。A.180B.240C.300D.360正確答案：B參考解析：扣除項目金額＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（萬元），土地增值額＝1000－400＝600（萬元），增值額與扣除項目之比＝600÷400×100%＝150%，應納土地增值稅＝600×50%－400×15%＝240（萬元）。[單選題]5.下列項目中，不屬于土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得應稅收入的是()。A.無形資產(chǎn)收入B.貨幣收入C.實物收入D.租金收入正確答案：D參考解析：土地增值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入。但是不包括租金收入，因為出租沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。掌握“土地增值稅的稅率與應稅收入的確定”知識點。[單選題]6.根據(jù)契稅的現(xiàn)行規(guī)定，下列行為中，不需要繳納契稅的是()。A.等價交換房屋B.買房拆料C.以獲獎方式取得的房屋D.受贈的房屋正確答案：A參考解析：選項B、C、D，都是需要征收契稅的。選項A，等價交換的房屋，是免征契稅的。掌握“契稅征稅范圍”知識點。[單選題]7.下列各項中應征收契稅的是()。A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬B.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房C.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)D.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)正確答案：B參考解析：法定繼承人承受房屋權(quán)屬不征契稅；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，取得時是不需要繳納契稅的，應該在轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時，按照補繳的出讓費補繳契稅；契稅的征收范圍不包括農(nóng)村集體土地承包權(quán)的轉(zhuǎn)移。掌握“契稅征稅范圍”知識點。[單選題]8.關(guān)于契稅，下面說法不正確的是()。A.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更房屋權(quán)屬，免征契稅B.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于對外出租，免征契稅C.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅D.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅正確答案：B參考解析：承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)，免征契稅，用于對外出租，不免征。掌握“契稅的稅收優(yōu)惠”知識點。[單選題]9.某學校將一棟閑置不用的房屋轉(zhuǎn)讓給A公司，當年學校以無償劃撥方式取得土地使用權(quán)。按規(guī)定下列說法正確的是()。A.僅受讓公司繳納契稅B.學校和公司均不負擔契稅C.學校在轉(zhuǎn)讓時不繳納契稅D.學校補繳土地使用權(quán)的契稅，公司繳納房屋買賣的契稅正確答案：D參考解析：以無償劃撥方式取得土地使用權(quán)又轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓者按補繳的土地出讓費或土地收益補繳契稅。掌握“契稅的計稅依據(jù)”知識點。[單選題]10.A有一房屋，價值240萬元；B同樣有一房屋，價值300萬，現(xiàn)由于工作需要，AB將房屋進行互換，互換價格以房屋價值為準。下列對契稅的表述正確的是()。A.免稅B.由A繳納C.由B繳納D.由AB雙方各繳納一半正確答案：B參考解析：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計稅依據(jù)為所換取的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。互換價格相等時，免征契稅；互換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。所以由A繳納契稅。掌握“契稅的計稅依據(jù)”知識點。[單選題]11.下列項目中，應征收房產(chǎn)稅的是()。A.高校的學生公寓B.個人擁有的營業(yè)用房C.公園里的辦公用房D.經(jīng)營公租房的租金收入（單獨核算）正確答案：B參考解析：選項A、C、D，均免征房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠”知識點。[單選題]12.下列房產(chǎn)中免征房產(chǎn)稅的是()。A.自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房B.信托投資公司經(jīng)營用房C.個人所有營業(yè)用的房產(chǎn)D.軍隊營業(yè)用房產(chǎn)正確答案：A參考解析：選項B、C、D都是需要繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠”知識點。[單選題]13.下列各項符合房產(chǎn)稅納稅義務人規(guī)定的是()。A.房屋出租的由承租人納稅B.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人繳納房產(chǎn)稅C.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅D.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅正確答案：D參考解析：選項A，房屋出租的，由出租人納稅；選項B，產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納房產(chǎn)稅；選項C，房屋產(chǎn)權(quán)未確定的由代管人或使用人納稅。掌握“房產(chǎn)稅的納稅義務人”知識點。[單選題]14.根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應按照()。A.稅務部門估定的價格扣除B.稅務部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估D.房地產(chǎn)原值減除30％后的余值扣除正確答案：C參考解析：對于納稅人提供扣除項目金額不實的行為，應由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。掌握“增值額的確定”知識點。[單選題]15.下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中應征收土地增值稅的是()。A.出讓國有土地使用權(quán)B.出租土地使用權(quán)C.用于貸款抵押期間的房地產(chǎn)D.單位之間相互交換的房地產(chǎn)正確答案：D參考解析：選項A，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項B、C均未發(fā)生房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，不屬于土地增值稅的征收范圍。掌握“土地增值稅的征稅范圍”知識點。[單選題]16.某單位轉(zhuǎn)讓一幢2008年購買的廠房，當時的購買價為700萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該樓的重置成本為2000萬元，成新度折扣率為七成。在計算土地增值稅時，該樓的評估價格為()萬元。A.1000B.1200C.1350D.1400正確答案：D參考解析：重置成本與成新度的乘積為評估價格。評估價格=2000×70%=1400（萬元）[單選題]17.關(guān)于計算土地增值稅時的扣除項目，下列說法中錯誤的是()。A.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除B.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除C.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除D.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額正確答案：C參考解析：超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。掌握“土地增值稅的扣除項目”知識點。[單選題]18.居民李某2017年購置了一套價值130萬元的新住房，同時對原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民劉某，成交價格80萬元；另一套市場價格80萬元的住房與居民楊某進行等價交換。假定當?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為4%，則居民2017年共應繳納的契稅是()萬元。A.8.4B.4.2C.8.2D.3.2正確答案：A參考解析：契稅以承受方為納稅人，居民之間等價交換房屋的免征契稅，李某應納契稅＝130×4％＝5.2（萬元）。劉某應繳納契稅=80×4％＝3.2（萬元），共繳納契稅=3.2+5.2=8.4（萬元）。掌握“契稅應納稅額的計算”知識點。[單選題]19.下列各項中，應繳納契稅的是()。A.銷售房屋的企業(yè)B.企業(yè)受讓土地使用權(quán)C.企業(yè)將廠房抵押給銀行D.個人承租居民住宅正確答案：B參考解析：契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。選項A，承受方繳納契稅，所以對于銷售方而言不繳納契稅。選項CD，房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳納契稅。掌握“契稅的納稅人與稅率”知識點。[單選題]20.某企業(yè)2020年1月將新建辦公樓底樓全部出租給某餐飲公司，租期五年，每年不含稅租金200萬元，當年1月一次性收取兩年的租金400萬元，以后年度的租金按規(guī)定提前一年收取，當年應納的房產(chǎn)稅為()萬元。A.22B.10C.20D.24正確答案：D參考解析：房產(chǎn)稅按年計算繳納房產(chǎn)稅，應納房產(chǎn)稅=200×12%=24（萬元）。掌握“房產(chǎn)稅應納稅額的計算”知識點。[單選題]21.甲企業(yè)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與利潤分紅，共擔風險，被投資方以()為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。A.房產(chǎn)余值B.房產(chǎn)市值C.房產(chǎn)原值D.房產(chǎn)凈值正確答案：A參考解析：以房產(chǎn)投資聯(lián)營，共擔風險，由被投資方按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”知識點。[單選題]22.下列關(guān)于房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的說法不正確的是()。A.房產(chǎn)原值是指納稅人在賬簿“固定資產(chǎn)”和“在建工程”科目中記載的房屋原價B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值C.對于融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收D.房屋出典的，由承典人按房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅正確答案：A參考解析：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。掌握“房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”知識點。[多選題]1.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處土地使用權(quán)，在辦理納稅申報時，應向稅務機關(guān)提交的資料有()。A.土地增值稅納稅申報表B.土地使用權(quán)證書C.土地轉(zhuǎn)讓合同D.與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的其他資料正確答案：ABCD參考解析：土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。掌握“土地增值稅的征收管理”知識點。[多選題]2.下列各項中，應當繳納土地增值稅的納稅人有()。A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位D.出讓國有土地使用權(quán)的國土局正確答案：ABC參考解析：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。掌握“土地增值稅的納稅義務人”知識點。[多選題]3.下列各項中應繳納土地增值稅的納稅人有()。A.與國有企業(yè)換房的某醫(yī)院B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位D.國土局出讓土地使用權(quán)正確答案：ABC參考解析：國有土地使用權(quán)出讓不征土地增值稅。掌握“土地增值稅的納稅義務人”知識點。[多選題]4.下列行為中，應視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅的有()。A.以土地權(quán)屬作價投資B.以土地權(quán)屬抵債C.以獲獎方式承受土地權(quán)屬D.以預購方式承受土地權(quán)屬正確答案：ABCD參考解析：選項A、B、C、D都應視作土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計征契稅。掌握“契稅征稅范圍”知識點。[多選題]5.下列各項中，暫免征收房產(chǎn)稅的有()。A.房管部門按政府規(guī)定價格向居民出租的公有住房B.文化體育單位出租的公有住房C.企業(yè)按政府規(guī)定向職工出租的單位自有住房D.個人對外出租經(jīng)營的自有住房正確答案：AC參考解析：選項B、D經(jīng)營租賃需要繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠”知識點。[多選題]6.下列可以成為房產(chǎn)稅納稅人，繳納房產(chǎn)稅的有()。A.出租房屋的政府機關(guān)B.自用房產(chǎn)的外商投資企業(yè)C.產(chǎn)權(quán)出典人D.產(chǎn)權(quán)未確定的房產(chǎn)代管人正確答案：ABD參考解析：選項A，政府機關(guān)出租的房產(chǎn)，應當從租計征房產(chǎn)稅；選項B，外商投資企業(yè)應當依法納稅；選項C，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。選項D，產(chǎn)權(quán)未確定，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅，產(chǎn)權(quán)出典人不繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅的納稅義務人”知識點。[多選題]7.以下不屬于土地增值稅征稅范圍的有()。A.國家出讓土地使用權(quán)取得的收入B.國有企業(yè)房地產(chǎn)的重新評估升值C.房地產(chǎn)的抵押D.將房地產(chǎn)贈與直系親屬正確答案：ABCD參考解析：以上選項全都不是土地增值稅的征稅范圍。掌握“土地增值稅的征稅范圍”知識點。[多選題]8.下列項目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有()。A.因城市規(guī)劃，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)B.因國家建設(shè)需要而自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)C.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%D.稅務機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)正確答案：ABC參考解析：稅務機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)，是房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，繳納土地增值稅。掌握“土地增值稅的稅收優(yōu)惠”知識點。[多選題]9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，不允許在計算增值額時扣除的有()。A.加罰的利息B.已售精裝修房屋的裝修費用C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金正確答案：ACD參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項A、C、D均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。掌握“土地增值稅的清算”知識點。[多選題]10.下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有()。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的正確答案：ABC參考解析：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。【點評】本題主要考核土地增值稅的清算條件，除了應當進行清算的條件外，我們還應該掌握稅務機關(guān)可要求清算的情形。[多選題]11.居民甲有四套住房，第一套價值80萬元的房產(chǎn)自用，將第二套價值120萬元的別墅抵償了乙100萬元的債務；將第三套價值100萬元的房產(chǎn)與丙的房產(chǎn)互換，并收到丙支付的差價款20萬元；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，下列說法正確的有()。A.甲不繳納契稅，乙納契稅30000元，丙納契稅6000元B.甲繳納契稅6000元，乙納契稅36000元，丙不繳納契稅C.甲、丙交換房產(chǎn)，應該由丙繳納契稅D.甲將房產(chǎn)投資到本人經(jīng)營的個人獨資企業(yè)，應納契稅正確答案：AC參考解析：甲自用住房不繳納契稅；甲將別墅抵債，是住房的出售方，不繳納契稅，而應該由承受方乙繳納契稅1000000×3%=30000（元）；與丙互換房屋，互換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅200000×3%=6000（元）；將公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)并未涉及房屋產(chǎn)權(quán)變化，也不用繳納契稅。[多選題]12.契稅納稅義務的發(fā)生時間有()。A.簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日B.簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的次日C.取得具有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日D.實際取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的當日正確答案：AC參考解析：契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。[多選題]13.根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于契稅納稅人的有()。A.購買房屋的個人B.離婚房產(chǎn)分割C.出售房屋的個人D.企業(yè)承受國家出讓的土地使用權(quán)正確答案：BC參考解析：在我國境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人，為契稅的納稅人。離婚房產(chǎn)分割不需要交契稅，因為原來財產(chǎn)是雙方共有的，離婚后只是按協(xié)議或判決進行分配，所有權(quán)由雙方共有變成分別所有，不視為轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，不征收契稅。掌握“契稅的納稅人與稅率”知識點。[多選題]14.下列項目中，應以房產(chǎn)租金作為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅的有()。A.以融資租賃方式租入的房屋B.以經(jīng)營租賃方式租出的房屋C.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自營的共有經(jīng)營性房屋D.以收取固定收入、不承擔聯(lián)營風險方式投資的房屋正確答案：BD參考解析：選項A、C依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”知識點。[多選題]15.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的陳述，正確的有()。A.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應由被投資企業(yè)房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅B.對出租的房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅C.對于更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)施的價值D.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅正確答案：BCD參考解析：選項A，對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按照房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，只收取固定收入，不承擔風險的，由出租方按租金收入繳納房產(chǎn)稅。掌握“房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”知識點。[問答題]1.2021年4月稅務機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：（1）2018年6月以17760萬元購得一宗土地使用權(quán)，并繳納契稅。（2）自2018年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。（3）2021年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；當?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費用扣