公寓的市場調(diào)研報告

公寓的市場調(diào)研報告關(guān)于公寓的市場調(diào)研報告一、起源我國的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之后又出現(xiàn)在上海、北京等地目前全國各大中城市都有發(fā)展。二、概念酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，定位成為服務高端市場的產(chǎn)品，是一種只做服務、沒有酒店經(jīng)營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業(yè)。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務配套設施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。三、特點3．1、酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。3．2、酒店式管理酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。3．3、兼具居住度假與投資兩種功能酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。四、用途分類4．1、商務酒店式公寓商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。4．2、商住酒店式公寓4．3、新生代酒店式公寓一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。五、開發(fā)流程市場定位f需求分析f區(qū)位選擇f規(guī)劃設計f裝修標準f經(jīng)營管理5．1、市場定位酒店式公寓的硬件設施和服務內(nèi)容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的使用者的需求。1、海內(nèi)外常駐當?shù)氐纳虅諜C構(gòu)和其它機構(gòu)2、國內(nèi)及海外常來當?shù)氐纳虅杖藛T3、當?shù)仄髽I(yè)4、SOH0族5、個人或家庭居住生活者上述群體的需求差別較大，一個酒店式公寓項目難以同時滿足所有群體的需求，若以滿足某一類或相追認的某幾類群體需求為目標，則可以為提供更適宜的產(chǎn)品和服務。幾年來的發(fā)展已分化出兩大類，一類為側(cè)重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務的酒店式公寓；另一類為側(cè)重辦公功能，為各類機構(gòu)或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式商務公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各類群體的需求不同，面向不同的群體，就有不同的功能設置、硬件設施和服務內(nèi)容。5．2、需求分析酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾類：1、海內(nèi)外常駐機構(gòu)的商務人員、管理人員和技術(shù)人員國內(nèi)及海外常駐機構(gòu)，規(guī)模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓，商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現(xiàn)在一般不會選擇酒店。規(guī)模小、派駐人員少的海內(nèi)外駐地機構(gòu)往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。實力較強，注重形象的機構(gòu)更傾向于酒店式公寓。2、國內(nèi)及海外商務人員由于業(yè)務關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務人員會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中購買或租用一套房，以方便居住和辦公。3、投資者不少人購買房屋用于投資，一般選擇戶型面積小?？們r低的物業(yè)酒店式公寓是投資者，尤其是香港投資者樂于購買的物業(yè)。有余錢的當?shù)厝艘矘酚谫徺I作為投資。4、小企業(yè)和SOH0族少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公及休息居住。隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡普及，家庭辦公室已成現(xiàn)實，已有少