農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告

農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告#農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告農(nóng)產(chǎn)品物流園建設(shè)可行性報(bào)告iiii利店、連鎖超市相結(jié)合的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系。在市場(chǎng)建設(shè)中，鼓勵(lì)大流通、大貿(mào)易，在增加市場(chǎng)數(shù)量的同時(shí)，把增加市場(chǎng)規(guī)模、提高市場(chǎng)效益作為市場(chǎng)建設(shè)的主攻方向，建設(shè)形成了多個(gè)大型商品交易市場(chǎng)?？萍际袌?chǎng)、茶葉市場(chǎng)、中國(guó)家居之都都是省內(nèi)外有較大影響的大型專業(yè)市場(chǎng)，英雄山文化市場(chǎng)成為我國(guó)四大文化市場(chǎng)之一，某某茶葉市場(chǎng)成為全國(guó)最大的茶葉批發(fā)基地之一。某某市交通基礎(chǔ)設(shè)施分析某某市具有優(yōu)勢(shì)的地理區(qū)位、交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運(yùn)輸狀況不斷發(fā)展和完善， 以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運(yùn)輸?shù)臉屑~優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。（1） 交通網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施某某是我國(guó)華東與華北、東部沿海與西部?jī)?nèi)陸地區(qū)客、貨流中轉(zhuǎn)集散的重要交通運(yùn)輸樞紐之一，也是規(guī)劃的全國(guó) 45個(gè)公路主樞紐之一，以形成了聯(lián)結(jié)全省、全國(guó)和海外的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)，是某某省鐵路、航空、公路重要的交通樞紐。（2） 公路交通設(shè)施某某市公路網(wǎng)規(guī)模大、等級(jí)高，各項(xiàng)指標(biāo)均位于全國(guó)各大城市的前列。某某繞城高速公路的全線貫通和濟(jì)青、濟(jì)德、濟(jì)聊、濟(jì)泰高速公路實(shí)現(xiàn)了與周邊地區(qū)高速公路聯(lián)網(wǎng)； 城市道路建設(shè)加速發(fā)展，二環(huán)路維修改造完工，市區(qū)近百條主次干道的拓寬改造或延長(zhǎng)，逐步形成了某某公路交通網(wǎng)絡(luò)體系和城市加速交通體系有機(jī)結(jié)合的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。（3） 鐵路交通設(shè)施某某市域內(nèi)京滬鐵路縱貫?zāi)媳保?與滬寧、京津連接，膠濟(jì)鐵路橫穿東西，和煙青、鄭蘭相通，北連北京、天津，南接南京、上海、福州，東達(dá)青島、煙臺(tái)，西到鄭州、石家莊、西安等。同時(shí)還有晏城之黨家莊、某某至某某東、水屯至某某等聯(lián)絡(luò)線。（4） 航空交通設(shè)施某某機(jī)場(chǎng)是某某省境內(nèi)最大的民用機(jī)場(chǎng)，該機(jī)場(chǎng)于 1992年7月26日建成通航，同年9月，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)際口岸機(jī)場(chǎng)。截至目前，某某機(jī)場(chǎng)通往國(guó)內(nèi)外地區(qū)的航線有 54條，通航城市38個(gè)，其中國(guó)際航線2條，地區(qū)航線1條，每周航班平均為280個(gè)。某某機(jī)場(chǎng)2003年旅客吞吐量達(dá)174萬(wàn)人次，貨郵吞吐量達(dá)3.2萬(wàn)噸。（5） 水運(yùn)交通設(shè)施某某市域內(nèi)，黃河和小清河的通航里程共有 261.1公里。黃河流經(jīng)某某市北部，長(zhǎng)185.1公里，四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)航道，為傳統(tǒng)的主要水運(yùn)航道；小清河在某某市境內(nèi) 76公里。近年來(lái)由于黃河干枯、小清河污染嚴(yán)重，許多貨源已轉(zhuǎn)由公路運(yùn)輸。某某市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是某某著力培育和發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)之一， 加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對(duì)于某某實(shí)現(xiàn)“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)、拓展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間具有十分重要的意義。2.3.1 某某市物流園區(qū)的現(xiàn)狀蓋家溝物流園區(qū)位于濟(jì)青高速公路零點(diǎn)立交周邊地區(qū)，分南北兩區(qū)規(guī)劃建設(shè)。南區(qū)位于黃河以南，以蓋家溝物流基地為中心，規(guī)劃控制面積500公頃左右?！笆濉逼陂g，該物流園區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)北區(qū)，北區(qū)選址在大橋鎮(zhèn)附近，規(guī)劃控制面積 300公頃左右。郭店物流園區(qū)選址在郭店鎮(zhèn)附近，位于東繞城高速路兩側(cè)，膠濟(jì)鐵路以北，規(guī)劃控制面積500公頃。該園區(qū)以鋼鐵、石化、電子產(chǎn)業(yè)鏈的延伸發(fā)展為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象， 服務(wù)于東部產(chǎn)業(yè)帶。園區(qū)是某某連接某某半島制造業(yè)基地和青島、 煙臺(tái)、日照等港口城市的主要物流樞紐?！笆濉逼陂g，某某市還將打造邢村、國(guó)際集裝箱、桑梓店、空港等4個(gè)專業(yè)性物流中心。邢村物流中心選址在東繞城高速公路以東、旅游路以北、出口加工區(qū)以南區(qū)域，規(guī)劃控制面積140公頃左右。國(guó)際集裝箱物流中心分東西兩區(qū)建設(shè)。 西區(qū)位于某某國(guó)際集裝箱分流中心及周邊可用區(qū)域，規(guī)劃控制面積 50公頃左右；東區(qū)位于濼口火車站（擬建）周邊地區(qū)，規(guī)劃控制面積40公頃左右。空港物流中心選址在某某國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近，規(guī)劃控制面積30公頃左右。桑梓店物流中心選址在桑梓店鐵路貨運(yùn)站周圍，規(guī)劃占地面積20公頃。232某某物流業(yè)存在的問(wèn)題目前，某某也存在一些制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的因素。（1）條塊分割，自成體系，傳統(tǒng)的行業(yè)管理制約著現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，物流被分割成多個(gè)部門(mén)管理，物流體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困難，物流設(shè)施社會(huì)服務(wù)水平不高。（2）觀念陳舊、自我封閉，造成物流專業(yè)化水平較低部分企業(yè)固守傳統(tǒng)的思維定式，追求大而全、小而全，不愿將物流業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性企業(yè)完成，造成低水平的重復(fù)建設(shè)，流通成本居高不下，第三方大型龍頭物流專業(yè)企業(yè)難以形成， 參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的主體實(shí)力無(wú)法增強(qiáng)。（3）設(shè)備老化，技術(shù)落后，致使現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度緩慢批發(fā)零售業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)設(shè)施陳舊，設(shè)備老化，從事現(xiàn)代物流的技術(shù)含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，還不能有效地運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息和電子技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)管理。（4）人才缺乏，難以保證現(xiàn)代化物流業(yè)高起點(diǎn)和高水平發(fā)展由于生產(chǎn)和流通企業(yè)中的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的作用認(rèn)識(shí)不到位，使物流知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作相對(duì)滯后， 造成某某物流業(yè)專業(yè)人才匱乏。233某某現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)（1）構(gòu)筑現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展平臺(tái)?建立政策引導(dǎo)和宏觀調(diào)控為主的政策平臺(tái)。成立物流產(chǎn)業(yè)專門(mén)協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，加大物流業(yè)的管理力度，研究制定扶持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施和法律法規(guī)，為物流業(yè)發(fā)展提供競(jìng)爭(zhēng)公平、運(yùn)作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)良的外部環(huán)境。?本著“加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、注重協(xié)調(diào)、做好服務(wù)”的工作思路，市商貿(mào)委協(xié)調(diào)規(guī)劃、計(jì)委、土地、財(cái)政、稅務(wù)、交通等政府職能部門(mén)研究制定推進(jìn)某某現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，清除地方保護(hù)主義，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各行業(yè)主管部門(mén)責(zé)任和義務(wù)，落實(shí)規(guī)劃任務(wù)。?發(fā)布某某物流園區(qū)、物流配送中心建設(shè)指南，貫徹執(zhí)行國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立物流設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)招標(biāo)制度，引導(dǎo)社會(huì)各種所有制成份合理投資，允許外資投資物流產(chǎn)業(yè)。?鼓勵(lì)物流企業(yè)擴(kuò)大物流經(jīng)營(yíng)范圍和提升服務(wù)內(nèi)容，對(duì)入駐物流園區(qū)企業(yè)、第三方物流企業(yè)和物流配送中心企業(yè)的建立和發(fā)展給予積極支持；物流企業(yè)開(kāi)展集裝箱運(yùn)輸和自有鐵路專用線裝卸業(yè)務(wù)，要依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，規(guī)范運(yùn)作，合理分擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。?利用國(guó)家經(jīng)貿(mào)委旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金、政府貼息、物流園區(qū)土地出讓金返還等，多方籌措物流業(yè)發(fā)展資金；設(shè)立某某“現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展基金”，加大對(duì)外開(kāi)放力度，招商引資，優(yōu)化、完善某某投資環(huán)境。（2）高水平、高起點(diǎn)的建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)現(xiàn)代化水平為主的要素平臺(tái)?著眼于現(xiàn)代物流鏈?zhǔn)焦芾硐到y(tǒng)各個(gè)環(huán)節(jié)服務(wù)功能的增強(qiáng)和技術(shù)水平的提高，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工、配送、包裝、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等物流要素運(yùn)用現(xiàn)代化電子信息技術(shù)進(jìn)行更新改造， 為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。?適應(yīng)建設(shè)某某市發(fā)展的需要，進(jìn)一步加快城市運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施特別是公路建設(shè)速度，消除城市交通“瓶頸” ，提高鐵路、公路、航空之間協(xié)調(diào)配合和服務(wù)社會(huì)功能。?配合某某公用信息交互平臺(tái)建設(shè)，著手某某電子商務(wù)交易平臺(tái)的建立，加快現(xiàn)代信息技術(shù)在物流企業(yè)中的應(yīng)用步伐。 引導(dǎo)、鼓勵(lì)現(xiàn)代物流企業(yè)運(yùn)用電子信息技術(shù)進(jìn)行改造， 提升物流企業(yè)信息技術(shù)普及程度和應(yīng)用水平；擴(kuò)展、延伸物流企業(yè)供應(yīng)鏈的范圍和半徑，通過(guò)電子網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)信息流、商流、資金流的有效結(jié)合。?改造、盤(pán)活、挖潛傳統(tǒng)物流企業(yè)閑置資產(chǎn)，優(yōu)化、整合社會(huì)閑散物流資源。與此同時(shí)，要加強(qiáng)現(xiàn)代化物流技術(shù)的普及，推廣運(yùn)用現(xiàn)代物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高物流管理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平。?根據(jù)某某城市總體規(guī)劃布局要求，積極有序的建立布局合理、功能完備、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的現(xiàn)代物流配送系統(tǒng)， 使物流園區(qū)物流中心配送中心等設(shè)施建設(shè)均衡，功能互補(bǔ)。建立具有較大規(guī)模、較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)主體平臺(tái)?某某物流業(yè)要以提高和完善物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)為目標(biāo)，在抓好現(xiàn)有物流資源整合的基礎(chǔ)上， 重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流資源的合理配置，積極引導(dǎo)原來(lái)屬于不同部門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)、 運(yùn)輸、貨代、聯(lián)運(yùn)、集裝箱運(yùn)輸以及批發(fā)零售業(yè)依照市場(chǎng)化原則，運(yùn)用改組聯(lián)合、收購(gòu)兼并、股份合作、租賃承包、分塊搞活等多種形式和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，提升傳統(tǒng)物流企業(yè)服務(wù)功能， 扶持產(chǎn)生一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司， 并做強(qiáng)、做大3-5家具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的第三方物流企業(yè)。?重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌連鎖、物流企業(yè)在某某市設(shè)立物流配送中心、入駐物流園區(qū)以及與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)手開(kāi)展現(xiàn)代物流經(jīng)營(yíng)；采取積極的扶持政策，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)投資物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。?積極扶持和培育第三方物流專業(yè)企業(yè)集團(tuán)，引導(dǎo)其改造現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)揮其信息網(wǎng)絡(luò)和倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和手段，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。項(xiàng)目建設(shè)的必要性發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于增強(qiáng)某某綜合服務(wù)功能現(xiàn)代物流業(yè)作為新世紀(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)， 其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量一個(gè)城市綜合服務(wù)功能強(qiáng)弱的重要標(biāo)志，某某亟需通過(guò)現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展來(lái)進(jìn)一步提高城市服務(wù)企業(yè)、服務(wù)群眾的社會(huì)功能，從而提升城市的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。（2） 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于整合某某市物流資源現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)集倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、信息服務(wù)等多功能于一體，打破行業(yè)限制，協(xié)調(diào)部門(mén)利益，對(duì)于優(yōu)化社會(huì)資源配置，整合閑散物流資源具有積極的促進(jìn)作用?，F(xiàn)代物流企業(yè)通過(guò)物流社會(huì)資源的最佳配置，最大限度的降低流通成本，實(shí)現(xiàn)物流運(yùn)作的高效體系，取得物流資源的最佳效益。（3） 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高某某社會(huì)化信息水平網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心內(nèi)容和技術(shù)保障，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與物流產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合， 可以有效的提高現(xiàn)代物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息現(xiàn)代技術(shù)向傳統(tǒng)企業(yè)管理的滲透，從而提高企業(yè)管理檔次和水平。（4） 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益現(xiàn)代物流業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)就是實(shí)現(xiàn)商流、物流、資金流的結(jié)合，其現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、分揀、包裝技術(shù)有利于企業(yè)迅速提升管理水平，降低經(jīng)營(yíng)成本，在時(shí)間和空間上實(shí)現(xiàn)高效、低耗，加快與國(guó)外先進(jìn)管理技術(shù)成果的嫁接。同時(shí)，物流業(yè)的發(fā)展對(duì)于開(kāi)拓市民視野、改善市民消費(fèi)觀念和購(gòu)物習(xí)慣、擴(kuò)大市民社會(huì)交往區(qū)域也具有積極的引導(dǎo)作用。第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇及建設(shè)條件項(xiàng)目選址項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址選于北太平河以南、鐵路以北、某某市二環(huán)西路以西、七支渠以東區(qū)域。后因高速鐵路選址的原因，項(xiàng)目重新選址于二環(huán)西路以西、美里東路以東、繞城高速公路以南、美里路以北。項(xiàng)目用地位于某某民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)， 分別屬于某某市槐蔭區(qū)西沙村、劉七溝村和天橋區(qū)大魏村等所有。 某某民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園經(jīng)某某省人民政府批準(zhǔn)成立， 其調(diào)整后的總體規(guī)劃已經(jīng)某某市政府批復(fù)。某某農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心用地已列入某某民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃性質(zhì)為建設(shè)用地，但現(xiàn)狀大部分為農(nóng)用地及部分村辦企業(yè)用地。場(chǎng)地東部有某某一汽重聯(lián)汽車銷售公司、一汽某某中轉(zhuǎn)庫(kù)、某某生產(chǎn)資料市場(chǎng)、大魏鋼材市場(chǎng)、某某創(chuàng)斯特玻璃機(jī)器有限公司、某某巨力電工設(shè)備公司等10家企業(yè)。建設(shè)條件某某位于某某省中部，地理位置介于北緯36°01x至37°32‘、東經(jīng)116°11x至117°44/之間，面積8177平方公里。南部為泰山山地，與列入世界自然文化遺產(chǎn)的泰山相鄰，北部為黃河平原，與中華民族母親河——黃河相依，地勢(shì)南高北低，地形復(fù)雜多樣。周邊與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等城市相鄰。某某現(xiàn)轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長(zhǎng)清六區(qū)和平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河三縣及章丘市。全市共設(shè)54個(gè)街道辦事處，65個(gè)鄉(xiāng)，4657個(gè)行政村。一、 交通條件1、 公路：場(chǎng)址東臨二環(huán)西路，北靠某某繞城高速公路北線，與濟(jì)清、京福、京滬、濟(jì)泰、濟(jì)德、濟(jì)聊高速公路連接，通往省內(nèi)外各地。2、 鐵路：場(chǎng)址與規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路相鄰，某某鐵路貨場(chǎng)西編組站于場(chǎng)址西南部，鐵路運(yùn)輸條件得天獨(dú)厚。3、 機(jī)場(chǎng)：場(chǎng)址距某某國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30公里，空港運(yùn)輸便利。4、 城市交通：場(chǎng)址東側(cè)二環(huán)西路為城市主干路，南側(cè)美里路東段規(guī)劃為城市次干路。場(chǎng)址距市中心約 8公里，附近有73、114路公交車通過(guò)，公共交通方便。二、 工程地質(zhì)及水文、氣象條件1、 工程地質(zhì)與水文條件場(chǎng)地尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探。2、 地震烈度地震基本烈度為6度。3、 當(dāng)?shù)貧庀髼l件某某市屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季節(jié)氣候， 其特征是季風(fēng)氣候

明顯，四季分明，冬冷夏熱，雨量集中。冬季長(zhǎng)近5個(gè)月，夏季近4個(gè)月，春秋兩季均不足2個(gè)月，全年降水的60%集中在夏季。據(jù)1951-1990年氣象資料，該市具體氣象數(shù)據(jù)如下：1.風(fēng)向常年主導(dǎo)風(fēng)向:SSW冬季主導(dǎo)風(fēng)向:ENE夏季主導(dǎo)風(fēng)向:SSW2.風(fēng)速冬季平均風(fēng)速:3.2M/S夏季平均風(fēng)速:2.8M/S3.氣溫年平均氣溫：14.3C極端最咼氣溫:42.5C極端最低氣溫:-19.7C4.相對(duì)濕度最冷月平均：54%最熱月平均：73%全年平均：59%5.降水量年平均：6000mm年最大：723.7mm時(shí)最大：96mm最大積雪厚度：190mm最大凍土深度：440mm二、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀1、 供電（1） 供電電源場(chǎng)址東南部有某某供電局美里湖22萬(wàn)伏變電站。場(chǎng)址附近有美河、美吳10KV高壓供電線路通過(guò)，項(xiàng)目用電可由此引入。（2） 用電負(fù)荷項(xiàng)目用電主要為照明用地和動(dòng)力用電， 初步估算，項(xiàng)目總用電負(fù)荷約為20000KVA在綜合功能區(qū)和加工配送區(qū)各建設(shè)一座變配電室，并根據(jù)各功能區(qū)的需要分別設(shè)置400-1250KVA的變壓器，降壓后分別向各功能區(qū)供電， 以縮短供電距離和減少供電損耗。（3） 線路敷設(shè)供電電纜沿區(qū)內(nèi)道路埋地敷設(shè)， 建筑物內(nèi)板、墻內(nèi)暗敷。各功能區(qū)分設(shè)配電箱，供電電壓為220V/280V。2、 供水（1）水源項(xiàng)目用水由場(chǎng)區(qū)東部供水管網(wǎng)接入。水源來(lái)自某某自來(lái)水公司黃河第二水廠供水管網(wǎng)。沿區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)供水管道，在綜合功能區(qū)內(nèi)設(shè)調(diào)壓站和泵房，以供經(jīng)營(yíng)、生活、綠化等用水。（2）用水量估算項(xiàng)目用水主要為經(jīng)營(yíng)、生活用水和農(nóng)藝、綠化用水。經(jīng)營(yíng)用水按120立方米/日計(jì)入。生活用水：項(xiàng)目勞動(dòng)定員為400人，用水定額按120升/人*日測(cè)算，項(xiàng)目生活日用水量約為48立方米。農(nóng)藝、綠化用水：日用水量約為100立方米。未預(yù)見(jiàn)用水量按以上用水量的10%+算，日用水量為26立方米。項(xiàng)目總用水量為294立方米/日。3、 排水項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制。場(chǎng)地內(nèi)根據(jù)地形和路網(wǎng)特點(diǎn)，沿道路敷設(shè)雨水管網(wǎng)，雨水沿區(qū)內(nèi)道路和雨水系統(tǒng)匯集后排入雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的污水經(jīng)沉淀處理后，納入場(chǎng)區(qū)污水管網(wǎng)統(tǒng)一排入城市污水管網(wǎng)。場(chǎng)址東北部有某某興濟(jì)河污水處理廠，項(xiàng)目污水可排入污水處理廠管網(wǎng)。4、 通信該區(qū)域?qū)偈须娦啪只笔a分局管轄，通訊可向分局申請(qǐng)辦理接入。某某市具有優(yōu)勢(shì)的地理區(qū)位、交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，交通運(yùn)輸狀況不斷發(fā)展和完善， 以形成了以鐵路、公路、航空為主的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，交通運(yùn)輸?shù)臉屑~優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。項(xiàng)目各功能區(qū)建筑物內(nèi)根據(jù)管理及經(jīng)營(yíng)需要電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)接線插座，申請(qǐng)拉入外線電話及寬帶接入，以方便通訊聯(lián)絡(luò)和信息交流。5、 空調(diào)采暖通風(fēng)綜合功能區(qū)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，解決夏季降溫和冬季采暖需要。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工配送區(qū)、交易 區(qū)等各區(qū)建筑內(nèi)要安裝排氣扇、通風(fēng)窗等通風(fēng)設(shè)施，以保證室內(nèi)空氣的流通。6、 消防項(xiàng)目各區(qū)建筑物四周按規(guī)定設(shè)消防通道，以供消防車通過(guò)。消防設(shè)獨(dú)立給水系統(tǒng)，供水水壓PN>0.2Mpa。綜合功能區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，設(shè)置煙感報(bào)警器。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，配備滅火箱及滅火器具。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案規(guī)劃依據(jù)（1） 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（4）《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行） 》國(guó)土資發(fā)[2004]232號(hào)（5） 《某某城市總體規(guī)劃》（6）《某某省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)劃指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、規(guī)劃指導(dǎo)思想（1） 項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)格按照某某市總體規(guī)劃要求，充分結(jié)合規(guī)劃用地的地形地貌，合理布置空間組織，力求創(chuàng)新，體現(xiàn)現(xiàn)代廠區(qū)的特色。（2） 建筑群體的平面布局，利用規(guī)劃用地原有的自然地形地貌，著意于建筑環(huán)境的協(xié)調(diào)以及建筑和綠化環(huán)境的進(jìn)一步美化，構(gòu)筑場(chǎng)區(qū)內(nèi)不同的建筑功能組團(tuán)， 為企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供良好的條件。（3） 堅(jiān)持“以人為本”的原則，考慮到場(chǎng)區(qū)建設(shè)的要求，利用本項(xiàng)目有力的地理位置等優(yōu)勢(shì)。（4）項(xiàng)目整體規(guī)劃采用功能分區(qū)優(yōu)化，既做到方案一次性規(guī)劃，有力于項(xiàng)目的建設(shè)。（5）充分利用原有的自然環(huán)境和市政設(shè)施，突出整個(gè)場(chǎng)區(qū)的科技、生態(tài)、環(huán)保等的特色。2、設(shè)計(jì)特點(diǎn)（1） 充分利用現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行合理的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)整個(gè)場(chǎng)區(qū)的總體布局。（2） 充分利用周邊的自然環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、科技、環(huán)保等的特點(diǎn)。（3） 在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上，完善場(chǎng)區(qū)的功用配套設(shè)施。（4） 在價(jià)格合理，保證質(zhì)量的前提下，推廣應(yīng)用國(guó)家鑒定認(rèn)可的新技術(shù)、新工藝。4.3 某某城總體規(guī)劃某某城是集某某省確定的省名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品綜合展示交易中心綜合項(xiàng)目，是某某市“十二五”期間確定規(guī)劃建設(shè)的大型農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項(xiàng)目，是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)的國(guó)家農(nóng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目總規(guī)劃用地1477畝，規(guī)劃建筑面積85.93萬(wàn)平方米，總投資額約18億元人民幣。項(xiàng)目分三塊建設(shè)，第一塊用地面積 52.96公頃，第二塊用地面積9.54公頃，第三塊用地面積為35.97公頃。某某城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):名稱單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積公頃98.47規(guī)劃道路面積公頃4.12可建設(shè)用地面積公頃85.93城市綠化帶公頃8.42總建筑面積萬(wàn)平方米93.02容積率1.08建筑密度%31.84綠地率%32.58(1)建筑物規(guī)劃布局“某某城”建設(shè)項(xiàng)目充分利用規(guī)劃用地的地形地貌特征， 結(jié)合城市規(guī)劃和項(xiàng)目周邊環(huán)境，用簡(jiǎn)捷寬敞的路網(wǎng)將整個(gè)某某城劃分為某某農(nóng)貿(mào)城、某某物流園、某某農(nóng)博園、某某花城四大功能板塊。本著靠近主要公路和城市規(guī)劃道路的原則，某某農(nóng)貿(mào)城和某某物流園分別設(shè)置在地塊的南側(cè)和東北側(cè)，某某花城和農(nóng)博園布置在某某城的西側(cè)，清靜、自然、和諧。某某農(nóng)貿(mào)城定位為全國(guó)一流的名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品集散地，集冷藏、展示展銷、加工配送與一體，未來(lái)成為某某省農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格指導(dǎo)和形成中心、交易中心、加工配送于一體，未來(lái)成為某某省農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格指導(dǎo)和形成中心、交易中心及信息中心；某某物流園目標(biāo)是建成某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐； 某某農(nóng)博園集農(nóng)具博覽、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)與一體，擬建成全國(guó)第一個(gè)以農(nóng)業(yè)生態(tài)和農(nóng)業(yè)文化博覽為主題的生態(tài)園區(qū)； 某某花城定位為某某市西北部獨(dú)具特色的具有歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)格調(diào)的高品質(zhì)住宅小區(qū)。（2） 道路交通系統(tǒng)主干道采用人行道與車行道分開(kāi)建設(shè)， 做到人車分流，保證貿(mào)易中心內(nèi)部的道路安全，次干道以及建筑物前小路曲徑通幽，盡顯人性化、田園化。（3） 綠化場(chǎng)區(qū)綠化按集中和分散相結(jié)合的原則設(shè)置， 農(nóng)藝景觀帶以農(nóng)作物園藝種植為主，其余區(qū)域以綠地和樹(shù)木為主。場(chǎng)地道路兩側(cè)種植特色喬木，隔離噪音和粉塵。草坪、花卉根據(jù)場(chǎng)地地形和周邊建筑物特色布置，形成疏密有致、層次分明、布局合理的綠色空間體系。綜合功能區(qū)前布置入口廣場(chǎng)，建設(shè)公共綠地，種植優(yōu)質(zhì)草坪，建造優(yōu)美的廣場(chǎng)雕塑和園藝小品，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化的相互滲透，創(chuàng)造舒適宜人的入口空間。某某國(guó)際物流園規(guī)劃方案物流園是某某省信息化與現(xiàn)代化最高的第三方物流樞紐， 規(guī)劃占地34.46公頃，總建面積28.5萬(wàn)平方米。

名稱主要產(chǎn)品類型面積(萬(wàn)平方米)建筑結(jié)構(gòu)物流港物流信息交易中心2.6主體磚混、部分框架倉(cāng)儲(chǔ)、加工配送用房22.6鋼結(jié)構(gòu)為主、部分磚混某某城商務(wù)酒店3.2磚混物流園綜合辦公樓磚混聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.1磚混28.54.5信息網(wǎng)絡(luò)專項(xiàng)(1)電子結(jié)算系統(tǒng)電子結(jié)算系統(tǒng)是物流園業(yè)務(wù)管理平臺(tái)的核心， 它掌握物流園內(nèi)全部交易信息和供求信息，便于為入住商戶提供服務(wù)，建立科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)算和交易方式，滿足交易管理、資金結(jié)算及市場(chǎng)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳。同時(shí)，電子結(jié)算系統(tǒng)的建立，為信息發(fā)布提供準(zhǔn)確及時(shí)的交易信息和供求信息。電子結(jié)算系統(tǒng)以本地 IC卡交易為主，異地網(wǎng)上交易為輔。同時(shí)系統(tǒng)還要提供快捷的交易結(jié)算，最大限度地提高交易效率。專孚耳烏總耳電子結(jié)算系統(tǒng)示意圖(2)內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)，主要包括辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、人力資源管理、物業(yè)管理、物流配送管理、停車場(chǎng)收費(fèi)管理、門(mén)禁系統(tǒng)、客戶服務(wù)中心、背景音樂(lè)/廣播系統(tǒng)和會(huì)議中心。內(nèi)部綜合管理系統(tǒng)凌駕于市場(chǎng)內(nèi)部的局域網(wǎng)系統(tǒng)之上， 是一個(gè)綜合的軟件平臺(tái)系統(tǒng)。通過(guò)這個(gè)平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)內(nèi)部信息橫向和縱向的共享， 依靠計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的高性能的處理能力、海量的存儲(chǔ)性大大節(jié)省了交易中心內(nèi)部的管理成本，降低交易中心在人力資源管理方面的投入，使交易中心的管理邁上一個(gè)新的臺(tái)階。jW■ft尸至糾 ■呷■務(wù)竝峠1■■MJKjWES■i*衛(wèi)樂(lè)■H'l:*.J_.d-J-J轉(zhuǎn)■叩■WTftL_"?■:跖円hjW■ft尸至糾 ■呷■務(wù)竝峠1■■MJKjWES■i*衛(wèi)樂(lè)■H'l:*.J_.d-J-J轉(zhuǎn)■叩■WTftL_"?■:跖円h交易中心內(nèi)部綜合管理示意圖（3）電子商務(wù)系統(tǒng)電子商務(wù)是通過(guò)電子方式進(jìn)行的商務(wù)活動(dòng)。這里的電子方式包括電子數(shù)據(jù)交換（EDI）、電子支付（EFT）、電子訂貨系統(tǒng)、電子郵件、電子公告系統(tǒng)等。雖然電子商務(wù)在我國(guó)處于起步階段，但隨著我國(guó)物流軟硬件設(shè)施的不斷完善，以及電子支付手段在我國(guó)的發(fā)展日益成熟，電子商務(wù)應(yīng)用環(huán)境將會(huì)很快得到提高。與傳統(tǒng)的商務(wù)形式相比，電子商務(wù)有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是市場(chǎng)全球化。不論身處何處，只要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的連接，就可成為上網(wǎng)企業(yè)的客戶；二是交易快捷化，電子商務(wù)能在世界各地瞬間完成傳遞與計(jì)算機(jī)自動(dòng)處理，而且無(wú)需人員干預(yù)，加快了交易速度；三是節(jié)約費(fèi)用，電子商務(wù)是在商務(wù)活動(dòng)的全過(guò)程中，通過(guò)人與電子通訊方式的結(jié)合，極大地提高商務(wù)活動(dòng)的效率，減少不必要的中間環(huán)節(jié)，四是交易標(biāo)準(zhǔn)化，電子商務(wù)的操作要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對(duì)于物流園來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)規(guī)模大，日交易量高，涉及到物流、商流、資金流、信息流，采取傳統(tǒng)的交易方式，交易復(fù)雜。隨著項(xiàng)目加工配送的建設(shè)和果品檢測(cè)力度的加大， 綠色新鮮果品和加工品更易于被人們接受，入住企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，更易于采取電子商務(wù)這種先進(jìn)的交易方式。交易中心電子商務(wù)系統(tǒng)示意圖安全監(jiān)控系統(tǒng)安全監(jiān)控系統(tǒng)是安全技術(shù)防范體系中的一個(gè)重要組成部分，是一種先進(jìn)的、防范能力極強(qiáng)的綜合系統(tǒng)。它可以通過(guò)遙控?cái)z像機(jī)及其輔助設(shè)備(鏡頭、云臺(tái)等)直接觀看被監(jiān)視場(chǎng)所的一切情況。具體儀器設(shè)備包括攝像機(jī)、線路、控制中心監(jiān)控臺(tái)。該系統(tǒng)能夠?qū)灰字行牡母鱾€(gè)交易區(qū)、綜合辦公大樓、網(wǎng)絡(luò)中心、結(jié)算中心等場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，隨時(shí)掌握監(jiān)控區(qū)域內(nèi)人員活動(dòng)情況，檢查各個(gè)重點(diǎn)部位的安全情況，提前發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理突發(fā)事件。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù)（1） 建筑安裝工程工期定額（2） 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排本項(xiàng)目本著早建設(shè)、早收益的原則，抓緊項(xiàng)目的實(shí)施。可行性研究報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作， 及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，在施工圖設(shè)計(jì)階段，同時(shí)進(jìn)行有關(guān)設(shè)備、材料的考察采購(gòu)工作。在土建施工的同時(shí)做好裝飾工程的準(zhǔn)備工作。物流園建設(shè)期為5年，從2012年5月始到2017年5月結(jié)束。分三期建設(shè)：第一期建設(shè)期為2年；第二期建設(shè)期為2年；第三期建設(shè)期為1年。具體進(jìn)度為：第六早項(xiàng)目組織管理與運(yùn)作項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)組織設(shè)計(jì)的原則?符合國(guó)家和地方政府有關(guān)文件規(guī)定，利于項(xiàng)目的正常運(yùn)行；?發(fā)揮本項(xiàng)目技術(shù)優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)性、 整體性、高效性；?精簡(jiǎn)、效能、統(tǒng)一，有利于提高管理水平、工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總經(jīng)理指導(dǎo)監(jiān)督^委員會(huì)6.1.2部門(mén)分工總經(jīng)理總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行決策和監(jiān)督。 項(xiàng)目建設(shè)所有重大決策都由公司總經(jīng)理做出，工作進(jìn)度及工作安排都必須及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)。指導(dǎo)監(jiān)督委員會(huì)項(xiàng)目指導(dǎo)監(jiān)督委員會(huì)人員由總經(jīng)理任命，向上直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，向下對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)行使指導(dǎo)監(jiān)督職能，并管理調(diào)控各職能部門(mén)，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。各職能部門(mén)?財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌安排到位資金，做好資金預(yù)算；規(guī)劃各分部項(xiàng)目建設(shè)資金流，做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的財(cái)務(wù)工作；評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)狀況，考核發(fā)放建設(shè)工作人員的工資。?人力資源部依照國(guó)家和某某省有關(guān)政策，負(fù)責(zé)人員的招聘和培訓(xùn)，研究制定各項(xiàng)勞動(dòng)力資源的管理方法，制定具體可行的管理措施。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工作人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和協(xié)調(diào)。?工程部對(duì)工程建設(shè)涉及的各類基本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一籌劃和規(guī)劃布局，做好項(xiàng)目的招標(biāo)工作，配合設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位以確保工程質(zhì)量，并協(xié)調(diào)各項(xiàng)目部之間的關(guān)系，保證項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。?綜合部負(fù)責(zé)廠區(qū)的日常清潔維護(hù)、垃圾清理；物管修繕、維護(hù)，公共機(jī)電設(shè)施等的日常維護(hù)及故障的及時(shí)處理；公共綠化的保養(yǎng)、修整；在項(xiàng)目開(kāi)工后，負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。?保衛(wèi)處主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全、 24小時(shí)安全巡邏和交通管理；消防監(jiān)控及工程安全監(jiān)控工作。員工招聘和培訓(xùn)621 員工招聘項(xiàng)目員工主要是采用向社會(huì)公開(kāi)招聘的方式， 職工上崗前進(jìn)行專業(yè)技術(shù)、文化素質(zhì)和安全培訓(xùn)，考核合格后上崗。本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年間預(yù)計(jì)招聘員工總數(shù)約為 400人。員工培訓(xùn)針對(duì)決策層領(lǐng)導(dǎo)，要求懂管理、會(huì)經(jīng)營(yíng)、有較全面的企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)才能，觀念創(chuàng)新能力強(qiáng)。培訓(xùn)的目的是不斷地全面提高政策理論水平和經(jīng)營(yíng)管理水平，以進(jìn)修、自學(xué)為主。中層管理人員要求懂技術(shù)、懂管理、有一定的知識(shí)才能，以組織業(yè)余進(jìn)修、帶職學(xué)習(xí)及自學(xué)為主。普通員工經(jīng)考試考核后競(jìng)爭(zhēng)上崗， 上崗后采取崗位培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、業(yè)余培訓(xùn)、脫產(chǎn)學(xué)習(xí)等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)一些技術(shù)性較強(qiáng)和關(guān)鍵性崗位的員工，采取定期強(qiáng)化培訓(xùn)的辦法，從中選拔一些骨干和管理人員。6.3項(xiàng)目的定位6.3.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位（1） 國(guó)際化、市場(chǎng)化、人文化、生態(tài)化及科技化的物流中心；（2） 以農(nóng)產(chǎn)品物流為依托，集加工倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、娛樂(lè)于一體的物流科技園；（3） 國(guó)內(nèi)外眾多知名第三方物流企業(yè)進(jìn)軍某某市物流市場(chǎng)的平臺(tái)。6.2.2項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)“一流三網(wǎng)，十大功能”的目標(biāo)。（1） “一流三網(wǎng)”一流是指以訂單信息流為中心，三網(wǎng)分別是指全球供應(yīng)鏈資源網(wǎng)絡(luò)、全球配送資源網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)。（2） 十大功能?貨物集散功能：接收到達(dá)貨物，并進(jìn)行分揀集中，向外發(fā)送；?貨物倉(cāng)儲(chǔ)功能：提供果品專業(yè)化、高水平的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；?配送功能：建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，同時(shí)整合社會(huì)配送資源，提供物流配送業(yè)務(wù)；?流通加工功能：建設(shè)以農(nóng)產(chǎn)品深加工為主的流通加工中心；?口岸功能：設(shè)置海關(guān)、衛(wèi)檢等機(jī)構(gòu)，為商家提供儲(chǔ)存、保管、運(yùn)輸、加工、貨代等服務(wù)；?商品檢驗(yàn)：農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)殘檢驗(yàn)檢測(cè)、質(zhì)量檢驗(yàn)、動(dòng)植物檢疫等；?物流信息服務(wù)：建設(shè)物流公共信息平臺(tái)、完善物流信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，通過(guò)信息系統(tǒng)完成物流狀態(tài)查詢、 物流過(guò)程跟蹤等內(nèi)容，提高工作準(zhǔn)確性以及工作效率，簡(jiǎn)化手續(xù)；?物流咨詢與培訓(xùn)：物流系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、物流培訓(xùn)、物流項(xiàng)目咨詢等；?商品展示的商流功能：建設(shè)展示大廳，為國(guó)內(nèi)外商家提供良好的展銷場(chǎng)所；?電子商務(wù)的輔助功能：借助發(fā)達(dá)的internet，實(shí)施網(wǎng)上交6.3項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作6.3.1項(xiàng)目的運(yùn)作模式本項(xiàng)目工業(yè)、商業(yè)區(qū)域擬采用招商租賃的方式， 居住生活區(qū)擬采用出售方式進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作。6.3.2項(xiàng)目宣傳和招商引資充分利用公告、報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)、廣播等現(xiàn)代化媒體工具，加大宣傳力度。在項(xiàng)目建設(shè)階段，使政府充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的輻射和帶動(dòng)作用，加大政策支持力度，營(yíng)造大市場(chǎng)的氛圍。在市場(chǎng)培育階段，宣傳的同時(shí)加大信息功能建設(shè)， 使商家充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的良好發(fā)展前景， 吸引商家進(jìn)行投資和合作；開(kāi)啟多元化的經(jīng)營(yíng)模式，制定各種市場(chǎng)優(yōu)惠政策，廣招客源。6.3.3項(xiàng)目招商引資(1)目標(biāo)客戶的鎖定?國(guó)內(nèi)從農(nóng)產(chǎn)品交易的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；?國(guó)內(nèi)外從事農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)；?國(guó)內(nèi)外從其他產(chǎn)品交易的第三方物流企業(yè)。(2)招商區(qū)域?根據(jù)地以某某為中心的某某半島地區(qū)；?東進(jìn)以上海、南京為中心的華東地區(qū)；?北上以北京為中心的華北地區(qū)、以沈陽(yáng)為中心的東北地區(qū);?南下以深1、廣州為中心的華南地區(qū)，以武漢為中心的華中地區(qū)，以重慶為中心的西南地區(qū);?海外一一香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、日本、美國(guó)、歐盟等國(guó)家和地區(qū)第七章 環(huán)境影響、節(jié)能、安全生產(chǎn)與消防環(huán)境影響分析場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)地位于某某市西北部， 大部分為農(nóng)用地，場(chǎng)地內(nèi)有部分建筑物，一期工程用地范圍內(nèi)無(wú)建筑物，場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀較好。項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響該項(xiàng)目為商貿(mào)流通設(shè)施建設(shè)。在建設(shè)過(guò)程中，產(chǎn)生的粉塵、噪聲及部分建筑垃圾會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定的影響。 建成投入運(yùn)營(yíng)后，項(xiàng)目主要排放物為生活及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的污水和固體廢棄物，對(duì)環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達(dá)到規(guī)定的環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》2、 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-963、 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-934、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB19297-965、《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》GJ25.1-896、《糞便無(wú)害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB7957-877、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-96&《某某市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》二、 主要污染源和污染物該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后，主要污染物為生活及經(jīng)營(yíng)污水、 固體廢棄物及車輛設(shè)備產(chǎn)生的廢氣、噪聲等。三、 主要環(huán)保治理措施1、 廢水該項(xiàng)目排水主要為生活污水和經(jīng)營(yíng)污水， 不含有毒、有害物質(zhì)，經(jīng)沉淀處理后可排入污水管網(wǎng)。2、 固體廢棄物項(xiàng)目各種生活垃圾等固體廢棄物，由衛(wèi)生保潔人員及時(shí)收集、分類處理。區(qū)內(nèi)建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和公廁，設(shè)環(huán)衛(wèi)保潔部門(mén)專門(mén)保持區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，廢棄物、垃圾等隨時(shí)清運(yùn)。3、 噪聲噪聲主要有車輛、機(jī)械及空調(diào)設(shè)備等產(chǎn)生。對(duì)車輛、機(jī)械規(guī)范管理，合理操作，并在場(chǎng)地內(nèi)根據(jù)需要?jiǎng)澏ńQ區(qū)，設(shè)置禁鳴標(biāo)志。對(duì)噪聲設(shè)備米取消音、隔音處理。4、 廢氣廢氣主要由運(yùn)輸車輛和裝卸機(jī)械產(chǎn)生。 為減少?gòu)U氣排放，降低廢氣污染，保持場(chǎng)地內(nèi)道路交通流不堵塞，進(jìn)出機(jī)械、車輛發(fā)揚(yáng)排放必須達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。四、項(xiàng)目施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)應(yīng)根據(jù)環(huán)保有關(guān)規(guī)定要求， 結(jié)合項(xiàng)目所處地理位置，制定相應(yīng)的環(huán)保措施，以防止或減輕粉塵、噪聲、振動(dòng)、建筑垃圾等對(duì)周圍環(huán)境的污染和危害。 項(xiàng)目竣工后，應(yīng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過(guò)程中受到破壞的環(huán)境。7.1.4環(huán)境影響的評(píng)價(jià)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物較少，經(jīng)環(huán)保治理后，可達(dá)到環(huán)保要求，對(duì)周圍環(huán)境污染影響較小。7.2節(jié)能、節(jié)水措施721 節(jié)能措施按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，該項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施：一、 在設(shè)計(jì)和建設(shè)中，按照建筑節(jié)能法規(guī)，采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)能材料避免浪費(fèi)。二、 所有設(shè)備均選用符合國(guó)家規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。三、 選用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。四、 加強(qiáng)管理，定期對(duì)各類設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，及時(shí)檢修出現(xiàn)故障的設(shè)備。722 節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是經(jīng)營(yíng)生活用水和農(nóng)藝綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：項(xiàng)目建設(shè)期合理組織施工，避免對(duì)水資源的破壞。采用節(jié)水型設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源消耗。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。定期對(duì)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少浪費(fèi)。7.3勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防衛(wèi)生防護(hù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》、《中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法》及其它相關(guān)條例的要求，制定嚴(yán)格的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，以確保衛(wèi)生、潔凈的良好環(huán)境。對(duì)難保訴場(chǎng)所和食品、藥品、化學(xué)品存儲(chǔ)區(qū)域及餐飲住宿的地方要特別加強(qiáng)衛(wèi)生防護(hù)工作， 專人衛(wèi)生保潔，定期進(jìn)行消毒。安全措施依據(jù)國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定， 注意對(duì)工作人員的安全保護(hù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機(jī)械、車輛傷害等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施。所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國(guó)家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)和要求，操作人員必須進(jìn)行安全技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)工作人員和入?yún)^(qū)業(yè)戶的安全生產(chǎn)教育，按規(guī)定發(fā)放勞保用品，按期檢查督促安全設(shè)備和安全措施的落實(shí)情況，確保管理、經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)安全。733消防設(shè)施一、 火災(zāi)隱患分析項(xiàng)目火災(zāi)隱患主要是儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性， 物品運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性和項(xiàng)目用電過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性。二、 消防設(shè)施按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（1997年版）進(jìn)行消防設(shè)計(jì)并配備相應(yīng)消防設(shè)施。1、 在場(chǎng)區(qū)布置上，利用現(xiàn)有地形條件，兼顧按期使用要求和無(wú)期發(fā)展規(guī)劃，充分考慮項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)，工程建筑物間距滿足消防要求，建筑物內(nèi)部通道暢達(dá)，寬度及安全出口數(shù)量應(yīng)符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，保證消防道路暢通。2、 綜合功能區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公樓、展覽中心內(nèi)安裝自動(dòng)噴淋，設(shè)置煙感報(bào)警器。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工配送區(qū)、交易區(qū)等各區(qū)建筑根據(jù)需要設(shè)置雙閥雙出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配備滅火箱和滅火器具。3、 根據(jù)規(guī)范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，兩個(gè)消防栓之間間距不大于120米。室外同時(shí)設(shè)置必要的消防器具第八章項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1）某某省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（2001）;（2） 某某省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；（3） 項(xiàng)目規(guī)劃方案；（4） 相關(guān)概算指標(biāo)。項(xiàng)目總投資估算的原則（1） 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；（2） 項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3） 項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資包括建設(shè)期土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等。農(nóng)博園作為某某城集農(nóng)具博覽、農(nóng)藝觀光、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為一體的農(nóng)業(yè)生態(tài)和農(nóng)業(yè)文物博覽為主體的生態(tài)園區(qū)， 主要是為了增加某某城的亮點(diǎn)，綜合服務(wù)和配套的功能。其投入分三部分納入某某花城、某某農(nóng)貿(mào)城和某某物流園的總投資考慮。8.3.1土地費(fèi)用某某城項(xiàng)目總規(guī)劃用地為 1477畝，已征地地價(jià)為21萬(wàn)元/畝。待征地地價(jià)為35萬(wàn)元/畝。某某花城和農(nóng)博園全部在已征土地上進(jìn)行建設(shè)。物流園總用地 34.46公頃，即516.9畝，占已征土地159.45地畝，其余為待征地，地價(jià)為35萬(wàn)元/畝。農(nóng)博園規(guī)劃用地面積11.2公頃，即168畝。計(jì)入某某物流園部分29.2畝。土地出讓金：159.45畝X21萬(wàn)/畝=3348.45萬(wàn)元357.45畝X35萬(wàn)/畝=12510.75萬(wàn)元農(nóng)博園土地：29.2畝X21萬(wàn)/畝=613.2萬(wàn)元合計(jì)：3348.45+12510.75+613.2=16472.2萬(wàn)元。8.3.2建安工程費(fèi)本項(xiàng)目總建筑面積28.5萬(wàn)〃，農(nóng)博園部分建筑面積1.39萬(wàn)川。根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，該項(xiàng)目單方造價(jià)確定如下：框架結(jié)構(gòu)： 1600元/m2；磚混結(jié)構(gòu)： 850元/m2；鋼結(jié)構(gòu)： 900元/m2o根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算項(xiàng)目的工程造價(jià)為：物流信息交易中心建筑面積2.6萬(wàn)川，主體為磚混，部分框架結(jié)構(gòu)。900元/m2X2.6萬(wàn)m2=2340萬(wàn)元倉(cāng)儲(chǔ)、加工配送用房建筑面積22.6萬(wàn)m,鋼結(jié)構(gòu)為主，部分磚混結(jié)構(gòu)。850元/m2X22.6萬(wàn)m2=19210萬(wàn)元某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓建筑面積3.2萬(wàn)m,磚混結(jié)構(gòu)。850元/m2X3.2萬(wàn)m2=2720萬(wàn)元聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施建筑面積0.1萬(wàn)m,結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)。850元/m2X0.1萬(wàn)m2=85萬(wàn)元農(nóng)博園建筑面積1.39萬(wàn)m,結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)。850元/m2X1.39萬(wàn)m2=1181.5萬(wàn)元項(xiàng)目建安工程費(fèi)用總計(jì)：2340+19210+2720+85+1181.5=25536.5萬(wàn)元8.3.3工程前期費(fèi)用工程前期費(fèi)包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 城建統(tǒng)一征收費(fèi)用及其他費(fèi)用等。根據(jù)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，工程前期費(fèi)用按照 200元/平方米計(jì)算。計(jì)算的工程前期費(fèi)用為：5978萬(wàn)元。8.3.4室外工程費(fèi)主要包括廣場(chǎng)、道路、園區(qū)綠化等。按每平方米造價(jià)按 100元計(jì)算，項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 2989萬(wàn)元。8.3.5建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 0.8%計(jì)算，共計(jì)為210.0萬(wàn)元。8.3.6建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)按前5項(xiàng)之和的2%，共計(jì)1023.3萬(wàn)元。8.3.7預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按前6項(xiàng)和的2%，共計(jì)1043.7萬(wàn)元。8.3.8建設(shè)期利息本項(xiàng)目建設(shè)期利息為：1949.6萬(wàn)元。8.3.9項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資綜合前面8項(xiàng)之和：55202.3萬(wàn)元項(xiàng)目資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目總投資為55202.3萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)家投資體制改革的要求，結(jié)合相關(guān)政策法規(guī)，本項(xiàng)目提出如下的資金籌措方案。（1） 項(xiàng)目擬向銀行貸款12000萬(wàn)元；（2） 資本金5000萬(wàn)元，利用某某花城經(jīng)營(yíng)收入再投入4000萬(wàn)元；（3） 其余資金為物流園經(jīng)營(yíng)收入再投入。8.5資金使用與管理該項(xiàng)目的資金做到合理使用、嚴(yán)格管理。在資金使用上，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，堅(jiān)決執(zhí)行資金跟隨項(xiàng)目走的原則，不搞計(jì)劃外工程項(xiàng)目。在資金管理上嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行專人管理、專戶儲(chǔ)存、專賬核算，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管力度，按項(xiàng)目計(jì)劃和施工進(jìn)度投放資金，確保資金的?？顚Ｓ?。為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在撥付施工單位資金時(shí)，留足質(zhì)量保證金、竣工驗(yàn)收合格并運(yùn)行一年后，經(jīng)復(fù)檢確無(wú)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，再撥付質(zhì)量保證金以避免工程返工和資金流失。第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性三個(gè)方面進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中參數(shù)的選用如下 ：（1） 項(xiàng)目建設(shè)期5年，經(jīng)營(yíng)期15年；（2）參考同行業(yè)的平均收益水平，初定項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 8%（3） 折舊：固定資產(chǎn)折舊按20年直線折舊，殘值率為5%（4） 攤銷：無(wú)形資產(chǎn)的攤銷按10年直線攤銷。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本與收入預(yù)測(cè)（1）收入分析據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料，物流園的經(jīng)營(yíng)方式一般以房屋租賃費(fèi)和房屋銷售以及車位出租、廣告位出租等其他項(xiàng)目收入等方式取得經(jīng)營(yíng)收入。

房屋租賃:項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)川）出租利用率平均單價(jià)（元/川?日）年出租收入（萬(wàn)元）物流信息交易中心190%1328.5倉(cāng)儲(chǔ)、加工配送用房8.290%0.3808.11某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓0.490%1131.4聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.0390%0.65.91合計(jì)9.631273.92房屋銷售:項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)川）單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬(wàn)元）物流信息交易中心1.630004800倉(cāng)儲(chǔ)、加工配送用房14.4280040320某某城商務(wù)酒店、物流園綜合辦公樓2.8420011760聯(lián)托中心服務(wù)設(shè)施0.073500245合計(jì)18.8757125其它項(xiàng)目收入:項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年第二年正常經(jīng)營(yíng)年車位出租90010001200廣告位出租100150200加油站收入406080汽休場(chǎng)收入304050輔助服務(wù)收入（經(jīng)營(yíng)收入的10%）200250300合計(jì)127015001830（2） 經(jīng)營(yíng)成本分析本項(xiàng)目的成本包括人員工資、銷售費(fèi)用等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本。人員工資福利，按400人計(jì)算，人均工資1200元/月。（3） 稅金主要指銷售稅金及附加，按經(jīng)營(yíng)收入的 5%計(jì)取。（4） 所得稅按稅前利潤(rùn)的25%計(jì)提。財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。其中所得稅后的年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為11.72%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=8%）為5036.78萬(wàn)元，稅后的靜態(tài)投資回收期為 10年（自建設(shè)期開(kāi)始計(jì)）。清償能力分析通過(guò)對(duì)“借款還本付息計(jì)算表”和“資金來(lái)源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各季度財(cái)務(wù)狀況，在 8.7年（包括建設(shè)期）可全部還清銀行借款。9.5不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。9.5.1盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果， 當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。據(jù)線形盈虧平衡分析基本公式：營(yíng)業(yè)收入方程：R=P?Q成本費(fèi)用方程：C=V?Q+T?Q+F式中：R實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 P計(jì)劃經(jīng)營(yíng)收入Q經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)率 C總成本費(fèi)用V可變成本 T稅金及附加F總成本中的固定費(fèi)用令B=R-C=O,便可求出Q的值。解得Q=58%故：銷售收入實(shí)現(xiàn)率f0=Q=58%是項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)58%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)能力利用率比 58%要低?？梢?jiàn)，從靜態(tài)角度來(lái)看，本項(xiàng)目的方案的風(fēng)險(xiǎn)較小。9.5.2敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行對(duì)營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)和建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率的單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。經(jīng)營(yíng)收入的變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的敏感性分析，其結(jié)果如下表所示：經(jīng)營(yíng)收入的變化對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析表 (單位：萬(wàn)元)變化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR8.16%10.01%11.72%15.04%17.86%在敏感性分析過(guò)程中，先將營(yíng)業(yè)收入增加值減少20%，得全部投資稅后內(nèi)部收益率為8.16%，小于10%;而將營(yíng)業(yè)收入增加值減少15%，得全部投資稅后內(nèi)部收益率為 10.01%，大于10%，然后用插入法近似找出營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：-15%-10.01%一10%x(20%-15%)=-15%10.01%-8.16%本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入增加值的變化是一個(gè)比較敏感的因素， 營(yíng)業(yè)收入增加值的變化允許變動(dòng)的幅度為( -15%,+x)。建議建設(shè)單位在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)工作中做好管理工作，嚴(yán)防收入的下調(diào)和優(yōu)惠措施的幅度過(guò)大。建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的敏感性分析建設(shè)投資的變化，必將引起資金籌措的同步變動(dòng)。 對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析如下表所示:投資對(duì)內(nèi)部收益率的敏感性分析表 (單位：萬(wàn)元)變化幅度-20%-15%0+15%+20%IRR16.87%15.63%11.72%10.14%9.45%用類似于上述的分析方法，計(jì)算出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn):15%+1°.14%-1°%x(20%-15%)=16.2%10.14%-9.45%可以說(shuō)當(dāng)建設(shè)投資在(-a,+16.2%)的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利超過(guò)最低期望水平。否則，項(xiàng)目達(dá)不到最低期望的盈利水平。建設(shè)投資也是一個(gè)比較敏感的因素， 這將提醒建設(shè)單位在保證質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中與監(jiān)理單位密切配合， 搞好投資控制。9.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目從項(xiàng)目的盈利能力、項(xiàng)目的清償能力以及項(xiàng)目的不確定性分析等三個(gè)方面的分析結(jié)果可以看出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十章物流園一期經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資包括建設(shè)期土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等。土地費(fèi)用某某城已征地52.96公頃，地價(jià)為21萬(wàn)元/畝。物流園總用地34.46公頃，占用已征土地159.45畝。土地出讓金：159.45畝X21萬(wàn)/畝=3348.45萬(wàn)元建安工程費(fèi)本項(xiàng)目一期總建筑面積9.1萬(wàn)川。根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，該項(xiàng)目單方造價(jià)確定如下：磚混結(jié)構(gòu)： 850元/m2；鋼結(jié)構(gòu)： 900元/m2o根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算項(xiàng)目的工程造價(jià)為：倉(cāng)儲(chǔ)、加工配送用房建筑面積9.1萬(wàn)m,鋼結(jié)構(gòu)為主，部分磚混結(jié)構(gòu)