高層住宅項目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

高層住宅項目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容高層住宅項目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容

本節(jié)主要闡述**院項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護三個方面的服務(wù)內(nèi)容。

（一）**院花園安全管理

保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說"安全第一"，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

1、治安管理

（1）治安工作的特點及主要任務(wù)

特點：

A、以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。

B、物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。

C、服務(wù)性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立"服務(wù)第一、用戶至上"的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

D、軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。

主要任務(wù)：

A、門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，同時應(yīng)注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。

B、安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。

C、停車場管理。疏導(dǎo)車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。

D、治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關(guān)進行處理。

E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進行消防訓(xùn)練。

F、與其他部門搞好配合工作。

2、相應(yīng)的治安防范措施

（1）安保部的組織結(jié)構(gòu)

**院管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。保安部一般的崗位設(shè)置為：

（2）合理安排治安崗

A、電梯服務(wù)：服務(wù)前臺小姐、門童二班倒16小時值班（視實際需要，擬在主出入口設(shè)置）

B、智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班

C、地下車庫出入口三班倒24小時值班（分設(shè)東北崗、東南崗、西部崗三個崗位）

D、小區(qū)巡邏崗三班倒24小時值班

E、小區(qū)主入口大門三班倒24小時值班

F、保安主管負責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。

（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度

A.人流出區(qū)控制圖

門衛(wèi)崗值勤

業(yè)戶

問候

詢問后、登記

詢問后、登記

進入**院

來訪客戶

進入**院（跟蹤觀察）

其他人員

進入**院（跟蹤觀察）

B.圖

人流入?yún)^(qū)控

門崗值勤

業(yè)戶

所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認

在登記本簽字

檢查證件（出入證）無異常放行

來訪客戶

放行

其他人員

放行

C.物流出區(qū)控制圖

門崗值勤

用戶所帶物品

詢問

執(zhí)用戶證明

執(zhí)管理處開的放行條放行

來訪客戶

收回放行

其他人員

確認無誤，收回放行條放行

（4）組建機動快速應(yīng)急分隊

快速應(yīng)急分隊直屬管理處管理，負責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。

（5）實行24小時巡視

巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。

（6）加強區(qū)域巡邏

為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。

（7）治安狀況統(tǒng)計

對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。

（二）車輛管理

車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設(shè)。

1、位置規(guī)劃

車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，**院管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想：

2、內(nèi)部要求

對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：

（1）了解用戶車輛情況，實行便捷停放

（2）實施停車專用車位制度

（3）物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度

（4）嚴禁無牌車進入停車場

（5）做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定

（三）消防管理

消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。

1、宣傳教育

開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119"消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。

消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：

（1）物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；

（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；

管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：

（1）遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；

（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。

2、日常檢查

（1）防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。

（2）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；

（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。

（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。

（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理

（1）組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)。

（2）請消防支隊做有關(guān)知識講座。

（3）成立義務(wù)消防檢查隊，對物業(yè)消防設(shè)施進行檢查。

4、消防報警特殊處理程序

通知--

往現(xiàn)場

報警--往現(xiàn)場

往現(xiàn)場--報告

掌握現(xiàn)場情況--報告

往現(xiàn)場--通知

（四）**院項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。

在**院項目，我們將指導(dǎo)管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目提供高標準的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作：

1、全面實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系

實施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證**院項目成為"三無"的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。

2、環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)

（1）環(huán)境部主要任務(wù)：

負責(zé)物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；

負責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；

負責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

負責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。

備注：**院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實施，管理處負責(zé)對受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項提供貴司。

（2）組織結(jié)構(gòu)

（3）16小時保潔制度

物業(yè)實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。

（4）噪音污染控制

噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的"白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝"的標準，是噪音控制工作的重要目標。

3、垃圾分流

在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實施"三化"管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。

（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于"三合一"功能的垃圾箱。

（2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。

（五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護

高檔物業(yè)對機電設(shè)備維護管理要求甚高，為保障設(shè)備運行的安全、高效，我們將結(jié)合**院項目的實際情況，把zz在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護當(dāng)中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。

此外，我們將在**院項目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設(shè)備管理與維護制定了以下管理方案。

1、機電設(shè)備管理的基本原則

(1)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用zz安全而高效的管理模式

建立完善的設(shè)備管理維護體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負責(zé)其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。

制訂高標準的設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負責(zé)，設(shè)備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責(zé)。設(shè)備的維護保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。

實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。。

(2)、建立完善的設(shè)備編碼及標示方案

A、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》

B、制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。

C、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。

D、對于標貼明顯的將導(dǎo)入zz視覺標示系統(tǒng)。

E、機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。

(3)、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬

A、設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。

B、工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。

(4)、建立完善的質(zhì)量記錄體系

A、任何工作做到有據(jù)可查。

B、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。

C、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。

D、利用金地物業(yè)公司強大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量對**院管理處形成有力的技術(shù)支持。

(5)、技術(shù)資料的管理

A、對于技術(shù)資料管理，遵守"二級制"模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。

B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。

(6)、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理

A、定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。

B、設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。

C、設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。

(7)、技術(shù)工種的管理

因物業(yè)機電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。

2、設(shè)施、設(shè)備的維護管理

物業(yè)的公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護管理采用zz成熟完善的管理模式。

A、消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負責(zé)，設(shè)備的日常運行和使用由工程部門負責(zé)，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。

B、設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負責(zé)，根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。

C、擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮zz物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。

D、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽

表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。

E、對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標貼明顯處將導(dǎo)入zzCI視覺標示系統(tǒng)，充分顯示zz的規(guī)范化管理模式。

3、增收節(jié)支，不斷提高管理水平

(1)、增收節(jié)支措施

A、經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。

B、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。

C、加強成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。

D、加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。

E、物業(yè)內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。

(2)、提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。

A、提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。

B、配備先進的維修工具和管理設(shè)備，實現(xiàn)管理微機化。

C、繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。

D、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。

E、加強公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。

F、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機電設(shè)備的管理參照國優(yōu)物業(yè)的標準進行運作。

G、建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。

H、實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術(shù)難題。

I、成立專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。

篇2：醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容標準管理目標

醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標準及管理目標

一、管理服務(wù)內(nèi)容

（一）日常服務(wù)

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理及維修、養(yǎng)護

（1）房屋主體的維修、養(yǎng)護和管理；

（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護保養(yǎng)；

（3）各類小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補及小五金的安裝維護；

（4）中央空調(diào)系統(tǒng)運行維護；

（5）高低壓配電室設(shè)備運行維護；

（6）鍋爐房系統(tǒng)運行維護；

（7）消防系統(tǒng)設(shè)備運行維護；

（8）中央監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運行維護；

（9）弱電系統(tǒng)（電話、電視、廣播）設(shè)備運行維護；

（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)運行維護；

（11）給排水系統(tǒng)運行維護；

（12）電梯系統(tǒng)運行維護；

（13）污水處理系統(tǒng)運行維護；

（14）院內(nèi)路燈公共走廊照明系統(tǒng)的維護；

（15）立體停車設(shè)備運行、維護保養(yǎng)；

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、公共秩序維護；

（1）門崗保衛(wèi)；

（2）醫(yī)院重要設(shè)備和庫房區(qū)域的治安巡視；

（3）醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安巡視；

（4）地面及地下車庫的車輛引導(dǎo)、停放管理；

（5）閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)控；

（6）報刊、郵件的收發(fā)；

（7）醫(yī)院物資出入放行登記管理。

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護和管理；

（1）綠籬及灌木修剪；

（2）草坪機剪；

（3）花、樹噴藥殺蟲；

（4）樹木及綠化帶（草坪）澆水；

（5）枯枝、落葉清除；

（6）施肥、松土、拾撿雜物；

（7）花樹租擺。

4、物業(yè)管理區(qū)域的清潔、保潔

（1）外圍道路清掃、保潔；（2）樓層清潔、消毒；（3）玻璃刷洗、保潔；

（4）醫(yī)院公共樓層洗手間清潔、消毒；

（5）生活垃圾收集與清運；

（6）公共洗手間、開水間、污洗間、浴室清潔消毒；

（7）地面、溝渠、窨井等清理消毒；

（8）醫(yī)療科室、手術(shù)室、會議室、透析室、重癥室、急診搶救室、注射區(qū)等清潔消毒；

（9）共用部分的過道、步梯、電梯、天臺、平臺、挑檐及建筑外墻等的清潔。

（10）大堂大理石地面打蠟、消毒；

（11）果皮箱、垃圾站垃圾清運保潔；

（12）各類板材墻面、頂棚、標識、宣傳廚窗、桌椅的保潔；

（13）不銹鋼制品去污（扶手、電梯門、果皮箱等）；

（14）路燈、公共照明燈等清潔；

（15）樓梯踏步、踢腳線、圍護鐵欄清潔；

（16）化糞池清掏消毒。

5、物業(yè)管理區(qū)域的消防管理

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

7、物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費用的帳務(wù)管理；

8、投標項目以外的院內(nèi)勤雜事物。

（二）專項服務(wù)

1、陪護服務(wù)

2、運送服務(wù)；

二、物業(yè)管理服務(wù)要求

1、按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；

2、物業(yè)管理房屋與收費標準質(zhì)價相符；

3、制訂管理服務(wù)人員獎罰條理等管理制度。

三、物業(yè)管理服務(wù)標準

1、物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護和管理服務(wù)標準

按物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)及《物業(yè)管理委托合同》對物業(yè)相關(guān)共用部位進行維修、養(yǎng)護和管理；

在主入口設(shè)平面分布圖、院內(nèi)各種標識齊全、規(guī)范美觀；

物業(yè)外觀完好、整潔，公用樓梯間、墻面、地面無破損，外墻及公共空間無亂張貼、亂涂畫、亂懸掛，室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務(wù)標準

健全制度、責(zé)任明確、定期巡檢，并做好記錄；

設(shè)備用房整潔、主要設(shè)備標識齊全、危及人身安全隱患處有明顯防范措施。

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨污水管道的疏通服務(wù)標準

共用部位和相關(guān)場所每天清掃2次，保持干凈整潔，室內(nèi)外標識、宣傳欄每周擦拭2次；

公共樓道每日清掃1次，保持干凈整潔；

垃圾日產(chǎn)日清，封閉式清運，無垃圾桶蔓溢現(xiàn)象；

化糞池、污水井、雨水井每月檢查1次，定期對雨污水管道進行疏通，保持通暢無堵塞現(xiàn)象。

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理

掌握花草樹木的特性，做好特種植物的檔案；

花草樹木生長正常、綠化效果好，有良好的觀賞效果，無樹木枯死和歪斜，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在三日內(nèi)清除并適時補種；

草坪及時清除雜草，有效控制雜草滋生，無垃圾，無煙頭紙屑；

根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好，適時修剪；

適時組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，無明顯病蟲害跡象；

綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

5、車輛停放管理服務(wù)標準

外來車輛嚴格檢查，出入登記；

所有車輛一律停放在地下停車場，地上嚴禁停車；

道路、停車場平整暢通，交通標識齊全規(guī)范。

6、消防管理標準

定期檢查消防設(shè)施設(shè)備、保證完好，隨時能夠啟用；

加強對消防管理人員的培訓(xùn)，保證消防通道的暢通。

7、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)標準

門崗、監(jiān)控室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，專人24小時值勤，實行定崗與巡邏相結(jié)合；

實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時；

設(shè)置安全警示標志；

巡邏中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患事故及時

報告有關(guān)部門；

定期對安防服務(wù)人員進行培訓(xùn)，提高管理服務(wù)質(zhì)量。

四、管理目標及指標承諾

我們將根據(jù)《北京市優(yōu)秀大廈評比標準》和國家醫(yī)院管理相關(guān)考核標準以及《恒瑞物業(yè)管理標準》，緊密配合醫(yī)院經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃，并承諾達到招標文件中提出的物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與要求：

1、合同階段

在合同期內(nèi)全身心為用戶服務(wù)，成為用戶的好保姆、好管家、好朋友。

正式接管在條件具備時一年內(nèi)讓醫(yī)院的后勤服務(wù)管理工作達到恒瑞物業(yè)承諾的各項服務(wù)指標；

正式接管在條件具備時兩年內(nèi)通過"北京市物業(yè)管理優(yōu)秀項目"的考評；

2、總體目標

創(chuàng)建一個"安全、整潔、優(yōu)美、舒適"的環(huán)境為目標；

客戶滿意度指數(shù)達到市優(yōu)95%以上；

管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%；

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；

全面提升項目知名度，創(chuàng)立恒瑞物業(yè)品牌。

3、分類指標

管理中心設(shè)專線24小時受理客戶服務(wù)需求；

客戶接待時間：365天8:30-20:00；

各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；

檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100%；

維修及時率達到100%；維修質(zhì)量合格率達到100%；

實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；

有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；

公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98％以上；

房屋建筑完好率達到98%以上；

綠化存活率達到98%以上；

保潔率98%，清潔管理無盲點，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

道路、停車場完好率達到98%以上；

管理服務(wù)范圍內(nèi)安全護衛(wèi)固定崗實行24小時安全護衛(wèi)立崗服務(wù)。

五、物業(yè)管理承諾指標及措施一覽表

表1-1

序號管理指標國家及市指標承諾

指標標準測定方法采取的措施

1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%樓宇公共部位、設(shè)備及公用設(shè)施功能良好,外觀無潛在影響使用的損壞,每年進行一次房屋普查。(完好面積+基本完好面積)/總面積×100%≥98%制定切實可行的維修計劃

2房屋零修急修及時率100%100%住戶報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,急修項目要求5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場;12小時內(nèi)完成任務(wù)。及時維修次數(shù)／應(yīng)計報的維修次數(shù)×100%返修次數(shù)/保修總數(shù)(1)配備合格技工24小時隨時待發(fā)(2)維修材料、工具準備齊全(3)嚴格要求技工準時完成任務(wù)返修率2%

3維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程質(zhì)量符合質(zhì)量標準，不可出現(xiàn)因操作技術(shù)問題造成的二次返工。維修合格工程次數(shù)/維修工程次數(shù)×100%≤2%以派工單及維修部反饋信息為依據(jù),檢查返工原因。

回訪率100%100%依公司規(guī)定按時回訪?；卦L次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)×100%≥20%建立回訪記錄,作好回訪記錄。

4消防設(shè)施；完好率100%消防設(shè)施完好無損，時刻滿足使用需求完好消防設(shè)施/消防設(shè)施總數(shù)量×100%≥100%堅持定期檢查、維護保養(yǎng)和保持清潔，實行設(shè)備責(zé)任人員負責(zé)制。

5設(shè)備運行完好率98%設(shè)備運行完好，沒有隱患，要求有記錄，嚴格遵守操作規(guī)章與保養(yǎng)規(guī)范。完好設(shè)備/設(shè)備總數(shù)×100%≥98%1、制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃；2、有定期保養(yǎng)、維修、巡視、運行、操作檢查、設(shè)備安全檢查記錄。

6管理范圍內(nèi)治安案件發(fā)生率0積極配合公安部門搞好治安管理，發(fā)生治安案件迅速到場協(xié)助破案工作。以每千人次為基數(shù)，治發(fā)案件發(fā)生率為01、保安員加強巡視，發(fā)現(xiàn)治安問題早解決，防止釀成案件；2、積極配合民警工作。

7保潔率98%98%垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境清潔，消殺及時。依公司制定的保潔作業(yè)標準測定100天每日清潔達到標準，專人巡視、檢查。

8綠化完好率95%98%綠化狀況符合設(shè)施、施工效果。完好綠地、花木/總綠化面積×100%≥95%加強綠化工作，監(jiān)督檢查。

表1-2

9火災(zāi)發(fā)生率0無因管理不善而引起的火災(zāi)。發(fā)生火災(zāi)次數(shù)/管理面積總數(shù)×100%=01、建立消防制度，宣傳消防知識；2、配備消防器材。

10有效投訴率0.2%為廣大用戶提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化、人性化服務(wù)。投訴次數(shù)/使用人數(shù)×100%0.2%加強日常管理，減少用戶不滿意，增加滿意，加強對管理、服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高素質(zhì)，協(xié)調(diào)好管理服務(wù)人員與用戶的關(guān)系，對用戶的疑慮有問必答，有難必解。

處理率100%處理次數(shù)/投訴次數(shù)×100%=100

11物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查率80%95%定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理工作征求意見單，對合理的意見及時整改滿意使用人數(shù)/使用總?cè)藬?shù)×100%≥90%1、定期檢查；2、指定整改措施；3、及時糾正偏差；4、做好整改措施記錄。

12管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%達標上崗，各專業(yè)上崗證齊全達標合格人數(shù)/參加培訓(xùn)人員總數(shù)×100%=100加強管理人員考核制度，實行獎懲制度。

13停車場、自行車棚設(shè)施完好率98%完好使用/設(shè)施總數(shù)×100%≥98%健全管理制度，加強日常管理，定期檢查巡視。保證停車有序，以免隱患。

六、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證措施

（一）嚴格貫徹執(zhí)行《員工錄用操作規(guī)程》等相關(guān)企業(yè)標準，保證員工技能與素質(zhì)達標：

1、員工實行崗前培訓(xùn)考核達標上崗制，所有員工(包括院方遺留人員入職前)均履行相關(guān)崗位，專業(yè)性入職鑒別考試和恒瑞物業(yè)員工培訓(xùn)后的考評。合格者，準予錄用。不合格者，不予錄用。

2、重要崗位的員工（如：設(shè)備維護人員、保安人員、保潔人員、運送人員、陪護人員）必須經(jīng)過相關(guān)保密培訓(xùn)。

3、員工錄用后實行試工期3天和試用期1-3個月不等的試用制度，在試工和試用期間，經(jīng)實踐考評不合格者，予以辭退。

4、國家要求必須持有上崗證、操作證的相關(guān)工種，杜絕無證上崗，證件必須經(jīng)驗證合格后方可錄用。

（二）嚴格執(zhí)行《恒瑞物業(yè)管理制度》等相關(guān)標準和物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)規(guī)范、標準，保證各項基礎(chǔ)管理工作規(guī)范達標。

（三）建立具有恒瑞物業(yè)服務(wù)特色的服務(wù)受理監(jiān)控中心，實行24小時全天候運作的一站式服務(wù)模式。

（四）考慮醫(yī)院特點和國家相關(guān)法規(guī)、各專業(yè)部門實行不同制式的工作制度。

1、一般保潔服務(wù)實行全天候8小時，特殊服務(wù)部位實行全天候24小時工作制；

2、陪護、運送等服務(wù)工作按醫(yī)院要求雙方議定；

3、各專業(yè)部門的具體工作起始時間本著質(zhì)量達標，無干擾服務(wù)又符合醫(yī)院要求等原則具體制定。

（五）配備先進有效的辦公設(shè)施、通訊設(shè)備和保潔等專業(yè)工具，保證工作效率。

（六）由院方提供服務(wù)管理中心辦公用房、服務(wù)受理監(jiān)控中心辦公用房一套和相應(yīng)的清潔工具房若干間，以保障物業(yè)服務(wù)管理用房和工作用房。

（七）醫(yī)院應(yīng)成立相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理委員會，制定相關(guān)工作制度、協(xié)調(diào)會議制度和監(jiān)督管理實施細則、檢查評比標準等對后勤服務(wù)工作質(zhì)量進行定期檢查、督導(dǎo)。

篇3：博雅公寓物業(yè)常規(guī)管理服務(wù)內(nèi)容

博雅公寓物業(yè)常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容

一、配合銷售前期介入管理階段

**物業(yè)在與博雅公寓合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。**物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。

(一)博雅公寓開盤期(或開盤前)，物業(yè)管理工作將投入運行，**派出安管員、保潔、綠化人員進駐公寓，項目主管定期進行日常管理及檢查(具體進駐時間由房地產(chǎn)公司確定)。

1、安全管理、保潔、綠化人員由**在下屬各管理處挑選經(jīng)驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認可，同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。

2、安管員負責(zé)協(xié)助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作，同時負責(zé)客戶看樓的相關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責(zé)售樓處、示范單位、會所、公寓的清潔、綠化工作。

3、現(xiàn)場主管負責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。

4、**定期派出培訓(xùn)專家從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細節(jié)精細化等方面對上述人員進行培訓(xùn)。

目的：

博雅公寓的定位，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對**物業(yè)的認同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以**良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務(wù)。"賣樓先賣服務(wù)"將使物業(yè)管理成為博雅公寓的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。

(二)銷售配合

１、協(xié)助制作整個公寓的標識系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)，樹立公寓尊貴形象。

２、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。

３、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據(jù)此進行改進。

4、根據(jù)博雅公寓實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。

二、移交接管階段

(一)移交接管的主要工作

1、**物業(yè)公司本著對建設(shè)單位、業(yè)主負責(zé)的態(tài)度，將對房屋的建筑、房屋的附屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房地產(chǎn)公司責(zé)成相關(guān)單位限期整改，維護建設(shè)單位和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

2、熟悉公寓內(nèi)建筑、設(shè)施設(shè)備的情況，如各種管線及管道的走向，各類設(shè)備的性能、技術(shù)指標，操作規(guī)范等，為做好交接工作奠定基礎(chǔ)。

3、各種竣工圖紙、技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備的合格證書(保修書)的收集整理，待整體項目與物業(yè)管理公司辦理移交手續(xù)時一并移交。

4、對前期工程尚未完成遺留的問題協(xié)同建設(shè)單位做好善后工作，將有關(guān)問題分類分項備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作，維護建設(shè)單位的利益。

(二)接管準備工作

1、編制人員工作計劃，根據(jù)工程進展適時招聘各類人員。按照**模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進行上崗前培訓(xùn)，將共同科目和作業(yè)科目分兩個方面對所有人進行培訓(xùn)，培訓(xùn)后進行考核，擇優(yōu)錄取。

2、各類主要技術(shù)人員的培訓(xùn)。由公司有針對性的進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，為今后的設(shè)備正常運行、維修與保養(yǎng)提供有力的技術(shù)保障。

3、結(jié)合博雅公寓的實際情況，擬將進一步修改各類公共性的管理文件，細化各項管理制度和工作流程，形成切實可行的管理方案，嚴格按照各項操作規(guī)程進行操作。

4、加強各項對外工作的聯(lián)絡(luò)，如消防、公安、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、工商、稅務(wù)、物價及物業(yè)管理主管部門、街道居委會等政府相關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系，為今后的正常管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

5、各種物質(zhì)的準備。編制物質(zhì)采購計劃，辦公設(shè)施設(shè)備

、辦公用品、安全管理器材、設(shè)備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝，印制各類文件、表格等。

6、各類指示標牌的落實：全面導(dǎo)入**CIS標識系統(tǒng)如主入口平面導(dǎo)視圖、各類禁行標識、停車場指示牌及綠化公益性標識等。

7、完善公寓的消防設(shè)施、消防器材，在相應(yīng)重點部位再配置一定數(shù)量的滅火器。

8、進場后我公司將高質(zhì)量的做好博雅公寓各門廳大理石地面的拋光保養(yǎng)工作，確保**物業(yè)入場時有一全新的環(huán)境、面貌，樹立**物業(yè)良好的公眾形象。

三、物業(yè)常規(guī)管理階段

(一)房屋建筑外觀規(guī)范管理

1、在公寓宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務(wù)院379號令《物業(yè)管理條例》及公寓管理法規(guī)和公眾性規(guī)章制度；

2、嚴格執(zhí)行建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及公寓《業(yè)主公約》、《裝修守則》有關(guān)約定的條款；

3、加強檢查和巡視力度，防止損壞房屋外墻外貌，發(fā)現(xiàn)問題及時堅決制止和限期恢復(fù)原狀，確保公寓原有建筑風(fēng)格，使建筑外觀完好、整潔、美觀；

4、樓宇維修時管理處工作人員應(yīng)到現(xiàn)場指導(dǎo)和施工監(jiān)督，確保樓宇維修質(zhì)量；

5、收集資料，建立物業(yè)資料檔案，管理完善、隨時可查。

(二)設(shè)施設(shè)備管理

1、公寓公用設(shè)施設(shè)備是否處于良好狀態(tài)、是否能夠保證正常運行，與業(yè)主、使用人的日常生活緊密相關(guān)。公寓內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安全管理部監(jiān)控中心負責(zé)操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負責(zé)其日常運行與管理，并嚴格按照設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程進行操作。

上述系統(tǒng)、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，除特種設(shè)備應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進行保養(yǎng)，其它設(shè)備均由維修部負責(zé)進行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，保修期滿后設(shè)備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告，經(jīng)管理處核準后報請長沙市房管局或公寓業(yè)主委員會批準，由維修資金支付。

2、公寓內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)建立齊全的設(shè)施設(shè)備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄，管理人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風(fēng)的緊急狀態(tài)下，有應(yīng)急預(yù)案防護措施。

3、市政公用設(shè)施的管理，公寓配套的二次供水、供電、通訊、照明等設(shè)施設(shè)備齊全運行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明顯交通標識。化糞池、窖井、污水、雨水排放暢通。

4、報修管理。24小時受理業(yè)主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率98%以上，質(zhì)量合格率100%，建立報修服務(wù)回訪制度，并有回訪記錄。

(三)安全與消防管理。

針對博雅公寓的安全與消防管理，**物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的積累，制定出如下安全與消防管理措施：

1、安全管理

(1)協(xié)助公安機關(guān)維護公寓安全與秩序，實施24小時安防值班制度及巡邏制度，統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、規(guī)范用語、文明值勤；

(2)實行人防、技防、物防、群防相結(jié)合的立體式防護體系，機動與定時巡邏的模式保障公寓安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項制度齊全、安全管理措施落實；

(3)重點加強對外來流動人員的管理，對進出車輛、實行登記和離開注銷手續(xù)的管理辦法，對裝修人員采取辦理臨時出入證管理，并對他們的活動范圍進行一定的限制。對可疑陌生人員采取重點監(jiān)控或跟蹤的手段，必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、公寓盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設(shè)有明顯標識并采取防范措施，主出入口兩邊交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現(xiàn)象；

(4)對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應(yīng)急情況，有應(yīng)急處理預(yù)案，保障公寓內(nèi)無重大治安刑事案件、交通事故和火災(zāi)事故；

(5)公寓內(nèi)若有重大活動，如：促銷會、大型文藝匯演，安管部門應(yīng)有安全管理方案，保證活動安全順利開展；公寓安管人員定時上門對裝修人員進行驗證，對無證人員請其到管理處補辦手續(xù)或禮貌將他們請出公寓；

(6)為保護公寓業(yè)主、使用人的財物安全，對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制，業(yè)主、商戶大件物品的搬出必須向管理處申報，所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。

2、消防管理

(1)安全部協(xié)助消防部門負責(zé)公寓消防安全防范工作，維修部負責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理，管理處主任為公寓消防安全第一責(zé)任人，安管部主管為公寓消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員均為公寓義務(wù)消防隊員；

(2)安管員在每日的巡邏期間，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施設(shè)備存有隱患的應(yīng)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并將信息及時反饋維修部，應(yīng)及時予以整改與修復(fù)；

(3)建立齊全的消防責(zé)任制，管理處成員組成的義務(wù)消防隊員，平時接受消防技能和防火知識的培訓(xùn)，加強消防演練，熟悉管理處《滅火預(yù)案標準作業(yè)規(guī)程》，一旦

發(fā)生火災(zāi)能迅速按《滅火預(yù)案標準作業(yè)規(guī)程》投入滅火戰(zhàn)斗，管理處還將每年在公寓內(nèi)實施一次消防演練；

(4)監(jiān)控室實施24小時值班制度，值班記錄、監(jiān)控記錄齊全，消防設(shè)施設(shè)備完好率達到100%，無火災(zāi)隱患和火災(zāi)事故率。

3、車輛交通停放管理

(1)創(chuàng)造公寓優(yōu)美環(huán)境、井然有序的安全秩序，不僅依托公寓硬件設(shè)施的形象包裝，而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規(guī)范禮儀的引導(dǎo)。公寓廣場的機動車、非機動車的出入、停放是物業(yè)管理公司對公寓物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，由安管人員記載的進入時間；外來來訪機動車輛(除：消防車、救護車、市政搶險搶修車、垃圾清運車)須發(fā)卡登記，方能入內(nèi)。

(2)非機動車出入公寓憑博雅公寓管理處非機動車專用卡出入。機動車停放按規(guī)劃設(shè)計的地下停車、地面停車區(qū)域定點定位停放有序，對于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現(xiàn)場管理，嚴禁機動車亂停亂放。業(yè)主、使用人的機動車及外來來訪機動車的停放收費按照相關(guān)的標準執(zhí)行。

(3)非機動車的停放按設(shè)計規(guī)劃區(qū)域場地統(tǒng)一停放，嚴禁在道路、綠地、單元走道或各公用部位亂停亂放。非機動車場地若有專人管理，其收費按照相關(guān)標準執(zhí)行。

(四)便民服務(wù)內(nèi)容

1、無償服務(wù)項目（略）

篇4：速達物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

速達物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

（一）物業(yè)服務(wù)機構(gòu)

1、業(yè)主委員會

在業(yè)主入伙待條件成熟后依法成立。業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主代表中民主選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)做出決定。

2、物業(yè)服務(wù)中心

物業(yè)服務(wù)中心設(shè)在各小區(qū)。

物業(yè)服務(wù)中心電話：待定。

公司服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督電話：****

**集團物業(yè)服務(wù)中心作為本項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，隸屬于**速達物業(yè)管理有限公司，享有并承擔(dān)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，實行獨立財務(wù)核算。物業(yè)服務(wù)中心人員主要包括服務(wù)中心經(jīng)理、水電維修工、綠化養(yǎng)護工、公共秩序維護員、保潔工等崗位，各司其職，負責(zé)小區(qū)日常管理和服務(wù)。

（二）物業(yè)服務(wù)中心工作時間

物業(yè)服務(wù)中心正常工作時間為：每周一至周日上午8:00～12:00；下午13:30～17:30，季節(jié)變化時工作時間將作相應(yīng)調(diào)整，敬請關(guān)注物業(yè)服務(wù)中心工作時間的調(diào)整通告。雙休日及法定節(jié)假日均有維修管理人員值班，同時，值勤、機電人員為24小時小區(qū)值班，熱情接待業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴、求助、報修、報警等。

（三）物業(yè)管理服務(wù)項目

1、物業(yè)公用部位的維修、養(yǎng)護和管理；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、監(jiān)控和日常維修管理；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨污水管的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、停車場與交通秩序的管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝修裝飾的管理；

8、物業(yè)服務(wù)檔案資料的管理；

9、為業(yè)主提供力所能及的特約有償服務(wù)；

10、積極開展社區(qū)文化活動；

（四）物業(yè)管理服務(wù)

1、物業(yè)服務(wù)費繳交

買車要養(yǎng)車，買房要養(yǎng)房。為保障各位業(yè)主和物業(yè)使用人的長遠利益，以達到物業(yè)投資保值和增值的效果，業(yè)主和物業(yè)使用人需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及日常管理開支，按時繳納物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)費標準的調(diào)整：按社會經(jīng)濟發(fā)展水平和小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支綜合平衡情況，并依據(jù)重慶市行業(yè)主管部門確定的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價，由物業(yè)服務(wù)中心提出方案并征求業(yè)主意見后作出相應(yīng)的調(diào)整。

2、物業(yè)服務(wù)費的繳交時間

物業(yè)服務(wù)費按月/季度繳交，繳費時間為每個季度的第一個月起至第二個月的中旬止。為了保證物業(yè)服務(wù)工作的正常開展，也為了各位業(yè)主和物業(yè)使用人的良好信用記錄，敬請各位業(yè)主或物業(yè)使用人按時到物業(yè)服務(wù)中心繳交。逾期（越季）不交的，按逾期每日3‰加收違約金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況及時告知物業(yè)服務(wù)中心，以免產(chǎn)生后續(xù)問題給您帶來不必要的麻煩。

3、物業(yè)服務(wù)的起算時間

物業(yè)服務(wù)按開發(fā)商通知入伙起始時間的當(dāng)月開始計收，新樓盤預(yù)收物業(yè)費一年，敬請各位業(yè)主和物業(yè)使用人予以理解和支持，以保證本小區(qū)各項物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。

4、物業(yè)服務(wù)費用的用途

本物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用、不包括公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的運行費用。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

（１）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（２）公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護費用

（３）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（４）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（５）物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序維護費用；

（６）辦公費用；

（７）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

（8）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

上述各項費用支出將定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布。按照國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新改造費用、以及電梯的年度專業(yè)委外維保費用應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

（五）房屋專項維修資金

住宅和商場均按重慶市相關(guān)

行政單位規(guī)定的標準繳交房屋公共維修資金，在購房時繳交。房屋公共維修資金存入專用帳戶，定期向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布,接受全體業(yè)主或業(yè)委會監(jiān)管。

專項維修資金主要用于房屋公用設(shè)備、設(shè)施的維修，專款專用，嚴禁挪作他用。動用專項維修資金時，由物業(yè)服務(wù)中心提出申請或應(yīng)業(yè)主的要求，由業(yè)主委員會批準使用。批準權(quán)限與程序由《業(yè)主委員會章程》和《業(yè)主委員會議事規(guī)則》規(guī)定。業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位代行業(yè)主委員會職權(quán)。專項維修資金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由業(yè)主按規(guī)定分攤。但因業(yè)主和物業(yè)使用人違反使用管理規(guī)定而造成房屋損壞，其維修費用由業(yè)主和物業(yè)使用人個人承擔(dān)。

繳交專項維修資金是每位業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)盡的義務(wù)，也是全體業(yè)主和物業(yè)使用人共同的利益，敬請各位業(yè)主和物業(yè)使用人按時足額繳交。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的房屋專項維修金將不予退還，提請業(yè)主予以關(guān)注。

（六）其他繳費

1、為加強二次裝修管理，規(guī)范小區(qū)秩序，避免造成環(huán)境污染，防止因違規(guī)傾倒裝修垃圾而受政府處罰。裝修垃圾由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一清運。費用標準以物價局審批標準收??；

2、為保證本物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備的安全，增強各業(yè)主和物業(yè)使用人的遵規(guī)意識和安全責(zé)任感，本物業(yè)將按每戶1000元的標準收取裝修履約金。業(yè)主和物業(yè)使用人裝修完畢經(jīng)驗收未發(fā)現(xiàn)違規(guī)者，此項費用退還。

3、按國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)實施時，此類費用就不再由物業(yè)服務(wù)中心收取。但與上述有關(guān)職能部門約定其全部或部分由物業(yè)服務(wù)中心代收的，則從其約定。

4、依據(jù)重慶市人民政府規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)中心代收代繳，收費時間按季度與物業(yè)服務(wù)費一并收取。

5、有償服務(wù)項目物價部門有明確規(guī)定的，按規(guī)定收??；無明確規(guī)定的按雙方約定收取。

篇5：商業(yè)廣場項目全委托物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

商業(yè)廣場項目全委托物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)標準

一、房屋完好率：98%

二、維修及時率：99%

三、維修合格率：98%

四、管理費收繳率：90%以上

五、綠化完好率：90%

六、清潔保潔合格率：95%

七、公共設(shè)施完好率：100%

八、無由于管理失誤導(dǎo)致發(fā)生的重大社區(qū)治安案件

九、消防設(shè)施設(shè)備完好率：100%

十、火災(zāi)發(fā)生率：0

十一、住戶投訴率：小于2%

十二、投訴處理率：100%

十三、管理人員培訓(xùn)合格率：98%

十四、住戶回訪率：100%

十五、業(yè)主滿意率：95%以上。

第二節(jié)物業(yè)管理工作內(nèi)容

一、工程設(shè)備運行和客戶維修

1、正常的設(shè)備運行：負責(zé)安排正常值班以保證社區(qū)供電、供暖、通訊設(shè)備的正常運行；

2、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施（包括建筑結(jié)構(gòu)、廣場、道路等）：按國家規(guī)定定期進行維護保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施經(jīng)常處于良好的狀態(tài)；

3、大型設(shè)備的正常檢修；

4、業(yè)主室內(nèi)維修：物業(yè)公司負責(zé)房間供電、供水、供暖及主要通訊設(shè)備線路的維修；電表箱以內(nèi)、冷水表以內(nèi)、電視、電話插頭以后的設(shè)施、設(shè)備線路由業(yè)主自行維修，若業(yè)主委托修理，業(yè)主應(yīng)交必要的成本費。

5、物業(yè)公司工程部維修中心保證：白天報修20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；夜內(nèi)報修（17：00-次日早8：30）30分鐘到達現(xiàn)場。

6、緊急情況搶修：若發(fā)生突然停電、停水、跑水等事故，工程部維修中心立即組織緊急搶修。

7、設(shè)備更新改造：若發(fā)現(xiàn)設(shè)備老化、嚴重損壞以至于不能繼續(xù)使用或根據(jù)業(yè)主要求需增添新的設(shè)施、設(shè)備，由我司負責(zé)提供技術(shù)方案等，并組織實施。

8、施工管理：負責(zé)公寓內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修、更新改造和業(yè)主裝修施工的管理；組織施工檢查驗收；協(xié)調(diào)處理由于施工而引起的糾紛；維護正常的施工秩序，保證施工質(zhì)量。

9、負責(zé)市政供水、供電、