構(gòu)建住宅物業(yè)管理社區(qū)建設(shè)良性互動新機制

構(gòu)建住宅物業(yè)管理社區(qū)建設(shè)良性互動新機制構(gòu)建住宅物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動新機制

文/張年

黨的十六屆四中全會系統(tǒng)地提出了“不斷提高構(gòu)建社會主義和諧社會的能力”的要求，社區(qū)作為人民群眾生活的家園、各類經(jīng)濟社會組織活動的舞臺，已成為城市管理的重心。住宅物業(yè)管理作為社區(qū)管理的重要組成部分，是社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，對推進建設(shè)“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)”具有十分重要的作用。

一、堅持條塊結(jié)合、屬地管理，發(fā)揮社區(qū)對物業(yè)管理的指導協(xié)調(diào)作用

住宅物業(yè)管理涉及到老百姓的切身利益和千家萬戶的安居樂業(yè)，在實際工作中要正確把握物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的依存關(guān)系，充分認識到做好物業(yè)管理服務(wù)工作必須緊緊依靠社區(qū)的支持和幫助。根據(jù)條塊結(jié)合、屬地管理的原則，充分發(fā)揮街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）自身優(yōu)勢，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的難點、熱點問題，有助于提升物業(yè)管理服務(wù)水平，也是構(gòu)建和諧社會的重要體現(xiàn)。

一是切實加強指導與監(jiān)督，提高業(yè)主大會、業(yè)主委員會自我管理的能力。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》將住宅物業(yè)管理納入了社區(qū)管理的范疇，明確街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，負有組建業(yè)主大會和規(guī)范業(yè)主委員會運作的指導責任。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當根據(jù)社區(qū)實際情況，落實專門部門，配備專職人員，負責業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立、改選工作，發(fā)揮居民區(qū)黨組織對小區(qū)人員情況充分掌握的優(yōu)勢，幫助業(yè)主將熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力的人員推選為業(yè)主委員會成員，避免出現(xiàn)業(yè)主委員會脫離社區(qū)黨組織指導的情況。同時，在日常的指導工作中，注重引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照法律法規(guī)的要求，不斷加強自我管理和自身建設(shè)的能力。

二是充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，解決物業(yè)管理中的“急、難、愁”問題。住宅物業(yè)管理具有區(qū)域性、綜合性和動態(tài)性的特點。物業(yè)管理中存在的問題，往往涉及到規(guī)劃、綠化、市容環(huán)衛(wèi)、公安、城管監(jiān)察、通信、供水、供電等多個職能部門。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）作為政府的派出機關(guān)，具有無可比擬的綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢。在社區(qū)內(nèi)建立由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門牽頭組織，業(yè)主委員會、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度，有助于解決住宅物業(yè)管理中的綜合性問題，確保居民有一個祥和安寧的生活環(huán)境。

三是積極化解物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，創(chuàng)造安定團結(jié)的社區(qū)氛圍。和諧社區(qū)應(yīng)當是一個具有和睦相處的人際關(guān)系的社區(qū)，一個治安良好和穩(wěn)定的社區(qū)。但是隨著改革開放的推進、市場經(jīng)濟的發(fā)展、居民物質(zhì)文化需求的日益增長，群眾利益失衡、政府管理缺位等問題導致的矛盾相對集中在社區(qū)，往往表現(xiàn)為群體性矛盾、利益矛盾，這其中不乏居民與物業(yè)管理企業(yè)、居民與居民之間在物業(yè)管理方面的矛盾，需要社區(qū)、黨組織進行引導、協(xié)調(diào)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以充分發(fā)揮社區(qū)中人民調(diào)解工作委員會、司法所等專業(yè)調(diào)解組織的作用，及時調(diào)處物業(yè)管理中存在的矛盾糾紛，做好社會穩(wěn)定工作。

二、發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，形成主動參與社區(qū)建設(shè)的新格局

物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)小區(qū)管理單位作為駐區(qū)單位，在做好物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，積極發(fā)揮優(yōu)勢，擴大服務(wù)范圍，創(chuàng)新工作方式，主動參與到社區(qū)建設(shè)工作中去。

一是以發(fā)揮在職黨員的模范帶頭作用為切入點，參與社區(qū)工作網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)在職黨員的職業(yè)特點和個人專長，積極組織參與社區(qū)的各項工作，在社區(qū)黨組織的組織和指導下，與駐區(qū)單位一起，形成思想工作聯(lián)抓、公益事業(yè)聯(lián)做、文體活動聯(lián)搞、思想道德教育聯(lián)手、社會治安聯(lián)防、困難群體聯(lián)幫的社區(qū)工作網(wǎng)絡(luò)體系。

二是以建立志愿者隊伍為手段，參與社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。建立健全社區(qū)服務(wù)體系，是新

篇2：物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)中定位

淺談物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)中的定位

文/馬象林

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加快，越來越多的集約化居民住宅區(qū)應(yīng)運而生。作為現(xiàn)代城市經(jīng)濟活動、社會活動和文化活動的區(qū)域載體，居住小區(qū)的物業(yè)管理越來越具有社區(qū)建設(shè)的發(fā)展意義。在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中，明確提出要將物業(yè)管理融入到社區(qū)建設(shè)之中：在劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當考慮到社區(qū)建設(shè)的因素；在日常管理活動中，要求物業(yè)管理企業(yè)在做好社區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理的同時，還要對社區(qū)內(nèi)的治安、環(huán)保等公共事務(wù)做好服務(wù)。

一、將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的重要性

社區(qū)建設(shè)的內(nèi)容主要包括兩部分，一是建設(shè)具有社區(qū)硬件設(shè)施的人居環(huán)境，二是建立有一定社區(qū)管理職能的組織并做好社區(qū)的日常管理工作和文化營造工作。前者是政府和房地產(chǎn)開發(fā)方的責任，后者則更多地要依賴于行政組織和其它社會組織的界入和管理，同時也是所有工作和生活在社區(qū)中的人的責任。

物業(yè)管理的主要任務(wù)就是通過對物的管理，對人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適便捷的社區(qū)環(huán)境，使所管物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和社會效益。物業(yè)管理工作做到位，不僅可以確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，實現(xiàn)保值、增值的目的，而且有利于提高現(xiàn)代城市管理的專業(yè)化、社會化和現(xiàn)代化水平。將物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)是現(xiàn)代城市建設(shè)和社會管理的重要方面和必備條件，同時也是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的長遠之計。

二、物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)中的定位及工作重點

1、接受監(jiān)督指導，處理好物業(yè)管理企業(yè)與政府部門的關(guān)系。

物業(yè)管理公司作為一個為業(yè)主提供有償服務(wù)的社會經(jīng)濟實體，與政府行政主管部門之間的關(guān)系，主要就是在日常管理服務(wù)工作中接受相關(guān)部門的指導、幫助，并在一定范圍內(nèi)協(xié)助政府部門處理好社區(qū)公共事務(wù)。

根據(jù)《條例》規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（建設(shè)部）負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設(shè)部的監(jiān)督管理主要是制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法并負責一級資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，配合國務(wù)院價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法并監(jiān)督費用的收取，以及對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處等等。房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管職責主要包括負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，指導業(yè)主成立業(yè)主大會，撤消業(yè)主大會和業(yè)委會作出的違反法律法規(guī)的決定或責令其限期改正，配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費，處理物業(yè)管理活動中的投訴，對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處等。

此外，由于物業(yè)管理的涉及面廣、系統(tǒng)性強，物業(yè)管理活動的順利進行，還需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。例如，北京市人民政府在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中就同時規(guī)定：“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查?！?/p>

2、和諧互助，處理好物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居民自治組織的關(guān)系。

居委會是社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾自治性組織。居委會的廣泛民主性，使它具有堅實的群眾基礎(chǔ)，可以在維護社會治安、組織社區(qū)服務(wù)等方面協(xié)助政府開展工作，并有傳遞居民意愿、調(diào)動居民進行自我管理等方面的社區(qū)管理作用。

在

篇3：社區(qū)建設(shè)中業(yè)委會物業(yè)管理企業(yè)相處之道

互信互利和諧共存

—淺議社區(qū)建設(shè)中業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)相處之道

文/李中石

在當前新的歷史條件下，“構(gòu)建社會主義和諧社會”是黨和政府在城市工作中的重要任務(wù)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)成為構(gòu)成我國現(xiàn)代城市社會的基本要素。因此，社區(qū)成為社會主義精神文明和物質(zhì)文明的重要陣地，社區(qū)建設(shè)在構(gòu)建社會主義和諧社會中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

我所在的重慶大正小區(qū)屬于新的商住小區(qū)，共有A、B、C三座大樓，從一到七層是大正商場，八、九層是寫字間，十層以上是住宅。住宅業(yè)主共有近300戶，有購買產(chǎn)權(quán)的，有房管部門的拆遷戶，也有租賃戶等等，產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分復雜。從我連續(xù)擔任兩屆業(yè)委會主任的實踐中，我深切感受到：只有業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)同配合、相互理解、相互支持、齊心協(xié)力，共同搞好社區(qū)建設(shè)，才能共建和諧社區(qū)，從而使業(yè)主的物業(yè)保值增值，使物業(yè)管理企業(yè)品牌得到提升，實現(xiàn)“雙贏”，進而實現(xiàn)黨和政府“構(gòu)建社會主義和諧社會”的歷史要求。

探索“雙贏”秘訣

業(yè)主委員會成立后，針對小區(qū)的特殊情況，分別組建了商場經(jīng)營戶業(yè)主委員會和住宅業(yè)主委員會兩個下屬分會。物業(yè)管理公司也相應(yīng)設(shè)置了市場管理部和住宅管理部。凡是與整個小區(qū)有關(guān)的事，兩個業(yè)委會就坐在一起研究；只與商場或只與住宅有關(guān)的事則由各分會自己處理。這樣有合有分，各司其職，與物業(yè)管理公司相應(yīng)部門密切配合，使小區(qū)各項工作逐步走向規(guī)范。

在實踐中，業(yè)委會清醒地認識到，業(yè)主群體與物業(yè)管理公司是兩個不同的利益集團。業(yè)主聘請企業(yè)管理自己的物業(yè)，總是希望付出較少的代價，獲得最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；而物業(yè)管理公司作為一個企業(yè)，總是需要支出一定的成本，獲得一定的利潤。兩者之間有矛盾是正常的，如何解決這些矛盾，需要雙方共同努力。我們認為，堅持按程序辦事是業(yè)委會和物業(yè)管理公司必須做到的。業(yè)委會按照章程定期召開會議，作好記錄，出席會議的人數(shù)必須符合法定人數(shù)。對會議決定的事項，堅持先民主后集中，參加人員在決定上都要簽字，以表示負責。幾年的實踐證明，由于雙方都堅持事先協(xié)商、溝通，再按程序辦事，業(yè)委會和物業(yè)管理公司從未發(fā)生過大的矛盾。業(yè)主選舉出業(yè)委會，總是希望我們能夠盡量維護業(yè)主的利益。當然這種要求是合法、合理的，但是不能以損害物業(yè)管理企業(yè)的利益為前提。企業(yè)也希望我們能夠成為與業(yè)主溝通的橋梁和紐帶，協(xié)助做好物業(yè)管理工作。因此，盡管雙方經(jīng)常發(fā)生各種各樣的矛盾，但在管理好小區(qū)這一點上，雙方又是一致的。

住宅業(yè)主入駐不久，業(yè)委會就接到業(yè)主投訴，反映商場空調(diào)冷卻塔噪聲污染，影響休息，要求物業(yè)管理公司進行整改。業(yè)委會認為商場空調(diào)冷卻塔噪聲污染是過去開發(fā)商遺留的問題，完全由物業(yè)管理公司負責整改，顯然不恰當。于是與物業(yè)管理公司商量，請他們聯(lián)系開發(fā)商，盡快拿出治理辦法。企業(yè)負責人沒有推委、搪塞，而是積極與開發(fā)商一起，找環(huán)保部門對冷卻塔噪聲進行檢測，提出治理方案，與開發(fā)商協(xié)商分擔整改治理所需費用，對風機更換成低噪聲軸承，加裝降噪隔音裝置，使冷卻塔噪聲降到環(huán)保規(guī)定范圍內(nèi)，這一問題很快得到解決。

在業(yè)委會的密切配合下，經(jīng)過物業(yè)管理公司的精心運作、管理、服務(wù)，幾年來大正商場成為重慶朝天門數(shù)一數(shù)二的熱門商場，營業(yè)額一直名列前茅，無論是業(yè)主，還是經(jīng)營者，都賺滿了腰包，租金節(jié)節(jié)上漲，業(yè)主的物業(yè)價值得到很大提升。物業(yè)管理公司也聲名鵲起，成為重慶物業(yè)管理的著名品牌之一。業(yè)主與物業(yè)管理公司在社區(qū)中互惠共贏的局面初步形成。

范本是這樣誕生的

20**年，大正小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)管理公司共同完成了在重慶物業(yè)管理界引起轟動的一件大事：大正商場空調(diào)系統(tǒng)大修改造終于成功！這不僅是重慶物業(yè)管理界的創(chuàng)舉，更為全國提供了一個大修改造資金籌集、工程組織的范本，同時也是業(yè)委會和物業(yè)管理公司密切合作的范本。

事情是這樣的——

10年前，重慶物業(yè)管理剛剛起步，對物業(yè)保值增值必需的大修基金沒有提取，給后來的物業(yè)管理留下了隱患。這不僅是大正小區(qū)面臨的問題，也是全國老舊物業(yè)項目普遍存在的問題。經(jīng)過10年的運轉(zhuǎn)，大正商場的空調(diào)制冷設(shè)備系統(tǒng)越來越達不到使用需要，造成制冷效果不理想，商場內(nèi)悶熱、空氣流通不佳，顧客

篇4：探索物業(yè)管理為社區(qū)建設(shè)服務(wù)新道路

探索物業(yè)管理為社區(qū)建設(shè)服務(wù)的新道路

文/段洪義袁永友

近年來，武漢百步亭花園社區(qū)先后榮獲“全國創(chuàng)建文明社區(qū)示范點”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”等100多種獎牌和稱號，筆者所在的百步亭花園物業(yè)管理有限公司（以下簡稱百步亭物業(yè)）創(chuàng)造的服務(wù)于社區(qū)建設(shè)的物業(yè)管理新型模式日益受到行業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。

一、“親情服務(wù)”是物業(yè)管理為社區(qū)建設(shè)服務(wù)的出發(fā)點

面對社區(qū)居民的多種服務(wù)需求，百步亭物業(yè)建立了物業(yè)服務(wù)與社區(qū)公共性服務(wù)、福利性服務(wù)、個性化服務(wù)和商業(yè)服務(wù)的良性互動關(guān)系，創(chuàng)立了以親情服務(wù)為特色的服務(wù)品牌。

“親情服務(wù)”首先體現(xiàn)在全方位、全天候和全過程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全方位就是把居民的需求作為第一信號，除全力做好物業(yè)管理的本職工作之外，對社區(qū)居民提供從就業(yè)到醫(yī)療保健、文化教育、家庭生活等各方面的服務(wù)；全天侯就是一天24小時隨時為居民服務(wù)；全過程就是把服務(wù)貫穿到居民人生的整個過程，從婚姻介紹、幼兒教育到養(yǎng)老送終，都能做到難有所幫，周到服務(wù)。公司成立了以居住在百步亭社區(qū)的員工為主，由專業(yè)性比較強的員工組成的搶險應(yīng)急分隊，下設(shè)治安應(yīng)急分隊、水電搶修應(yīng)急分隊、環(huán)衛(wèi)保潔應(yīng)急分隊3支隊伍，應(yīng)急分隊成員保證24小時通訊暢通，凡發(fā)生水、電、氣及其他設(shè)施設(shè)備故障，或出現(xiàn)火險、交通堵塞等情況和突發(fā)事件影響和干擾居民正常生活時，應(yīng)急分隊成員能夠在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，迅速、有效地排除故障和異常情況。

“親情服務(wù)”還體現(xiàn)在“首問責任制”上。公司承諾對居民反映的問題，做到“小事不過夜，大事不過天，事事有記錄、件件有回音”。公司在社區(qū)設(shè)立了信訪中心，按照誰接待誰負責的原則，對居民反映的任何問題，都要求做到熱情接待、認真記錄、耐心處理。社區(qū)居民親切地把公司稱作是自己的“紅管家”，物業(yè)服務(wù)費實現(xiàn)了100％收取。

二、“理性利潤”是物業(yè)管理為社區(qū)建設(shè)服務(wù)的結(jié)合點

物業(yè)管理是我國第三產(chǎn)業(yè)中極其重要的產(chǎn)業(yè)，但作為市場主體，許多物業(yè)管理公司處在兩難境地：公益服務(wù)沒有政府補貼，高價服務(wù)沒有業(yè)主支持。百步亭物業(yè)深刻認識到：作為民營的物業(yè)管理公司，如果沒有社區(qū)這塊平臺，就難以進行市場化服務(wù)，反過來，如果沒有物業(yè)管理公司的積極參與，社區(qū)建設(shè)也會失去動力和活力。物業(yè)管理公司在“社區(qū)居民利益為最高服務(wù)原則”的思想指導下，通過整合服務(wù)資源，找到了為社區(qū)建設(shè)出力的最佳結(jié)合點。

“理性利潤”的突出表現(xiàn)是物業(yè)管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不計較眼前的微利和無利，追求企業(yè)的長遠利益和“多贏效應(yīng)”，不斷推動社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和建設(shè)。公司每年都從物業(yè)服務(wù)費總收入中提取一定的比例作為社區(qū)建設(shè)經(jīng)費，密切了物業(yè)管理公司與社區(qū)組織的合作關(guān)系，鞏固了“共建美好家園”的基礎(chǔ)。“理性利潤”的表現(xiàn)之二是物業(yè)管理公司與社區(qū)服務(wù)中心聯(lián)合辦公，采取“一門式”、多窗口便捷服務(wù)。物業(yè)管理