華標(biāo)廣場日常物業(yè)管理

華標(biāo)廣場日常物業(yè)管理華標(biāo)廣場日常物業(yè)管理

1．治安消防管理

技防人防結(jié)合，整體綜合性小區(qū)治安防范。運(yùn)用大樓安防監(jiān)控系統(tǒng)的視像及報警系統(tǒng)監(jiān)控功能，配以重要出入口的保安崗位設(shè)置，加之保安隊伍的快速反應(yīng)措施，以及人員出入的嚴(yán)密管理，外來人員及訪客的憑證登記進(jìn)入制度，保證居住區(qū)域的安全。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊步ò踩拿餍^(qū)。

2．車輛管理

制定小區(qū)地下車庫的停車管理制度，汽車、摩托車、單車分區(qū)停放，機(jī)動車憑IC卡識讀管理出入及收費(fèi)，單車設(shè)立停放及取車憑證管理辦法，保證有序、安全，防止失車發(fā)生。

3．機(jī)電設(shè)備管理

電梯是本區(qū)樓宇的重要設(shè)備，我們將聘請具有專業(yè)維修資質(zhì)的品牌電梯公司的維修站或?qū)I(yè)公司進(jìn)行合作，保證設(shè)備運(yùn)行正常，檢查、維修環(huán)節(jié)的及時跟進(jìn)，實現(xiàn)規(guī)范化管理。水泵、發(fā)電機(jī)組以及大型機(jī)電設(shè)備，全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量系列標(biāo)準(zhǔn)，保證隨時處于正常狀態(tài)。

4．物業(yè)環(huán)境管理

確保高頻度、高質(zhì)量的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，制定區(qū)域及大樓保潔標(biāo)準(zhǔn)，對大樓及周邊環(huán)境的保潔位置，清潔次數(shù)、清潔程度按實際需要有明確的規(guī)定。且操作員與監(jiān)督員有部門制約的關(guān)系，保證衛(wèi)生環(huán)境令業(yè)主、住戶滿意。實施垃圾分類，回收再生資源?？刂茀^(qū)內(nèi)噪音，尤其是超時裝修施工的現(xiàn)象，說服教育、及時糾正。監(jiān)測測定本區(qū)內(nèi)噪音值，并定時公布。加強(qiáng)綠化園景的養(yǎng)護(hù)，保持生態(tài)盎然，造型別致，舒心寫意的住宅區(qū)園林綠化，營造怡人的物業(yè)環(huán)境。

5．裝修管理

確保無違章裝修，維護(hù)小區(qū)物業(yè)觀感的形象統(tǒng)一、美觀，樓宇各系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞。嚴(yán)格實施裝修審批制度，對業(yè)主、住戶宣傳到位，建立裝修跟蹤監(jiān)管程序和做法，及時發(fā)現(xiàn)及時糾正。裝修申請時與住戶施工單位簽訂協(xié)議書，使約束雙方違規(guī)裝修須承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任或法律責(zé)任。

6．客戶服務(wù)

熱線電話，解答業(yè)主的咨詢；處理投訴、接受意見、改進(jìn)服務(wù)；管理服務(wù)情況的通告，及時將居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信息知會業(yè)主；辦理家居大件、貴重物品的放行登記手續(xù)；開拓適合業(yè)主的貼身服務(wù)，便民利民；車輛保管；管理費(fèi)收?。粯I(yè)主住戶物業(yè)檔案的管理；探訪客戶及定期對客戶服務(wù)的問卷調(diào)查。

篇2：住宅小區(qū)日常物業(yè)管理服務(wù)

住宅小區(qū)日常的物業(yè)管理與服務(wù)

（一）日常的管理

1、樓宇的管理

（1）管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄于工作日記（房屋管理臺帳）；下班再巡查一遍，做好記錄交接班人員；

（2）設(shè)立《房屋維修卡》，對房屋的公共部分和用戶室內(nèi)的維修做有全面記錄，并定時回訪；

（3）對裝修的?。ㄓ茫粢S時查看是否按裝修規(guī)定進(jìn)行裝修，發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為，即時處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復(fù)原狀為止。

（4）對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行管理與維護(hù)，使房屋完好率達(dá)98%以上，維修合格率達(dá)100%；

以上由管理組負(fù)責(zé)，按人均管理戶數(shù)和棟數(shù)包干，量化考核。

2、設(shè)施、設(shè)備的管理

（1）將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

（2）對水泵、發(fā)電機(jī)、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢

查等，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志（如小心觸電等提示）；

（3）在設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場設(shè)置"管理制度"、"維修保養(yǎng)規(guī)定"、"操作規(guī)范"，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。

3、水電管理

（1）水電工24小時值班，保障用戶的水電供應(yīng)，不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水；出現(xiàn)故障，水電工必須20分鐘到達(dá)現(xiàn)場，及時維修恢復(fù)正常，；因公用線路停水、停電，必須由管理處預(yù)先通知用戶，讓用戶做好蓄水、停電的準(zhǔn)備；

（2）按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗單，保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。

（3）每月準(zhǔn)確無誤地給用戶抄水、電表，做好計算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓用戶有足夠的時間備足水電費(fèi)用，按時交納；

（4）將住（用）戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔；

（5）協(xié)助辦理住用戶用電增容。

4、衛(wèi)生管理

（1）垃圾天天清運(yùn)、上門收住戶的袋裝垃圾；公共地方、中心花園的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過三分之二，垃圾桶每天清洗一次；

（2）小區(qū)內(nèi)馬路、走道、公共場地每天清掃、保潔兩次，確保路面無雜物、集水現(xiàn)象；

（3）所有樓梯每周清洗一次；電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，每天抹一次，確保無衛(wèi)生死角，達(dá)到**市物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

5、電梯管理

（1）操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。

（2）操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。

（3）操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。

（4）定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄。

6、交通與車輛管理

（1）管理好報經(jīng)公安交通部門批準(zhǔn)的停車場地。

（2）買進(jìn)并豎起各種交通警示牌（如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等）

（3）在小區(qū)出口處設(shè)置減速杠，以保障老人小孩出行安全；

（4）臨時停車有"臨時停車證"，并設(shè)有示意牌。車輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。

（5）汽車、摩托車進(jìn)出做好車牌登記，進(jìn)出時間登記，并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故發(fā)生后責(zé)任的劃分；

（6）汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關(guān)車輛事故（如被盜、刮花）賠償合同書，此合同書在統(tǒng)一的車輛停放費(fèi)條件下，設(shè)最低賠償金額，車主如需提高賠償金，則必須增加停車費(fèi)，以便增加車管員對其特別對待，提供優(yōu)質(zhì)、高檔服務(wù)。

7、綠化管理

（1）定期對綠地、樹木進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)；

（2）做到黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率；

（3）豎起各種保護(hù)綠地、樹木的警示牌。

8、環(huán)保的管理

與有關(guān)部門聯(lián)系，管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲等事項，定期噴射殺蟲水，投放老鼠藥；對打麻將、卡拉OK造成的噪聲者進(jìn)行合法的管理，為住用戶創(chuàng)造一個安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。

（二）日常的服務(wù)

在"業(yè)主至上，服務(wù)第一"的宗旨下，確保在接手該物業(yè)管理的二年內(nèi)取得"全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)"的稱號，樹立小區(qū)的名牌，起到保值、增值的經(jīng)濟(jì)效益。

1、辦理業(yè)主入住手續(xù)

（1）業(yè)主入住前，對整個小區(qū)進(jìn)行全面的"物業(yè)開荒"做到窗明幾凈；

（2）各種類型的表格齊備，場地干凈，停車有序

，鑰匙擺放整齊，在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下，迎接業(yè)主的到來；

（3）憑業(yè)主購房發(fā)票、購房合同（復(fù)印件）、身份證等，填寫好《入住登記表》和《裝修登記表》，然后由管理員陪同業(yè)主開門對房屋進(jìn)行驗收并留下要求意見；

（4）驗收手續(xù)完成后，繳有關(guān)各項管理服務(wù)費(fèi)用；

（5）業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)公約》，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促；簽訂公約后業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。

（6）管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應(yīng)知應(yīng)會的注意事項。

2、保安與消防服務(wù)

（1）本小區(qū)實行半封閉管理，保安24小時值班、巡邏，?。ㄓ茫魬{出入證進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記；

（2）設(shè)立監(jiān)控中心，處理突發(fā)事故，確保小區(qū)安全、寧靜。

（3）配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作；

（4）小區(qū)內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀(jì)現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)懲；

（5）保安員每隔四小時巡邏一遍樓宇（從一樓到天臺），為確保保安員夜晚不偷懶，簽到薄掛在每幢樓宇的天面，這樣保安只有上到天面才能簽到，把整幢樓宇所發(fā)生的問題一一記錄下來；

（6）每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標(biāo)志等，發(fā)現(xiàn)有過期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時更換；

（7）門崗設(shè)雨傘送老弱病者到樓，設(shè)"雨天小心路滑"等提示標(biāo)志。

（8）保安員以禮待人，給進(jìn)出大門的司機(jī)敬禮，見到客人上、下車主動上前開門迎送。

（9）向?。ㄓ茫舴峙蓤蠹垺㈦娦诺?，接待來訪者并指點引路；

（10）火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過1%。

3、管理處負(fù)責(zé)協(xié)助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產(chǎn)權(quán)證、報戶口、暫住證等手續(xù)。

4、物業(yè)公司在"一業(yè)為主，多種經(jīng)營"宗旨下，接受住用戶的委托，搞好家政服務(wù)，代搞家庭衛(wèi)生、代暫管小孩、代接送小孩上學(xué)、代辦保險、代洗衣服（或開自助洗衣中心），設(shè)置家庭星期肉菜供應(yīng)，代買代送，做到收費(fèi)合理，價格公平、公開。

篇3：南湖佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容

南湖佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容

1．秩序維護(hù)

根據(jù)園區(qū)面積及實際情況，結(jié)合實際的管理經(jīng)驗，利用人防與技防結(jié)合的方式進(jìn)行園區(qū)的秩序維護(hù)管理。

園區(qū)面積1.9萬平方米，管理面積較小，小區(qū)的秩維管理設(shè)有固定崗、巡邏崗。小區(qū)主出入口一個設(shè)固定崗，二十四小時值守，來訪人員必須到門衛(wèi)室登記，經(jīng)門衛(wèi)通知業(yè)主，取得聯(lián)系并經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)入園區(qū)。對進(jìn)出園區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。白天加強(qiáng)固定崗管理力度，注重進(jìn)出人員和車輛的詢問和登記。

由于園區(qū)面積較小，秩維人員巡邏時可以看到整個園區(qū)，所以在園區(qū)中固定崗設(shè)立一人，巡邏人員設(shè)一人。

門崗人員應(yīng)保證出入口暢通，確保無閑雜人員進(jìn)入，大件物品進(jìn)出時應(yīng)檢查、登記。巡邏人員按規(guī)定線路定時巡邏，對整個園區(qū)公共部位的秩序維護(hù)、消防等進(jìn)行維護(hù)和管理。重點區(qū)域、重點部位增加巡邏次數(shù)。在巡視過程中對園區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，使其有序通行和停放。夜間巡邏人員增加巡邏次數(shù)，無離崗現(xiàn)象發(fā)生。

秩維人員負(fù)責(zé)做好"防火、防盜、防暴、防破壞的四防工作。定期宣傳消防知識，使業(yè)主時時注意防火、防盜。定期檢查消防設(shè)施的完好情況，熟悉各消防施設(shè)的使用方法、分布位置，掌握突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，如遇到緊急情況時應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)急方案，并及時報告相關(guān)部門（公安、消防等），在相關(guān)部門人員沒到場之前應(yīng)采取有效措施保持好現(xiàn)場或組織疏散人群，盡量協(xié)助、配合相關(guān)部門處理好相關(guān)事宜。

車輛管理方面，秩維人員分清職責(zé)范圍，認(rèn)真執(zhí)守、盡職盡責(zé)，未經(jīng)許可園區(qū)內(nèi)禁止外來機(jī)動車輛進(jìn)入。秩維員對進(jìn)入園區(qū)的車輛進(jìn)行指揮和疏通。停放在園區(qū)的車輛應(yīng)停放有序，非機(jī)動車擺放整齊。

園區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、禁止練車、限速行駛。

2．環(huán)境管理

公共區(qū)域由保潔員循環(huán)保潔，主要包括道路、綠地、樓梯通道、電梯轎箱、公共玻璃、垃圾中轉(zhuǎn)站等。

標(biāo)準(zhǔn)：道路無明顯污跡、雜物、積水等；垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶內(nèi)垃圾不散裝，無超載、無強(qiáng)異味、無污水橫流；電梯轎箱擦拭干凈、無油跡、無粘貼小廣告現(xiàn)象；樓梯通道定期拖洗，無廢舊物占道現(xiàn)象；花草、樹木養(yǎng)護(hù)，適時灌溉，定期施肥、除蟲、剪枝，及時補(bǔ)種，保持優(yōu)美的綠化環(huán)境。根據(jù)園區(qū)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。垃圾箱及垃圾中轉(zhuǎn)站定期清潔、消毒。對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便處，應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。

道路、綠地等每日循環(huán)保潔；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；雨、雪天氣及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

保潔人員在保潔時間內(nèi)協(xié)助秩序維護(hù)員協(xié)查本區(qū)域內(nèi)的情況。負(fù)責(zé)對本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備故障情況的報修和檢查。

3．維修、養(yǎng)護(hù)管理

沈鐵南湖佳園的房屋維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)施、設(shè)備的管理、維護(hù)將堅持"管養(yǎng)合一"的原則，制定合理的養(yǎng)護(hù)計劃，建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度，切實做到業(yè)主滿意。將制定出《公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案》、《房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案》。

對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，明確責(zé)任人。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

消防設(shè)施應(yīng)配備完好，位置適當(dāng)，可隨時啟用，如有設(shè)備老化及時更新。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用，完好率不低于93%。確保雨水、污水管道保持通暢，相關(guān)設(shè)施無破損。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

協(xié)調(diào)處理各項維修計劃、裝修疑難事件；定期巡視各設(shè)備房，檢查各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，并發(fā)現(xiàn)異常及時采取有效措施。

4．檔案管理

公司的檔案由主任負(fù)責(zé)管理，主要包括檔案的收集、整理、編排、保存。檔案資料的內(nèi)容包括從接管驗收時接手的資料、證件等到施實管理工作中形成的具有參考利用價值的文件材料和相關(guān)工作記錄等。檔案保存時注意防潮、防蟲、防破損。管理時應(yīng)按檔案類型等做統(tǒng)一分類，做有序編排，設(shè)目錄大綱，以便查找。

檔案保編排有序，裝訂整齊，目錄清楚。

作廢文件須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并加蓋作廢章后方能銷毀。

保持文件的清楚、干凈、無蟲咬，每年對公司的檔案文件進(jìn)行一次全面清查，每季進(jìn)行一次部門文件抽查，確保文件資料的完整。

檔案借閱時嚴(yán)格遵守借閱時間及規(guī)定，注意公司的保密文件不外漏，在有人借閱時應(yīng)提醒借閱人按時歸還并保證借閱的資料完整無損壞。

5．物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

公共秩序維護(hù)：實行24小時值班制。負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)內(nèi)秩序,制定巡視和值班制度,嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入小區(qū),配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防和處理治安案件。

保潔："五定"即定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。"六

無"即無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無污水贓物、無明顯糞跡和浮土。"七凈"即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹根草坪凈、樓梯凈、單元門口凈。

綠化：定期栽種補(bǔ)綠、定期對小區(qū)內(nèi)樹木、草坪及爬藤等澆水、施肥、除雜草、修剪、除病蟲。讓業(yè)主擁有一個"綠、凈、美、安"的生活環(huán)境。

維修：熱情接待業(yè)主報修，做到維修及時，保證質(zhì)量，態(tài)度認(rèn)真。維修期間不準(zhǔn)吃、拿、卡、要；不準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；全心全意為業(yè)主服務(wù)。

篇4：假日花園物業(yè)管理日常工作方案

假日花園物業(yè)管理的日常工作方案

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分，它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期；按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維

zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖

修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個專題進(jìn)行敘述。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：

一、成立項目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成zz假日花園項目小組，先行到位，開展前期介入工作。項目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時對小區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。

二、早期介入的主要工作

（一）會審圖紙

從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場所，防盜報警設(shè)施，水電煤氣計量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

（二）參與質(zhì)量管理

對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強(qiáng)對隱蔽工程進(jìn)行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。

（三）收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

（四）熟悉小區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：

（一）協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題；

（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案；

（三）協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；

（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（五）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量；

（六）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作；

（七）積極開展各類招商引租工作；

（八）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著"對業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)"的宗旨，對zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收。

第二章業(yè)主入駐

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機(jī)。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴(kuò)大"zz假日花園"的知名度及影響力，增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感，增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力，樹立"zz假日花園"精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象，我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實現(xiàn)自我的信心和美好愿望。

入駐儀式主要內(nèi)容要簡潔，富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

（一）合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時間，錯開入伙波峰，節(jié)約辦理手續(xù)時間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理（具體入伙時間安排與開發(fā)商協(xié)商解決）；

（二）設(shè)立入伙總服務(wù)臺，一條龍辦理入駐手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效；

（三）還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項服務(wù)；

（四）聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公，方便業(yè)主入伙。

zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程

辦理順序辦理地點辦理依據(jù)辦理內(nèi)容

1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件，復(fù)印留底，向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后注意事項

2管理處財務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用，開立業(yè)主戶頭

3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊

4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財務(wù)證明驗收樓宇及房內(nèi)設(shè)施（如業(yè)主提出質(zhì)量問題，應(yīng)立即反饋至開發(fā)單位，按相關(guān)程序處理）發(fā)放房屋鑰匙

5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無誤后，交資料員保存并錄入電腦

注：業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù)，辦理程序參照上述程序；

三、入駐期配套服務(wù)力求完善

（一）入駐初期，我們將在有關(guān)社會機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù)，方便業(yè)主日常辦公及生活；

（二）在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊伍，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。

四、入駐期的便民服務(wù)措施

（一）組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家，向業(yè)主推介，方便業(yè)主按需選購。

（二）提供臨時外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加，小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此，我們將組織提供快餐外買服務(wù)，解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。

（三）成立便民搬運(yùn)隊。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運(yùn)隊，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。

（四）增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)外增設(shè)IC卡公用電話亭，方便業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話，也可于緊急條件下作報警使用。

第三章二次裝修管理

業(yè)主入伙后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。

一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)

（一）針對zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計理念，合理的室內(nèi)設(shè)計方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。

（二）制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，同時管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。

二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查

根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟：

（一）在二次裝修的審批過程中，建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。

（二）加強(qiáng)對施工隊伍的管理，實施"二證一書"制度，即要求裝修施工單位辦理"裝修許可證"和"施工人員出入證"，并簽訂"二次裝修責(zé)任書"，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。

（三）加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管，實施"全員管理"。我們要求，各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。

（四）強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點：

1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。

3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對施工隊的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理，以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

裝修管理流程圖：

裝修

管理涉及的質(zhì)量控制文件：

《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請表》

《裝修現(xiàn)場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗收表》《裝修管理程序》

《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》

四、謹(jǐn)慎驗收，不留隱患

我們將著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電

氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。

我們承諾：因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。

第四章業(yè)戶投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，迅速、及時、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。

對于業(yè)戶投訴我們在管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理，具體管理思路如下：

一、投訴受理

業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴，客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)戶說明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過其他渠道予以解決；對業(yè)戶的有效投訴，由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》，并安排有關(guān)部門及時處理，重大投訴向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實現(xiàn)有效投訴處理的高效率，管理處24小時接受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴，我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時處理，急修不過夜。對于其他方面的投訴，我們將及時分派至相關(guān)責(zé)任部門，并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時間（最長回復(fù)時間不超過三個工作日），暫時無法解決的問題將制定相關(guān)計劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋，普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對于因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外，我們將每季度向業(yè)戶公布一次"管理報告"，以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結(jié)果。

三、投訴回訪

業(yè)戶有效投訴處理完畢后，由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪，以征求業(yè)戶意見，同時在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100％。

第五章安全管理

一、安全管理的措施及對策

（一）確保保安員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對保安員實施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到"五統(tǒng)一""三集中"，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，樹立"業(yè)主需要就是工作"的觀念，改變原來保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的保安員成為"保安員、迎賓員、服務(wù)員"的有機(jī)統(tǒng)一體。

（二）安全管理體系的建立

1．確定"動態(tài)管理"思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動崗位相結(jié)合的設(shè)置，對小區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。

2．在動態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動巡邏的方式，巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點防范部位的安全巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點。

3．在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。

4．強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起"快速反應(yīng),快速支援"體系。

5．充分發(fā)揮業(yè)主的力量，共同參與小區(qū)安全防范。

（三）安全管理的重點轉(zhuǎn)移

1、接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。

（四）逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。

第六章車輛及交通管理

小區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點之一，如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全，交通順暢以及行人的安全？需要對小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測和合理的安排。

一、交通狀況預(yù)測及分析：

（一）入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施（如減速駁，交通標(biāo)識等）亟待完善，管理好人行道、交通主道的人車分流。

（二）車輛以私家車數(shù)量較多，交通自覺意識不強(qiáng)，極少數(shù)"特殊公民"存在不服從管理，超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、管理措施與對策

（一）車管員在車庫出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時，要求保安員對進(jìn)入的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放，同時加強(qiáng)對地下一、二層車庫的管理。

（二）強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé)，同時在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外，嚴(yán)禁機(jī)動車輛停留在大門口區(qū)域。

（三）樹立保險意識，實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購買車輛保險，同時管理處將定期購買停車場公共保險。

（四）面對"特殊公民"值勤時車管員將存在一定的心理壓力，為此我們將要求他們一視同仁，規(guī)范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者，我們將積極向其上級監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持。

第七章消防管理

消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作：

我們堅持"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立"全員防消"的管理觀念,實施全員義務(wù)消防員制。

加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

（一）消防教育宣傳工作

我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。

（二）做好消防培訓(xùn)及演練工作

重點加強(qiáng)保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體小區(qū)成員的"自救"意識和能力，防范于"未燃"。

一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

（一）對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。

（二）對于復(fù)雜裝修和大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。

（三）在入駐期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處"消防快速反應(yīng)分隊"，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足"自救"，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：

zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖

（一）報警

1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

（二）召集

1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。

3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

（三）滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。

（四）善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。

一、實行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著"經(jīng)濟(jì)、美觀"的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到"立地成景、四季常青"的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護(hù)管理

俗話說："三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)"，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。

（一）樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)

1、新種樹苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％

2、蟲害的樹木不超過2％；

3、綠化建筑小品無損壞；

4、草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物；

5、草地整潔無磚塊、垃圾。

（二）樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、樹木：生長態(tài)勢基本正常；葉子枝干基本正常。

2、草坪：覆蓋率在90％以上；基本上無雜草；生長和顏色基本正常不枯黃；基本無病蟲害。

（三）綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求：

1、樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；

2、綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；

3、草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況，將重點開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定，詳細(xì)方案另行制定。

第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟，加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理，做到"一看二聞"，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常，聞是否有焦味；定期打掃，始終保持室內(nèi)清潔，經(jīng)常進(jìn)行檢測試驗，對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查，做到有備無患。另外加強(qiáng)對照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時進(jìn)行維修，保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。

（一）系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度；

2、實行24小時運(yùn)行或維修值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除；

3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

4、停電、停電提前通知

業(yè)主/住戶，以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；

5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施；

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時，要及時切斷電源；

7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進(jìn)行合理分配。

（二）電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；

2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；

3、必須堅持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作，建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄，做好電梯的安全年檢工作；

4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時，應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯；

5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。

（三）公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度；

2、認(rèn)真落實所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作，確保設(shè)備安全運(yùn)行；

3、日常保養(yǎng)要做到：

A、按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件；

B、檢查安全防護(hù)裝置，清除設(shè)備運(yùn)動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；

C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；

D、消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實行24小時值班制度，運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項目進(jìn)行巡視，在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題，及時維修。

智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質(zhì)、圖象是否清晰等；對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常，監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等；對自動報警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子，檢查運(yùn)行指示燈是否正常，控制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù)，保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報修處理，按故障級別，應(yīng)急處理方法如下：

（一）攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修；

（二）停車場智能管理系統(tǒng)故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修；

（三）公用天線故障，20分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修；

（四）自動報警系統(tǒng)故障，10分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修。

對于技術(shù)難度大的故障，及時與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決，管理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案，把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。

第十章環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)

一、環(huán)境保護(hù)

在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上，我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

（一）垃圾處理

現(xiàn)階段垃圾分類實施難的因素在于：業(yè)戶環(huán)保意識有待提高，普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜，分類難度大，分類成本高；垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作，變廢為寶，具體做法是：通過開展系列的社區(qū)文化活動，積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式；合作設(shè)計多種造型美觀，經(jīng)濟(jì)實用的垃圾分類設(shè)施，以實現(xiàn)垃圾減量化收集，降低垃圾分類回收的難度；同時，管理處將設(shè)專人對小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢，確保分類效果。

此外，我們將積極與環(huán)保部門合作，多方開辟垃圾分類后的回收渠道。

（二）噪音消除

小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動等。

我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除：

1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間，以避免噪音擾民；

2、嚴(yán)格車輛管理，重要區(qū)域除搬家、急救外，禁止車輛行駛、停放，小區(qū)廣場車輛禁止鳴笛；

3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作，杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營；

4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻，以立體綠化減弱噪音。

（三）美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合，同時對保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕小區(qū)內(nèi)外的"亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛"等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主營造美麗的環(huán)境。

（四）凈化空氣

客觀上，對于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限，但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如，加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作，有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵，積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等，減少業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。

二、環(huán)境管理

（一）環(huán)境衛(wèi)生管理要點：

1．全員保潔，人過地凈；重點部位，重點保潔。

2．確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全；

3．建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實行每日16小時保潔服務(wù)；

4．生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。

（二）環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：

序號項目具體措施標(biāo)準(zhǔn)

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰

3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無蠟跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬

04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無塵

2、箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染

3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠

2、窗臺目視無積塵

3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像

07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染

樓梯梯級每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑印等）

08各種指示牌、標(biāo)識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損

09集中綠地每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機(jī)

10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵

11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢

12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處無亂張貼，無亂涂劃，無破損

13廣場地磚、小區(qū)道路每日清掃一次，每隔2小時巡掃一次，每月沖洗一次目視干凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草

14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象

15雨水井、排水溝每周沖洗一次，每月徹底消殺三次無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影

2、鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像

三、"四害"消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。

（一）消殺時間：每周五下午。

（二）消殺地點：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。

（三）消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向業(yè)主發(fā)藥，消滅鼠患。

（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。

篇5：住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想

住宅小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)作構(gòu)想

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對zz小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個部分組成。

前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。

一、前期介入階段的管理

（一）介入、合理規(guī)劃

1、針對小區(qū)實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合zz小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對zz小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。

2、提前對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳

為了更好地實施將來對zz小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識，并組織部分zz小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。

（二）做好驗收接管工作

在管理公司對zz小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。

zz小區(qū)的驗收與接管程序如下：

二、日常管理運(yùn)作階段的管理

對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。

（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

（1）管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。

（2）管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。

（3）總公司實施不定期巡檢。

2、用戶報修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

（1）管理處負(fù)責(zé)記錄報修，并傳達(dá)至工程部。

（2）工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對"維修服務(wù)項目表"以外的報修內(nèi)容進(jìn)行評審。

3、用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。

（1）管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。

（2）被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

（3）管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查。

4、服務(wù)收費(fèi)管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。

（1）管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。

（2）管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費(fèi)用的收取工作。

（3）樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費(fèi)通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費(fèi)用的催繳工作。

（4）工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計費(fèi)。

（5）管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。

5、社區(qū)文化活動管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

（1）客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。

（2）管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。

（3）管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。

6、突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。

（1）管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。

（2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。

（3）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。

（4）其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險。

7、應(yīng)急分隊工作規(guī)程

（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。

（2）管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。

（二）給排水設(shè)備及水景管理

1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理

確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。

（1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

（2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

（5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。

3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)

及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

（三）消防管理

1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。

（1）中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

（2）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。

（4）管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。

中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

（2）工程部主管對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。

（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。

（2）工程部主管對上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。

（3）管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。

5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理

定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。

（1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。

（2）工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。

（3）義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。

（4）樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。

（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理

對zz小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下：

1、運(yùn)行組：

保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。

2、維修組：

負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

（五）治安管理

１、護(hù)衛(wèi)隊管理

通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。

（1）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。

（2）護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。

２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。

（1）護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照"儀容儀表要求"執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。

（2）當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

（3）護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)檢查和考評

３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)

通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊伍。

（1）護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。

（2）護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。

（3）護(hù)衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)檢閱、考評護(hù)衛(wèi)隊員整體軍體素質(zhì)。

４、門衛(wèi)值班崗工作

通過對轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。

（1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。

（2）維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。