高房價發(fā)展主要原因

高房價發(fā)展主要原因

誰應(yīng)為上海的高房價埋單，提起這個話題，很多消費者可能覺得有點多余，因為在他們看來，高房價由開發(fā)商負責(zé)已經(jīng)是無可置疑的。然而高房價是否真的應(yīng)由開發(fā)商負主要責(zé)任呢？我們一起來探討一下這一問題，希望通過探討，使國內(nèi)房地產(chǎn)市場能規(guī)避類似的事情發(fā)生，能持續(xù)健康的發(fā)展。

現(xiàn)在社會輿論普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)有高達50%以上的利潤。試想在現(xiàn)在這樣的經(jīng)濟的大背景下，哪一個行業(yè)能有如此高的利潤呢？看看中國的富人排行榜，排在前面就有不少是由房地產(chǎn)發(fā)家致富的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商是廣大工薪階層的壓榨機，開發(fā)商成了眾矢之的，高房價理應(yīng)由開發(fā)商負全責(zé)。論文百事通有不少房地產(chǎn)開發(fā)商暴富，這是事實；但是商品房的利潤卻沒有這么高。對于普通消費者來說，通常會用建筑安裝成本來衡量商品房的成本。但建筑安裝成本在房地產(chǎn)開發(fā)的成本中卻僅僅是一小部分，還有土地費用、規(guī)劃設(shè)計費用、配套設(shè)施費用、管理費用等。退一步想，即使商品房利潤達50%以上，高房價是否就應(yīng)當(dāng)由開發(fā)負主要責(zé)任呢？

認為開發(fā)商應(yīng)為高房價負責(zé)，其理由是房價是由開發(fā)定的，賣什么樣的價格全取決于開發(fā)商。最初的房價的確是由開發(fā)商制定的，但是最終的成交價格是市場決定的，或者說是由買賣雙方?jīng)Q定的，不能由開發(fā)商單方面說了算。也就是說在市場經(jīng)濟的前提下，價格并不能由開發(fā)商單方面決定。什么情況下商品的價格能由賣方單方面決定售價,有兩種情形：一是完全壟斷，二是產(chǎn)品完全供不應(yīng)求和稀缺產(chǎn)品的情況下。

上海的房地產(chǎn)市場是否符合這樣的條件呢？首先它并不是一個完全壟斷的市場，整個房地產(chǎn)行業(yè)并不是只有一家房地產(chǎn)開發(fā)商在提供產(chǎn)品。根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)的相關(guān)理論，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場充其量只能算得上是一個壟斷競爭的市場。

第一，同行業(yè)中的每個廠商生產(chǎn)的是異質(zhì)產(chǎn)品，即每個廠商的產(chǎn)品都具有自己的特色，不同廠商的產(chǎn)品之間存在差異。第二，同一行業(yè)中有許多廠商，它們都能對市場價格些影響，但這種影響是有限的。第三，廠商比較容易進出這個市場。房地產(chǎn)市場比較符合前兩個條件。房地產(chǎn)市場并沒有完全市場化，土地的供應(yīng)是政府壟斷的，房地產(chǎn)產(chǎn)品又具有較強的地域性。對于某些開發(fā)商來說，拿到好的地段就具有明顯的優(yōu)勢，周圍沒有樓盤與它展開競爭，消費者沒有更多的選擇余地，所以在某種程度上可以影響價格。在有的地方，商品房的定價采用的是隨行就市定價的方法。同一區(qū)域，某個樓盤開價是1萬元每平方米，周邊的樓盤也跟著走，大家都參照周邊的樓盤定價，而同一區(qū)域上的商品房供應(yīng)量存在數(shù)量上的制約。從這點來看房地產(chǎn)開發(fā)的確可以在一定程度上影響市場，但其影響是有限的，并不能完全決定。

再從房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性來分析，上海房價那么高是否是真實的供不應(yīng)求，真實的稀缺呢？在房價高漲時期，很多樓盤剛開盤就被一掃而光，購房者為了能搶到某些樓盤的房號，通宵達旦去排隊，從表面上看，的確是供不應(yīng)求。然而熱潮過后，專家擔(dān)心、討論更多的是如何消化空置房的問題。現(xiàn)在還沒有上海戶均多少套房的數(shù)據(jù)，但是供大于求已經(jīng)是鐵定的事實。這說明當(dāng)初的大量需求并不是真實的需求，稀缺是表面的假象。據(jù)《新聞晨報》報導(dǎo)，截止2006年2月，上海全市備案而尚未銷售的一手房總面積約為1000萬平方米。這尚未包括二手房，據(jù)專家估計目前，二手房供應(yīng)量應(yīng)該在4000至5000萬平方米。可以計算，再需要3至4年時間，上海樓市現(xiàn)有的供應(yīng)量才能被全部吸納。

有相關(guān)人士指出，我們的房地產(chǎn)市場是一個信息不完全、不對稱的市場，是一個制度缺陷的市場，是一個不少地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商操縱價格的市場。如此說來，買了高房價的上海消費者是上當(dāng)受騙的消費者。事實是否真的如此呢。據(jù)相關(guān)報道：在上海外灘附近的一個項目，開盤時排隊排了幾天幾夜，很多人光靠一張認購卡，轉(zhuǎn)手就能掙5、6萬元，屬于純粹的“空手套白狼”。這可是實實在在的利誘，而不是上當(dāng)受騙。上海人的精明是早就為國人所稱道的，如果說廣州人買房平均得跑5個樓盤的話，那么上海人至少得跑10個，才能最終下購買決定。在買賣價格中，所謂信息的不對稱應(yīng)理解為本可低價買到的東西，由于對市場行情不了解，卻花了高價買下了。上海的樓市不屬于這種情況，而是買房者明知“樓市有風(fēng)險，入市請謹(jǐn)慎”，卻還要往里撲，狂賭一把。如今是市場經(jīng)濟了，我們應(yīng)當(dāng)以市場經(jīng)濟的眼光看待問題，開發(fā)商是商人，企業(yè)的經(jīng)營的首要目的是盈利，股東對企業(yè)投資，目的是要獲取豐厚的回報。在市場供不應(yīng)求的情況下，指望開發(fā)商做慈善家，仍然堅持賣低價，是不現(xiàn)實的。當(dāng)然，不可否認在房價上漲的過程中，有些不良的開發(fā)商、代理經(jīng)紀(jì)商為了拉高房價，采用了“虛拋”方式，來吸引消費者的跟進。但那畢竟不是開發(fā)商的集體行為。

誰應(yīng)為上海的高房價負責(zé)，筆者認為最應(yīng)該為高房價負責(zé)的應(yīng)當(dāng)是炒樓者。而不是開發(fā)商，也不是政府。開發(fā)商、政府都只是起到了吹風(fēng)的作用，真正的購買與否，決定權(quán)在消費者手里。樓價容易虛漲，容易產(chǎn)生泡沫，并不是因為房價容易被開發(fā)商、政府操縱，而是由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)產(chǎn)品成為一種很好的投資產(chǎn)品。眾多的電影明星、體育明星，自己沒有時間辦實業(yè)時，最好的投資渠道當(dāng)然是房產(chǎn)了，某香港明星就公開說，他一個人就在美國紐約購置了20多處的房產(chǎn)。再聯(lián)想到“二八”原理當(dāng)國內(nèi)外有錢人都把投資或投機的眼光瞄向某一地方的房地產(chǎn)市場的時候，當(dāng)?shù)氐姆績r能不飛漲嗎？其實炒房和炒股沒什么兩樣，炒房同樣是在利好消息、誘因的作用下，房地產(chǎn)價格開始大幅上漲，一部分人在短時間內(nèi)迅速發(fā)財致富，使人覺得賺錢容易。于是，眾多投資者紛紛跟進，發(fā)展到瘋狂搶購，結(jié)果是越買越貴，越貴越買。房價不漲了，買的人反而少了。新晨范文網(wǎng)

回顧這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控過程，我們就會發(fā)現(xiàn)真正有效的措施并不是針對開發(fā)商施行的，而是針對消費者實行的。最有效的措施就是去年6月1日開始實施的“對商品房開征營業(yè)稅”措施，即對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而其余的諸如規(guī)范土地出讓市場、降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本等，都是隔靴搔癢，甚至在規(guī)范土地使用權(quán)出讓的相關(guān)政策出臺以后，還給一些別有用心的開發(fā)商提供了制造“地荒論”的機會，房價不但不降，反而加速上漲。

作為普通的消費者，即買房是為了滿足家庭居住需求的消費者，當(dāng)房價飛漲、望房興嘆之時，抱怨開發(fā)商是“黑社會”、是窮人的壓榨機等等，都無濟于事。開發(fā)商不會把搶手的房子低價賣給你，富人也不可能主動買房送給所有的老百姓居住。因此，普通消費者應(yīng)寄希望于政府，一方面希望政府各部門不要再為房地產(chǎn)市場吹風(fēng)、造勢，另一方面希望地方政府出臺相關(guān)政策限制投機炒房。比如這一次的上海樓市，如果地方政府還一再態(tài)度曖昧地說：“本地房地產(chǎn)市場慎言過熱”，對樓市也不采取任何有力的限制炒房措施，上海的房價還會繼續(xù)往上漲。如果政府能下狠心擠掉房市投機炒作的泡沫成份，房價就能反映真實的市場需求了。問題的關(guān)鍵是，許多地方政