宏麗物業(yè)標書定

石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司 38小區(qū)水景麗園一期物業(yè)標書目錄第一章企業(yè)簡介第二章服務(wù)理念和目標第三章項目機構(gòu)運作方法及制度、流程、服務(wù)人員配置第四章前期介入工作方案第五章物業(yè)服務(wù)方案第六章物業(yè)維修和服務(wù)的應(yīng)急措施第八章物業(yè)管理費用對招標文件認同聲明我公司認真閱讀理解了38小區(qū)水景麗園小區(qū)一期物業(yè)管理的招標文件后，鄭重聲明如下:1、我公司對招標文件和招標文件中所有的條款全部認同，積極響應(yīng)。2、我公司非常理解和支持并服從招標人和招標代理單位在本次招標活動的各項工作安排。3、我公司承諾將認真按招標文件的要求，認真履行招標文件中所有的條款，完成本項目的管理任務(wù)。4、如果我方有幸中標，我方將尊垂貴方的全面管理，認真履行合同，實現(xiàn)我方在投標及合同的全部承諾，為貴方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、我公司嚴格按招標文件要求，規(guī)范地編制投標文件，委派有實力的人員進駐現(xiàn)場認真的工作，請招標人、專家和評委、領(lǐng)導(dǎo)給予審查和指正。投標單位：石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司法定代表人：XX第一章企業(yè)簡介石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2000年，是我市唯一一家經(jīng)自治區(qū)建設(shè)廳核準的國家二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是石河子地區(qū)唯一一家榮任自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的常務(wù)理事單位，石河子房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位，自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)AAA級誠信單位。公司以住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點、辦公及大型市政公共物業(yè)管理項目為主，擁有各類中高級管理技術(shù)人才48人，員工480余人，在市區(qū)承管著35各物業(yè)項目，管理面積320萬平方米；其中住宅100.6萬平方米，服務(wù)居民9000余戶，綠化管理面積99萬平方米，別墅8.2萬平方米。公司設(shè)專業(yè)綠化隊，綠化管理面積92萬平方米。設(shè)工程維修部，可承擔各類維修服務(wù)工作。設(shè)機械車隊，購置各種車型十余種，滿足公司各項目各種作業(yè)要求。成立下屬電梯公司，可承接各類電梯安裝、維保服務(wù)。公司服務(wù)的香格里拉、玫瑰園、幸福苑、天富玉城等小區(qū)以及人民銀行、移動公司、地稅局辦公樓、國稅局辦公樓等項目，均獲得自治區(qū)級及市級“物業(yè)服務(wù)先進單位”等榮譽。2009年企業(yè)榮獲自治區(qū)物業(yè)服務(wù)“AAA級誠信單位”資格認證。公司2005年至2016年連續(xù)十二年被行業(yè)主管部門授予“八師石河子市物業(yè)服務(wù)先進企業(yè)”稱號?！白尫?wù)的每一個小區(qū)、每一座小區(qū)都成為城市的亮點”，將是宏麗物業(yè)人始終不渝的追求。遠景：打造中國商務(wù)物業(yè)一站式服務(wù)頂尖品牌。使命：專注用戶體驗，成就員工夢想。核心價值觀：真誠、堅忍、勤奮、專業(yè)、激勵、感恩。第二章服務(wù)理念和目標質(zhì)量方針瞄準國際先進水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；以嚴謹管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營造安全(Security)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Convenience)的社區(qū)環(huán)境。企業(yè)理念人才：物業(yè)管理隸屬服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)需要高級頭腦，人才就顯可貴。尊重人才，愛惜人才，提供發(fā)展空間是宏麗物業(yè)對人才的使用原則。團隊：團即團結(jié)，隊即多人的集合。團隊就是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團隊精神才能打勝仗。宏麗物業(yè)起步為團隊，走向成功仍要靠團隊精神?；樱褐v求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團隊內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力。溝通也讓我們彼此更加坦誠。盡責：盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現(xiàn)的標尺，有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。服務(wù)理念幫助客戶，就是幫助我們自己?？蛻羰俏覀兩婧桶l(fā)展的基礎(chǔ)，是我們的衣食父母。公司全體員工應(yīng)以客戶為關(guān)注焦點，把客戶需求放在第一位。遵循“管理無盲點，服務(wù)無挑剔”的工作宗旨，倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的工作精神，并將其充分體現(xiàn)在物業(yè)管理每一個崗位和每一項服務(wù)全過程中。我們希望通過樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準和加強團隊學(xué)習。以適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望，使公司的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先的地位。經(jīng)營理念以質(zhì)量立足市場：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標準化，以高標準質(zhì)量管理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使宏麗公司獲得市場的認同。以品牌角逐市場：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。宏麗公司精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵實現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽贏取市場：宏麗公司以“管就高標準，干就創(chuàng)一流”，樹立宏麗物業(yè)良好市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會信譽。以實力拓展市場：宏麗公司對物業(yè)管理實行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；I(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴充，形成獨樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。對水景麗園項目定位：我們將其定位為風景觀光休閑小區(qū)。以高標準服務(wù)，人性化的管理給予石河子人民營造一個新型，智能，高檔的亮點小區(qū)。第三章項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度、管理流程管理方式水景麗園是啟程房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項經(jīng)典歷作，宏麗物業(yè)準備將其物業(yè)管理服務(wù)打造成優(yōu)秀休閑住宅區(qū)，計劃在物業(yè)管理上實施全新的創(chuàng)意。在“水景麗園”物業(yè)管理追求“以人為本”之立意，堅持以人為本，樹立“幫助客戶·就是幫助我們自己”的全員服務(wù)理念，強調(diào)居住生活環(huán)境與旅游休閑環(huán)境的和諧美，每一細節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。新疆啟程房地產(chǎn)有限公司根據(jù)物業(yè)管理條例及其實施細則以及雙方議定事項，擬宏麗物業(yè)管理有限公司作為“水景麗園”的物業(yè)管理商，全權(quán)負責“水景麗園”物業(yè)管理工作的具體實施運作。宏麗物業(yè)在合同期限內(nèi)對“水景麗園”制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算、自負盈虧，實現(xiàn)“水景麗園”物業(yè)項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。宏麗物業(yè)在合同期限內(nèi)將“水景麗園”的物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由宏麗物業(yè)組建“水景麗園”物業(yè)管理部，委派管理部經(jīng)理，根據(jù)“水景麗園”具體情況，負責其竣工驗收、入伙及其以后各階段物業(yè)管理工作，為“水景麗園”制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標準等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為“水景麗園”提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標準實現(xiàn)及更有力的推行“置信生活星級服務(wù)方式”，宏麗物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部管理隊伍技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，組建物業(yè)管理專家，定期對現(xiàn)場進行監(jiān)察、支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。二、完善的管理制度崗位職責物業(yè)公司經(jīng)理崗位職責

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，完成年度管理目標和經(jīng)濟指標；

2、制定物業(yè)公司年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受置業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況，落實績效考核制度，獎優(yōu)罰劣；

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關(guān)心員工的日常工作和生活，確保物業(yè)公司員工有良好的精神面貌和積極的工作心態(tài)；

5、負責本部門的人事管理，協(xié)調(diào)與置業(yè)公司各部門的工作對接；負責檢查、監(jiān)督客服中心的日常服務(wù)工作和報修、維修、安全、消防工作；負責部門員工的日常培訓(xùn)工作；

8、認真完成置業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它臨時性工作；9、直接對公司總經(jīng)理負責。物業(yè)大管家崗位職責

1、負責轄區(qū)客戶關(guān)系管理，接受客戶的投訴、報修和業(yè)主回訪；2、負責客服中心的日常管理工作，制定客服中心的年度經(jīng)營目標，及每月、每周的工作計劃；3、負責檢查、監(jiān)督客服專員、保安部、綜合部、維修部的日常服務(wù)工作的具體落實；4、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好各部門績效考核工作，指導(dǎo)、幫助貼心管家、行政專員完成既定目標；

5、保持與客戶的日常聯(lián)系和相互溝通，做好各職能部門的協(xié)調(diào)工作。6、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理負責星級服務(wù)的實施；7、組織實施社區(qū)文化建設(shè)；

8、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好其它臨時性工作；9、物業(yè)大管家直接對物業(yè)經(jīng)理負責。

前臺接待員崗位職責

1、負責客服中心來人、來訪的接待和安排工作；

2、負責小區(qū)業(yè)主檔案及各項表格的檔案管理；

3、負責公司召開會議的準備工作及會場的布置、會務(wù)的服務(wù)工作；

4、負責辦理客戶交房及裝修相關(guān)手續(xù)的辦理；5、建立收費臺帳信息，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費；

7、公司交辦的臨時性工作。8、前臺接待直接對物業(yè)大管家負責。保潔員工崗位職責1、遵守物業(yè)公司制定的物業(yè)服務(wù)細則，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工號牌，樹立良好形象；2、服從綜合部主管指揮，保質(zhì)保量地完成本人負責區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作；3、嚴格遵守勞動紀律，堅守工作崗位，按照清潔工作流程搞好區(qū)內(nèi)衛(wèi)生；4、發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待；5、負責本區(qū)域內(nèi)的垃圾收集及清運工作；6、直接對物業(yè)大管家負責。綠化工崗位職責遵守公司的規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴工號牌；

2、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

3、與客戶溝通和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

4、正確并熟練操作使用及保管園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥；

5、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；

6、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90％以上；

7、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

8、管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水斷，不準出現(xiàn)長流，其它開關(guān)用水籠頭要及時維修；9、定期對小區(qū)景觀水系進行清理維護；10、直接向物業(yè)大管家負責。水、電維修員工崗位職責1、按時上下班，不遲到，不早退，因故請假，需級上級部門批準；2、認真執(zhí)行公司制定的各項設(shè)備維護規(guī)程；定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機房的整潔，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；3、嚴格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好；5、認真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；6、正確和詳細填寫工作記錄，維修記錄，建立設(shè)備工作維修檔案；7、愛惜各種設(shè)備，工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費；8、加強業(yè)務(wù)學(xué)習，認真鉆研維護技術(shù)，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度；9、直接對物業(yè)經(jīng)理負責。保安部主管崗位職責1、保安部主管對整個轄區(qū)內(nèi)的治安、消防安全、車輛管理負有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責任。負責本部門的全面工作，認真貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，較好完成本部門的各項工作任務(wù)，帶領(lǐng)全體保安做好轄區(qū)的安全保衛(wèi)工作；2、堅持“從嚴要求，精誠護衛(wèi)”的方針，認真抓好保安隊伍的各項建設(shè)；3、有組織、有計劃的開展軍事訓(xùn)練，不斷提高全體保安的軍隊素質(zhì)和令行禁止，遵守紀律的自覺性；4、不定時的查崗、查哨，確保保安在工作中始終保持良好的工作狀態(tài)。掌握保安的心態(tài)，注意思想動向，及時做好疏導(dǎo)工作，防止保安部內(nèi)部發(fā)生意外情況；5、加強日常安全管理，定期或不定期檢查轄區(qū)消防、治安狀況。對在轄區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的偷盜、斗歐、火災(zāi)等問題，及時發(fā)現(xiàn)和制止，消除安全隱患。對已經(jīng)出現(xiàn)的問題，及時處理，保護好現(xiàn)場，并立即報告領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門；6、熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)各種保安與消防設(shè)施的操作和性能，熟悉轄區(qū)內(nèi)的治安狀況，做到心中有數(shù)；7、對違反紀律和制度的保安，有權(quán)對其批評和經(jīng)濟處罰或開除；8、完善擬定本部門的各項制度；9、直接對物業(yè)經(jīng)理負責。保安班長崗位職責1、對本部主管負責，做好所轄區(qū)內(nèi)安全、治安維護工作；2、帶領(lǐng)本班組全體人員根據(jù)制定的崗位職責，認真嚴肅，一絲不茍地搞好安全維護工作；3、根據(jù)崗位職責所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體安保人員落實崗位責任制；4、熟知法律知識和法律觀念，熟悉安保業(yè)務(wù)，了解物業(yè)服務(wù)所制定的規(guī)章制度，撐握轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全維護工作；5、積極為上級領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性的工作建議，及時將安保人員反映的各種信息向上級匯報，及時傳達，落實上級的指示精神和工作安排；6、認真做好本班組人員考勤，詳細如實記載工作中遇到及處理的各種情況，每天向保安部主管匯報；7、檢查督促班組員工到崗情況，監(jiān)督員工是否全勤工作，對缺勤的重點崗位要及時采取撲救措施，合理安排崗位，落實工作職責；8、關(guān)心員工生活，熟悉員工心態(tài)，指導(dǎo)員工工作，加強班組的凝聚力；9、以身作則，做好本職工作，落實獎罰制度，獎優(yōu)罰劣；10、直接對保安主管負責。保安員崗位職責1、保安員必須身穿制服，攜帶裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人；2、實行24小時值班及巡邏制度，嚴禁脫崗；3、作風正派遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲；4、值崗人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時上報主管部門并做好記錄，確保轄區(qū)安全；5、執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失；6、愛護設(shè)施設(shè)備，公共財務(wù)，對崗區(qū)內(nèi)一切設(shè)施財務(wù)不得隨便亂用；7、嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位區(qū)發(fā)生的各種情況要認真處理，并做好詳細書面記錄；8、遇到緊急突發(fā)性重大事情，要及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)；9、嚴格執(zhí)行交接班制度，按時、按規(guī)定交接班；10、直接對保安班長負責。工裝管理制度目的為樹立公司良好的企業(yè)形象，進一步規(guī)范管理，制訂本管理制度；2適用范圍全體員工工作時間著裝要求3.1所有員工必須按照公司規(guī)定著裝，保持良好的精神風貌；3.2工裝要經(jīng)常換洗，不得出現(xiàn)掉扣、錯扣、脫線現(xiàn)象；工裝換季時間夏裝：5月1日至9月30日冬裝：10月1日至次年4月30日工裝及工牌的使用及發(fā)放5.1物業(yè)前臺接待員負責員工工裝、工牌的發(fā)放工作；5.2新入職員工在入職一星期后可有部門負責人申請領(lǐng)取工裝；2.3員工在領(lǐng)取工裝后，如因個人原因?qū)е挛锲穪G失或損壞者，由本人上交相關(guān)成本費用后領(lǐng)取新工裝、工牌；工裝的折舊費用6.1公司全體員工離職時需上交工裝及工牌，未上交者公司將以每套工裝原價從工資中扣除；6.2員工入職未滿半年者扣除總額的50%的折舊費用，滿半年者不扣除任何費用。管理組織架構(gòu)宏麗物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖市場推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財務(wù)審計部行政管理部總經(jīng)理總部核心隊伍各分部管理隊伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)市場推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財務(wù)審計部行政管理部總經(jīng)理總部核心隊伍各分部管理隊伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)工程部工程部保安部總務(wù)部經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理管理職能說明總部核心隊伍管理職能效益增長部門：市場推廣部負責對公司的發(fā)展項目進行內(nèi)外拓展，以增強公司的經(jīng)濟效益的不斷增長。監(jiān)督檢查部門：品質(zhì)監(jiān)控部負責對公司各個部門、各個崗位進行全面的監(jiān)督檢查，嚴格按照ISO9002：2000國際質(zhì)量管理體系要求開展各項工作，保障公司的運作始終處于質(zhì)量管理體系的嚴格監(jiān)管下運行。財務(wù)分析部門：對公司的財務(wù)狀況進行科學(xué)化的分析，同時建立完善的財務(wù)管理制度。后勤服務(wù)部門：行政部負責對公司員工的選擇和培訓(xùn)工作，同時在各方面增強員工的認同感，如員工生日時派送小禮品、節(jié)日對在崗員工慰問等，在公司內(nèi)部形成良好的親情化服務(wù)意識。各分部隊伍管理職能各基層管理處（部）在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核下依照明確目標要求具體執(zhí)行管理服務(wù)工作。我公司的組織機構(gòu)經(jīng)過實踐檢驗，己逐步產(chǎn)生以下優(yōu)勢：樹立人才觀念：為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)立良好的外部環(huán)境。樹立激勵機制：提高員工的整體素質(zhì)，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神面貌。塑造整體形象：增強員工的自信心和認同感。景麗園物業(yè)管理部組織機構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡、高效原則，根據(jù)“水景麗園”實際服務(wù)、管理和經(jīng)營的需要，在保證“水景麗園”高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時，也為充分表明本公司對“水景麗園·”物業(yè)管理的高度重視程度，經(jīng)研究決定成立“水景麗園”物業(yè)管理部（下設(shè)一中心兩部，共17人），負責“水景麗園”各項物業(yè)管理工作的開展，具體如下：總務(wù)部性質(zhì)與任務(wù)總務(wù)部是“水景麗園”后勤保障和經(jīng)營管理以及社區(qū)文化氛圍營造管理的綜合部門。主要負責：勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。負責便民服務(wù)用車的調(diào)度管理。面對客戶的公關(guān)、經(jīng)營、物業(yè)宣傳和廣告工作。負責開發(fā)、管理、經(jīng)營各類配套物業(yè)項目。管理儲備物資，定期盤點，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進增收節(jié)支等工作。管理架構(gòu)主管兼行政專員主管兼行政專員警衛(wèi)保管收費員兼采購警衛(wèi)保管收費員兼采購人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理1人4500簡歷附后收費員兼行政1人2500簡歷附后警衛(wèi)兼庫管1人2500合計3人注：現(xiàn)己到崗人員3人客戶服務(wù)中心性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、財務(wù)管理及各類費用代收等工作。管理架構(gòu)主管兼房管員客戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員主管兼房管員客戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員會計員兼檔案會計員兼檔案人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注主管兼區(qū)物管員1人2500簡歷附后區(qū)物管員1人2500簡歷附后客戶協(xié)調(diào)兼接待1人2000人員待定合計3人工程部性質(zhì)與任務(wù)工程部是保證水景麗園正常運行的專業(yè)技能部門，負責房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。管理架構(gòu)總工程師（公司總部）總工程師（公司總部）萬能工維修工組團水電工萬能工維修工組團水電工人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注水電暖1人3000簡歷附后萬能工2人3000白1夜1己到崗合計3人管理1人、職工2人保安部性質(zhì)與任務(wù)保安部是維護“水景麗園”正常休閑、生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理等工作。管理架構(gòu)保安部監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊經(jīng)理助理監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊經(jīng)理助理保安隊保安隊隊長門衛(wèi)崗帶班班長兼便衣巡邏崗保安隊隊長門衛(wèi)崗帶班班長兼便衣巡邏崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗人員配置序號崗位數(shù)量薪資備注主管12500指揮監(jiān)控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤務(wù)保安隊3主入口門衛(wèi)登記崗125009：00-18：00區(qū)崗1250022：00-6：00夜間崗1250022：00-6：00合計4環(huán)境部性質(zhì)與任務(wù)環(huán)境部是水景麗園物業(yè)管理部服務(wù)工作的主要職能部門，負責水景麗園環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。管理架構(gòu)保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班序號崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理助理14500簡歷附后保潔主管12500簡歷附后總坪綠化班21800區(qū)保潔班41800合計8管理3人、職工5人第四章前期物業(yè)管理介入工作方案接管驗收前的準備工作

1.0成立管理處在小區(qū)入伙前三個月，（竣工驗收工作在入伙前一至三個月內(nèi)進行），成立管理處，管理處主任、房管員和工程技術(shù)人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第1.0項內(nèi)容），落實管理用房和職工宿舍。2.0組織驗收小組由物業(yè)管理公司牽頭，組織機電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗收小組；驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：l）提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試．了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。2)主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開始交接日期等。3）與施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。4）準備竣工驗收的表格資料：A．房屋接管驗收表B．室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表C．公共配套設(shè)施接管驗收表D.公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E．機電設(shè)備接管驗收表F.機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3．0相關(guān)記錄及表格房屋接管驗收表室內(nèi)竣工驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設(shè)施接管驗收表公共配套設(shè)施接管驗收遺圖問題統(tǒng)計表機電設(shè)備接管驗收表機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表資料的接管移交l．0接管樓資料的驗證及部分移交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料A．項目批準文件；B．用地批準文件；C．建筑執(zhí)照；D．業(yè)主單位聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式建筑面積清單；2）市府驗收合格資料A．市建設(shè)工程竣工驗收證書；B．市建筑消防驗收合格證；C、市完善配套辦公室綜合驗收合格證書；D．用電許可證；E．供用電協(xié)議書；F．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；G．電視共用天線合格證；H．電梯使用合格證；3)工程技術(shù)資料A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B．地質(zhì)勘察報告；C．工程合同及開、竣工報告：D．工程預(yù)決算分項清單；E．圖紙會審記錄；F．工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）G．隱蔽工程驗收簽證；H．沉降觀察記錄；I．竣工驗收證明書；J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；L．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書：M．砂漿、混凝土試塊試壓報告；N．供水、供暖的試壓報告；4）資料的存放：上述的全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主），物業(yè)管理公司保存復(fù)印件在辦公室，以便隨時查閱；2．0須移交物業(yè)管理公司的資料1）電梯使用合格證2）供用電協(xié)議書3）用電許可證4）用水申請審批表及供水計劃執(zhí)行表5）衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證3．0移交復(fù)印件及圖紙

1）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、聯(lián)系地址（或電話）、建筑面積清單。

2）市建設(shè)工程竣工驗收證書

3）市建設(shè)消防驗收合格證書

4）電視共用天線合格證

5）建筑、電氣、給排水、空調(diào)、滅火系統(tǒng)等施工圖

6）機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同

4．0附表

樓宇接管資料移交清單

小區(qū)接管驗收程序

一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗收；二、物業(yè)管理公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間；

三、物業(yè)管理公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收；四、對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復(fù)核；五、對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙。管理處對接管了鎖匙的房屋承擔保管責任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鎖匙。六、業(yè)主入伙時，由管理處房管員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告長航置業(yè)公司，由其限期施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。七、在一年的保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。房屋接管驗收標準及檢驗辦法

1．0范圍長航小區(qū)的水電配套設(shè)施等；

2．0標準參照建設(shè)部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)主的合理要求。

3．0標準及檢驗辦法

3．1梁、柱、板主體：l）按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；2）無鋼筋外露；

3．2頂棚：l）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債：

3．3墻面：l）抹灰面平整．面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2）塊料（如磁磚）面層：A．粘貼牢固，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致；C．對維砂漿飽滿，線條順直；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；

3．4地（樓）面：l）毛地面：平整，無裂紋；2)塊料（如磁磚）面層：A粘貼牢固，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對縫線條順直；C．對縫砂漿飽滿，線條順直；3)水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：A．用小桶或塑料膠管向地面沖倒水．觀察水流向準確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水；

B．第二天到樓下檢查樓面無滲漏；

3．5門窗：1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全．位置準確，無翹曲變形；2）從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；5）窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A．先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；

B．查詢大氣預(yù)報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查場面和窗臺泛水；

3．6樓梯、扶手：

1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：

A．用力輕搖無晃動，安裝牢固；

B．鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手：3．7插座．l）電器插座：

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常；

2）公用電視天線和計算機設(shè)備插口、插座：

單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞

3）電話插座；只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；3．8接線盒：l）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

3．9開關(guān)：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，2）全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；

3．10照明燈具：l）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3）產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。

3．11供水系統(tǒng)：l）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；2）管道接頭無滲水；3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；

3．12排污管道（含塑料管）：l）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；3．13地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；3．14衛(wèi)生潔具：l）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2）灌水后排水口接口密實，無滲水．接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

3.15室內(nèi)配電箱：

1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2）開關(guān)符合型號規(guī)定；

3）導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范；4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；3.17其它：1）水表、電表

安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；公共設(shè)施接管驗收標準及檢驗辦法

1.O范圍

長航小區(qū)的的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等。

2.0標準

參照建設(shè)部ZBP30001一90標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。

3.0驗收標準3.1基礎(chǔ)設(shè)施：1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；3.2天臺：1）屋面隔熱層、防水層：A．板端縫、伸縮縫油青緊貼；B．隔熱板、防水層表面無裂縫，2）落水口暢通，管道完好；3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；3.3公用天線各計算機插口：配件齊全，安裝到個辦公室，收視接收效果良好；3．4屋面避雷設(shè)施；各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；3.5消防設(shè)施（消防栓、消防廂）：l）消防栓：A．油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；B．閥門完好，無滲漏水；2）消防箱：A．消防管、消防帶等配套齊全；B．箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；3．6小區(qū)燈光系統(tǒng)：l）按設(shè)計要求安裝；2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；

3．7綠化：1）按設(shè)計要求種植花草樹木，對照綠化設(shè)計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98％以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過l00米，布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；

3．8周邊道路：l）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4）路牌標志清楚，地面線條垂直；

3．9垃圾池（箱）：

l）沖洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；

B.水閥門關(guān)靈活無漏水：C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；2）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；3）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；3.10垃圾轉(zhuǎn)運站：

參照相關(guān)《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的室內(nèi)接管驗收部分；

3.11崗?fù)ぃ?/p>

l）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2）電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；3．12車庫：l）露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場：A.參照《房屋接管驗收標準和檢驗辦法》的相關(guān)內(nèi)容；B.車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標準；

4)單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活,照明正常；6）排水系統(tǒng)：

沒有專門的排水溝．參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標準；

3.I3沙井、檢查井和化糞池：l）池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕。

2）檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

3．I4明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；3.15水池、水箱：

l）按設(shè)計要求和有關(guān)衛(wèi)生標準進行驗收；2）無滲漏水現(xiàn)象；3．16信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；3.17景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標準和所要求達到的效果驗收；工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1．0工程完善

指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：

l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施；B．綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示；A．樓道燈改造等2．0工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容；

3．0處理規(guī)定1）管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；2）對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向公司匯報，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；

4．0管理工作規(guī)定l）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進行的完善和工程遺留問題改造時：

A．管理處對已接管的房屋和設(shè)施實施保管；

B．分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；

C．配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協(xié)議）施工隊進出場有序；

D.按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍；

2)在業(yè)主（住戶）開始辦理人住手續(xù)之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第1）條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理：

A.限制噪音施工時間，確保業(yè)主的工作不受影響；

B.給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患；C．管理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員管理；

D.施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊方可撤離小區(qū)；

業(yè)主入伙前籌備工作

1）竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行；

2）人伙時間：住戶入伙時間

1.0健全管理處

1）竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等）到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進展需要，采取分步到位的力法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。A.入伙前三個月，任命管理處主任，管理員、工程負責人等投入入伙前的各項準備工作；B.竣工驗收前二個月，小區(qū)消防中心值班人員進入現(xiàn)場，與機電安裝維修工程部人員一起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；C．竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。D．竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負責對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；E．入伙前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F.入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

G．入往前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作。H．入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗；I．入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；

入伙工作方案管理處成立后，管理處主任負責根據(jù)物業(yè)管理公司編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：A．核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；B．根據(jù)實際情況和《物業(yè)管理方案》中的要求以及要達到的標準，擬定入伙后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：治安方面：增設(shè)報警系統(tǒng)；車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；增設(shè)自行車棚；垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等；樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）C．擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；D．根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；E．制定入伙流程；F．其他2）報批：以質(zhì)量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進行；準備入伙資料1）根據(jù)公司原有的格式和實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。注：《業(yè)主公約》應(yīng)在入伙率達60%時，由業(yè)主委員會討論制定，管理公司為了加強管理，制定臨時規(guī)定，當入伙達到60%時，再按業(yè)主委員會制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。2）結(jié)合實際情況編寫和印刷《大廈室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)商場裝修管理規(guī)定》和《臨時用電管理規(guī)定》。3）印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定（指晝夜值班室、會議室、經(jīng)營場所）4）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡明扼要的入伙程序流程說明圖等。5）印刷其他規(guī)定等。6)印刷入伙表格；

4．0協(xié)調(diào)工作1）與供電局、自來水公司、石和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應(yīng)。2）代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。5.0通知入伙通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提前一個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：l）入伙通知書2)辦理入伙手續(xù)須知3)收費項目一覽表6．0入伙時的環(huán)境布置1）樓內(nèi)環(huán)境：A.入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司喬遷長航小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈

的氣氛。B.插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“長航小區(qū)物業(yè)管理處”字樣，C.入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。2）管理處辦公環(huán)境：A．擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。B．張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，標識清楚，一目了然。C．管理人員著裝整潔，精神飽滿。D．辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

業(yè)主入伙程序1.0入伙流程圖驗證→資料發(fā)放→交費→鎖匙發(fā)放→驗房

2.0驗證1）入伙通知單原件、和購房（或租賃)合同復(fù)印件一份

3.0資料發(fā)放與保管1）發(fā)給業(yè)主保存的資料：A.住戶手冊B.業(yè)主公約C.《石河子市市住宅裝修管理規(guī)定》D．長航小區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定E．臨時用電管理規(guī)定F．安裝空調(diào)管理規(guī)定（指各公司晝夜值班室、商業(yè)網(wǎng)點）G．收費項目一覽表

2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：A.業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；C.裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號進行建檔編號，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：A.業(yè)主入伙通知單B.入伙驗房表C.業(yè)主公司情況登記表E.裝修申請表4.0交費1）管理服務(wù)費：以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準，當月日前（含日）計收全月管理服務(wù)費；當月日以后計收半月管理服務(wù)費；2）搬遷押金：A.時間：辦理人住手續(xù)時交納；B.標準：每百平方米元；C.退款：住戶搬家完畢，憑房管員簽字的搬遷押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)；3）水電押金：A．時間：辦理入伙時交納；B．標準：按年平均三個月電費測算；C．退款：業(yè)主憑押金收據(jù)

到管理處辦理退款手續(xù)（前提：無拖欠水電費）；4）工本費：5）其他：開發(fā)商未配套，需由住戶付款，由管理處統(tǒng)一組織施工。5．0鎖匙發(fā)放1）憑管理服務(wù)費發(fā)票到鎖匙房簽名領(lǐng)取房間鎖匙或門禁卡（一卡通）；2）憑信箱款繳費收據(jù)到鎖匙房簽名領(lǐng)取信箱鎖匙：

6.0驗房按《房屋保修工作程序》的規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)保修工作程序1．0保修工作流程

驗房→申報→施工→驗收

2．0驗房業(yè)主領(lǐng)取鎖匙后，在房管員的陪同下，對室內(nèi)項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗房表”；

1）驗收合格：住戶須在三日之內(nèi)交此表回管理存檔；2）驗收不合格：A．業(yè)主必須三日之內(nèi)將此表交回管理處，由管理處負責聯(lián)系或安排維修事宜；B．超過三日且在房屋的保修期限內(nèi)（指接管驗收后一年內(nèi)）時，業(yè)主未申請裝修

的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負責；

3.0申報保修l）住戶從領(lǐng)取鎖匙之日起三天之內(nèi)憑“業(yè)主入伙驗房表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；2）“保修登記表”上須明確預(yù)約時間、聯(lián)系電話等；3）房管員在預(yù)約的時間內(nèi)．及時填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進行維修；4．0維修l）維修形式：A.開發(fā)建設(shè)單位委托管理處負責維修。B.開發(fā)建設(shè)單位設(shè)專人配合管理處進行維修工作。2)注意事項在一年的保修期內(nèi),業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發(fā)現(xiàn)如樓面和外墻滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意：A．業(yè)主在場：維修人員必須在預(yù)的時間內(nèi)到場，若臨時有其他任務(wù)需取消維修預(yù)約時，應(yīng)及時通知住戶并另約其他時間；B.業(yè)主留有鎖匙：維修人員應(yīng)對室內(nèi)的設(shè)施負責,不得隨意將鎖匙交給非維修人員，完成任務(wù)及時返還鎖匙；

5.0驗收業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。

第五章物業(yè)管理服務(wù)方案特色之一：安全管理保安管理水景麗園是一座集住宅、旅游休閑等大型綜合性高檔物業(yè)項目，即要針對旅游休閑迎來送往敞開式的商務(wù)管理，又要針對住宅小區(qū)私家重地封閉式的物業(yè)管理。結(jié)合“水景麗園”地處珠江南航道海心沙島畔的社會治安形勢，宏麗物業(yè)決定把“水景麗園”的安全保衛(wèi)工作放在重要工作日程中，在“水景麗園”設(shè)立專職安全（治安、消防、交通）管理部門（保安部），在不斷強化內(nèi)部管理、樹立良好保衛(wèi)形象的同時，認真履行安全防范工作。水景麗園安全綜合管理思路：內(nèi)緊外松、點面結(jié)合、保證重點；技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理。內(nèi)緊外松、點面結(jié)合、保證重點主要強調(diào)保安隊思想上高度重視，強化內(nèi)部管理，加強內(nèi)部全面建設(shè)，為業(yè)主（顧客）創(chuàng)造寬松和諧的環(huán)境。水景麗園保安工作分為門崗、巡邏、周界、監(jiān)控，通過人機結(jié)合，科學(xué)安排崗位，對全區(qū)域?qū)嵭?4小時監(jiān)控管理。針對重點部位進行守護（如商鋪住宅客流量大屬重點守護范圍）重點時段（游人高峰時段）加強保安力量，24小時人、機監(jiān)控。技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理（1）技術(shù)防范方面24小時緊急求助指揮中心我們在“水景麗園”中心位置內(nèi)應(yīng)用監(jiān)控、對講、通訊、廣播等高科技設(shè)備，設(shè)立“24小時緊急求助指揮中心。同時，在指揮中心設(shè)置了2名專職保衛(wèi)干事員，負責24小時管理、調(diào)度、指揮“水景麗園”轄區(qū)內(nèi)治安、消防、交通、突發(fā)事件等安保工作。我們在“水景麗園”內(nèi)設(shè)置24小時緊急求助值班電話：8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小時自動跟蹤監(jiān)控錄像我們在“水景麗園”公共部位、組團、汽車停車場等處，引進先進的錄像和四分角控制器的監(jiān)控設(shè)備，實行24小時自動跟蹤監(jiān)控錄像，遠距離遙控監(jiān)視小區(qū)。（詳見下頁“保安監(jiān)控錄相攝像電眼平面分布圖”）住戶室內(nèi)三防我們在（業(yè)主）住戶室內(nèi)設(shè)置三防器材：防火、防盜、防煤氣泄漏。使私家安保工作得到有序保護。（2）人力防范方面值班總經(jīng)理工作制度由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、主管等管理人員全年365天，每天24小時輪流在“水景麗園”現(xiàn)場參加值班，負責“水景麗園”安全工作的指揮和檢查，處理各類突發(fā)事件。門崗及周界小分隊由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，負責在“水景麗園”各重點部位、大門出入口設(shè)置固定（或半游動）崗位，白天重點承擔可疑閑雜人員的清理以及加強重點部位的控制等工作。夜間則負責所管區(qū)域范圍內(nèi)的安全檢查和控制工作，對人員、車輛的證件進行核實，嚴格把關(guān)。居住組團小分隊居住區(qū)域的安保將按照建筑架構(gòu)起的“水景麗園”居住體系劃分小區(qū)域的固定崗和巡邏崗相結(jié)合的方式，每一個組團為一個責任區(qū)域，進出口為半固定崗位，組團內(nèi)有巡邏的安保人員24小時不間斷巡邏，這樣，我們將達到：一、把事后變?yōu)槭虑?，以“防、引、疏”為主（為避免打擾業(yè)主休息，安保人員不進入四合院巡邏〖特殊情況除外，如：火災(zāi)、水淹等），力爭把治安、消防事故控制在萌芽狀態(tài)之中。二、居住區(qū)域內(nèi)一旦有突發(fā)事件，安保人員會在極短的時間內(nèi)到達現(xiàn)場，對事件進行控制和處理，又不會對其他的崗位造成缺人，顧此失彼的壓力。警通巡邏小分隊由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，主要負責在“水景麗園”外圍、周界、死角、道路、重點部位進行游動巡視檢查。使安保人員能對公區(qū)的治安秩序、交通秩序進行全方位的控制，對違犯小區(qū)規(guī)定的人和事及時進行處理，如：車輛亂停亂放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜絕惡性案件的發(fā)生；夜間配備警犬加強居住區(qū)域的巡邏；能為業(yè)主、來賓提供服務(wù)，讓來賓有賓至如歸的感覺，如：導(dǎo)向、提示、交通指揮等；防止意外事故的發(fā)生；因小區(qū)的面積大，綠化多，人造河也多的特點，只有巡邏的安保人員才能隨時注意到“小業(yè)主”和“小客人”的單獨活動。由5組巡邏小分隊組成。具體如下：應(yīng)急力量在上述崗位基礎(chǔ)上，我們另外按照保安主力量的30%標準保持一定人員，24小時在“水景麗園”待命，作為應(yīng)急力量的基本保證，以保證在出現(xiàn)突發(fā)事件時有足夠的力量。（詳見下頁“保安崗位設(shè)置平面示意圖”）（3）聯(lián)防聯(lián)保聯(lián)系派出所到設(shè)立警務(wù)工作站；聯(lián)合聯(lián)防巡邏隊維護好外圍周邊區(qū)域的協(xié)防。（4）綜合治理我們通過技術(shù)防范和人力防范相結(jié)合的雙重防范后，公司和部門還經(jīng)常組織“水景麗園”住戶、商家、辦事機構(gòu)和施工單位，進行防范意識的學(xué)習和宣傳，讓大家提高自防自保、群防群治的綜合治理意識，了解和掌握一般治安事件的基本處理方法和發(fā)生火險時的基本撲救方法，滅火器材的使用等安全防范措施，以進一步完善“水景麗園”保衛(wèi)工作。通過以上人防、技防、綜合治理以及崗位點、線、面結(jié)合和經(jīng)過培訓(xùn)具備保安專業(yè)素質(zhì)，嚴格、細致、靈活的履行職責和勝任崗位的保安人員，能夠及時預(yù)防和快速反應(yīng)，對重點部位實施嚴密監(jiān)視（如門口、圍墻、道路、走道、入口、步梯、大廳、汽車車位等），以防患各類事故的發(fā)生。消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計，我公司將著重在系統(tǒng)驗收、定期保養(yǎng)維護及測試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當?shù)陌才?，例如：嚴格驗收系統(tǒng)對各項圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)分析并妥善保存。做好各級員工的業(yè)務(wù)知識、防火知識培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。為各項系統(tǒng)的保養(yǎng)及測試制訂年度、季度及每月和每日的工作計劃，并嚴格監(jiān)管各級員工認真執(zhí)行。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊，在業(yè)戶手冊中作詳細說明，盡量減低意外造成的損失。制訂消防演習時間表及演習方案，并經(jīng)常性的組織演練。管理特色之二：創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會”策劃《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會”創(chuàng)辦目的《水景麗園生活》命名引于“”，它是為了展示宣傳“石城”的人居環(huán)境，人居文化，以為代表的居住特色！是根據(jù)宏麗物業(yè)企業(yè)成才發(fā)展中最重要的“企業(yè)文化建設(shè)的需要”和目前基于“立足石城，發(fā)展周邊的”本土市場拓展戰(zhàn)略的需要而命名。及“宏麗公司生活會”是為了服務(wù)于宏麗公司的客戶：開發(fā)商和業(yè)主，它將延續(xù)發(fā)展的居住文化和提升房產(chǎn)的品牌！它將滿足業(yè)主對社區(qū)文化的需求；對生活信息的需求；對房產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)商勾通的需求！創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會”是基于當前宏麗物業(yè)成長發(fā)展的企業(yè)建設(shè)及市場拓展戰(zhàn)略等多方面而策劃的，我們以《水景麗園生活》雜志為載體，建立一個與宏麗公司各行各業(yè)的客戶：業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、裝飾裝修商、建材商、家政服務(wù)商等的信息互動平臺：“宏麗公司生活會”。“宏麗公司生活會”是源于“置信生活方式”的提升而來，它包含更廣闊的內(nèi)容，為業(yè)主提供更多的生活實實在在的必需的信息和更多的生活便利?！昂犒惞旧顣睂⑹桥囵B(yǎng)《水景麗園生活》忠實讀者和忠實客戶群的平臺，“宏麗公司生活會”與《水景麗園生活》互為一體的有機整體。《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會”將以“”項目為發(fā)展基礎(chǔ)?！端胞悎@生活》及“宏麗公司生活會”的功能企業(yè)文化建設(shè)功能為企業(yè)創(chuàng)造直接和間接利潤的功能為企業(yè)拓展市場的功能提升企業(yè)知名度的功能維護企業(yè)品牌的功能培養(yǎng)客戶忠誠度功能溝通業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的功能為業(yè)主提供各類服務(wù)的功能《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會”的運作模式《水景麗園生活》運作模式《水景麗園生活》將以采取項目制自負盈虧的市場化運作，不需要公司在資金方面進行大的投入?！端胞悎@生活》將圍繞宏麗物業(yè)所服務(wù)的物業(yè)房產(chǎn)項目和業(yè)主生活息息相關(guān)的行業(yè)開展業(yè)務(wù)，主要以廣告費收入維持《水景麗園生活》的常規(guī)支出和贏利，達到以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。運作流程收入廣告費收入廣告費減 減支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費設(shè)計費支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費設(shè)計費發(fā)行費稿費內(nèi)容設(shè)置房產(chǎn)欄目介紹開發(fā)公司的動態(tài)、新樓盤、房地產(chǎn)新聞人物、新樓盤廣告社區(qū)服務(wù)欄目國內(nèi)外社區(qū)建設(shè)新聞、各房產(chǎn)項目的社區(qū)服務(wù)特色、物業(yè)管理宣傳、家政服務(wù)廣告裝修裝飾欄目裝修裝飾知識介紹、知名設(shè)計師介紹，裝修樣本房介紹、新裝修材料介紹廣告餐飲、娛樂欄目知名的餐飲、娛樂企業(yè)，廣告旅游欄目新旅游項目推薦醫(yī)療保健居家醫(yī)療保健常識。時尚購物精品服裝、時尚消費文化教育家庭教育、社會文化大觀“宏麗公司生活會”的運作模式“宏麗公司生活會”的組成“宏麗公司生活會”是以服務(wù)宏麗公司業(yè)主和宏麗公司客戶的會員機構(gòu)，由會員單位、會員兩大部分組成，其中會員單位分為：常務(wù)會員單位、理事會員單位、會員單位；會員分為：VIP會員和普通會員。常務(wù)會員單位宏麗公司及下屬的各實體；宏麗物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商和業(yè)主委員會及宏麗公司的子公司為當然的常務(wù)會員單位。理事會員單位宏麗物業(yè)服務(wù)的關(guān)系企業(yè)。會員單位常期能為業(yè)主提供各類優(yōu)惠服務(wù)的企業(yè)。VIP會員特別關(guān)心、關(guān)愛、支持宏麗物業(yè)的各界社會人仕；宏麗物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商推薦的特別人仕，有一定社會知名度的政要、專家、學(xué)者，商業(yè)精英、社會名流。普通會員全體業(yè)主和大家庭的全體員工，宏麗物業(yè)服務(wù)的物業(yè)項目的全體業(yè)主，及經(jīng)申請并由“宏麗公司生活會”同意的社會各界人士?！昂犒惞旧顣睘闀T單位及會員提供的服務(wù)會員單位：“宏麗公司生活會”配合各會員單位開展各類相關(guān)的服務(wù)活動會員：優(yōu)先參加“宏麗公司生活會”開展的各類活動，享受“宏麗公司生活會”提供的各類消費折扣優(yōu)惠?！昂犒惞旧顣苯?jīng)費來源及支出來源依托會員單位友情贊助費用以會養(yǎng)會。支出主要支出是會務(wù)活動費和宏麗公司品牌維護費用?！端胞悎@生活》發(fā)行范圍第一階段：在全域發(fā)行所有辦公區(qū)：物業(yè)管理公司所有售樓點：等所有小區(qū)：第二階段：高品質(zhì)住宅區(qū)。高檔商業(yè)寫字樓。知名的茶樓、酒店、賓館、餐飲、娛樂、中心。管理特色之三：視覺形象識別系統(tǒng)的導(dǎo)入“水景麗園”全體業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合宏麗公司設(shè)計的“水景麗園”VI視覺形象識別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標識系統(tǒng)形成一體化，為“水景麗園”塑造一流的住宅區(qū)優(yōu)美形象。其中包括：門衛(wèi)室：今日保安值班（插牌）/天氣預(yù)報（插牌）/本小區(qū)物業(yè)管理人：石河子市宏麗物業(yè)管理有限公司/行人請走安全通道標牌/管理公司提示：進入小區(qū)請主動出示有效證件/緊急求助電話大門口：小區(qū)平面圖/限速行駛（15KM）/禁止鳴笛/小區(qū)告示欄/業(yè)主留言欄/業(yè)主意見（建議）箱圍墻外：本小區(qū)為私家住宅，周邊已安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，請勿翻越。在河道、水池周圍：水中有電，請勿戲水/請勿向水中扔雜物/水深xx米在易滑道路處（有磁磚的地方）：小心地滑在兒童游樂園：兒童游樂設(shè)施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監(jiān)護在名貴樹木掛設(shè)：介紹樹木情況的標識牌在配電箱處設(shè)置：有電危險在涼亭處設(shè)置：請勿刻劃/請勿躺臥在煤氣調(diào)壓站設(shè)置：小心煙火在環(huán)衛(wèi)現(xiàn)場設(shè)置：正在打掃，請稍候/正在清潔，請繞行在綠化帶設(shè)置：請勿亂扔果皮紙屑/愛護樹木，請勿掛衣物/愛護綠化，請勿跨越/青青綠草，請勿踐踏/春意在腳下，草地無踐踏/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/植物茂，家園美/美化家園，從我做起/足下留情，家園常春/生命常綠，需要用愛灌溉/樹環(huán)保意識，愛護小區(qū)環(huán)境/花木共賞，人人呵護/親情家園，送您一片清新/在小草的耳邊，領(lǐng)略一份平和的溫柔/生命常綠，需要用愛灌溉/心手相連，共建芙蓉家園/溫馨家園，情系你我/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/足下留情，家園常春/給予我一片情，還您一片綠/請勿將寵物帶入公共綠化帶/請勿將寵物帶進會所/我奉獻給了您綠色的情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎/清新潔靜的，須要您我呵護，更須要（它）的愛護/我的形象是您心靈的反映/您給我愛心，我給您溫馨/您的心靈，我的翠綠/尊重勞動，保護環(huán)境，熱愛生命/珍惜草木，保護我們的生存空間消防用語：請愛護消防設(shè)施/嚴禁占用消防通道/消防通道，嚴禁停車/嚴禁煙火/禁止吸煙/消防用水，嚴禁他用/消防器材，嚴禁挪用/嚴禁使用瓶裝煤氣/噴淋接合器/消防栓接合器/溫馨家庭，只需熱情，不需火情設(shè)施設(shè)備的警告用語：機房重地，非請莫入/高壓危險，請勿靠近/小心觸電/小心滑倒/高空作業(yè)，請您繞行/設(shè)備檢修，暫停使用/小心墜物/有人作業(yè)，嚴禁合閘車輛管理方面：專用車位標識/收費一覽表/請出示證件/注意安全，小心駕駛/小心車輛/禁止停車/禁止鳴笛/單行道/限速xx公里/限高xx米/停車場進口/停車場出口/禁止駛?cè)?寧靜致遠，一鳴驚人游泳池方面：售票處/小賣部/入場須知/男更衣室/女更衣室/男士請進/女士請進/體檢室/衛(wèi)生間/倉庫/衣物保管處/開放時間表/水深xx米/先淋浴后下池/小心滑倒/請您出示票證/請勿跳水、打鬧/深不可測，請勿冒險注：以上所有公共信息圖形符號標志標牌均須符合下列標準的規(guī)定：GB2894-1996安全標示，GB13495-1992消防安全標示，GB/T10001-2000標志用公共信息圖形符號，下方均需冠注“宏麗物業(yè)”。管理特色之四：生活星級服務(wù)方式現(xiàn)今業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)的要求漸趨多元化，而置信生活星級服務(wù)方式更大受住戶歡迎。為住戶提供最時尚的生活方式，妥善處理各種繁瑣的日常家務(wù)，使住戶能節(jié)省更多寶貴時間，去享受閑逸的生活。同時亦可增加管理公司收入，以彌補管理支出。服務(wù)內(nèi)容包括：無償服務(wù)家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù)/聯(lián)系居家守護/介紹保姆/代請家教/代叫出租車/聯(lián)系建材供應(yīng)/代請搬運工/代辦旅游手續(xù)/代辦郵件禮儀服務(wù)：各種展銷活動文化服務(wù)：棋、牌活動/組織游泳活動/演出隊演出老年服務(wù)：建立活動組織/開辦老年課堂/組織交誼活動商務(wù)服務(wù)：代訂報紙雜志/代訂牛奶/代訂酒店客房/電話叫醒服務(wù)/代訂喜事慶典/攝像攝影聯(lián)系/代購鮮花、禮品/提供圖書、音像制品交流金融服務(wù)：代辦保險/股票信息有償服務(wù)家政服務(wù)：清潔服務(wù)/代理純凈、礦泉水/木地板打蠟/代看嬰兒/看護病人/代理干洗服務(wù)/接送小孩上學(xué)/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鮮花盆景/家庭裝修監(jiān)理/洗車服務(wù)健康服務(wù)：健康檢查/兒童免役檔案/量血壓/家庭病床商務(wù)服務(wù)：電話/傳真/打印/塑封/裝訂/外文翻譯日常維修：更換總水閥/拆換廚衛(wèi)龍頭/拆換水表/拆換三角閥/疏通水槽、水彎/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打膠/修理浴缸排水打膠/坐便器水箱配件修理及更換/坐便器給水閥修理/更換燈泡、燈管/修理各種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開關(guān)面板/更換維修電源插座面板/更換維修光纖、電話面板/更換維修配電箱內(nèi)開關(guān)/檢修光纖、電話、供電線路/清潔保養(yǎng)抽油煙機/安裝油煙機/拆裝各式燈具/更換各種鎖具/維修防盜門/維修更換合金付件/管理特色六：水景麗園社區(qū)文化策劃常設(shè)性的社區(qū)文化活動和服務(wù)場所老年活動中心，內(nèi)容：老協(xié)、川西茶館、象棋室、橋牌室、圍棋室、麻將室、長牌室。素質(zhì)教育中心，內(nèi)容：培訓(xùn)室、美術(shù)室、音樂室、玩具室、電腦室等。健康休閑中心，內(nèi)容：包括：陶吧、閱覽室、美發(fā)室、健身室、OK室等。家政服務(wù)中心，內(nèi)容：家庭保潔、鐘點工、保姆、家教、綠化租擺等。洗滌服務(wù)中心，內(nèi)容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、縫補等。商務(wù)服務(wù)中心，內(nèi)容：打印、復(fù)印、傳真、美工制作等。社區(qū)文化與服務(wù)的分類文化類，如：期刊、信息快報、業(yè)主論壇、文學(xué)沙龍、專題筆會、游動圖書展銷、書畫展、社區(qū)畫協(xié)會、兒童智力競賽、電腦知識競賽、網(wǎng)上圖書閱覽。藝術(shù)類，如：廣場藝術(shù)表演、交誼舞比賽、卡拉OK比賽、交響音樂會、鋼琴比賽、露天舞會、文藝晚會、民樂晚會、組團合唱比賽、劍術(shù)、老年太極拳、網(wǎng)上VCD音樂欣賞。體育類，如：拔河比賽、環(huán)境社區(qū)長跑接力賽、周日登山、羽毛球賽、乒乓球、象棋賽、橋牌賽、圍棋賽、麻將賽等。節(jié)假日類，如：元旦社區(qū)聯(lián)歡會、除夕游園會、新春花市、元宵燈會、五一晚會、六一兒童歌舞會、八一老兵茶話會、重陽“夕陽紅”茶話會、中秋賞月燭光舞會、國慶露天舞會等。主題活動類，如：升國旗儀式、社區(qū)運動會。青山綠水、鳥語花香：田園風光是住戶的美好心愿，在廣場，綠化帶放養(yǎng)適當鳥類、筑巢，在瀑布、噴泉內(nèi)喂養(yǎng)魚類。教導(dǎo)住戶愛護環(huán)境、珍惜動物。管理特色之七：水景麗園金鑰匙服務(wù)（略）管理重點之一：工程管理管理重點驗收跟進竣工驗收資料的管理：本著維護宏麗公司的利益，仔細閱讀圖紙、資料，并按市優(yōu)標準做好歸檔工作，辦理規(guī)范、完善的交接驗收手續(xù)。設(shè)施設(shè)備的驗收：在竣工驗收合格基礎(chǔ)上，對設(shè)施設(shè)備數(shù)量進行清點，建立完整準確的設(shè)備履歷，同時選派專業(yè)人員進行系統(tǒng)檢查、試運行和測試。備忘記錄：工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴格的質(zhì)量記錄，并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問題、故障情況、遺留工程做出詳細備忘錄，以便隨時跟進宏麗公司和施工單位完善工作。反饋意見：就己形成的工程或試運行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。房屋整改問題收集：包括：物業(yè)驗收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。問題確認：如現(xiàn)場確認程度、位置、時間要求，并采取適當預(yù)防措施。問題分類：可劃分為：施工質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。問題通啟：包括：書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。問題督檢：如進度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。問題驗收：包括：施工驗收、物業(yè)驗收、住戶驗收?？辗康墓芾砜辗胯€匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài)，定期清潔、通風等。確保空房設(shè)施完好和安全。巡視管理，對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。日常運行管理設(shè)備日常操作運行記錄巡視檢查其它管理要求維修保養(yǎng)計劃日常保養(yǎng)：主要是對設(shè)備進行清潔、潤滑、緊固聯(lián)接件，一般情況下由設(shè)備操作人員當班單獨完成。一級保養(yǎng)：設(shè)備每運行500小時，根據(jù)設(shè)備的使用情況，對部分零配件進行拆卸、調(diào)整、清潔。這項工作可在班組范圍內(nèi)集體完成。二級保養(yǎng)：設(shè)備運行每累計2500小時，要對設(shè)備使用的部分主要部件進行解體檢查、清洗、調(diào)整、修復(fù)（如油泵、水泵、減速箱、曲軸等）。這項工作由工程監(jiān)理承擔，操作人員協(xié)助進行。三級保養(yǎng)：由以上保養(yǎng)組成。應(yīng)由部門審批上報，直接參與進行（如主機的大修）。強制保養(yǎng)：對每臺設(shè)備運轉(zhuǎn)到規(guī)定時限，不管設(shè)備的技術(shù)狀況好壞，任務(wù)輕重，都必須按照規(guī)定的作業(yè)范圍和要求進行檢查和保養(yǎng)，不得拖延（如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強檢、配備設(shè)備保養(yǎng)等）。這項工作由勞動安全專業(yè)部門進行，主管局參與，部門協(xié)助進行。各級保養(yǎng)工作中，日常保養(yǎng)是基礎(chǔ)，并要編制好設(shè)備的保養(yǎng)計劃，實施前后的原始記錄，存案備查，做好保養(yǎng)班組自檢自控，部門總檢總控。二次裝修監(jiān)管裝修范圍的確認業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴格按照國家建設(shè)部46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002.3.5頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進行室內(nèi)裝修。裝修隊伍的選擇宏麗物業(yè)推薦實力較強、信譽較好的施工單位。業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊伍。施工隊伍培訓(xùn)并承諾遵守國家規(guī)范和小區(qū)辦法。裝修申請的提出業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進行裝修，應(yīng)提前申請，并辦理有關(guān)手續(xù)。裝修內(nèi)容的評審客戶中心就裝修范圍、施工資質(zhì)等進行初審。工程部對裝修結(jié)構(gòu)進行評審。保安部對裝修安全進行評審。環(huán)境部對裝修衛(wèi)生進行評審。管理部經(jīng)理進行核準、放行。裝修協(xié)議的簽訂簽訂施工管理協(xié)議和消防責任書。收取裝修保證金、樓道維護費、裝修垃圾費等費用。設(shè)置安全防范措施和器具。辦理裝修施工出入證件。張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。裝修過程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時處理。接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。對客戶和施工單位提供各類服務(wù)。裝修驗收的控制裝修完畢后，由工程部進行安全和結(jié)構(gòu)初驗。3個月后，進行復(fù)驗，復(fù)驗無誤后退還保證金。裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔因裝修問題對外部影響的修復(fù)和賠償。裝修資料規(guī)范存檔。節(jié)能能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體