宏麗物業(yè)標(biāo)書定

石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司 38小區(qū)水景麗園一期物業(yè)標(biāo)書目錄第一章企業(yè)簡(jiǎn)介第二章服務(wù)理念和目標(biāo)第三章項(xiàng)目機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及制度、流程、服務(wù)人員配置第四章前期介入工作方案第五章物業(yè)服務(wù)方案第六章物業(yè)維修和服務(wù)的應(yīng)急措施第八章物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)招標(biāo)文件認(rèn)同聲明我公司認(rèn)真閱讀理解了38小區(qū)水景麗園小區(qū)一期物業(yè)管理的招標(biāo)文件后，鄭重聲明如下:1、我公司對(duì)招標(biāo)文件和招標(biāo)文件中所有的條款全部認(rèn)同，積極響應(yīng)。2、我公司非常理解和支持并服從招標(biāo)人和招標(biāo)代理單位在本次招標(biāo)活動(dòng)的各項(xiàng)工作安排。3、我公司承諾將認(rèn)真按招標(biāo)文件的要求，認(rèn)真履行招標(biāo)文件中所有的條款，完成本項(xiàng)目的管理任務(wù)。4、如果我方有幸中標(biāo)，我方將尊垂貴方的全面管理，認(rèn)真履行合同，實(shí)現(xiàn)我方在投標(biāo)及合同的全部承諾，為貴方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、我公司嚴(yán)格按招標(biāo)文件要求，規(guī)范地編制投標(biāo)文件，委派有實(shí)力的人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真的工作，請(qǐng)招標(biāo)人、專家和評(píng)委、領(lǐng)導(dǎo)給予審查和指正。投標(biāo)單位：石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司法定代表人：XX第一章企業(yè)簡(jiǎn)介石河子宏麗物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2000年，是我市唯一一家經(jīng)自治區(qū)建設(shè)廳核準(zhǔn)的國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。是石河子地區(qū)唯一一家榮任自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的常務(wù)理事單位，石河子房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，自治區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)AAA級(jí)誠(chéng)信單位。公司以住宅小區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公及大型市政公共物業(yè)管理項(xiàng)目為主，擁有各類中高級(jí)管理技術(shù)人才48人，員工480余人，在市區(qū)承管著35各物業(yè)項(xiàng)目，管理面積320萬平方米；其中住宅100.6萬平方米，服務(wù)居民9000余戶，綠化管理面積99萬平方米，別墅8.2萬平方米。公司設(shè)專業(yè)綠化隊(duì)，綠化管理面積92萬平方米。設(shè)工程維修部，可承擔(dān)各類維修服務(wù)工作。設(shè)機(jī)械車隊(duì)，購(gòu)置各種車型十余種，滿足公司各項(xiàng)目各種作業(yè)要求。成立下屬電梯公司，可承接各類電梯安裝、維保服務(wù)。公司服務(wù)的香格里拉、玫瑰園、幸福苑、天富玉城等小區(qū)以及人民銀行、移動(dòng)公司、地稅局辦公樓、國(guó)稅局辦公樓等項(xiàng)目，均獲得自治區(qū)級(jí)及市級(jí)“物業(yè)服務(wù)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)。2009年企業(yè)榮獲自治區(qū)物業(yè)服務(wù)“AAA級(jí)誠(chéng)信單位”資格認(rèn)證。公司2005年至2016年連續(xù)十二年被行業(yè)主管部門授予“八師石河子市物業(yè)服務(wù)先進(jìn)企業(yè)”稱號(hào)?！白尫?wù)的每一個(gè)小區(qū)、每一座小區(qū)都成為城市的亮點(diǎn)”，將是宏麗物業(yè)人始終不渝的追求。遠(yuǎn)景：打造中國(guó)商務(wù)物業(yè)一站式服務(wù)頂尖品牌。使命：專注用戶體驗(yàn)，成就員工夢(mèng)想。核心價(jià)值觀：真誠(chéng)、堅(jiān)忍、勤奮、專業(yè)、激勵(lì)、感恩。第二章服務(wù)理念和目標(biāo)質(zhì)量方針瞄準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；以嚴(yán)謹(jǐn)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營(yíng)造安全(Security)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Convenience)的社區(qū)環(huán)境。企業(yè)理念人才：物業(yè)管理隸屬服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)需要高級(jí)頭腦，人才就顯可貴。尊重人才，愛惜人才，提供發(fā)展空間是宏麗物業(yè)對(duì)人才的使用原則。團(tuán)隊(duì)：團(tuán)即團(tuán)結(jié)，隊(duì)即多人的集合。團(tuán)隊(duì)就是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團(tuán)隊(duì)精神才能打勝仗。宏麗物業(yè)起步為團(tuán)隊(duì)，走向成功仍要靠團(tuán)隊(duì)精神?；?dòng)：講求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力。溝通也讓我們彼此更加坦誠(chéng)。盡責(zé)：盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)尺，有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶與更多的回報(bào)。服務(wù)理念幫助客戶，就是幫助我們自己?？蛻羰俏覀兩婧桶l(fā)展的基礎(chǔ)，是我們的衣食父母。公司全體員工應(yīng)以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，把客戶需求放在第一位。遵循“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔”的工作宗旨，倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的工作精神，并將其充分體現(xiàn)在物業(yè)管理每一個(gè)崗位和每一項(xiàng)服務(wù)全過程中。我們希望通過樹立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)。以適應(yīng)市場(chǎng)變化，滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望，使公司的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先的地位。經(jīng)營(yíng)理念以質(zhì)量立足市場(chǎng)：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系立足市場(chǎng)，并不斷突破與自我超越，使宏麗公司獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。以品牌角逐市場(chǎng)：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。宏麗公司精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場(chǎng)。這種精神內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽(yù)贏取市場(chǎng)：宏麗公司以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流”，樹立宏麗物業(yè)良好市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場(chǎng)：宏麗公司對(duì)物業(yè)管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績(jī)?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。對(duì)水景麗園項(xiàng)目定位：我們將其定位為風(fēng)景觀光休閑小區(qū)。以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，人性化的管理給予石河子人民營(yíng)造一個(gè)新型，智能，高檔的亮點(diǎn)小區(qū)。第三章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度、管理流程管理方式水景麗園是啟程房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項(xiàng)經(jīng)典歷作，宏麗物業(yè)準(zhǔn)備將其物業(yè)管理服務(wù)打造成優(yōu)秀休閑住宅區(qū)，計(jì)劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新的創(chuàng)意。在“水景麗園”物業(yè)管理追求“以人為本”之立意，堅(jiān)持以人為本，樹立“幫助客戶·就是幫助我們自己”的全員服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)居住生活環(huán)境與旅游休閑環(huán)境的和諧美，每一細(xì)節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。新疆啟程房地產(chǎn)有限公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定事項(xiàng)，擬宏麗物業(yè)管理有限公司作為“水景麗園”的物業(yè)管理商，全權(quán)負(fù)責(zé)“水景麗園”物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作。宏麗物業(yè)在合同期限內(nèi)對(duì)“水景麗園”制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)“水景麗園”物業(yè)項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。宏麗物業(yè)在合同期限內(nèi)將“水景麗園”的物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)策劃、考核、檢查、評(píng)比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由宏麗物業(yè)組建“水景麗園”物業(yè)管理部，委派管理部經(jīng)理，根據(jù)“水景麗園”具體情況，負(fù)責(zé)其竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段物業(yè)管理工作，為“水景麗園”制訂全套管理方案、操作手冊(cè)、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為“水景麗園”提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)及更有力的推行“置信生活星級(jí)服務(wù)方式”，宏麗物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部管理隊(duì)伍技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建物業(yè)管理專家，定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)察、支援。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)、針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。二、完善的管理制度崗位職責(zé)物業(yè)公司經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

2、制定物業(yè)公司年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受置業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況，落實(shí)績(jī)效考核制度，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；

4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的日常工作和生活，確保物業(yè)公司員工有良好的精神面貌和積極的工作心態(tài)；

5、負(fù)責(zé)本部門的人事管理，協(xié)調(diào)與置業(yè)公司各部門的工作對(duì)接；負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督客服中心的日常服務(wù)工作和報(bào)修、維修、安全、消防工作；負(fù)責(zé)部門員工的日常培訓(xùn)工作；

8、認(rèn)真完成置業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它臨時(shí)性工作；9、直接對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。物業(yè)大管家崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)轄區(qū)客戶關(guān)系管理，接受客戶的投訴、報(bào)修和業(yè)主回訪；2、負(fù)責(zé)客服中心的日常管理工作，制定客服中心的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，及每月、每周的工作計(jì)劃；3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督客服專員、保安部、綜合部、維修部的日常服務(wù)工作的具體落實(shí)；4、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好各部門績(jī)效考核工作，指導(dǎo)、幫助貼心管家、行政專員完成既定目標(biāo)；

5、保持與客戶的日常聯(lián)系和相互溝通，做好各職能部門的協(xié)調(diào)工作。6、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)星級(jí)服務(wù)的實(shí)施；7、組織實(shí)施社區(qū)文化建設(shè)；

8、協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好其它臨時(shí)性工作；9、物業(yè)大管家直接對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。

前臺(tái)接待員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)客服中心來人、來訪的接待和安排工作；

2、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主檔案及各項(xiàng)表格的檔案管理；

3、負(fù)責(zé)公司召開會(huì)議的準(zhǔn)備工作及會(huì)場(chǎng)的布置、會(huì)務(wù)的服務(wù)工作；

4、負(fù)責(zé)辦理客戶交房及裝修相關(guān)手續(xù)的辦理；5、建立收費(fèi)臺(tái)帳信息，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)；

7、公司交辦的臨時(shí)性工作。8、前臺(tái)接待直接對(duì)物業(yè)大管家負(fù)責(zé)。保潔員工崗位職責(zé)1、遵守物業(yè)公司制定的物業(yè)服務(wù)細(xì)則，統(tǒng)一著裝上崗，佩戴工號(hào)牌，樹立良好形象；2、服從綜合部主管指揮，保質(zhì)保量地完成本人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作；3、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守工作崗位，按照清潔工作流程搞好區(qū)內(nèi)衛(wèi)生；4、發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作，以禮相待；5、負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作；6、直接對(duì)物業(yè)大管家負(fù)責(zé)。綠化工崗位職責(zé)遵守公司的規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴工號(hào)牌；

2、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

3、與客戶溝通和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

4、正確并熟練操作使用及保管園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

5、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；

6、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上；

7、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

8、管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長(zhǎng)流，其它開關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修；9、定期對(duì)小區(qū)景觀水系進(jìn)行清理維護(hù)；10、直接向物業(yè)大管家負(fù)責(zé)。水、電維修員工崗位職責(zé)1、按時(shí)上下班，不遲到，不早退，因故請(qǐng)假，需級(jí)上級(jí)部門批準(zhǔn)；2、認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)設(shè)備維護(hù)規(guī)程；定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；3、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好；5、認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；6、正確和詳細(xì)填寫工作記錄，維修記錄，建立設(shè)備工作維修檔案；7、愛惜各種設(shè)備，工具和材料，對(duì)日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)；8、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度；9、直接對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。保安部主管崗位職責(zé)1、保安部主管對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的治安、消防安全、車輛管理負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任。負(fù)責(zé)本部門的全面工作，認(rèn)真貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，較好完成本部門的各項(xiàng)工作任務(wù)，帶領(lǐng)全體保安做好轄區(qū)的安全保衛(wèi)工作；2、堅(jiān)持“從嚴(yán)要求，精誠(chéng)護(hù)衛(wèi)”的方針，認(rèn)真抓好保安隊(duì)伍的各項(xiàng)建設(shè)；3、有組織、有計(jì)劃的開展軍事訓(xùn)練，不斷提高全體保安的軍隊(duì)素質(zhì)和令行禁止，遵守紀(jì)律的自覺性；4、不定時(shí)的查崗、查哨，確保保安在工作中始終保持良好的工作狀態(tài)。掌握保安的心態(tài)，注意思想動(dòng)向，及時(shí)做好疏導(dǎo)工作，防止保安部?jī)?nèi)部發(fā)生意外情況；5、加強(qiáng)日常安全管理，定期或不定期檢查轄區(qū)消防、治安狀況。對(duì)在轄區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的偷盜、斗歐、火災(zāi)等問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止，消除安全隱患。對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的問題，及時(shí)處理，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門；6、熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)各種保安與消防設(shè)施的操作和性能，熟悉轄區(qū)內(nèi)的治安狀況，做到心中有數(shù)；7、對(duì)違反紀(jì)律和制度的保安，有權(quán)對(duì)其批評(píng)和經(jīng)濟(jì)處罰或開除；8、完善擬定本部門的各項(xiàng)制度；9、直接對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、對(duì)本部主管負(fù)責(zé)，做好所轄區(qū)內(nèi)安全、治安維護(hù)工作；2、帶領(lǐng)本班組全體人員根據(jù)制定的崗位職責(zé)，認(rèn)真嚴(yán)肅，一絲不茍地搞好安全維護(hù)工作；3、根據(jù)崗位職責(zé)所規(guī)定的項(xiàng)目和要求，嚴(yán)格進(jìn)行檢查，督促全體安保人員落實(shí)崗位責(zé)任制；4、熟知法律知識(shí)和法律觀念，熟悉安保業(yè)務(wù)，了解物業(yè)服務(wù)所制定的規(guī)章制度，撐握轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn)，嚴(yán)格管好、做好安全維護(hù)工作；5、積極為上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供建設(shè)性的工作建議，及時(shí)將安保人員反映的各種信息向上級(jí)匯報(bào)，及時(shí)傳達(dá)，落實(shí)上級(jí)的指示精神和工作安排；6、認(rèn)真做好本班組人員考勤，詳細(xì)如實(shí)記載工作中遇到及處理的各種情況，每天向保安部主管匯報(bào)；7、檢查督促班組員工到崗情況，監(jiān)督員工是否全勤工作，對(duì)缺勤的重點(diǎn)崗位要及時(shí)采取撲救措施，合理安排崗位，落實(shí)工作職責(zé)；8、關(guān)心員工生活，熟悉員工心態(tài)，指導(dǎo)員工工作，加強(qiáng)班組的凝聚力；9、以身作則，做好本職工作，落實(shí)獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣；10、直接對(duì)保安主管負(fù)責(zé)。保安員崗位職責(zé)1、保安員必須身穿制服，攜帶裝備，嚴(yán)整儀容。糾正違章時(shí)先敬禮，必須做到以禮待人；2、實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，嚴(yán)禁脫崗；3、作風(fēng)正派遵紀(jì)守法，堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲；4、值崗人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，認(rèn)真檢查設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)上報(bào)主管部門并做好記錄，確保轄區(qū)安全；5、執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件事故的發(fā)生，力爭(zhēng)做到萬無一失；6、愛護(hù)設(shè)施設(shè)備，公共財(cái)務(wù)，對(duì)崗區(qū)內(nèi)一切設(shè)施財(cái)務(wù)不得隨便亂用；7、嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，對(duì)崗位區(qū)發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理，并做好詳細(xì)書面記錄；8、遇到緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；9、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)、按規(guī)定交接班；10、直接對(duì)保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)。工裝管理制度目的為樹立公司良好的企業(yè)形象，進(jìn)一步規(guī)范管理，制訂本管理制度；2適用范圍全體員工工作時(shí)間著裝要求3.1所有員工必須按照公司規(guī)定著裝，保持良好的精神風(fēng)貌；3.2工裝要經(jīng)常換洗，不得出現(xiàn)掉扣、錯(cuò)扣、脫線現(xiàn)象；工裝換季時(shí)間夏裝：5月1日至9月30日冬裝：10月1日至次年4月30日工裝及工牌的使用及發(fā)放5.1物業(yè)前臺(tái)接待員負(fù)責(zé)員工工裝、工牌的發(fā)放工作；5.2新入職員工在入職一星期后可有部門負(fù)責(zé)人申請(qǐng)領(lǐng)取工裝；2.3員工在領(lǐng)取工裝后，如因個(gè)人原因?qū)е挛锲穪G失或損壞者，由本人上交相關(guān)成本費(fèi)用后領(lǐng)取新工裝、工牌；工裝的折舊費(fèi)用6.1公司全體員工離職時(shí)需上交工裝及工牌，未上交者公司將以每套工裝原價(jià)從工資中扣除；6.2員工入職未滿半年者扣除總額的50%的折舊費(fèi)用，滿半年者不扣除任何費(fèi)用。管理組織架構(gòu)宏麗物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖市場(chǎng)推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財(cái)務(wù)審計(jì)部行政管理部總經(jīng)理總部核心隊(duì)伍各分部管理隊(duì)伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)市場(chǎng)推廣部品質(zhì)監(jiān)控部財(cái)務(wù)審計(jì)部行政管理部總經(jīng)理總部核心隊(duì)伍各分部管理隊(duì)伍經(jīng)理助理環(huán)境部宏麗物業(yè)工程部工程部保安部總務(wù)部經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理經(jīng)理助理總工程師總經(jīng)理管理職能說明總部核心隊(duì)伍管理職能效益增長(zhǎng)部門：市場(chǎng)推廣部負(fù)責(zé)對(duì)公司的發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外拓展，以增強(qiáng)公司的經(jīng)濟(jì)效益的不斷增長(zhǎng)。監(jiān)督檢查部門：品質(zhì)監(jiān)控部負(fù)責(zé)對(duì)公司各個(gè)部門、各個(gè)崗位進(jìn)行全面的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格按照ISO9002：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系要求開展各項(xiàng)工作，保障公司的運(yùn)作始終處于質(zhì)量管理體系的嚴(yán)格監(jiān)管下運(yùn)行。財(cái)務(wù)分析部門：對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)化的分析，同時(shí)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度。后勤服務(wù)部門：行政部負(fù)責(zé)對(duì)公司員工的選擇和培訓(xùn)工作，同時(shí)在各方面增強(qiáng)員工的認(rèn)同感，如員工生日時(shí)派送小禮品、節(jié)日對(duì)在崗員工慰問等，在公司內(nèi)部形成良好的親情化服務(wù)意識(shí)。各分部隊(duì)伍管理職能各基層管理處（部）在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考核下依照明確目標(biāo)要求具體執(zhí)行管理服務(wù)工作。我公司的組織機(jī)構(gòu)經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)，己逐步產(chǎn)生以下優(yōu)勢(shì)：樹立人才觀念：為人才的脫穎而出和健康成長(zhǎng)創(chuàng)立良好的外部環(huán)境。樹立激勵(lì)機(jī)制：提高員工的整體素質(zhì)，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神面貌。塑造整體形象：增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。景麗園物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡(jiǎn)、高效原則，根據(jù)“水景麗園”實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的需要，在保證“水景麗園”高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。同時(shí)，也為充分表明本公司對(duì)“水景麗園·”物業(yè)管理的高度重視程度，經(jīng)研究決定成立“水景麗園”物業(yè)管理部（下設(shè)一中心兩部，共17人），負(fù)責(zé)“水景麗園”各項(xiàng)物業(yè)管理工作的開展，具體如下：總務(wù)部性質(zhì)與任務(wù)總務(wù)部是“水景麗園”后勤保障和經(jīng)營(yíng)管理以及社區(qū)文化氛圍營(yíng)造管理的綜合部門。主要負(fù)責(zé)：勞資、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作。負(fù)責(zé)便民服務(wù)用車的調(diào)度管理。面對(duì)客戶的公關(guān)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)宣傳和廣告工作。負(fù)責(zé)開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)各類配套物業(yè)項(xiàng)目。管理儲(chǔ)備物資，定期盤點(diǎn)，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進(jìn)增收節(jié)支等工作。管理架構(gòu)主管兼行政專員主管兼行政專員警衛(wèi)保管收費(fèi)員兼采購(gòu)警衛(wèi)保管收費(fèi)員兼采購(gòu)人員配置序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理1人4500簡(jiǎn)歷附后收費(fèi)員兼行政1人2500簡(jiǎn)歷附后警衛(wèi)兼庫(kù)管1人2500合計(jì)3人注：現(xiàn)己到崗人員3人客戶服務(wù)中心性質(zhì)與任務(wù)客戶服務(wù)中心是管理服務(wù)面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負(fù)責(zé)接待賓客、受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、財(cái)務(wù)管理及各類費(fèi)用代收等工作。管理架構(gòu)主管兼房管員客戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員主管兼房管員客戶協(xié)調(diào)兼接待區(qū)房管員會(huì)計(jì)員兼檔案會(huì)計(jì)員兼檔案人員配置序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注主管兼區(qū)物管員1人2500簡(jiǎn)歷附后區(qū)物管員1人2500簡(jiǎn)歷附后客戶協(xié)調(diào)兼接待1人2000人員待定合計(jì)3人工程部性質(zhì)與任務(wù)工程部是保證水景麗園正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。管理架構(gòu)總工程師（公司總部）總工程師（公司總部）萬能工維修工組團(tuán)水電工萬能工維修工組團(tuán)水電工人員配置序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注水電暖1人3000簡(jiǎn)歷附后萬能工2人3000白1夜1己到崗合計(jì)3人管理1人、職工2人保安部性質(zhì)與任務(wù)保安部是維護(hù)“水景麗園”正常休閑、生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理等工作。管理架構(gòu)保安部監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊(duì)經(jīng)理助理監(jiān)控指揮中心治安兼監(jiān)控員消防兼監(jiān)控員交通兼監(jiān)控員勤務(wù)兼監(jiān)控員保安主管保安隊(duì)經(jīng)理助理保安隊(duì)保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)門衛(wèi)崗帶班班長(zhǎng)兼便衣巡邏崗保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)門衛(wèi)崗帶班班長(zhǎng)兼便衣巡邏崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗車輛出入崗出入控制崗門衛(wèi)登記崗人員配置序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注主管12500指揮監(jiān)控中心1保安主管12500治安、消防、交管、勤務(wù)保安隊(duì)3主入口門衛(wèi)登記崗125009：00-18：00區(qū)崗1250022：00-6：00夜間崗1250022：00-6：00合計(jì)4環(huán)境部性質(zhì)與任務(wù)環(huán)境部是水景麗園物業(yè)管理部服務(wù)工作的主要職能部門，負(fù)責(zé)水景麗園環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。管理架構(gòu)保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔主管經(jīng)理助理綠化主管保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班保潔一班總坪綠化班區(qū)保潔班序號(hào)崗位數(shù)量薪資備注經(jīng)理助理14500簡(jiǎn)歷附后保潔主管12500簡(jiǎn)歷附后總坪綠化班21800區(qū)保潔班41800合計(jì)8管理3人、職工5人第四章前期物業(yè)管理介入工作方案接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

1.0成立管理處在小區(qū)入伙前三個(gè)月，（竣工驗(yàn)收工作在入伙前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行），成立管理處，管理處主任、房管員和工程技術(shù)人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見“入伙前籌備工作”第1.0項(xiàng)內(nèi)容），落實(shí)管理用房和職工宿舍。2.0組織驗(yàn)收小組由物業(yè)管理公司牽頭，組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組；驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：l）提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試．了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。2)主動(dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。3）與施工單位雙方制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4）準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：A．房屋接管驗(yàn)收表B．室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表C．公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表D.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表E．機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表F.機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表3．0相關(guān)記錄及表格房屋接管驗(yàn)收表室內(nèi)竣工驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺圖問題統(tǒng)計(jì)表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表資料的接管移交l．0接管樓資料的驗(yàn)證及部分移交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料A．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B．用地批準(zhǔn)文件；C．建筑執(zhí)照；D．業(yè)主單位聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式建筑面積清單；2）市府驗(yàn)收合格資料A．市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；B．市建筑消防驗(yàn)收合格證；C、市完善配套辦公室綜合驗(yàn)收合格證書；D．用電許可證；E．供用電協(xié)議書；F．衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；G．電視共用天線合格證；H．電梯使用合格證；3)工程技術(shù)資料A.竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B．地質(zhì)勘察報(bào)告；C．工程合同及開、竣工報(bào)告：D．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；E．圖紙會(huì)審記錄；F．工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）G．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；H．沉降觀察記錄；I．竣工驗(yàn)收證明書；J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；L．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書：M．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；N．供水、供暖的試壓報(bào)告；4）資料的存放：上述的全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主），物業(yè)管理公司保存復(fù)印件在辦公室，以便隨時(shí)查閱；2．0須移交物業(yè)管理公司的資料1）電梯使用合格證2）供用電協(xié)議書3）用電許可證4）用水申請(qǐng)審批表及供水計(jì)劃執(zhí)行表5）衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證3．0移交復(fù)印件及圖紙

1）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、聯(lián)系地址（或電話）、建筑面積清單。

2）市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書

3）市建設(shè)消防驗(yàn)收合格證書

4）電視共用天線合格證

5）建筑、電氣、給排水、空調(diào)、滅火系統(tǒng)等施工圖

6）機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購(gòu)合同

4．0附表

樓宇接管資料移交清單

小區(qū)接管驗(yàn)收程序

一、開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收；二、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間；

三、物業(yè)管理公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；四、對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核；五、對(duì)室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙。管理處對(duì)接管了鎖匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間等整改驗(yàn)收合格后再接管鎖匙。六、業(yè)主入伙時(shí)，由管理處房管員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告長(zhǎng)航置業(yè)公司，由其限期施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。七、在一年的保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1．0范圍長(zhǎng)航小區(qū)的水電配套設(shè)施等；

2．0標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001一90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主的合理要求。

3．0標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

3．1梁、柱、板主體：l）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；2）無鋼筋外露；

3．2頂棚：l）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；2）無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污債：

3．3墻面：l）抹灰面平整．面層涂料均勻，無漏刷．無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2）塊料（如磁磚）面層：A．粘貼牢固，無缺校掉角；

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致；C．對(duì)維砂漿飽滿，線條順直；3)墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；

3．4地（樓）面：l）毛地面：平整，無裂紋；2)塊料（如磁磚）面層：A粘貼牢固，無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致．對(duì)縫線條順直；C．對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直；3)水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面：A．用小桶或塑料膠管向地面沖倒水．觀察水流向準(zhǔn)確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水；

B．第二天到樓下檢查樓面無滲漏；

3．5門窗：1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全．位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2）從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；5）窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A．先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入；

B．查詢大氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查場(chǎng)面和窗臺(tái)泛水；

3．6樓梯、扶手：

1）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；

2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：

A．用力輕搖無晃動(dòng)，安裝牢固；

B．鋼筋無銹蝕，無彎曲；

C．木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手：3．7插座．l）電器插座：

單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足”左鄰右火”規(guī)定，每個(gè)都檢測(cè)，試電筆檢查每個(gè)插座電源接通是否正常；

2）公用電視天線和計(jì)算機(jī)設(shè)備插口、插座：

單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞

3）電話插座；只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；3．8接線盒：l）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；

3．9開關(guān)：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，2）全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好；

3．10照明燈具：l）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3）產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)到要求，室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。

3．11供水系統(tǒng)：l）安裝牢固無能搖動(dòng)；打開每層的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；2）管道接頭無滲水；3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；

3．12排污管道（含塑料管）：l）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；3．13地漏：過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實(shí)，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；3．14衛(wèi)生潔具：l）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；2）灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水．接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；

3.15室內(nèi)配電箱：

1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常；

2）開關(guān)符合型號(hào)規(guī)定；

3）導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范；4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活；3.17其它：1）水表、電表

安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1.O范圍

長(zhǎng)航小區(qū)的的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電等。

2.0標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部ZBP30001一90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

3.0驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.1基礎(chǔ)設(shè)施：1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；3.2天臺(tái)：1）屋面隔熱層、防水層：A．板端縫、伸縮縫油青緊貼；B．隔熱板、防水層表面無裂縫，2）落水口暢通，管道完好；3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕；3.3公用天線各計(jì)算機(jī)插口：配件齊全，安裝到個(gè)辦公室，收視接收效果良好；3．4屋面避雷設(shè)施；各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；3.5消防設(shè)施（消防栓、消防廂）：l）消防栓：A．油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；B．閥門完好，無滲漏水；2）消防箱：A．消防管、消防帶等配套齊全；B．箱門上標(biāo)識(shí)清楚，箱門玻璃安裝個(gè)牢固、門鎖開啟自如，C.消防管無滲漏水，閥好；3．6小區(qū)燈光系統(tǒng)：l）按設(shè)計(jì)要求安裝；2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；

3．7綠化：1）按設(shè)計(jì)要求種植花草樹木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達(dá)98％以上，無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；

2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過l00米，布局覆蓋率100%閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；

3．8周邊道路：l）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；

3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角；

4）路牌標(biāo)志清楚，地面線條垂直；

3．9垃圾池（箱）：

l）沖洗水管：

A.垃圾池通水率100％，水管安裝牢固，接口處密實(shí)，無漏水；

B.水閥門關(guān)靈活無漏水：C.水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；2）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；3）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水．配有桶蓋且完好無損；3.10垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：

參照相關(guān)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分；

3.11崗?fù)ぃ?/p>

l）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債；

2）電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；3．12車庫(kù)：l）露天停車場(chǎng)：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場(chǎng)：A.參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容；B.車道標(biāo)識(shí)：入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

4)單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；

5）照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活,照明正常；6）排水系統(tǒng)：

沒有專門的排水溝．參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

3.I3沙井、檢查井和化糞池：l）池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕。

2）檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；

3．I4明暗溝：

1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；

2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；3.15水池、水箱：

l）按設(shè)計(jì)要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收；2）無滲漏水現(xiàn)象；3．16信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序；3.17景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收；工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1．0工程完善

指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善：

l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等室外娛樂設(shè)施；B．綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示；A．樓道燈改造等2．0工程遺留問題指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容；

3．0處理規(guī)定1）管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；2）對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向公司匯報(bào)，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作；

4．0管理工作規(guī)定l）在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)：

A．管理處對(duì)已接管的房屋和設(shè)施實(shí)施保管；

B．分清責(zé)任范圍，管理處指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；

C．配合施工隊(duì)的用水用電，要求（必要時(shí)，鑒定協(xié)議）施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序；

D.按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍；

2)在業(yè)主（住戶）開始辦理人住手續(xù)之后進(jìn)行的完善和工程遺留問題改造時(shí)，除按第1）條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理：

A.限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主的工作不受影響；

B.給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患；C．管理處增強(qiáng)保安力量監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理；

D.施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理處申請(qǐng)“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查有無違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)；

業(yè)主入伙前籌備工作

1）竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入伙前一至三個(gè)月進(jìn)行；

2）人伙時(shí)間：住戶入伙時(shí)間

1.0健全管理處

1）竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，管理員、工程技術(shù)人員等）到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的力法。管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位。A.入伙前三個(gè)月，任命管理處主任，管理員、工程負(fù)責(zé)人等投入入伙前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，小區(qū)消防中心值班人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；C．竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工，給排水，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作。D．竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部份保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；E．入伙前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F.入往前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；

G．入往前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作。H．入伙前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；I．入伙前半個(gè)月，維修班、運(yùn)行班組成立，人員配齊到位；

入伙工作方案管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理公司編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入伙工作方案，入伙工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：A．核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；B．根據(jù)實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定入伙后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：治安方面：增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；增設(shè)自行車棚；垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運(yùn)站等；樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）C．?dāng)M定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；D．根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃；E．制定入伙流程；F．其他2）報(bào)批：以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；準(zhǔn)備入伙資料1）根據(jù)公司原有的格式和實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。注：《業(yè)主公約》應(yīng)在入伙率達(dá)60%時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)討論制定，管理公司為了加強(qiáng)管理，制定臨時(shí)規(guī)定，當(dāng)入伙達(dá)到60%時(shí)，再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。2）結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷《大廈室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。3）印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定（指晝夜值班室、會(huì)議室、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）4）印刷“辦理入伙手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入伙程序流程說明圖等。5）印刷其他規(guī)定等。6)印刷入伙表格；

4．0協(xié)調(diào)工作1）與供電局、自來水公司、石和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入伙后水、電等的供應(yīng)。2）代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。5.0通知入伙通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：l）入伙通知書2)辦理入伙手續(xù)須知3)收費(fèi)項(xiàng)目一覽表6．0入伙時(shí)的環(huán)境布置1）樓內(nèi)環(huán)境：A.入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您公司喬遷長(zhǎng)航小區(qū)”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈

的氣氛。B.插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標(biāo)明“長(zhǎng)航小區(qū)物業(yè)管理處”字樣，C.入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。2）管理處辦公環(huán)境：A．?dāng)[放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。B．張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。C．管理人員著裝整潔，精神飽滿。D．辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

業(yè)主入伙程序1.0入伙流程圖驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)→鎖匙發(fā)放→驗(yàn)房

2.0驗(yàn)證1）入伙通知單原件、和購(gòu)房（或租賃)合同復(fù)印件一份

3.0資料發(fā)放與保管1）發(fā)給業(yè)主保存的資料：A.住戶手冊(cè)B.業(yè)主公約C.《石河子市市住宅裝修管理規(guī)定》D．長(zhǎng)航小區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定E．臨時(shí)用電管理規(guī)定F．安裝空調(diào)管理規(guī)定（指各公司晝夜值班室、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）G．收費(fèi)項(xiàng)目一覽表

2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：A.業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份；B.業(yè)主公司情況登記表：即日填寫返回管理處；C.裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：A.業(yè)主入伙通知單B.入伙驗(yàn)房表C.業(yè)主公司情況登記表E.裝修申請(qǐng)表4.0交費(fèi)1）管理服務(wù)費(fèi)：以寫字樓入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn)，當(dāng)月日前（含日）計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)；當(dāng)月日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi)；2）搬遷押金：A.時(shí)間：辦理人住手續(xù)時(shí)交納；B.標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米元；C.退款：住戶搬家完畢，憑房管員簽字的搬遷押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)；3）水電押金：A．時(shí)間：辦理入伙時(shí)交納；B．標(biāo)準(zhǔn)：按年平均三個(gè)月電費(fèi)測(cè)算；C．退款：業(yè)主憑押金收據(jù)

到管理處辦理退款手續(xù)（前提：無拖欠水電費(fèi)）；4）工本費(fèi)：5）其他：開發(fā)商未配套，需由住戶付款，由管理處統(tǒng)一組織施工。5．0鎖匙發(fā)放1）憑管理服務(wù)費(fèi)發(fā)票到鎖匙房簽名領(lǐng)取房間鎖匙或門禁卡（一卡通）；2）憑信箱款繳費(fèi)收據(jù)到鎖匙房簽名領(lǐng)取信箱鎖匙：

6.0驗(yàn)房按《房屋保修工作程序》的規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)保修工作程序1．0保修工作流程

驗(yàn)房→申報(bào)→施工→驗(yàn)收

2．0驗(yàn)房業(yè)主領(lǐng)取鎖匙后，在房管員的陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，雙方簽定“業(yè)主入伙驗(yàn)房表”；

1）驗(yàn)收合格：住戶須在三日之內(nèi)交此表回管理存檔；2）驗(yàn)收不合格：A．業(yè)主必須三日之內(nèi)將此表交回管理處，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；B．超過三日且在房屋的保修期限內(nèi)（指接管驗(yàn)收后一年內(nèi)）時(shí)，業(yè)主未申請(qǐng)裝修

的情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主負(fù)責(zé)；

3.0申報(bào)保修l）住戶從領(lǐng)取鎖匙之日起三天之內(nèi)憑“業(yè)主入伙驗(yàn)房表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表”上登記；2）“保修登記表”上須明確預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話等；3）房管員在預(yù)約的時(shí)間內(nèi)．及時(shí)填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修；4．0維修l）維修形式：A.開發(fā)建設(shè)單位委托管理處負(fù)責(zé)維修。B.開發(fā)建設(shè)單位設(shè)專人配合管理處進(jìn)行維修工作。2)注意事項(xiàng)在一年的保修期內(nèi),業(yè)主陸續(xù)入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發(fā)現(xiàn)如樓面和外墻滲水等，凡需進(jìn)入室維修時(shí)，維修人員必須注意：A．業(yè)主在場(chǎng)：維修人員必須在預(yù)的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，若臨時(shí)有其他任務(wù)需取消維修預(yù)約時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知住戶并另約其他時(shí)間；B.業(yè)主留有鎖匙：維修人員應(yīng)對(duì)室內(nèi)的設(shè)施負(fù)責(zé),不得隨意將鎖匙交給非維修人員，完成任務(wù)及時(shí)返還鎖匙；

5.0驗(yàn)收業(yè)主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。

第五章物業(yè)管理服務(wù)方案特色之一：安全管理保安管理水景麗園是一座集住宅、旅游休閑等大型綜合性高檔物業(yè)項(xiàng)目，即要針對(duì)旅游休閑迎來送往敞開式的商務(wù)管理，又要針對(duì)住宅小區(qū)私家重地封閉式的物業(yè)管理。結(jié)合“水景麗園”地處珠江南航道海心沙島畔的社會(huì)治安形勢(shì)，宏麗物業(yè)決定把“水景麗園”的安全保衛(wèi)工作放在重要工作日程中，在“水景麗園”設(shè)立專職安全（治安、消防、交通）管理部門（保安部），在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理、樹立良好保衛(wèi)形象的同時(shí)，認(rèn)真履行安全防范工作。水景麗園安全綜合管理思路：內(nèi)緊外松、點(diǎn)面結(jié)合、保證重點(diǎn)；技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理。內(nèi)緊外松、點(diǎn)面結(jié)合、保證重點(diǎn)主要強(qiáng)調(diào)保安隊(duì)思想上高度重視，強(qiáng)化內(nèi)部管理，加強(qiáng)內(nèi)部全面建設(shè)，為業(yè)主（顧客）創(chuàng)造寬松和諧的環(huán)境。水景麗園保安工作分為門崗、巡邏、周界、監(jiān)控，通過人機(jī)結(jié)合，科學(xué)安排崗位，對(duì)全區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)監(jiān)控管理。針對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行守護(hù)（如商鋪?zhàn)≌土髁看髮僦攸c(diǎn)守護(hù)范圍）重點(diǎn)時(shí)段（游人高峰時(shí)段）加強(qiáng)保安力量，24小時(shí)人、機(jī)監(jiān)控。技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理（1）技術(shù)防范方面24小時(shí)緊急求助指揮中心我們?cè)凇八胞悎@”中心位置內(nèi)應(yīng)用監(jiān)控、對(duì)講、通訊、廣播等高科技設(shè)備，設(shè)立“24小時(shí)緊急求助指揮中心。同時(shí)，在指揮中心設(shè)置了2名專職保衛(wèi)干事員，負(fù)責(zé)24小時(shí)管理、調(diào)度、指揮“水景麗園”轄區(qū)內(nèi)治安、消防、交通、突發(fā)事件等安保工作。我們?cè)凇八胞悎@”內(nèi)設(shè)置24小時(shí)緊急求助值班電話：8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小時(shí)自動(dòng)跟蹤監(jiān)控錄像我們?cè)凇八胞悎@”公共部位、組團(tuán)、汽車停車場(chǎng)等處，引進(jìn)先進(jìn)的錄像和四分角控制器的監(jiān)控設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)自動(dòng)跟蹤監(jiān)控錄像，遠(yuǎn)距離遙控監(jiān)視小區(qū)。（詳見下頁“保安監(jiān)控錄相攝像電眼平面分布圖”）住戶室內(nèi)三防我們?cè)冢I(yè)主）住戶室內(nèi)設(shè)置三防器材：防火、防盜、防煤氣泄漏。使私家安保工作得到有序保護(hù)。（2）人力防范方面值班總經(jīng)理工作制度由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、主管等管理人員全年365天，每天24小時(shí)輪流在“水景麗園”現(xiàn)場(chǎng)參加值班，負(fù)責(zé)“水景麗園”安全工作的指揮和檢查，處理各類突發(fā)事件。門崗及周界小分隊(duì)由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，負(fù)責(zé)在“水景麗園”各重點(diǎn)部位、大門出入口設(shè)置固定（或半游動(dòng)）崗位，白天重點(diǎn)承擔(dān)可疑閑雜人員的清理以及加強(qiáng)重點(diǎn)部位的控制等工作。夜間則負(fù)責(zé)所管區(qū)域范圍內(nèi)的安全檢查和控制工作，對(duì)人員、車輛的證件進(jìn)行核實(shí)，嚴(yán)格把關(guān)。居住組團(tuán)小分隊(duì)居住區(qū)域的安保將按照建筑架構(gòu)起的“水景麗園”居住體系劃分小區(qū)域的固定崗和巡邏崗相結(jié)合的方式，每一個(gè)組團(tuán)為一個(gè)責(zé)任區(qū)域，進(jìn)出口為半固定崗位，組團(tuán)內(nèi)有巡邏的安保人員24小時(shí)不間斷巡邏，這樣，我們將達(dá)到：一、把事后變?yōu)槭虑?，以“防、引、疏”為主（為避免打擾業(yè)主休息，安保人員不進(jìn)入四合院巡邏〖特殊情況除外，如：火災(zāi)、水淹等），力爭(zhēng)把治安、消防事故控制在萌芽狀態(tài)之中。二、居住區(qū)域內(nèi)一旦有突發(fā)事件，安保人員會(huì)在極短的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)事件進(jìn)行控制和處理，又不會(huì)對(duì)其他的崗位造成缺人，顧此失彼的壓力。警通巡邏小分隊(duì)由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，主要負(fù)責(zé)在“水景麗園”外圍、周界、死角、道路、重點(diǎn)部位進(jìn)行游動(dòng)巡視檢查。使安保人員能對(duì)公區(qū)的治安秩序、交通秩序進(jìn)行全方位的控制，對(duì)違犯小區(qū)規(guī)定的人和事及時(shí)進(jìn)行處理，如：車輛亂停亂放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜絕惡性案件的發(fā)生；夜間配備警犬加強(qiáng)居住區(qū)域的巡邏；能為業(yè)主、來賓提供服務(wù)，讓來賓有賓至如歸的感覺，如：導(dǎo)向、提示、交通指揮等；防止意外事故的發(fā)生；因小區(qū)的面積大，綠化多，人造河也多的特點(diǎn)，只有巡邏的安保人員才能隨時(shí)注意到“小業(yè)主”和“小客人”的單獨(dú)活動(dòng)。由5組巡邏小分隊(duì)組成。具體如下：應(yīng)急力量在上述崗位基礎(chǔ)上，我們另外按照保安主力量的30%標(biāo)準(zhǔn)保持一定人員，24小時(shí)在“水景麗園”待命，作為應(yīng)急力量的基本保證，以保證在出現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)有足夠的力量。（詳見下頁“保安崗位設(shè)置平面示意圖”）（3）聯(lián)防聯(lián)保聯(lián)系派出所到設(shè)立警務(wù)工作站；聯(lián)合聯(lián)防巡邏隊(duì)維護(hù)好外圍周邊區(qū)域的協(xié)防。（4）綜合治理我們通過技術(shù)防范和人力防范相結(jié)合的雙重防范后，公司和部門還經(jīng)常組織“水景麗園”住戶、商家、辦事機(jī)構(gòu)和施工單位，進(jìn)行防范意識(shí)的學(xué)習(xí)和宣傳，讓大家提高自防自保、群防群治的綜合治理意識(shí)，了解和掌握一般治安事件的基本處理方法和發(fā)生火險(xiǎn)時(shí)的基本撲救方法，滅火器材的使用等安全防范措施，以進(jìn)一步完善“水景麗園”保衛(wèi)工作。通過以上人防、技防、綜合治理以及崗位點(diǎn)、線、面結(jié)合和經(jīng)過培訓(xùn)具備保安專業(yè)素質(zhì)，嚴(yán)格、細(xì)致、靈活的履行職責(zé)和勝任崗位的保安人員，能夠及時(shí)預(yù)防和快速反應(yīng)，對(duì)重點(diǎn)部位實(shí)施嚴(yán)密監(jiān)視（如門口、圍墻、道路、走道、入口、步梯、大廳、汽車車位等），以防患各類事故的發(fā)生。消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計(jì)，我公司將著重在系統(tǒng)驗(yàn)收、定期保養(yǎng)維護(hù)及測(cè)試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當(dāng)?shù)陌才?，例如：?yán)格驗(yàn)收系統(tǒng)對(duì)各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)分析并妥善保存。做好各級(jí)員工的業(yè)務(wù)知識(shí)、防火知識(shí)培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。為各項(xiàng)系統(tǒng)的保養(yǎng)及測(cè)試制訂年度、季度及每月和每日的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格監(jiān)管各級(jí)員工認(rèn)真執(zhí)行。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊(cè)，在業(yè)戶手冊(cè)中作詳細(xì)說明，盡量減低意外造成的損失。制訂消防演習(xí)時(shí)間表及演習(xí)方案，并經(jīng)常性的組織演練。管理特色之二：創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會(huì)”策劃《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會(huì)”創(chuàng)辦目的《水景麗園生活》命名引于“”，它是為了展示宣傳“石城”的人居環(huán)境，人居文化，以為代表的居住特色！是根據(jù)宏麗物業(yè)企業(yè)成才發(fā)展中最重要的“企業(yè)文化建設(shè)的需要”和目前基于“立足石城，發(fā)展周邊的”本土市場(chǎng)拓展戰(zhàn)略的需要而命名。及“宏麗公司生活會(huì)”是為了服務(wù)于宏麗公司的客戶：開發(fā)商和業(yè)主，它將延續(xù)發(fā)展的居住文化和提升房產(chǎn)的品牌！它將滿足業(yè)主對(duì)社區(qū)文化的需求；對(duì)生活信息的需求；對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)商勾通的需求！創(chuàng)辦《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會(huì)”是基于當(dāng)前宏麗物業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的企業(yè)建設(shè)及市場(chǎng)拓展戰(zhàn)略等多方面而策劃的，我們以《水景麗園生活》雜志為載體，建立一個(gè)與宏麗公司各行各業(yè)的客戶：業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、裝飾裝修商、建材商、家政服務(wù)商等的信息互動(dòng)平臺(tái)：“宏麗公司生活會(huì)”?！昂犒惞旧顣?huì)”是源于“置信生活方式”的提升而來，它包含更廣闊的內(nèi)容，為業(yè)主提供更多的生活實(shí)實(shí)在在的必需的信息和更多的生活便利?！昂犒惞旧顣?huì)”將是培養(yǎng)《水景麗園生活》忠實(shí)讀者和忠實(shí)客戶群的平臺(tái)，“宏麗公司生活會(huì)”與《水景麗園生活》互為一體的有機(jī)整體?！端胞悎@生活》及“宏麗公司生活會(huì)”將以“”項(xiàng)目為發(fā)展基礎(chǔ)?！端胞悎@生活》及“宏麗公司生活會(huì)”的功能企業(yè)文化建設(shè)功能為企業(yè)創(chuàng)造直接和間接利潤(rùn)的功能為企業(yè)拓展市場(chǎng)的功能提升企業(yè)知名度的功能維護(hù)企業(yè)品牌的功能培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度功能溝通業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的功能為業(yè)主提供各類服務(wù)的功能《水景麗園生活》及“宏麗公司生活會(huì)”的運(yùn)作模式《水景麗園生活》運(yùn)作模式《水景麗園生活》將以采取項(xiàng)目制自負(fù)盈虧的市場(chǎng)化運(yùn)作，不需要公司在資金方面進(jìn)行大的投入?！端胞悎@生活》將圍繞宏麗物業(yè)所服務(wù)的物業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)主生活息息相關(guān)的行業(yè)開展業(yè)務(wù)，主要以廣告費(fèi)收入維持《水景麗園生活》的常規(guī)支出和贏利，達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。運(yùn)作流程收入廣告費(fèi)收入廣告費(fèi)減 減支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)支出贏利＝＝＝＝＝＝＝＝印刷費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)行費(fèi)稿費(fèi)內(nèi)容設(shè)置房產(chǎn)欄目介紹開發(fā)公司的動(dòng)態(tài)、新樓盤、房地產(chǎn)新聞人物、新樓盤廣告社區(qū)服務(wù)欄目國(guó)內(nèi)外社區(qū)建設(shè)新聞、各房產(chǎn)項(xiàng)目的社區(qū)服務(wù)特色、物業(yè)管理宣傳、家政服務(wù)廣告裝修裝飾欄目裝修裝飾知識(shí)介紹、知名設(shè)計(jì)師介紹，裝修樣本房介紹、新裝修材料介紹廣告餐飲、娛樂欄目知名的餐飲、娛樂企業(yè)，廣告旅游欄目新旅游項(xiàng)目推薦醫(yī)療保健居家醫(yī)療保健常識(shí)。時(shí)尚購(gòu)物精品服裝、時(shí)尚消費(fèi)文化教育家庭教育、社會(huì)文化大觀“宏麗公司生活會(huì)”的運(yùn)作模式“宏麗公司生活會(huì)”的組成“宏麗公司生活會(huì)”是以服務(wù)宏麗公司業(yè)主和宏麗公司客戶的會(huì)員機(jī)構(gòu)，由會(huì)員單位、會(huì)員兩大部分組成，其中會(huì)員單位分為：常務(wù)會(huì)員單位、理事會(huì)員單位、會(huì)員單位；會(huì)員分為：VIP會(huì)員和普通會(huì)員。常務(wù)會(huì)員單位宏麗公司及下屬的各實(shí)體；宏麗物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)及宏麗公司的子公司為當(dāng)然的常務(wù)會(huì)員單位。理事會(huì)員單位宏麗物業(yè)服務(wù)的關(guān)系企業(yè)。會(huì)員單位常期能為業(yè)主提供各類優(yōu)惠服務(wù)的企業(yè)。VIP會(huì)員特別關(guān)心、關(guān)愛、支持宏麗物業(yè)的各界社會(huì)人仕；宏麗物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商推薦的特別人仕，有一定社會(huì)知名度的政要、專家、學(xué)者，商業(yè)精英、社會(huì)名流。普通會(huì)員全體業(yè)主和大家庭的全體員工，宏麗物業(yè)服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主，及經(jīng)申請(qǐng)并由“宏麗公司生活會(huì)”同意的社會(huì)各界人士。“宏麗公司生活會(huì)”為會(huì)員單位及會(huì)員提供的服務(wù)會(huì)員單位：“宏麗公司生活會(huì)”配合各會(huì)員單位開展各類相關(guān)的服務(wù)活動(dòng)會(huì)員：優(yōu)先參加“宏麗公司生活會(huì)”開展的各類活動(dòng)，享受“宏麗公司生活會(huì)”提供的各類消費(fèi)折扣優(yōu)惠?！昂犒惞旧顣?huì)”經(jīng)費(fèi)來源及支出來源依托會(huì)員單位友情贊助費(fèi)用以會(huì)養(yǎng)會(huì)。支出主要支出是會(huì)務(wù)活動(dòng)費(fèi)和宏麗公司品牌維護(hù)費(fèi)用?！端胞悎@生活》發(fā)行范圍第一階段：在全域發(fā)行所有辦公區(qū)：物業(yè)管理公司所有售樓點(diǎn)：等所有小區(qū)：第二階段：高品質(zhì)住宅區(qū)。高檔商業(yè)寫字樓。知名的茶樓、酒店、賓館、餐飲、娛樂、中心。管理特色之三：視覺形象識(shí)別系統(tǒng)的導(dǎo)入“水景麗園”全體業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個(gè)共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合宏麗公司設(shè)計(jì)的“水景麗園”VI視覺形象識(shí)別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為“水景麗園”塑造一流的住宅區(qū)優(yōu)美形象。其中包括：門衛(wèi)室：今日保安值班（插牌）/天氣預(yù)報(bào)（插牌）/本小區(qū)物業(yè)管理人：石河子市宏麗物業(yè)管理有限公司/行人請(qǐng)走安全通道標(biāo)牌/管理公司提示：進(jìn)入小區(qū)請(qǐng)主動(dòng)出示有效證件/緊急求助電話大門口：小區(qū)平面圖/限速行駛（15KM）/禁止鳴笛/小區(qū)告示欄/業(yè)主留言欄/業(yè)主意見（建議）箱圍墻外：本小區(qū)為私家住宅，周邊已安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，請(qǐng)勿翻越。在河道、水池周圍：水中有電，請(qǐng)勿戲水/請(qǐng)勿向水中扔雜物/水深xx米在易滑道路處（有磁磚的地方）：小心地滑在兒童游樂園：兒童游樂設(shè)施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監(jiān)護(hù)在名貴樹木掛設(shè)：介紹樹木情況的標(biāo)識(shí)牌在配電箱處設(shè)置：有電危險(xiǎn)在涼亭處設(shè)置：請(qǐng)勿刻劃/請(qǐng)勿躺臥在煤氣調(diào)壓站設(shè)置：小心煙火在環(huán)衛(wèi)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置：正在打掃，請(qǐng)稍候/正在清潔，請(qǐng)繞行在綠化帶設(shè)置：請(qǐng)勿亂扔果皮紙屑/愛護(hù)樹木，請(qǐng)勿掛衣物/愛護(hù)綠化，請(qǐng)勿跨越/青青綠草，請(qǐng)勿踐踏/春意在腳下，草地?zé)o踐踏/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/植物茂，家園美/美化家園，從我做起/足下留情，家園常春/生命常綠，需要用愛灌溉/樹環(huán)保意識(shí)，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境/花木共賞，人人呵護(hù)/親情家園，送您一片清新/在小草的耳邊，領(lǐng)略一份平和的溫柔/生命常綠，需要用愛灌溉/心手相連，共建芙蓉家園/溫馨家園，情系你我/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/足下留情，家園常春/給予我一片情，還您一片綠/請(qǐng)勿將寵物帶入公共綠化帶/請(qǐng)勿將寵物帶進(jìn)會(huì)所/我奉獻(xiàn)給了您綠色的情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎/清新潔靜的，須要您我呵護(hù)，更須要（它）的愛護(hù)/我的形象是您心靈的反映/您給我愛心，我給您溫馨/您的心靈，我的翠綠/尊重勞動(dòng)，保護(hù)環(huán)境，熱愛生命/珍惜草木，保護(hù)我們的生存空間消防用語：請(qǐng)愛護(hù)消防設(shè)施/嚴(yán)禁占用消防通道/消防通道，嚴(yán)禁停車/嚴(yán)禁煙火/禁止吸煙/消防用水，嚴(yán)禁他用/消防器材，嚴(yán)禁挪用/嚴(yán)禁使用瓶裝煤氣/噴淋接合器/消防栓接合器/溫馨家庭，只需熱情，不需火情設(shè)施設(shè)備的警告用語：機(jī)房重地，非請(qǐng)莫入/高壓危險(xiǎn)，請(qǐng)勿靠近/小心觸電/小心滑倒/高空作業(yè)，請(qǐng)您繞行/設(shè)備檢修，暫停使用/小心墜物/有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘車輛管理方面：專用車位標(biāo)識(shí)/收費(fèi)一覽表/請(qǐng)出示證件/注意安全，小心駕駛/小心車輛/禁止停車/禁止鳴笛/單行道/限速xx公里/限高xx米/停車場(chǎng)進(jìn)口/停車場(chǎng)出口/禁止駛?cè)?寧?kù)o致遠(yuǎn)，一鳴驚人游泳池方面：售票處/小賣部/入場(chǎng)須知/男更衣室/女更衣室/男士請(qǐng)進(jìn)/女士請(qǐng)進(jìn)/體檢室/衛(wèi)生間/倉(cāng)庫(kù)/衣物保管處/開放時(shí)間表/水深xx米/先淋浴后下池/小心滑倒/請(qǐng)您出示票證/請(qǐng)勿跳水、打鬧/深不可測(cè)，請(qǐng)勿冒險(xiǎn)注：以上所有公共信息圖形符號(hào)標(biāo)志標(biāo)牌均須符合下列標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：GB2894-1996安全標(biāo)示，GB13495-1992消防安全標(biāo)示，GB/T10001-2000標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)，下方均需冠注“宏麗物業(yè)”。管理特色之四：生活星級(jí)服務(wù)方式現(xiàn)今業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求漸趨多元化，而置信生活星級(jí)服務(wù)方式更大受住戶歡迎。為住戶提供最時(shí)尚的生活方式，妥善處理各種繁瑣的日常家務(wù)，使住戶能節(jié)省更多寶貴時(shí)間，去享受閑逸的生活。同時(shí)亦可增加管理公司收入，以彌補(bǔ)管理支出。服務(wù)內(nèi)容包括：無償服務(wù)家政服務(wù)：聯(lián)系搬家服務(wù)/聯(lián)系居家守護(hù)/介紹保姆/代請(qǐng)家教/代叫出租車/聯(lián)系建材供應(yīng)/代請(qǐng)搬運(yùn)工/代辦旅游手續(xù)/代辦郵件禮儀服務(wù)：各種展銷活動(dòng)文化服務(wù)：棋、牌活動(dòng)/組織游泳活動(dòng)/演出隊(duì)演出老年服務(wù)：建立活動(dòng)組織/開辦老年課堂/組織交誼活動(dòng)商務(wù)服務(wù)：代訂報(bào)紙雜志/代訂牛奶/代訂酒店客房/電話叫醒服務(wù)/代訂喜事慶典/攝像攝影聯(lián)系/代購(gòu)鮮花、禮品/提供圖書、音像制品交流金融服務(wù)：代辦保險(xiǎn)/股票信息有償服務(wù)家政服務(wù)：清潔服務(wù)/代理純凈、礦泉水/木地板打蠟/代看嬰兒/看護(hù)病人/代理干洗服務(wù)/接送小孩上學(xué)/代理房屋租售/代理接送客人/代租售鮮花盆景/家庭裝修監(jiān)理/洗車服務(wù)健康服務(wù)：健康檢查/兒童免役檔案/量血壓/家庭病床商務(wù)服務(wù)：電話/傳真/打印/塑封/裝訂/外文翻譯日常維修：更換總水閥/拆換廚衛(wèi)龍頭/拆換水表/拆換三角閥/疏通水槽、水彎/疏通坐便器、蹲便器/疏通地漏/修理洗面盆排水打膠/修理浴缸排水打膠/坐便器水箱配件修理及更換/坐便器給水閥修理/更換燈泡、燈管/修理各種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開關(guān)面板/更換維修電源插座面板/更換維修光纖、電話面板/更換維修配電箱內(nèi)開關(guān)/檢修光纖、電話、供電線路/清潔保養(yǎng)抽油煙機(jī)/安裝油煙機(jī)/拆裝各式燈具/更換各種鎖具/維修防盜門/維修更換合金付件/管理特色六：水景麗園社區(qū)文化策劃常設(shè)性的社區(qū)文化活動(dòng)和服務(wù)場(chǎng)所老年活動(dòng)中心，內(nèi)容：老協(xié)、川西茶館、象棋室、橋牌室、圍棋室、麻將室、長(zhǎng)牌室。素質(zhì)教育中心，內(nèi)容：培訓(xùn)室、美術(shù)室、音樂室、玩具室、電腦室等。健康休閑中心，內(nèi)容：包括：陶吧、閱覽室、美發(fā)室、健身室、OK室等。家政服務(wù)中心，內(nèi)容：家庭保潔、鐘點(diǎn)工、保姆、家教、綠化租擺等。洗滌服務(wù)中心，內(nèi)容：衣物干洗、水洗、皮衣上油翻新、縫補(bǔ)等。商務(wù)服務(wù)中心，內(nèi)容：打印、復(fù)印、傳真、美工制作等。社區(qū)文化與服務(wù)的分類文化類，如：期刊、信息快報(bào)、業(yè)主論壇、文學(xué)沙龍、專題筆會(huì)、游動(dòng)圖書展銷、書畫展、社區(qū)畫協(xié)會(huì)、兒童智力競(jìng)賽、電腦知識(shí)競(jìng)賽、網(wǎng)上圖書閱覽。藝術(shù)類，如：廣場(chǎng)藝術(shù)表演、交誼舞比賽、卡拉OK比賽、交響音樂會(huì)、鋼琴比賽、露天舞會(huì)、文藝晚會(huì)、民樂晚會(huì)、組團(tuán)合唱比賽、劍術(shù)、老年太極拳、網(wǎng)上VCD音樂欣賞。體育類，如：拔河比賽、環(huán)境社區(qū)長(zhǎng)跑接力賽、周日登山、羽毛球賽、乒乓球、象棋賽、橋牌賽、圍棋賽、麻將賽等。節(jié)假日類，如：元旦社區(qū)聯(lián)歡會(huì)、除夕游園會(huì)、新春花市、元宵燈會(huì)、五一晚會(huì)、六一兒童歌舞會(huì)、八一老兵茶話會(huì)、重陽“夕陽紅”茶話會(huì)、中秋賞月燭光舞會(huì)、國(guó)慶露天舞會(huì)等。主題活動(dòng)類，如：升國(guó)旗儀式、社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)。青山綠水、鳥語花香：田園風(fēng)光是住戶的美好心愿，在廣場(chǎng)，綠化帶放養(yǎng)適當(dāng)鳥類、筑巢，在瀑布、噴泉內(nèi)喂養(yǎng)魚類。教導(dǎo)住戶愛護(hù)環(huán)境、珍惜動(dòng)物。管理特色之七：水景麗園金鑰匙服務(wù)（略）管理重點(diǎn)之一：工程管理管理重點(diǎn)驗(yàn)收跟進(jìn)竣工驗(yàn)收資料的管理：本著維護(hù)宏麗公司的利益，仔細(xì)閱讀圖紙、資料，并按市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)做好歸檔工作，辦理規(guī)范、完善的交接驗(yàn)收手續(xù)。設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收：在竣工驗(yàn)收合格基礎(chǔ)上，對(duì)設(shè)施設(shè)備數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)，建立完整準(zhǔn)確的設(shè)備履歷，同時(shí)選派專業(yè)人員進(jìn)行系統(tǒng)檢查、試運(yùn)行和測(cè)試。備忘記錄：工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量記錄，并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問題、故障情況、遺留工程做出詳細(xì)備忘錄，以便隨時(shí)跟進(jìn)宏麗公司和施工單位完善工作。反饋意見：就己形成的工程或試運(yùn)行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。房屋整改問題收集：包括：物業(yè)驗(yàn)收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。問題確認(rèn)：如現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)程度、位置、時(shí)間要求，并采取適當(dāng)預(yù)防措施。問題分類：可劃分為：施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對(duì)現(xiàn)等問題。問題通啟：包括：書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。問題督檢：如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。問題驗(yàn)收：包括：施工驗(yàn)收、物業(yè)驗(yàn)收、住戶驗(yàn)收。空房的管理空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號(hào)、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài)，定期清潔、通風(fēng)等。確?？辗吭O(shè)施完好和安全。巡視管理，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。日常運(yùn)行管理設(shè)備日常操作運(yùn)行記錄巡視檢查其它管理要求維修保養(yǎng)計(jì)劃日常保養(yǎng)：主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、緊固聯(lián)接件，一般情況下由設(shè)備操作人員當(dāng)班單獨(dú)完成。一級(jí)保養(yǎng)：設(shè)備每運(yùn)行500小時(shí)，根據(jù)設(shè)備的使用情況，對(duì)部分零配件進(jìn)行拆卸、調(diào)整、清潔。這項(xiàng)工作可在班組范圍內(nèi)集體完成。二級(jí)保養(yǎng)：設(shè)備運(yùn)行每累計(jì)2500小時(shí)，要對(duì)設(shè)備使用的部分主要部件進(jìn)行解體檢查、清洗、調(diào)整、修復(fù)（如油泵、水泵、減速箱、曲軸等）。這項(xiàng)工作由工程監(jiān)理承擔(dān)，操作人員協(xié)助進(jìn)行。三級(jí)保養(yǎng)：由以上保養(yǎng)組成。應(yīng)由部門審批上報(bào)，直接參與進(jìn)行（如主機(jī)的大修）。強(qiáng)制保養(yǎng)：對(duì)每臺(tái)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)到規(guī)定時(shí)限，不管設(shè)備的技術(shù)狀況好壞，任務(wù)輕重，都必須按照規(guī)定的作業(yè)范圍和要求進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，不得拖延（如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強(qiáng)檢、配備設(shè)備保養(yǎng)等）。這項(xiàng)工作由勞動(dòng)安全專業(yè)部門進(jìn)行，主管局參與，部門協(xié)助進(jìn)行。各級(jí)保養(yǎng)工作中，日常保養(yǎng)是基礎(chǔ)，并要編制好設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施前后的原始記錄，存案?jìng)洳?，做好保養(yǎng)班組自檢自控，部門總檢總控。二次裝修監(jiān)管裝修范圍的確認(rèn)業(yè)主（住戶）應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002.3.5頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。裝修隊(duì)伍的選擇宏麗物業(yè)推薦實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的施工單位。業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊(duì)伍。施工隊(duì)伍培訓(xùn)并承諾遵守國(guó)家規(guī)范和小區(qū)辦法。裝修申請(qǐng)的提出業(yè)主（住戶）在規(guī)定范圍進(jìn)行裝修，應(yīng)提前申請(qǐng)，并辦理有關(guān)手續(xù)。裝修內(nèi)容的評(píng)審客戶中心就裝修范圍、施工資質(zhì)等進(jìn)行初審。工程部對(duì)裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審。保安部對(duì)裝修安全進(jìn)行評(píng)審。環(huán)境部對(duì)裝修衛(wèi)生進(jìn)行評(píng)審。管理部經(jīng)理進(jìn)行核準(zhǔn)、放行。裝修協(xié)議的簽訂簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。收取裝修保證金、樓道維護(hù)費(fèi)、裝修垃圾費(fèi)等費(fèi)用。設(shè)置安全防范措施和器具。辦理裝修施工出入證件。張貼施工通啟，合理安排就近業(yè)主生活和休息。裝修過程的管理定期巡視，檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為，并做好記載。對(duì)客戶和施工單位提供各類服務(wù)。裝修驗(yàn)收的控制裝修完畢后，由工程部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗(yàn)。3個(gè)月后，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無誤后退還保證金。裝修半年內(nèi)，由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對(duì)外部影響的修復(fù)和賠償。裝修資料規(guī)范存檔。節(jié)能能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體