物業(yè)接管入伙控制工作程序

物業(yè)接管入伙控制工作程序

1.0目的

加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理,保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)業(yè)主(住戶)入住過程的控制,使入伙工作順利進(jìn)行,從而更好地服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。

2.0范圍

適用于管理項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建新管理處,確定主任、副主任人選。

3.2工程部負(fù)責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗(yàn)收。

3.3清潔綠化部負(fù)責(zé)項(xiàng)目綠化的接管驗(yàn)收工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)配合工程部的驗(yàn)收工作,落實(shí)物業(yè)入伙準(zhǔn)備與籌備工作。

3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

4.0程序

4.1接管驗(yàn)收條件

4.1.1物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上,并且附屬設(shè)備已完全能正常使用,房屋編號(hào)已得認(rèn)可等,物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.2接管驗(yàn)收程序

4.2.1工程部組織相關(guān)部門,分別與發(fā)展商確定驗(yàn)收日期后,組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名,驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián),三方各執(zhí)一份。

4.2.2工程部向發(fā)展商索要以下資料:

1)產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料;

2)政府竣工驗(yàn)收合格資料;

3)水、電、氣供應(yīng)合同;

具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊(cè)》。

4.2.3驗(yàn)收小組分組對(duì)樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機(jī)電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.4對(duì)新接樓宇,工程部應(yīng)逐間房屋進(jìn)行查驗(yàn),并對(duì)如窗戶、玻璃、臺(tái)面、貓眼、地漏等所有附屬物進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.5對(duì)所有工程系統(tǒng)技術(shù),均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項(xiàng)特性指標(biāo)與資料一一對(duì)應(yīng),并進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.6對(duì)以上驗(yàn)收,驗(yàn)收人員均應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)地填寫相關(guān)記錄。必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

4.2.7綠化方面的驗(yàn)收,由清潔綠化部負(fù)責(zé),在獲得有關(guān)資料后,做好驗(yàn)收記錄。

4.3驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題的處理

4.3.1接管驗(yàn)收對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細(xì)小問題逐一列明,要求建設(shè)單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。

4.3.2對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題,驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商,發(fā)展商整改完畢后,另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。

4.3.3對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí),驗(yàn)收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后,商定時(shí)間再驗(yàn)收。并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。

4.3.4對(duì)不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程部應(yīng)督促發(fā)展商抓緊解<BR

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物業(yè)程序文件：物業(yè)接管入伙控制程序

1.0目的

加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理，保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過對(duì)業(yè)主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進(jìn)行，從而更好地服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。

2.0范圍

適用于管理項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建新管理處，確定經(jīng)理人選。

3.2工程部負(fù)責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗(yàn)收。

3.3清潔綠化部負(fù)責(zé)項(xiàng)目綠化的接管驗(yàn)收工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)配合工程部的驗(yàn)收工作，落實(shí)物業(yè)入伙準(zhǔn)備與籌備工作。

3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

4.0程序

4.1接管驗(yàn)收條件

4.1.1物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號(hào)已得認(rèn)可等，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.2接管驗(yàn)收程序

4.2.1工程部組織相關(guān)部門，分別與發(fā)展商確定驗(yàn)收日期后，組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名，驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián)，三方各執(zhí)一份。

4.2.2工程部向發(fā)展商索要以下資料：

1）產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料；

2）政府竣工驗(yàn)收合格資料；

3）水、電、氣供應(yīng)合同；

具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊(cè)》。

4.2.3驗(yàn)收小組分組對(duì)樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機(jī)電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.4對(duì)新接樓宇，工程部應(yīng)逐間房屋進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)如窗戶、玻璃、臺(tái)面、貓眼、地漏等所有附屬物進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.5對(duì)所有工程系統(tǒng)技術(shù)，均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項(xiàng)特性指標(biāo)與資料一一對(duì)應(yīng)，并進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.6對(duì)以上驗(yàn)收，驗(yàn)收人員均應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)地填寫相關(guān)記錄。必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

4.2.7綠化方面的驗(yàn)收，由清潔綠化部負(fù)責(zé)，在獲得有關(guān)資料后，做好驗(yàn)收記錄。

4．3驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題的處理

4.3.1接管驗(yàn)收對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細(xì)小問題逐一列明，要求建設(shè)單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。

4.3.2對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題，驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商，發(fā)展商整改完畢后，另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。

4.3.3對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí)，驗(yàn)收不通過。由建設(shè)單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后，商定時(shí)間再驗(yàn)收。并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。

4.3.4對(duì)不具備使用功能問題的處理（如水電未接通），工程部應(yīng)督促發(fā)展商抓緊解決，符合驗(yàn)收條件后再行組織驗(yàn)收。

4.4業(yè)主的驗(yàn)收

4.4.1業(yè)主在裝修前應(yīng)對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商，由承建商負(fù)責(zé)整改，驗(yàn)收記錄管理處應(yīng)留底，且業(yè)主的接管驗(yàn)收記錄中所有的問題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。

4.4.2對(duì)已入伙樓宇的驗(yàn)收，應(yīng)成立發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）、物業(yè)公司、聯(lián)合驗(yàn)收小組，除已入住房間無須驗(yàn)收，其余驗(yàn)收程序相同于新樓宇接管驗(yàn)收程序。

4.4.3設(shè)備設(shè)施未驗(yàn)收期間或入伙保修一年期間，管理處如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處，應(yīng)及時(shí)填寫《工程質(zhì)量問題處理單》和《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位。如需發(fā)函給發(fā)展商或有關(guān)單位，管理處應(yīng)使用公司統(tǒng)一信紙，并將發(fā)函相關(guān)信息登記在《轉(zhuǎn)交發(fā)展商函件清單》中。

4.4.4管理處應(yīng)對(duì)相關(guān)整改情況進(jìn)行跟蹤處理，直到解決為止。

4．5物業(yè)入伙

4.5.1組建新管理處

1）新的管理處應(yīng)于確定入伙前三個(gè)月成立，人力資源部按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。

2）管理處負(fù)責(zé)健全規(guī)章制度，由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編寫《入伙方案》，經(jīng)審批后執(zhí)行。

3）管理處要加強(qiáng)員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)的培訓(xùn)。

4）管理處要做好日常管理運(yùn)作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準(zhǔn)備。

5）開展入伙前動(dòng)員工作。

4.5.2物業(yè)的清潔"開荒"：物業(yè)接管驗(yàn)收之后，對(duì)物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。

1）物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運(yùn)。

2）對(duì)玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

3）對(duì)公用部位（樓梯、電梯、廁所等）、辦公房以及設(shè)施的清掃。

4）各種指示牌的清潔，大理石的清洗、打蠟?zāi)?/p>

光。

4.5.3入伙資料的準(zhǔn)備

1）入伙通知書、手續(xù)書；

2）業(yè)主公約、住戶手冊(cè)及裝修相關(guān)資料；

3）收樓須知、繳款通知書；

4）用戶登記表、驗(yàn)房（鋪）書；

5）樓宇交接書及其它文件。

4.5.4入伙日籌備工作

1）物業(yè)的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現(xiàn)象，要達(dá)到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。

2）物業(yè)的裝飾：物業(yè)正式入伙時(shí)期，物業(yè)需要精心布置和進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b飾。

3）設(shè)備的試運(yùn)行：管理處在入伙之前要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn)，各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài)，照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警等系統(tǒng)的正常運(yùn)作，發(fā)現(xiàn)有異常應(yīng)及時(shí)修理，確保性能過關(guān)。

4.6入伙程序

1）核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書。

2）核收房屋預(yù)售合同。

3）核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書。

4.6.1辦入伙手續(xù)，管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好，實(shí)行一條龍服務(wù)。

4）發(fā)放入伙資料，應(yīng)清楚、有序，并做好記錄。

5）入伙手續(xù)不完整不進(jìn)行以下手續(xù)。

4.6.2管理處負(fù)責(zé)將接管的物業(yè)在業(yè)主同意驗(yàn)收后轉(zhuǎn)交給業(yè)主，并記錄相關(guān)業(yè)主收房意見。

1）管理處派人陪同業(yè)主驗(yàn)房，由業(yè)主確認(rèn)物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。

2）管理處填寫相關(guān)驗(yàn)收記錄并將相關(guān)缺陷情況說明，由業(yè)主簽字確認(rèn)。

3）將驗(yàn)房存在的問題報(bào)發(fā)展商，并讓其簽收，確定解決時(shí)間，未能解決，催辦至解決。

4）業(yè)主收房后應(yīng)向其介紹公司概況和管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本情況。

5）承辦人填寫《收房書》和業(yè)主/用戶登記表。

4.6.4簽認(rèn)

1）管理處與業(yè)主簽《業(yè)主公約》。

2）業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。

3）未簽認(rèn)的應(yīng)回收樓書，確認(rèn)承辦人已在其上簽名，回收業(yè)主登記表，給承辦人開收條

（證明已收到相關(guān)資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。

4.6.5交費(fèi)

1）簽認(rèn)手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費(fèi)，并預(yù)交半年或一年管理費(fèi)。

2）未交費(fèi)的應(yīng)回收