物業(yè)管理工作程序

物業(yè)管理工作程序物業(yè)管理服務(wù)初步展示

萬(wàn)事開(kāi)頭難

良好的第一印象

物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

策劃階段、前期準(zhǔn)備階段(前期準(zhǔn)備)

啟動(dòng)階段(物業(yè)交付使用初期)

日常運(yùn)作階段(正常運(yùn)作期)

策劃階段1、早期介入

1.1檢討設(shè)計(jì)方案

(對(duì)日后管理不利因素作出改善建議)

1.2參與有關(guān)承建商會(huì)議,檢討進(jìn)度;

1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn);

2、制定物業(yè)管理服務(wù)方案:

1.1確定管理檔次

1.2確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.3財(cái)務(wù)收支預(yù)算

3、選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu):前期準(zhǔn)備階段1、機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制

2、人員選聘/培訓(xùn)

3、編制公共公約/守則;

4、草擬工作細(xì)則;

5、設(shè)立財(cái)務(wù)制度;

6、物業(yè)租售的代理

啟動(dòng)階段1、物業(yè)的接管驗(yàn)收

2、用戶入住

2.1宣傳物業(yè)管理

2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通)

2.3搬遷期間的安全

2.4裝修管理

3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立

4、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立

日常運(yùn)作階段

日常管理/維護(hù)(房屋管理、設(shè)施管理等)

綜合服務(wù)(安全、環(huán)境、便民服務(wù)等)

配套設(shè)施的完善

系統(tǒng)的協(xié)調(diào)(內(nèi)/外)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般過(guò)程前期階段之重點(diǎn)管理

——從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃

外部

配套設(shè)施:道路、商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、垃圾處理等、

能源:水、電、氣、備用、發(fā)展

保安、消防:車(chē)場(chǎng)、住宅、設(shè)備

人文環(huán)境:

篇2：物業(yè)管理公司社區(qū)文化控制工作程序

物業(yè)管理公司社區(qū)文化控制程序

1．0目的

為轄區(qū)內(nèi)住戶提供社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)與住戶的溝通，加強(qiáng)精神文明建設(shè)。

2．0范圍

適用于公司及管理處開(kāi)展的社區(qū)文化活動(dòng)。

3．0職責(zé)

3．1社區(qū)文化部負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的統(tǒng)籌安排。

3．2管理處制定本管轄區(qū)年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

4．0程序

4．1社區(qū)文化活動(dòng)的分類(lèi)

1）文藝活動(dòng)，如節(jié)目表演、歌曲演奏活動(dòng)。

2）文體活動(dòng)，如文學(xué)、體育、科技、法律等宣傳、教育、競(jìng)賽活動(dòng)。

3）宣傳報(bào)道活動(dòng)。

4．2社區(qū)文化活動(dòng)的策劃

社區(qū)文化部按照社區(qū)文化工作方向及目標(biāo)負(fù)責(zé)全公司的年度社區(qū)文化活動(dòng)安排，于每年年初制定出公司的《社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》，抱主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.2.2管理處結(jié)合轄區(qū)特點(diǎn)及公司計(jì)劃于1月內(nèi)制定出管理處的年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。

4.2.3管理處組織開(kāi)展各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)，并安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)及布置，每次大型活動(dòng)應(yīng)有相應(yīng)的實(shí)施方案。

4.2.4社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方案的內(nèi)容包括活動(dòng)主題、實(shí)施時(shí)間、地點(diǎn)、相關(guān)部門(mén)及人員任務(wù)分工，參加活動(dòng)人員，宣傳報(bào)道的安排，活動(dòng)所需設(shè)備道具、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的落實(shí)等項(xiàng)目。

4.2.5根據(jù)公司年度社區(qū)文化活動(dòng)方案，各管理處結(jié)合本單位實(shí)際情況，制定本年度社區(qū)文化活動(dòng)方案，并按計(jì)劃組織實(shí)施。

4．3社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施

4.3.1管理處根據(jù)已批準(zhǔn)的《社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施方案》召開(kāi)工作會(huì)議，布置工作任務(wù)，保證按時(shí)保質(zhì)完成任務(wù)。

4.3.2管理處按照規(guī)定的時(shí)間對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，如發(fā)現(xiàn)不符合要求的應(yīng)及時(shí)處理。

4.3.3大型社區(qū)活動(dòng)要于活動(dòng)前一周向業(yè)主發(fā)出通知或請(qǐng)?zhí)?/p>

4.3.4活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程中，管理處及相關(guān)部門(mén)人員利用攝影、錄音、記錄等手段記錄活動(dòng)，活動(dòng)結(jié)束后，要對(duì)相關(guān)記錄進(jìn)行整理并填寫(xiě)《社區(qū)文化活動(dòng)記錄》表，歸檔保存。

4．4社區(qū)文化活動(dòng)的總結(jié)

4.4.1管理處在每次大型社區(qū)文化活動(dòng)結(jié)束后，要總結(jié)活動(dòng)的效果。如在活動(dòng)中發(fā)生問(wèn)題，按《糾正措施控制程序》執(zhí)行。

4．5社區(qū)文化活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)

1）內(nèi)容健康、豐富，宣傳企業(yè)；

2）活動(dòng)的娛樂(lè)性、趣味性強(qiáng)，住戶喜聞樂(lè)見(jiàn)；

3）獎(jiǎng)品發(fā)放合理，起到助興作用。

4）場(chǎng)面歡快熱烈，住戶參與廣泛。

4．6大型社區(qū)文化活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)

1）組織和服務(wù)人員要熱心、耐心、公正。

2）安全防范工作周密、周到。

4．7辦好社區(qū)的宣傳欄

4.7.1管理處根據(jù)本轄區(qū)特點(diǎn)通過(guò)宣傳欄的宣傳工作達(dá)到豐富居民業(yè)余生活，美化新人新事新風(fēng)尚，鞭撻不良現(xiàn)象及丑惡行為的目的。

4.7.2宣傳活動(dòng)應(yīng)有計(jì)劃，要做到重大節(jié)日宣傳慶賀，特殊情況及時(shí)告誡，日常管理充分體現(xiàn)。

4.7.3每期宣傳欄的刊登內(nèi)容要記錄在《宣傳欄記錄》上，有條件的管理處要照相留底備存。

5．0相關(guān)文件與記錄

WI/Z《社區(qū)文化工作手冊(cè)》

篇3：物業(yè)管理項(xiàng)目維修基金使用程序

物業(yè)管理項(xiàng)目維修基金使用程序

1.目的

為規(guī)范住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。

2.范圍

適用于管理項(xiàng)目的維修基金的管理、使用。

3.定義

維修基金：是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人以購(gòu)房款總額為基數(shù)，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)予以使用的專(zhuān)用款項(xiàng)。

共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門(mén)廳、走廊通道、戶外墻面等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。

設(shè)備大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過(guò)30%。

設(shè)備中修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。

房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。

4.職責(zé)

部門(mén)/崗位工作職責(zé)

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)維修基金使用細(xì)則的編寫(xiě)、修改、發(fā)布，并確定維修基金最終使用的判斷

財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)維修基金費(fèi)用的審定，并協(xié)助支取維修基金

管理處根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況做好年度維修基金的使用方案，并在使用過(guò)程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的工作

5.方法及過(guò)程控制

5.1維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。按規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專(zhuān)款中。

5.2使用維修基金的條件

5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專(zhuān)款，統(tǒng)一歸集、專(zhuān)戶存儲(chǔ);

5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;

5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定維修基金使用方案報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議;

5.2.4維修基金使用方案，須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)后使用。

5.3業(yè)主大會(huì)成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過(guò)保修期：

5.3.1業(yè)主大會(huì)成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過(guò)保修期

5.4.1業(yè)主大會(huì)成立前，需使用維修基金

5.4.1.1遇有特殊情況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用維修基金的維修工程，管理處可采取以下程序：

a)向政府主管部門(mén)(房地產(chǎn)管理局)提出申請(qǐng)，并由其委托并認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算;

b)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，管理處可進(jìn)行維修工程的操作工作;

c)小區(qū)維修工程結(jié)束后，應(yīng)由政府委托的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進(jìn)行返工;

d)維修工程完成后，物業(yè)公司或管理處持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請(qǐng)支取維修基金。

5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護(hù)，組織維修更新，并及時(shí)通知街道辦事處或居民委員會(huì)告知實(shí)際發(fā)生的情況，如情況允許，可申請(qǐng)由街道辦事處或居民委員會(huì)出具該發(fā)生情況的書(shū)面證明，維修過(guò)程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產(chǎn)管理局備案一份，以備業(yè)主大會(huì)成立后支取使用提供證明。

5.4.1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

5.4.2業(yè)主大會(huì)成立后，使用維修基金的程序

商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，使用維修基金按照下列程序辦理：

(一)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況，提出維修項(xiàng)目，制定維修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)或業(yè)主代表會(huì)的書(shū)面同意。

(三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并提交下列文件：

1、基金余額證明;

2、維修(含維修計(jì)劃和預(yù)案)方案;

3、業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主代表會(huì)同意使用維修基金書(shū)面證明。

(四)銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專(zhuān)戶。

(五)維修工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件及維修決算報(bào)告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任共同簽章后，將決算費(fèi)用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?，在業(yè)主戶賬中列支。

(以上使用維修基金的五項(xiàng)程序引自《天津市商品住宅維修基金管理辦法》第十條)

5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a)發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護(hù)，組織維修更新，并及時(shí)通知業(yè)委會(huì)。維修工程結(jié)束后，做好維修后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對(duì)發(fā)生情況說(shuō)明，及業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員

會(huì)對(duì)維修情況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過(guò)或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個(gè)工作日，未有1/3以上業(yè)主提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的，即同意使用并支取維修基金。

b)業(yè)主委員會(huì)收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)即可按照約定使用并支取該項(xiàng)維修基金。

5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì);并由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公示使用計(jì)劃或方案，

b)物業(yè)公司或管理處每年在報(bào)送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時(shí)將上年度維修基金的使用情況向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)送，

c)維修基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書(shū)面同意的方式或自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的方式，滿足其中一項(xiàng)方式即該項(xiàng)維修工程可使用維修基金支付。

d)方案通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)作、付款等具體操作事宜。

5.4.2.3屬于單幢、獨(dú)立圍合范圍內(nèi)應(yīng)屬于使用維修基金事項(xiàng);

a)在單幢樓內(nèi)，屬于單幢樓內(nèi)業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備，如需進(jìn)行大修、維修、更新、改造等事項(xiàng)，在該范圍內(nèi)自行選出代表，經(jīng)由該代表在樓內(nèi)征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書(shū)面建議，知會(huì)業(yè)主委員會(huì)后留存一份復(fù)印件在業(yè)主委員會(huì)。即可使用該幢樓內(nèi)業(yè)主賬下的維修基金。

b)獨(dú)立圍合同樣可參照單幢樓內(nèi)的使用方式使用。

5.4.2.4其他情況應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

除上述兩項(xiàng)外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工程項(xiàng)，可采?。?/p>

a)管理處將具體情況予說(shuō)明的材料報(bào)業(yè)主委員會(huì);

b)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)該情況向全體業(yè)主公示;

c)是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢(xún)意見(jiàn)后予以使用。

5.5維修基金的分?jǐn)偅簩?duì)已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.5.1屬于人為因素造成但無(wú)法確認(rèn)責(zé)任人的：共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項(xiàng)維修工程費(fèi)用則由責(zé)任人承擔(dān)，不能使用公共維修基金。如果無(wú)法確認(rèn)責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅?/p>

a)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?

b)住宅樓房?jī)?nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房?jī)?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?

c)一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的，專(zhuān)屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門(mén)內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi)，專(zhuān)屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂ｉ_(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費(fèi)用。

5.5.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，發(fā)生在樓棟內(nèi)的，由該棟樓的業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān);發(fā)生在樓棟外的，由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同承擔(dān)。

5.5.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分?jǐn)偛糠?：

a)由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用，確定維修工程，報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后，通過(guò)信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴?zhuān)項(xiàng)維修資金。

b)對(duì)已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

d)樓棟外公共部位，供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)?。如?dú)立圍合的苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

e)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

5.6維修基金的籌集與續(xù)籌

5.6.1維修基金的籌集：沒(méi)有維修基金的儲(chǔ)備或儲(chǔ)備不足使用的：管理處在每年的年初做好維修基金使用方案，并將此方案報(bào)業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì)決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過(guò)該項(xiàng)審批，須將事項(xiàng)說(shuō)明并將業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)附后并備案留存。

5.6.2維修基金的續(xù)籌：維修基金不敷使用時(shí)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。

5.7注意事項(xiàng)

5.7.1管理處在與業(yè)主會(huì)溝通簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》同時(shí)，應(yīng)將維修基金使用方法列入議事決定項(xiàng)之一，管理處可提供使用建議，并在雙方達(dá)成議項(xiàng)后將使用方法列入合同中。

5.7.2如果在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)沒(méi)有考慮到此情況，可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將維修基金使用的具體方案作為業(yè)主大會(huì)的重要決議，由管理處與業(yè)主委員會(huì)簽訂《**小區(qū)維修基金使用辦法》，且此管理辦法須征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二以上通過(guò)。

5.7.3管理處在每年初制定維修基金的年度使用計(jì)劃，包括維修更新的項(xiàng)目、預(yù)算、施工單位選定方式等，經(jīng)品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部相應(yīng)的審閱后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核通過(guò)組織實(shí)施。施工單位的選擇由物業(yè)公司提供參考意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)確定。超過(guò)5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，需采用招標(biāo)方式選擇施工單位。施工單位編制的費(fèi)用預(yù)算和決算，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意。

篇4：物業(yè)管理策劃階段工作程序

**物業(yè)管理有限公司程序文件

--物業(yè)管理策劃階段工作程序

1．目的

規(guī)范物業(yè)管理策劃工作流程。

2．范圍

適用于公司待接管物業(yè)。

3．職責(zé)

3.1分管總經(jīng)理助理具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作。

3.2前期介入人員負(fù)責(zé)在對(duì)環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等向地產(chǎn)公司提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)。

3.3相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)前期介入工作的協(xié)助和配合。

4.方法和過(guò)程控制

4.1物業(yè)管理策劃階段包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。

4.2前期介入按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個(gè)階段。

4.2.1早期階段：從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。包括:

4.2.1.1拆遷、搬遷現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑物。

4.2.1.2現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、飲食等管理工作。

4.2.1.3提供項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的后勤保障。

4.2.1.4項(xiàng)目樣板房、銷(xiāo)售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。

4.2.1.5審閱設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等提出建設(shè)性意見(jiàn)。

4.2.2中期階段：主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。包括:

4.2.2.1專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類(lèi)機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類(lèi)管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。

4.2.2.2加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

4.2.2.3從顧客使用功能角度,向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類(lèi)開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。

4.2.2.4根據(jù)相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)管理功能出發(fā)，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問(wèn)題，及時(shí)向地產(chǎn)公司建議完善、修正。

4.2.3后期階段：入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。包括:

4.2.3.1各類(lèi)管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。

4.2.3.2完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施、背景音樂(lè)、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料，如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、保修卡及設(shè)備原理圖等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況，做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

4.2.3.5了解地產(chǎn)銷(xiāo)售承諾，如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。

4.2.4專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《--前期介入情況周記錄表》上，作為重要資料保存。

4.3物業(yè)管理方案的制訂

4.3.1根據(jù)物業(yè)情況,制定調(diào)查方案，對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。內(nèi)容包括:

4.3.1.1物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及政策環(huán)境等。

4.3.1.2物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。

4.3.1.3視情況在地產(chǎn)銷(xiāo)售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)需求及消費(fèi)水平等。在入伙前六個(gè)月，完成物業(yè)管理方案的編制，內(nèi)容包括：

4.3.2.1分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境，從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。

4.3.2.2新建項(xiàng)目的整體情況介紹，包括：位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付使用時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車(chē)位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。

4.3.2.3分析顧客需求，針對(duì)顧客群體特征、個(gè)性特征和服務(wù)需求，創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。

4.3.2.4測(cè)算及擬定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2.5詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路，包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。

4.3.2.6確定需配置的資源,制定物業(yè)管理處開(kāi)辦費(fèi)計(jì)劃,包括：辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全

保潔工具等預(yù)算開(kāi)支。

4.3.3由分管總經(jīng)理助理組織相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理方案進(jìn)行評(píng)審、驗(yàn)證,評(píng)審驗(yàn)證內(nèi)容包括服務(wù)模式、資源配置、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，評(píng)審驗(yàn)證結(jié)果記錄于《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》。

4.3.4物業(yè)管理方案制定后，試運(yùn)行六個(gè)月進(jìn)行確認(rèn)，試運(yùn)行期間對(duì)不適宜的資源配置、流程規(guī)范等進(jìn)行調(diào)整或補(bǔ)充完善，確定能完全滿足要求后再全面施行。

4.3.5如物業(yè)管理方案在實(shí)施中發(fā)生更改，應(yīng)由原評(píng)審部門(mén)/人員重新評(píng)審，并得到批準(zhǔn)。

4.4組建物業(yè)管理處

4.4.1人力資源部根據(jù)物業(yè)管理方案，確定新建管理處人員編制。

4.4.2人力資源部編制新建管理處人員招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。

4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議確定新建管理處經(jīng)理人選，并由人力資源部下發(fā)管理處成立的文件。

4.4.4各相關(guān)部門(mén)協(xié)助進(jìn)行相關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

5．質(zhì)量記錄表格

**WY7.3-G01-F1《前期介入情況周記錄表NO1》

**WY7.3-G01-F2《前期介入情況周記錄表NO2》

**WY7.3-G01-F3《前期介入情況周記錄表NO3》

**WY7.3-G01-F4《前期介入情況周記錄表NO4》

**WY7.3-G01-F5《前期介入情況周記錄表NO5》

**WY7.3-G01-F6《前期介入情況周記錄表NO6》

**WY7.3-G01-F7《前期介入情況周記錄表NO7》

**WY7.3-G01-F8《前期介入情況周記錄表NO8》

**WY7.2.2-Z01-F1《策劃方案/合同評(píng)審記錄表》

篇5：質(zhì)量手冊(cè):物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳控制工作程序

質(zhì)量手冊(cè)：物業(yè)管理、服務(wù)費(fèi)用收繳控制程序

1目的

確保公司能按時(shí)收繳各項(xiàng)物業(yè)應(yīng)收費(fèi)用，確保業(yè)主與住戶滿意。

2適用范圍

適用于各項(xiàng)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)用的收繳管理。

3職責(zé)

3.