門店商業(yè)區(qū)域選擇課件

門店商業(yè)區(qū)域選擇訓(xùn)練10/7/20231門店商業(yè)區(qū)域選擇訓(xùn)練8/4/20231一、學(xué)習(xí)目標(biāo)（一）能力目標(biāo)能夠總結(jié)提煉商業(yè)區(qū)域分析指標(biāo)；能夠設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)域選擇調(diào)研方案；能夠結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀確定合適區(qū)域。（二）知識(shí)目標(biāo)熟悉商業(yè)區(qū)域的類型及不同類型的特點(diǎn)；熟悉商業(yè)區(qū)域人口、購(gòu)買力及購(gòu)買欲望；熟悉商業(yè)區(qū)域管理及發(fā)展規(guī)劃帶來(lái)的影響。（三）方法目標(biāo)掌握門店在商業(yè)區(qū)域中借勢(shì)的方法；掌握商業(yè)區(qū)域評(píng)估指標(biāo)匯總的方法。10/7/20232一、學(xué)習(xí)目標(biāo)（一）能力目標(biāo)8/4/20232二、訓(xùn)練任務(wù)假設(shè)女裝品牌only計(jì)劃在南京市江寧區(qū)附近開一家旗艦店，備選的商業(yè)區(qū)域有四個(gè)，第一個(gè)為新近開業(yè)的百貨——萬(wàn)尚商城（中高檔），第二個(gè)是歐尚購(gòu)物廣場(chǎng)一樓外租區(qū)，第三個(gè)是傳統(tǒng)的步行街——東山步行街，第四個(gè)是位于江寧大學(xué)城的文鼎廣場(chǎng)奧特萊斯，請(qǐng)學(xué)生以only女裝拓展人員的身份對(duì)這四個(gè)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行分析，從中選出一個(gè)合適only旗艦店入駐的商業(yè)區(qū)域，并撰寫分析報(bào)告。注：各位授課老師可以自己選定一個(gè)具體的品牌公司，并指定幾個(gè)離學(xué)校較近、學(xué)生相對(duì)熟悉的商業(yè)區(qū)域（一定要包括不同類型的商業(yè)區(qū)域），讓學(xué)生進(jìn)行該項(xiàng)目訓(xùn)練。10/7/20233二、訓(xùn)練任務(wù)假設(shè)女裝品牌only計(jì)劃在南京市江寧區(qū)附近開一家三、學(xué)生自主學(xué)習(xí)情況常見問題點(diǎn)評(píng)對(duì)各種類型商業(yè)區(qū)域的特征的把握不到位；對(duì)具體項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域指標(biāo)評(píng)估體系的提煉不夠到位；調(diào)研方案中多種指標(biāo)如何進(jìn)行匯總還有待條理化。10/7/20234三、學(xué)生自主學(xué)習(xí)情況常見問題點(diǎn)評(píng)對(duì)各種類型商業(yè)區(qū)域的特征的把商業(yè)區(qū)域的分類；商業(yè)區(qū)域評(píng)估指標(biāo)體系；商業(yè)區(qū)域評(píng)估方法。四、問題點(diǎn)講解10/7/20235商業(yè)區(qū)域的分類；四、問題點(diǎn)講解8/4/20235（一）商業(yè)區(qū)域的分類

商業(yè)區(qū)；大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；特定消費(fèi)片區(qū)。10/7/20236（一）商業(yè)區(qū)域的分類商業(yè)區(qū)；8/4/20236商業(yè)區(qū)

第一、按照功能聚集程度進(jìn)行的分類：市級(jí)商業(yè)區(qū)；區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)；社區(qū)（街道）商業(yè)區(qū)。第二、按照商業(yè)區(qū)的商品、服務(wù)綜合程度進(jìn)行的分類：綜合商業(yè)區(qū)；專業(yè)商業(yè)區(qū)；第三、按照商業(yè)區(qū)形成的整體特色進(jìn)行的分類：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。

10/7/20237商業(yè)區(qū)第一、按照功能聚集程度進(jìn)行的分類：8/4/2023大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要是指規(guī)模較大、能引進(jìn)企業(yè)品牌獨(dú)立設(shè)立專柜的零售網(wǎng)點(diǎn)。進(jìn)駐大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。設(shè)立專柜也是門店選址的一個(gè)重要途徑，代表性的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有城市綜合體、購(gòu)物中心、百貨公司、大型綜合超市（外圍百貨部）等。這些大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都可以直接引進(jìn)品牌設(shè)立獨(dú)立的銷售專柜，企業(yè)以供應(yīng)商的身份與之簽訂合同，設(shè)立的專柜及專柜銷售人員受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公司的雙重管理，企業(yè)按照合同條件與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公司進(jìn)行利潤(rùn)分成。10/7/20238大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要是指規(guī)模較大、能引進(jìn)企業(yè)品牌獨(dú)特定消費(fèi)片區(qū)

住宅區(qū)；工業(yè)區(qū)；商業(yè)區(qū)；行政辦公區(qū)。文教區(qū)名勝區(qū)；混合區(qū)。

10/7/20239特定消費(fèi)片區(qū)住宅區(qū)；8/4/20239（二）商業(yè)區(qū)域評(píng)估的指標(biāo)體系

第一個(gè)是確保門店生存利潤(rùn)的因素。即確保門店在開設(shè)后能獲取足夠的贏利以支撐門店的生存。這個(gè)方向下，選址人員有需要對(duì)商業(yè)區(qū)區(qū)域的人潮、顧客購(gòu)買能力、交通道路格局、顧客消費(fèi)習(xí)慣以及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況這五個(gè)核心問題作出考評(píng)。第二個(gè)是如何借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢(shì)（借勢(shì)）。借助商業(yè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是指門店憑供借商業(yè)區(qū)域外在環(huán)境業(yè)已形成的有利條件，達(dá)到減少門店長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和增加隱性收益的目的。主要考察的項(xiàng)目有商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)特性、商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況、商業(yè)區(qū)域的管理和商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。10/7/202310（二）商業(yè)區(qū)域評(píng)估的指標(biāo)體系第一個(gè)是確保門店生存利潤(rùn)的因素商業(yè)區(qū)域交通道路格局

道路的車道數(shù)量；車道是主干道、次干道還是便道；通達(dá)商業(yè)區(qū)域的公共交通路線數(shù)量及線路的輻射區(qū)域；能達(dá)商業(yè)區(qū)域的公交線路的輻射區(qū)域內(nèi)分布有哪些成片的居民區(qū)；商業(yè)區(qū)域內(nèi)和周邊交通站點(diǎn)的位置、?？康墓宦肪€；沿公交線路是否有交通管制，商業(yè)區(qū)域內(nèi)行人通道是否有交通管制，商業(yè)區(qū)域內(nèi)行人通道是否有阻礙設(shè)施，如禁止行人通行的路口、交通隔離帶、天橋等。10/7/202311商業(yè)區(qū)域交通道路格局道路的車道數(shù)量；8/4/202311商業(yè)區(qū)域人潮

消費(fèi)者的出行方式；人潮的性別比例；人潮的年齡層次；人潮的行進(jìn)狀態(tài)；人潮的聚集點(diǎn)；人潮的流量和數(shù)量。10/7/202312商業(yè)區(qū)域人潮消費(fèi)者的出行方式；8/4/202312商業(yè)區(qū)域顧客購(gòu)買能力

第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店址周邊商店的整體觀察；第二種是將市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)通過統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測(cè)算。選址人員可以將這兩種方法結(jié)合起來(lái)使用，以便相互印證。10/7/202313商業(yè)區(qū)域顧客購(gòu)買能力第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店址周邊商店的整商業(yè)區(qū)域顧客消費(fèi)習(xí)慣

顧客對(duì)設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評(píng)價(jià)。該方面的信息可以用來(lái)推測(cè)本店所提供的類似商品、服務(wù)可能在顧客印象中的整個(gè)形象。顧客購(gòu)買設(shè)定商品、服務(wù)的頻率。該信息可以用來(lái)分析和測(cè)算顧客在多大程度上會(huì)對(duì)本店商品、服務(wù)產(chǎn)生需求。顧客購(gòu)買設(shè)定商品、服務(wù)的動(dòng)機(jī)。該信息可以用來(lái)了解顧客真正的購(gòu)買意圖，為日后開店工作提供指導(dǎo)。顧客在門店中購(gòu)買商品、服務(wù)的行為，如購(gòu)買次數(shù)、購(gòu)買用途、門店逗留時(shí)間等，選址人員可以將這些信息作為顧客日后在本門店中的類比消費(fèi)行為進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)這些消費(fèi)行為會(huì)對(duì)門店交易次數(shù)和客單價(jià)的形成產(chǎn)生何種影響。10/7/202314商業(yè)區(qū)域顧客消費(fèi)習(xí)慣顧客對(duì)設(shè)定商品、服務(wù)的看法和評(píng)價(jià)。該方商業(yè)區(qū)域同行競(jìng)爭(zhēng)狀況

第一、商業(yè)區(qū)域飽和指數(shù)；第二、競(jìng)爭(zhēng)店情況分析：競(jìng)爭(zhēng)店的基本信息；競(jìng)爭(zhēng)店的地理信息；競(jìng)爭(zhēng)店的商品信息；競(jìng)爭(zhēng)店的業(yè)績(jī)狀況；顧客在競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)的消費(fèi)行為及評(píng)價(jià)。

10/7/202315商業(yè)區(qū)域同行競(jìng)爭(zhēng)狀況第一、商業(yè)區(qū)域飽和指數(shù)；8/4/20借助商業(yè)區(qū)域已形成的優(yōu)勢(shì)商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性；商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況；商業(yè)區(qū)域管理；商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。

10/7/202316借助商業(yè)區(qū)域已形成的優(yōu)勢(shì)商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性；8/4/2商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性商業(yè)區(qū)域是商業(yè)區(qū)、特定消費(fèi)片區(qū)、還是其他形式是零售聚集地，或者根本就不是商業(yè)聚集區(qū)，而是單體開店；如果考察的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于商業(yè)區(qū)，那么它在整個(gè)城市商業(yè)格局中處于何種等級(jí)位置，即被考察的商業(yè)區(qū)域是市級(jí)商業(yè)區(qū)、區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)還是街道商業(yè)區(qū)；如果考察的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于特定消費(fèi)片區(qū)，那么它具體針對(duì)的是哪一類的消費(fèi)群體；如果考慮的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于單體經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)城市的商業(yè)格局中處于何種地位，其實(shí)力和業(yè)內(nèi)認(rèn)同程度如何；商業(yè)區(qū)域的綜合化或?qū)I(yè)化程度如何？商業(yè)區(qū)域的成熟程度如何？商業(yè)區(qū)域整體針對(duì)的客戶層次是什么類型；商業(yè)區(qū)域中整體的商品路線是走高檔為主，還是以大眾化路線為主，或者二者兼而有之；商業(yè)區(qū)域整體的購(gòu)物環(huán)境和風(fēng)格給消費(fèi)者留下的最鮮明的特點(diǎn)是什么。

10/7/202317商業(yè)區(qū)域分類等級(jí)及特性商業(yè)區(qū)域是商業(yè)區(qū)、特定消費(fèi)片區(qū)、還是商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況

商業(yè)區(qū)域中有哪些娛樂休閑場(chǎng)所或設(shè)施，這些娛樂休閑場(chǎng)所或設(shè)施的聚客能力如何？它們吸引過來(lái)的人潮特點(diǎn)是什么；商業(yè)區(qū)域中有哪些零售業(yè)態(tài)分布，其中代表的門店是哪些；商業(yè)區(qū)域中按照不同功能劃分都有哪些門店？其中最大和最知名的幾個(gè)布點(diǎn)的位置在哪里；商業(yè)區(qū)域中規(guī)模最大的幾個(gè)門店對(duì)旁邊的中小型門店產(chǎn)生何種影響。

10/7/202318商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況商業(yè)區(qū)域中有哪些娛樂休閑場(chǎng)所或設(shè)施，這商業(yè)區(qū)域管理

商業(yè)區(qū)域管理是指商業(yè)區(qū)域的專門管理機(jī)構(gòu)對(duì)各門店業(yè)主在經(jīng)營(yíng)秩序、物業(yè)維護(hù)等方面進(jìn)行的管理，以杜絕不良惡性競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)業(yè)主合法、正常的經(jīng)營(yíng)秩序不受干擾。良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序有利于門店經(jīng)營(yíng)環(huán)境的健康發(fā)展，缺乏良好管理的商業(yè)區(qū)域必定經(jīng)營(yíng)秩序混亂，使門店無(wú)法長(zhǎng)期良好地運(yùn)營(yíng)。這樣的情況下自然也就沒有什么長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展可言了。選址人員通過業(yè)主走訪或向商業(yè)區(qū)域內(nèi)專門管理機(jī)構(gòu)咨詢，獲取有關(guān)的商業(yè)區(qū)域管理?xiàng)l例和辦法，然后對(duì)其作出評(píng)價(jià)。

10/7/202319商業(yè)區(qū)域管理商業(yè)區(qū)域管理是指商業(yè)區(qū)域的專門管理機(jī)構(gòu)對(duì)各門店商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

城市地理分布變化導(dǎo)致新的商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)；城市重心轉(zhuǎn)移引起的商業(yè)區(qū)域地位改變；城市發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域功能發(fā)生變化；城市發(fā)展導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域之間的重新組合。

10/7/202320商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃城市地理分布變化導(dǎo)致新的商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)；8（三）商業(yè)區(qū)域評(píng)估的方法1.評(píng)估項(xiàng)目的設(shè)定；2.考評(píng)分值及得分方法的設(shè)定；3.權(quán)重的設(shè)定。

10/7/202321（三）商業(yè)區(qū)域評(píng)估的方法1.評(píng)估項(xiàng)目的設(shè)定；8/4/2023五、輔助訓(xùn)練項(xiàng)目

選擇一家百貨公司或者其他類型的門店如家電專業(yè)店進(jìn)行該項(xiàng)目的課后練習(xí)。

10/7/202322五、輔助訓(xùn)練項(xiàng)目

選擇一家百貨公司或者其他類型的門店如家假設(shè)服裝品牌圣迪奧計(jì)劃在南京市江寧區(qū)開設(shè)一家折扣店，通過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析公司初步?jīng)Q定開設(shè)到東山步行街，接下來(lái)需要確定的是在東山步行