二三線城市銷售條件不足情況下高價位樓盤操作經(jīng)驗

二、三線城市銷售條件不足情況下高價位樓盤操作經(jīng)驗分享報告原則與內(nèi)容結(jié)構(gòu)明確結(jié)構(gòu)化變量特征梳理針對性解決方案特征分析問題導出解決方法顧問方式說明：在明確特征的情況下，導出問題并給與針對性解決方案，從而有助于分享、借鑒和推廣，是本報告的最本質(zhì)目的。特恨征面分攀析體鳴系儲梳船理入撓市究背緞景筋特妹征整券體叉市犬場界態(tài)質(zhì)勢政庸府駐政師策桂影藝響區(qū)暈域域市晶場襪供比求雅特柄征供蘆給隙狀目況歪與筒競耗爭滿分統(tǒng)析客棄戶傷狀搏況塘與絹需俘求按分鑼析交炸易灘價服格哨分停析項劫目喚特劃征本嬸體罰特吉征入秀市瞎特賊征財竊務層特值征結(jié)吐構(gòu)夸化搏變稀量揀特董征戲分值析悉體孫系客彼戶促特略征入我市畢背寨景綠—洲—璃城幟改泊利出好室與肚熊容市蓮顯茅現(xiàn)城蹈改瓜利礎好城尼市滑“協(xié)一書年感一逃大專步圓，郵三份年倆大賣變吸樣大”哪改介造據(jù)工勢程輩全廊面葉啟哈動評，套大吳量勞城榨中座村漁拆屬遷美造花就號大崇量童財擠富嶺人仿群多，民成具為搞城突市扶新適增懼住墊宅竹市慕場滔的辜剛鋪性囑支處撐觀；新番華朗區(qū)子中板華遭北萬大畝街蠅沿顛線列將搬規(guī)汗劃秩成價為寶城花市遇西蝕北置區(qū)士二握級棍商裙業(yè)艦中短心書；鐵備路類及蒜城己市川改飼造欄將勒打戰(zhàn)破負城疑市威東奶西園壁臂壘蓬分請明惑格勒局散，汁帶傭來望市刃場睬融糊合葬；政片府透改渴造字態(tài)準度缸堅苦決踐，頌提消升累區(qū)扒域磚價惡值嚷預克期勻，敗同割時謹助搶長葛觀含望斜情視緒熔。熊奶市插顯副現(xiàn)國宗家釀宏彎觀湯調(diào)頭控細，擴限呼制抓價泥格洽爆閘漲盆；石默家辟莊互住神宅眨市庭場咳大讀規(guī)亭?？鸱判Q量分，熄交恐易版量設下后降證明巨顯堪，泉市襪場乎觀希望獨氣軍氛撇顯用現(xiàn)宣；石則家呼莊袍商炮品那房馬預嗓售笛管煉控賽嚴次格先，冒加餓大簽預檢售濤款凈難愁度偵及肌政皆策目風覽險桐；嚴堆格棄控奸制撕取積得揭預紅售巾許算可睬證膏前算進起行惕與什項輝目拍銷喊售路相濁關獎的樂信羞息搶宣喂傳微；廣糕告嚇管得控好嚴南格釣，嶄戶基外泥資袋源健稀險缺哄，付路瘦牌剩、離燈觸箱碑等煙逐叫步煤取撤締堤。V漂S城虧改絡利原好短蚊期距難橋以蔑顯扯現(xiàn)調(diào)歉整劇期所持剖續(xù)觀肥望駝態(tài)跨勢魯明封顯區(qū)舌域臘市突場揭供帳給幕—壯—免入偽市偏期料間辰放絲式量絲式較張大上半年下半年上半年下半年上半年下半年2欄00梨7寧年2燦0唱0遺8拴年2各0燃0鈴9摔年中串基暫禮鴨域金嬸正緞締鞠景剝城名鹽門禾華謠都西傘美且第鞠五亞大僵道春取江悠花堆月阿形爾烤卡禁迪高亞冠窮城已螺售未蝦售優(yōu)介盤本務項察目機婦電犧學淺院塵項練目約爐2牌0蟻萬員平伯米約惑2棉6拍-借3辮5寇萬嬸平速米約羊1桌5煤萬表平銷米約抹1李5幸萬唐平旁米約網(wǎng)2托5踢萬平平圓米約植1悼1垂萬折平堪米約底8培萬早平濫米項胃目互入園市棍同灣期博有漂約沃5猾0男萬菜平躬米隔高拍端呆項撐目棵的閑集設中累放怖量明崗年飲共樣約北有永1堂3護0貓萬野平討米閘放出量1她5鋼萬3符5創(chuàng)萬區(qū)叉域糖市房誠場別供鄉(xiāng)豐給狼—清—開高體端犁產(chǎn)親品披空煤白劈燕，全競賭爭膽多倒集千中銀在縮慧高販層掉住項宅尚品雅筑4,300元/㎡

[均]2棟21層板式高層盛世天驕5,200元/㎡

[均]17棟23層板式高層派克公館4,050元/㎡

[均]1棟28層塔式高層中房新城4,300元/㎡

[起]

1棟18層板式高層北岸杰座4,300元/㎡[均]

1棟22層板式高層自由立方4,400元/㎡

[均]1棟17層LOFT公寓水灣藍庭4,000元/㎡

[均]

6棟22層板式高層柳源華庭2,560元/㎡

[起]4棟19層板式高層幸福里3,800元/㎡

[起]

2棟21層板式高層水庭世家

4,750元/㎡

[均]

1棟24層板式高層派扯克配公浮館中減房熄新律城北僑岸客杰油作自必由乘立丘方水漆灣冠藍各庭柳丟源攻華奴庭幸嶄福糞里水殃庭品世素家尚累品批雅跨筑盛胃世通天者驕本稅項斑目區(qū)叉域漸市渴場縫需信求瞞—春—近價吼格線敏置感懂度卵高貢，丈升愈級汪置互業(yè)稅和嘗高道端越產(chǎn)扒品彩需再求閘意加向棵強把烈區(qū)銳域捉項段目乖基掠本燃呈卵現(xiàn)烏量鄙降票價妹跌陣的準局飯面戲，內(nèi)從庭0藍7駱年對下耍半墳年墓各輛項剝目閑平激均六1猛0臟0李套語每艙月乒的授銷證售階速曠度塌下載滑凈到蛇0非8尾年何下鹿半諒年籃1螞0卡套皂左吳右閑，洋降挽幅唇同銅比輝下梯降淺9蠢0護%拐；曠同鴉時錫市鹽場咱較辱為嫌積溉極飯地小回覆應第樓禍盤雹降繪價墊策腐略租：項目名稱入市時間入市價格銷售速度調(diào)整后價格銷售情況盛世天驕2008年11月5500元/平米20套左右5200元/平米預售證未獲得情況下當月訂房80套阿爾卡迪亞2008年09月5800元/平米10套-15套5100元/平米低總價房源當月銷售30套區(qū)冶域翻客和戶迫具瓶備里較促強您的益居壞住早環(huán)鞏境漠改金善蜜意數(shù)向?qū)伲嚎蛻粼L談“新華區(qū)一直缺少好的樓盤，可以買到好房子了”“很希望天山能夠把這個樓盤做好”產(chǎn)品需求類型面積區(qū)間需求高層花園洋房70-9090-110120-140140以上165180489088119項鈔目猛辦癥卡尼客昨戶曲需喜求奮分屈布拖驗棵證項輛目數(shù)本錢體朱特鐵征粉—再—年成鋪熟館老級城犧區(qū)覆中題的宜高異檔遇社憂區(qū)區(qū)被位秤：石橋家咐莊柿傳卸統(tǒng)昆認襲知鞋的蛛老腸城眉區(qū)犯。百文牢化查、斷教高育賢、探醫(yī)簽療潛、彼省臟直加機躍關原聚集集狐區(qū)躬。仆商桐業(yè)筋配塌套前成細熟款，狼規(guī)民劃博利蔬好和明修顯子。項程目肢經(jīng)詠濟鄙指宗標辦：總傲占窮地比面掘積志：緒4擁.縱1甩5業(yè)萬溝平騙米總鍛建堤面撈積勁：狂8挖.窯3警萬蘿平夏米容燙積便率焰：象2恭.輔0綠裂化懷率蘭：臣4曲0士%總秩戶蔬數(shù)愿：余5召9躲4柳戶投兼資駁商饒：天床山掃集滿團能，合當占地帝知勢名驗開刻發(fā)旅商戶型地上建面套數(shù)戶型分布花園洋房40453.89270三居（含92套下躍）：214套140-170平米躍層：56套194-210平米高層33875.28324三居：312套（待定）90-130平米躍層：12套180-240平米項艷目霉客堅戶退特輕征欲—黃—照以姨項余目關所壩在坦區(qū)跟域嫌泛頑公滿務丈員懷為剩主項替目殘周刪邊杏區(qū)叮域霜升傘級角置宋業(yè)短客巾戶煎：壩省湯市體直重機且關足公攏務恰員去、嶼院票校愿教覺師權(quán)、風醫(yī)魯生蹦、跌私娘營環(huán)業(yè)術(shù)主巖。天打山辨集塊團使內(nèi)傻部懂及術(shù)房滾地肺產(chǎn)塞項論目樓老撞業(yè)貧主俱。與嘗項依目吵所遣在爸區(qū)躬域勻有險地垮緣代關途系忙的縱跨撫區(qū)白置乘業(yè)津客蠟戶千：匆工滲作替緣漲、嘆親壩屬嶄緣姑等灑。核瘋心縣客漏戶重梅要滴客祝戶跟屢隨脆客恐戶7雹月2伐0憑0莫96盜月5辱月4小月1琴0勝月9速月8袍月2提0屠0誤81薄1駝月1晨2扛月項或目胳入帆市躍特晉征滑—獻—地產(chǎn)戴品搜宣學傳錫和崇銷喚售會條歪件蒸不幻玉具到備現(xiàn)廁場吹售倒樓蹦處整抖改白完朱畢多夏層飲取束得漆預緊售壞許錯可呼證掀，愧月去初銳開熔盤1貼月6子#旱、每7箭#縫一勉層竹封冶頂東骨側(cè)第5曉棟胸洋控房督三框?qū)尤し庳濏?李#錦、偶5器#叢三制層糟封事頂?shù)谄挂蛔职娅@報奧廣兆出楚街規(guī)矩劃真確京定沙廢盤溫入瞧場僅俊具墨有數(shù)土樸地大證規(guī)稅劃扶與修戶罪型慶不殘明籌確開申盤奏時破間奧不職定無崗價碌格防信作息雕釋威放線虧上庭媒陵體與宣殼傳昏受銹限4搏月載初維起它辦砌卡阻回粗款項牙目咽財兔務玻特俊征總—詢—慕成撒本串過瞞高貍、津資窗金恭鏈捷緊攤張還、憐急擾于盛回嘩款短廢期塘：搬現(xiàn)嘴金問流舞緊屋張長渣期脊：孝獲斜利贊難游度殺高成濾本板過要高7戴0型5插0面元默/顯平?jīng)Q米頁成嗓本邪遠己遠稱高楚過科區(qū)幅域也平割均聯(lián)售胞價資損金簽鏈偏緊柴張工跳程鞏施差工暈進山度州拖籃拉蒸，胳推避廣疊費攻用戲不蛙斷來積窩壓急醬于裳回的款月責回畝款猶要丹求生１昏千幣萬愈，忠愿妖付舒１投０鉗％側(cè)利稼息娛成獲本小料結(jié)城提改登利時好肝與勢熊僅市買顯們現(xiàn)翠；入畫市臂期蒼間偶放洗量值較項大燦，收高抹端飄產(chǎn)構(gòu)品丟空爆白攪，恰競販爭異多志集衛(wèi)中柔在甜高蛙層稿住厲宅傭；價余格燒敏島感濤度勻高哪，賺升談級休置攻業(yè)脹和甩高貸端挺產(chǎn)僅品類需惜求獨意司向工強楊烈施；作眼為端成圾熟衫老徐城踏區(qū)淋中塊的吵高種檔痕社站區(qū)安，利以兇項鴿目同所箏在注區(qū)乘域和泛協(xié)公籮務訂員早為走主析要來目耀標齊客拾群族；產(chǎn)雹品昂不擁具血備庫入養(yǎng)市歌所辨需緊要莖的集宣稱傳萌和露銷災售昨條扁件載；顯致現(xiàn)潑成庸本柄高喇、饅資逃金遮鏈較緊劍張姓和漠急饞于泥回晨款丑的插財磁務博特寨征營。問檢題叢導臣出核概心摘問督題撤導種出7源0毅5浩0咬元攀/怠平烈米券高窗成宰本v事s區(qū)漫域堂市挺場殿商述品井房雀均設價條5蝕5車0沃0尺元芹/礙平靠米花詞園篇洋僵房的品固質(zhì)v緞s市哪場哄缺欠乏絕對兵真扭正戰(zhàn)花旨園城洋甜房黎的企認知知產(chǎn)陜品終高站形咽象適高抬調(diào)量性v悟s老礙城煤區(qū)傳城旗市逮面尖貌錘落球后濃，盜項斜目害周贊邊綿環(huán)賄境葛差不呈具頑備幼銷隸售攏證贈件v硬s短繳期胸回喜款迫目摔標除高中腳短找期蠟回鋒款價暴值得認此可產(chǎn)算品奇高瞧價鉛值瞇體焦系齊傳低遞v什s宣竄傳怎渠圣道箏與盈物脊料錫缺律乏問滔題湯解蠶決恨原益則步：鼠系保統(tǒng)銜性鍛成指功肺和克短詢期門回吉款予兩悼條礙腿怖走餓路明備確滲目狡標王客扇群堤，納價被值顛認紐奉知重寒塑臨，話保愛證晴系浪統(tǒng)耐性納成敘功利膚益鴿讓致渡驕促沈成調(diào)客綁戶截積化累漫和還繳脾款忌擠愈壓價左格岡認滾可婦！產(chǎn)姻品將認察知裂！交垃易炎促稻成炕！解昌決譜方姨法核偷心斧策耀略基于利益讓渡和交易權(quán)利釋放，促進回款。同時保證產(chǎn)品形象和價值的傳遞。保證項目形象下短期促銷回款線上主流媒體受限，充分利用高效定向媒體傳遞項目信息，激發(fā)市場關注。充分利用高效定向媒體通過項目形象的逐步建立和產(chǎn)品價值的深入認知，提升客戶產(chǎn)品和價格預期。建標準，促認知，確地位ⅠⅡⅢ策尤略崇落臥地ⅠA大c熟t追i野o撈n培1姑:艘持典續(xù)忽蓄禾客乎與編擠疊壓峰回苗款短期收籌動作與效果時間序列表時間動作影響期效果4月1日VIP購房資格卡辦理4.1-5.1積累客戶120組回款183.5萬5月1日辦卡費用5千變?yōu)?萬元4.24-4.30積累客戶36組回款60萬元6月1日平均每平米優(yōu)惠下降30元5.25-5.31客戶積累55組回款425萬7月1日平均每平米優(yōu)惠下降10元6.24-6.30客戶積累20組回款205萬8月17日8月25日金卡推出優(yōu)惠下降10元8.18-8.24回款280萬9月8日至14日補繳可享受首次優(yōu)惠方案9.8-9.14回款310萬12月1日金卡停辦11.24-11.30回款391萬以遷購判房礦權(quán)沃利僑為隸交焰易然本給體標推攪出喪購較房餅V娛I鉛P議卡潮，鑄同致時絞優(yōu)圾惠毀額游與級誠分意跡金搞繳傘納繪額練成立正暑比會，莫激放發(fā)棟客麻戶仇提欺前恢繳邊款木意芬愿北和稠額招度披。通數(shù)過飾固桂定伍時鳳間養(yǎng)節(jié)餐點乓的丟優(yōu)膏惠康降添低綢、鈴優(yōu)銅惠邀恢喊復概和月優(yōu)熱惠稿停榆止肥，飲在買優(yōu)盤惠扮幅休度倆的攀短北期咸利岸好贊上釋采跑取房誠措常施叨，標進場行限新怖老稱客含戶遠回舅款穴擠份壓格，涌增延強喬客腔戶命忠日誠上度紗，霉降抬低驅(qū)成牌本家。在如優(yōu)叉惠已給肌予鹿的輝基情礎舅上攪，恰賦淹予自優(yōu)驚先壇購耗房鎖權(quán)硬力希。橡進貼一衛(wèi)步駝釋稀放專交衡易疊內(nèi)拌容再，鹽增抓強明價糾值嚴感滅。乳在走無溝貨裂幣謎成炒本龍的獻情倉況法下芹，授加撓速棉收怒籌粉。策繞略困落察地ⅠA季c巖t擾i奇o芳n鄭2真:傾促靠進鉛回數(shù)款江同婦時襖，啄保惡證委項景目包形旺象堵的抽傳笨遞在較促喝進杜回招款鳳的拳同蹄時灰，協(xié)通盛過么媒透體姥推查廣駁、神展鉗示行系驅(qū)統(tǒng)湖建脈立漠、漂物探料明支互撐偏完寇善頓階市段轟性遭持流續(xù)猛傳柔遞惠項泳目谷形茂象謊和裁價腳值堤。要提浴升患繳廊款津客壯戶古的狗信講心態(tài)和將心企理梢預禁期客，潮保井證蠟短扭期舉回牙款昆與乎長墨期艇系滿統(tǒng)閣性成成刺功渴的除銜勸接辜。在晌金斗卡賓的川推童介布和騾原輩優(yōu)色惠川方長案參恢事復設的袋動襯作宴上底，庸特奪別由實著施巴了境針本對漂性翁的喚形詳象劈燕和點價姓值僻傳豬遞趣策睛略腐?；ú顖@萄洋脖房定品宴鑒扯會影推扛出兆金伐卡中狀秋滲節(jié)儀客燦戶炎維暗系足活哄動先推宜出奸階符段穩(wěn)性嶄原臂優(yōu)株惠秋恢譯復榮方價案策晝略哄落張地Ⅱ高晝性寨價佛比嘴定當向閱媒填體披，逆特符別悄是洞短朵信拍的珠運位用露，胡前技期差規(guī)念避搭主托流娘媒漲體督受壺限雪影泄響亡和糾宣紙傳典費他用牢限面制喜，垃后添期塞配倘合器活炒動菠和架報告廣己宣冰傳時間對象目的主題效果5月28日6月4日區(qū)域省二院、機械工業(yè)學院等泛公務員高職位群體初建期，項目形象和信息傳遞。公園樣板社區(qū)一個城市的居住理想89組來電40組來訪10月17日10月24日1390、1391號段；車友會、銀行金卡客戶配合報廣出街，明確項目地位和產(chǎn)品力。中華北大街電梯花園洋房國際大師合力打造115組來電24組來訪11月13日11月24日1390、1391號段；車友會、銀行金卡客戶配合報廣和產(chǎn)品展示會，傳遞產(chǎn)品價值點洋房、園林、建材、物業(yè)四大賣點打造品質(zhì)生活120組來電30組來訪注辣：因各野月嚴度揉平逗常凡日辯均鬧來誕電夜1豎0摘-學1袖5伶組豆，瞞日森來尚訪虛1噴5帝-咸2綱0剝組短困信歌發(fā)討送虎內(nèi)竊容突須兇與滴各雙營怠銷栗階香段治目平的握保肌持姨一垂致技；短休信很發(fā)頑送嬸對匠象今做繩到禍精缸準殺、花直盡效內(nèi)，抱不前應旬盲吵目紛投獅放店；短珍信福發(fā)拋送遷頻距次收不資宜取過謎高網(wǎng)，漲避概免攤內(nèi)衡容工重鵝復島和田形素式障一剛致截，久增鋸強蕩可絨讀崖性批；高線端駁項吃目肺的欲短久信啦注腦意握語掌言歉與圣項慌目宋調(diào)炕性服的達一半致縣，幅雅舌俗對共臥賞饑。策妻略莖落表地Ⅲ始德終億保瓶持今項仍目謀形芹象悲的南逐迷步逃傳綿遞夜和章項職目撈價帶值爭認顯知縫的愚深點入莖人掀心作，旨建叨立考客跳戶裁信腸心散，撈提賤升幣價機格母預守期詢?？彀运龠|入此市建愿立工形鉆象傳卷遞貨價蜜值形斯象攏導消入網(wǎng)期4程-肺7稅月以霸公哥園挨樣愉板搶社記區(qū)意為菌穴希頭嶼，晶通差過布戶斧外甚宣壓傳宮項企目激形叫象存，練規(guī)擔避堪政交策疤限鑰制宴。通麗過到工泄地最圍切擋羽和蛛現(xiàn)蘇場鍛展?jié)墒疽?，齊建西立衣項叮目荷入榨市惕形拔象董。策詳略慈落餡地Ⅲ快董速兼入陶市建塔立浪形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