世歐·上江城營銷報告

10/7/2023中國.深圳中原福州分公司2008.04.06世歐·上江城營銷報告當我們再次接觸上江城的時候，我們更愿意將上江城當成一個有血有肉的的生命體。這不僅僅是一份報告，就像我們理解本次的工作不僅僅是一次簡單的研判一樣。今天，中原公司要集經驗之大成，向著勝利，邁進!!!目何錄>攔>詢逆嚷市姜思炒考|局市港場饑如再何隸？|銹項剩目韻市竊場撓背嘩景械思你考友？>稍>飄項亂目異價翁值薯體廚系姿分攻析>歡>價客愉戶叼分廚析填體卻系|理逆孔市槐下化客測戶踢心熔理辦研況究|觀福飯州講江者景雪高映端嶺客寬戶逐深萄度適分積析|炊深呈度季的基分終析宰—搭—奇高座端殲客格戶摔的萄深稍度望訪拐談|蜻資埋源娛的具積僵累牲—租—壞典日型辜豪袖宅系客壟戶悄聚短類詢分槍析|免本惱項宴目及客版戶巴剖鞠析>強>同項缺目征營膝銷杠推是廣兇體螺系第椒一仍篇思藝考妖：移項侄目宴市仰場檢篇1惑、剖宏朋觀填政招策勝解腔析4患、狗競尖爭攜項口目零個美案錢分羅析5斗、恥項乓目片的端市查場故思村考2獻、慶逆披市目下縮慧的雁市謹場曾/躬客冤戶幣心鄙理素分付析3普、農市單場闊供黎應燥情祥況說分刻析政叢策勁—浙2聽0燒0翁6挽年傳宏電觀舊政皇策廊回數(shù)顧稅儲收撒政效策駁：１用、寺2宴0留0獨6弟年筍5含月訪3負1付日悶，閱規(guī)傅定泄2去0藍0緞6富年眼6蒙月描1硬日體后匪，保個繞人攜購牽買拴不像足煮5值年舍的粘住盒房需對成外折銷牙售婚，趟將愛被摟全險額犬征蛾收種營述業(yè)槽稅予。影悄響縣：完對物投乖資京炒濃房努產惜生泛短脆暫澇性終影膽響趣，堤對冰投美機覽客充形與成浙較蒸大啄的分打挨擊錦；２殖、狡2聰0摸0葵6遠年智7它月徒2蓬6軍日聚，諸宣券布般從昌2梢0擦0選6剃年呢8誼月些1臂日移起椅在沒全栗國纖范話圍疲內質統(tǒng)卵一軍強枝制茅性盟征棟收辭二血手刮房惡轉燦讓屑個沾人舒所親得備稅峰。影絕響遙：并對減樓響市僑形足成痕短支期殲影探響峽，峰后撥市刷影郵響摸不扣大泰；?？p障覆性顧住屬房希政隨策2爸0洗0亭6胡年頑8澡月均3璃0炊日用，她《版城參鎮(zhèn)專廉嫂租雙房碎工禮作必規(guī)笨范采化腳管震理誕實閃施思辦續(xù)法館》擦。影臂響蒸：縱保孤障頭性綿用外房事后揮續(xù)楚增完量牌較土大鏟，慨住倉宅松供憤應推結蹈構肯有素一食定黎改惱變怖；建非筑籌建蘿能2漂0蔥0剝6奶年范8絹月記3糕1師日梨，劇《但國雙務蛾院泥關荒于詢加紫強古節(jié)糾能奧工叔作晨的歷決臥定筋》修，捐大酷力螺發(fā)溉展五節(jié)饞能奪省型地晃型超建咽筑棉，這嚴塵禁繳生沙產站、預銷頌售臟和臟使數(shù)用籍國王家仰明陰令枕淘廢汰唇的高塵耗汗能戲產街品賽。影靈響拆：獎樓咳市球產逗品圓品舅質閥得該到機一莊定者提獄升道。2單0篩0尸6畝年摟，悉行框業(yè)晴政譽策息出存臺壁年毫，加政你策潮不付斷棍出粥臺手，討房盛價奪卻炮依鴿舊晴不幕斷穴上冊漲肉；畏深男圳澇等簽區(qū)鍋域撓市信場規(guī)更車是日達肚到躬了筑瘋佳狂將的租狀壁態(tài)幕；1成、盈宏砌觀泡政揉策獵解暖析政取策慢—派2奸0幻玉0藥6億年啦宏益觀贊政結策饞回客顧宏拴觀嫁政刊策１嚴、亭2測0穗0側6生年圓5香月屆1尾7談日抱，滔“羞國斤六紐奉條群”拋出靜臺捷。影核響份：浪住譯宅牢市茫場米觀介望叨氣好氛錘濃陶厚房誠，可資腹金工部奴分該外槍流奔其稀它位行袍業(yè)；２嫂、珍2套0揚0替6誕年襪5平月章2捎9捉日摔，脊“虛九趕部蠢委沙《腦意筆見橫》叔”季頒創(chuàng)布蹲，腎對砌“釀國亭六乳條勺”饞進稼一繪步孕細棍化喪。影偽響尼：浸市臣場歸供顧應隸結額構僻改民變盟，掌投努資布性艦需田求糊受漲到觸一獨定提的佛平飲抑賣，鵝價鍛格萌有污所鉗?？?；３救、遵2成0膛0掌6醫(yī)年杰7時月丸6炭日擱，蒸9史0現(xiàn)/澆7瓦0每界出定翅。影宜響幻玉：南短辰期渡內例影馳響必不賢大權，杯中瓜長訪期綢小哪戶全型熔供艘應推量違增筍大；４攀、許2貴0吧0石6嘴年伶7毒月瓦6講日辰，割整禮頓吹市踢場葡秩蹄序腰。影嚷響吧：效行方業(yè)亞更費為跑規(guī)引范蜜，故但競炒券房碼現(xiàn)右象逐仍稍較帆嚴勻重。金狹融軟政儉策１鮮、點４夾月想、站８父月立兩習度猶加震息肢。影為響縮慧：唇對值當解時評樓無市銹未鍋形熔成釀實糟質獻性席影擋響；２該、近2正0毛0見6裳年炮7脹月墳1忌日牛，暢“爛外暈資焦限成炒細令綠”襲。影績響包：張后顫續(xù)爸國妻外墻熱剖錢模進脊入角炒創(chuàng)房碑受庭到飾限禍制離，聚但普對喇樓緞市寶降舊溫盤不躺明稿顯。土勒地嫩政裹策１思、考2地0指0寄6幟年撈8安月斷1脾日杜，舒土艙地續(xù)招形、滿拍疲、險掛炎新佳政形出匹臺勾。影余響侄：零土兄地帶市術場生更衫為幟規(guī)陰范饑，壁對攀樓闖市判影璃響渣不鍛大；２栗、俯2慶0技0映6胖年駛9乏月伍5懶日汗，篇《記國與務街院脈關獄于冷加殃強腎土掙地貞調賭控距有碗關亞問舉題墊的組通崗知依》創(chuàng)嚴突控脖土塘地脂“單閘梳門犧”報。影液響債：炮土蠅地瀉違稅規(guī)敲占昌用伴行私為蘋減跳少輩；３捕、零2脂0蓄0育6騰年相1旋1所月壯7要日油“霞通懸知北”浙要健求賽2在0忍0弊7橋年雜1幼月惠1妨日孩起滅，炕新河批辜準喉新?lián)显鰭杲ňw設川用血地舞土贊地款有綢償修使柄用單費雪征姥收招標刪準期在昌原棚有壇基居礎亮上像提戴高戚一急倍卡。影央響慢：仿后佛續(xù)兼地績價使、粉樓收市櫻價栗格妄走爛勢其影坡響聰不斥明愿顯所。國科六增條甩主廉要困內所容灶：一夾、切告實遇調款整阿住菠房街供草應溜結誓構捎。二擇、進叉一砍步幸發(fā)術揮艦稅孝收罪、朝信涉貸修、蛾土古地炕政碰策拐的陶調農節(jié)叮作支用借。三撲、合在理魚控壓制傲城柱市餅房戚屋任拆曬遷俗規(guī)扇模出和哄進腐度磚。四她、進級一軋步唉整蕩頓比和暴規(guī)烘范飽房衛(wèi)地街產騰市燃場班秩側序乓。五蔽、有賭步唐驟父的僵解緞決喊低紡收紡入暗家羨庭變住膝房辭困食難宜。六們、完狗善持房信地伸產嘗統(tǒng)扔計信和柴信鎖息乏披回露各制械度菠。政御策款—曠2壩0尚0蔬7把年婆宏加觀顫政娛策懼回鑰顧宏投觀距政迅策1吃、丘8奶月替2遇3雹日怖，齡針政對豆商虜品鮮房極銷貍售柳過破程杜中彼的泊違支法瓜違唉規(guī)奏行相為反作評出燈七炸條饑嚴徹格請規(guī)融定訪。影純響渾：必中配小坐開茄發(fā)察商隊資傅金出鏈菠受暗到滿較分大侵影栽響簡，貸可劇能瞧將粱導亡致腹行謎業(yè)看洗長牌電，涂市豆場李炒早房越及敗捂認盤嚷現(xiàn)巾象誤減功少相；金頑融術政愛策1愿、查央土行侍年務內橫6糠次爆加廈息礎9粉次碼上趴調互存敘款兵準步備集金哄率邊。影牽響耐：客對船于填普如通摘消鹿費淋者塌來蛋說伴，印貸睡款拾購柏房奧累鉤計宰成蕩本悠增決加險明仔顯扁。母開然發(fā)眉商淹從枕銀確行宅融哪資椒難悟度錫加礎大頭；2順、恢1卻2殲月費1戚1夠日狗確偵定額以邁家蜻庭近為縣單際位隊，算第搭二鬧套簡房逐貸臺4蕩0涂%乳首慣付政+摩1斜.挎1諷倍茄利張率姜。影炸響游投陶資條、蒙投舞機配客爛的皺減咱少發(fā)，疫對來于造囤駁房粱不重售蓋的陰開責發(fā)敏商將盜是用有掙效派的慕打退擊隸；販與風9小0話/分7那0眨政輝策固相洲呼話應喬，瞎對膚于哀一娃些勿大帶戶瞧型川的爽、復高角總悉價攤的烤產盞品迎市芳場符需爺求床產錢生前一漁定冰影疲響隙。土賠地跨政盲策1病、秤1繭0緩月罪8爹日階，攤國的土奔部森下駐發(fā)狠保茅障蒸性臟用墾房吊土嗓地頂供灶應紫通哈知般，繩1蜜0姻月撇9炒日液國哥土渠資無源脂部駁又失發(fā)坦布嚴了負《予招揚標蒼拍薄賣銜掛天牌墊出簽讓區(qū)國姑有孫建伯設殃用現(xiàn)地使侍用殼權博規(guī)錯定祖》遺(吹3光9漿號缺令賤)鉛,繞強集調奧,問受望讓焰人呼必沃須蝦付紫清臭整汪宗為地美全濕部攔土既地胸出竭讓友金贊后挎,根方角可委領具取挺國長有聞建觀設莖用側地屋使府用墊權曾證末。影墳響員：角打刑擊些了慚囤旬地賽行僵為請，蛛行西業(yè)育洗糊牌被，克將報形跨成管地蒙產慰寡聽頭企；簡脊析飛：在訓政庫策池累駱積慕效震應射的廟影副響聰下鉛，茄開怒發(fā)敞商脈開秒發(fā)畢速豆度幕減端緩聽，瘋樓喇市宵進廳入遼觀善望工，晨未尾來脊“女調障整音住尤房占供啟應誦結刃構填，撿穩(wěn)福定姑市嗎場鋼價今格只”報依嚷然銹是道主屬流淋。政瘡策傾—最2疑0施0拖7珠年去宏披觀憤政細策荷回萬顧稅話收相政珍策找：1決、宵１艙月歪１這6叼日織晚也，右國異家喇稅委務決總獅局睜發(fā)鳴布椒《備關紙于受房東地義產場開載發(fā)扒企右業(yè)距土遵地鬼增晨值妨稅魔清刃算崇管禮理頑有津關卡問痰題陵的饒通梁知頃》住。影雕響例：愉“看土掘地盆增我值存稅史從企‘岡預嗓征撥’泉轉陷為共‘雜清良算耽’籌，遵壓枯縮吹了盼高另利瀉潤牽空司間雨。2方、固城萍鎮(zhèn)雙土更地稅使并用岡稅玻。影和響銜：苗對撐房吼產衣開躬發(fā)董成矛本晌的抬增俘加途非名常抱有滅限若。其貧他鮮法謙規(guī)１失、論3火月扛1役6專日澆，臭十態(tài)屆兩全惑國答人串大名五潔次愿會句議邀高鳴票亡通毅過找物廟權投法敬，訂自掠2筆0臥0姓7筆年稍1吃0叫月攜1置日味起溝物膚權雅法敬開峽始擱施喝行桌。影倍響按：春物朵權郊法錯的迎出闊臺海將衫對壤私掛有紅物址業(yè)娛的密保劃護輪提飾升埋到駕與腫公負有繞財杰產班相月當蓬的建地皮位季，悶對真于澤房士地均產元行匹業(yè)各意凡義布重嶺大歉。建悅筑橡節(jié)郊能從賣9參月棉1掘日惑起羊，蜻住幣宅嶼層甩高魯不泥得漸小孫于吳2絨.夸8揮米蝕、校不聚得港大麥于慨3邊.六2允米丑，寧首套層羞和揪頂武層栗層怨高從可狠適潮當膨提續(xù)高卻但遷不盡應史大湖于客3澇.溉3海米厭；踏酒燒店阿式汁公證寓胖（集僻住需宅胡、核酒稠店蓄、球會依所響多揭功花能召生與活扁設土施選于芳一揚體謹）世層趣高愈不富應筒大榜于是3綠.列6銜米愛。影沙響驢：日設絕計角更套加概規(guī)憂范集，幕減品少痕開聯(lián)發(fā)肝商矛變蔽相勝改思變殿容往積次率座，憲導首致嗎房津價饅上練漲淡及站房癥地扒產爹市梅場框的詞不球公者平延競呈爭澇現(xiàn)棉象位；備抓注曠：2堂0探0親6蛙年巾，您行飯業(yè)巾政眾策趣出跡臺下年冠，癢2泥0陜0篩7扯年俗則窯是災很擊多忘政韻策四的狡具剛體宏落扶實耗年廉；膨2可0色0寫7電年庫表景現(xiàn)躲為蒸最悅突帝出小的囑政殿策恥是弱多獅次娘加厭息鎮(zhèn)。岸整著個湖市姑場效的沾房艦地移產便價捎格避都遇受罷到六了恨有豪效季的脂遏茂制吸；溫暗總盜理呢2紗0與0鄭7忽年甘1撐1捷月敏1黃9怎日丸發(fā)永表謎關者于《但解廳決嬌房聚地肆產仍問莫題罷的燭四魚點金考亦慮罰》的博演撫講總瘋理天的菌聲腦音棵：V如O浮I酒C企E—廁—孔廉萌租典房稈、率經動適船房永、托調峽控廉想租賺房“削他兇說免，夾首疾先家，無政痛府宋的旋職憤責揪最洪重亞要鍛的側是真要翠搞課好繳廉鳥租俯房倡，霸讓市那極些外買礎不座起滅房迎或焦者糖進兇城匆打朋工鴿的天農洲民底工漢能盡夠損租興得配起殃房技、四住受得柏上枝房唇。期為鉗此肺，登中限國狂政毛府油今耗年駛將設安扮排牽４王９雄億骨元比用覺于煩廉給租泡房刪建罩設慎，月再紹加潑上槳地專方么財扶政決，蓋投堆入爪將憑達宵到郵幾稻百藥億繳。協(xié)他曾說屑，寸明昂年假將趕加娛大斜廉認租窗房鋒建援設羊的很力欲度罵。喘”經矮濟旋適排用篇房“耕其城次民是令建攻設嚇經逮濟繭適淹用捏房勞。捎他版說辣，匹經色濟賭適凈用劈燕房揪大寒多牽數(shù)留是膨面訪向絮中址產歌階脖級蹈的礦，竿他姐們轎中漢有想許炒多絹工前資扁也傳不陳是師很合高藥。飽”市念場熄調您節(jié)“鐵他閃說椒，猾對滔于淘高鞭檔到住曲房孟，胞主饞要永靠俊市肯場唯調筐節(jié)尿，踩“寨但煉是帽也院必叢須羨有寺國魔家諒的窮宏奴觀狼調罰控杏，笨防宰止能利質用逼房房誠地渣產飾進翅行熱炒禽作燃造甚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月對外開盤，至今銷售率85%，2期2008年4月開始認購。戶數(shù)共1165戶，一期431戶客戶群分析市區(qū)私營企業(yè)業(yè)主，高級公務員，福清和平潭的高端群體以及融僑老業(yè)主為主，多為三次及以上置業(yè)。戶型創(chuàng)新多陽臺設計、大面寬客廳以及廣角窗優(yōu)劣勢分析該項目位于南江濱西線，緊鄰南江濱公園，由于公園內刻一排九龍壁，加上附近水域旋渦多，官邸所處區(qū)域被不少客戶視作龍脈。該項目容積率較低，并引入閩侯雙龍溫泉，配套融僑物業(yè)和東南亞風情景觀。但該項目正對一大型制藥廠，加上該片區(qū)內已基本沒有土地可供開發(fā)，因此在發(fā)展?jié)摿ι喜蝗缟辖撬谄瑓^(qū)。且09年觀邸銷售進入尾聲，屆時將不存在較強競爭。東碰方檔名烏城案名東方名城開發(fā)商名城地產均價6700元/㎡物業(yè)管理名城物業(yè)項目地址馬尾快安東江濱大道占地面積658畝棟數(shù)75棟18層-33層高層住宅容積率2.0戶型面積82-177㎡總戶數(shù)8100套銷售情況分析2007年7月公開，2008年1月開盤，推出2000套房源，開盤當天銷售624套，截止目前銷售率39%?？蛻羧悍治隹彀?、馬尾工廠高管、馬尾公務員、臺江區(qū)生意人為主，也有少量長樂和連江籍客戶。優(yōu)劣勢分析該項目位于快安，附近有大量工廠，這部分群體可選擇樓盤范圍較窄，開盤當天推出2000套，成交628套。但該項目體量較大，客戶群較有限，接下去是否還會延續(xù)1月開盤時的熱銷態(tài)勢，值得關注。由于該項目離主城較遠，因此對市區(qū)和倉山高端客戶而言其區(qū)域優(yōu)勢較弱，同時該項目周邊有大量工廠以及多條鐵路，也對項目整體形象帶來較大的制約。項目名稱項目優(yōu)勢及劣勢海潤天地優(yōu)勢一線江景，產品品質優(yōu)良，自然景觀與小區(qū)園林景觀優(yōu)勢明顯。劣勢部分高層但可視角度相對有限。緊靠橋邊噪音較大，周邊配套有限。三迪凱旋楓丹優(yōu)勢一線江景,靠近金山文體中心,倡導智能科技概念。劣勢社區(qū)規(guī)模較小,融僑觀邸與之相比品牌、戶型創(chuàng)新等方面競爭力更強，整體銷售情況一般。融僑觀邸優(yōu)勢開發(fā)商品牌優(yōu)勢，一線沿江，溫泉，融僑物業(yè)，緊靠閩江公園、創(chuàng)新戶型劣勢均價太高，客戶群體覆蓋面相對狹窄。泰禾紅樹林優(yōu)勢一線江景，高品質產品，多層安防系統(tǒng)，景觀良好。劣勢高層與別墅區(qū)域隔開，項目后面是浦上工業(yè)區(qū)和福灣工業(yè)區(qū)。中天金海岸優(yōu)勢靠近金山公園及烏龍江公園，小區(qū)配套較完善。劣勢景觀變化單調，旁邊是經濟適用房。東方名城優(yōu)勢一線江景，寬樓距，戶型創(chuàng)新。劣勢區(qū)位一般，住宅與工業(yè)區(qū)混雜，旁邊有鐵路穿過。分恭析告：襲競帖爭鍵個陡案蛋項烏目工的第優(yōu)戲勢銀很既明體顯蹤蝶，陣一律線功江灑景滋，拌但廉卻堪存每在笛著脂銷遼售述好辮與醬不爭好飄的威很辰大缺區(qū)躲別石，躺因廚為驗市奔場腿有貫了染對課比零，而撥這翼樣肅的債對宅比寧主很要矛集辭中吊在走：判各岔項聲目私獨攜有遇的樸附由加浸值紐奉，脊包輝括呢項起目散的盤品袍牌倆、抖物漸管秘、捉社晃區(qū)灰景呈觀眾，村甚滴至秀是你產槳品核的罷創(chuàng)陪新鄭，含而虛在吸這