產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析2·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢3·如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)4·案例分享1·什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2目錄2·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢1·什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2目錄1·什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)31·什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)31產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

?多元收入

?政策支持

?穩(wěn)健增值

?……引言

下一個藍(lán)海？

住宅國家宏觀調(diào)控從嚴(yán)從緊，未來幾年活躍程度將持續(xù)降溫；

寫字樓市場開發(fā)較為成熟，同時，尤其一線城市用地供應(yīng)有限;

商業(yè)受宏觀調(diào)控影響較小，是目前比較活躍的地產(chǎn)板塊乊一；

…………1產(chǎn)業(yè)引言 住宅 寫字樓 商業(yè) ……?

工業(yè)園工業(yè)物流?

科技園?

商務(wù)花園?

……?

倉儲物流?

商貿(mào)物流?

……定義 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前尚未有明確的行業(yè)公認(rèn)定義。從市場操作實務(wù)角度，指的是：

以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務(wù)于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉 儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關(guān)環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工 業(yè)園、科技園、商務(wù)花園（BusinessPark）、倉儲/商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)斲等產(chǎn)品。是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。用地性質(zhì)為50年。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等；

如高新科技園等； 如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；

……普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型與業(yè)市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；

……

4?工業(yè)園工業(yè)?科技園定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等； 如高主體構(gòu)成政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)者，提供政策，稅收支持，參與或部分參 與土地一級開發(fā)終端用戶，企業(yè)運營參與者，通過有償方式使用開發(fā)者管理服 務(wù)

前期進(jìn)行土地開發(fā)， 中前期建設(shè)與招商， 負(fù)責(zé)后期服務(wù)運營

在實際操作中政府、開發(fā)商與進(jìn)駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的，如政府主導(dǎo)型開發(fā)中 政府實際扮演著開發(fā)商的角色。

6主體構(gòu)成政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)者，終端用戶，企業(yè)運營 7開發(fā)模式

開發(fā)模式園區(qū)綜合模式

……

地產(chǎn)商模式……

企業(yè)自用……

基金模式……政府模式……7開發(fā)模式園區(qū)綜合模式 地產(chǎn)商模式 企業(yè)自用 基金模式政府模產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型總部辦公類型：北京豐臺總部基地園區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)類型：3W咖啡、車庫咖啡工業(yè)新城類型：幸?；鶚I(yè)、聯(lián)動U谷園區(qū)物流園區(qū)類型：海爾物流園汽車城類型：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型總部辦公類型：北京豐臺總部基地園區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)類型：2·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢92·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢9主要特點

政策主導(dǎo)性強、專業(yè)性強工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、

產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；

區(qū)域性強由于工業(yè)發(fā)展具有

很強的聚集效應(yīng)，

不同區(qū)域具有不同的

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；

項目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四主要特點政策主導(dǎo)性強、專業(yè)性強區(qū)域性強益

8盈利方式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利方式

土地增值?

土地基礎(chǔ)設(shè)施配套 建設(shè)與完善及營銷 推廣開展會帶來土 地自身的升值

物業(yè)租售?

通過部分或者全部 出資/出售產(chǎn)業(yè)物業(yè) 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收 益

物業(yè)經(jīng)營?

產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套 建成后，通過針對 性招商以及提供運 營管理服務(wù)帶來收

資產(chǎn)融資?

資產(chǎn)融資是實現(xiàn)產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)價值另一途 徑，可分為債務(wù)性 融資和權(quán)益性融資其它方式：政府政策支持（含商業(yè)土地配備、稅收返還、投資獎勵等）、VC服務(wù)、配套地塊建設(shè)增值等益盈利方式 土地增值 物業(yè)租售 物業(yè)經(jīng)營 資產(chǎn)融資其▼政策將強調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，工業(yè)地產(chǎn)管理逐步規(guī)范化，價格從亂到治的過程工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進(jìn)行調(diào)配。這就使工業(yè)用地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正反映市場供求關(guān)系。▼國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005年年末新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機(jī)場的物流地產(chǎn)項目……等等，已經(jīng)有越來越多的外資瞄準(zhǔn)并開始發(fā)力中國工業(yè)地產(chǎn)市場。海外投資機(jī)構(gòu)發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。▼由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。▼工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過度。▼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代”或“小而精的連鎖模式”，這兩種模式成為生存和發(fā)展的主流。發(fā)展趨勢：社會宏觀角度產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向原則：產(chǎn)業(yè)高端化、產(chǎn)業(yè)集群化、企業(yè)集聚化、企業(yè)規(guī)?；嬚邔娬{(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，工業(yè)地產(chǎn)管理逐步規(guī)范化發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品理念——生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展

服務(wù)生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視的問題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進(jìn)行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價值核心。

16理念發(fā)展趨勢：項目建設(shè)角度發(fā)展功能產(chǎn)品理念——生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展理念發(fā)17

產(chǎn)品硬件附加價值?提高產(chǎn)品技術(shù)含量，增 加產(chǎn)品品質(zhì)；?高復(fù)合度項目開發(fā)，包

括功能復(fù)合及產(chǎn)品復(fù)合；?完善配套，建設(shè)可循環(huán) 體系；?突出社會影響，強化區(qū) 域及高品質(zhì)的環(huán)境景觀 建設(shè)；

配套服務(wù)附加價值?建立對客戶的完善營銷服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)?采用先進(jìn)的物業(yè)、商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及水平?與配套產(chǎn)品建設(shè)保持同步的服務(wù)措施

服務(wù)體系附加價值?為客戶提供政策支持體系?實現(xiàn)的內(nèi)部服務(wù)交流平臺?完備的企業(yè)服務(wù)體系發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品產(chǎn)品——更高的附加值

服務(wù)

附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價值外，相應(yīng)的配套服務(wù)和政策服務(wù)體系的附加值也成為驅(qū)勱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。

產(chǎn)品增值的三個維度理念發(fā)展趨勢：項目建設(shè)角度17 產(chǎn)品硬件附加價值 配套服務(wù)附加價值 服務(wù)體系附加價值模式模式服務(wù)體系企業(yè)俱樂部政策體系員工生活配套稅收優(yōu)惠企業(yè)外交官無費區(qū)網(wǎng)絡(luò)社區(qū)秘書室融資智能化體系交流平臺個性化服務(wù)一站通關(guān)發(fā)展趨勢功能產(chǎn)品服務(wù)——社區(qū)化、綜合化的服務(wù)體系

服務(wù)核心功能外的服務(wù)功能、服務(wù)設(shè)施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強企業(yè)進(jìn)駐欲望的重要驅(qū)勱力。

社區(qū)化服務(wù)體系兩種模式

18理念發(fā)展趨勢：項目建設(shè)角度模式模式服務(wù)體系企業(yè)俱樂部政策體系員工生活配套稅收優(yōu)惠企業(yè)外產(chǎn)業(yè)分類就業(yè)密度（人/km2）生產(chǎn)性行業(yè)裝備制造業(yè)4000通信電子業(yè)25000生物醫(yī)藥業(yè)10000其他制造業(yè)10000生產(chǎn)性服務(wù)科技研發(fā)7000倉儲物流6000總部辦公12000生活性服務(wù)文化體育10000其它服務(wù)10000就業(yè)人口預(yù)測發(fā)展趨勢：項目建設(shè)角度政府機(jī)構(gòu)——全面的有機(jī)協(xié)作經(jīng)濟(jì)效益：70—120億/平方公里/年的營業(yè)額，8—10億的稅收。社會效益：全國總?cè)丝谂c就業(yè)人口比值約為1.78-1.71之間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)以產(chǎn)業(yè)功能為主，人口增長以外來務(wù)工為主，結(jié)構(gòu)較年輕，確定這一系數(shù)為1.5。產(chǎn)業(yè)分類就業(yè)密度生產(chǎn)性行業(yè)裝備制造業(yè)4000通信電子業(yè)250立足于城鎮(zhèn)中心的小而精的“連鎖模式”立足于城郊結(jié)合部的大而全的“產(chǎn)業(yè)新城”功能服務(wù)理念產(chǎn)品發(fā)展趨勢：項目建設(shè)角度主要商業(yè)業(yè)態(tài)立足于城鎮(zhèn)中心的立足于城郊結(jié)合部的功能服務(wù)理念產(chǎn)品發(fā)展趨勢：主要商業(yè)業(yè)態(tài)—大而全的產(chǎn)業(yè)新城模式11

存量勱因?

先進(jìn)制造業(yè)?

倉儲物流?

標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)樓?

研發(fā)政府和功能區(qū)開發(fā)商 私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主本地和國外綜合性開發(fā)商開發(fā)商參不度?

總部經(jīng)濟(jì)?

后臺服務(wù)?

業(yè)務(wù)整合?

研發(fā)時間類別

1980s

工業(yè)園（如蛇口工業(yè)區(qū)）

1990s

科技園(如深圳高新園）

2000s

商務(wù)花園（如北京豐臺ABP）

未來

產(chǎn)業(yè)綜合體（融合研發(fā)設(shè)計， 商務(wù)辦公，高端 制造制造，綜合配套等復(fù)合功能）產(chǎn)業(yè)集群主要商業(yè)業(yè)態(tài)—大而全的產(chǎn)業(yè)新城模式11 存量?先進(jìn)制造業(yè)?如果一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址是在非城市核心的遠(yuǎn)近郊地區(qū)，那么可以講產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展過程就是這個地區(qū)的城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程園區(qū)發(fā)展初期產(chǎn)業(yè)區(qū)中期后期產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)新的城市新城市中心產(chǎn)業(yè)區(qū)城市核心依賴度高產(chǎn)業(yè)聚集人的聚集產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)商務(wù)區(qū)商務(wù)活動聚集生產(chǎn)力提升知識聚集財富聚集消費勢能升高產(chǎn)業(yè)鏈集群高度凝聚服務(wù)業(yè)集群高度凝聚產(chǎn)業(yè)遷離城市發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)中心城市服務(wù)集群中心城市商業(yè)生活區(qū)新城市中心向產(chǎn)業(yè)區(qū)擴(kuò)展依賴度降低城市核心舊城市核心人口遷移城市功能遷移主要商業(yè)業(yè)態(tài)—大而全的產(chǎn)業(yè)新城模式如果一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址是在非城市核心的遠(yuǎn)近郊地區(qū)，那么可以講主要商業(yè)業(yè)態(tài)—小而精的連鎖模式12時間類別

2005s3W咖啡

2010s3W北京分店

未來3W全國連鎖功能第三方創(chuàng)業(yè)平臺各店互相支撐創(chuàng)業(yè)平臺、VC平臺等于一體的綜合園區(qū)物流園商貿(mào)園主要商業(yè)業(yè)態(tài)—小而精的連鎖模式12時間 2005s 2010主要商業(yè)業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的對比商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)新城模式連鎖模式項目位置城郊結(jié)合部城市副中心為主，城郊為輔項目面積及容積率占地1000畝或以上，容積率0.6---3.0之間占地面積10-100畝間，容積率1.5---3.0之間項目內(nèi)容面向該地區(qū)的某個產(chǎn)業(yè)群，以工業(yè)、物流項目為主面向地區(qū)的某個產(chǎn)業(yè)群，以商貿(mào)、中小私營為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)合地方特點確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確就業(yè)崗位5000-10000人500—2000人攜眷系數(shù)1.3---1.61.1配套建設(shè)住宅區(qū)、公寓、酒店、購物、休閑、娛樂等無（社會配套）投資額度3個億以上2000萬左右（單個）建設(shè)周期2年1年效益情況較好較好主要商業(yè)業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的對比商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)新城模式連鎖模式項目位3·如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)193·如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)191、明確思路：宏觀大氣的開發(fā)思路21

“蓋物業(yè)”向“造平臺”轉(zhuǎn)變——傳統(tǒng)的“蓋物業(yè)”的思維，轉(zhuǎn)向為入住相關(guān)企業(yè)、員工等提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。

“做產(chǎn)品”向“創(chuàng)服務(wù)”轉(zhuǎn)變——產(chǎn)品觀念突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。

“單一功能”向“綜合功能”轉(zhuǎn)變——功能方面突破單一功能開發(fā)的運營模式，轉(zhuǎn)向集商務(wù)辦公、商貿(mào)展示、商務(wù)公寓、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合配套區(qū)開發(fā)。1、明確思路：宏觀大氣的開發(fā)思路21“蓋物業(yè)”向“造平臺”23宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析

規(guī)劃定位概念、開發(fā)方案投資分析產(chǎn)業(yè)研究市場研究項目定位

客戶需求分析

企業(yè)需求調(diào)研項目功能/形象定位總體規(guī)劃斱案建議目標(biāo)客戶定位

開發(fā)戰(zhàn)略用地平衡財務(wù)可行性分析1、明確思路：細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研23宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析項目市場分析自然形成產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)鏈 研究政府中長期 規(guī)劃導(dǎo)向

土地需求人口研究（工業(yè)/物流/產(chǎn)業(yè)/住宅/商業(yè)/公建）（年齡/收入/家庭結(jié)構(gòu)）工業(yè)、產(chǎn)業(yè) 物業(yè)酒店、工業(yè)商業(yè)、文教住宅、商業(yè) 辦公物業(yè)

開發(fā)商開發(fā)背景/目標(biāo)營運模式/實力 經(jīng)驗/團(tuán)隊靜態(tài)分析——內(nèi)部邏輯性產(chǎn)業(yè)布局——尋找未來定位開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)需求經(jīng)濟(jì)效應(yīng)土地需求資金投入量經(jīng)濟(jì)效應(yīng)融資條件資金計劃投資收益資產(chǎn)戰(zhàn)略基礎(chǔ)建設(shè)道路要求1、明確思路：細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研自然形成產(chǎn)業(yè)鏈政府中長期 土地需求人口研究工業(yè)、產(chǎn)業(yè)酒店、2交通基礎(chǔ)環(huán)境人才政府交通便捷基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施完善便與高端人才聚集政府大力歡迎1341、明確思路：內(nèi)部外部環(huán)境初步到位5投資成本適宜費用2交通基礎(chǔ)環(huán)境人才政府交通便捷基礎(chǔ)設(shè)施及便與高端人才聚集政府SOHO1、明確思路：客戶為本的產(chǎn)品組合27政府政策及規(guī)劃 物業(yè)發(fā)展規(guī)律 市場競爭環(huán)境本體地塊解析獨棟總部辦公企業(yè)孵化器研發(fā)辦公生產(chǎn)制造配套酒店配套宿舍配套商業(yè)獨棟總部基地配套宿舍孵化器/SOHO研發(fā)辦公物業(yè)類型示例SOHO1、明確思路：客戶為本的產(chǎn)品組合27政府政策及規(guī)劃本2、規(guī)避風(fēng)險：開發(fā)前需要考慮的問題22

項目建設(shè)地點？

項目建設(shè)內(nèi)容及定位？

項目潛在的客戶在哪里？

客戶的需求特點是什么？

產(chǎn)品開發(fā)組合、形式及合理配比？

如何對各物業(yè)類型進(jìn)行合理布局、設(shè)計？

選擇合適的開發(fā)時序及規(guī)模？

如何統(tǒng)籌資金財務(wù)調(diào)度？

&&&項目開發(fā)風(fēng)險的系統(tǒng)思考2、規(guī)避風(fēng)險：開發(fā)前需要考慮的問題22項目建設(shè)地點？風(fēng)險名稱風(fēng)險識別主要應(yīng)對策略項目前期風(fēng)險投資決策風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕土地風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險接受方案設(shè)計風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕項目建設(shè)期風(fēng)險過程管理風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避技術(shù)風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避安全風(fēng)險風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險接受、風(fēng)險預(yù)防質(zhì)量風(fēng)險風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險接受、風(fēng)險預(yù)防成本風(fēng)險風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避項目運營期風(fēng)險項目租售風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險接受項目物業(yè)管理風(fēng)險風(fēng)險減輕、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險預(yù)防2、規(guī)避風(fēng)險：開發(fā)前需要考慮的問題風(fēng)險名稱風(fēng)險識別主要應(yīng)對策略項目前期風(fēng)險投資決策風(fēng)險風(fēng)險預(yù)防2、規(guī)避風(fēng)險：核心風(fēng)險規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險：區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險。政府缺失風(fēng)險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場風(fēng)險：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。開發(fā)風(fēng)險2、規(guī)避風(fēng)險：核心風(fēng)險規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險：政府缺失風(fēng)險：市場風(fēng)險：良好的政府協(xié)作請注意，是協(xié)作，不是關(guān)系公關(guān)高效的招商進(jìn)度項目招商成功是項目經(jīng)營銷售成功的關(guān)鍵準(zhǔn)確的項目定位準(zhǔn)確的項目定位需結(jié)合當(dāng)?shù)卣?jīng)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境制定2、規(guī)避風(fēng)險：核心風(fēng)險分析良好的政府協(xié)作高效的招商進(jìn)度準(zhǔn)確的項目定位2、規(guī)避風(fēng)險：核心4·案例分享304·案例分享3033位置:豐臺南四環(huán)西路188號項目概況：豐臺總部基地是中關(guān)村豐臺園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.

建筑形態(tài)主要為700棟1000至5000平米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名的總部樓.其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其余200棟可分層出售。配套：約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。1、招商案例：總部基地項目招商小結(jié)33位置:豐臺南四環(huán)西路188號1、招商案例：總部基地項目34

豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺區(qū)政府將豐臺園二期開發(fā)的65公頃土地作價占股40%)豐臺區(qū)政府負(fù)責(zé)制定政策拿出土地

道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個有實力、市場經(jīng)驗豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場化運作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。招商引資的啟示:政府批發(fā)土地，企業(yè)零售寫字樓1、招商案例：總部基地項目招商小結(jié)34豐臺總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)豐臺區(qū)政府負(fù)責(zé)道豐集團(tuán)1、產(chǎn)業(yè)定位明確，政府合作招商項目啟動之初，與政府建立良好關(guān)系，促成核心入駐客戶。2、以招商成果指導(dǎo)產(chǎn)品定位、設(shè)計根據(jù)重點客戶要求，樣本客戶測試，定位設(shè)計產(chǎn)品；重視企業(yè)需求的辦公、服務(wù)類硬件要求。3、銷售啟動后，強化政府合作及客帶客租售租售中，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)卣猩滩块T，促進(jìn)其引領(lǐng)推介，同時促進(jìn)大客戶進(jìn)駐，加強其上下產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)進(jìn)駐。4、做好后期特色服務(wù)、物業(yè)管理，保證園區(qū)良性運轉(zhuǎn)企業(yè)入駐后，為企業(yè)提供全方位服務(wù)職能，保證園區(qū)持續(xù)良性運作。1、招商案例：總部基地項目招商小結(jié)1、產(chǎn)業(yè)定位明確，政府合作招商2、以招商成果指導(dǎo)產(chǎn)品定位、設(shè)36國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu)

——中國總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu)

——市場中心、研發(fā)中心、采購中心等企業(yè)職能部門

——人力資源、資本與金融等企業(yè)運營平臺把目標(biāo)市場鎖定在主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個專業(yè)招商小組主動參加各種經(jīng)濟(jì)會議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動招商發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻舴e極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對總部基地的了解，帶動招商組織營銷策劃活動，帶動客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實現(xiàn)營銷銷售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素總部樓冠名設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財政、外經(jīng)委、計委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門聯(lián)合辦公，提供專項服務(wù)建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂部建立企業(yè)交流平臺提供員工出入班車,班車整租等服務(wù).解決員工就餐1、招商案例：總部基地項目招商小結(jié)36國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu)3750%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司）

豐臺總部基地目前入駐各類企業(yè)比例法國歐尚、樂華梅蘭、中國誠通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實業(yè)股份有限公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份有限公司、中國物資運輸總公司、中國集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司

部分入駐企業(yè)名錄1、招商案例：總部基地項目招商小結(jié)3750%中央級企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國有企業(yè)30-40%企業(yè)戰(zhàn)略：成為環(huán)京津冀區(qū)域、領(lǐng)先的、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者建設(shè)方向：1、靜?？h、青縣、大成縣、魏縣、肥鄉(xiāng)縣、高碑店等環(huán)京津冀周邊1小時車程內(nèi)的工業(yè)園區(qū)。2、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)間定位分工明確，均結(jié)合當(dāng)?shù)刂饕?jīng)濟(jì)特色確定主攻方向。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：靜海-綜合、輕工、環(huán)保；大成-化工、環(huán)保、建材；青縣-裝備制造、模具等合作細(xì)則：1、政府提供工業(yè)土地，價格8.5萬/畝；2、配套提供商業(yè)用地，不超過18萬/畝；3、政府對園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)達(dá)到年稅收500萬的，地方所得稅返還；4、作為一級開發(fā)商，進(jìn)行土地買賣及資金管理；5、常務(wù)副縣長掛帥2、政府協(xié)作及規(guī)劃：天津某投資集團(tuán)名稱工業(yè)土地價格標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃價格到天安門時距亦莊產(chǎn)業(yè)園35萬左右35-45元/平米.月1小時正東青縣產(chǎn)業(yè)園11萬左右8-10元/平米.月2小時企業(yè)戰(zhàn)略：成為環(huán)京津冀區(qū)域、領(lǐng)先的、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者2、政府協(xié)項目位置：距天津南站10公里，分鐘車程；距北京六環(huán)60公里，距天津海港70公里，空港50公里，均1小時車程；規(guī)劃初期：2009年開始建設(shè)，總面積1060畝，位于天津靜海縣高新區(qū)北區(qū)，除去自用100畝外，工業(yè)廠房956畝，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房5000—20000平共40個。全部對外出租為主。備有簡單的員工食堂、工人住宿、日用百貨等條件。規(guī)劃中期：隨著入駐企業(yè)的增加，逐步增加配套設(shè)施，征用了123畝的土地做配套住宅區(qū)；同時增設(shè)了ATM機(jī)、藥店、中小型飯店、娛樂設(shè)施、配套交通等設(shè)施。規(guī)劃后期：把整個園區(qū)劃分為工業(yè)制造區(qū)(956畝）、生活居住區(qū)（123畝）、餐飲服務(wù)區(qū)（1.5萬平）、休閑娛樂區(qū)（3000平）、商務(wù)交流區(qū)（0.5萬平）等五個區(qū)域。2、政府協(xié)作及規(guī)劃：天津某投資集團(tuán)項目位置：距天津南站10公里，分鐘車程；距北京六環(huán)60公里，歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點，便于國計民生，成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動脈。2．出現(xiàn)1881年，中國自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運輸開平[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路交通運輸開平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭以后列強激烈爭奪在華鐵路的

。②修路成為中國人

的強烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國以后，各條商路修筑權(quán)收歸國有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會經(jīng)濟(jì)凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路3．發(fā)展修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運與航空1．水運(1)1872年,

正式成立，標(biāo)志著中國新式航運業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運公司近百家，幾乎都是在列強排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機(jī)工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處二、水運與航空輪船招商局水上飛機(jī)籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進(jìn)一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國首次參加

。郵傳部萬國郵聯(lián)大會三、從驛傳到郵政郵傳部萬國郵聯(lián)大會2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報線，成為中國自辦電報的開端。(2)特點：進(jìn)程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀(jì)30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國同世界的聯(lián)系大大增強，使異地傳輸更為便捷。(3)促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展，也使人們的生活

。臺灣出行方式多姿多彩2．電訊臺灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。[合作探究·提認(rèn)知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟(jì)南章丘依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。

提示：特點：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨輪車，近代的小火輪、火車同時使用)。

原因：近代西方列強的侵略加劇了中國的貧困，阻礙社會發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動。依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。[串點成面·握全局][串點成面·握全局]產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響1．原因(1)先進(jìn)的中國人為救國救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進(jìn)中國社會發(fā)展。(2)列強侵華的需要。為擴(kuò)大在華利益，加強控制、鎮(zhèn)壓中國人民的反抗，控制和操縱中國交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響2．特點(1)近代中國交通業(yè)逐漸開始近代化的進(jìn)程，鐵路、水運和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國交通業(yè)受到西方列強的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強了中國與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強的政治侵略和經(jīng)濟(jì)掠奪。2．特點1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢”。這說明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對中國航運業(yè)的壟斷B．阻止了外國對中國的經(jīng)濟(jì)侵略C．標(biāo)志著中國近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運動標(biāo)志著中國近代化的開端，但不是具體以某個企業(yè)的創(chuàng)辦為標(biāo)志；洋務(wù)運動中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強的經(jīng)濟(jì)侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項表述都有錯誤。答案：A解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務(wù)運動二、近代以來交通、通訊工具的進(jìn)步對人們社會生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動各地經(jīng)濟(jì)文化交流和發(fā)展，而且也促進(jìn)信息的傳播，開闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對人們的社會生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會生活。二、近代以來交通、通訊工具的進(jìn)步對人們社會生活的影響2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖有萬鈞柁，動如繞指柔?！边@是在描寫 (

)A．電話B．汽車C．電報 D．火車解析：從“萬鈞柁”“動如繞指柔”可推斷為火車。答案：D2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件[典題例析][例1]

上海世博會曾吸引了大批海內(nèi)外人士利用各種交通工具前往參觀。然而在19世紀(jì)七十年代，江蘇沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造總局的汽車B．洋人發(fā)明的火車C．輪船招商局的輪船D．福州船政局的軍艦[典題例析][例1]上海世博會曾吸引了大批海內(nèi)外人[解析]由材料信息“19世紀(jì)七十年代，由江蘇沿江居民到上?！笨膳袛嘧钣锌赡苁禽喆猩叹值妮喆?。[答案]

C[解析]由材料信息“19世紀(jì)七十年代，由江蘇沿江居[題組沖關(guān)]1．中國近代史上首次打破列強壟斷局面的交通行業(yè)是(

)A．公路運輸 B．鐵路運輸C．輪船運輸 D．航空運輸解析：根據(jù)所學(xué)1872年李鴻章創(chuàng)辦輪船招商局，這是洋務(wù)運動中由軍工企業(yè)轉(zhuǎn)向兼辦民用企業(yè)、由官辦轉(zhuǎn)向官督商辦的第一個企業(yè)。具有打破外輪壟斷中國航運業(yè)的積極意義，這在一定程度上保護(hù)了中國的權(quán)利。據(jù)此本題選C項。答案：C[題組沖關(guān)]1．中國近代史上首次打破列強壟斷局面的交通行業(yè)是2.右圖是1909年《民呼日報》上登載的一幅漫畫，其要表達(dá)的主題是(

)A．帝國主義掠奪中國鐵路權(quán)益B．西方國家學(xué)習(xí)中國文化C．西方列強掀起瓜分中國狂潮D．西方八國組成聯(lián)軍侵略中國2.右圖是1909年《民呼日報》上登載的解析：從圖片中可以了解到各國舉的燈籠是火車形狀，20世紀(jì)初的這一幅漫畫正反映了帝國主義掠奪中國鐵路權(quán)益。B項說法錯誤，C項不能反映漫畫的主題，D項時間上不一致。答案：A解析：從圖片中可以了解到各國舉的燈籠是火車形狀，20世紀(jì)初的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造及案例解析課件[典題例析][例2]

(2010·福建高考)上海是近代中國茶葉的一個外銷中心。1884年，福建茶葉市場出現(xiàn)了茶葉收購價格與上海出口價格同步變動的現(xiàn)象。與這一現(xiàn)象直接相關(guān)的近代事業(yè)是