設(shè)備綜合管理規(guī)定

Word第第頁設(shè)備綜合管理規(guī)定設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定方法

設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定

1目的

從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完好和完善。

2適用范圍

適用于公司各部門對(duì)設(shè)施設(shè)備的綜合管理。

3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件

3.1iso9001:20006.1資源供應(yīng)

6.3基礎(chǔ)設(shè)施

6.4工作環(huán)境

3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的供應(yīng)與管理

4職責(zé)

4.1各小區(qū)/大廈管理處詳細(xì)負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。

4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

4.3修理中心和各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備修理和維護(hù),建立設(shè)備臺(tái)帳。

5程序要求

5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)

5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收

5.2.1公司在接管新物業(yè)時(shí),主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對(duì)接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入修理中心管理的小區(qū)或大廈,修理中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;未納入修理中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)

5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn),并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》上登記。

5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操作詳細(xì)見《設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收制度》。

5.3設(shè)備的購置

5.3.1設(shè)備的決策與選擇

5.3.1.1使用部門依據(jù)需要提出購置申請(qǐng),由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報(bào)總經(jīng)理批閱?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對(duì)同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評(píng)價(jià)提交總經(jīng)理決策。詳細(xì)操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。

5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

必要時(shí)應(yīng)實(shí)行以下措施:

a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價(jià)格、質(zhì)量、性能等;

b)向經(jīng)初步選擇的供貨方索取報(bào)價(jià)單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。

5.3.2設(shè)備選購的審批

5.3.2.1總經(jīng)理依據(jù)工程部提交的綜合評(píng)價(jià)及申請(qǐng)的實(shí)際狀況對(duì)設(shè)備選購進(jìn)行審批。

全部權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給業(yè)主委員會(huì)審批。

5.3.3設(shè)備的選購

設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按“公開、公正、公正”原則采納詢價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行選購。

5.3.4設(shè)備的驗(yàn)收

5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參與開箱驗(yàn)收,并將驗(yàn)收狀況記錄在“設(shè)備開箱驗(yàn)收單”中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。

5.3.4.2在驗(yàn)收中,如發(fā)覺問題,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗(yàn)收不合格,由選購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。

5.3.4.3對(duì)技術(shù)要求比較冗雜,且公司無法進(jìn)行驗(yàn)收的,由工程技術(shù)部報(bào)告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,托付第三方驗(yàn)收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參與。

5.3.5安裝、調(diào)試和移交

5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施,工程部可完成該項(xiàng)工作,也可托付專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信到達(dá)技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗(yàn)收。

5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會(huì)同使用部門對(duì)設(shè)備進(jìn)行安裝驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,必需填寫“設(shè)備安裝驗(yàn)收交接報(bào)告”移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程》。

5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理

5.4.1技術(shù)資料的管理

5.4.1.1公司自有設(shè)備(全部權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行備份,視狀況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。

5.4.1.2業(yè)主全部設(shè)備(全部權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

5.4.2設(shè)備的檔案管理

工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號(hào),并建立設(shè)備臺(tái)帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺(tái)帳。詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。

5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與修理

5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和修理

5.5.1.1各小區(qū)修理組應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)排解,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。

5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職修理人員完成,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》。

5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必需由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。

5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報(bào)告書”,經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署看法后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。

5.5.1.5修理中心、各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度修理保養(yǎng)打算,報(bào)工程技術(shù)部審核后實(shí)施,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》

5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報(bào)修理組或修理中心進(jìn)行修理。詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.1.

7業(yè)主需要修理、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)修理組供應(yīng),詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理

5.5.2.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)打算,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。

5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家特地檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行“外檢”,其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“內(nèi)檢”,詳細(xì)操作詳見《監(jiān)視和測量裝置掌握規(guī)程》。

5.5.3設(shè)備的封存和啟封

5.5.3.1各部門依據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由修理中心或修理組對(duì)設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。

5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時(shí),應(yīng)由修理中心或修理組進(jìn)行啟封檢查和試運(yùn)行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項(xiàng)。

5.5.4修理零備件管理

修理中心負(fù)責(zé)組織修理零備件管理,各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)本小區(qū)的修理零部件管理。詳細(xì)操作詳見《修理零部件管理制度》。

5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新

當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時(shí),可由使用部門提出申請(qǐng),經(jīng)工程部簽署看法后,報(bào)總經(jīng)理審批。全部權(quán)屬于業(yè)主的還需報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批。假如屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會(huì)同有關(guān)部門實(shí)施,詳細(xì)操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;假如屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。

5.7設(shè)備的報(bào)廢

5.7.1設(shè)備的報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng),由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定,確認(rèn)符合報(bào)廢要求后,填寫“設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單”,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報(bào)廢處理(全部權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)),設(shè)備作報(bào)廢處理后,財(cái)務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺(tái)帳。

5.7.2報(bào)廢設(shè)備有多種處理方法

詳細(xì)可作如下處理:

a)出售;

b)零拆,對(duì)可利用零部件進(jìn)行撤除備用;

c)無用部件作廢品處理;

d)處理資金交財(cái)務(wù)部作設(shè)備殘值處理。

5.8意外大事處理預(yù)案

5.8.1電梯緊急援救預(yù)案

修理組接到報(bào)告后,馬上派人前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源并對(duì)曳引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打開廳門、轎門放人或卸貨。詳細(xì)操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》

5.8.2斷電預(yù)案

當(dāng)發(fā)覺停電時(shí),配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。假如是外線停電,應(yīng)馬上進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。假如是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。沒有異樣狀況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。假如發(fā)覺異樣,應(yīng)快速派出修理人員搶修。詳細(xì)操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》

5.8.3斷水預(yù)案

假如是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,修理組應(yīng)快速派出人員搶修。假如是外部停水,修理組應(yīng)馬上通知水廠搶修并切斷全部公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以臨時(shí)維持。詳細(xì)操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》

6相關(guān)文件

《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》

《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》

《修理零部件管理制度》

《修理工具管理制度》

《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》

《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》

《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》

《日常報(bào)修規(guī)程》

《設(shè)備事故處理規(guī)程》

《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》

《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》

7流程圖

設(shè)備的購置

設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收

分類、編號(hào)、建檔

建賬

使用與維護(hù)

修理

改造與更新

物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定

物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定51目的從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完好和完善。

2適用范圍適用于公司各部門對(duì)設(shè)施設(shè)備的綜合管理。

3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件

3.1iso9001:20233.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的供應(yīng)與管理

4職責(zé)

4.1各小區(qū)/大廈管理處詳細(xì)負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。

4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

4.3修理中心和各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備修理和維護(hù),建立設(shè)備臺(tái)帳。

5程序要求

5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)

5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收

5.2.1公司在接管新物業(yè)時(shí),主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對(duì)接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。

對(duì)達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。

設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。

(設(shè)施設(shè)備管理納入修理中心管理的小區(qū)或大廈,修理中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;

未納入修理中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)

5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn),并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》上登記。

5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操作詳細(xì)見《設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收制度》。

5.3設(shè)備的購置

5.3.1設(shè)備的決策與選擇

5.3.1.1使用部門依據(jù)需要提出購置申請(qǐng),由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報(bào)總經(jīng)理批閱。

總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對(duì)同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評(píng)價(jià)提交總經(jīng)理決策。

詳細(xì)操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。

5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

必要時(shí)應(yīng)實(shí)行以下措施:a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價(jià)格、質(zhì)量、性能等;

b)向經(jīng)初步選擇的供貨方索取報(bào)價(jià)單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。

5.3.2設(shè)備選購的審批

5.3.2.1總經(jīng)理依據(jù)工程部提交的綜合評(píng)價(jià)及申請(qǐng)的實(shí)際狀況對(duì)設(shè)備選購進(jìn)行審批。

全部權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給業(yè)主委員會(huì)審批。

5.3.3設(shè)備的選購設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公正、公正'原則采納詢價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行選購。

5.3.4設(shè)備的驗(yàn)收

5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參與開箱驗(yàn)收,并將驗(yàn)收狀況記錄在'設(shè)備開箱驗(yàn)收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。

5.3.4.2在驗(yàn)收中,如發(fā)覺問題,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗(yàn)收不合格,由選購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。

5.3.4.3對(duì)技術(shù)要求比較冗雜,且公司無法進(jìn)行驗(yàn)收的,由工程技術(shù)部報(bào)告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,托付第三方驗(yàn)收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參與。

5.3.5安裝、調(diào)試和移交

5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施,工程部可完成該項(xiàng)工作,也可托付專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信到達(dá)技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗(yàn)收。

5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會(huì)同使用部門對(duì)設(shè)備進(jìn)行安裝驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,必需填寫'設(shè)備安裝驗(yàn)收交接報(bào)告'移交給使用部門。

詳見《設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程》。

5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理

5.4.1技術(shù)資料的管理

5.4.1.1公司自有設(shè)備(全部權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

工程部可對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行備份,視狀況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。

5.4.1.2業(yè)主全部設(shè)備(全部權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

5.4.2設(shè)備的檔案管理工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號(hào),并建立設(shè)備臺(tái)帳由專人負(fù)責(zé)保管。

各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺(tái)帳。

詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。

5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與修理

5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和修理

5.5.1.1各小區(qū)修理組應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)排解,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。

5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職修理人員完成,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》。

5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必需由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。

5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報(bào)告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署看法后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。

5.5.1.5修理中心、各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度修理保養(yǎng)打算,報(bào)工程技術(shù)部審核后實(shí)施,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》

5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報(bào)修理組或修理中心進(jìn)行修理。

詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.1.7業(yè)主需要修理、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)修理組供應(yīng),詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理

5.5.2.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)打算,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。

5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家特地檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行'內(nèi)檢',詳細(xì)操作詳見《監(jiān)視和測量裝置掌握規(guī)程》。

5.5.3設(shè)備的封存和啟封

5.5.3.1各部門依據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由修理中心或修理組對(duì)設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。

5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時(shí),應(yīng)由修理中心或修理組進(jìn)行啟封檢查和試運(yùn)行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項(xiàng)。

5.5.4修理零備件管理修理中心負(fù)責(zé)組織修理零備件管理,各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)本小區(qū)的修理零部件管理。

詳細(xì)操作詳見《修理零部件管理制度》。

5.6設(shè)施設(shè)備的改造和更新當(dāng)原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時(shí),可由使用部門提出申請(qǐng),經(jīng)工程部簽署看法后,報(bào)總經(jīng)理審批。

全部權(quán)屬于業(yè)主的還需報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批。

假如屬于改造范疇,則由工程技術(shù)部會(huì)同有關(guān)部門實(shí)施,詳細(xì)操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;

假如屬于更新范疇,則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。

5.7設(shè)備的報(bào)廢

5.7.1設(shè)備的報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng),由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定,確認(rèn)符合報(bào)廢要求后,填寫'設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單',經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門作報(bào)廢處理(全部權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)),設(shè)備作報(bào)廢處理后,財(cái)務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn),各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺(tái)帳。

5.7.2報(bào)廢設(shè)備有多種處理方法詳細(xì)可作如下處理:a)出售;

b)零拆,對(duì)可利用零部件進(jìn)行撤除備用;

c)無用部件作廢品處理;

d)處理資金交財(cái)務(wù)部作設(shè)備殘值處理。

5.8意外大事處理預(yù)案

5.8.1電梯緊急援救預(yù)案修理組接到報(bào)告后,馬上派人前往電梯機(jī)房,切斷機(jī)房主電源并對(duì)曳引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作,使電梯轎廂移至最近層平層處,打門、轎門放人或卸貨。

詳細(xì)操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》

5.8.2斷電預(yù)案當(dāng)發(fā)覺停電時(shí),配電房值班人員應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。

假如是外線停電,應(yīng)馬上進(jìn)行倒閘操作,將負(fù)荷切換到另一個(gè)供電回路上。

假如是內(nèi)部跳閘,則應(yīng)先把分開關(guān)拉開,進(jìn)行檢查。

沒有異樣狀況就試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。

假如發(fā)覺異樣,應(yīng)快速派出修理人員搶修。

詳細(xì)操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》

5.8.3斷水預(yù)案假如是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水,修理組應(yīng)快速派出人員搶修。

假如是外部停水,修理組應(yīng)馬上通知水廠搶修并切斷全部公共區(qū)域用水,以保證業(yè)主用水得以臨時(shí)維持。

詳細(xì)操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》6相關(guān)文件《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》《修理零部件管理制度》《修理工具管理制度》《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》《日常報(bào)修規(guī)程》《設(shè)備事故處理規(guī)程》《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》

6.1資源供應(yīng)

6.3基礎(chǔ)設(shè)施

物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定-5

物業(yè)設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定5

1目的

從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求,確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完好和完善。

2適用范圍

適用于公司各部門對(duì)設(shè)施設(shè)備的綜合管理。

3引用標(biāo)準(zhǔn)和文件

3.1iso9001:2000

3.2公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié)資源的供應(yīng)與管理

4職責(zé)

4.1各小區(qū)/大廈管理處詳細(xì)負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。

4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

4.3修理中心和各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備修理和維護(hù),建立設(shè)備臺(tái)帳。

5程序要求

5.1設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)

5.2設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收

5.2.1公司在接管新物業(yè)時(shí),主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對(duì)接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)達(dá)不到要求的,應(yīng)通知有關(guān)單位進(jìn)行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù),相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入修理中心管理的小區(qū)或大廈,修理中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;未納入修理中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)

5.2.2設(shè)施設(shè)備正式接管后,由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn),并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺(tái)帳》上登記。

5.2.3新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操作詳細(xì)見《設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收制度》。

5.3設(shè)備的購置

5.3.1設(shè)備的決策與選擇

5.3.1.1使用部門依據(jù)需要提出購置申請(qǐng),由該部門組織進(jìn)行可行性論證后呈報(bào)總經(jīng)理批閱?？偨?jīng)理批準(zhǔn)后,由工程部對(duì)同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能綜合評(píng)價(jià)提交總經(jīng)理決策。詳細(xì)操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。

5.3.1.2工程部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

必要時(shí)應(yīng)實(shí)行以下措施:

a)了解國內(nèi)外市場信息,如生產(chǎn)廠家、價(jià)格、質(zhì)量、性能等;

b)向經(jīng)初步選擇的供貨方索取報(bào)價(jià)單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。

5.3.2設(shè)備選購的審批

5.3.2.1總經(jīng)理依據(jù)工程部提交的綜合評(píng)價(jià)及申請(qǐng)的實(shí)際狀況對(duì)設(shè)備選購進(jìn)行審批。

全部權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給業(yè)主委員會(huì)審批。

5.3.3設(shè)備的選購

設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后,按'公開、公正、公正'原則采納詢價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式,由相關(guān)部門進(jìn)行選購。

5.3.4設(shè)備的驗(yàn)收

5.3.4.1外購設(shè)備到貨后,應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參與開箱驗(yàn)收,并將驗(yàn)收狀況記錄在'設(shè)備開箱驗(yàn)收單'中,有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。

5.3.4.2在驗(yàn)收中,如發(fā)覺問題,應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠,如設(shè)備驗(yàn)收不合格,由選購人員與供貨方進(jìn)行交涉和處理。

5.3.4.3對(duì)技術(shù)要求比較冗雜,且公司無法進(jìn)行驗(yàn)收的,由工程技術(shù)部報(bào)告總經(jīng)理批準(zhǔn)后,托付第三方驗(yàn)收,工程部及相關(guān)部門協(xié)同參與。

5.3.5安裝、調(diào)試和移交

5.3.5.1需要安裝的設(shè)備,如水泵、巡更設(shè)備等,其安裝工作由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施,工程部可完成該項(xiàng)工作,也可托付專業(yè)單位進(jìn)行檢查、調(diào)試,確信到達(dá)技術(shù)規(guī)定的要求后,即可提交驗(yàn)收。

5.3.5.2工程技術(shù)部、安裝單位會(huì)同使用部門對(duì)設(shè)備進(jìn)行安裝驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,必需填寫'設(shè)備安裝驗(yàn)收交接報(bào)告'移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程》。

5.4設(shè)施設(shè)備的檔案管理

5.4.1技術(shù)資料的管理

5.4.1.1公司自有設(shè)備(全部權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。工程部可對(duì)技術(shù)資料進(jìn)行備份,視狀況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。

5.4.1.2業(yè)主全部設(shè)備(全部權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔,并進(jìn)行統(tǒng)一管理。

5.4.2設(shè)備的檔案管理

工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類和編號(hào),并建立設(shè)備臺(tái)帳由專人負(fù)責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺(tái)帳。詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。

5.5設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)與修理

5.5.1設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和修理

5.5.1.1各小區(qū)修理組應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)排解,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。

5.5.1.2設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專職修理人員完成,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》。

5.5.1.3電梯、水泵、鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必需由專人管理、維護(hù)、檢修,并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。

5.5.1.4發(fā)生設(shè)備事故后,事故發(fā)生部門應(yīng)填寫'設(shè)備事故報(bào)告書',經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署看法后,送總經(jīng)理批示,轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。

5.5.1.5修理中心、各小區(qū)修理組負(fù)責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度修理保養(yǎng)打算,報(bào)工程技術(shù)部審核后實(shí)施,詳細(xì)操作詳見《設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程》

5.5.1.6設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞,則應(yīng)由使用部門報(bào)修理組或修理中心進(jìn)行修理。詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.1.7業(yè)主需要修理、安裝等服務(wù)的,由小區(qū)修理組供應(yīng),詳細(xì)操作詳見《日常報(bào)修規(guī)程》。

5.5.2監(jiān)視和測量裝置的管理

5.5.2.1工程技術(shù)部負(fù)責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準(zhǔn)打算,并做好各類校準(zhǔn)、鑒定記錄。

5.5.1.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定,本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家特地檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行'外檢',其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行'內(nèi)檢',詳細(xì)操作詳見《監(jiān)視和測量裝置掌握規(guī)程》。

5.5.3設(shè)備的封存和啟封

5.5.3.1各部門依據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達(dá)三月以上的設(shè)備,由修理中心或修理組對(duì)設(shè)備進(jìn)行封存處理,并在設(shè)備檔案中予以記錄。

5.5.3.2需要重新使用封存設(shè)備時(shí),應(yīng)由修理中心或修理組進(jìn)行啟封檢查和試運(yùn)行,確認(rèn)合格后方可投入使用,并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項(xiàng)。

5.5.4修理零備件管理

修理中心負(fù)責(zé)組織