我國住房保障存在的問題

我國住房保障存在的問題及對策小組成員：康剛明李孝孝梁曉瑞一、我國住房保障存在的主要問題1、注重人均住房面積有余，重視住宅功能質(zhì)量等不足

目前，我國住房持有率達(dá)到80%左右，人均住宅面積達(dá)到26平方米，這一數(shù)字居于世界較高水平。目前，我國的人均GDP大概為4673美元，澳門的人均GDP則超過49745美元，而香港城市居民住房面積是7.1平方米，日本是15.8平方米，低于我國的人均住宅面積。。不過，我國老百姓的居住面積雖然大，但居住質(zhì)量和住房功能相差很遠(yuǎn)。我國城市社區(qū)普遍存在著配套不連貫的問題，經(jīng)營性場所多、真實(shí)景觀少，消遣性休閑多、智力性休閑少。地方政府應(yīng)考慮從政策立法角度，保證城市社區(qū)發(fā)展空間中有休閑、購物、娛樂、運(yùn)動等一系列配套功能，突破房地產(chǎn)粗放經(jīng)營、建完房子就走人的模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變，讓擁有住房的老百姓真正“享受住房配套不連貫、景觀單調(diào)的高層小區(qū)中國住宅總體質(zhì)量差、壽命短。2006年4月在北京舉行的建設(shè)部《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》宣講會上，與會專家指出，中國有關(guān)住宅規(guī)范規(guī)定，普通住宅的設(shè)計(jì)使用年限為50年。中國建國以來建造的許多住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限，就因?yàn)楦鞣N原因被拆除，平均使用壽命不足30年這種狀況造成了社會資源的巨大浪費(fèi)，這其中有建筑本身的原因，如建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施不合理，管網(wǎng)老化，安全性不夠等，也有規(guī)劃調(diào)整等人為原因，本來還可以保留的建筑被拆除了。目前，中國每年老舊建筑拆除率占新建建筑面積的40%左右。2、我國住宅私有率攀高，“房奴”大量涌現(xiàn)目前美國城市住房產(chǎn)權(quán)自有率是68%，英國是56%，歐洲其他國家城市住房產(chǎn)權(quán)自有率大約在30%到50%之間。而據(jù)建設(shè)部提供的信息，截至2005年全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以上這些發(fā)達(dá)國家。我國部分地區(qū)房價雖現(xiàn)已回落，全國范圍內(nèi)房價依然很高，以廣東為例商品房均價仍高達(dá)9303元/平方米。

根據(jù)我國2005年城市戶均收入在1.5萬元至1.7萬元計(jì)算，購買一套70平方米的新房，房價收入比約為13倍。這意味著在城市居民當(dāng)中，七成沒有購買新商品房的能力。還有調(diào)查顯示，在貸款買房的人當(dāng)中，54.1%的人月供占其收入的20%-50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，成為不堪重負(fù)的“房奴”。有人為“房奴”的概念定了“三個俗成的標(biāo)準(zhǔn)”，即：一為月還房貸的金額超過月收入50%以上者；二為購買住房的房價高于家庭目前年收入的20倍者；三為為了還房貸，生活質(zhì)量明顯下降者。大量“房奴”的存在已成為嚴(yán)重的社會問題。3、官商勾結(jié)獲暴利，房地產(chǎn)市場被扭曲縱觀近年來出現(xiàn)的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。就說財(cái)政部公布的“部分房地產(chǎn)企業(yè)”偷漏稅問題吧，這個已經(jīng)涉嫌犯罪的問題年年有，但誰聽說哪個房地產(chǎn)企業(yè)老板因此進(jìn)班房了？官員因涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題被雙規(guī)，在官場引發(fā)一次又一次的地震。從這些案例中，既可以看出中央反腐的決心和力度之大，也可以看出部分官員與地產(chǎn)界的勾結(jié)之深。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開發(fā)商“行方便”，而開發(fā)商則給其經(jīng)濟(jì)上的回報。這種權(quán)錢交換最終必然增大房地產(chǎn)開發(fā)的成本：一是開發(fā)商與權(quán)力交換的成本。房地產(chǎn)行業(yè)與醫(yī)療藥品行業(yè)、零售業(yè)并稱為商業(yè)賄賂的三大高發(fā)領(lǐng)域。商業(yè)賄賂貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。據(jù)悉，開發(fā)商的“公關(guān)”成本占到樓盤總成本的3%到5%或更高，這對房價起了推動作用。二是腐敗競爭成本，開發(fā)商們?yōu)榱烁邪盐漳玫叫膬x的地塊，可能爭相拿出更多的資金來賄賂官員，加劇腐敗的蔓延和升級。三是效率成本。當(dāng)正常的市場交易行為和正常的權(quán)力行為，與腐敗緊密聯(lián)系在一起的時候，必然制約效率的發(fā)揮，這同樣會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。事實(shí)上，一些地方政府和開發(fā)商之所以反對公布房價成本，很大程度上就是由于擔(dān)心房價中的隱性成本暴露出來。相對而言，這依然只是表象的。一旦開發(fā)商與權(quán)力勾結(jié)在一起，這些開發(fā)商們就無懼相關(guān)政策的壓力，他們會變本加厲、有恃無恐地制造信息