中國(guó)住房市場(chǎng)需求及趨勢(shì)分析

中國(guó)住房市場(chǎng)需求及趨勢(shì)分析1.市場(chǎng)預(yù)期：市場(chǎng)過度擔(dān)憂需求總量，卻忽略需求結(jié)構(gòu)力量1.1市場(chǎng)擔(dān)憂：多因素導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于商品住宅中長(zhǎng)期較悲觀2021年以來，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)等宏觀因素的影響，居民對(duì)于商品住宅的購(gòu)買意愿和購(gòu)買力出現(xiàn)了雙雙下降，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求端出現(xiàn)了快速下行，而同時(shí)又由于2021年以來三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管等一系列調(diào)控政策收緊的影響，大量房企陸續(xù)出險(xiǎn)、拿地開工快速下行，導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給端也出現(xiàn)了快速收縮。在供需雙弱的背景下，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量出現(xiàn)了創(chuàng)歷史新高的降幅，同時(shí)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了全國(guó)性的持續(xù)下降，在如此悲觀環(huán)境下，市場(chǎng)主流機(jī)構(gòu)在線性外推之下，對(duì)于中國(guó)住宅需求的預(yù)期也普遍更為悲觀，并且按照市場(chǎng)部分機(jī)構(gòu)的悲觀預(yù)測(cè)*，市場(chǎng)對(duì)于未來5-10年商品住宅需求中樞的悲觀預(yù)期被進(jìn)一步下調(diào)至約10億平米，較2021年商品住宅銷售面積15.7億平米下降36%。我們認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于商品住宅需求的悲觀預(yù)期來自于多方面因素，我們將其歸類為兩部分：1、過度悲觀因素包括：1）城鎮(zhèn)化率：2021年末，城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%，提升速度逐步放緩。2）人均住房面積：2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達(dá)38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米。3）購(gòu)買力：疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力背景下，居民對(duì)于收入預(yù)期不樂觀，居民購(gòu)買力下降。2、相對(duì)客觀因素包括：1）總?cè)丝冢?022年末，我國(guó)總?cè)丝?4.1億人，人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2）人口老齡化：據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委的測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，我國(guó)60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%。2035年，60歲及以上老年人口將增加到4.2億左右，占比將超過30%。3）三四線庫(kù)存：三四線城市庫(kù)存相對(duì)較高，并且由于上一輪周期中棚改透支了需求，購(gòu)買力和需求相對(duì)較弱。不過，我們認(rèn)為，上述市場(chǎng)擔(dān)心的悲觀因素值得進(jìn)一步分類討論并分析，其中過度悲觀因素將是對(duì)于未來住宅需求悲觀預(yù)期修正的基礎(chǔ)，而相對(duì)客觀因素則是未來住宅需求結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)的根源，而我們本次報(bào)告將針對(duì)需求總量和結(jié)構(gòu)這兩方面進(jìn)行深入討論和分析。1.2有別于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)：三大預(yù)期差異，未來需求中樞不悲觀我們認(rèn)為，未來5-10年商品住宅中期需求中樞較過去10年將有所下降，但不必過于悲觀，主要源于：1）預(yù)期差一：對(duì)城鎮(zhèn)化率提升空間的低估據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%，同比+0.83pct，在即將進(jìn)入納瑟姆曲線70%拐點(diǎn)前的減速階段，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)化率增速將顯著放緩，提升空間有限。從節(jié)奏來看，對(duì)比主流海外國(guó)家城鎮(zhèn)化率的發(fā)展歷程，主流海外國(guó)家的城鎮(zhèn)化過程均呈現(xiàn)出步入60%水平后的增速放緩，但城鎮(zhèn)化水平仍保持一定速率發(fā)展，在十年內(nèi)均提升至70%以上。從空間來看，主流海外國(guó)家的城鎮(zhèn)化率終點(diǎn)普遍在80%以上，因此未來城鎮(zhèn)化率仍將有進(jìn)一步提升空間。此外，和海外不同的是，我國(guó)有常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個(gè)口徑，上述對(duì)比的僅是常住人口城鎮(zhèn)化率口徑，2021年我國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率僅46.7%，因此，我們認(rèn)為，即使遠(yuǎn)期我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%水平，并且假設(shè)后續(xù)常住人口城鎮(zhèn)化率停止提升，在戶籍城鎮(zhèn)化率提升過程中，也會(huì)催生住房需求。2）預(yù)期差二：對(duì)人均住房面積的理解差異根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達(dá)38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米；市場(chǎng)普遍認(rèn)為，我國(guó)人均住房面積相較海外對(duì)比，空間已經(jīng)不大。但我們認(rèn)為，我國(guó)人均住房面積存在口徑上的差異：1）家庭戶和集體戶的差異：目前我國(guó)人均住房面積均僅統(tǒng)計(jì)家庭戶，考慮集體戶影響后，我們估算2020年末城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為35.6平米；2）建筑面積和使用面積的差異：我國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑均為建筑面積，而對(duì)比海外國(guó)家口徑均為實(shí)際使用面積，因而謹(jǐn)慎按照85%得房率估算，目前我國(guó)實(shí)際人均居住使用面積僅為30.3平米，顯著低于海外的40-65平米。3）預(yù)期差三：對(duì)二手房分流需求的過多考慮根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房來源中，10.1%的存量住房來自購(gòu)買二手房。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，目前我國(guó)存量房較多，二手房成交將在一定程度上分流新增商品住宅需求。但在我們后文的估算模型中，商品住宅需求對(duì)應(yīng)住宅需求剔除保障房供應(yīng)，其中住宅需求主要由剛性需求、改善需求、更新需求三部分組成，均為增量住房需求，而二手房成交是存量房交易，不構(gòu)成增量供給，也就不分流增量需求。2.總量判斷：預(yù)計(jì)需求中樞13.4億平，總量規(guī)模依然可觀2.1需求構(gòu)成：剛性需求、改善需求、更新需求為住宅需求三大支撐從我國(guó)住房市場(chǎng)來看，商品住宅長(zhǎng)期增量需求主要由城鎮(zhèn)人口增加（自然人口增加和城鎮(zhèn)化率提升）、人均住房面積提升和舊房拆遷更新等三方面因素推動(dòng)的需求組成。在我們的住宅需求測(cè)算模型中，商品房需求包括商品住宅需求和商辦等非住宅需求，商品住宅需求則對(duì)應(yīng)住宅需求剔除保障房供應(yīng)，其中住宅需求主要由剛性需求、改善需求、更新需求三部分組成，具體計(jì)算關(guān)系如下：商品房需求=商品住宅需求+商辦等非住宅需求；商品住宅需求=住宅需求-保障房供應(yīng)；住宅需求=剛性需求+改善需求+更新需求。其中，1）剛性需求（+）：主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)化率提升推動(dòng)的城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)，帶來的剛性住房需求；2）改善需求（+）：主要由人均住房面積提升，帶來的改善性住房需求；3）更新需求（+）：主要由老齡房屋拆遷，帶來的更新需求；4）保障房供應(yīng)（-）：主要由保障性租賃住房、公租房等非商品住房承接的需求。2.2住宅需求：三大需求支撐，預(yù)計(jì)22-30年住宅需求中樞13.5億平2.2.1剛性需求：城鎮(zhèn)化率提升，預(yù)計(jì)22-30年年均剛需4.5億平1）自然人口方面：預(yù)計(jì)自然人口增長(zhǎng)率趨近0%左右據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，我國(guó)總?cè)丝?4.1億人，出生率為6.77‰，同比-0.08pct；死亡率為7.37‰，同比+0.02pct；對(duì)應(yīng)人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，同比-0.09pct。對(duì)比海外來看，2005-2020年，美國(guó)平均人口增長(zhǎng)率為7.4‰；1990-2010年，日本平均人口增長(zhǎng)率為1.9‰。參考海外城鎮(zhèn)化步入趨緩階段，其人口增長(zhǎng)趨勢(shì)相應(yīng)逐步放緩，以及我國(guó)目前人口增長(zhǎng)率現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)未來我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率或逐漸趨近于0%。但另一方面，我國(guó)的生育政策持續(xù)放寬，隨著二孩、三孩政策放開，各地配套支持政策也不斷落地，有望逐步提振生育水平。綜合考慮出生率及死亡率趨勢(shì)，以及生育支持政策，預(yù)計(jì)人口自然增長(zhǎng)率趨近0%左右，按照人口自然增長(zhǎng)率為0%假設(shè)，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)總?cè)丝跒?4.1億人，略低于衛(wèi)計(jì)委預(yù)測(cè)的2030年我國(guó)總?cè)丝?4.5億人和聯(lián)合國(guó)貿(mào)易和發(fā)展會(huì)議預(yù)測(cè)的14.6億人。2）城鎮(zhèn)化率：預(yù)計(jì)2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升至72.4%據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%，同比+0.83pct，在即將進(jìn)入納瑟姆曲線70%拐點(diǎn)前的減速階段，城鎮(zhèn)化率增速有所放緩，進(jìn)入緩慢提升階段。對(duì)比主流海外國(guó)家城鎮(zhèn)化率的發(fā)展歷程，包括美國(guó)、日本、韓國(guó)、俄羅斯、德國(guó)等在內(nèi)的主流海外國(guó)家在城鎮(zhèn)化率步入60%階段后，城鎮(zhèn)化率提升速度均有所放緩。對(duì)比各國(guó)緩慢提升階段具體來看：美國(guó)在1950-1960期間，城鎮(zhèn)化率由64.2%提升至70.0%，年均提升0.58pct；日本在1961-1971期間，城鎮(zhèn)化率由64.2%提升至72.7%，年均提升0.85pct；韓國(guó)在1985-1995期間，城鎮(zhèn)化率由64.9%提升至78.2%，年均提升1.34pct；俄羅斯在1972-1982期間，城鎮(zhèn)化率由64.1%提升至70.6%，年均提升0.7pct。各主流海外國(guó)家的城鎮(zhèn)化過程均呈現(xiàn)出步入60%水平后的增速放緩，但城鎮(zhèn)化水平仍保持一定速率發(fā)展，在十年內(nèi)均提升至70%以上。綜合來看，海外主流國(guó)家城鎮(zhèn)化率放緩階段的10年時(shí)間，年均城鎮(zhèn)化率提升0.86pct，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)64.7%，按照海外主流國(guó)家年均提升速率假設(shè)，對(duì)應(yīng)2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升至72.4%，使用ETS模型基于2001-2021我國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間序列分析預(yù)測(cè)，對(duì)應(yīng)2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升至73.0%，與海外主流國(guó)家城鎮(zhèn)化率放緩階段的10年內(nèi)的增長(zhǎng)情況接近，略高于聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)的70.6%與《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)》中要求的70%目標(biāo)，謹(jǐn)慎假設(shè)下，我們選取72.4%作為我國(guó)2030年城鎮(zhèn)化水平的預(yù)測(cè)數(shù)，較2021年提升8.25pct。需要注意的是，我們目前僅測(cè)算到2030年的我國(guó)城鎮(zhèn)化率72.4%，對(duì)比海外來看，城鎮(zhèn)化率終點(diǎn)普遍在80%以上，因此未來城鎮(zhèn)化率仍將有進(jìn)一步提升空間。此外，和海外不同的是，我國(guó)有常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個(gè)口徑，上述對(duì)比的僅是常住人口城鎮(zhèn)化率口徑，2021年我國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率僅46.7%，因此，我們認(rèn)為，即使遠(yuǎn)期我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%水平，并且假設(shè)后續(xù)常住人口城鎮(zhèn)化率停止提升，在戶籍城鎮(zhèn)化率提升過程中，也會(huì)催生住房需求。我們認(rèn)為，住宅長(zhǎng)期剛性需求主要由城鎮(zhèn)人口增加（自然人口增加和城鎮(zhèn)化率提升）推動(dòng)。其中，由于出生率的持續(xù)下降，自然人口的增速已經(jīng)逐步放緩，城鎮(zhèn)人口的增加則主要來自于城鎮(zhèn)化率的提升。根據(jù)假設(shè)，預(yù)計(jì)2030年我國(guó)總?cè)丝跒?4.1億人，城鎮(zhèn)化率72.4%，對(duì)應(yīng)2030年城鎮(zhèn)人口達(dá)10.2億人；根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為38.6平米（家庭戶口徑），考慮集體戶影響后，估算2020、2021年末我國(guó)常住人口人均住房面積分別為35.6、37.1平米。因此，根據(jù)：中期剛性需求=（2030年城鎮(zhèn)人口-2021年城鎮(zhèn)人口）*人均住房面積，測(cè)算出，2022-2030年，我國(guó)由城鎮(zhèn)化率提升帶來的剛性需求合計(jì)為40.5億平米，對(duì)應(yīng)22-30年9年年均需求4.5億平米。2.2.2改善需求：人居面積提升，預(yù)計(jì)22-30年年均改善需求6.0億平根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末，我國(guó)城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達(dá)38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米；值得注意的是，目前所用的人均住房面積均僅統(tǒng)計(jì)家庭戶，因此實(shí)際為家庭戶口徑（一定程度上可以理解為戶籍人口口徑人均住房面積，區(qū)別于常住人口口徑人均住房面積），考慮集體戶影響后，我們估算2020年末城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為35.6平米*。橫向?qū)Ρ群Ｍ鈦砜?，目前我?guó)人均住房面積和海外對(duì)比處于較低水平。考慮到我國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑均為建筑面積，而對(duì)比海外國(guó)家口徑均為實(shí)際使用面積，因而謹(jǐn)慎按照85%得房率（按照浙江省七普數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，估算目前存量得房率約84%*）估算，目前我國(guó)實(shí)際人均居住使用面積僅為30.3平米，顯著低于日本的39平米、德國(guó)的46平米、瑞士的46.6平米、美國(guó)的66.9平米。從人均住房建筑面積與人均GDP歷史數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析來看，人均住房建筑面積與人均GDP存在顯著的線性正相關(guān)，經(jīng)過模型擬合，人均GDP每增長(zhǎng)1,000元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平均增長(zhǎng)0.174平米。按照“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的要求，2035年人均GDP達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，取現(xiàn)階段發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體入門水平1.8萬美元作為目標(biāo)，對(duì)應(yīng)2022-30年年均增速將達(dá)到3.2%，2030年我國(guó)的人均GDP將達(dá)到10.76萬元，按照模型預(yù)測(cè)，估算2030年我國(guó)考慮集體戶調(diào)整后的人均住房建筑面積將達(dá)到42.4平米（對(duì)應(yīng)還原為家庭戶后的人均住房建筑面積45.9平米，對(duì)應(yīng)考慮得房率后的人均住房使用面積36.0平米）。值得注意的是，我們目前僅測(cè)算到2030年的人均住房面積，我們認(rèn)為，隨著我國(guó)人均GDP、人均可支配收入的持續(xù)提升，未來人均住房面積仍將進(jìn)一步提升，并且考慮到我國(guó)人均住房使用面積2020年僅為30平米以及估算2030年也僅為36平米，對(duì)比海外發(fā)達(dá)國(guó)家的39-67平米，仍有著非常大的提升空間。考慮集體戶的影響，我們估算2021年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達(dá)37.1平米，并根據(jù)模型預(yù)測(cè)結(jié)果（考慮到人均住房面積與人均GDP相關(guān)性更為顯著，我們采用人均住房面積與人均GDP相關(guān)性模型），估算2030年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達(dá)42.4平米，并考慮前文預(yù)測(cè)2030年城鎮(zhèn)人口達(dá)10.2億人；因此，根據(jù)：中期改善需求=2030年城鎮(zhèn)人口*（2030年城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積-2021年城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積），測(cè)算出，2022-2030年，我國(guó)由人均住房面積提升帶來的改善性需求合計(jì)為53.6億平米，對(duì)應(yīng)22-30年9年年均需求6.0億平米。2.2.3更新需求：舊房更新，預(yù)計(jì)22-30年年均更新需求3.0億平存量住房更新率方面，美國(guó)房屋更新率為0.3-0.5%；日本住宅類公寓法定耐用年數(shù)為47年（對(duì)應(yīng)存量住房更新率為1/47=2.1%）；韓國(guó)鋼筋混凝土建造的建筑物，可以使用的法定年限平均為40年（對(duì)應(yīng)存量住房更新率為1/40=2.5%）；2016-2018年，全國(guó)棚改總套數(shù)分別為606、609和580萬套，按照平均50平米/套，估算2016-2018年拆遷面積分別為3.0、3.0和2.9億平米，估算分別對(duì)應(yīng)當(dāng)年拆遷率1.3%、1.2%、1.1%。根據(jù)清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心（黃禹，劉洪玉，徐躍進(jìn)）2016年發(fā)布的《我國(guó)城鎮(zhèn)住房拆除率及其影響因素研究》，2002-2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房平均拆除率為0.89%，而如果考慮到目前我國(guó)土地使用權(quán)期限為70年，按照1/70估算，對(duì)應(yīng)未來每年城鎮(zhèn)存量住房更新率應(yīng)為1.4%，因此，預(yù)計(jì)我國(guó)目前存量房更新率或維持在0.9-1.4%區(qū)間，對(duì)比海外國(guó)家來看處于相對(duì)合理水平。另一方面，由于存量住房?jī)?nèi)部因房齡結(jié)構(gòu)的差異，導(dǎo)致不同房齡住宅的更新率差異較大，第六次人口普查披露的房屋建成年份處于1949-1959年、1960-1969年、1970-1979年、1980-1989年的四類住房面積，到第七次人口普查分別同比下降44.53%、42.70%、40.89%、29.88%，房齡越高的住房更新率更高。因此，我們基于第七次人口普查披露的每年各房齡住宅占比（以10年為一段劃分），假設(shè)2000年以前建成房屋按照70年的基礎(chǔ)建筑年限，2000年以后建成房屋按照100年的基礎(chǔ)建筑年限，不同房齡的住宅的期望建筑年限按年份依次遞減，對(duì)2021-2030年各房齡住宅更新情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。結(jié)果表明，2022-2030年城市住房更新需求合計(jì)27.1億平米，對(duì)應(yīng)22-30年9年年均更新需求為3.0億平米。值得注意的是，從樓齡結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2000年以前建成的房屋占比約27.5%，2000-2009年建成的房屋占比約35.0%，而2009年之后建成的房屋占比約37.5%，而在我們的估算模型中，我們對(duì)2000年以后建成的房屋按100年折舊（對(duì)應(yīng)拆遷率僅1%），并且假設(shè)2009年的房屋在未來10年均不拆除，因此測(cè)算結(jié)果更偏保守，實(shí)際更新需求預(yù)計(jì)將更多。綜合來看，我們估算2022-2030年的住宅需求合計(jì)為121.2億平米，對(duì)應(yīng)22-30年9年年均住宅需求為13.5億平米，其中：1）剛性需求合計(jì)40.5億平米，未來9年年均4.5億平米；2）改善需求合計(jì)53.6億平米，未來9年年均6.0億平米；3）更新需求合計(jì)27.1億平米，未來9年年均3.0億平米。2011-2020年，我們估算，剛性需求、改善需求、更新需求分別占比38.5%、37.5%、24.0%；2022-2030年，我們預(yù)計(jì)，剛性需求、改善需求、更新需求分別占比33.4%、44.2%、22.4%，分別較2011-2020年-5.1、+6.7、-1.6pct，改善需求占比將逐步提升。因而，我們認(rèn)為未來5-10年中，我國(guó)新增住房需求的主導(dǎo)構(gòu)成將由剛性需求轉(zhuǎn)為改善需求。2.2.4保障房供應(yīng)：預(yù)計(jì)22-30年保障房供給年均承接需求1.9億平據(jù)住建部表示，“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌建保障性租賃住房870萬套，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提到，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主”，據(jù)此估算2021-2025年（十四五期間），全國(guó)計(jì)劃新增保障性租賃住房6.1億平米，對(duì)應(yīng)2021-25年年均1.2億平米。此外，我們根據(jù)26個(gè)城市的住房發(fā)展十四五規(guī)劃，保障性租賃住房占保障房總體平均比例為65.7%，我們假設(shè)十四五保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)占所有保障房的65.7%，估算十四五保障房總新增套數(shù)為1,325萬套，對(duì)應(yīng)2021-25年年均1.9億平米?？紤]到保障性租賃住房支持政策密集出臺(tái)，中期保障性住房或?qū)⒃诠┙o端持續(xù)承擔(dān)非商品房承接角色，并且考慮到目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升進(jìn)程放緩，我們按照十四五規(guī)劃，假設(shè)2026-30年年均新增保障性租賃住房套數(shù)持平于2025年的180萬套，5年合計(jì)900萬套，并考慮到其占比維持在65.7%，再擴(kuò)大至2026-30年保障房供應(yīng)套數(shù)合計(jì)估算為1,370萬套，對(duì)應(yīng)2022-30年保障房供應(yīng)面積合計(jì)約17.1億平米，對(duì)應(yīng)未來9年年均1.9億平米。2.3商品房需求：預(yù)計(jì)我國(guó)中期商品房需求中樞13.4億平，規(guī)?？捎^綜合來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期住宅需求仍有較強(qiáng)支撐，主要來自于三方面因素：1）城鎮(zhèn)化率：我國(guó)目前城鎮(zhèn)化率為65%，顯著低于國(guó)際上主流發(fā)達(dá)國(guó)家約80%；2）人均住房面積：我國(guó)目前可比口徑下，人均住房面積僅30平米（按85%得房率估算的使用面積），顯著低于國(guó)際上主流發(fā)達(dá)國(guó)家的39-67平米；3）舊房更新率：舊房更新率約1%，較主流國(guó)家處于較合理水平。綜合來看，我們估算2022-2030年的住宅需求合計(jì)為121.2億平米，對(duì)應(yīng)22-30年9年年均住宅需求為13.5億平米，其中：1）剛性需求合計(jì)40.5億平米，未來9年年均4.5億平米；2）改善需求合計(jì)53.6億平米，未來9年年均6.0億平米；3）更新需求合計(jì)27.1億平米，未來9年年均3.0億平米。并考慮到保障房供應(yīng)承接需求17.1億平米，未來9年年均承接需求1.9億平米，并予以扣減之后，對(duì)應(yīng)2022-2030年的商品住宅需求為104.1億平米，對(duì)應(yīng)未來9年年均11.6億平米。再考慮到商辦等非住宅需求后，按照2015-21年商品房銷售面積中住宅平均占比為87%調(diào)整后，2022-2030年的商品房需求為120.2億平米，對(duì)應(yīng)未來9年商品房需求中樞為13.4平米，依然規(guī)?？捎^。3.結(jié)構(gòu)判斷：一二線城市更具彈性，改善需求更具挖掘潛力正如上文所述，我國(guó)未來5-10年商品住宅需求確實(shí)將出現(xiàn)一定程度的下降，但剛性需求、改善需求、更新需求等三大需求決定了需求中樞仍有支撐，并且總量需求規(guī)模依然可觀。因而，我們認(rèn)為，我國(guó)未來5-10年房地產(chǎn)需求總量下臺(tái)階后仍將保持穩(wěn)定而有支撐，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)參與主體基本面的差異也將進(jìn)一步拉大，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分化進(jìn)一步加劇，由此結(jié)構(gòu)的力量也將更顯著的顯現(xiàn)出來。3.1城市結(jié)構(gòu)：一二線和三四線分化加劇，前者更具韌性和彈性從城市成交情況來看，近年來一二線城市與三四線城市之間的成交分化進(jìn)一步加大。2022年，34城的銷售面積同比-30%，其中，一二線城市（19城）同比-27%，三四線城市（15城）同比-45%；其中，一二線城市（19城）銷售面積占比34城達(dá)85%，較2021年+4pct。2022年市場(chǎng)走弱背景下，一二線城市供需兩端相對(duì)更健康，較于三四線城市，一二線城市將呈現(xiàn)出更強(qiáng)的基本面韌性。并且進(jìn)入2023年，城市間的分化進(jìn)一步加劇，一二線城市進(jìn)一步改善，而三四線城市依然處于走弱趨勢(shì)。展望未來，從購(gòu)買力的角度來看，高能級(jí)城市相對(duì)低能級(jí)城市經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)（人均GDP更高）、收入更高（人均可支配收入更高）；從改善空間來看，高能級(jí)城市人均住房面積相比低能級(jí)城市更低，2021年城鎮(zhèn)人均住房面積*，一線城市中，北京、上海分別為33.4、37.4平米；二線城市中，成都、南京、蘇州分別為37.4、40.7、53.1平米；而三四線城市普遍為40-50平米；而從政策限制情況來看，過去幾年一二線城市調(diào)控政策更嚴(yán)，需求壓抑更久。因而，一二線城市在購(gòu)買力、人均住房面積改善空間、以及政策放松空間等方面也相對(duì)三四線城市更有優(yōu)勢(shì)。綜合之下，我們認(rèn)為后續(xù)一二線城市仍將呈現(xiàn)出更強(qiáng)的基本面彈性，并預(yù)計(jì)2023年一二線城市將享受基本面和政策面共振向上的發(fā)展機(jī)遇。此外，除了上述差異之外，一二線城市和三四線城市分化更為關(guān)鍵的差異在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從靜態(tài)來看，人口的聚集決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在沒有產(chǎn)業(yè)參與的情況之下，進(jìn)城人口的消耗、土地財(cái)政下地價(jià)上行、但購(gòu)買力并沒有顯著提升，因而這種“人口-房地產(chǎn)”的小循環(huán)發(fā)展模式持續(xù)性有限，而從動(dòng)態(tài)來看，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)推動(dòng)了人口的聚集，從而決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)人口流入和購(gòu)買力、土地財(cái)政融資補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)、房地市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，這種“產(chǎn)業(yè)-人口-房地產(chǎn)”的大循環(huán)發(fā)展模式將可持續(xù)發(fā)展。因而，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異是房地產(chǎn)發(fā)展模式持續(xù)性的關(guān)鍵影響變量，預(yù)計(jì)后續(xù)擁有更好產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市將進(jìn)一步獲得更好的房地產(chǎn)發(fā)展空間，尤其是一二線城市。3.2需求結(jié)構(gòu)：改善需求處于壓抑狀態(tài)，料將成為后續(xù)需求主導(dǎo)部分從實(shí)際成交來看，從深圳、上海、無錫商品房住宅成交套數(shù)的結(jié)構(gòu)占比來看，剛需占比逐步下降，剛改及改善需求占比逐步提升，尤其在2022年銷售總量大幅下降的背景下，剛改及改善需求占比呈現(xiàn)出更顯著的提升。目前，深圳、上海、無錫的商品房剛改+改善需求占比已經(jīng)分別從2011-12年的15%、51%、80%逐步提升至目前的68%、66%、86%。從人口結(jié)構(gòu)來看，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的上移也正意味著改善型需求將逐步迎來釋放期。2003-2009年，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)由下部肥胖型逐步向中部肥胖型過渡，人口結(jié)構(gòu)集中區(qū)間段由20-35歲逐步向30-45歲變化；2016-2021年，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)由中部肥胖型逐步向上部肥胖型過渡，人口結(jié)構(gòu)集中區(qū)間段由30-45歲逐步向40-60歲變化。一方面，40-60年齡段經(jīng)濟(jì)狀況較好、購(gòu)房能力較強(qiáng)；另一方面，由20-40歲過渡到40-60歲年齡段，期間經(jīng)過20年時(shí)間，契合置換居住條件的正常周期，市場(chǎng)改善需求逐漸爆發(fā)。此外，從政策放松空間來看，改善需求也擁有更多的政策放松空間來釋放需求。從2016年以來，房地產(chǎn)政策一直傾向于支持剛性需求，剛性需求也一直處于持續(xù)釋放的狀態(tài)，而改善型需求政策（尤其高能級(jí)城市）一直相對(duì)從嚴(yán)，導(dǎo)致改善需求一直處于壓制狀態(tài)，這意味著其具有蓄水池效應(yīng)，將是后續(xù)拉動(dòng)總量需求比較好的方向。從長(zhǎng)期來看，隨著后續(xù)我國(guó)人均GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面積提升、人口結(jié)構(gòu)變化等趨勢(shì)，改善型需求或?qū)⒅鸩匠蔀樾枨蟮闹匾M成部分、甚至是主導(dǎo)部分。3.3房企結(jié)構(gòu)：行業(yè)經(jīng)歷供給出清，料優(yōu)質(zhì)房企集中度將大幅提升前文我們重點(diǎn)分析了城市結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀以及對(duì)未來趨勢(shì)的判斷，而在企業(yè)端，我們認(rèn)為，后續(xù)房企結(jié)構(gòu)也將發(fā)生格局的顯著變化。從城市布局層面來看，以往國(guó)企布局更多聚焦在一二線，民企布局更為下沉至三四線，這輪周期中，布局聚焦一二線的企業(yè)將更為受益。從需求結(jié)構(gòu)來看，由于改善需求的逐步釋放，布局高能級(jí)城市、針對(duì)中高端改善需求、產(chǎn)品力較強(qiáng)的房企將更為收益。從房企結(jié)構(gòu)來看，在供給過度出清的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)格局進(jìn)一步優(yōu)化，國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)房企在這一輪融資收緊背景下獲得融資集中度提升紅利，加倉(cāng)拿地的優(yōu)質(zhì)房企將依靠更豐富的新增供給資源在一二線城市獲得銷售和盈利雙雙大幅提升，實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升，推動(dòng)成長(zhǎng)空間再次打開。因而，綜合而言，預(yù)計(jì)本輪周期中，在一二線城市積極布局、聚焦中高端改善需求、產(chǎn)品力強(qiáng)并溢價(jià)、逆市拿地積極擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企的市占率將大幅提升，并享受到銷售和盈利雙雙大幅提升、實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。4.趨勢(shì)判斷：料成交短期修復(fù)有約束，中期需求將回歸中樞正如上文所述，從中期來看，我國(guó)未來5-10年剛性需求、改善需求、更新需求等三大需求決定了需求中樞仍有支撐，并且總量需求規(guī)模依然可觀，因而雖然目前銷售處于超跌狀態(tài)，但我們預(yù)計(jì)中期來看，未來5-10年需求將逐步回歸中樞。不過，從短期來看，疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致需求端購(gòu)買力的走弱以及大量房企出險(xiǎn)后供給端過度出清，這都將限制短期需求的修復(fù)，其中，我們認(rèn)為供給是主要約束、而需求是次要約束。4.1新房成交趨勢(shì)：短期供給為主要約束，中期需求回歸中樞4.1.1短期趨勢(shì)：短期購(gòu)買力下行待修復(fù)，供給短缺是關(guān)鍵制約2022年，全國(guó)商品房銷售面積13.6億平米，同比-24%。但考慮到：2022年34城銷售面積同比-30%、50家主流房企銷售面積同比-43%、居民戶中長(zhǎng)期新增人民幣貸款同比-55%，同時(shí)以及考慮到2021年年末統(tǒng)計(jì)局商品房銷售面積口徑中開始新加入保障房的數(shù)據(jù)，綜合預(yù)計(jì)2022年還原后的全國(guó)商品房銷售面積*同比-30%、對(duì)應(yīng)約12.5億平米，實(shí)際銷售已經(jīng)低于需求中樞、處于超跌狀態(tài)，并且現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)放松政策也在不斷推出，因而從中期需求角度來看，目前地產(chǎn)銷售已有支撐。而從短期需求的復(fù)蘇來看，三年疫情以及經(jīng)濟(jì)走弱背景下，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升、城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增速下行，對(duì)于購(gòu)買力的影響仍有一定長(zhǎng)尾效應(yīng)，尤其對(duì)于剛需的影響更為明顯，因此在疫后復(fù)蘇的短期需求集中釋放之后，剛需的購(gòu)買意愿和購(gòu)買力預(yù)計(jì)仍需要進(jìn)一步的政策支持以及一定時(shí)間的修復(fù)。此外，從供給端的角度來看，1）新增供給：剔除城投拿地未開工項(xiàng)目后300城土地成交大幅下降；2）存量供給：中期庫(kù)存低位，同時(shí)大量出險(xiǎn)房企庫(kù)存更為無效化，市場(chǎng)真實(shí)有效庫(kù)存也處于歷史底部。我們估算2023年行業(yè)調(diào)整后投銷比將降至0.37~0.53倍，較2015-2022年均值0.66倍大幅下降19%~44%。綜合來看，雖然目前銷售在2022年呈現(xiàn)超跌后、已開始逐步有需求中樞的支撐，但短期來看，需求方面，購(gòu)房力和購(gòu)買意愿仍需要進(jìn)一步的政策支持以及一定時(shí)間的修復(fù)，這將成為短期銷售修復(fù)的次要約束，而供給方面，供給主體的過度出清及補(bǔ)庫(kù)存的困難，更是制約短期銷售修復(fù)的主要約束，我們判斷銷售或在短期維度仍處于中樞，總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，其中預(yù)計(jì)一二線城市及改善需求將更具彈性。4.1.2中期趨勢(shì)：供給修復(fù)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，共同推動(dòng)需求回歸中樞我們認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，需求仍是驅(qū)動(dòng)商品住宅銷售的主導(dǎo)因素，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求持續(xù)抓實(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，并且隨著疫情等壓制因素的逐步弱化、房地產(chǎn)行業(yè)支持政策的持續(xù)推出，居民購(gòu)買力和購(gòu)買意向也將逐步修復(fù)。供給方面，在以往的地產(chǎn)周期中，補(bǔ)庫(kù)存周期通常需要1.5年左右完成；而在本輪周期中，多主體市場(chǎng)參與者的經(jīng)營(yíng)信心均需要重塑，后續(xù)修復(fù)路徑更為曲折，修復(fù)時(shí)間也需要更久。綜合之下，隨著供給的修復(fù)、經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，將共同推動(dòng)商品房銷售在后續(xù)幾年中向著需求中樞逐步均值回歸。4.2一二手房結(jié)構(gòu)：供給少+保交付，導(dǎo)致新房弱、二手房強(qiáng)今年以來，隨著疫后復(fù)蘇，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)明顯回暖，從結(jié)構(gòu)來看，二手房成交復(fù)蘇力度顯著大于新房。其中，新房方面，2023年1-2月，34城一手房成交面積2,816萬平米，同比下降16.3%；其中，2023年2月一手房成交同比+13.8%，環(huán)比+37.8%。二手房方面，2023年1-2月，13城二手房成交面積763萬平米，同比上升32.4%；其中，2023年2月二手房成交同比+126.9%，環(huán)比+79.5%。我們認(rèn)為，本輪周期二手房的成交復(fù)蘇更早于、并更強(qiáng)于新房，主要源于：一方面，從需求的角度來看，購(gòu)房者對(duì)于保交付仍