【中廣信】2011年2月14日新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判

謹呈：新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判北京中廣信房地產(chǎn)效勞機構(gòu)2021年2月14日中國·北京分析思路21、背景：房價依然堅挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢：政府問責督導，購房者躇足觀望回憶2021年上半年新政3背景發(fā)布時間：2021年1月1日發(fā)布部門：財政部政策主題：5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅具體內(nèi)容：1月1日，財政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅〞的規(guī)定，金融危機時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，旨在打擊當時正出現(xiàn)的投機購房。發(fā)布時間：2021年1月10日發(fā)布部門：國務(wù)院辦公廳政策主題：國十一條具體內(nèi)容：?關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?：購置二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價〞。年初新政發(fā)布，抑制投機購房1-4月70個大中城市房價漲幅屢創(chuàng)新高4背景年初新政后房價漲幅屢創(chuàng)新高時間漲幅%6789101112132021年前4個月70個大中城市房價同比漲幅〔%〕漲勢不止回憶2021年上半年新政5背景發(fā)布時間：2021年4月14日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：提高銀行貸款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月政策密集出臺發(fā)布時間：2021年4月17日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：限制異地購房具體內(nèi)容：購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原那么自主確定。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款?；貞?021年上半年新政6背景發(fā)布時間：2021年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對開發(fā)商銷售行為的一系列標準具體內(nèi)容：1、預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤工程要責成限期銷售。4、未取得預(yù)售許可的商品住房工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房工程在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價對外銷售。發(fā)布時間：2021年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會政策主題：第三套房禁止貸款具體內(nèi)容：1、明確二套房標準，一個家庭只要購置了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對于國土管理部門查處并確認的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對于建設(shè)部房屋管理部門查處并認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進度歸復(fù)原有貸款。4月政策密集出臺回憶2021年上半年新政7背景發(fā)布時間：2021年4月24日發(fā)布部門：證監(jiān)會政策主題：上市房企再融資須征得國土部門同意發(fā)布時間：2021年4月30日發(fā)布部門：北京政府政策主題：限購令具體內(nèi)容：北京在4月30日出臺的“國十條實施細那么〞中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。4月政策密集出臺2021年上半年政策總結(jié)8背景充分表達了中央遏制房價、打擊投資、維護穩(wěn)定的決心政策出臺頻率快：一周之內(nèi)連續(xù)出臺政策，此種速率前所未有。調(diào)控手段多樣：在金融、土地、制度等多方面進行調(diào)控，設(shè)計住建部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、國土部等多個部門。影響面廣：對購房者、銀行、開發(fā)企業(yè)、地方政府等產(chǎn)業(yè)鏈的多個環(huán)節(jié)進行調(diào)控。調(diào)控力度較大：二套房首付50%以上、異地購房限制等政策讓市場始料不及。留給銀行和地方政府的操作空間小：嚴格按新政執(zhí)行，并建立監(jiān)管制和問責制。政策落地較快：新政發(fā)布的同時，各地銀行即開始執(zhí)行新政。首次運用行政手段調(diào)控：限制異地購房、三套房不予發(fā)放貸款等政策已脫離金融調(diào)控的范圍。上半年新政后市場表現(xiàn)9背景11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月時間漲幅%15678910111213142021年前11個月70個大中城市房價同比漲幅〔%〕4月份之前房價漲幅屢創(chuàng)新高4月新政后房價漲幅逐步跌落國慶黃金周后新政內(nèi)容10背景出臺時間：2021年9月25日出臺部門：兩部委〔國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〕政策主題：開發(fā)商囤地一年禁買地具體內(nèi)容：文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在以下違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。4月政策密集出臺后，全國房價漲幅逐步回落。中秋、國慶黃金周期間政策再一次密集出臺出人意表。國慶黃金周后新政內(nèi)容11背景出臺時間：2021年9月29日出臺部門：國家有關(guān)部委政策主題：完善差異化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行具體內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購置商品住房，首付款比例調(diào)整到３０％及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于５０％、貸款利率不低于基準利率１．１倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購置住房。對不認真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房工程和參與保障性安居工程的貸款需求。國慶黃金周后新政內(nèi)容12背景出臺時間：2021年9月29日出臺部門：財政部、國家稅務(wù)總局及住建部三部門政策主題：調(diào)整個人購房契稅及個人所得稅優(yōu)惠具體內(nèi)容：對個人購房契稅及個人所得稅優(yōu)惠實行調(diào)整：根據(jù)新政策，購置普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。國慶黃金周后新政內(nèi)容13背景出臺時間：2021年10月11日出臺部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部政策主題：省級政府穩(wěn)定房價不力將問責具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實國發(fā)〔2021〕10號文件的實施細那么。已印發(fā)實施細那么的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進一步貫徹國發(fā)〔2021〕10號文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房價過高、上漲過快、供給緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。三部門要求，切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。嚴格住房用地供給和住房建設(shè)年度方案的管理，加大對各地2021年住房建設(shè)方案和用地供給方案實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)方案和供地方案。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供給總量。各地要全面落實保障性安居工程建設(shè)資金，加快建設(shè)進度，強化工程質(zhì)量和施工平安管理，全面完成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。進一步加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處分力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。加快房地產(chǎn)市場和個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為群眾住房消費和加強房地產(chǎn)市場管理提供全面、及時、準確的信息。黃金周新政出臺后的市場反響14背景一線城市：京滬應(yīng)聲跌落國慶長假也是每年的樓市黃金周，但隨著9月29日調(diào)控政策的出臺，以及局部城市調(diào)控細那么的逐漸落實，這個黃金周的成交顯現(xiàn)出異常的狀態(tài)。北京、上海一線城市表現(xiàn)慘淡。

國慶黃金周后新政內(nèi)容15背景出臺時間：2021年10月后政策細那么：12個大城市出臺限購令具體內(nèi)容：廣州、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、三亞、蘇州12個大城市出臺住宅實施限購令。國慶黃金周后新政內(nèi)容16背景出臺時間：2021年10月19日出臺部門：央行、住建部政策主題：央行：10月20日起加息25個基點住建部：上調(diào)住房公積金存貸款利率具體內(nèi)容：央行：10月19日晚突然宣布，自2021年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率25個基點。金融機構(gòu)一年期存款與貸款基準利率均上調(diào)0.25個百分點，其中一年期存款將由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)至2.50%、一年期貸款由現(xiàn)行的5.31%上調(diào)至5.56%。從2021年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。住建部：五年期以下〔含五年〕及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。五年期以下〔含五年〕從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。從2021年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)工程貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。國慶黃金周后新政內(nèi)容17背景出臺時間：2021年10月25日出臺部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等三部委政策主題：?商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行方法?執(zhí)行期限：12月1日開始執(zhí)行具體內(nèi)容：?方法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原那么，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。?方法?稱，商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于工程工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?方法?要求，商品房預(yù)售時，購房人應(yīng)當將購房款直接存入專用賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)工程建設(shè)方案及施工進度編制預(yù)售工程用款方案。?方法?指出，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為，導致工程停工、預(yù)售工程存在嚴重質(zhì)量問題、預(yù)售工程未按期交付使用等問題，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金。所謂商品房預(yù)售資金，購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。國慶黃金周后新政內(nèi)容18背景出臺時間：2021年10月31日出臺部門：銀行監(jiān)管部門政策主題：調(diào)整首套房貸優(yōu)惠率標準執(zhí)行期限：11月1日開始執(zhí)行具體內(nèi)容：北京、上海兩地多家銀行近期均根據(jù)監(jiān)管部門的口頭通知，從今日〔11月1日〕起調(diào)整了首套房貸優(yōu)惠率標準：大多數(shù)銀行的首套房貸7折優(yōu)惠被取消，重新執(zhí)行最低8.5折的新優(yōu)惠標準；二套住房利率那么執(zhí)行同檔期基準利率的1.1倍；同時禁止對第三套及以上住房提供貸款。而對于存量房貸的政策，商業(yè)銀行按照之前和客戶所訂立的合同條款執(zhí)行。國慶黃金周后新政內(nèi)容19背景出臺時間：2021年11月3日出臺部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主題：住房公積金限制投資具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等公布?關(guān)于標準住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知?，規(guī)定二套房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸利率1.1倍；同時停止發(fā)放購置三套及以上住房的公積金房貸。國慶黃金周后新政內(nèi)容20出臺時間：2021年11月4日出臺部門：銀行監(jiān)管部門政策主題：房企貸款總額被禁超過在建工程的50%具體內(nèi)容：為防范可能出現(xiàn)的信貸風險，監(jiān)管部門近日已經(jīng)強調(diào)要求房企的貸款總額不得超過其在建工程的50%。報道稱，監(jiān)管部門是在完成對60家房地產(chǎn)企業(yè)集團調(diào)查后作出決議的，監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房企資金鏈明顯趨緊；且隨市場的不斷調(diào)整企業(yè)貸款逾期現(xiàn)象有所增加。據(jù)稱，監(jiān)管層的調(diào)查結(jié)果顯示，房企關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、信息嚴重不透明、房企資金鏈明顯趨于緊張態(tài)勢。在60家房企調(diào)查對象中，有18家資產(chǎn)負債率超過70%；下屬成員企業(yè)中，有64家資產(chǎn)負債率超過90%。此外，從貸款期限結(jié)構(gòu)觀察，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2021年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。背景國慶黃金周后新政內(nèi)容21出臺時間：2021年11月10日、11月19日出臺部門：央行政策主題：半月內(nèi)兩次上調(diào)人民幣存款準備金率分別0.5個百分點具體內(nèi)容：中國人民銀行決定，從2021年11月29日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年內(nèi)第5次提高存款準備金率，在此次上調(diào)后存款準備金率已超過17.5%的歷史最高點，到達18.5%。時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整內(nèi)容10年11月19日18.00%18.5%0.5存款類金融機構(gòu)10年11月10日17.50%18.00%0.5%存款類金融機構(gòu)10年10月11日17.00%17.50%0.5%僅對工、農(nóng)、中、建、招商、民生六家銀行調(diào)整10年5月10日16.50%17.00%0.5%農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)10年2月25日16.00%16.50%0.5%大型金融機構(gòu)10年1月18日15.5%16.00%0.5%為增強支農(nóng)資金實力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機構(gòu)暫不上調(diào)背景22背景央行連續(xù)上調(diào)存款準備金率

房地產(chǎn)開展面臨怎樣的變化2008年12月25日(大型金融機構(gòu))16.00%15.50%-0.5(中小金融機構(gòu))14.00%13.50%-0.52008年12月05日(大型金融機構(gòu))17.00%16.00%-1(中小金融機構(gòu))16.00%14.00%-22008年10月15日(大型金融機構(gòu))17.50%17.00%-0.5(中小金融機構(gòu))16.50%16.00%-0.52008年09月25日(大型金融機構(gòu))17.50%不調(diào)整-(中小金融機構(gòu))17.50%16.50%-12008年06月07日16.50%17.50%12008年05月20日16%16.50%0.502008年04月25日15.50%16%0.502008年03月18日15%15.50%0.502008年01月25日14.50%15%0.502007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.502007年10月25日12.50%13%0.502007年09月25日12%12.50%0.502007年08月15日11.50%12%0.502007年06月05日11%11.50%0.502007年05月15日10.50%11%0.502007年04月16日10%10.50%0.502007年02月25日9.50%10%0.502007年01月15日9%9.50%0.50歷史如此相似：2007年：央行10次上調(diào)存款準備金率2021年中國房地產(chǎn)開展受到嚴重抑制

目前房地產(chǎn)二次調(diào)控正在進行中，伴隨著首付款政策的出臺，商業(yè)銀行可放貸金額的減少，也意味著銀行房貸的進一步收緊。而此時央行決定提高存款準備金利率對于房貸市場來說，銀行可放貸資金進一步的減少也意味著放貸額度降低，也從而限制了開發(fā)商貸款的額度，隨著市場調(diào)控的深入，市場成交漸冷，開發(fā)商資金壓力或許會在幾個月后顯現(xiàn)。國慶黃金周后新政內(nèi)容23背景出臺時間：2021年12月25日出臺部門：央行政策主題：上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率具體內(nèi)容：自2021年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后利率%一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.36（二）整存整取定期存款三個月2.25半年2.50一年2.75二年3.55三年4.15五年4.55二、各項貸款六個月5.35一年5.81一至三年5.85三至五年6.22五年以上6.40出臺時間：2021年12月25日出臺部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主題：上調(diào)住房公積金存貸款利率具體內(nèi)容：要求各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，及各直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心，從2021年12月26日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.34個百分點，由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。另外，從2021年12月26日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)工程貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。國慶黃金周后新政內(nèi)容24背景出臺時間：2021年12月25日出臺部門：央行政策主題：貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年最主要任務(wù)具體內(nèi)容：首先，要控制好貨幣總量。貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健意味著以M2為主的貨幣供給總量增長應(yīng)低于適度寬松時期，降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平。貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策最主要的任務(wù)，只有回歸常態(tài)，才能實現(xiàn)中央提出的把好流動性總閘門的要求。其次，要保持貸款總量合理適度增長。隨著資本市場的開展和直接融資比例的提高，支持實體經(jīng)濟開展的資金供給會表達在社會融資總量上，社會融資總量調(diào)控應(yīng)按滿足經(jīng)濟平穩(wěn)健康開展的正常需要掌握。銀行信貸是社會融資總量的一個重要組成局部，銀行信貸增長要與實現(xiàn)社會經(jīng)濟開展主要目標相吻合，特別要考慮經(jīng)濟增長目標和通脹控制目標，從反危機特殊時期的非常態(tài)應(yīng)對，轉(zhuǎn)向合理適度的增長。第三，要繼續(xù)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，引導商業(yè)銀行加大對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持力度，嚴格控制對“兩高〞行業(yè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)的貸款，效勞于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，為經(jīng)濟可持續(xù)開展提供動力支持。第四，要有效防范系統(tǒng)性金融風險。高度重視經(jīng)濟較快開展中存在的流動性寬松、信貸投放較大等可能積累的順周期系統(tǒng)性風險隱患，加快構(gòu)建逆周期的金融宏觀審慎管理制度框架。黃金周后陸續(xù)出臺的政策25背景開發(fā)商囤地一年禁買地完善差異化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行調(diào)整個人購房契稅及個人所得稅優(yōu)惠省級政府穩(wěn)定房價不力將問責12個大城市出臺限購令央行：10月20日起加息25個基點住建部：上調(diào)住房公積金存貸款利率?商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行方法?調(diào)整首套房貸優(yōu)惠率標準房企貸款總額被禁超過在建工程的50%央行上調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點住建部上調(diào)住房公積金存貸款利率0.25個百分點貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年最主要任務(wù)購房剛需、投資需求同時被抑制地方政府執(zhí)行政策壓力加大開發(fā)商融資難度加大后續(xù)開發(fā)不確定性增強，風險加大主要經(jīng)濟指標26背景

GDP/CPI與2021年相比，經(jīng)濟危機過后，2021年上半年GDP、CPI同比指標出現(xiàn)不同程度的反彈；近10年，中國GDP始終處于增長階段，從2001年至2007年間，連年走強，直到2021年經(jīng)濟危機，漲幅才回落到2002年的水平；受宏觀調(diào)控影響，物價指數(shù)有升有降，同比增長最高點在2007－2021年間，2021年經(jīng)濟危機，物價指數(shù)明顯下滑，到2021年，物價指數(shù)又出現(xiàn)大幅度反彈。2003年以來的八年中，中國平均GDP增長為10.9%，通貨膨脹為3.2%，中國大致需要每年14.1%的貨幣擴張來滿足經(jīng)濟開展的需要。然而，M2每年的擴張速度卻到達18.8%，每年制造著大約4.5個百分點的多余貨幣發(fā)行。照此口徑測算，中國在過去的八年總共制造出14.5萬億元的過度流動性。通貨膨脹壓力27背景

GDP/外匯儲藏/儲蓄/貨幣發(fā)行自2021年初開始，金融機構(gòu)存款快速增長，增長率約28%。11月末，金融機構(gòu)人民幣各項存款余額為59.27萬億元，同比增長28.19%，增幅比上年末高8.46個百分點。1-11月份人民幣各項存款增加12.63萬億元，同比多增5.32萬億元。自09年2月份，貨幣供給量的增長率徹底扭轉(zhuǎn)了08年經(jīng)濟危機時期逐步下滑的狀態(tài)，而快速上升。11月末，廣義貨幣供給量(M2)余額為59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上年末高11.92個百分點；狹義貨幣供給量(M1)余額為21.25萬億元，同比增長34.63%，增幅比上年末高25.57個百分點。貨幣供給量的增長率到達了1995年以來的最高水平。2021年，中國GDP總值達335353億元，增長率8.7%，相當于日本GDP的96%，名列世界排名第三。2021年中國外匯儲藏23992億美元，同比增長23.3%。08-09年間08-09年間全國二級市場的供求表現(xiàn)28背景房地產(chǎn)市場：“9.29〞新政后房價仍繼續(xù)上漲，1月以來重點城市成交量高位運行圖：2021年全國商品房銷售面積變化及70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理 2021年以來，為遏制房價過快上漲，中央及地方政府出臺了屢次調(diào)控政策，5-8月全國房地產(chǎn)市場受到顯著影響，商品房銷售面積同比下降，房價漲幅轉(zhuǎn)為北京一級市場的供求表現(xiàn)29背景從圖表看出，2005年—2021年北京土地市場整體呈上行趨勢，主要表達在年度成交土地宗數(shù)，建筑面積，年度樓面地價，主要供給區(qū)域和年度成交總價。北京二級市場的供求表現(xiàn)30背景數(shù)據(jù)來源：中廣信數(shù)據(jù)平臺從圖表上可以看出，2005—2021年北京商品房在2021年和2021年都是低迷期。與前面圖表顯示的土地供給來看，似乎并不相符——土地上行，新房供給下行。我們分析原因是近年來土地實行招牌掛，更多的土地成交能被群眾看到；而早些年土地供給量并不低，相反通過各種渠道有大量土地供給，譬如大型上市公司05、06年土地劃撥；因此，土地供給量本質(zhì)上是在下降，二級市場表現(xiàn)更能表達市場問題。北京三級市場的供求表現(xiàn)31背景從圖表可以看出，二手房市場價格一直在穩(wěn)步攀升，成交量在08年和10年有轉(zhuǎn)折。二手房更多的表現(xiàn)的是市場行為，我們可以從價格和成交量上分析整個北京市場并可以簡單預(yù)測。價格上來看，北京二手房價格穩(wěn)步上升，在08年樓市振蕩器價格亦能保持穩(wěn)步上升，說明市場條件成熟，政策的打壓并不能太大影響市場價格。從成交量來看，政策對成交量的影響不容小覷，08年和10年的市場表現(xiàn)證明了政策的威懾力。同時二手房的市場占有率逐年上升，也反映了新房市場供給情況。數(shù)據(jù)來源：中廣信數(shù)據(jù)平臺2021年調(diào)控以上海為例322021視點上海房控“四限〞：限購、限外、限貸、限價。失效20212021年，又遇調(diào)控年，這已是近六年來的第三輪從緊性調(diào)控。與2005年、2021年的前兩輪相比，相似的是：信貸〔公積金〕、稅收、市場秩序依然成為調(diào)控措施的主要內(nèi)容；而與前兩輪不同的是：信貸的收縮程度更勝以往，并且“創(chuàng)新〞的限購條款及箭在弦上的房產(chǎn)稅。因而，評論人士普遍稱之為“史上最嚴〞的調(diào)控，然而，就是這個“史上最嚴〞的調(diào)控，在我們眼里卻是失效的，其對市場所產(chǎn)生的效果絲毫配不上“史上最嚴〞的稱號?？梢赃@么說，2021的調(diào)控年是個失效年,三輪調(diào)控始終沒有觸及到房價問題的根源，每一輪的調(diào)控必然都陷入“短期有效、長期無效〞的境地。政府2021年伊始對穩(wěn)定房價調(diào)控重拳出擊，是在意料之中。背景以上海為例33何謂“失效”？

2010年度上海市商品房走勢呈現(xiàn)出兩頭高中間低、價格先抑后揚的走勢。從4月份開始的宏觀調(diào)控政策使得本來供求兩旺的市場出現(xiàn)了顯著下降。而市場并未因宏觀調(diào)控而走入冰點，相反市場在調(diào)控以后連續(xù)數(shù)個月出現(xiàn)成交逐步增加的態(tài)勢。進入第四季度以后甚至還再現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。可見市場購買力還是很強，而解決市場供求矛盾的方法還應(yīng)從加大供應(yīng)量入手。在成交均價方面本年度本市商品房成交均價也呈現(xiàn)大幅攀升的走勢。結(jié)論：2010年調(diào)控政策沒有達到“有效遏制房價過快上漲”的目的。2010上海商品住宅市場數(shù)據(jù)分析：2010年，全市商品住宅供應(yīng)1106.98萬平方米，同比減少18.03%。2010年，全市商品住宅成交964.6萬平方米，同比減少48.86%。2010年，全市商品住宅成交均價25080元/平方米，同比上升了19.58%。2010年，全市商品住宅供求比1：0.87，去年同期為1：1.4。背景2021年房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾34背景問題一：房價居高不下，老百姓怨聲載道；問題二：政府頻出政策干預(yù)房價，效果微弱；矛盾：政府干預(yù)市場經(jīng)濟的執(zhí)行能力與老百姓對房價合理要求產(chǎn)生矛盾；分析思路351、背景：房價依然堅挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢：政府問責督導，購房者躇足觀望新“國八條〞來了36政策2021年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議最后確定了包括“落實地方政府責任，合理確定地區(qū)年度新建住房價格控制目標、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度〞等八項措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國八條〞。新“國八條〞來了新“國八條〞具體內(nèi)容37政策序號主要措施具體內(nèi)容1進一步落實地方政府責任地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。3調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。新“國八條〞具體內(nèi)容38政策序號主要措施具體內(nèi)容5嚴格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。6合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。7落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責范圍。8堅持和強化輿論引導對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。政策解讀39政策2021年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟開展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標政策之解讀本細那么相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房價漲幅的合理范圍。而其參考指標那么主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力〞，就上海而言，按照上海十二五規(guī)劃，未來五年上海GDP年均增長8%來判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房價年均增長8%是完全可以接受的。具體來看，宏觀上來說，因其與“問責機制〞掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪娬畬Σ煌貐^(qū)房價走勢的把握，對房價控制目標漲幅過高的地區(qū)進行控制，一定程度上遏制房價出現(xiàn)非理性過快上漲。對于開發(fā)商而言，在年度價格控制目標出來以后，其開發(fā)工程新開上市的產(chǎn)品價格策略必會受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價格預(yù)期下調(diào)。就購房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對于未來房價走勢的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進其下定成交。政策解讀40政策對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進一步收緊必然會增加購房的本錢，對市場需求一定會產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個層面，第一是實際層面，即由于首付比例提高，買房者無力承擔首付而放棄購房，第二是心理層面，由于對調(diào)控從緊而對房價預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房。兩個層面的影響共同作用下，市場可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動房價下調(diào)，那么需要視銷量下降的程度而定。然而，二套房的信貸收緊在控制投資投機的同時，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠高于投資投機型需求。由于投資投機購房的購置能力強，首付提升對他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購房，他們支付能力相對較弱，此番增加到了60%，又將擱置局部此類住房需求的購置方案。由此，我們認為，這一措施對市場中低端工程的影響將大于高端市場。對中小面積的常規(guī)二房、三房的影響大于大戶型、豪宅。政策解讀41加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對于局部企業(yè)而言，可能影響較大。由于局部企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴格清算土地增值稅，對企業(yè)而言將明顯增加很大一筆方案外的支出，對于企業(yè)的短期資金流會產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會很大，其進行清算的重點僅為“定價明顯超過周邊房價水平的工程〞，這根本是針對高端市場，而對于外郊環(huán)、遠郊等工程影響不大。同時，我們也看到，本細那么措辭尚留有余地，具體到落實執(zhí)行過程，何為“明顯超過〞，“周邊房價水平〞又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。政策政策解讀42政策各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。政策之解讀細那么中對限購做出了具體指示，“原那么上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。〞由此，不難看出，限購出現(xiàn)了國家統(tǒng)一性的指導文件，同時，明顯擴大了限購范圍，“各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市〞，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個城市將參加限購行列。就上海而言，相較滬版限購條例，本細那么明顯更加嚴格，而其影響也更大。具體來看，一方面，一手市場〔包括二手市場〕可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機性需求受到嚴厲的打壓，改善型購房家庭恐怕也幾乎不能再通過“賣小買大、買大賣小，合二為一〞等方式來改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈诔鍪鄯吭础Ｕ呓庾x43政策未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省〔區(qū)、市〕人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。政策之解讀新國八條延續(xù)了之前政策中的政府問責機制，并對問責范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)〞外，對于“執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后〞等也可問責，由此可見，中央有意增強地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責任，杜絕地方政府受土地財政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問責中，國家土地總督察對全國的12個土地違法違規(guī)嚴重的省市區(qū)主要負責人進行了約談，可見問責機制絕非只是簡單簡單的說說而已。綜合來看，本細那么更多表現(xiàn)為增強地方政府在具體實施執(zhí)行過程中的責任感，同時也向公眾傳達了中央“堅決遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展〞的決心。結(jié)論&綜合44政策相較之前出臺的政策，新“國八條〞的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有成果的穩(wěn)固，即調(diào)控目標依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降；房地產(chǎn)市場的開展需要穩(wěn)定，而非快速、過熱。同時，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點依舊是打壓投機、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷。房產(chǎn)稅塵埃落定45政策2021年1月27日，上海市、重慶市相繼公布了房產(chǎn)稅改革試點方案細那么，并定于28日起實施。由此，傳言甚久的房產(chǎn)稅試點方案終于拉開大幕，并將逐步全國推廣。房產(chǎn)稅塵埃落定“滬版〞房產(chǎn)稅46政策相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍本市行政區(qū)域征收對象本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購住房的購房時間,以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期,暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%“渝版〞房產(chǎn)稅47政策相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對象1.個人擁有的獨棟商品住宅。2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。適用稅率1.獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。滬渝比較48政策類比項適用范圍及確定均價

存量房征收與否

“新購普通房”是否在列

免稅面積（起征點）適用稅率

稅款計算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。一律不征。本市家庭：新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購住房（不論是否第一套）。按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。分兩檔：0.4%和0.6%。應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%。重慶

重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。存量獨棟商品住宅要征收。本市家庭：獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍）非本市家庭（同時無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。分三檔：0.5%、1%和1.2%。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應(yīng)稅率。點評

兩地的“新房成交均價”均以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二，上海直接取上一年的均價。

_兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅；在重慶，存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房價是打7折后再計稅。滬版房產(chǎn)稅解讀49政策首先，房產(chǎn)稅對市場需求會產(chǎn)生直接影響。從本地人和外地人的差異化待遇來看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購房需求、上海本地的改善型購房、外地投資性需求〔含外地高端自住需求〕、上海本地投資投機性需求、外地〔新上海人〕自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對本地人與外地人實行差異化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對于普通的自住型購房家庭而言，購置住房應(yīng)該不會超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對于上海本地改善型購房而言，其最主要的影響在于新購房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出局部那么面臨征收房產(chǎn)稅。對于投資投機性需求，根本可以肯定會成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對而言這局部的購房者經(jīng)濟實力最強，支付能力強勁，因此對于每年0.6%〔或0.4%〕的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會很強。而受影響最大的恐怕會是普通自住型的新上海人。這局部人群或許是大學畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)開展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強，對稅費的敏感度較強，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這局部原本經(jīng)濟實力就偏弱人群的購房、養(yǎng)房的本錢，壓力顯而易見。但同時，滬版房產(chǎn)稅對“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行方法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還〞。由此，對于持有居住證且居住超過三年“新上海人〞而言，房產(chǎn)稅咱不會影響其首次剛性需求。滬版房產(chǎn)稅解讀50政策其次，房產(chǎn)稅對房價上漲預(yù)期影響甚微。從上海版房產(chǎn)稅的稅率來看，0.6%〔或0.4%〕的稅率并不高，不會對市場產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用?！?〕對普通自住者免稅，無影響；〔2〕對投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來看，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎〞免稅規(guī)那么來看，一方面，鼓勵了以往投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負擔也比預(yù)期減少許多。買房依然會作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場價格的70%為納稅依據(jù)、房價低于前一年平均價格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實際對購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對房價預(yù)期形成直接影響。結(jié)論&綜合51政策房產(chǎn)稅出臺在新“國八條〞之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條〞中最為嚴厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費需求。綜合“既往不咎〞的原那么，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城〞的為難，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點意義遠大于其對房價可能產(chǎn)生的影響。加息遇上國八條52政策每輪加息，都是一個漫長的過程。上一輪加息周期，自2004年至2021年，共計加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺的新“國八條〞，非常之嚴厲，加上重慶和上海終于開始試點房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會進行調(diào)整。有了加息，那么會產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)〞，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。分析思路531、背景：房價依然堅挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢：短期低迷，長期有反彈動力54房地產(chǎn)市場不確定因素長期影響因素短期影響因素核心影響因素十二五規(guī)劃保障房限購及資金監(jiān)管開發(fā)商資金來源房產(chǎn)稅供需的釋放2011年的兩會流動性管理房地產(chǎn)市場的確定性邏輯長期影響因素1:2021年，十二五規(guī)劃的啟動年，房地產(chǎn)市場的定調(diào)將決定未來開展方向55走勢2021年2021年合理引導住房需求加快土地、財稅〔房地產(chǎn)稅〕、金融政策調(diào)節(jié)加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)完善符合國情的住房體制機制和政策體系2促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開展加強市場監(jiān)管標準房地產(chǎn)市場秩序抑制投資需求增加中低收入居民住房供給強化各級政府職責加大保障性安居工程建設(shè)力度加快棚戶區(qū)改造開展公共租賃住房31?十二五規(guī)劃建議?中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)——凹顯長期性長期影響因素2:保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭在商品房市場的需求56走勢5%15%65%10%5%低收入家庭〔經(jīng)濟適用房〕最低收入家庭〔廉租房〕最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭商品房市場出租房市場保障房市場“十二五〞規(guī)劃3000萬套保障房的投放短期影響因素1：限購與資金監(jiān)管的城市擴大化57走勢政府行政指導北京限購一類全面限購二類局部限購全面限購個別城市資金監(jiān)管一類全面、局部二類預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金全面監(jiān)管中短期房地產(chǎn)市場開展的方案性增強短期影響因素