房地產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)解析課件

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)解析設(shè)計(jì)管理中心2012年11月房地產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)解析設(shè)計(jì)管理中心一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系三、設(shè)計(jì)前提條件需求目錄一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)目錄總圖和總平面圖的關(guān)系：

總平面圖——總圖的一部分總圖——規(guī)劃報(bào)建中的“五圖一書(shū)”。包括現(xiàn)狀圖、用地規(guī)劃圖、道路管線(xiàn)工程規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖、近期建設(shè)規(guī)劃圖及規(guī)劃說(shuō)明書(shū)。說(shuō)明書(shū)內(nèi)容：現(xiàn)狀條件分析、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思、用地布局、空間組織和景觀(guān)特色要求等，同時(shí)包含消防專(zhuān)篇等各個(gè)專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明。一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

總圖和總平面圖的關(guān)系：

總平面圖——總圖的一部分一、主要項(xiàng)目用地容積率建筑密度停車(chē)位配套指標(biāo)總平面圖的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總平面圖的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地二、指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系

項(xiàng)目用地其中：城市代征地——根據(jù)有關(guān)規(guī)定代征的公共用地，包括代征綠地及代征道路等代征綠地特別注意：代征地的建設(shè)出資主體及使用主體用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地二、指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)A地塊A地塊A’地塊圖中A’地塊相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目屬于飛地。飛地——屬于同一項(xiàng)目用地但不與主要用地毗鄰的用地項(xiàng)目用地特別注意：飛地的可建設(shè)性和相關(guān)指標(biāo)A地塊A地塊A’地塊圖中A’地塊相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目屬于飛地。飛地—項(xiàng)目建設(shè)用地類(lèi)型：商業(yè)用地、住宅用地、商服用地、酒店、寫(xiě)字樓、辦公用地等特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別商業(yè)用地：用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商服用地：指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。商服用地大部分屬于出讓土地，土地使用年限為40年。商服用地——包括商業(yè)用地，金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地，商業(yè)用地只是商服用地的一部分項(xiàng)目用地項(xiàng)目建設(shè)用地類(lèi)型：特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別商業(yè)用地容積率容積率：指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，容積率決定了地價(jià)成本在房屋中所占比例一般情況容積率越高，樓面地價(jià)越低，但產(chǎn)品品質(zhì)可能變低對(duì)住戶(hù)而言，容積率意味著居住舒適度，一般新區(qū)高層≤3.5

容積率=建筑密度X平均層數(shù)毛容積率=總的地上建筑面積/總用地面積（含代征地、飛地）凈容積率=總的地上建筑面積/凈用地面積容積率容積率：指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率容積率常見(jiàn)產(chǎn)品容積率獨(dú)立別墅：0.1-0.3

雙拼別墅：0.3-0.4聯(lián)排別墅：0.4-0.7

多層（4-6層）：0.8-1.2小高層（11層）：1.5-2.0

高層（18層）：1.8-2.5

高層（32層）：3.0-4.5同樣的容積率，據(jù)項(xiàng)目定位及要求可以有多種產(chǎn)品組合容積率常見(jiàn)產(chǎn)品容積率獨(dú)立別墅：0.1-0.3北京滟瀾山（聯(lián)排）青島滟瀾海岸一期（類(lèi)獨(dú)棟）戶(hù)面積225-300㎡，平均面積252㎡，容積率0.67戶(hù)面積180-230㎡，平均面積204㎡，容積率0.630.6-0.7容積率產(chǎn)品的研究容積率北京滟瀾山（聯(lián)排）青島滟瀾海岸一期（類(lèi)獨(dú)棟）戶(hù)面積225-3容積率≤3.8容積率影響容積率的因素——日照、退紅線(xiàn)間距、限高及產(chǎn)品品類(lèi)、單體樓型等容積率≤3.8容積率影響容積率的因素——日照、退紅線(xiàn)間距、限容積率日照影響容積率日照影響單體樓型——大進(jìn)深多單元的平面組合對(duì)容積率貢獻(xiàn)大樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%邊角地塊的有效利用規(guī)劃少量東西向建筑（用地位置優(yōu)越）容積率單體樓型——大進(jìn)深多單元的平面組合對(duì)容積率貢獻(xiàn)大樓型的選擇大不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品溢價(jià)及項(xiàng)目總貨值，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例強(qiáng)排比較運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提高溢價(jià)空間，價(jià)格舉例：獨(dú)棟＞聯(lián)排，洋房＞高層資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積容積率不平衡使用容積率容積率不平衡使用容積率布置在北面和西面7+1電梯洋房居中布置小區(qū)中部形成系列組團(tuán)向40米綠帶借景。容積率

不平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品溢價(jià)及項(xiàng)目總貨值，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例強(qiáng)排比較布置在北面和西面7+1電梯洋房居中布置小區(qū)中部形成系列組團(tuán)向容積率容積率容積率面積收益聯(lián)排、親地底躍、電梯頂躍洋房高層容積率運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格同樣容積率情況下，實(shí)現(xiàn)更高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，產(chǎn)品類(lèi)型的溢價(jià)遠(yuǎn)大于產(chǎn)品本身的溢價(jià)一樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)更低的總價(jià)區(qū)間

容積率面積收益聯(lián)排、親地底躍、電梯頂躍洋房高層容積率運(yùn)用兩種前后下沉式私人花園不但有效的給夾層采光更給住戶(hù)帶來(lái)舒適愜意的活動(dòng)場(chǎng)地。入戶(hù)大堂前采用緩坡的形式，使整個(gè)住宅美觀(guān)大氣。采用這種布局方式，對(duì)首層戶(hù)型可以產(chǎn)生比較大的溢價(jià)空間。容積率資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N(xiāo)售面積前后下沉式私人花園不但有效的給夾層采光更給住戶(hù)帶來(lái)舒適愜意的容積率用足規(guī)劃法規(guī)邊界，變相提高容積率雙層高陽(yáng)臺(tái)花架封樓板

閣樓及地下室

裝飾陽(yáng)臺(tái)改房間假飄窗增加房間面積設(shè)備板（結(jié)構(gòu)板）變室內(nèi)空間

……特別注意：所有偷面積手段報(bào)建圖與給業(yè)主的交樓標(biāo)準(zhǔn)是不同的，必須提前策劃驗(yàn)收策略及施工先后順序容積率用足規(guī)劃法規(guī)邊界，變相提高容積率雙層高陽(yáng)容積率雙層高可變空間的利用優(yōu)點(diǎn)：零房間變成兩房，三房變成五房；功能：可以作為家庭娛樂(lè)室、書(shū)房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。雙層高陽(yáng)臺(tái)

容積率雙層高可變空間的利用雙層高陽(yáng)臺(tái)此種戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)：1.贈(zèng)送面積比較大2.多增加的面積主要出現(xiàn)在由陽(yáng)臺(tái)圍合而成的室外天井，既不占建筑的體積也不占建筑覆蓋率3.改造后不會(huì)增減陽(yáng)臺(tái)的排水設(shè)備，易于改造花架封樓板容積率此種戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)：花架封樓板容積率閣樓及地下室容積率閣樓及地下室容積率建筑密度——建筑的基地總面積與用地面積的比率

建筑密度反映整個(gè)項(xiàng)目的親地程度，親地產(chǎn)品具有較高的溢價(jià)能力損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間建筑密度對(duì)住宅而言：首層價(jià)值是標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)值的1.5-2倍（可做花園及地下室）對(duì)商業(yè)而言：城市核心：商業(yè)首層價(jià)格/住宅首層價(jià)格=3：1城市近郊：商業(yè)首層價(jià)格/住宅首層價(jià)格=2：1城市遠(yuǎn)郊：商業(yè)首層商業(yè)價(jià)值/住宅首層價(jià)=1.5～2：1建筑密度——建筑的基地總面積與用地面積的比率建筑做足沿街商業(yè)建筑密度做足沿街商業(yè)建筑密度商業(yè)步行街，提高項(xiàng)目溢價(jià)的另一途徑建筑密度商業(yè)步行街，提高項(xiàng)目溢價(jià)的另一途徑建筑密度建筑密度增加首層住宅數(shù)量，提高項(xiàng)目溢價(jià)首層戶(hù)型（贈(zèng)送私家花園或是贈(zèng)送地下空間）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶(hù)型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分。建筑密度增加首層住宅數(shù)量，提高項(xiàng)目溢價(jià)首層戶(hù)型（贈(zèng)容積率和密度規(guī)定各類(lèi)建筑密度、容積率上限指標(biāo)——據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》特別注意：超出規(guī)范要求的指標(biāo)很難正常通過(guò)審批，需付出額外的公關(guān)成本容積率和密度規(guī)定各類(lèi)建筑密度、容積率上限指標(biāo)——據(jù)《陜關(guān)于車(chē)位配比，根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求：高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）：1個(gè)車(chē)位/100㎡低端業(yè)態(tài)（小戶(hù)型）：0.8車(chē)位/100㎡商業(yè)：1個(gè)車(chē)位/100㎡酒店：0.8車(chē)位/100㎡寫(xiě)字樓：0.7車(chē)位/100㎡停車(chē)位關(guān)于車(chē)位配比，根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求：高端車(chē)位經(jīng)營(yíng)的主要問(wèn)題：周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率：銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)晚，由于車(chē)位在單體建筑竣工驗(yàn)收后才能銷(xiāo)售，資金回收期長(zhǎng)；銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，車(chē)位銷(xiāo)售率較低，部分業(yè)主會(huì)選擇租車(chē)位；利潤(rùn)率：地下車(chē)庫(kù)：對(duì)于住宅，當(dāng)車(chē)庫(kù)售價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/個(gè)時(shí)，負(fù)一層車(chē)庫(kù)有利潤(rùn)；當(dāng)車(chē)庫(kù)售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)/個(gè)時(shí)，負(fù)二層車(chē)庫(kù)有利潤(rùn)；機(jī)械停車(chē)：無(wú)產(chǎn)權(quán)，適于商業(yè)、酒店等，住宅慎重考慮；人防車(chē)位：無(wú)產(chǎn)權(quán)，可考慮長(zhǎng)期租賃，提高車(chē)位運(yùn)營(yíng)能力；地面停車(chē)：投入產(chǎn)出比高，但影響項(xiàng)目品質(zhì)，需結(jié)合設(shè)計(jì)綜合考慮；

停車(chē)位車(chē)位經(jīng)營(yíng)的主要問(wèn)題：周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率：停車(chē)位長(zhǎng)沙桂花城停車(chē)位車(chē)位成本——地面車(chē)位的成本：2.5mx5.0mx150元/m2=1875元負(fù)一層車(chē)位成本：30-35㎡x2500元/㎡=7.5-8.75萬(wàn)元負(fù)二層車(chē)位成本：35㎡x3000元/㎡=10.5萬(wàn)元人防車(chē)位的成本：40㎡x3500元/㎡=14萬(wàn)元車(chē)位運(yùn)營(yíng)——地面車(chē)位租賃：150元/月X12=1800元/年人防車(chē)位租賃：300元/月X12=3600元/年長(zhǎng)沙桂花城停車(chē)位車(chē)位成本——融資問(wèn)題：對(duì)于西安地區(qū)而言，可售的這部分車(chē)庫(kù)，大產(chǎn)權(quán)是在開(kāi)發(fā)商手中，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的車(chē)主只有使用權(quán)，這樣開(kāi)發(fā)商可以向銀行抵押，以便繼續(xù)融資。子母車(chē)位：西安暫時(shí)不認(rèn)，有的地區(qū)算1.5個(gè)車(chē)位。（對(duì)于地下室空間的利用及銷(xiāo)售非常有利）微型車(chē)位：大興區(qū)認(rèn)10%，需提前溝通。重慶可達(dá)到30%。停車(chē)位車(chē)位的其他問(wèn)題融資問(wèn)題：對(duì)于西安地區(qū)而言，可售的這部分車(chē)庫(kù)，大產(chǎn)權(quán)是在開(kāi)在設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車(chē)位和小車(chē)位有明確的尺寸規(guī)定：垂直停車(chē)：2400x5300（?。?，2200x4500（微）平行停車(chē)：2400x6000（?。?200x5500（微）在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，可以采用小車(chē)位+微車(chē)位的組合方式，可以利用好柱網(wǎng)和邊角空間。但是對(duì)微車(chē)位的數(shù)量在前期需要和規(guī)劃局協(xié)商而定。停車(chē)位小車(chē)位應(yīng)用案例在設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車(chē)位和小車(chē)位有明確的尺寸規(guī)定：在實(shí)際的設(shè)計(jì)停車(chē)位子母車(chē)位應(yīng)用案例停車(chē)位子母車(chē)位應(yīng)用案例停車(chē)位車(chē)戶(hù)比——車(chē)戶(hù)比高對(duì)住宅銷(xiāo)售有利，對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售不利一般規(guī)律：

首置首改項(xiàng)目，或低成本低利潤(rùn)項(xiàng)目，車(chē)位數(shù)只要滿(mǎn)足政府報(bào)建和驗(yàn)收要求的最低限；盡量多做一些露天車(chē)位，減少地下二層車(chē)位，充分利用人防面積，控制每個(gè)車(chē)位的面積，降低成本。對(duì)于高端項(xiàng)目，車(chē)位的利潤(rùn)較高，車(chē)位需求相對(duì)較高，車(chē)位數(shù)以營(yíng)銷(xiāo)需求為準(zhǔn)。盡量多做一些有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位。停車(chē)位車(chē)戶(hù)比——車(chē)戶(hù)比高對(duì)住宅銷(xiāo)售有利，對(duì)車(chē)位銷(xiāo)售不利停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面車(chē)庫(kù)停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面車(chē)庫(kù)停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——停車(chē)橋停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——停車(chē)橋停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面停車(chē)停車(chē)位車(chē)庫(kù)成本控制方法案例——地面停車(chē)配套居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）包括：教育醫(yī)療、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)文化體育行政管理市政公用示范區(qū)（戶(hù)型、景觀(guān)、裝修）決定項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的單價(jià)項(xiàng)目配套情況決定價(jià)格上升的斜率配套居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）包括：示范區(qū)（戶(hù)型、景觀(guān)、公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（㎡/千人）居住區(qū)按居住戶(hù)數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)。配套公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（㎡/千人）居住區(qū)按居住戶(hù)數(shù)或人口教育配套——屬于單獨(dú)用地，一般應(yīng)移交給教育部門(mén)，但現(xiàn)在比較多的操作模式為開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，自己招商引資。這樣的操作模式，開(kāi)發(fā)商還是有一小部分的利潤(rùn)的。在項(xiàng)目談判階段，盡量降低學(xué)校規(guī)模；在規(guī)模相同的條件下，盡量降低面積（建筑面積及用地面積）。根據(jù)陜西省《城市新建居住區(qū)配套規(guī)劃建設(shè)幼兒園、小學(xué)的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：在達(dá)到必須建設(shè)幼兒園、小學(xué)的小區(qū)內(nèi)，本著“誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)、誰(shuí)完善配套”的原則，開(kāi)發(fā)商在縣級(jí)教育行政部門(mén)的統(tǒng)一規(guī)劃下，設(shè)計(jì)居住區(qū)幼兒園、小學(xué)建設(shè)方案，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審定同意后組織實(shí)施。在竣工驗(yàn)收合格并取得配套設(shè)施建設(shè)合同履行確認(rèn)證明后，應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)向縣級(jí)教育行政部門(mén)完成移交手續(xù)。并且開(kāi)發(fā)商依法承擔(dān)教育配套設(shè)施移交后的保修責(zé)任。配套教育配套——根據(jù)陜西省《城市新建居住區(qū)配套規(guī)劃建設(shè)幼兒園、小金融郵電、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等——可以在前期與政府討論，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)等。但是把其歸于裙房商業(yè)之中，這樣開(kāi)發(fā)商可以擁有這些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招商來(lái)滿(mǎn)足政府驗(yàn)收的要求。配套金融郵電、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等——配套行政管理——物業(yè)管理用房包括三個(gè)大的部分：物業(yè)辦公、員工宿舍、員工餐廳及物業(yè)倉(cāng)庫(kù)。物業(yè)辦公用房主要包括：客戶(hù)服務(wù)區(qū)、財(cái)務(wù)收費(fèi)區(qū)、辦公區(qū)、保潔區(qū)等。此部分用房一般是放在地上區(qū)域，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模約100-300㎡。地上部分一般只設(shè)財(cái)務(wù)收費(fèi)及客戶(hù)服務(wù)區(qū)，其他服務(wù)性辦公用房盡量放在地下室，提高可售比。員工宿舍及員工餐廳盡量設(shè)在地下室，不占用容積率，同時(shí)考慮下沉庭院，提高使用舒適度。配套行政管理——物業(yè)辦公用房主要包括：客戶(hù)服務(wù)區(qū)、財(cái)務(wù)收費(fèi)區(qū)、辦配套文化體育配套會(huì)所是帶特定功能的商業(yè)，一般宜沿街布置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)?？倛D報(bào)建時(shí)，會(huì)所要注明為商業(yè)用房配套文化體育配套配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn)配套配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn)配套配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn)配套配套盡量用非容積率面積實(shí)現(xiàn)配套三、設(shè)計(jì)前提條件需求設(shè)計(jì)所需前提條件：1.拓展部：用地指標(biāo)、周邊情況、合作方的特殊要求；2.前期部：規(guī)劃要求、市政條件、現(xiàn)狀地形圖、水文資料、市政開(kāi)口；3.營(yíng)銷(xiāo)部：產(chǎn)品類(lèi)型及面積配比、客戶(hù)價(jià)值關(guān)注點(diǎn)及排序、推盤(pán)節(jié)奏及相關(guān)貨量；4.物業(yè)部：物業(yè)用房面積、管理方案（規(guī)劃階段共同協(xié)商）；5.實(shí)業(yè)公司（城改項(xiàng)目）：項(xiàng)目階段、與村民的合作協(xié)議（車(chē)位數(shù)、物業(yè)管理模式、戶(hù)型及戶(hù)型面積要求等）；6.商業(yè)管理公司：產(chǎn)品定位、商業(yè)管理模式等。三、設(shè)計(jì)前提條件需求設(shè)計(jì)所需前提條件：位置選擇選擇有山有水的地方，身處城市，親近自然；別墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁華。注重周邊的人文景觀(guān)，重視別墅品質(zhì)的純粹性；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)別墅應(yīng)做到3層；設(shè)計(jì)屋頂要有花園；對(duì)純水岸的親水平臺(tái)設(shè)計(jì)認(rèn)可度極高。外立面設(shè)計(jì)外立面中式風(fēng)格；外墻有品質(zhì)感，如觀(guān)瀾高爾夫；外立面古典風(fēng)格戶(hù)型設(shè)計(jì)客廳面積加大；房間數(shù)量太多，減少；主人房面積一定要大；戶(hù)型一定要方正；必須配有工人房；挑空空間要夠高夠大；樓梯一定要寬敞、明亮；露臺(tái)冬天可做陽(yáng)光玻璃房；一樓進(jìn)門(mén)是客廳，地下室做健身房?；▓@設(shè)計(jì)花園面積一定要夠大，（純水岸客戶(hù)：240㎡以上），住別墅就是享受；獨(dú)立花園空間；前后花園合二為一，集中花園