房地產(chǎn)收益率房地產(chǎn)估價理論方法探討

Word版本，下載可自由編輯房地產(chǎn)收益率房地產(chǎn)估價理論方法探討一、收益率的求取

收益率的求取方法有市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法、抵押貸款與自有資金的組合法、土地與建筑物的組合法等。收益率的求取關(guān)鍵問題是收益額的計算口徑與收益率的計算口徑要保持一致。這里，就評估實務(wù)中采用較多的市場提取法和累加法進(jìn)行闡述。

1．場提取市法。市場提取法共有兩種思路，即凈收益采用會計利潤和采用凈現(xiàn)金流量。

(1)凈收益采用會計利潤

在這種情況下，每年提取的折舊費用在建筑物的壽命期末可以重置，實際上是一種收益無限期的形式，即V=a/r,r=a/V。

以出租經(jīng)營為例，一般的觀點是，凈收益為年總收入扣除年折舊費、維修費、管理費、有關(guān)稅費、利息費用、保險費等的余額。這里的折舊費僅指建筑物的折舊，這在土地?zé)o限期使用的前提下是適用的。但是目前我國實行的是有限期出讓土地政策，土地的價值隨著使用年限的增長而降低，因此這里的折舊費是廣義的，還應(yīng)當(dāng)包含土地使用權(quán)價值攤提費。對于利息收入和費用，在求取收益率時，一般假設(shè)收入、費用發(fā)生在年末，而實際并非如此。如實際租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；如實際租金收入發(fā)生在期初，或存在押金收入，這時還應(yīng)考慮租金收入或押金收入的存款利息作為收入。

(2)收益采用凈現(xiàn)金流量。即前面思路中年總收入不扣除折舊費，這種情況下，實際上是一種收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/(1+r)n],將已知量代入求取r。

理論上只要收益額的計算口徑與收益率的計算口徑保持一致，年凈收益采用凈利潤和凈現(xiàn)金流量都是可行的，但是目前我國實行的是有限期出讓土地政策，存在土地使用權(quán)價值攤提的問題，即要確定建筑物和土地使用權(quán)的重置價值，實際操作起來難度很復(fù)雜。況且租賃方關(guān)心的是凈現(xiàn)金流量，非會計凈利潤，筆者認(rèn)為用收益法評估房地產(chǎn)，凈收益采用凈現(xiàn)金流量的做法比較合適。

(3)累加法。累加法又稱安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，是評估實務(wù)中采用較多的一種方法，其基本公式為：

房地產(chǎn)收益率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率

上述公式對應(yīng)的凈收益口徑應(yīng)該是會計凈利潤，按照凈收益采用凈現(xiàn)金流量的做法，應(yīng)該考率建筑物折舊費和土地攤提費問題，有觀點認(rèn)為，房屋的收益率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率+折舊率。筆者認(rèn)為，將房屋建筑物折舊率或土地攤提率簡單相加是不妥當(dāng)?shù)?。假設(shè)以國債利率作為無風(fēng)險利率，因為本金是在國債發(fā)行期末一次收回，這種狀況可假設(shè)本金在經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)等額收回，則假設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使用壽命50年，20**年2月份發(fā)行的五年期國債利率為2.62%,則其年回收率為(A/F，2.62%，50)=0.99%,這與折舊率1/50=2%差距是很大的。即與凈現(xiàn)金流量對應(yīng)的累加法收益率公式為：

房地產(chǎn)收益率=無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬率+本金等額回收率(基金年存系數(shù))

二、收益法

收益法的運用關(guān)鍵是收益額的計算口徑與收益率的計算口徑要保持一致，有關(guān)觀點已在前面收益率的求取作了闡述?，F(xiàn)就土地估價師資格考試及相關(guān)教材中例題餐及其觀點，闡述一下收益法的運用。

(一)用收益法評估房地產(chǎn)

某教材案例如下：

1．委估對象概況

委估對象為二層樓商場，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積2180平方米，占地面積1250平方米，商業(yè)用途。

2．估價技術(shù)思路方法與估價過程

根據(jù)委估對象為商場的特點，再根據(jù)評估目的及市場因素，采用收益法來測算委估對象在評估基準(zhǔn)日的價值。

(1)計算總收益

根據(jù)商場店鋪所處的地理位置及周邊相似店鋪的租金水平，經(jīng)市場比較法測算，商場店鋪的租金為4.4元/平方米.日。商場店鋪平均出租率為75%，每年按365天計，則年租金總收入為1964×4.4×365×75%=2365638元。

(2)計算總費用

①年折舊費。商場店鋪為混合結(jié)構(gòu)，使用年限為50年，因此房屋折舊年限取50年，殘值率取2%，收益年限取50年。根據(jù)工程造價行情，該類房屋造價為900元/平方米，則：

年折舊費=房屋建筑造價×(1-殘值率)/使用年限

=900×2180×(1-2%)/50

=38455元

②年管理費。按年租金的3%計提，年管理費為70969元。

③年維修費。按房屋建筑造價的1.5%計提，年維修費為29430元。

④年保險費。按房屋建筑造價的2‰計提，年保險費為3924元。

⑤年繳納稅費。營業(yè)稅及附加按年租金的5.565%計提，年營業(yè)稅及附加為131648元；

房產(chǎn)稅按年租金的12%計提，年房產(chǎn)稅為283877元；

土地使用稅以5元/平方米.年計算，年土地使用稅為：

5×1250=6250元；

年稅費合計為421775元。

⑥年利息。按房屋建筑物造價的6.93%計取，6.93%為一年期的存款利率，設(shè)資金在一年建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年存款利息67983元。

以上六項費用合計為632536元。

(3)計算年凈收益

年凈收益為年總收益減去年費用總支出為1733102元。

(4)確定還原利率

還原利率以一年期貸款利率6.93%,加上3%的風(fēng)險利率取整為10%。

(5)計算房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格=1733102×(P/A，10%，50)=17183360元。

筆者認(rèn)為，上述評估思路存在如下問題：

首先是折舊費的處理。該例題收益額的計算采用會計利潤，只對建筑物計提折舊，未對土地使用權(quán)權(quán)屬狀況進(jìn)行說明，按我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進(jìn)行

攤提，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。

第二是還原利率的確定。該例題采用累加法確定還原利率，貸款利率是一種含有風(fēng)險的利率，在這里作為無風(fēng)險利率顯然是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

第三是利息費用。該例題按房屋建筑物造價計提利息費用是不妥當(dāng)?shù)?，因為房屋建筑物造價實際上是房地產(chǎn)價值構(gòu)成的一部分，評估求取的正是房地產(chǎn)價值，其利息正是房地產(chǎn)經(jīng)營要得到的凈收益里最根本的一部分，這里作為費用扣除顯然是不合理的。筆者認(rèn)為，若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當(dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日中了。收益法評估往往假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息。如客觀租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此筆者建議，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與其加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。

第四是收入和費用的發(fā)生的時間。用收益法評估房地產(chǎn)，一般假設(shè)收入、費用發(fā)生在期末，而實際情況是租金收入一般發(fā)生在期初，費用一般在期間均勻發(fā)生。筆者認(rèn)為假定收入、費用的發(fā)生時點，一定要與評估時采用的客觀租金、費用發(fā)生時間相符，凈收益發(fā)生在期初和期末評估結(jié)果相差一個收益率，這種差距是很大的。

(二)用收益法評估土地使用權(quán)

20**年全國土地估價師資格考試輔導(dǎo)教材《土地的估價理論與方法》中，用收益法評估土地價格的思路為：首先依據(jù)收益法以外的方法求得建筑物的價格，然后從待估不動產(chǎn)的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原利率還原，即可得到土地的價格。其計算公式為：

L=[a-B(r2+d)]/r1=a1/r1

式中：

L：土地價格；

a：建筑物及其相應(yīng)范圍的土地產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；

B：建筑物的價格；

r1：土地還原率；

r2：建筑物還原率；

d：建筑物的折舊率;

a1:土地的純收益。

按該教材的觀點，式中建筑物的價格B為重置價扣除折舊后的凈值，這樣隨著使用年限的增加，建筑物產(chǎn)生的凈收益是逐年減少的，而若不考慮物價變動因素，實際上年純收益a是基本保持不變的，如此，土地的純收益a1便會逐年增加，而r1是基本維持不變的，便會出現(xiàn)土地的評估值L隨著評估時間的遞延而逐年增加的現(xiàn)象，這顯然是不符合實際情況的。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)年純收益是一種房地產(chǎn)投資的期望收益，是由全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值決定的，一經(jīng)確定，若不考慮物價變動因素，便基本維持不變，建筑物的純收益和土地的純收益也是如此，因此上述公式中的B應(yīng)為建筑物的重置價值，而非扣除折舊后的凈值。

.-物業(yè)經(jīng)理人

三、假設(shè)開發(fā)法

20**年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》指出，假設(shè)開發(fā)法最基本的公式分為以下兩種：

1.傳統(tǒng)法

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

2.折現(xiàn)法

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售稅費-銷售稅費-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.5.6條規(guī)定：“運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中易采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)方法時，可采用計算利息的方法。”

筆者認(rèn)為運用該方法要注意兩個問題：

第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。在20**年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材中，資本化率與折現(xiàn)率是兩個不同的概念(如該教材P248例7～4)，資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。筆者認(rèn)為，教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

第二是上述公式在實際付工程款及其他應(yīng)繳費用與形象進(jìn)度一致的情況下適用，但實際付工程款及其他應(yīng)付款與形象進(jìn)度往往一致。按現(xiàn)在的有關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)付工程款具有優(yōu)先受償權(quán)，因此評估在建工程的價值時，應(yīng)將實際付工程款及其他應(yīng)付款與形象進(jìn)度的差額列入特別事項說明，或在抵押貸款評估時直接扣除。

四、成本法

目前各種教材對用成本法對房地合一項目的評估方法不是很明確，如20**年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》P149頁，適用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

上述公式存在的問題是，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得

價格或重新開發(fā)成本是指土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后價值，包含建設(shè)期貸款利息和開發(fā)利潤。

實際操作中，有這樣一種計算公式：

舊房地價格=(土地的重置成本+建筑物的重置成本)×成新率

上述公式存在的問題是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

筆者認(rèn)為，改為如下公式更明確：

舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率

=(土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率

需要說明的是，上述公式中土地剩余使用年限修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，在這里N不是土地使用權(quán)的出讓年限，而應(yīng)該是土地使用權(quán)的出讓年限扣除項目合理開發(fā)期后的剩余使用年限，這是實際運用時一個容易忽略的問題。

房地產(chǎn)價值隨使用年限變化的情況用圖1來表示，曲線I為房屋建筑物的價值變化情況，曲線Ⅱ為土地使用權(quán)的價值變化情況，曲線Ⅲ為房地產(chǎn)的價值變化情況。(見圖一)

五、比較法

房地產(chǎn)估價資格考試教材中，一般的比較法修正系數(shù)連乘公式為：

估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正×個別因素修正

筆者認(rèn)為剩余使用年限可從個別因素修正中分立出來，單獨作為一個年期修正因素。因為房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，房地產(chǎn)權(quán)益是有年限的，如法定年限或經(jīng)濟(jì)壽命年限，每年的權(quán)益是可以量化的，可以采用收益法中不同年限的價格換算公式：Vn/VN=[1-(1+i)-n]/[1-(1+i)-N],至于因各種因素造成的房屋建筑磨損和維護(hù)保養(yǎng)情況差異，可以在個別因素中單列“新舊程度”進(jìn)行修正，實際就變成了上圖曲線Ⅲ的形式。

如此，比較法修正系數(shù)連乘公式為：

估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正系數(shù)

參考資料：

1.1999年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材《資產(chǎn)評估學(xué)》。

2.20**年全國土地估價師資格考試輔導(dǎo)教材《土地的估價理論與方法》。

3.20**年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》。

4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

來源：中國資產(chǎn)評估協(xié)會

篇2：房地產(chǎn)估價理論方法試卷

20**年房地產(chǎn)估價理論與方法試卷

一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)

1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

A、獨一無二和供給有限

B、獨一無二和價值最大

C、流動性差和價值最大

D、不可移動和用途多樣

2、在英國和其他英聯(lián)邦國家,法院一般()來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

A、使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

D、依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

3、某市于20**年對市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造,該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒有變動;20**年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2,房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2;重新規(guī)劃后,開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以()元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A、4000

B、5000

C、6000

D、9000

4、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為()

A、-1.33

B、-0.66

C、0.66

D、1.53

篇3：房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論方法

20**年房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論與方法

一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

1.估價報告書中說明的()限定了其用途。

A.估價原則B.估價方法C.估價目的D.估價對象狀況

2.五通一平一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設(shè)施或條件以及場地平整。

A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C.排水、電力、通信、燃?xì)釪.排水、電力、通信、熱力

3.某宗土地的面積為1000m2,其上建筑物的建筑面積為5000m2,建筑物的基底面積為700m2,建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為()。

A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7

4.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時,則()。

A.均衡價格下降,均衡交易量增加B.均衡價格下降,均衡交易量減少

C.均衡價格上升,均衡交易量增加D.均衡價格上升,均衡交易量減少

5.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的()三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供給、需求、利用狀況

C.權(quán)利、租金、利率

D.價值、使用價值、供求

6.基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地()。

A.最低價格B.最高價格C.平均價格D.成交價格

7.已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2時,需求量為100萬m2,當(dāng)價格為1000元/m2時,需求量為90萬m2,則需求價格彈性為()。

A.10B.9C.0.9D.0.1

8.估價報告有效期應(yīng)從()起計。

A.估價時點

B.估價作業(yè)期

C.出具估價報告之目

D.簽訂估價委托合同之日

篇4：房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論方法

20**年房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論與方法

一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

1.房地產(chǎn)具有供給有限特性,本質(zhì)上于()。

A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大

2.某套住宅總價為30萬元,套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。

A.1667B.1765C.1875D.2000

3.某宗土地面積2000m2,城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為:容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下,下列建設(shè)方案中最可行的是()。

A.建筑物地面一層建筑面積為800m2,總建筑面積為5000m2

B.建筑物地面一層建筑面積為1400m2,總建筑面積為5000m2

C.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為5500m2

D.建筑物地面一層建筑面積為600m2,總建筑面積為2500m2

4.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及()。

A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀

C.組合完成的功能D.立體空間

5.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動用()的行為。

A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系

6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價()萬元。

A.78B.882C.1210D.1272

7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用,與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險補償值100元/m2計,該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為()元/m2。

A.4400B.4409C.4445D.4455

篇5：房地產(chǎn)估價師試卷-房地產(chǎn)估價理論方法

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