物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)

H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)目錄章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-001版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/2標(biāo)題章節(jié)號(hào)頁碼目錄ZYYH-GC-0011—2文件修改控制ZYYH-GC-0023崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖ZYYH-GC-0034工程部職能和質(zhì)量目標(biāo)ZYYH-GC-0045崗位職責(zé)和任職要求ZYYH-GC-0056—13工具和機(jī)械管理規(guī)定ZYYH-GC-00614維修工具的使用管理規(guī)定ZYYH-GC-00715安全用具管理規(guī)定ZYYH-GC-00816電氣安全管理規(guī)定ZYYH-GC-00917電氣安全防火規(guī)定ZYYH-GC-01018避雷裝置管理規(guī)定ZYYH-GC-01119防汛處理管理規(guī)定ZYYH-GC-01220空調(diào)管路維護(hù)管理規(guī)定ZYYH-GC-01321污水排放維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定ZYYH-GC-01422水質(zhì)化驗(yàn)管理規(guī)定ZYYH-GC-01523突發(fā)事件管理規(guī)定ZYYH-GC-01624--25水泵房管理規(guī)定ZYYH-GC-01726空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定ZYYH-GC-01827標(biāo)識(shí)管理規(guī)定ZYYH-GC-01928供水管理規(guī)定ZYYH-GC-02029鍋爐房管理制度ZYYH-GC-02130—32配電室管理制度ZYYH-GC-02233—35特殊服務(wù)管理制度ZYYH-GC-02336應(yīng)急維修用材管理制度ZYYH-GC-02437部門電話使用管理制度ZYYH-GC-02538工程部給水流程圖ZYYH-GC-02639工程部維修通知單流程圖ZYYH-GC-02740工程部配電巡檢流程圖ZYYH-GC-02841工程部設(shè)備維護(hù)工作運(yùn)行流程圖ZYYH-GC-02942工程部電梯日常檢查流程圖ZYYH-GC-03043工程部電梯故障處理流程圖ZYYH-GC-03144工程部空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查流程圖ZYYH-GC-03245工程部低壓電氣設(shè)備巡檢流程圖ZYYH-GC-03346工程部電梯機(jī)房巡查流程圖ZYYH-GC-03447工程部生活水泵設(shè)備故障處理流程圖ZYYH-GC-03548北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)目錄章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-001版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼2/2標(biāo)題章節(jié)號(hào)頁碼工程部下水池管道流程圖ZYYH-GC-03649工程部污水系統(tǒng)故障處理流程圖ZYYH-GC-03749工程部排污管道故障處理流程圖ZYYH-GC-03850鍋爐啟動(dòng)運(yùn)行流程圖ZYYH-GC-03951鍋爐正常停爐流程圖ZYYH-GC-04052鍋爐緊急停爐流程圖ZYYH-GC-04153鍋爐啟動(dòng)前準(zhǔn)備工作流程圖ZYYH-GC-04254鍋爐巡回檢查流程圖ZYYH-GC-04355鍋爐水質(zhì)化驗(yàn)流程圖ZYYH-GC-04456公司管理規(guī)定及崗位工作考核細(xì)則ZYYH-GC-04558—81::北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)文件修改控制章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-002版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1章節(jié)號(hào)修改條款修改日期修改人審核批準(zhǔn):北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-003版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1工程部總監(jiān)工程部總監(jiān)總監(jiān)助理總監(jiān)助理項(xiàng)目管理主管工程主管(設(shè)備)電電器主管項(xiàng)目管理主管工程主管(設(shè)備)電電器主管部門文員(檔案管理)部門文員(檔案管理)工程主管工程主管工程管理領(lǐng)班電電器主管設(shè)備維修保養(yǎng)領(lǐng)班電電器主管六鋪炕項(xiàng)目主管亞運(yùn)村項(xiàng)目主管化工大院項(xiàng)目主管工程管理領(lǐng)班電電器主管設(shè)備維修保養(yǎng)領(lǐng)班電電器主管六鋪炕項(xiàng)目主管亞運(yùn)村項(xiàng)目主管化工大院項(xiàng)目主管項(xiàng)目領(lǐng)班電電器主管項(xiàng)目領(lǐng)班項(xiàng)目領(lǐng)班電電器主管項(xiàng)目領(lǐng)班電電器主管項(xiàng)目領(lǐng)班電電器主管北京中亞遠(yuǎn)恒管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部職能和質(zhì)量目標(biāo)章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-004版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11職能1.1完善和執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度,認(rèn)真履行各項(xiàng)職能,組織完成各項(xiàng)工作和任務(wù),負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)工程管理的日常工作。1.2負(fù)責(zé)基建、設(shè)備、設(shè)施及設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、、年檢等工作的管理。1.3負(fù)責(zé)供水、供電、供暖、空調(diào)、電梯、有線電視、消防等相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作和突發(fā)性事故的搶修工作。1.4負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修工程的技術(shù)管理,以及大中修、基建、裝修等項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和驗(yàn)收工作。1.5負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施相關(guān)的圖紙、資料和檔案的管理,對(duì)變更部分及時(shí)整理、歸檔,保證其安全、完整、真實(shí)、可靠。1.6負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)的能源供應(yīng)與控制統(tǒng)計(jì)。1.7按照國家有關(guān)部門規(guī)定負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用、保管和校驗(yàn)工作。2質(zhì)量目標(biāo)2.1房屋完好率:98%以上2.2設(shè)備完好率:98%以上,重點(diǎn)設(shè)備完好率達(dá)100%2.3房屋維修合格率:100%2.4維修及時(shí)率:95%以上2.5維修工程質(zhì)量合格率:100%2.6雨水井、污水井完好率:100%2.7排水管明暗溝完好率:100%2.8消防設(shè)施設(shè)備完好率:100%2.9服務(wù)滿意率:96%以上北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/81工程部總監(jiān)1.1崗位職責(zé)1.1.1負(fù)責(zé)安排工程部的全面工作及對(duì)部門主管級(jí)人員的聘用、管理和考核工作;1.1.2負(fù)責(zé)部門員工的聘用及部門工作計(jì)劃的審批工作;1.1.3負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑,公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備、文件技術(shù)資料管理;1.1.4負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施,確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行;1.1.5負(fù)責(zé)對(duì)工程部日常服務(wù)計(jì)劃內(nèi)經(jīng)費(fèi)及材料的審批,并對(duì)計(jì)劃外經(jīng)費(fèi)及材料的使用進(jìn)行審核與申報(bào)工作;1.1.6負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃;1.1.7負(fù)責(zé)對(duì)本部門大、中修工程及緊急突發(fā)性工作的組織指揮及管理工作,并對(duì)發(fā)生的重大事故,組織調(diào)查分析及處理工作;8負(fù)責(zé)對(duì)采購物資和提供服務(wù)的供方協(xié)助進(jìn)行評(píng)價(jià);1.1.9完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作任務(wù);1.2任職要求 1.2.1年齡:男30—55歲,女30—50歲;1.2.2大?；蛳喈?dāng)于大專文化程度;1.2.3經(jīng)過經(jīng)理基本知識(shí)和技能培訓(xùn);1.2.4高級(jí)以上技術(shù)職稱;1.2.5有兩年以上專業(yè)技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn);2工程部總監(jiān)助理2.1崗位職責(zé)2.1.1按照部門總監(jiān)分配的職責(zé)、職權(quán)管理本崗范圍內(nèi)的全面工作(包括體系運(yùn)行所需要的各項(xiàng)記錄、資料及員工的培訓(xùn)工作);2.1.2協(xié)助工程部總監(jiān)做好所屬各種設(shè)備、設(shè)施的文件技術(shù)資料管理;2.1.3負(fù)責(zé)制定部門年度工作計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施過程;2.1.4負(fù)責(zé)各項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)用材領(lǐng)用的審批;2.1.5協(xié)助部門總監(jiān)做好新接物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各種設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行調(diào)試及工程驗(yàn)收工作;2.1.6負(fù)責(zé)對(duì)所屬各項(xiàng)目工作的檢查指導(dǎo),并對(duì)項(xiàng)目提交的物品申購報(bào)告進(jìn)行審核;北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼2/82.1.7負(fù)責(zé)本部門水、電、暖、工程等各專業(yè)技工的工作技能培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定;2.1.8監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備(特種設(shè)備)的定期檢測(cè)工作;2.1.9完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作任務(wù);2.2任職要求 2.2.1年齡:男30—55歲,女30—50歲;2.2.2大專或相當(dāng)于大專文化程度;2.2.3經(jīng)過經(jīng)理基本知識(shí)和技能培訓(xùn);2.2.4高級(jí)以上技術(shù)職稱;2.2.5有兩年以上專業(yè)技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn);3部們項(xiàng)目管理主管(項(xiàng)目主管)3.1崗位職責(zé)3.1.1熟悉所轄范圍內(nèi)各種不同類型機(jī)電設(shè)備的情況,掌握各類設(shè)備的構(gòu)造、規(guī)格型號(hào)、工作原理及有關(guān)技術(shù)參數(shù),熟練使用各類機(jī)電工具,熟悉各種機(jī)電設(shè)備的操作和使用規(guī)程,負(fù)責(zé)對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理及日常巡查監(jiān)督,保證設(shè)備的完好和正常運(yùn)行;3.1.2負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)各種設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)的檢查工作,及時(shí)處理、解決故障報(bào)修,負(fù)責(zé)日常維保派工和人員調(diào)配并負(fù)責(zé)檢查工作質(zhì)量。組織日常維修、保養(yǎng)和突擊性搶修工作,帶領(lǐng)員工正確使用和保管好各種修理機(jī)械和維修工具,定期做好設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,保證維保工作正常進(jìn)行;3.1.3掌握各種主要維修耗材備品備件的情況,保證設(shè)備運(yùn)行、維修的正常進(jìn)行,負(fù)責(zé)物品領(lǐng)用,而且要做到厲行節(jié)約,修舊利廢,消耗的材料要登記,月底匯總上報(bào)。3.1.4負(fù)責(zé)檢查員工安全操作情況,嚴(yán)格執(zhí)行安全制度,嚴(yán)禁違章操作;3.1.5協(xié)助部門做好計(jì)劃用電、用水、用氣及能源統(tǒng)計(jì)分析工作;3.1.6負(fù)責(zé)檢查員工對(duì)客戶服務(wù)工作的禮貌和儀容儀表,嚴(yán)格按照規(guī)程操作,維保工作結(jié)束后,人走場(chǎng)地清,不沾污地面、墻面和其它部位,確?？蛻魸M意;3.1.7負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)員工日常工作紀(jì)律的管理監(jiān)督,并對(duì)其進(jìn)行按月考核;3.1.8負(fù)責(zé)處理有關(guān)日常工作事務(wù),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。3.2任職要求3.2.1年齡:男25—55歲;女25—50歲;3.2.2中專以上學(xué)歷或相當(dāng)同等學(xué)歷;北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼3/83.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技能培訓(xùn),持證上崗;3.2.4從事施工管理和專業(yè)維修管理工作兩年以上經(jīng)驗(yàn)。4部們工程管理主管4.1崗位職責(zé)4.1.1負(fù)責(zé)制定設(shè)備、設(shè)施的年度保養(yǎng)、維修計(jì)劃以及工程施工計(jì)劃,并報(bào)工程部總監(jiān)審批,熟悉管轄范圍內(nèi)的房屋、供熱、制冷、給排水、電話、消防系統(tǒng)等設(shè)備情況,掌握設(shè)備構(gòu)造、規(guī)格型號(hào)、工作原理及有關(guān)技術(shù)參數(shù),掌握各類管線的敷設(shè)走向、規(guī)格型號(hào)等;4.1.2帶領(lǐng)員工認(rèn)真做好所有設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作,保證設(shè)備的完好和正常運(yùn)行,按時(shí)完成檢修任務(wù)并及時(shí)做好故障排除、突發(fā)事故的搶修工作;4.1.3掌握各種主要設(shè)備的備品備件儲(chǔ)備和使用情況,保證設(shè)備運(yùn)行、檢修的正常進(jìn)行,負(fù)責(zé)物品領(lǐng)用,而且要做到厲行節(jié)約,修舊利廢,消耗的材料要登記,月底匯總上報(bào)。4.1.4負(fù)責(zé)檢查和督導(dǎo)員工的安全操作,嚴(yán)格執(zhí)行安全制度,嚴(yán)禁違章操作;4.1.5協(xié)助部門做好計(jì)劃用水、用氣(油)及能源統(tǒng)計(jì)分析工作;4.1.6負(fù)責(zé)部門所有設(shè)備換季檢修計(jì)劃、流程、標(biāo)準(zhǔn)的制定,對(duì)上級(jí)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃組織實(shí)施,并對(duì)其工作過程、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,確保換季設(shè)備的正常運(yùn)行;4.1.8負(fù)責(zé)檢查員工對(duì)客戶服務(wù)工作的禮貌和儀表儀容,嚴(yán)格按照規(guī)程操作,維保工作結(jié)束后,負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)檢查,做到人走場(chǎng)地清,不沾污地面、墻面和其它部位,確?？蛻魸M意;4.1.9負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)員工日常工作紀(jì)律的管理監(jiān)督,并對(duì)其進(jìn)行按月考核;4.1.10完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。4.2.2中專以上學(xué)歷或相當(dāng)同等學(xué)歷;4.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)技能培訓(xùn),持有上崗證;4.2.4從事施工管理和維修專業(yè)技術(shù)管理工作兩年以上經(jīng)驗(yàn)。5工程部領(lǐng)班5.1.崗位職責(zé)4.1.1嚴(yán)格遵守、執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度及操作規(guī)程,熟悉并掌握設(shè)備運(yùn)行方式及運(yùn)行狀北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼4/8態(tài),在完成上級(jí)主管分配的各項(xiàng)工作,積極帶領(lǐng)員工努力完成工作;5.1.2執(zhí)行物品使用登記制度,對(duì)所消耗的零部件,要登記注明規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量,月底匯總上報(bào);5.1.3加強(qiáng)管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患缺陷,及時(shí)上報(bào)進(jìn)行處理解決,保證報(bào)修、巡視、檢修、維護(hù)、保養(yǎng)等工作正常完成,同時(shí)做好各種記錄;5.1.4完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。5.2任職要求5.2.1年齡:男25—50歲,女25—50歲;5.2.2高中以上學(xué)歷或相當(dāng)同等學(xué)歷;5.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技術(shù)技能的培訓(xùn),持有專業(yè)技術(shù)證書;5.2.4從事專業(yè)技術(shù)維修或設(shè)備保養(yǎng)工作兩年以上經(jīng)驗(yàn);6綜合維修工6.1崗位職責(zé)6.1.1負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)水、電、辦公家具、門窗、采暖、制冷、衛(wèi)生潔具、熱水器等設(shè)備、系統(tǒng)以及小型基建項(xiàng)目的維修,保養(yǎng)、施工等工作;6.1.2對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)的設(shè)備、管線、閥門等要定期巡檢、維修,嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生;6.1.3做到小修不過夜,中修不過周,大修不過月,每次接報(bào)修通知后,必須在規(guī)定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),遇有當(dāng)時(shí)無法處理情況,要向用戶說明原因并及時(shí)上報(bào)主管;6.1.4嚴(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作,6.1.5在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。6.2任職要求6.2.1年齡:男20—50歲,女20—50歲;6.2.2初中或相當(dāng)于初中以上學(xué)歷;6.2.3經(jīng)過本部門崗位培訓(xùn)并考核合格,持上崗證;6.2.4有兩年以上設(shè)備、設(shè)施維修及相關(guān)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。7空調(diào)工7.1崗位職責(zé)北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼5/87.1.1負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、生活熱水供應(yīng)和日常維修工作;7.1.2嚴(yán)格按照空調(diào)制冷和供暖規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行運(yùn)行操作;7.1.3熟悉系統(tǒng)狀況,熟知設(shè)備原理,熟練掌握設(shè)備的運(yùn)行、檢修和處理故障的能力,每天要對(duì)設(shè)備進(jìn)行一次巡查,根據(jù)天氣情況隨時(shí)調(diào)整運(yùn)行時(shí)間,并按時(shí)作好各項(xiàng)運(yùn)行記錄;7.1.4愛護(hù)機(jī)械設(shè)備,定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、注油,使設(shè)備保持完好狀態(tài);7.1.5接到報(bào)修要在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理,小修項(xiàng)目必須當(dāng)班處理完畢,并認(rèn)真做好維修記錄,對(duì)不能處理的故障,要填寫好故障原因及處理意見,報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理;7.1.6嚴(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作,7.1.7在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。7.2任職要求7.2.1年齡:男20—50歲,女20—45歲;7.2.2高中以上學(xué)歷7.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技能培訓(xùn),持上崗證;7.2.4兩年以上空調(diào)設(shè)備操作、維修經(jīng)驗(yàn)。8木工(油工)8.1崗位職責(zé)8.1.1掌握本崗位必須達(dá)到的應(yīng)知應(yīng)會(huì)等專業(yè)技術(shù)水平,熟悉物業(yè)服務(wù)常見工程作法及材料、施工工藝等有關(guān)技術(shù)要求,并嚴(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作,8.1.2熟悉本崗位使用的專業(yè)機(jī)械和工具的工作原理及操作規(guī)程,保養(yǎng)和保管好維修機(jī)械和工具,熟悉各種常見物料的性能、型號(hào)、規(guī)格及使用方法,合理領(lǐng)用;8.1.3維修作業(yè)時(shí),要嚴(yán)格按照規(guī)定的操作規(guī)程進(jìn)行作業(yè),對(duì)化工原料必須按規(guī)定地點(diǎn)存放,并做好消防措施,確保作業(yè)安全;8.1.4維修作業(yè)時(shí),應(yīng)盡量不影響客戶的工作、生活,為用提供方便,同時(shí)應(yīng)自覺做好維修場(chǎng)地的收尾工作,保持和維護(hù)場(chǎng)地整潔;8.1.5按時(shí)對(duì)本專業(yè)崗位負(fù)責(zé)維護(hù)的物業(yè)情況進(jìn)行巡檢,根據(jù)工作計(jì)劃做好日常維護(hù)工作。及時(shí)處理突發(fā)事故,并按規(guī)定做好工作處理記錄;8.1.6在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。8.2任職要求北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼6/88.2.1年齡:男20—55歲,女20—40歲;8.2.2初中以上學(xué)歷;8.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技能培訓(xùn),持上崗證;8.2.4具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗(yàn)9高壓運(yùn)行值班工9.1崗位職責(zé)9.1.1熟悉電業(yè)部門制定的各項(xiàng)規(guī)定和章程,不得違章操作,并嚴(yán)格按照公司其它各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作,9.1.2對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備要定期、定時(shí)、定人進(jìn)行巡檢,并做好巡檢記錄;9.1.3對(duì)設(shè)備運(yùn)行方式、狀況、工具、儀表、安全工具、運(yùn)行記錄,要交接清楚;9.1.4高壓設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)異常,要及時(shí)采取措施并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理;9.1.5遵守操作規(guī)程,熟練掌握應(yīng)急處理方法,嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票記錄制度;9.1.6在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。9.2任職要求9.2.1年齡:男20—55歲,女20—50歲;高中以上學(xué)歷;9.2.2持有高壓運(yùn)行維修本。(值班操作證)9.2.3具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗(yàn)10低壓維修工10.1崗位職責(zé)10.1.1負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)所有照明、動(dòng)力及電機(jī)維修、保養(yǎng)等項(xiàng)目的工作,負(fù)責(zé)臨時(shí)電源的供給工作;10.1.2嚴(yán)格遵守電業(yè)部門制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、準(zhǔn)則及安全法,不得違章操作,確保人身安全及設(shè)備的安全;10.1.3工作必須做到維修及時(shí)、隨叫隨到、保質(zhì)保量,遇到突發(fā)性事故,要齊心協(xié)力及時(shí)搶修,確保事故及時(shí)處理,并及時(shí)把情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)及作好詳細(xì)記錄;10.1.4掌握及熟悉所管轄范圍內(nèi)的電氣設(shè)備的運(yùn)行情況,認(rèn)真做好巡檢記錄,確保設(shè)備的良好運(yùn)行;北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼7/810.1.5嚴(yán)格按照公司各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作,并要保管好個(gè)人工具及公用工具;10.1.6為客戶維修時(shí),不能影響客戶,優(yōu)質(zhì)高效作業(yè),為客戶提供方便,自覺做好檢修場(chǎng)地的收尾工作;10.1.7對(duì)外包的電器設(shè)備定期進(jìn)行監(jiān)管;10.1.8在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。10.2任職要求10.2.1年齡:男20—50歲,女20—40歲;10.2.2高中以上學(xué)歷;10.2.3持有低壓運(yùn)行維修本。(操作證)10.2.4具備兩年以上本崗位工作經(jīng)驗(yàn)11司爐工11.1崗位職責(zé)11.1.1熟練掌握特種設(shè)備的有關(guān)技術(shù)及操作規(guī)程,保質(zhì),保量地完成供熱工作;11.1.2嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行工作,確保人身和設(shè)備的安全11.1.3嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度,保證鍋爐供汽、供熱參數(shù)達(dá)標(biāo),并作好各項(xiàng)運(yùn)行記錄;11.1.4正確處理發(fā)生的異常情況,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)向上級(jí)匯報(bào);11.1.5嚴(yán)格執(zhí)行鍋爐房登記制度,對(duì)任何有害鍋爐安全運(yùn)行的行為應(yīng)立即制止;11.1.6嚴(yán)格按照公司及鍋爐房各項(xiàng)規(guī)章、制度及操作規(guī)程去工作;11.1.7必須保持鍋爐房所屬范圍內(nèi)設(shè)備、場(chǎng)地的衛(wèi)生清潔;11.1.8值班時(shí)必須保證精力充沛,精神集中,嚴(yán)禁睡崗,串崗或干與工作無關(guān)的事,以免發(fā)生意外事故;11.2任職要求11.2.1年齡:男20—55歲,女20—50歲;11.2.2高中以上學(xué)歷;11.2.3熟悉鍋爐操作及安全裝置的作用,原理和性能;(持證上崗)11.2.4具備一定的鍋爐事故處理、水質(zhì)監(jiān)測(cè)等相關(guān)經(jīng)驗(yàn);12水質(zhì)化驗(yàn)員北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)崗位職責(zé)和任職要求章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-005版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼8\812.1崗位職責(zé)12.1.1掌握低壓鍋爐水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以及北京市水質(zhì)處理化驗(yàn)的有關(guān)規(guī)定,并能認(rèn)真貫徹執(zhí)行;12.1.2對(duì)本崗位所操作的設(shè)備結(jié)構(gòu)、原理、流程、操作方法熟練掌握;12.1.3定時(shí)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn),隨時(shí)反饋供暖、供冷系統(tǒng)的水質(zhì)情況,及時(shí)將水質(zhì)情況匯報(bào)上級(jí)主管和有關(guān)運(yùn)行人員;12.1.5嚴(yán)格控制各種水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),使供暖、供冷系統(tǒng)水質(zhì)硬度、電導(dǎo)率等水質(zhì)控制指標(biāo)符合規(guī)定要求;12.1.6保持水處理設(shè)備、化驗(yàn)儀器、試劑等齊全整潔,各項(xiàng)記錄完整;12.1.8在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。12.2任職要求12.2.1年齡:男20—55歲,女20—50歲;12.2.2高中以上學(xué)歷;12.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技能培訓(xùn),持證上崗;12.2.4有兩年以上水質(zhì)化驗(yàn)工作經(jīng)驗(yàn)。13.部門文員13.1崗位職責(zé)13.2負(fù)責(zé)部門例會(huì)的組織與紀(jì)錄;13.3負(fù)責(zé)部門設(shè)備\設(shè)施等相關(guān)圖紙\資料的收集管理和建檔工作;13.4負(fù)責(zé)部門能源消耗的統(tǒng)計(jì)工作;13.5協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)做好各項(xiàng)工作的質(zhì)檢監(jiān)督;13.6在做好本職工作的同時(shí),完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)性任務(wù)。13.2任職要求13.2.1年齡:男18—50歲,女18—40歲;13.2.2高中以上學(xué)歷;(專業(yè)技校)13.2.3經(jīng)過本崗位基本知識(shí)和技能培訓(xùn),持證上崗;13.2.4有兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工具和機(jī)械管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-006版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的確保維修(工程)工作順利進(jìn)行,保障工機(jī)具的完整,防止丟失和損壞,使工機(jī)具充分發(fā)揮作用。2適用范圍工程部。3管理規(guī)定3.1公用工具和電動(dòng)機(jī)具的管理3.1.1公用工具和機(jī)具包括:各種固定和移動(dòng)設(shè)備、機(jī)械以及不常見的儀器、儀表。日程維修工具、設(shè)備等,如:電焊機(jī)、氧氣瓶、乙炔瓶、電錘、電鉆、臺(tái)鉆、切割機(jī)、組合套筒、扳手、壓力鉗、套絲機(jī)、風(fēng)機(jī)等一些較大型工具;3.1.2各主管直接負(fù)責(zé)保管所有工具。工具設(shè)備要建帳登記,要定期清理保養(yǎng)注油,保持工機(jī)具設(shè)備靈活有效,工具、設(shè)備要擺放整齊;3.1.3工機(jī)具是維修工作過程中必備的工具,全體人員要愛護(hù)使用。如損壞、丟失要寫出書面材料說明原因,報(bào)部門主管備案,因人為損壞、丟失的工具給予當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)處罰;3.1.4工機(jī)具用畢后清理干凈及時(shí)歸還,所有工機(jī)具不得隨意外借她人,如有借用者,必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意,填寫工機(jī)具借用卡,方可外借,但要及時(shí)歸還,工機(jī)具外借,如發(fā)生損壞、丟失由借用人負(fù)責(zé)修理和賠償;3.2個(gè)人工具的管理3.2.1個(gè)人工具指?jìng)€(gè)人隨身攜帶的維修工具,包括:鉗子、改錐、活扳子、剪子、管鉗子、刀子、錘子、尺子等小件工具;3.2.2維修人員要妥善保管小件工具,所有工具使用年限為一年。一年之內(nèi)工具如有損壞憑舊工具換領(lǐng)新工具,但因使用不合理造成損壞的當(dāng)事人承擔(dān)賠償費(fèi)用,3.2.3人員調(diào)動(dòng)時(shí)要將所有工具交還給主管清點(diǎn),由主管簽字后,報(bào)工程部核實(shí),方能結(jié)算工資。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)維修工具的使用管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-007版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)維修工具的使用和管理,保證正常維修工作。2適用范圍工程部維修工具。3管理規(guī)定3.1各領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管班組配備的中小型工具,各員工負(fù)責(zé)保管個(gè)人配備的常見工具,不得私自轉(zhuǎn)借她人。3.2項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)本部門工機(jī)具臺(tái)帳,及時(shí)做好《工機(jī)具臺(tái)帳》記錄,并報(bào)工程部備案。3.3各類工具要妥善保管,中、小型工具要分門別類放置,定期清理灰塵、上油,使工具保持良好的性能。電動(dòng)工具放在通風(fēng)干燥的地方,以免潮濕漏電。3.4工具使用人應(yīng)掌握工具的基本性能及操作要領(lǐng),精心保管和使用.使用時(shí)應(yīng)按操作程序進(jìn)行操作,以免損壞工具。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)安全用具管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-008版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)安全用具管理,保證安全用具的正確安全使用。2適用范圍安全用具。3管理規(guī)定3.1安全用具使用前,應(yīng)進(jìn)行檢查,使用后應(yīng)妥善保管。3.2使用前檢查安全用具表面有無裂紋,鉛印劃痕,手刺,孔洞,斷裂等外傷,是否清潔。3.3用具使用完畢后應(yīng)置于干燥通風(fēng)處。3.4絕緣手套,絕緣鞋存放在專用柜內(nèi),并與其它儀表分別存放。3.5高壓試電筆應(yīng)存于防潮匣內(nèi),并放在干燥地方。3.6安全用具與防護(hù)用具,不許當(dāng)作其它用具使用。3.7絕緣安全用具應(yīng)保持清潔,無損傷,應(yīng)定期進(jìn)行檢測(cè)。3.8凡未經(jīng)檢測(cè)或檢測(cè)不合格的高壓用具均不得使用。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)電氣安全管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-009版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的確保操作人員的安全,保證配供電工作的正常運(yùn)行。2適用范圍高壓運(yùn)行值班人員。3管理規(guī)定3.1配電室值班人員必須嚴(yán)格執(zhí)行《北京地區(qū)電氣安全工作規(guī)程》。3.2認(rèn)真遵守高壓電氣設(shè)備工作的規(guī)定,熟練掌握觸電急救法。3.3嚴(yán)格按照電氣設(shè)備有關(guān)巡視規(guī)定對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行巡視。3.4嚴(yán)格執(zhí)行電氣運(yùn)行操作規(guī)程,倒閘操作須二人以上,非特殊情況不能單獨(dú)操作。3.5為保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行,在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作,必須執(zhí)行安全技術(shù)措施和安全組織措施。3.6電氣工作人員在操作維修電氣設(shè)備時(shí)應(yīng)使用安全用具和工具,并嚴(yán)格區(qū)分、合理使用基本絕緣安全用具與輔助絕緣安全用具。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)電氣安全防火規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-010版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)電氣設(shè)備運(yùn)行的安全管理,杜絕不安全隱患。2適用范圍電氣維修人員。3規(guī)定3.1值班人員認(rèn)真執(zhí)行電氣安全工作規(guī)定,注意防火、防潮、防鼠。3.2熟練掌握撲滅電氣火災(zāi)的滅火器材的使用與管理。3.3定期投放鼠藥,經(jīng)常檢查鼠藥的存放情況,發(fā)現(xiàn)變質(zhì)及時(shí)更換。3.4定期檢查消防器材的擺放情況,做到擺放合理、使用方便、干凈無塵。3.5定期檢查消防器材的使用期限。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)避雷裝置管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-011版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的定期檢測(cè)避雷裝置,確保房屋安全。2適用范圍管轄區(qū)避雷裝置的檢測(cè)。3職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)配合專業(yè)部門對(duì)避雷裝置進(jìn)行檢測(cè)及驗(yàn)收。4程序4.1項(xiàng)目主管配合委托的專業(yè)部門對(duì)避雷裝置進(jìn)行定期檢測(cè)及維修。4.2對(duì)避雷裝置進(jìn)行檢測(cè)的周期4.2.1各種防雷裝置的接地引下線,每年在雷雨季節(jié)前檢測(cè)一次;4.2.2獨(dú)立避雷網(wǎng)的接地裝置每年檢測(cè)一次;4.3檢查內(nèi)容4.3.1檢查接地線與避雷網(wǎng)連接情況是否良好,有無松動(dòng)脫落現(xiàn)象;4.3.2檢查避雷接線有無砸傷、碰斷及腐蝕現(xiàn)象;4.3.3挖開避雷接地線引下線土層,檢查地面下50厘米以上部分的腐蝕程度;4.3.4檢查避雷接地裝置明敷設(shè)的接地線表面涂漆有無脫落;4.3.5地下接地體周圍是否堆放有強(qiáng)烈腐蝕性物質(zhì)。4.4如發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修4.4.1避雷接地線連接處焊接接觸不良或脫焊;4.4.2接地線與避雷網(wǎng)連接處的螺栓有松動(dòng)的;4.4.3接地線有機(jī)械損傷、斷股或化學(xué)銹蝕;4.4.4接地電阻值超過規(guī)定值(避雷針接時(shí)電阻值不得大于10歐)。4.5檢測(cè)維修完畢,項(xiàng)目主管要進(jìn)行驗(yàn)收,并對(duì)檢測(cè)及維修情況進(jìn)行記錄,填寫《變(配)電室避雷器安全用具測(cè)試記錄表》,并上報(bào)部門備案。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)防汛處理管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-012版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的保證汛期安全渡汛,確保各種設(shè)備安全運(yùn)行。2適用范圍汛期的搶險(xiǎn)工作。3職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)保證防汛設(shè)備的正常使用,并做好汛期的各種防護(hù)。3.2工程部總監(jiān)負(fù)責(zé)防汛指揮。3.3保安部、保潔部、負(fù)責(zé)汛期搶險(xiǎn)的配合。4程序4.1汛期工程部防汛措施4.1.1設(shè)防汛器材庫,存放防汛器材,主要有:潛水泵,排水膠管,防水電閘箱等;4.1.2每遇大雨后,工程維修人員必須檢查電器、供熱溝內(nèi)積水情況,如有積水隨時(shí)用潛水泵排入雨水井內(nèi);4.1.3每月檢查院內(nèi)、外雨水井、污水井、雨水管是否有堆積物,并加以清除,保證排水暢通。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)空調(diào)管路維護(hù)管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-013版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的保證空調(diào)管路完好。2適用范圍空調(diào)系統(tǒng)的管路保養(yǎng)。3職責(zé)3.1項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,并監(jiān)督實(shí)施、驗(yàn)收。3.2空調(diào)維修按保養(yǎng)計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行。4程序4.1項(xiàng)目主管制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)部門審核后,在報(bào)總監(jiān)審批執(zhí)行。4.2日常維護(hù)內(nèi)容4.2.1檢查管路各閥門管道是否有跑冒滴漏等現(xiàn)象;4.2.2檢查各附屬閥件是否正常;4.2.3檢查各系統(tǒng)儀表指示是否正確、靈敏、可靠;4.2.4每半年檢查一次各系統(tǒng)過濾器有無堵塞和損壞現(xiàn)象;4.2.5每半年檢查一次各部位保溫層是否完好,有無脫落;4.2.6發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)處理,主管對(duì)維護(hù)情況檢查驗(yàn)收,填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)驗(yàn)收單》,并將維護(hù)保養(yǎng)情況記錄在《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》中。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)污水排放維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-014版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的保證污水的正常排放,確保排水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2適用范圍污水排放系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施。3職責(zé)3.1項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及檢查驗(yàn)收。3.2領(lǐng)班配合主管分配工作及檢查驗(yàn)收。3.3水暖工按維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行。4管理規(guī)定4.1排水系統(tǒng)的日常檢修。4.2每日巡檢排水系統(tǒng)設(shè)備,遇有設(shè)備故障時(shí),應(yīng)及時(shí)處理解決,確保設(shè)備性能良好。4.3八小時(shí)之內(nèi)無法解決的重要部位故障,應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間寫出書面報(bào)告,上報(bào)工程部總監(jiān)。4.4在夜間發(fā)生、不影響客戶工作的故障,當(dāng)值人員不能處理,應(yīng)通知值班負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理。4.5由工程項(xiàng)目主管制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)工程部總監(jiān)審批執(zhí)行。4.7檢查各路閥門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,進(jìn)行維修保養(yǎng),確保雨污水排放暢通。4.8檢修保養(yǎng)由項(xiàng)目主管進(jìn)行驗(yàn)收,填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)驗(yàn)收單》,將維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容記錄在《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》中,交工程部存檔。4.9嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便、井口蓋應(yīng)蓋好,污水泵放在自動(dòng)位置;4.10污水井每年清潔一次,清除井底沉積物。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)水質(zhì)化驗(yàn)管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-015版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的保證水質(zhì)化驗(yàn)的正確操作和準(zhǔn)確分析。2適用范圍供暖、制冷系統(tǒng)水質(zhì)化驗(yàn)分析。3職責(zé)3.1水暖、空調(diào)工在供暖期、或制冷期加水前進(jìn)行化驗(yàn)。3.2主管、領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。4管理規(guī)定4.1化驗(yàn)人員負(fù)責(zé)物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的供熱設(shè)備水質(zhì)化驗(yàn)任務(wù)。4.2.水的質(zhì)量直接影響鍋爐及熱交換設(shè)備的使用壽命,為鍋爐及熱交換設(shè)備的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,必須加強(qiáng)水質(zhì)化驗(yàn)監(jiān)督工作,保證水的質(zhì)量和數(shù)量。4.3化驗(yàn)員必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度,遵守操作規(guī)程,嚴(yán)格控制水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),熟練掌握化驗(yàn)操作技能,精心操作、認(rèn)真分析,發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異常應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理,并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo);4.4保持化驗(yàn)室清潔整齊、各種儀器、工具、藥品擺放整齊,做到文明運(yùn)行,對(duì)化學(xué)藥品妥善保管,特別有毒藥品應(yīng)設(shè)專人加鎖保管,防止發(fā)生意外;4.5系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí),化驗(yàn)員應(yīng)每天化驗(yàn)軟水器出水及系統(tǒng)水硬度一次,化驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)應(yīng)認(rèn)真填寫在水質(zhì)化驗(yàn)操作記錄上,在系統(tǒng)第一次注水時(shí)要隨時(shí)監(jiān)督和化驗(yàn)水質(zhì),嚴(yán)防硬水進(jìn)入系統(tǒng);4.6對(duì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)所需的藥品、防垢劑、鹽等物品,應(yīng)掌握其消耗量,不足時(shí)提前向有關(guān)主管報(bào)告;4.7每年供暖期間取水樣報(bào)送監(jiān)督局、鍋爐壓力容器檢驗(yàn)所進(jìn)行一次水質(zhì)監(jiān)測(cè),保證鍋爐用水的質(zhì)量達(dá)標(biāo),并定期(1個(gè)月)對(duì)爐水進(jìn)行排污排出雜質(zhì),防止水質(zhì)超標(biāo);北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-016版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/21目的及時(shí)處理突發(fā)事件,將損失減小到最低限度。2適用范圍影響正常運(yùn)行的各類突發(fā)事件,包括停電、停水、跑水、停氣、電梯關(guān)人等事件。3職責(zé)3.1工程部總監(jiān)負(fù)責(zé)工程部突發(fā)事件的組織處理與協(xié)調(diào),重大設(shè)備事故上報(bào)總經(jīng)理。3.2各項(xiàng)目主管、專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)處理事故。4管理規(guī)定辦公樓及小區(qū)設(shè)備發(fā)生意外事故時(shí),當(dāng)值人員應(yīng)立即采取緊急措施,并及時(shí)上報(bào)。4.1意外停電4.1.1發(fā)生停電事故時(shí),值班人員應(yīng)立即采取有效措施,能夠及時(shí)送電的情況先行送電,送電后逐級(jí)報(bào)告,不能及時(shí)送電應(yīng)盡快報(bào)告,項(xiàng)目主管要立即到配電室進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指揮;4.1.2停電事故發(fā)生后由當(dāng)值人員報(bào)告部門主管領(lǐng)導(dǎo)。物管部向客戶做好解釋工作;4.1.3電梯值班人員立即檢查電梯內(nèi)是否有人,應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)將人解救;4.1.4電工應(yīng)立即檢查造成停電原因,并采取應(yīng)急措施:4.1.5轄區(qū)內(nèi)用電設(shè)備或線路短路故障造成停電,應(yīng)立即排除故障或?qū)⒐收暇€路斷開,迅速恢復(fù)其它線路供電;4.1.6外網(wǎng)停電,應(yīng)將低壓負(fù)荷全部拉開,再拉開高壓負(fù)荷開關(guān)。4.1.7外網(wǎng)停電時(shí),應(yīng)向本網(wǎng)上一級(jí)變配電站(所)通報(bào)情況,請(qǐng)求其立即搶修,恢復(fù)供電;4.1.8外網(wǎng)恢復(fù)供電后,應(yīng)先合高壓,確認(rèn)無誤后再合分路低壓開關(guān);4.1.9恢復(fù)供電后電氣維修人員應(yīng)巡視整個(gè)轄區(qū),檢查有無掉閘、短路和其它故障;4.2突然停水4.2.1轄區(qū)發(fā)生突然停水時(shí),值班人員或其發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知項(xiàng)目主管,并采取緊急措施,領(lǐng)班要立即組織人員檢查停水原因,若轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、管路故障,應(yīng)組織緊急搶修,并上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo);4.2.24.2.3再次供水后,維修人員應(yīng)進(jìn)行巡視,檢查有無損壞的管路設(shè)備,截門、龍北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-016版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼2/2頭是否關(guān)閉,有無跑、冒、滴、漏;4.2.4外管線停水,及時(shí)通知物管部,向客戶說明原因。4.3跑水4.3.1發(fā)生突然跑水時(shí),值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知物管部、工程部。4.7.2工程部項(xiàng)目主管要立即組織人員檢查跑水原因,將跑水管路閥門或供水水泵關(guān)閉。若是樓頂水箱跑水,應(yīng)立即關(guān)閉頂層水箱供水閥門。若樓層管網(wǎng)跑水,應(yīng)通知配電室,停止向事故層供電。4.7.3專業(yè)主管組織人員對(duì)設(shè)備、管路故障進(jìn)行搶修。4.7.4保安部維持秩序,保潔部清掃積水,保護(hù)客戶和本物業(yè)的設(shè)備和物品。4.7.5故障排除后,項(xiàng)目主管應(yīng)進(jìn)行檢查試驗(yàn),確保無誤后再恢復(fù)供水。4.8電梯關(guān)人4.8.1當(dāng)發(fā)生電梯故障并有人員被關(guān)在電梯內(nèi)時(shí),電梯維修工應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查電梯并立即修復(fù),若因?yàn)橥ｋ娫蛟斐赏C(jī),不應(yīng)強(qiáng)行開門(手動(dòng)盤車平層后才允許)進(jìn)行解救。4.8.2電梯內(nèi)人員解救后,電工維修人員應(yīng)將電梯認(rèn)真檢查一遍,確保無誤后再開機(jī)運(yùn)行。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)水泵房管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-017版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位,直接關(guān)系到客戶的生活和生命財(cái)產(chǎn)安全,因此必須加強(qiáng)管理,確保供水正常。2適用范圍水泵房。3規(guī)定3.1管理人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏;3.2經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)和泵壓力表指示,在正常情況下,生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置;3.3生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次,確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng);工作過程中,必須有項(xiàng)目領(lǐng)班以上負(fù)責(zé)人在場(chǎng)。3.4泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次,確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔;3.5水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖,鑰匙由管理人員負(fù)責(zé)保管;透氣管應(yīng)用紗布包扎,以防雜物掉人水池中;3.6按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng);3.7保證水泵房的通風(fēng)、照明的正常使用。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)空調(diào)機(jī)房管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-018版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的確?？照{(diào)機(jī)組的正常運(yùn)行。2適用范圍空調(diào)機(jī)房。3規(guī)定3.1空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖,鑰匙由空調(diào)工保管,未經(jīng)許可,禁止非工作人員入內(nèi)。3.2保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。3.3空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí),值班人員應(yīng)按時(shí)巡查,檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,如有異常,應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理,并做好記錄。3.4定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器,保證送風(fēng)管道和水管道的通暢。3.5每班對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房配查設(shè)備等處進(jìn)行保潔工作,并做好設(shè)備房的消殺滅鼠工作。3.6每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng),確保機(jī)組的良好運(yùn)行。 北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)標(biāo)識(shí)管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-019版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的合理使用標(biāo)識(shí),明確設(shè)備設(shè)施工作狀態(tài),確保安全。2適用范圍設(shè)備設(shè)施在維修及使用過程的狀態(tài)、性能進(jìn)行標(biāo)識(shí)。3職責(zé)3.1維修及設(shè)備使用(管理)人員負(fù)責(zé)狀態(tài)標(biāo)識(shí)的使用。3.2主管、領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督使用情況。4程序4.1配電室要按規(guī)定使用供電局的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)識(shí)。4.1.1事故檢修時(shí),需檢修前掛好:”線路有人工作,嚴(yán)禁合閘”;4.1.2檢修掛好接地線后,掛上:”已接地”標(biāo)識(shí)牌;4.1.3待修設(shè)備或線路,正在安裝的設(shè)備:”禁止合閘”。4.2在檢修和維修工作過程中,要正確使用標(biāo)識(shí)。4.2.1停電維修設(shè)備時(shí):”設(shè)備檢修,請(qǐng)勿合閘”;4.2.2檢修水路、汽路時(shí):”正在檢修,請(qǐng)勿開啟閥門”。4.2.3電梯發(fā)生故障時(shí):”正在檢修,請(qǐng)改乘其它電梯”;4.2.4維修衛(wèi)生間設(shè)施時(shí):”正在檢修,暫停使用”。4.3檢測(cè)和維修工作結(jié)束,要立即撤去標(biāo)識(shí)。4.4部門所屬范圍內(nèi)各種設(shè)備必須按編號(hào)懸掛標(biāo)識(shí)。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)供水管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-020版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)用水管理,保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。2適用范圍辦公樓、小區(qū)供水。3規(guī)定 3.1水池、水箱蓋應(yīng)上鎖,鑰匙由專人保管,開啟箱蓋應(yīng)得到項(xiàng)目主管的許可。3.2每年清洗水池、水箱一次,清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn),檢驗(yàn)合格后方能供水,并將檢驗(yàn)結(jié)果存檔。3.3定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道,定期刷漆防止生銹。3.4經(jīng)常巡查供水系統(tǒng),發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應(yīng)立即搶修,杜絕浪費(fèi)。3.5盡量保障對(duì)客戶供水的連續(xù)性,若確需短時(shí)停水,應(yīng)提前告示停水時(shí)間,以便住戶作好準(zhǔn)備。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐房管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-021版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/3目的保證辦公樓、小區(qū)正常供暖。2適用范圍辦公樓、小區(qū)鍋爐房。3管理制度3.1水質(zhì)化驗(yàn)制度3.1.1化驗(yàn)人員負(fù)責(zé)供暖的各鍋爐房的水質(zhì)化驗(yàn)任務(wù)。3.1.2保證各鍋爐房使用合格的軟化水。3.1.3妥善保管各鍋爐房化驗(yàn)用的設(shè)備及藥品。3.1.4按要求詳細(xì)記錄。3.1.5負(fù)責(zé)停爐期間的鍋爐保養(yǎng)。3.1.6根據(jù)化驗(yàn)結(jié)果督促司爐人員進(jìn)行排污。3.2鍋爐運(yùn)行記錄制度3.2.1原始記錄是衡量鍋爐安全運(yùn)行和正確操作的準(zhǔn)確依據(jù)。3.2.2按規(guī)定時(shí)間認(rèn)真填寫記錄的各項(xiàng)內(nèi)容。3.2.3每天鍋爐運(yùn)行的臺(tái)數(shù)(幾號(hào)爐),鍋爐出水口溫度,回水口溫度,以及對(duì)水、電、氣(油)用量要進(jìn)行認(rèn)真記錄。3.2.4記錄要清楚,干凈整潔。3.2.5鍋爐附屬設(shè)備要按規(guī)定檢查加油機(jī)械部分有無異常,要詳細(xì)記錄。3.2.6交班前把記錄檢查一遍,是否有漏項(xiàng),向接班人交待清楚。3.2.7問題不清,不能交班。3.3交接班制度3.3.1交班人員在交班前做好交班的準(zhǔn)備工作,接班人員要按時(shí)到崗,進(jìn)行巡回檢查與接班,接班人員要認(rèn)真聽取交班人員的情況介紹。3.3.2交接時(shí),檢查鍋爐及設(shè)備是否有異?，F(xiàn)象,燃燒機(jī)、水泵是否運(yùn)轉(zhuǎn)好。3.3.3交接運(yùn)行記錄要填寫整齊,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。3.3.4交班人員在交班前應(yīng)搞好環(huán)境衛(wèi)生,鍋爐、操作臺(tái)、設(shè)備、儀表要擦拭干凈。3.3.5如上一班發(fā)生問題未處理完畢,未經(jīng)主管同意不得交接班。3.3.6接班時(shí),應(yīng)檢查溫度表、壓力表、進(jìn)出水閥、超溫警報(bào)器是否正常完好,有無漏水北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐房管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-021版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼2/3和其它不正?，F(xiàn)象。3.3.7接班人員要認(rèn)真檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出,如檢查不清發(fā)生問題由接班人員負(fù)責(zé)。3.4巡回檢查制度3.4.1檢查內(nèi)容:設(shè)備運(yùn)行情況,儀表工作情況,閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;所需潤(rùn)滑的油位軸承溫度等有無異常,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理。3.4.2設(shè)備運(yùn)行中,對(duì)鍋爐主體、輔機(jī)、循環(huán)泵等要加強(qiáng)巡視。3.4.33.4.4巡視檢查要認(rèn)真仔細(xì),不允許馬虎大意,認(rèn)真填寫記錄。3.5事故處理和報(bào)告制度鍋爐運(yùn)行中,因承壓部件、附件或附屬設(shè)備發(fā)生故障或損壞,使鍋爐被迫停爐或降負(fù)荷運(yùn)行稱鍋爐事故。3.5.1爆炸事故:鍋爐或壓力容器在運(yùn)行中或試壓時(shí)發(fā)生破裂,使壓力瞬時(shí)降至等于外界大氣壓力的事故,稱為爆炸事故。3.5.1.1事故發(fā)生后,除首先搶救傷員和國家財(cái)產(chǎn),盡量減少因事故造成的損失,不使事故護(hù)大蔓延外,一定要派專人保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng),準(zhǔn)備進(jìn)行事故調(diào)查;3.5.1.2事故發(fā)生后,應(yīng)立即將事故概況迅速逐級(jí)上報(bào)主管部門;3.5.1.3發(fā)生事故后應(yīng)認(rèn)真查清事故發(fā)生的原因,提出改進(jìn)的措施和對(duì)事故責(zé)任者的處理意見,填寫《鍋爐壓力容器事故報(bào)告書》,并附上事故照片,報(bào)送上級(jí)主管部門處理; 3.5.2重大事故:鍋爐或壓力容器由于受壓部件嚴(yán)重?fù)p壞〈如:變形、滲漏〉、附件損壞或爐膛爆炸等及其它原因,造成停爐,影響供暖的事故稱為重大事故。3.5.2.1事故發(fā)生后,要如實(shí)填寫事故登記表,并組織事故班組及有關(guān)人員分析事故原因和責(zé)任,提出改進(jìn)措施,責(zé)任者必須做出書面檢查,同時(shí)按情況和損失程度,給予處罰;3.5.2.2因鍋爐或壓力容器由于受壓部件嚴(yán)重?fù)p壞(如:變形、滲漏)、附件損壞或爐膛爆炸等,被迫停止運(yùn)行,必須進(jìn)引修理的重大事故,還須上報(bào)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門;3.5.3一般事故:損失程度不重,不需停爐修理的事故為一般事故。3.5.3.1事故發(fā)生后,有關(guān)人須如實(shí)填寫事故登錄表,并組織事故班組分析、調(diào)查、處理事故,制定改進(jìn)的技術(shù)措施,并輸入檔案;3.5.3.2對(duì)各種事故應(yīng)本著”事故原因分析不清,不放過,責(zé)任者沒受到教育不放過,沒有防范措施不放過”的原則,吸取教訓(xùn),改進(jìn)工作。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐房管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-021版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼3/33.6鍋爐房設(shè)備檢修維護(hù)保養(yǎng)制度3.6.1運(yùn)行人員應(yīng)了解所轄設(shè)備系統(tǒng)的性能、構(gòu)造和作用,掌握設(shè)備的正確操作方法,熟知發(fā)生各種故障的原因和處理對(duì)策,保持設(shè)備處于良好狀態(tài);3.6.2承壓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,并按規(guī)定的要求進(jìn)行檢修和保養(yǎng)。但嚴(yán)禁在壓力較大,水溫較高的情況下修理鍋爐受壓部件及管道,以防熱水噴出傷人;3.6.3輔機(jī)設(shè)備根據(jù)運(yùn)行規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢查、加油等維護(hù)工作。3.6.4安全閥、壓力表、溫度表、超溫報(bào)警器必須靈敏可靠,準(zhǔn)確無誤,每年供暖結(jié)束后進(jìn)行整定校驗(yàn)一次,要有校驗(yàn)記錄,并將有關(guān)記錄存入檔案?jìng)洳?安全閥必須符合《熱水鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程》的要求,運(yùn)行中每月進(jìn)行一次手動(dòng)放水試驗(yàn),以防止閥芯粘住失靈。壓力表管每星期沖洗一次。3.6.5對(duì)停用、備用鍋爐及輔機(jī)要采取防腐措施,做好養(yǎng)護(hù)。每個(gè)供暖期?；鹎?一般在2月20日前)對(duì)鍋爐本體、輔機(jī)附件進(jìn)行一次全面普查,并做好普查記錄,以作為設(shè)備大修計(jì)劃的依據(jù)。3.6.6供暖設(shè)備大修和維護(hù)保養(yǎng)依據(jù)《供暖設(shè)備大修與維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行。3.6.7重要設(shè)備的檢修、改造和更新應(yīng)有技術(shù)方案和計(jì)劃,必要時(shí)應(yīng)附計(jì)算書和圖紙,經(jīng)上級(jí)主管部門組織有關(guān)人員共同驗(yàn)收,涉及鍋爐和壓力容器的還需配合勞動(dòng)局鍋爐檢驗(yàn)部門,作好鍋爐年檢,年檢合格后方可投入運(yùn)行,并將用有技術(shù)資料整理歸擋。3.7鍋爐房衛(wèi)生和安全保衛(wèi)制度3.7.1要求鍋爐房室內(nèi)經(jīng)常保持清潔整齊,各種設(shè)備作到無積塵和油垢。各類儀表清潔、靈敏、門窗玻璃不損,清潔明亮。3.7.2操作間、衛(wèi)生間、設(shè)備間、生活間等處,應(yīng)每天打掃,保持清潔衛(wèi)生。3.7.3爐體外殼及爐頂每班清掃擦拭,但不準(zhǔn)直接用水沖。 3.7.4鍋爐房?jī)?nèi)不準(zhǔn)聚眾喝酒、賭膊、鬧事,外人無特殊原因不得進(jìn)入鍋爐房,因工作需要進(jìn)入的按規(guī)定登記備案;3.7.5經(jīng)常檢查電源、火源、安全閥、壓力表、溫度表等關(guān)鍵部位,發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)解除。3.7.6對(duì)鍋爐房安全運(yùn)行有功人員要給予表彰獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)違反安全規(guī)定的給予處罰,對(duì)玩忽職守造成事故者,應(yīng)追究責(zé)任。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)配電室管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-022版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/3目的確保供電系統(tǒng)正常安全運(yùn)轉(zhuǎn)。2適用范圍辦公樓、小區(qū)配電室。3管理制度3.1門禁制度3.1.1為確保各種設(shè)備的正常運(yùn)行和人身安全,各設(shè)備機(jī)房為重要部門,非值班人員不得入內(nèi)。3.1.2不得在各設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)接待私人來訪,或干與工作無關(guān)的事。3.1.3非本部門人員因工作需要,須經(jīng)部門主管同意并有專人陪同方能進(jìn)入,并按要求登記備案。3.1.4各崗位值班電話,屬于專線,外部人員不得使用。3.1.5外部人員未經(jīng)同意嚴(yán)禁觸摸或接近設(shè)備儀表及電氣操作盤。3.2交接班制度3.2.1接班人員提前15分鐘到達(dá)值班現(xiàn)場(chǎng),并做好接班前的準(zhǔn)備工作。3.2.2交班人應(yīng)向接班人介紹系統(tǒng)運(yùn)行方式及運(yùn)行情況,包括設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及設(shè)備缺陷,檢修情況。3.2.3交接班人做到:交設(shè)備、交儀表、交值班記錄、交機(jī)房鑰匙,做到設(shè)備正常、場(chǎng)地清潔、記錄準(zhǔn)確、工具鑰匙交全。3.2.4接班人做到:接交接記錄,核對(duì)設(shè)備狀況,聽取交班人員對(duì)設(shè)備情況的介紹,核對(duì)機(jī)房鑰匙。3.2.5交班人應(yīng)協(xié)同接班人員共同巡視檢查設(shè)備的運(yùn)行情況,介紹本班的各種記錄指標(biāo),運(yùn)行質(zhì)量、向有關(guān)單位報(bào)告的情況及設(shè)備運(yùn)行記錄和值班日志。3.2.6凡遇到設(shè)備事故情況,系統(tǒng)運(yùn)行故障,設(shè)備倒閘操作時(shí)應(yīng)推遲交接班工作時(shí)間。3.2.73.2.83.3配電室維護(hù)檢修制度3.3.1高壓變配電室每年春季做清潔檢修工作。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)配電室管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-022版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼2/33.3.1.1.高壓柜;a.柜內(nèi)機(jī)械部分傳動(dòng)、拉桿檢修;b.頂部清掃;c.機(jī)電柜面板儀表等擦拭檢查;3.3.1.2變壓器;a.變壓器內(nèi)外部清掃;b.檢查各連接部位螺絲堅(jiān)固情況;c.檢查進(jìn)出線各連接點(diǎn)情況;d.檢查支持瓷瓶有無閃絡(luò)放電痕跡;3.3.1.3低壓柜;a.各分路開關(guān)進(jìn)行檢查;b.檢查電源和聯(lián)絡(luò)開關(guān);c.配電柜面板儀表清掃;d.檢查電容電阻及相關(guān)設(shè)備。3.4電氣設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度3.4.1低壓配電箱及控制箱按日常巡檢規(guī)定執(zhí)行。3.4.2進(jìn)出線開關(guān)接觸器等連接部位的檢查。3.4.3檢查箱內(nèi)線路有無過熱、老化現(xiàn)象。3.4.4檢查金屬外殼接地是否可靠有效。3.4.5接觸器主輔頭在吸合狀態(tài)下接觸是否良好,主觸頭有無灼傷損壞,必要時(shí)予以更換。3.4.6熱元件中間繼電器是否可靠有效。3.4.7新安裝或長(zhǎng)期停電的電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)前應(yīng)做如下檢查。3.4.7.1電機(jī)基礎(chǔ)是否穩(wěn)固,螺絲是否擰緊,軸承是否缺油,油是否合格,電機(jī)接線是否符合要求,絕緣電阻是否正常;3.4.7.2電機(jī)機(jī)殼是否清潔,電機(jī)周圍是否有妨礙運(yùn)行的雜物和易燃物等。3.4.8電動(dòng)機(jī)的日常巡檢。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)配電室管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-022版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼3/33.4.8.1監(jiān)督電機(jī)的溫升情況,電流、電壓;3.4.8.2注意電動(dòng)機(jī)的振動(dòng)、聲音和氣味,控制元件是否正常;3.4.8.3運(yùn)行中注意通訊環(huán)境清潔。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)特殊服務(wù)管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-023版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1\11.目的:為提高工程服務(wù)質(zhì)量、工作水平,保證在服務(wù)過程中,不發(fā)生損壞、丟失客(住)戶財(cái)產(chǎn)的事件,保證客(住)戶財(cái)產(chǎn)不受到損失。制度:2.1客(住)戶需要維修人員上門入室服務(wù)時(shí),室內(nèi)必須留人,如室內(nèi)無人,維修人員不得入室服務(wù)。2.2維修人員上門入室服務(wù)時(shí),必須持有部門派發(fā)的維修單(按約定時(shí)間到達(dá))并按其內(nèi)容認(rèn)真填寫及工作。2.3入室服務(wù)時(shí),維修人員必須按照客(住)戶需要服務(wù)的區(qū)域、地點(diǎn)進(jìn)行工作。其它區(qū)域不準(zhǔn)入內(nèi),更不準(zhǔn)在客(住)戶室內(nèi)休息、喝水、吸煙、聊天等予工作無關(guān)的事情。2.4入室服務(wù)工作過程中如遇特殊情況,需要客(住)戶配合的。必須跟客(住)戶協(xié)商,不許強(qiáng)行指派,更不許隨意動(dòng)用客(住)戶室內(nèi)各種物品。2.5維修人員在服務(wù)工作過程中,如遇特殊情況無法處理時(shí)。必須向客(住)戶耐心解釋,并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。2.6維修人員在服務(wù)工作過程中,如遇客(住)戶饋贈(zèng)物品時(shí),應(yīng)婉言謝絕并耐心做好解釋工作。2.7為提高工程服務(wù)質(zhì)量、工作水平,以上管理制度望工程全體員工遵照?qǐng)?zhí)行。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)應(yīng)急維修用材管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-024版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1\11.目的:為保證日常維修工作順利進(jìn)行,提高突發(fā)事故緊急處理能力,本著規(guī)范管理、合理使用節(jié)約控制的原則。保證所轄區(qū)域內(nèi)各種設(shè)備、系統(tǒng)正常運(yùn)行,使其發(fā)揮材料的使用功效。特制定管理制度如下:1.1各屬地專業(yè)項(xiàng)目應(yīng)急處理用材的管理由領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理,項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)進(jìn)行監(jiān)督、檢查,部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一控制。1.2各屬地專業(yè)項(xiàng)目應(yīng)按照日常工作需要,制定應(yīng)急材料儲(chǔ)備名細(xì)表,并按其規(guī)定數(shù)量進(jìn)行儲(chǔ)備。1.3應(yīng)急材料要分類擺放整齊,使用時(shí)必須按工作單實(shí)際需要進(jìn)行使用,并按要求進(jìn)行登記。1.4應(yīng)急材料每月進(jìn)行一次盤點(diǎn)、補(bǔ)充,補(bǔ)充時(shí)須符專業(yè)主管審批的材料使用登記表。1.5對(duì)應(yīng)急材料使用情況,(地點(diǎn)、時(shí)間、人員、數(shù)量)專業(yè)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、回訪,部門進(jìn)行定期抽檢。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)部門電話使用管理制度章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-025版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1\11.目的;為保障各維修(配電)值班崗位電話暢通,及時(shí)接收?qǐng)?bào)修電話,保證維修工作及時(shí)進(jìn)行,各系統(tǒng)在正常工作狀態(tài)下使用。2.原則;在正常使用中做到控制使用,節(jié)約開支,保證做到及時(shí)接報(bào),及時(shí)安排,及時(shí)處理的原則,使其制度在工作中發(fā)揮使用功效。3.要求;結(jié)合工程部各項(xiàng)目所用電話的實(shí)際情況,特制定管理規(guī)定如下;3.1工程部所屬各項(xiàng)目所用電話,不許發(fā)生除聯(lián)系工作以外的信息費(fèi),長(zhǎng)話費(fèi)。如發(fā)生其費(fèi)用,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的2倍處罰項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。對(duì)當(dāng)事人處罰,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自行處理并把結(jié)果上報(bào)部門備案。3.2值班崗位設(shè)制緊急情況下使用電話的,使用時(shí)根據(jù)內(nèi)容要求填寫使用記錄,并設(shè)專人管理。3.3外圍宿舍樓維修值班崗位電話費(fèi)設(shè)定為每月60元,超過部分由所在值班人員支付,注;有工程項(xiàng)目施工的例外,但必須受到控制。3.4工程部其它電話使用部門,必須加強(qiáng)電話使用的管理工作,按規(guī)定要求填寫使用記錄。3.5為提高服務(wù)質(zhì)量,管理水平,節(jié)約部門費(fèi)用支出。特此管理規(guī)定請(qǐng)工程部全體員工遵照?qǐng)?zhí)行。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部給水流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-026版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1查水壓力查水壓力查水泵工作狀態(tài)查水泵工作狀態(tài)組織檢查閥門狀況組織檢查閥門狀況查水箱衛(wèi)生狀況查水箱衛(wèi)生狀況水質(zhì)化驗(yàn)水質(zhì)化驗(yàn)填寫檢查記錄填寫檢查記錄北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部維修通知單流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-027版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1客戶報(bào)修客戶報(bào)修 工程部物管部各維修部門工程部物管部各維修部門項(xiàng)目主管項(xiàng)目主管 高效率現(xiàn)場(chǎng)維修高效率現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)修部門驗(yàn)收簽字報(bào)修部門驗(yàn)收簽字 北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部配電巡檢流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-028版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1檢查高低壓配電柜 檢查高低壓配電柜檢查變壓器檢查變壓器查三相電流平衡查三相電流平衡電壓指示是否正常電壓指示是否正常檢查電容投切情況檢查電容投切情況填寫記錄填寫記錄北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部設(shè)備維護(hù)工作運(yùn)行流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-029版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1主管制定維保計(jì)劃主管制定維保計(jì)劃報(bào)工程部總監(jiān)審核報(bào)工程部總監(jiān)審核主管負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施主管負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施維護(hù)檢修工作結(jié)束維護(hù)檢修工作結(jié)束試運(yùn)行試運(yùn)行異常正常異常正常恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行分析查找解決問題恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行分析查找解決問題做好記錄做好記錄北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部電梯日常檢查流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-030版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1機(jī)房巡檢機(jī)房巡檢轎箱巡檢轎箱巡檢井道巡檢井道巡檢不正常正常不正常正常檢修巡檢記錄檢修巡檢記錄北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部電梯故障處理流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-031版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1電梯故障電梯故障工程部組織工程部組織制定措施消除隱患進(jìn)行故障分析制定措施消除隱患進(jìn)行故障分析盡快排除盡快排除進(jìn)行試車進(jìn)行試車填寫故障記錄填寫故障記錄向上級(jí)匯報(bào)向上級(jí)匯報(bào)北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-032版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1空調(diào)主機(jī)空調(diào)主機(jī)風(fēng)冷冷卻塔風(fēng)冷冷卻塔蒸發(fā)器蒸發(fā)器空調(diào)水泵空調(diào)水泵新風(fēng)機(jī)組新風(fēng)機(jī)組風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)機(jī)盤管填寫巡檢記錄填寫巡檢記錄北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部低壓電氣設(shè)備巡檢流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-033版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1主管制定巡檢計(jì)劃主管制定巡檢計(jì)劃工程部總監(jiān)審核工程部總監(jiān)審核維修工具體執(zhí)行維修工具體執(zhí)行正常缺陷記錄正常缺陷記錄 做好巡檢記錄排除故障做好巡檢記錄排除故障 北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部電梯機(jī)房巡查流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GC-034版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1電機(jī)變速箱是否過熱電機(jī)變速箱是否過熱電壓、電流是否正常 異常電壓、電流是否正常正常維修檢查原因開關(guān)是否過熱 是維修檢查原因開關(guān)是否過熱否各接頭是否過熱 是各接頭是否過熱否鋼纜有無毛刺、斷股 有鋼纜有無毛刺、斷股無通知電梯承包商電機(jī)變速箱是否過熱 是通知電梯承包商電機(jī)變速箱是否過熱 否是否異聲、異味 有是否異聲、異味 否通知維修組機(jī)房空調(diào)是否正常 否通知維修組機(jī)房空調(diào)是否正常 是清理室內(nèi)是否有雜物 是清理室內(nèi)是否有雜物 否在巡查表格上簽名在巡查表格上簽名北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部生活水泵設(shè)備故障處理流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-035版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1自動(dòng)狀態(tài)下水泵異常自動(dòng)狀態(tài)下水泵異常將變頻器復(fù)位將變頻器復(fù)位管道排氣管道排氣異常正常異常正常記錄并上報(bào)主管 水泵正常進(jìn)行記錄并上報(bào)主管將水泵轉(zhuǎn)成手動(dòng)將水泵轉(zhuǎn)成手動(dòng)維修報(bào)告維修報(bào)告根據(jù)管網(wǎng)壓力,手動(dòng)操作水泵啟停水泵運(yùn)根據(jù)管網(wǎng)壓力,手動(dòng)操作水泵啟停停故障水泵行異常停故障水泵 打開備用泵打開備用泵上報(bào)主管上報(bào)主管安排維修安排維修北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部下水池管道流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-036版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1下水池水管漏水下水池水管漏水下水池水管漏水下水池水管漏水關(guān)閉水表房供水總閥關(guān)閉出水閘閥關(guān)閉水表房供水總閥關(guān)閉出水閘閥關(guān)閉水池進(jìn)水閥關(guān)閉生活水泵關(guān)閉水池進(jìn)水閥關(guān)閉生活水泵報(bào)告主管報(bào)告主管報(bào)告主管報(bào)告主管安排維修安排維修安排維修安排維修北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部污水系統(tǒng)故障處理流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-037版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1污水井水位過高污水井水位過高手動(dòng)開啟污水泵手動(dòng)開啟污水泵 異常 正常用備用潛水泵將污水抽至污水井水位正常用備用潛水泵將污水抽至污水井水位正常報(bào)告主管報(bào)告主管報(bào)告主管報(bào)告主管安排維修安排人員檢查控制電路安排維修安排人員檢查控制電路維修報(bào)告維修報(bào)告北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)工程部排污管道故障處理流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-038版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1排污管道漏水排污管道漏水用布綁緊裂口用布綁緊裂口關(guān)閉破裂管道對(duì)應(yīng)用水設(shè)備關(guān)閉破裂管道對(duì)應(yīng)用水設(shè)備調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口報(bào)告主管報(bào)告主管安排人員維修安排人員維修維修報(bào)告維修報(bào)告北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐啟動(dòng)運(yùn)行流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-039版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1打開總電源打開總電源啟動(dòng)循環(huán)泵啟動(dòng)循環(huán)泵緩慢開啟循環(huán)泵出水閥緩慢開啟循環(huán)泵出水閥啟動(dòng)燃燒器啟動(dòng)燃燒器15分鐘后負(fù)荷大火負(fù)荷大火/小火旋鈕旋至”大火”””燃燒器控制”旋鈕至”自動(dòng)”北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐正常停爐流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-040版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1負(fù)荷大火/小火旋鈕旋至負(fù)荷大火/小火旋鈕旋至”小火”關(guān)閉燃燒器關(guān)閉燃燒器關(guān)閉燃料供給閥關(guān)閉燃料供給閥 出口水溫降到40°C關(guān)閉循環(huán)泵出口閥關(guān)閉循環(huán)泵出口閥停止循環(huán)泵停止循環(huán)泵關(guān)閉總電源關(guān)閉總電源北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐緊急停爐流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-041版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1關(guān)閉鍋爐進(jìn)出口閥門關(guān)閉鍋爐進(jìn)出口閥門打開緊急排放閥和緊急補(bǔ)水閥打開緊急排放閥和緊急補(bǔ)水閥關(guān)閉總電源開關(guān)關(guān)閉總電源開關(guān)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐啟動(dòng)前準(zhǔn)備工作流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-042版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1檢查總電源檢查總電源檢查油泵及過濾器檢查油泵及過濾器打開油或氣的供給節(jié)門打開油或氣的供給節(jié)門檢查水位計(jì)檢查水位計(jì)檢查壓力管道閥門檢查壓力管道閥門檢查控制柜上的旋鈕檢查控制柜上的旋鈕檢查軟化水設(shè)備檢查軟化水設(shè)備北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐巡回檢查流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-043版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1操作臺(tái)操作臺(tái)操作臺(tái)操作臺(tái)鍋爐本體鍋爐本體壓力表壓力表溫度表溫度表安全閥安全閥燃燒機(jī)頭燃燒機(jī)頭循環(huán)泵循環(huán)泵軟水箱軟水箱補(bǔ)水泵補(bǔ)水泵水處理設(shè)備水處理設(shè)備總控制室鹽水罐總控制室鹽水罐北京中亞遠(yuǎn)恒化隆達(dá)物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)鍋爐水質(zhì)化驗(yàn)流程圖章節(jié)號(hào)ZYYH-GCB-044版本2編制:審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/1取水樣取水樣化驗(yàn)化驗(yàn)記錄記錄核對(duì)標(biāo)準(zhǔn)核對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不合格合格不合格合格采取措施采取措施北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)辦公耗材節(jié)約管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GS—024版本1編制;審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的節(jié)約資源,物盡其用,杜絕浪費(fèi),保護(hù)環(huán)境。2適用范圍公司全體員工3管理規(guī)定3.1辦公用品必須用到其確實(shí)無任何使用價(jià)值,包括原來的使用價(jià)值以及挖掘出來的新的使用價(jià)值;3.2辦公室負(fù)責(zé)紙張的發(fā)放及回收廢報(bào)廢紙,逐步使用再生紙;3.3辦公室負(fù)責(zé)辦公耗材的管理,做好領(lǐng)用記錄;3.4公文文件盡量使用雙面復(fù)印;3.5可作廢品回收的垃圾,要另行放置;3.6要在復(fù)印機(jī)旁張貼”節(jié)約用紙,保護(hù)環(huán)境”的標(biāo)識(shí);3.7做好宣傳教育工作,強(qiáng)化員工節(jié)約用紙的環(huán)境意識(shí)。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)節(jié)水管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GS—021版本1編制;審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)水資源管理,防止跑、冒、滴、漏。2適用范圍物業(yè)管轄區(qū)3管理規(guī)定3.1凡屬管轄區(qū)內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向管轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)管理;3.2用戶出門前應(yīng)將水閥門關(guān)閉,避免發(fā)生事故;3.3用戶不可隨意更改供水系統(tǒng);3.4私自裝表接水或繞表接水者,除當(dāng)場(chǎng)停用,按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外,還要賠償物業(yè)公司損失;3.5私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量,除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外,還要賠償物業(yè)公司損失;3.6私自啟用水表的,不論停用時(shí)間長(zhǎng)短,除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外,還要賠償物業(yè)公司損失;3.7用戶違反安全用水規(guī)定,拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查,又不采納安全用水意見及措施而造成事故,影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的,按實(shí)際情況賠償損失。3.8用戶要使用節(jié)水龍頭,由物業(yè)公司工程部維修人員定期檢查更換;3.9嚴(yán)格按照北京市節(jié)水辦的有關(guān)規(guī)定用水,不超標(biāo)用水;3.10在辦公樓、小區(qū)張貼節(jié)水標(biāo)語,加強(qiáng)客戶和員工的節(jié)水意識(shí)。3.11根據(jù)北京市節(jié)水辦的有關(guān)規(guī)定,為小區(qū)住戶抽水馬桶安裝節(jié)水器。北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊(cè)節(jié)電管理規(guī)定章節(jié)號(hào)ZYYH-GS—022版本1編制;審核:批準(zhǔn):時(shí)間:頁碼1/11目的加強(qiáng)用電管理,確保資源的合理利用。2適用范圍物業(yè)管轄區(qū)3管理規(guī)定3.1凡屬管轄區(qū)內(nèi)的供電系統(tǒng),一律由物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)管