現(xiàn)代物業(yè)管理的特點

現(xiàn)代物業(yè)管理的特點

一房屋管理的變化和建議現(xiàn)代房地產管理是指房地產管理人根據(jù)合同使用現(xiàn)代管理方法和維修技術，對已投資的所有類型的房地產進行全面、整體的管理，為房地產所有者和用戶提供高效、全面的服務，提高房地產的經(jīng)濟價值和使用價值，創(chuàng)造安全、便捷的生活和工作環(huán)境?，F(xiàn)代物業(yè)管理有以下主要特點:1.變多頭分散管理為統(tǒng)一管理。變多個管理部門、產權單位的多頭分散管理為物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理,是一種新的社會化管理模式,可以擺脫自建自管的分散管理體制,克服各自為政,多頭管理,互相扯皮,互相推諉等舊體制留下的種種積弊,從而有利于發(fā)揮住宅小區(qū)和各類房屋的綜合效益和整體功能。2.變單純的房屋維修為全方位綜合管理。變單純的房屋維修為對建筑物、附屬物和場地、環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等全方們的維修養(yǎng)護專業(yè)化管理,還在程度上或方式上不同地承擔著某些社會職能,如消防、清掃、綠化、安保、接送孩子、傳呼電話等,這樣有利于打破原有的單一行政條塊管理和對口管理。轄區(qū)內的各種問題,直接找物業(yè)公司就可得到解決。3.變政府的行政管理、福利管理為企業(yè)的有償服務。改變政府的行政性福利性管理,推行企業(yè)化經(jīng)營的有償服務,實行多種經(jīng)營,走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)發(fā)展的道路,但是物業(yè)管理的商業(yè)化經(jīng)營目標是保本微利,量出為入,不以牟取高額利潤為目的。4.變房屋管理的無序化、行政性為物業(yè)管理的規(guī)范化和契約化。規(guī)范化是物業(yè)管理走向現(xiàn)代化、科學化的一個顯著標志,不僅體現(xiàn)在企業(yè)的設立上,還包括管理運作過程的規(guī)范,更重要的是要建立崗位規(guī)范。契約化是指通過經(jīng)濟合同和公共契約的方式來約定服務雙方的權利和義務,并明確服務項目標的,包括經(jīng)濟利益標的。這種在市場經(jīng)濟中出現(xiàn)的管理服務型的經(jīng)濟關系,是一種商品經(jīng)濟合同的買賣關系,雙方是平等的民事行為主體,徹底改變了原來房屋管理的行政的管與被管的關系,打破了行政性管理終身制。二房地產管理的現(xiàn)狀和主要問題(一)房地產管理現(xiàn)狀1.建設城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所需要的各項措施其法規(guī)制度仍處于逐步確立和不斷調整之中,需要我們在實踐中認識改進和完善。目前,我國已經(jīng)出臺的物業(yè)管理主要的相關法規(guī)有:(1)城市新建住宅小區(qū)管理辦法(1994年建設部)(2)城市公有房屋管理規(guī)定(1994年建設部)(3)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法(1996年計委、建設部)(4)物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法(1999年建設部)這些法規(guī)體現(xiàn)了物業(yè)管理市場化,住宅商品化以及自愿公平的原則。目前,我國的物業(yè)管理以新建住宅小區(qū)的管理為重點,因此《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是物業(yè)管理的主要依據(jù),其主要內容如下:(1)住宅小區(qū)的管理體制;(2)住宅小區(qū)的管理責任;(3)住宅小區(qū)的住宅管理委員會及其權利和義務;(4)物業(yè)管理公司的權利和義務;(5)物業(yè)管理合同的內容;(6)房地產產權人、使用人的權利和義務。根據(jù)此《辦法》的精神,各省市制定了自己的管理條例以約束和規(guī)范物業(yè)管理市場。2.拉動國內需求的具有好的產業(yè)物價也上跌回升,通貨緊縮的問題初步緩解,通脹率仍然很低。2000年國內房地產開發(fā)投資4902億元,超過GDP總額的5%,比上年增長19.5%,成為拉動國內需求的支柱產業(yè)。房地產開發(fā)投資連續(xù)3年持續(xù)增長,已形成新的房地產開發(fā)熱,個人購買商品房的比例從1996年的53%,1997年的66%,1998年的72%,1999年80%,上升到2000年的87.5%。到2000年末城鎮(zhèn)住宅竣工面積23.45億平方米,人均居住面積10平方米,全國住宅小區(qū)4000多個,為物業(yè)管理市場提供了廣闊的空間。3.住房品質的提升隨著基本需求得到滿足,人們開始轉向更高一級的生活需求,從生存型消費轉向發(fā)展型消費和享受型消費。人們開始更加注重生活質量的提升,用于購買休閑產品的支出大幅增加,體現(xiàn)在住房上,人們已不再只是僅僅滿足于有無房住,多大面積了,而是要求能住得好——安全、方便、舒適、文明。同時房屋也從原有的簡單的住家概念衍伸成為投資的熱點。由于土地資源的稀缺性,決定了房產增值的趨勢。而有著良好物業(yè)管理的物業(yè)就成為能夠滿足人們多層次需求的全新生活方式,其價值遠遠高于缺乏管理的物業(yè)。4.大幅提升管理效率局域網(wǎng)、社區(qū)網(wǎng)、智能網(wǎng)絡的開發(fā)、利用,為現(xiàn)代物業(yè)管理提供了一個可供操作的平臺,既可大幅提升管理效率,降低管理成本,也可以將各種經(jīng)營與物管主業(yè)有機結合。上海在1997年即推出智能社區(qū)的概念,社區(qū)的居民只需要在家中的電腦上鍵入“WWW.”就可以了解相關信息,解決生活中的一系列問題,包括向物業(yè)公司和政府反映情況。(二)gnp的增長在“十五計劃綱要”中重點提到“發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè),規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。我國目前的物業(yè)管理需求仍將以居民住宅為主。而建設部《建設事業(yè)“十五”計劃綱要》中明確指出:GNP增長速度保持在每年7%左右,全社會固定資產投資規(guī)模從2000年的3.26萬億增長到2005年的4.3萬億元,城鎮(zhèn)住宅竣工面積27億平方米,城鎮(zhèn)人均居住面積從2000年的10平方米增長到2005年的22平方米。除了住宅以外,不僅是商業(yè)用房、工業(yè)用房甚至行政事業(yè)用房也開始逐步地進入物業(yè)管理的視野。行政機關剝離自身的后勤體系是體制改革的要求,行政用房納入物業(yè)管理已經(jīng)成為一種必然。早的有青島市政府,稍晚一點的國家建設部,解放軍總后勤部,最近的是長沙市政府,都實行了公開的招投標對其物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)管理公司進行管理。(三)服務對象的確定我國的物業(yè)管理是90年代初由深圳、廣州等沿海城市開始實施的,最初的服務對象是外商外籍人士在華的產業(yè)和僑匯房,以后逐步向內銷商品房發(fā)展。近兩年,物業(yè)管理才在我國各大中城市得到一定的發(fā)展。但由于房地產市場還不成熟,還不規(guī)范,物業(yè)管理經(jīng)驗不多,還存在著不少問題。1.治理規(guī)制不完善物業(yè)管理是建立在契約基礎上的民事商務行為,業(yè)主(租客)與物業(yè)管理公司的關系應該由具有法律效力的法規(guī)來規(guī)范。但是,目前有關物業(yè)管理的法規(guī)仍不完善,在物業(yè)管理的實際運作之中,自行其事的情況常常發(fā)生。尤其體現(xiàn)在立法層次上,僅有的幾個都是部門規(guī)章,對物業(yè)管理涉及的眾多方面約束力較差,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛也缺乏處理規(guī)程。同時物業(yè)管理公司也無法依靠法律手段來維護物業(yè)及業(yè)主的利益。特別是物業(yè)管理公司與業(yè)主間權利義務的規(guī)定,業(yè)主委員會的組建和法律地位問題都缺乏明確的規(guī)范,對于物業(yè)公司和業(yè)主的違約行為,更缺乏相應的法律制裁依據(jù)。2.三三瞳石小區(qū)現(xiàn)在的物管公司很多只有幾個人或者十幾個人,但卻五臟俱全,所經(jīng)營的規(guī)模不過是一些二、三萬平方米以下的小區(qū)。由于人少,公司所能提供的服務項目偏少,收入不高。而所管的面積不大導致單位面積的成本增加。收少支多,這些公司多半很難贏利。一般而言,其管理也是粗放型的,談不上什么會計核算和成本管理,管理水平較低。3.由于收入和支出之間的不平衡，許多房地產管理公司在收取管理成本的基準、期限和方法上有很大的隨機性，房地產管理公司和業(yè)主之間存在重大差異物管公司所能提供的服務普遍較少,難以滿足不同類型的對象的不同層次的需求。4.物業(yè)配套設施不全很多物業(yè)直到入住時物業(yè)公司才介入。一方面是對物業(yè)建設情況不了解,遇到維修等問題時處理困難,更重要的是,由于物業(yè)公司介入晚,不能及時代表業(yè)主對開發(fā)商形成監(jiān)督,往往造成物業(yè)配套設施不全,建筑施工質量差等問題。如1)有的高檔商辦商住公寓樓沒有足夠的停車車位;2)一些大樓內的電梯質量差;3)有些樓宇內水電煤氣配套跟不上,不能馬上交付使用等;4)有些大樓內沒有電話線、電視接收共用天線或閉路電視裝置等。這些給物業(yè)管理帶來了一時難以克服的實際困難。5.職能部門與單位的關系物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務過程中,與社會有關部門構成了密切的關系。首先是與街道、居委會、派出所的關系;其次是與交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電、煤氣等部門的關系;再次是與商業(yè)、文化娛樂等單位的關系等等。這里既有行政管理關系,又有經(jīng)濟關系,錯綜復雜。職責上你中有我,我中有你。遇到有利可圖的事情,互相爭奪;遇到麻煩的事,互相推諉。由于工作范圍不明確,關系不協(xié)調,已成了物業(yè)管理中的一大社會問題。6.樹立“用服務換報酬”的觀念思想意識仍然停留在過去的“你求我辦事”上,沒有樹立“用服務換報酬”的觀念。有的公司的相當一部分員工缺乏專業(yè)技能知識,不具備物業(yè)上崗資格,對于在物業(yè)管理中出現(xiàn)的復雜的問題根本無法解決和處理。三理順物業(yè)管理與市場的關系1.建立健全物業(yè)管理法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場。首先要制定和完善物業(yè)管理的基本法規(guī)。物業(yè)管理法規(guī)可以借鑒境外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗和有關規(guī)定,結合我國國情和目前物業(yè)管理的實際情況制定?；痉ㄒ?guī)要明確規(guī)定政府主管部門、物業(yè)管理公司、社會有關方面、業(yè)主委員會之間的權利和義務,以便各司其職、各盡其責。其次要制定和完善與基本法規(guī)相配套的專項法規(guī),物業(yè)管理的基本法規(guī)只是概括地規(guī)定有關物業(yè)管理各方面的權利、義務,它需要有一系列的專項法規(guī)相配套,以保證其順利實施。2.加強市場化進程,增強物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和競爭力。物業(yè)管理的市場化進程意味著物業(yè)管理企業(yè)不再通過行政手段,而是通過招投標來取得物業(yè)的管理權、經(jīng)營權。因為物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產物,市場經(jīng)濟的本質是競爭,競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉,是不斷提升物業(yè)管理水平,把物業(yè)管理推向一個更新境界的重要途徑,也是維護產權人、使用人合法權益的重要途徑。加強市場化進程的一個重要的步驟就是及時建立“業(yè)主委員會”。業(yè)主委員會是物業(yè)使用和消費的主體,是物業(yè)管理市場需方的主體,也是維護業(yè)主權利的主要機構。只有給予業(yè)主委員會以法定的權力和職責,才能賦予物業(yè)管理市場以充分的活力,端正物業(yè)管理行為主次關系,拓展物業(yè)管理和消費(勞務)范圍。3.理順物業(yè)管理與行政管理關系。物業(yè)管理是城市管理的一個重要組成部門,政府各部門要加強對物業(yè)管理的領導和支持。與物業(yè)管理有關的政府各專業(yè)部門如:公安、工商、市政、房地、園林、公交、環(huán)衛(wèi)、郵電、規(guī)劃等機構,應按自身的職責做好業(yè)務指導和監(jiān)督工作。街道辦事處及其屬下的居委會,作為政府派出機構,主要職責是協(xié)助政府有關部門實施其對所有物業(yè)轄區(qū)內的服務,并協(xié)助物業(yè)管理部門協(xié)調與有關方面的關系,共同搞好社區(qū)建設。4.規(guī)?；?jīng)營將成為物業(yè)管理行業(yè)的主流。目前,物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,專業(yè)人才少且分散,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力,而且絕大多數(shù)都存在管理規(guī)模偏小虧損嚴重的問題。規(guī)?；?jīng)營可以通過企業(yè)間橫向聯(lián)合來實現(xiàn)。這樣不僅可以擴大企業(yè)的規(guī)模,實現(xiàn)人才、資金的集中,而且可以加強企業(yè)間的協(xié)作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢,提高整體經(jīng)濟效益。隨著企業(yè)規(guī)模的擴大,企業(yè)有能力管理更大規(guī)模的物業(yè),這樣在達到經(jīng)濟規(guī)模之前能極大地降低單位面積的管理成本。同時,規(guī)模的擴大也有利于吸引數(shù)量更多、素質更高的專業(yè)人才參與企業(yè)的經(jīng)營管理,提高企業(yè)的管理服務水平,增進企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)規(guī)模的擴大也有利于拓展一業(yè)為主的多種經(jīng)營的道路,實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。5.要規(guī)范物業(yè)管理公司的組建和經(jīng)營。規(guī)范化的物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場發(fā)育和趨于成熟的基礎和基本標志,政府主管部門應積極扶持而又不放任自流。(1)對于物業(yè)管理市場,應堅持資質審查制度,對于違規(guī)公司要給予警告乃至吊銷其資質證,對于專業(yè)管理人員要建立持證上崗,著裝上崗的制度。(2)物業(yè)管理公司要制定各項崗位制度,并對各項崗位標準進行量化,以便考核,使企業(yè)走向制度化管理。通過制度,約束和管理員工;通過制度,協(xié)調銜接企業(yè)內部各方面與員工之間的關系;通過制度,調節(jié)融洽企業(yè)與社會間的關系。(3)企業(yè)要依法經(jīng)營。這不僅指企業(yè)的各項規(guī)章制度必須建立在法律、法規(guī)的基礎之上,而且應該靠法律、法規(guī)對物業(yè)管理行為進行引導、規(guī)范和調整。6.變革企業(yè)內部機制,提高職工素質。目前,我國的物業(yè)管理公司發(fā)展形勢不容樂觀。從經(jīng)濟性質看,85%以上物業(yè)管理公司是全民、集體所有制企業(yè)。從組建情況看,由房管所轉換而來的物業(yè)管理公司和各大系統(tǒng)單位組建物業(yè)管理公司占絕大部分。這些公司或多或少地帶有原體制的烙印,企業(yè)缺乏活力。各物業(yè)管理公司應從經(jīng)營機制的轉換入手,對企業(yè)的主權結構進行變革,真正地成為能自負盈虧的獨立經(jīng)營的企業(yè)法人。在內部要打破大鍋飯,實行競爭上崗和淘汰制度,同時激勵職工盡快轉變思想觀念,鼓勵