物業(yè)管理公司與社區(qū)居所的合作研究淺談社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司與社區(qū)居所的合作研究淺談社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系

隨著城市轉(zhuǎn)型和城市規(guī)劃的加快，中國城市化進(jìn)程不斷加快，大量新社區(qū)出現(xiàn)。來自不同職業(yè)、不同階層和不同地方的人重新組合。如果這種組合取得成功，對于社會的穩(wěn)定和安全非常重要。社區(qū)管理已成為社會安全團(tuán)結(jié)的最重要環(huán)節(jié)。同時隨著對人們居住權(quán)和隱私權(quán)的保護(hù),各類小區(qū)越來越封閉,小區(qū)管理更多依賴于物業(yè)管理公司。這使得城市基層社區(qū)建設(shè)與小區(qū)管理兩者結(jié)合比以往更加緊密,作為社區(qū)建設(shè)的主要承擔(dān)者——社區(qū)居委會與小區(qū)管理的主要承擔(dān)者——物業(yè)管理公司之間的關(guān)系也比以往任何時候更加緊密,親密的溝通與配合已經(jīng)成為兩者關(guān)系發(fā)展的必然。一、服務(wù)職能重疊,居委會與物業(yè)公司相互推廣應(yīng)用物業(yè)管理公司與社區(qū)居委會的工作有著共同的目標(biāo),都是要為社區(qū)居民創(chuàng)造一個良好的生活和居住環(huán)境,只是服務(wù)的角度和方法不同。某些工作兩者可互相配合,但兩者也會產(chǎn)生一些沖突。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的社區(qū)里,房管所是為“物”服務(wù)的,居委會是為“人”服務(wù)的,二者工作范圍涇渭分明。目前的物業(yè)管理工作提倡“以人為本”,接替房管所工作職能的物業(yè)公司除了為“物”服務(wù)以外,更多的精力要放在為“人”服務(wù)上,這樣就造成了物業(yè)公司的工作與社區(qū)居委會工作交叉,物業(yè)公司的服務(wù)工作與社區(qū)居委會的便民服務(wù)“爭地盤、爭服務(wù)對象”。職能范圍重疊導(dǎo)致居委會與物管公司職責(zé)不清。許多社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生工作由社區(qū)居委會負(fù)責(zé),但小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生具體由物業(yè)公司管理,社區(qū)居委會和物業(yè)公司之間缺乏協(xié)調(diào)就容易出現(xiàn)糾紛。例如廣東某居委會告物業(yè)公司一案就是集中表現(xiàn):長期以來,社區(qū)居委會承擔(dān)了小區(qū)的垃圾清運(yùn)工作,但物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后,又同業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》,承擔(dān)垃圾清運(yùn)工作。物業(yè)公司雖然在合同中承諾承擔(dān)垃圾清運(yùn),但并沒有做具體工作,只是收取居民所交納衛(wèi)生費(fèi),最后社區(qū)居委會勝訴。這個案件說明社區(qū)居委會和物業(yè)公司在某些服務(wù)職能上有重疊。經(jīng)濟(jì)利益的沖突使社區(qū)居委會和物業(yè)公司相互插手或各自為政,有些社區(qū)居委會不要物業(yè)公司,自己成立“物管會”代行管理;小區(qū)出了事故,社區(qū)居委會與物業(yè)公司之間相互推諉。有的街道辦事處直接組建各類服務(wù)公司,強(qiáng)制高價承接物業(yè)公司以外的業(yè)務(wù),社區(qū)居委會利用辦公用房、違章搭建搞創(chuàng)收,與物業(yè)管理規(guī)章相抵觸。追逐利益,造成角色錯位、權(quán)力越位。物業(yè)管理的出現(xiàn),有助于社區(qū)居委會從日常眾多的繁雜事務(wù)中解脫出來,使社區(qū)居委會可集中精力抓好宣傳黨和政府的政策,管好計(jì)劃生育,調(diào)解民事糾紛,搞好民主選舉,抓好精神文明建設(shè)等社會性事務(wù),同時,對物業(yè)管理也可實(shí)行有效監(jiān)督,協(xié)助專業(yè)隊(duì)伍提高社區(qū)管理水平。二、理順關(guān)系,明確職責(zé),形成合力筆者認(rèn)為,解決這二者矛盾應(yīng)采取以街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理為中心,社區(qū)居委會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司“三合一”的管理模式?！叭弦弧蹦Ｊ接幸韵聨c(diǎn)好處:1、就地取材,降低物業(yè)管理收費(fèi)水平。目前中國物業(yè)管理費(fèi)和居民家庭收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過國外水平,將社區(qū)居委會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)公司“三合一”,由社區(qū)居委會牽頭承擔(dān)物業(yè)管理工作,不需要給任何人上繳利潤,也不需要給政府納稅,可以大幅度減輕居民負(fù)擔(dān)。2、就地取材,解決居民失業(yè)負(fù)擔(dān)。大量的下崗職工待業(yè)在家,而物業(yè)公司是勞動密集型產(chǎn)業(yè),需要大量的人員,如何讓兩者結(jié)合起來,某些城市做了積極的嘗試,如大連,讓本社區(qū)下崗職工參與到社區(qū)的物業(yè)管理之中來。另如很多物業(yè)公司將外包的保安、保潔等工作交給本地下崗職工擔(dān)任,或由家務(wù)負(fù)擔(dān)重的在職婦女承擔(dān),這樣可以使很多家庭不用再請保姆或小時工,大大減輕了居民的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然,“三合一”模式也有著不可避免的缺點(diǎn),首先不利于政府職能與企業(yè)職能分開,社區(qū)居委會雖然是群眾性自治組織,但在街道辦事處的指導(dǎo)下工作,沒有經(jīng)濟(jì)利益。如果“三合一”,則與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤,與政府各級企業(yè)脫鉤的大形式不符。剝奪了業(yè)主選拔物業(yè)管理公司的權(quán)利,業(yè)主如果對社區(qū)居委會不滿意,很難再次選擇。在管理中還應(yīng)注意明確各自的定位,社區(qū)居委會和物業(yè)公司的業(yè)務(wù)相互配合,互相支持。目前,一些城市已經(jīng)對兩者明確定位,如京國土房管物758號文件《關(guān)于將居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見》中明確指出:居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下基本原則:1、居民自治與行政管理相結(jié)合;2、物業(yè)管理業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合;3、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合;4、“條專塊統(tǒng)”,各司其職。物業(yè)公司與社區(qū)居委會兩者職責(zé)明確需要做好以下幾方面的工作:1、街道辦事處應(yīng)根據(jù)文件精神結(jié)合轄區(qū)的實(shí)際情況,研究制訂具體的方案和措施,各方面都要積極配合,給予支持,積極推動居民自治進(jìn)程,增強(qiáng)居民的凝聚力,這樣可以在一定程度上解決社區(qū)內(nèi)的下崗失業(yè)現(xiàn)象。2、要明確社區(qū)居委會是社區(qū)管理主體,物業(yè)公司是經(jīng)濟(jì)性管理主體,各自承擔(dān)義務(wù),各自履行職責(zé),避免物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與社區(qū)居委會因提供社區(qū)經(jīng)營性服務(wù)而發(fā)生利益沖突。一般說來,物業(yè)管理公司只能根據(jù)廣大業(yè)主的委托管理好社區(qū)的物業(yè),不能將功能延伸到行政管理和居民自治領(lǐng)域。而社區(qū)居委會一方面要發(fā)揮物業(yè)管理以外的行政管理和居民自治的作用,另一方面又要配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作,但不要代替其進(jìn)行具體業(yè)務(wù)。要規(guī)范社區(qū)居委會的經(jīng)濟(jì)行為,嚴(yán)格限制其搞經(jīng)營創(chuàng)收,促進(jìn)社區(qū)公共事務(wù)協(xié)作。當(dāng)社區(qū)的居民以合同的形式授權(quán)物業(yè)公司從事社區(qū)經(jīng)營性服務(wù)后,社區(qū)居委會從事的社區(qū)經(jīng)營性服務(wù)就應(yīng)當(dāng)終止。3、要保護(hù)物業(yè)公司的合法權(quán)益,在遵守《企業(yè)法》和行業(yè)規(guī)章、切實(shí)履行合同的情況下,不應(yīng)迫使物業(yè)公司承辦政府交給的工作,不應(yīng)增加物業(yè)公司的負(fù)擔(dān),對重疊、交叉事務(wù)應(yīng)充分協(xié)商。4、建立社區(qū)綜合管理新模式,物業(yè)公司與社區(qū)居委會各司其職,各負(fù)其責(zé),形成互相協(xié)調(diào)、互相補(bǔ)充的局面,共同管理好小區(qū)。建立契約機(jī)制。物業(yè)管理公司與社區(qū)居委會應(yīng)建立協(xié)議關(guān)系,協(xié)定雙方的權(quán)益劃分,社區(qū)居委會不直接介入與物業(yè)管理范圍相重疊的公共事務(wù)。深圳市的成功經(jīng)驗(yàn)是:首先,將社區(qū)居委會與物業(yè)管理的職能劃分界限,避免交叉。在居住小區(qū)內(nèi),物業(yè)管理委員會要管理和使用好維修基金,審定物業(yè)管理提出的年度維修、管理計(jì)劃,并監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。社區(qū)居委會則將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作上來,還社區(qū)居委會社區(qū)居民自我管理的本來面目。另外,政府從政策和資金上保證新建小區(qū)