房地產(chǎn)和土地估價(jià)成本法練習(xí)題

成本法練習(xí)題(后面有答案)一、單項(xiàng)選擇題：1．成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是()A．價(jià)格D．生產(chǎn)費(fèi)用c．勞動(dòng)價(jià)值D．成本加利潤(rùn)2．從賣(mài)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其 ()。A．生產(chǎn)費(fèi)用B過(guò)去的生產(chǎn)費(fèi)用c．未來(lái)的生產(chǎn)費(fèi)用D．現(xiàn)在的生產(chǎn)費(fèi)用3．從買(mǎi)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用” ，類(lèi)似于()即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)。A．替代原理D．生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論c．預(yù)期收益原理D．價(jià)格構(gòu)成原理4．只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以采用 ()估價(jià)。A.市場(chǎng)法6收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法5．成本法特別適用于的房地產(chǎn)的估價(jià)。AA.市場(chǎng)法6收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法5．成本法特別適用于的房地產(chǎn)的估價(jià)。A．有收益交易少B.無(wú)收益交易多c.有收益交易多．無(wú)收益交易少6.單純建筑物的估價(jià)通常采用A.市場(chǎng)法B.收益法()。C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法7.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)A7.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)A.成本法估價(jià)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用()。B.收益法估價(jià)c.c.市場(chǎng)法估價(jià)D，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)在現(xiàn)實(shí)中.房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其 ().而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)()增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格。A.市場(chǎng)成交價(jià)格B.效用C.開(kāi)發(fā)成本D.交換價(jià)值運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清 ()A.房地產(chǎn)成本B.房地產(chǎn)價(jià)格c.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 D.房地產(chǎn)重置價(jià)格構(gòu)成在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地取得成本一般由購(gòu)置土地的價(jià)款和購(gòu)值時(shí)應(yīng)由()構(gòu)成A.買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)繳納的稅費(fèi)9.賣(mài)方繳納的稅費(fèi)c.買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納的稅費(fèi)D.買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)J1.從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的 ()分開(kāi)，不能算做()。A.利潤(rùn)B.利息c.收入D.收益開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的 ()。A.實(shí)際利潤(rùn)B.平均利潤(rùn)C(jī).超額利潤(rùn)D.正常利潤(rùn)在計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意()與利潤(rùn)率的匹配。A開(kāi)發(fā)成本B．計(jì)算基數(shù)C．利潤(rùn)D．投資14?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格= ()—折舊。A.重建價(jià)格B.重量?jī)r(jià)格c.重新購(gòu)建價(jià)格D.成本價(jià)格15?對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，()是一種有效的辦法， 因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成.土地收益也沒(méi)有。A.市場(chǎng)法B.收益法c.路線價(jià)法 D.成本法重置價(jià)格是采用()的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.現(xiàn)時(shí)c.交易日期D.建造時(shí)間重建價(jià)格.是采用()的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.與估價(jià)對(duì)象建筑物相同以前D.與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似在一般情況下，()適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。A.重建價(jià)格B.重置價(jià)格c.重新購(gòu)建價(jià)格 D.積算價(jià)格()適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。A.重建價(jià)格B.重置價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格D.積算價(jià)格重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“ ()”的體現(xiàn)。A.預(yù)期原理B.收益原理c.替代原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專(zhuān)家的參與，它主要用于()的建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取。A.具有重要價(jià)值B.具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值c.具有巨大價(jià)值D.具有歷史價(jià)值22．估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失， 其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額，扣除折舊即是進(jìn)行() 。A.減價(jià)調(diào)整B.價(jià)值補(bǔ)償c.扣除差額D.損耗補(bǔ)償23．經(jīng)濟(jì)折舊又稱(chēng)外部性折舊，是指()本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失。A.土地B.建筑物c.其他土地定著物D.構(gòu)筑物24、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或 ()來(lái)求取折舊的方法。A.剩余價(jià)值B.剩余自然壽命c(diǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余年數(shù)25、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命， 它是()的，相同類(lèi)型的建筑物在不同地區(qū)壽命可能不同。A.由經(jīng)濟(jì)因素決定 B.由物質(zhì)磨損決定c.由精神磨損決定 D.由市場(chǎng)決定26．成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、 新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的()A.折舊率B?成新率c?剩余使用壽命 D?實(shí)際損耗程度建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按 ()計(jì)算折舊。A.土地使用年限 B.建筑物的剽余經(jīng)濟(jì)壽命c(diǎn).土地剩余使用年限 D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命某普通商品住宅，其土地使用權(quán)出讓年限為 70年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命TOC\o"1-5"\h\z為55年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為() 。A.52年B.55年C.58年D.70年某工廠廠房，建成5年后補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為() 。A.40年B.45年C.50年D.55年某辦公樓，其土地使用權(quán)出讓年限為 50年，建造期為3年建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這種情況下，計(jì)算建筑折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為() 。A.50年B.53年C.47年D.55年某舊倉(cāng)庫(kù)改建的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊倉(cāng)庫(kù)建成后5年補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為55年，在這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為()。A.40年B45年C.50年D.55年二、多項(xiàng)選擇題:成本法特別適用于如下房地產(chǎn)的估價(jià) ()A學(xué)校B.鋼鐵廠C.化工廠D.加油站E.公園價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的.而且還需要具備()的條A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本 B.生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本c.自由競(jìng)爭(zhēng)D.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本在運(yùn)用成本法時(shí)員主要的是() 。區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B .區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本c.結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 D.結(jié)合客觀成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值 E.結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為()幾個(gè)步驟進(jìn)行oA．按集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料估算土地取得成本 c.涵算重新購(gòu)建價(jià)格 D.測(cè)算折舊E.求取積算價(jià)格5．房地產(chǎn)的價(jià)格通常由 ()幾項(xiàng)構(gòu)成。A．土地取得成本B．開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用c.投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用 D.購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)繳納的稅費(fèi) E.銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6．在目前的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為( )A.通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括衣地征收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、育苗補(bǔ)償費(fèi)等B.通過(guò)征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等c.通過(guò)在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等通過(guò)在城市中拆遷房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等通過(guò)在市場(chǎng)上“購(gòu)買(mǎi)”取得的，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)等取得開(kāi)發(fā)用地后的建筑物建造成本主要包括 ()。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B建筑材料和建筑設(shè)備費(fèi)c。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貿(mào)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋建筑安裝工程費(fèi) E.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握() 。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn) B?開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的c.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)收入扣除開(kāi)發(fā)成本后的余額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算，相應(yīng)的利潤(rùn)率包括有() 。A.直接成本利潤(rùn)率B.全部成本利潤(rùn)率c.投資利潤(rùn)串D.市場(chǎng)利潤(rùn)率E.成本利潤(rùn)率確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意 ()A.重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 B.重新構(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)在的價(jià)格c.重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的重新構(gòu)建價(jià)格是開(kāi)發(fā)成本、稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的總和建筑物的重新掏建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，未扣除折舊建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法具體有 ()。A單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.直接資本化法 D.工料測(cè)量法E.指數(shù)調(diào)整法根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為()a物質(zhì)折舊B.房產(chǎn)折舊c.功能折舊D.設(shè)備折舊E.經(jīng)濟(jì)折舊物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從()幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握。A.自然經(jīng)過(guò)的老化B.正常使用的磨損c.意外破壞的損毀D.自然環(huán)境惡化E.延遲維修的損壞殘存利用年限法求取建筑物折舊時(shí)， 建筑物的壽命應(yīng)為()經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為()剩余壽命應(yīng)為()A.自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命c(diǎn).實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)D.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)E.剩余經(jīng)濟(jì)壽命15．求取建筑物折舊的方法，主要有()A.年限法B成新折扣法c.市場(chǎng)提取法D.綜合分析法E.分解法三、計(jì)算題1.某商品住宅樓建于10年前，由購(gòu)買(mǎi)政府出讓的土地而建，土地使用權(quán)年限為70年，土地面積1500m2，土地出讓價(jià)格(熟地)為每平方米1000元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地每平方米需要1600元。住宅樓的總建筑面積為3300卅，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)每平方米 900元，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米建筑面積需要1200元。建筑壽命為50年。其中門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為40萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率為零。試評(píng)估該住宅樓現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。222.估價(jià)對(duì)象為一政府用辦公樓：土地總面積 1000m;建筑總面積4500m于2001年9月底獲得50年使用權(quán)，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評(píng)估該辦公樓2006年9月30日的價(jià)值。攝集有關(guān)資料如下：(t)搜集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表;實(shí)例交易價(jià)格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況a2200006、3、30－3%b20500 05、12、30-8%c23803％06、5、30+5%從05年12月-06年9月地價(jià)每月上升0 5％c(2)當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下;在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要10萬(wàn)元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元/m2,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等每平方米120元/m2.以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為8個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第8級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第3級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異見(jiàn)下表：TOC\o"1-5"\h\z級(jí)別1 2 3 4 5 6 7 8地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù)1.4 1.41.4 1.4 1.41.4 1.4 1.4地價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.4 1(3)建筑物的重置價(jià)格價(jià)為 1100元/吊。(4)建筑物耐用年限為60年，無(wú)殘值。試用成本法評(píng)估該辦公樓06年9月30日的價(jià)值。土地重置價(jià)要求分別用市場(chǎng)法和成本法求取(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)。參考答案：一、1.A 2. B 3.A4 .C5 .D6 .C 7.A 8.B 9—C10D11A12B 13B14 C15 D16A 17 B18B19A20C21．D 22 ．A 23．B 24 ．C 25 ．D26．B 27．A 28．C 29．B 30．A31．D32．B33．A34．C35．B二、1．ABCE 2．CD 3 ．BE 4 ．ACDE．5ABCt 6 ．DCE 7 ．ACDE8.BDE9。ACE10。ACE11、ABDE12、ACE13、ABCE14、BDE15、ACE三、1.解：(1)由所給資料，運(yùn)用成本法估價(jià)，其公式如下房地產(chǎn)價(jià)格二土地重置價(jià)+建筑物重置價(jià)一建筑物折舊土地的重置價(jià)=1600X1500=240萬(wàn)元求取建筑物的重置價(jià)=1200X3300=396萬(wàn)元求取折舊總額：門(mén)窗等損壞的折舊額=3萬(wàn)元裝修的折舊額=40X3/5=24萬(wàn)元②設(shè)備的折舊額=100X10/15=66.67萬(wàn)元④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(396—3—40—100)X10/50=50.6萬(wàn)元?jiǎng)t該建筑物的折舊總額=3+24+66.67+50.6=144.27萬(wàn)元該住宅樓的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=240+396—144.27=491.73萬(wàn)元該住宅樓的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=491.73/3300=1490.09元/m22解：(1)成本法公式如下：舊房地價(jià)格=土