新舊物業(yè)公司交接管理流程樣本

新舊物業(yè)公司交接管理流程物業(yè)小區(qū)接管流程（交接清單必備）一、成立接管小組組長(zhǎng)：A全方面負(fù)責(zé)組員：B負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行C負(fù)責(zé)客戶服務(wù)D負(fù)責(zé)保安消防E負(fù)責(zé)環(huán)境綠化F負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)二、交接內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目交接合同普通涉及：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)辦法和原則、有關(guān)債權(quán)債務(wù)的解決、爭(zhēng)議解決方式等。原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。

資料移交完畢后，移交和接受雙方須簽字承認(rèn)；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，擬定移交時(shí)間并簽字承認(rèn)。

資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、有關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防備崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。(一)資料的交接資料的交接重要涉及下列某些內(nèi)容:

1、物業(yè)規(guī)劃圖;

2、竣工圖(涉及總平面、單體竣工圖);

3、建筑施工圖;

4、工程驗(yàn)收的多個(gè)簽證、統(tǒng)計(jì)、證明;

5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

6、機(jī)電設(shè)備使用闡明書;

7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明;

8、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明;

9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文;

10、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告;

11、有關(guān)工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文獻(xiàn)。12、

“顧客手冊(cè)”是使顧客全方面理解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的闡明書。(二)物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收,它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,以主體構(gòu)造安全和滿足使用功效為重要內(nèi)容的再檢查。普通來說物業(yè)接管驗(yàn)收涉及下列內(nèi)容:

1、主體構(gòu)造驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超出國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引發(fā)上部構(gòu)造的開裂

或毗鄰房屋的破壞;主體構(gòu)造構(gòu)件的變形及裂縫也不能超出國(guó)標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。

2、屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通,無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

3、裝修。應(yīng)確保各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用規(guī)定,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。

4、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固,過墻有導(dǎo)管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超出規(guī)定;另外各類統(tǒng)計(jì)及圖紙資料應(yīng)齊全。

5、水衛(wèi)、消防、燃?xì)狻Ｉ?、下水管道?yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定,并有消防部門檢查合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全,沒有缺點(diǎn),并有專門的檢查合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。另外,多個(gè)儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、敏捷、安全、精確。6、附屬工程及其它。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定;對(duì)應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)成質(zhì)量和使用功效的規(guī)定。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財(cái)務(wù)各組使用的工具及使用闡明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維保電話號(hào)碼。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)。物業(yè)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)普通涉及房屋質(zhì)量查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)和環(huán)境工程查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，雙方能夠根據(jù)物業(yè)的具體狀況設(shè)計(jì)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表。查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表應(yīng)當(dāng)涉及查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤成果等。原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代管的多個(gè)能源費(fèi)、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。

除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。(三)核算原始資料在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí),應(yīng)核算原始資料,逐項(xiàng)查明,發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處,應(yīng)及時(shí)做出統(tǒng)計(jì),并經(jīng)雙方共同簽字存檔。(四)顧客狀況調(diào)查顧客是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象,物業(yè)管理公司在交接物業(yè)時(shí),應(yīng)及時(shí)精確地理解顧客的特性、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、業(yè)務(wù)范疇等等某些問題,方便順利地開展物業(yè)管理,并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。(五)建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理公司后來管理的一項(xiàng)重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè),或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容重要有:

1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告;

2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、統(tǒng)計(jì)等資料;

3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料;

4.歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;

5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料;

6.物業(yè)顧客的有關(guān)資料。三、交接時(shí)間四、交接注意事項(xiàng)交接前的準(zhǔn)備工作：物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其它費(fèi)用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字承認(rèn)的書面商定。各類能源費(fèi)。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其它形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后，造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問題尚未解決。業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清狀況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主后來將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等狀況。工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握社區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修狀況、現(xiàn)在遺留問題的解決狀況等。其它準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房的擬定，各工作崗位人員的準(zhǔn)備與否到位的狀況，辦公用品、員工工服等各類物資準(zhǔn)備狀況，工程、保潔的工具到位狀況，正常辦公所需的各類表格等文獻(xiàn)，垃圾清運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。保障交接當(dāng)天的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其它準(zhǔn)備工作交接當(dāng)天工作注意事項(xiàng)：一、物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：

1、擬定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；

2、移交有關(guān)圖紙資料；

3、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

4、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；

5、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)成果；

6、訂立物業(yè)承接查驗(yàn)合同；

7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)公司移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文獻(xiàn)；

4、物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用闡明文獻(xiàn)；

5、承接查驗(yàn)所必須的其它資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的具體清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。三、物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：

1、共用部位：普通涉及建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

2、共用設(shè)備：普通涉及電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；3、共用設(shè)施：普通涉及道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水解決設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。四、水、電表進(jìn)行抄底統(tǒng)計(jì)將公共區(qū)域全部的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底統(tǒng)計(jì)，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。六、對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理對(duì)應(yīng)的顧客變改名稱手續(xù)，將社區(qū)能源使用顧客變更為新任物業(yè)公司名稱。七、外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其它合同的交接或重新訂立有關(guān)合同。八、交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨即可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等對(duì)應(yīng)交接，均可采用交接方部門對(duì)應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門都有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料移交內(nèi)容1.物業(yè)資料

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

（2）業(yè)主資料涉及：

1）業(yè)主入住資料，涉及入住告知書、入住記錄表、身份證復(fù)印件、相片；

2）房屋裝修資料，涉及裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章統(tǒng)計(jì)；

（3）管理資料：各類值班統(tǒng)計(jì)、設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始統(tǒng)計(jì)。

（4）財(cái)務(wù)資料涉及：估定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表統(tǒng)計(jì)、其它需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同合同書，之對(duì)內(nèi)對(duì)外訂立的合同、合同原件。

（6）人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓(xùn)、考試統(tǒng)計(jì)。

（7）其它組要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐個(gè)清點(diǎn)與否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。

2.物業(yè)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

（1）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，涉及消防、電梯、空調(diào)、給排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；

（2）共用配套設(shè)施，涉及環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)備、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）；

（3）物業(yè)管理用房，涉及辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（涉及設(shè)施）、倉庫。

停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財(cái)、物的移交或交接

（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理公司應(yīng)與移交方進(jìn)行和諧協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等有關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的重要內(nèi)容涉及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物資財(cái)產(chǎn)。涉及建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等，重要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等.新舊物業(yè)交接的幾個(gè)難點(diǎn)問題新舊物業(yè)交接時(shí)矛盾重重，交接過程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)，造成社區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者社區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》即使規(guī)定社區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超出半數(shù)的狀況下，能夠更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出社區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理這類案件的尷尬。

新舊物業(yè)公司交接難重要體現(xiàn)在三點(diǎn)：

1、有關(guān)設(shè)施移交難

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（下列簡(jiǎn)稱《條例》），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的全部權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而現(xiàn)在又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管早期，舊物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

2、物業(yè)資料移交難

根據(jù)《條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所必須的其它資料。規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)委會(huì)。

即使《條例》對(duì)交接內(nèi)容有規(guī)定，可是比較籠統(tǒng)，不能充足地將后來新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、設(shè)備狀況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交有關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時(shí)提交完整資料。

3、有關(guān)費(fèi)用解決難

（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能具體公布業(yè)主交費(fèi)狀況，而某些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

（2）代收費(fèi)用的差額問題。如諸多老社區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)公司承當(dāng)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

（3）物業(yè)費(fèi)欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率普遍不高，好一點(diǎn)的到90%，而諸多維持在70%，某些老社區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為一種很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其它費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、某些經(jīng)營(yíng)性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

新舊物業(yè)交接難的法律因素

1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，即第29條有關(guān)移交事項(xiàng)的規(guī)定;第39條有關(guān)物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定;第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。

現(xiàn)有法律規(guī)定有下列幾點(diǎn)尚需改善：(1)物業(yè)移交的時(shí)間不明確。《條例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理公司的，物業(yè)管理公司之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作?！睕]有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司能夠以多個(gè)借口遲延時(shí)間，例如說物業(yè)費(fèi)沒有繳清。(2)移交的內(nèi)容、方式不明確。《條例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，但物業(yè)的交接并非如此簡(jiǎn)樸，后續(xù)的物業(yè)如何接管老物業(yè)已經(jīng)使用過的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必須的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式與否相似……這一系列問題《條例》都沒有解決。(3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對(duì)不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司予以通報(bào)，處在1萬元以上10萬元下列罰款。事實(shí)上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握;二是“限制”、“逾期”均屬不擬定概念，違反了普通立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對(duì)不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等全部與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到處罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到處罰。(4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對(duì)拖欠老物業(yè)的物業(yè)費(fèi)誰來保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，沒有對(duì)應(yīng)規(guī)定。

2、政府對(duì)物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。

現(xiàn)在，政府對(duì)物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、避免新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從現(xiàn)在的狀況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。中國(guó)法律有關(guān)物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。

從深層次因素分析，造成物業(yè)交接難是由于中國(guó)現(xiàn)在物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺點(diǎn)——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)服務(wù)制度，從而造成物業(yè)公司定位的含糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄等。

針對(duì)物業(yè)新老公司交接，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問題作出了對(duì)應(yīng)的解釋。

問：誰能決定選聘物業(yè)？

答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實(shí)施，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日，將有關(guān)狀況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。

問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同尚有效嗎？

答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同普通分為定時(shí)和不定時(shí)兩種。定時(shí)合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定時(shí)物業(yè)合同普通規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

問：新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作？

答：開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書面告知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到告知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會(huì)商定承接驗(yàn)收時(shí)間。在商定時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接受雙方須簽字承認(rèn)；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，擬定移交時(shí)間并簽字承認(rèn)。資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、有關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防備崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問：查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的狀況，該如何解決？

答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)訂立查驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文獻(xiàn)。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的狀況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)。物業(yè)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)普通涉及房屋質(zhì)量查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)和環(huán)境工程查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，雙方能夠根據(jù)物業(yè)的具體狀況設(shè)計(jì)查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表。查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)表應(yīng)當(dāng)涉及查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤成果等。業(yè)主有權(quán)規(guī)定調(diào)閱查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)。

問：原物業(yè)公司何時(shí)退出？拒不退出的怎么辦？

答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完畢后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元下列的罰款。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。如何做好新舊物業(yè)服務(wù)公司移交工作武漢同濟(jì)物業(yè)管理有限公司

楊

寧

新舊物業(yè)服務(wù)公司移交是在業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)擬定新物業(yè)服務(wù)公司，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同備案后至新物業(yè)公司正式進(jìn)駐項(xiàng)目工作的整個(gè)過程。在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動(dòng)退出狀況，普通由業(yè)主委員會(huì)辭退更換新物業(yè)公司的狀況下，會(huì)產(chǎn)生移交難的問題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)舊物業(yè)不肯走，新物業(yè)進(jìn)不來的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對(duì)如何做好新舊物業(yè)服務(wù)公司移交工作，做以下分析：一、新舊物業(yè)公司移交涉及的主體

涉及主體涉及政府行政機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、新舊物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主委員會(huì)、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關(guān)系復(fù)雜，多個(gè)意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會(huì)碰到多個(gè)困難，協(xié)調(diào)難度大。政府部門是監(jiān)督機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)公司的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很精確的把握。新物業(yè)服務(wù)公司在移交前充足與政府部門溝通，謀求監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步理解項(xiàng)目、原物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)的狀況對(duì)于移交工作方向性的對(duì)的把握是很有必要的。

開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作的主導(dǎo)人，原物業(yè)服務(wù)公司多少與開發(fā)建設(shè)單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時(shí)限超出保修期時(shí)，會(huì)繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系，開發(fā)建設(shè)單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。

業(yè)主及其委員會(huì)選擇為自己服務(wù)的物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，形成市場(chǎng)對(duì)價(jià)關(guān)系。她們?cè)谝平还ぷ髦凶詈兄饔^能動(dòng)性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系人。二、舊物業(yè)服務(wù)公司退出項(xiàng)目的因素

原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務(wù)公司。

原物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量與合同商定原則相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)辭退原物業(yè)服務(wù)公司，通過招標(biāo)方式選聘新物業(yè)公司。

原物業(yè)公司因業(yè)主欠費(fèi)處在長(zhǎng)久虧損狀態(tài)，不得已自動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。原物業(yè)管理公司因公司戰(zhàn)略目的調(diào)節(jié)，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容

公用設(shè)施設(shè)備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其它多個(gè)配套設(shè)施等；多個(gè)圖紙和技術(shù)資料：竣工總平面圖、單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用闡明和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費(fèi)等其它物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費(fèi)收繳記錄表、車位費(fèi)收取記錄表、水電代收記錄表（如果有此項(xiàng)）等。日常公共用水用電起止碼記錄表和移交時(shí)起止碼的具體登記數(shù)。遺留問題：重要是指在質(zhì)量確保期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺(tái)滲水，通過長(zhǎng)時(shí)間維修沒有完全修繕好，以至超出質(zhì)量保修期。還涉及因公用設(shè)施設(shè)備問題影響業(yè)主正常生活的狀況。物業(yè)管理用房：產(chǎn)權(quán)移交和實(shí)體建筑移交以及有關(guān)租賃合同的移交。

有時(shí)還隨著著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比較好，對(duì)工作較主動(dòng)的部分員工通過試用，能夠考慮被新物業(yè)公司吸取，這些員工對(duì)項(xiàng)目的狀況比較熟悉，有一定的真對(duì)性的工作經(jīng)驗(yàn)，通過磨合能較好的融入到新物業(yè)公司，業(yè)主對(duì)她們比較熟悉，有助于新物業(yè)公司及時(shí)有效的全方面開展項(xiàng)目上的物業(yè)服務(wù)工作，保障移交后物業(yè)服務(wù)工作的平穩(wěn)過渡，最大程度保障業(yè)主的利益。四、新舊物業(yè)服務(wù)公司移交的難點(diǎn)問題

新舊物業(yè)管理移交難重要體現(xiàn)在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費(fèi)解決難等方面。需要從政府、公司、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主幾個(gè)角度來開展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)移交這一市場(chǎng)行為。其中，加強(qiáng)政府的監(jiān)督指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、公司的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)和實(shí)力、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的互動(dòng)溝通以及業(yè)主委員會(huì)正當(dāng)?shù)目尚行圆僮魇菍?shí)現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的核心。

1、物業(yè)管理費(fèi)和車位費(fèi)等費(fèi)用的清算和移交

舊物業(yè)物業(yè)費(fèi)收取賬目混亂，不能具體地公布物業(yè)費(fèi)收取狀況，哪些是物業(yè)多收取需要退還的費(fèi)用，哪些是業(yè)主需要補(bǔ)交的費(fèi)用，都不是很清晰，給物業(yè)移交工作帶來妨礙。原物業(yè)服務(wù)公司與否收取了業(yè)主的不合理費(fèi)用（涉及水電周轉(zhuǎn)金、防盜門安裝費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用）；對(duì)于業(yè)主入住時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率在80%已經(jīng)算是很高的，更多的維持在60%左右，也有的在40%左右，物業(yè)費(fèi)收繳糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙，在這一糾紛妥善解決前，想要順利完畢移交工作是很困難的。

有些社區(qū)沒有實(shí)施一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務(wù)代收代繳，這就勢(shì)必出現(xiàn)差額，該部分往往是由物業(yè)公司承當(dāng)。差額部分移交時(shí)最后由誰承當(dāng)，物業(yè)公司的損失如何彌補(bǔ)，這一問題不能較好的解決，也會(huì)影響移交工作順利進(jìn)行。2、物業(yè)管理用房移交

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房的全部權(quán)歸全體業(yè)主共有，由于開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，大部分開發(fā)商將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下或在建設(shè)規(guī)劃時(shí)根本沒有將物業(yè)管理用房考慮進(jìn)來，而是以其它性質(zhì)的房屋面積充當(dāng)物業(yè)管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復(fù)雜性，給移交工作帶來困難。即使舊物業(yè)公司同意移交，但前期舊物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修和投入，這部分費(fèi)用怎么算，還需要業(yè)主委員會(huì)和新舊物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設(shè)備及物品的清單

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（三）物業(yè)質(zhì)量保修文獻(xiàn)和物業(yè)使用等技術(shù)資料。（四）物業(yè)管理所必須的其它資料。規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》敘述的移交資料都比較概括，沒有具體闡明日常物業(yè)服務(wù)過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理資料、收費(fèi)登記資料等，這就需要我們?cè)趯?shí)踐工作中進(jìn)一步細(xì)化，盡量完整的收集有關(guān)資料。在前期物業(yè)管理的過程中，由于是開發(fā)建設(shè)單位主持選