(流程管理)購(gòu)房心得及流程

北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是壹個(gè)正于發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購(gòu)買(mǎi)住房也是近幾年才開(kāi)始的新鮮注：購(gòu)買(mǎi)自住商品住房和二手住房的，商品住房公積金貸款最低首付比例由原來(lái)的30%下調(diào)至20%，二手住房公積金貸款最低首付比例由原來(lái)的40%下調(diào)至30%。于符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度提高至40萬(wàn)元，二手住房最高可貸額度提高申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)放寬至“借款人及配偶于申請(qǐng)貸款的近6個(gè)月內(nèi)連續(xù)正常繳存3個(gè)月、累計(jì)繳存6個(gè)二、實(shí)地考察買(mǎi)房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，均會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)于質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)，附上36條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。你不妨記住且逐條檢查見(jiàn)壹見(jiàn)。2．門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？（特別是門(mén)鎖的壹邊）5．窗邊和混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處壹定要密實(shí)，不能有縫隙?！絷P(guān)于地板9．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？◆關(guān)于頂棚14．頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得見(jiàn)是什么樣的裂縫。壹般來(lái)說(shuō)，和房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫和墻角呈4515．見(jiàn)頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專(zhuān)業(yè)稱(chēng)“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。觀察壹下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。18．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲壹下有無(wú)空聲？◆關(guān)于廚廁22．廁、浴具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛◆水是否妥當(dāng)25．廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。29．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。31．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也壹定不好過(guò)。也應(yīng)仔細(xì)了解。30％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這和電氣線(xiàn)路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個(gè)。增加回路能夠保證電線(xiàn)的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。34．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另壹個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅能夠抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。36．居室、客廳有否各種管線(xiàn)外露？是否有暖氣回水或其他管線(xiàn)穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線(xiàn)穿越第三步：簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)你于選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了，這個(gè)時(shí)候仍得交付壹定額度的定金，發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和關(guān)聯(lián)文件交給你，且講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：4．認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證需注意事項(xiàng)：筆者近來(lái)于辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)中，遇到壹個(gè)較為普遍的問(wèn)題，即購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前所預(yù)繳的定金，于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商最終沒(méi)能達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí)，能否要求開(kāi)發(fā)商返仍的問(wèn)題。具體情形大致分為倆種：壹是開(kāi)發(fā)商于物業(yè)正式開(kāi)盤(pán)前，以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售，認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤(pán)后便宜壹些，有的仍以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷(xiāo)。購(gòu)房者于價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》且繳納了定金；二是正式開(kāi)盤(pán)后，購(gòu)房者于正式簽合同前和開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》且繳了定金，于正式簽合同時(shí)，因某些條款和開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成壹致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款，購(gòu)房者提出退房，而開(kāi)發(fā)商拒絕返仍定金。對(duì)于第壹種情況，沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng)，或因國(guó)有土地使用證于制作過(guò)程中，或因銷(xiāo)售許可證未正式下發(fā)，那么這壹時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返仍，因?yàn)樗N(xiāo)物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況，筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定，如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返仍，如果不構(gòu)成于合同成立后未履行前給付對(duì)方壹定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)《民法通則》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人壹方于法律規(guī)定的范圍內(nèi)能夠向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的壹方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返仍定金；接受定金的壹方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返仍定金?！倍ń鸬男再|(zhì)和作用壹是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者于簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金，因?yàn)楹贤形凑胶炗啠贤瑳](méi)有成立何來(lái)定金？所以開(kāi)發(fā)商于購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)和保障銷(xiāo)售的壹種方式，做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷(xiāo)出。但房屋銷(xiāo)售好的根本原因仍于于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。壹些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤(pán)就沒(méi)有所謂“定金”不予返仍的約定，比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返仍的約定，大有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)之嫌，倒不利于房屋的銷(xiāo)售。為了減少這方面的糾紛，今后開(kāi)發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定，購(gòu)房者于買(mǎi)房時(shí)也要慎重考慮，別2、簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者往往先通過(guò)廣告或銷(xiāo)售人員的介紹感覺(jué)某處樓盤(pán)比較好，有購(gòu)買(mǎi)的意向，這時(shí)，售房人員會(huì)要求您先交納200～500元的“小訂”。且承諾，交款后，能夠?yàn)槟Ａ?～5天的房號(hào)，于這幾天內(nèi)，如果您決定購(gòu)買(mǎi)此房，就要交納1萬(wàn)元或2萬(wàn)元不等的定金，即“大訂”，且簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，然后于規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷(xiāo)售合同。實(shí)踐中，購(gòu)房者如果于交納“小訂”后不愿購(gòu)買(mǎi)此房，開(kāi)發(fā)商壹般會(huì)很痛快地將錢(qián)款退仍給購(gòu)房者。由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認(rèn)為交納“大訂”后，于簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議和開(kāi)發(fā)商達(dá)成壹致，“大訂”依然能夠退仍。但當(dāng)要求退款時(shí)，卻被告知該定金不予退仍。特別是有些開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳和實(shí)際情況存于較大差距，使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買(mǎi)時(shí)，爭(zhēng)議比較多。由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定，當(dāng)前法律界也存于著不同的意見(jiàn)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是購(gòu)房者保證按時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如果不能按時(shí)簽訂此合同，則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，賣(mài)房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果賣(mài)房者將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返仍定金。有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)壹步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是于約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定壹個(gè)期限，買(mǎi)方需于此期限內(nèi)和賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得于此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，于約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。為了擔(dān)保債的履行，壹方當(dāng)事人于債務(wù)未履行之前先行交付給另壹方當(dāng)事人壹定數(shù)額的貨同法》和《擔(dān)保法》等均有專(zhuān)門(mén)規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來(lái)見(jiàn)，定金為解約定金，即交付定金的壹方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返仍定金；收受定金的壹方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返仍定金。同時(shí)，定金也具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存這是定金和訂金的相同之處?；蛘J(rèn)識(shí)上的不清，往往將“定金”寫(xiě)成或說(shuō)成是“訂金”。“訂金”和“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同，“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。賣(mài)方違約，買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求其雙倍返仍，只能得到原額。如買(mǎi)方?jīng)Q定不購(gòu)買(mǎi)，賣(mài)方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退仍；但如果買(mǎi)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣(mài)方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買(mǎi)方，因此，“訂金”有時(shí)也被稱(chēng)為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。由于“訂金”和“定金“的法律后果不同，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開(kāi)發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返仍等問(wèn)題加以明確或溝同時(shí)，如果購(gòu)房者于規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去和賣(mài)房者簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成壹致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退仍“訂金”。否則，購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后，壹旦和開(kāi)發(fā)商不能就正式合同達(dá)成壹致意見(jiàn)，就要受到嚴(yán)重?fù)p失，這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。簽訂購(gòu)房合同時(shí)壹定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)均體當(dāng)下內(nèi)了。另外，壹旦將來(lái)和銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，于簽合同之前，您需要仔細(xì)查辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您壹定要見(jiàn)清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子？壹切檢查完畢后，您仍需要交納壹定數(shù)額的定金。于合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將壹些承諾印于宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，可是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題均要落實(shí)于合同里。(注意：仍有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者于交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退仍定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商于雙方協(xié)議1、壹次性付款是過(guò)去最為常見(jiàn)的付款方式，目前壹般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤(pán)銷(xiāo)售。利：壹次性付款壹般均能從銷(xiāo)售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。弊：壹次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的壹次性付款，開(kāi)發(fā)商2、分期付款又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。利：緩解壹次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開(kāi)發(fā)商履行合同中的承諾。弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比壹次性付款的房款額高。3、按揭付款即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛于需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。利：能夠籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)。弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。4、公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有壹定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所于單位建立過(guò)住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低。住房抵押貸款保險(xiǎn)是指借款人于申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，根據(jù)合同約定購(gòu)買(mǎi)政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償仍貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)承擔(dān)替貸款人償仍貸款本息的行為。抵押貸款保險(xiǎn)期限自抵押登記之日起至仍清貸款本息止，保險(xiǎn)金額不低于貸款的本息總額，目前我國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)主要有三種，壹是綜合保險(xiǎn)，借款人的生命保險(xiǎn)和借款人信用保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是信譽(yù)保險(xiǎn)，實(shí)行住房公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；公證具有預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險(xiǎn)的功能。二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的公證包括：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的公證；賣(mài)方資信審查；住房貸款申購(gòu)房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣(mài)方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，見(jiàn)是否有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過(guò)維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿(mǎn)意只有購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收且簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。即使您掌握不了上述專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房方法，沒(méi)關(guān)系，因?yàn)橛谀胱⌒^(qū)前，您所于小區(qū)的物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來(lái)自身的麻煩或糾紛，他們已代您對(duì)小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，于此您不妨了解壹下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收和接管物業(yè)的事項(xiàng)》另外,我仍要提醒您別忘了國(guó)家對(duì)房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時(shí)，預(yù)售人必須向預(yù)購(gòu)人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，其和合同具有同等法注意事項(xiàng)壹）面積誤差比絕對(duì)值于3%以?xún)?nèi)（含3%按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返仍已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比于3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由