吉林市地下商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

吉林市地下商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告200<一>調(diào)查時(shí)間2008年5月<二>調(diào)查方法實(shí)地走訪調(diào)查、電話調(diào)查<三>調(diào)查目的初步確定項(xiàng)目擬建位置及區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目可行性提供初步依據(jù)。<四>調(diào)查范圍河南街-琿春街-解放中路一、吉林市簡(jiǎn)介吉林省的第二大城市，也是我國(guó)唯一一個(gè)與省重名的城市。吉林是中國(guó)北方著名山水城市?！耙唤钡拿谰?，松花湖被定為國(guó)家級(jí)旅游區(qū)，吉林霧凇被譽(yù)為中國(guó)四大自然奇觀之一，龍?zhí)渡铰箞?chǎng)被列為國(guó)家級(jí)旅游景點(diǎn)。

在市區(qū)有東北最大的孔廟--吉林文廟；吉林市幅員面積27120平方公里，轄4區(qū)（昌邑區(qū)、船營(yíng)區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)）、5縣市（永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、樺甸市）。吉林市人口432.4萬(wàn)人，其中船營(yíng)區(qū)44.7萬(wàn)人。二、擬定項(xiàng)目區(qū)域概況1、地理位置及基礎(chǔ)設(shè)施介紹項(xiàng)目位于吉林市船營(yíng)區(qū)河南街-琿春街-解放中路位置項(xiàng)目位置位于吉林市主要商圈位置，緊鄰松花江，商業(yè)氣氛濃厚，占據(jù)地利條件。河南街（琿春街延伸處）街道寬度13米，解放路延伸處街道寬度13米，琿春街延伸處有上水管線，無(wú)其他市政管線?，q春街道主車道寬度12米左右，人行道和隔離帶寬度12米，總寬度24米左右，長(zhǎng)度為900米左右，琿春街地下分布給排水、煤氣、通訊、電纜管線，解放中路主車道寬度18米，輔道16米，隔離帶6米，人行道12米，總寬度52米，可利用長(zhǎng)度為1000米左右。解放大街地下分布供暖主干線、排水、通訊、煤氣、電纜等市政管線，多為市政主干線，多分布在輔街和人行道上，道路中間局部有市政污水管線，其中在道路交叉口處有橫向管線，由于時(shí)代廣場(chǎng)有地下游樂(lè)場(chǎng)，此區(qū)域管線分布較復(fù)雜，沿道路有橫向供暖主干線。街道兩側(cè)建筑多為90年代建設(shè)，配套設(shè)施較好，路面為新修瀝青路面。此區(qū)域內(nèi)樓體多為后期改造成商場(chǎng)的，結(jié)構(gòu)主體陳舊，安全消防配套設(shè)施較差，商圈內(nèi)有十多條公交線路在此區(qū)域?？?，區(qū)域內(nèi)分布醫(yī)院、企事業(yè)單位、學(xué)校、多家銀行。2、區(qū)域商業(yè)情況分析商圈分布情況及政府前景規(guī)劃河南街商業(yè)中心。以河南街為中心，北京路以北，解放路以南，青島街以東，南京街以西的區(qū)域。功能與文化定位：現(xiàn)代時(shí)尚消費(fèi)、高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)，以國(guó)內(nèi)外游客和中高檔消費(fèi)群體為主要服務(wù)對(duì)象，購(gòu)物、娛樂(lè)、觀光、休閑、餐飲、文化的綜合經(jīng)營(yíng)功能。具體規(guī)劃：提高檔次，著重提升商業(yè)業(yè)態(tài)、店鋪商品質(zhì)量和服務(wù)水平，打造成代表吉林市現(xiàn)代都市風(fēng)貌的典型商業(yè)區(qū)；建設(shè)大型超市2處、大型專業(yè)店2處；適度設(shè)置專賣店、專業(yè)店；嚴(yán)格限制大型百貨店的引進(jìn)。東市商業(yè)中心。以重慶街為中心，保定路以南，上海路以北，天津街以西，吉林大街以東的區(qū)域。功能與文化定位：集購(gòu)物、休閑、旅游、娛樂(lè)于一體的中高檔消費(fèi)為主的商業(yè)區(qū)。具體規(guī)劃：加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)“窗口形象”；重點(diǎn)引進(jìn)大型商業(yè)設(shè)施（超市）2處；適度引進(jìn)中小型專業(yè)店、專賣店。河南街主要集中了全國(guó)的品牌專賣店，囊括了勁霸、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、巴黎春天、報(bào)喜鳥(niǎo)、以純、七匹狼等，服裝、鞋類、箱包、餐飲、家紡、金銀飾品等多種業(yè)態(tài)組合。河南街地面還集中了各類日常百貨商攤。河南街是以大型商場(chǎng)、品牌專賣、百貨商攤、飲食廣場(chǎng)為組合的商業(yè)形式,其中服裝以運(yùn)動(dòng)休閑為主；河南街時(shí)代廣場(chǎng)方向最為集中、最繁華位置，集中很多知名品牌的主力店鋪；青島路方向步行街道延伸較小，主要集中了國(guó)美和大型的百貨公司，商業(yè)氛氛圍同比較差。琿春街與河南街交口處人氣旺盛，為進(jìn)入主要商場(chǎng)的進(jìn)出口，夜晚閉店時(shí)間都在21點(diǎn)左右?，q春街主要集中了蘇寧、國(guó)美、大潤(rùn)發(fā)、吉林商廈、東方大廈、金店、富安居家俱廣場(chǎng)、銀行等大型商場(chǎng)，還有零星的品牌專賣、美容美發(fā)、眼鏡超市、小型倉(cāng)賣等多種業(yè)態(tài)，商業(yè)氣氛同比琿春街較差，主要由于琿春街以家電為主，大宗商品購(gòu)買(mǎi)人數(shù)相對(duì)較少的原因；琿春街與解放交口為進(jìn)入大潤(rùn)發(fā)和琿春街的入口，人氣旺盛?，q春街過(guò)解放路儉樸胡同方向?yàn)榧质小安灰菇帧币故校饕獮榈蜋n小商品，夜晚呈現(xiàn)一片繁榮。解放中路主要集中了網(wǎng)通、移動(dòng)、大潤(rùn)發(fā)、KFC、必勝客、銀行、高檔洗浴、高檔酒店、家俱廣場(chǎng)、時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、地下電玩廣場(chǎng)等大型的商業(yè)及事業(yè)單位，其中時(shí)代廣場(chǎng)人氣最為旺盛，為進(jìn)出步行街與時(shí)代廣場(chǎng)的出入口，此處過(guò)街人員較多。本項(xiàng)目在河南街商圈有三個(gè)點(diǎn)、兩個(gè)面。河南街商圈三個(gè)點(diǎn)人流量最大1、河南街與琿春街交叉口；2、琿春街與解放中路交叉口；3、時(shí)代廣場(chǎng)解放中路路口（人流量相對(duì)較大）。本項(xiàng)目抓住這三個(gè)點(diǎn)就能達(dá)到集聚人氣的效果，為項(xiàng)目提升價(jià)值；兩個(gè)面為琿春街與解放路，渾春街以服裝為主，解放路以洗浴、餐飲為主。綜上所述河南街商圈商業(yè)高度集中，業(yè)態(tài)種類齊全，服裝、家電、百貨、餐飲、家俱、金銀飾品等多種業(yè)態(tài)高度集中，商品檔次中、高檔。區(qū)域內(nèi)無(wú)同質(zhì)化項(xiàng)目，無(wú)完全的一站式購(gòu)物商業(yè)模式，休閑區(qū)域較少，商業(yè)分布緊湊。三、項(xiàng)目具體分析1、項(xiàng)目初步區(qū)域設(shè)計(jì)及分析根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)現(xiàn)提出規(guī)劃區(qū)域方案：琿春街（北京街-解放路）600米，為單通道寬度13米，建筑面積7800平米；解放路(琿春街-時(shí)代廣場(chǎng))850米，為雙通道22米，建筑面積17600平米。河南街兩側(cè)各延伸50米，為8米單通道，建筑面積800平米，在琿春街與解放路交口、琿春街與河南街交口、世代購(gòu)物廣場(chǎng)處設(shè)置三方案優(yōu)勢(shì)：覆蓋商圈人氣最旺點(diǎn)，項(xiàng)目體量大，能更好的擴(kuò)大聲勢(shì)，緩解解放路交通壓力。能更好的分布商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造利潤(rùn)最大點(diǎn)?，q春街施工寬度小，對(duì)兩側(cè)商家影響相對(duì)較小。方案劣勢(shì)：河南街道延伸處施工將影響商家營(yíng)業(yè)，造成社會(huì)影響。解放路兩側(cè)商業(yè)氣氛較弱，將影響解放路地下商業(yè)氛圍，解放路各交叉口地下管線復(fù)雜增加施工成本，資金回籠期增長(zhǎng)。河南街琿春延伸處涉及商家12家，時(shí)代廣場(chǎng)延伸處涉及商家20戶。2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)初步規(guī)劃第一方案：琿春街以精品屋為主，主要經(jīng)營(yíng)鞋類、服裝等；解放路為品牌廣場(chǎng)、精品屋、手機(jī)數(shù)碼賣場(chǎng)、餐飲廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)知名品牌、手機(jī)、餐飲。產(chǎn)品定位為中、高檔。3、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析⑴商業(yè)大廈共兩層，在河南街、琿春街均有出口。主要經(jīng)營(yíng)低檔產(chǎn)品，產(chǎn)品主要為服裝、鞋類、箱包，部分為經(jīng)營(yíng)家具產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施交差。人流量較小，部分商鋪有出兌、出租現(xiàn)象。與本項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力；⑵東方商廈商業(yè)大廈共五層，在河南街、琿春街、解放路均有出口。主要經(jīng)營(yíng)中、高檔產(chǎn)品，產(chǎn)品囊括了服裝、鞋類、箱包、家電、化妝品等各種產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，與鄰近大潤(rùn)發(fā)形成了優(yōu)劣勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)入商家是以返點(diǎn)為主，不以租金形式體現(xiàn)。人流量較大，但項(xiàng)目缺少餐飲、休閑場(chǎng)所。與本項(xiàng)目有較大競(jìng)爭(zhēng)力；⑶時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)在河南商圈與東方商廈遙相呼應(yīng)，經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)營(yíng)種類基本與東方商廈一致。⑷時(shí)代購(gòu)物地下游樂(lè)廣場(chǎng)，此區(qū)域?yàn)榈叵氯朔拦こ?，占地面積為2000米左右，全部為休閑娛樂(lè)區(qū)域，包括了大型電玩、保齡球、乒乓球、臺(tái)球等全部項(xiàng)目，但此地下布局較混亂，娛樂(lè)設(shè)施較陳舊，消費(fèi)檔次較低，消費(fèi)人群較少。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目有較大競(jìng)爭(zhēng)力為東方商廈和時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)，但兩家商場(chǎng)并不是完全的一站式購(gòu)物商場(chǎng)，商業(yè)業(yè)態(tài)有缺失，都缺少餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目應(yīng)該抓住其缺失點(diǎn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，創(chuàng)造休閑即購(gòu)物，購(gòu)物即休閑的購(gòu)物廣場(chǎng)。4、河南街商鋪出售、出租情況及分析河南街（步行街）兩側(cè)無(wú)一家房屋出售、出租、出兌情況，僅僅有一處鋪位招商，規(guī)模較小而且已經(jīng)全部招商完畢。其中在繁華地段有四層樓體正在改建，面積較小，對(duì)擬建項(xiàng)目無(wú)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)無(wú)產(chǎn)權(quán)式商鋪，無(wú)同比類項(xiàng)目，兩側(cè)門(mén)市多為個(gè)人所有。初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)在河南街繁華地帶使用面積40m2商鋪招商情況，對(duì)在繁華地段僅有一處招商商場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三樓位置較好地段，19米的精品屋，月租金價(jià)格在4600元左右，單平米月租金達(dá)到242元，而且此處為剛剛招商，有一定的優(yōu)惠價(jià)格。步行街地面簡(jiǎn)易攤位租金情況，占地8平米左右，月租金價(jià)格在3000元左右。琿春街一層門(mén)市單平米出售價(jià)格為12000元，租金價(jià)格在單平米每月150元左右，按照十年收回成本，單平米價(jià)格在18000元左右。解放路一層帶二層門(mén)市單平米售價(jià)9000元，但此處離河南商圈較遠(yuǎn)，且面積較大。出租價(jià)格也在單平米價(jià)格每月100元左右。綜上所述次地段可謂寸土寸金，地面可開(kāi)發(fā)地快奇缺，為地下開(kāi)發(fā)提供很好的契機(jī)。根據(jù)以上價(jià)格本項(xiàng)目單平米銷售均價(jià)23000元。最高售價(jià)30000元。吉林市河南街商業(yè)圈出租/出售價(jià)格匯總位置序號(hào)位置使用面積出售價(jià)格(元/m2)出租價(jià)格(元/月/m2)備注1河南街601166641.66河南街背街2河南街10250河南街背街3河南街1803777兩層4解放路688088新建高層5琿春街22812000兩層6琿春街601007商業(yè)大廈柜臺(tái)2米300生意不好7商業(yè)大廈場(chǎng)地2096生意不好7商業(yè)大廈精品屋100生意不好8河南街?jǐn)傸c(diǎn)10米3009河南街40833繁華地帶10琿春街96347不包任何費(fèi)用11時(shí)代購(gòu)物3661背街道12河南街90633繁華地帶13河南街19242精品屋二層14時(shí)代廣場(chǎng)4019815東方商廈30女鞋35萬(wàn)任務(wù)20%扣點(diǎn)全年7萬(wàn)左右商場(chǎng)定任務(wù)扣點(diǎn)四、SWTO分析<一>優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)1、地面可開(kāi)發(fā)地快稀缺，地下開(kāi)發(fā)獎(jiǎng)大大提高利潤(rùn)空間；2、無(wú)同質(zhì)化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，增加競(jìng)爭(zhēng)力度；3、將地面攤位吸引地下，減少體面緊湊感，增加步行街觀賞價(jià)值，提升娛樂(lè)、休閑比例，減少安全隱患；4、利用完善的基礎(chǔ)設(shè)施、過(guò)街的交通功能、一站式服務(wù)吸引消費(fèi)群體；5、利用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，吸引投資者購(gòu)買(mǎi)；6、緩解河南街區(qū)域交通壓力，人車分流，改善叫交通環(huán)境；7、建筑體量大，足夠容納多種業(yè)態(tài)，具有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。<二>劣勢(shì)及威脅點(diǎn)1、河南街步行街市場(chǎng)接近飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響商業(yè)消費(fèi)；2、地下商業(yè)街打亂了步行街商圈購(gòu)物模式，能否為吉林市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者接受，施工中給此區(qū)域消費(fèi)者帶來(lái)不便，會(huì)讓一部分消費(fèi)者產(chǎn)生反感，降低項(xiàng)目認(rèn)知度；3、規(guī)劃中的地下商業(yè)步行街鋪型、面積均有別于地上商鋪，商戶能否在短時(shí)間內(nèi)接受將直接影響招商進(jìn)度；4、河南街商業(yè)高度集中，施工封路難度大，如果考慮改變施工方法，將大大提高項(xiàng)目成本；5、商圈已經(jīng)形成，本項(xiàng)目需要好的運(yùn)營(yíng)公司管理和規(guī)劃，如果后期管理不到位，將影響擬建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力度，造成死盤(pán)；6、地下水位較高，地下管線復(fù)雜，增加施工成本。綜上所述，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，潛在投資市場(chǎng)空間巨大，項(xiàng)目操作成功與否取決項(xiàng)目定位，特別是業(yè)態(tài)定位，本案要成功關(guān)鍵是要抓住項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求點(diǎn)，把流行、時(shí)尚文化與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，這也是項(xiàng)目的核心價(jià)值所在。五、銷售政策根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)給予以下幾點(diǎn)建議：吸引商圈商家進(jìn)駐，給予相應(yīng)政策，給予減免租金的優(yōu)惠政策，增加商業(yè)氣氛；放緩市場(chǎng)投放速度，加強(qiáng)銷售控制，拉長(zhǎng)銷售周期，拉升銷售價(jià)格。在推廣時(shí)讓銷售信息低調(diào)隱藏在品牌類廣告中，制造神秘感。這樣做最大的意義是給已購(gòu)買(mǎi)鋪位的業(yè)主信心，讓他們看到自己的投資已經(jīng)見(jiàn)到了效益?？梢宰畲笙薅鹊臐M足他們的投資成就感，沖抵漫長(zhǎng)的等待開(kāi)業(yè)過(guò)程帶給他們的焦慮感。其次也可以迎合投資者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的投資心理，用神秘感人為造成搶購(gòu)態(tài)勢(shì)。第三，可以實(shí)現(xiàn)銷售利益的最大化。設(shè)定一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如1月10日），對(duì)外宣稱“銷售倒計(jì)時(shí)，剩余鋪位轉(zhuǎn)為自持經(jīng)營(yíng)“10年原價(jià)收回商鋪”的宣傳主題，10年后業(yè)主覺(jué)得項(xiàng)目沒(méi)有增值，公司負(fù)責(zé)原價(jià)收回商鋪，給予商鋪保值奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，增加客戶購(gòu)買(mǎi)欲望；本項(xiàng)目后期管理為重中之重，聘請(qǐng)良好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提前進(jìn)入，增加進(jìn)入商家對(duì)項(xiàng)目的信心，提升項(xiàng)目安全感；以購(gòu)物即休閑，休閑即購(gòu)物的產(chǎn)品定位，以完整的商業(yè)業(yè)態(tài)，從購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為主題，滿足不同客戶需要，增大購(gòu)買(mǎi)人群；購(gòu)鋪返三年租金。目標(biāo)群體鎖定：第一層次：銷售目標(biāo)客戶——吉林市投資者和投資自營(yíng)者——長(zhǎng)春市投資者和投資自營(yíng)者第二層次：招商目標(biāo)客戶——公司的追隨商家——吉長(zhǎng)兩地適合項(xiàng)目定位的經(jīng)營(yíng)大戶——被本項(xiàng)目的規(guī)模和政策吸引而新加入