萊茵體育：《萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告》

中聯(lián)評報字[2023]第2794號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司二〇二三年八月三日萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告聲明 1摘要 3資產(chǎn)評估報告 5一、委托人、被評估企業(yè)和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況 5二、評估目的 9三、評估對象和評估范圍 四、價值類型及其定義 五、評估基準日 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 十二、評估報告使用限制說明 十三、評估報告日 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告中載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。三、本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使四、資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用人應當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對六、委托人和其他相關(guān)當事人所提供資料的真實性、合法性、完整性是評估結(jié)論生效的前提，納入評估范圍的資產(chǎn)、負債清單以及評估所需的預測性財務(wù)信息、權(quán)屬證明等資料，已由委托人、被評估企業(yè)申報并經(jīng)其采用蓋章或其他方式確認。七、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏 八、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào) 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。九、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告中聯(lián)評報字[2023]第2794號中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司接受成都文化旅游發(fā)展集團有限責任涉及的南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日的市評估基準日為2023年4月30日。本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結(jié)合委估對象的實際情 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告估程序，得出南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日2023年4月30日的評估結(jié)論如下：公司股東權(quán)益賬面值為6,753.90萬元，評估值9,680.37萬元，評估增值2,926.47萬元，增值率43.33%。在使用本評估結(jié)論時，特別提請報告使用人使用本報告時注意報告中所載明的特殊事項以及期后重大事項。根據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估報告，須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評估監(jiān)督管理程序后使用。本報告評估結(jié)果使用有效期一年，即自評估基準日2023年4月30日至2024年4月29日使用有效，超過一年，需重新進行評估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細情況和正確理解評估結(jié)論，應當閱讀資產(chǎn)評估報告全文。第4頁中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司第4頁 京萊茵達體育發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益在評估基準日2023年4月30本次資產(chǎn)評估的委托人分別為成都文化旅游發(fā)展集團有限責任公(一)委托人1概況公司名稱：成都文化旅游發(fā)展集團有限責任公司(以下簡稱“成文旅”)注冊地址：成都市洗面橋街30號2樓 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告營業(yè)期限：2007年03月30日長期經(jīng)營范圍：文化項目、體育項目、旅游項目(含游樂設(shè)施)的規(guī)劃、策劃、投資(不得從事非法集資、吸收公眾資金等金融活動)、建業(yè)務(wù));營銷策劃、會議、演出服務(wù)及展覽服務(wù)；廣告設(shè)計、制作、代(二)委托人2概況注冊地址：浙江省杭州市文三路535號萊茵達大廈營業(yè)期限：1988年03月31日至2026年10月15日危險品和易制毒品)的銷售，體育經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)，知識產(chǎn)權(quán)代理(除專利代理),會展服務(wù)，設(shè)計、制作、代理、發(fā)布國內(nèi)各類廣告，設(shè)備租 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告詢，投資管理，倉儲服務(wù)(不含危險品),資產(chǎn)管理。(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動)(三)被評估企業(yè)概況(曾用名：南京萊茵達置業(yè)有限公司)注冊地址：南京江寧科學園天元東路228號法定代表人：蔡小清注冊資本：5000萬人民幣實繳資本：5000萬人民幣統(tǒng)一社會信用代碼：913201157305790939企業(yè)類型：有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)成立日期：2001年10月12日營業(yè)期限：2001年10月12日至2031年10月17日(1)歷史沿革南京萊茵達體育發(fā)展有限公司成立于2001年10月，由萊茵達集團有限公司與杭美錦共同出資設(shè)立的有限責任公司，注冊資本2000萬元，其中：萊茵達集團有限公司出資1700萬元，持投比例85%,杭美錦出資300萬元，持投比例15%。本次出資業(yè)經(jīng)南京永寧會計師事務(wù)所出具的驗資報告(永寧驗字[2001]第143號)審驗。根據(jù)該公司2007年4月股東會決議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和修改后的章程，杭美錦將其持有該公司15%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萊茵達集團有限公司(2007年2月更名為萊茵達控股集團有限公司)。根據(jù)該公司2007年12月股東會決議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和修改后的章程，萊茵達控股集團有限公司將其持有該公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萊茵達置業(yè)股份有限公司(2015年9月更名為萊茵達體育發(fā)展股份有限公 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告根據(jù)該公司2008年4月股東會決議及修改后的章程，新增注冊資本3000萬元(系未分配利潤轉(zhuǎn)增),變更后的注冊資本為5000萬元。本次增資業(yè)經(jīng)遼寧天健會計師事務(wù)所有限公司出具的驗資報告(遼天會驗字[2008]驗S032號)審驗。截至評估基準日，南京萊茵達體育發(fā)展有限公司實收資本為伍仟萬元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例見下表。出資額(萬元)出資比例(%)1萊茵達體育發(fā)展股份有限公司(2)經(jīng)營范圍許可項目：各類工程建設(shè)活動；體育場地設(shè)施經(jīng)營(不含高危險性體育運動);房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以審批結(jié)果為準)。一般項目：體育競賽組織；體育場地設(shè)施工程施工；體育用品及器材零售；體育中介代理服務(wù)；體育健康服務(wù)；組織體育表演活動；知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)；體育用品設(shè)備出租；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));停車場服務(wù)；物業(yè)管理；住宅室內(nèi)裝飾裝修(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)。(3)資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況截止評估基準日2023年4月30日，資產(chǎn)總額12,613.98萬元，負債總額5,860.08萬元，凈資產(chǎn)額為6,753.90萬元，實現(xiàn)營業(yè)收入75.71萬元，凈利潤-162.57萬元。該公司近三年及基準日資產(chǎn)、負債及財務(wù)2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年4月30日總資產(chǎn)負債 菜茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年4月30日凈資產(chǎn)2023年1-4月營業(yè)收入凈利潤2023年1-4月審計機構(gòu)中審眾環(huán)會計師事中審眾環(huán)會計師事中審眾環(huán)會計師事中審眾環(huán)會計師事(三)委托人與被評估企業(yè)之間的關(guān)系本次資產(chǎn)評估的委托人為成都文化旅游發(fā)展集團有限責任公司和(四)委托人、業(yè)務(wù)委托合同約定的其他評估報告使根據(jù)成都文化旅游發(fā)展集團有限責任公司董事會決議通知單萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股本次資產(chǎn)評估的目的是反映南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股東全 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告止評估基準日2023年4月30日，南京萊茵達體育發(fā)展有限公司賬面資產(chǎn)總額12,613.98萬元、負債5,860.審計的2023年4月30日南京萊茵達體育發(fā)展有限公司資產(chǎn)負債表，評委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍(一)委托評估的主要資產(chǎn)情況本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為存貨、投資性房地產(chǎn)及房屋建筑物1、存貨類資產(chǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，具體為116個地下車位(其中有19個為人防車位),已全部計提存貨跌價準備；(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況截止評估基準日2023年4月30日，南京萊茵達體育發(fā)展有限公司(三)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告截止評估基準日2023年4月30日，南京萊茵達體育發(fā)展有限公司(四)引用其他機構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評估報告中評估基準日南京萊茵達體育發(fā)展有限公司各項資產(chǎn)及負債賬面值系引用中審眾環(huán)會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)對南京萊茵達體育發(fā)展有限公司2023年4月30日審計出具的審計報告(眾環(huán)審字(2023)2800017號),報告類型：標準的無保留意見。中審眾環(huán)會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)系委托人聘請的專業(yè)會計審計機構(gòu)，是擁有相應業(yè)務(wù)資格的專業(yè)機構(gòu)，將其作為評估依據(jù)具有時效性和可靠性，對其披露的相關(guān)信息，應予以充分相信和采納。同時該機構(gòu)及其相關(guān)人員在相應的法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)對其出具的上述報告承擔其相應的法律責任。除以上內(nèi)容之外，本次評估報告中基準日中涉及的各項資產(chǎn)及負債的評估工作均由中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司獨立完成，不存在引用其他機構(gòu)出具的報告的情況。依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)本項目資產(chǎn)評估的基準日是2023年4月30日。此基準日是綜合考慮本次經(jīng)濟行為、資產(chǎn)規(guī)模、中介機構(gòu)工作量大 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(一)經(jīng)濟行為依據(jù)年第11-1】45號);2、萊茵達體育發(fā)展股份有限公司總經(jīng)理辦公會紀要(萊體司紀要3、萊茵達體育發(fā)展股份有限公司總經(jīng)理辦公會紀要(萊體司紀要(二)法律法規(guī)依據(jù)人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議修訂);2、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);3、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議);4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正);5、《中華人民共和國土地管理法》(根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議第三次修正);6、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);7、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修正);8、《中華人民共和國車輛購置稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過);9、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2019年4月23日中華人民共和國國務(wù)院令(第714號)修訂);10、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2019年3月2日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);11、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(2005年8月25日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第31次主任辦會議審計通過);12、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修正);13、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財政部部務(wù)會議審議通過);14、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年6月24日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會主任辦公會議審議通過);15、《財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[2001]102號，2001年12月31日中華人民共和國國務(wù)院辦公廳通知);16、《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號，1992年7月18日國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布);17、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2008年12月18日以財政部、國家稅務(wù)總局令第50號發(fā)布); 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號，2006年12月12日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布);資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號，2013年5月10日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布);(三)評估準則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準則》(財資〔2017〕43號);2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)〔2017〕30號);3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估報告》(4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)〔206、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則-資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)11、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2017〕42號);14、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)〔2017〕47號);15、《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)[2019]39號)。 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)取價依據(jù)定扣除辦法有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第35號);(六)其它參考資料限公司2023年4月30日審計出具的審計報告(眾環(huán)審字(2023)28000174、《企業(yè)會計準則—應用指南》(中華人民共和國財政部財會[2006]18號); 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告(一)評估方法的選擇前國內(nèi)類似行業(yè)相關(guān)的資本市場中尚難以找到足夠的交易案例或可比收益法是指通過估測評估對象可以帶來的未來預期收益的現(xiàn)值來(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司第16頁 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告(1)貨幣資金(2)應收款項(3)預付賬款 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(4)存貨——產(chǎn)成品(開發(fā)產(chǎn)品)Ft=月租金×12×(1-空置率)×建筑面積+保證金利息收入-管理費(5)其他流動資產(chǎn)(1)投資性房地產(chǎn) 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告Ft=月租金×12×(1-空置率)×建筑面積+保證金利息收入-管理費(2)固定資產(chǎn)一房屋建筑物類資產(chǎn)(3)固定資產(chǎn)一設(shè)備類資產(chǎn)①重置全價 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有眼公司股權(quán)項目，評估報告年限成新率=(1-已使用年限/規(guī)定或經(jīng)濟使用年限)×100%里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%(4)使用權(quán)資產(chǎn)(5)遞延所得稅資產(chǎn) 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估(三)收益法介紹根據(jù)本次盡職調(diào)查情況以及被評估企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特(1)對納入報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照基準日前后經(jīng)營狀況的變化趨勢和業(yè)務(wù)類型等分別估算預期收益(凈現(xiàn)金流量),并折現(xiàn)(2)對納入報表范圍，但在預期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予考慮的資產(chǎn)(負債),定義其為基準日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(1)基本模型 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告Cr:基準日流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負債)價值；C?:基準日非流動類溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負債)價值。(2)收益指標R=凈利潤+折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本+期末資產(chǎn)回的自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理并加(3)折現(xiàn)率折現(xiàn)率=無風險報酬率+特定風險報酬率(4)收益期的確定 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有眼公司股權(quán)項目.評估報告(一)評估準備階段(二)現(xiàn)場評估階段中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司第24頁 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告(三)評估匯總階段(四)提交報告階段 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京菜菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(一)一般假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和(二)特殊假設(shè) 評估基準日2023年4月30日的價值進行了評估，得出如下結(jié)論：(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對南京萊茵達體育發(fā)展有限公司的全部資產(chǎn)和負債進行評估得出的評估基準日2023年4月30日的評估結(jié)論如下： 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告資產(chǎn)賬面價值12,613.98萬元，評估值15,540.45萬元，評估增值2,926.47萬元，增值率23.20%;負債賬面價值5,860.08萬元，評估值5,860.08萬元，無評估增減變評估增值2,926.47萬元，增值率43.33%,詳見下表：被評估企業(yè)：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司評估基準日BC流動資產(chǎn)1非流動資產(chǎn)2其中：投資性房地產(chǎn)3固定資產(chǎn)456遞延所得稅資產(chǎn)7使用權(quán)資產(chǎn)8資產(chǎn)總計9非流動負債負債總計凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。(二)收益法評估結(jié)論經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)股東全部權(quán)益價值進行評估。被評估企業(yè)股東權(quán)益賬面值為6,753.90萬元，評估值9,394.45萬元，評估增值2,640.55萬元，增值率39.10%。(三)評估的差異分析及最終結(jié)果的選取1、兩種方法評估結(jié)果的差異分析本次收益法評估得出的股東全部權(quán)益價值為9,394.45萬元，比資產(chǎn) (1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)的成本重置為價值標準，反映的是資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著國(2)收益法是以資產(chǎn)的預期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、政府預期收益為價值標準，反映的是資產(chǎn)的產(chǎn)出能力(獲利能力)的大小。用租金收入預測得出的結(jié)論不能很好的體現(xiàn)該公司于評估基準日時點(四)評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因第29頁第29頁 (一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項位均未辦理分戶、也沒有取得房產(chǎn)證。其中有19個為人防車位，按照擁有車位的使用權(quán)，不可以出售，使用期限為20年，到期后才可以繼(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素民初6458號】、江蘇省南京市中級人民法院民事判決書【(2022)蘇01民終1634號】,判決如下：①被告南京茵愛商業(yè)管理有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)將租賃的位于南京市江寧區(qū)天元東路 萊菌達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告474,176元為基數(shù)，自2020年8月5日起計算至同年11月4日止；以1,881,408元為基數(shù)，自2020年11月5日起計算至2021年2月4日止；以2,324,992元為基數(shù)，自2021年2月5日起計算至實際給付之日止);人民法院民事判決書【(2022)蘇0115民初1820號】,判決如下：①被告南京弈想體育科技有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給保管費(自2022年4月30日起按30元/天計算至被告實際接收物品之日止)②案應收案件受理費15165元，由原告南京萊茵達體育司負擔8771元。江蘇省南京市中級人民法院民事判決書【(2023)蘇013、南京萊茵達體育發(fā)展有限公司同浙江省二輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目，評估報告司為杭州市拱墅區(qū)紳華府小區(qū)的開發(fā)商一杭州萊德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東，因杭州萊德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已注銷，故本次一起作為二被告，與杭州市拱墅區(qū)紳華府第二屆業(yè)主委員會之間，就紳華府小區(qū)地下室樓板滲漏水，墻面、地面滲水、電梯機房溺水等情況需維修產(chǎn)生的物權(quán)保護糾紛。2023年1月11日，原告提交起訴狀，并收到(2023)浙0105民訴前調(diào)615號傳票。截止報告出具日，該案件尚無最新進展。本次評估未考慮該涉訴事項對評估結(jié)論的影響，提請報告使用人關(guān)注。4、2023年5月5日，原告孫才紅、沈嘉、沈樹勤，系萊茵東郡聞鶯苑15幢401室業(yè)主，因戶外水管損壞，與被告南京江寧水務(wù)集團有限公司、南京萊茵達體育發(fā)展有限公司、南京江山物業(yè)管理有限公司財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，經(jīng)江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院(2023)蘇0115民初1691號民事判決書判定：被告南京江寧水務(wù)集團有限公司、南京萊茵達體育發(fā)展有限公司、南京江山物業(yè)管理有限公司分別于該判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告沈樹勤、孫才紅、沈嘉1,322.9元。截止報告出具日，被告南京江寧水務(wù)集團有限公司因不服判決，于2023年5月12日提請上訴。截止報告出具日，該案件尚無最新進展。本次評估未考慮該涉訴事項對評估結(jié)論的影響5、南京萊茵達體育發(fā)展有限公司作為原告，與被告南京茵愛商業(yè)管理有限公司、杭州嘉程豐眾資產(chǎn)管理有限公司之間因房屋租賃合同產(chǎn)生糾紛。南京萊茵達體育發(fā)展有限公司于2023年4月提請民事起訴狀，訴訟請求為：①判令被告立即支付原告租金4,430,000元及逾期付款違約金暫計349,970元(自2023年2月1日暫計算至2023年4月20日，之后繼續(xù)以付租金為基數(shù)，按日千分之一計算至實際付清之日);②判令被告承擔原告為維權(quán)支付的律師費90,000元、保函費4,000元；上述1.2項費用共暫計4873970元。該案件將于2023年7月18日開庭。本次評 菜茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告估未考慮該涉訴事項對評估結(jié)論的影響。6、中國工商銀行股份有限公司南京江寧支行金融借款合同糾紛。南京萊茵達體育發(fā)展有限公司，南京萊茵達體育發(fā)展有限公司于2023年7月10日收到南京市江寧區(qū)人民法院傳票((2023)蘇0115民初12103號),訴訟請求為：①請求判令被告劉耀飛、龍向琴、劉漢文償還所欠借款本金213,704.67元，利息4,341.74元，罰息286.93元，復利62.91元(暫計算至2023年5月26日),并按(個人購房借款擔保合同)約定利率標準連續(xù)計算自2023年5月27日起至借款本息實際還清之日止的利息、罰息、復利(其中罰息以本金213,704.67元為基數(shù)，復利以利息4,341.74元為基數(shù)，分別按罰息年利率4.395%計算);②請求判令被告南京萊茵達對被告劉耀飛的債務(wù)承擔連帶擔保責任；③請求確認原告對被告名下位于“江寧區(qū)林陵街道天元東路228號萊茵東郡花園磬茵苑10幢202室”的不動產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，并有權(quán)以折價或拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償本案所有應付款項；④請求判令四被告承擔本案件受理費、財產(chǎn)保全費等訴訟費用。該案件將于2023年8月9日開庭。本次評估未考慮該涉訴事項對評估結(jié)論的影響。(三)抵押擔保、質(zhì)押及其他事項根據(jù)被評估企業(yè)提供的資料以及評估人員的盡職調(diào)查，本次評估未發(fā)現(xiàn)抵押、擔保及其他事項。(四)現(xiàn)場勘查受限情況本次評估不存在現(xiàn)場勘察受限的情況。(五)重大期后事項未發(fā)現(xiàn)重大期后事項。 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊菌達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(六)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況執(zhí)行本次評估業(yè)務(wù)過程中，我們通過合法途徑獲得了以下專業(yè)報告，并審慎參考利用了專業(yè)報告的相關(guān)內(nèi)容：中審眾環(huán)會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)對南京萊茵達體育發(fā)展有限公司2023年4月30日審計出具的審計報告(眾環(huán)審字(2023)2800017號)。本資產(chǎn)評估報告的賬面資產(chǎn)類型與賬面金額已經(jīng)中審眾環(huán)會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計。資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)所采用的評估方法對財務(wù)報表的使用要求對其進行了分析和判斷，但對相關(guān)財務(wù)報表是否公允反映評估基準日的財務(wù)狀況和當期經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量發(fā)表專業(yè)意見并非資產(chǎn)評估專業(yè)人員的責任。(七)其他需要說明的事項1、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。2、評估師和評估機構(gòu)的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構(gòu)對該項評估目的所對應的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及被評估企業(yè)提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以委托人及被評估有關(guān)法律文件的真實合法為前提。3、評估過程中，評估人員在對設(shè)備類資產(chǎn)進行勘察時，因檢測手 期檢測資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷和設(shè)備類資產(chǎn)狀過與被評估企業(yè)管理層及其主要股東多次討論，被評估企業(yè)進一步修(1)當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行(2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響(3)對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時， 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力(五)在使用本評估結(jié)論時，提請相關(guān)當事方關(guān)注 萊茵達體育發(fā)展股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓南京萊茵達體育發(fā)展有限公司股權(quán)項目.評估報告(此頁無正文)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司第37頁 1、經(jīng)濟行為文件(復印件);展有限公司專項審計報告(眾環(huán)審字(2023)2800017號);4、委托人、被評估企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復印件);5、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明文件(復印件);8、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復印件);0128號)(復印件);10、簽字資產(chǎn)評估師資格證書(復印件)。2023年4月30日編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司2023年4月30日法定代表人：會計機構(gòu)負貴人：主管會計工作負貴人：法定代表人：會計機構(gòu)負貴人：附注2023年4月30日2023年1月1日2022年12月31日附注2023年4月30日2023年1月1日2022年12月31日 六、(十)六、(十三)六、(十五)六、(十六)六、(九)六、(十七)六、(十九)86,716.10 35,360.8467,539,011.76843,785.37 47,147.7969,164,756.20資產(chǎn)負債表(續(xù))編制單位：南京萊芮達體育發(fā)展有限公司2023年4月30日金額單位：人民幣元流動負債：非流動負債：所有者權(quán)益：資本公積未分配利潤主管會計工作負貴人：會計機構(gòu)負責人：法定代表人：主管會計工作負貴人：會計機構(gòu)負責人：編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司附注2023年1-4月一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本稅金及附加銷售費用管理費用研發(fā)費用財務(wù)費用其中：利息費用利息收入加：其他收益投資收益(損失以"一"號填列)其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益以攤余成本計量的金融資產(chǎn)終止確認收益凈敞口套期收益(損失以“一”號填列)公允價值變動收益(損失以“一”號填列)信用減值損失(損失以“一”號填列)資產(chǎn)減值損失(損失以“-”號填列)資產(chǎn)處置收益(損失以“-”號填列)二、營業(yè)利潤(虧損以“一”號填列)加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出三、利潤總額(虧損總額以“一”號填列)減：所得稅費用四、凈利潤(凈虧損以"一"號填列)(一)持續(xù)經(jīng)營凈利潤(凈虧損以“一”號填列)(二)終止經(jīng)營凈利潤(凈虧損以“一”號填列)五、其他綜合收益的稅后凈額(一)不能重分類進損益的其他綜合收益1、重新計量設(shè)定受益計劃變動額2、權(quán)益法下不能轉(zhuǎn)損益的其他綜合收益3、其他權(quán)益工具投資公允價值變動4、企業(yè)自身信用風險公允價值變動5、其他(二)將重分類進損益的其他綜合收益1、權(quán)益法下可轉(zhuǎn)損益的其他綜合收益2、其他債權(quán)投資公允價值變動3、金融資產(chǎn)重分類計入其他綜合收益的金額4、其他債權(quán)投資信用減值準備5、現(xiàn)金流量套期儲備6、外幣財務(wù)報表折算差額7、其他六、綜合收益總額六、(二十)六、(二十一)六、(二十二)六、(二十四)六、(二十六)主管會計工作負責人：會計機構(gòu)負責人：編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司附注2023年1-4月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：六、(二十七)六、(二十七)二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：-13,062.73三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：六、(二十七)四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響公司負責人：會計機構(gòu)負責人；主管會計工作負責人：公司負責人：會計機構(gòu)負責人；編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司編制單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司2023年1-4月資本公積(二)所有者投入和減少資本1、提取盈余公積(四)所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)2、本期使用(六)其他四、本年年末余額50,000,000.0029,827,516.47-10,662,760.27-10,662,760.27-1,625,744.44-1,625,744.44-12,288,504.71法定代表人：主管會計工作負責人：法定代表人：所有者權(quán)益變動表(續(xù))編制單位：南京乘菌達體育發(fā)展有限公司資本公積未分配利涌1.提取盈余公積2、本期使用(六)其他四、本年年末余額50,000,000.0029,827,516.47-8,010,258.54會計機構(gòu)負責人：主管會計工作負責人：會計機構(gòu)負責人：被評估單位：南京萊菌達體育發(fā)展有限公司評估基準日：2023年4月30日評估機構(gòu)：中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司被評估單位：南京菜菌達體育發(fā)展有限公司表2123456789固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出29長期待攤費用遞延所得稅資產(chǎn)二二29,264,708.55資產(chǎn)評估結(jié)果分類匯總表評估基準日：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第3頁應付票據(jù)應付利息應付股利長期借款應付債券遞延所得稅負債六、負債總計七、凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)29,264,708.55評估機構(gòu)；中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司流動資產(chǎn)評估匯總表評估基準曰：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司表3共27頁第4頁編號3-1貨幣資金(現(xiàn)金存款他幣)交易性金融資產(chǎn)應收利息應收股利(應收利潤)存貨年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)3被評估單位填表人：趙軍芳填表日期：2023年6月12日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司存放部門(單位)幣種1人民幣被評估單位填表人：趙軍芳貨幣資金—銀行存款評估明細表被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司評估基準曰：2023年4月30日共27頁第6頁賬號幣種1交通銀行股份有限公司南京東山支行人民幣2人民幣被評估單位填表人：趙軍芳填表日期：2023年6月12日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司收款單位名稱(結(jié)算對象)發(fā)生日期11年以內(nèi)被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司欠款單位名稱(結(jié)算對象)發(fā)生日期備注1南京江寧水務(wù)集團有限公司2南京方山森林公園管理有限公司3杭州市物業(yè)維修基金管理公司維修基金系杭州市物業(yè)維修基金管理公司余額，由于被審計單位下子公司杭州萊德注銷，剩余436萬元利潤分配，長投轉(zhuǎn)損失。按照占股比例分配436萬元，其中浙江省二輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收49%,南京置業(yè)收51%,南京置業(yè)代二輕收款。因此這436萬多其他應收款全部由南京置業(yè)收取。4湖州萊茵達宏業(yè)燃氣有限公司1年以內(nèi)合并范圍內(nèi)關(guān)聯(lián)方“評估基準日：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第9頁編號3-9-1材料采購(在途物資)委托加工物資產(chǎn)成品(庫存商品)在產(chǎn)品(自制半成品)發(fā)出商品消耗性生物資產(chǎn)填表日期：2023年6月12日存貨一產(chǎn)成品(開發(fā)產(chǎn)品)評估明細表被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司最新平均售價(元、不含稅)1個1-1個個評估基準曰：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第11頁項目及內(nèi)容發(fā)生日期結(jié)算內(nèi)容備注1被評估單位填表人：趙軍芳填表日期：2023年6月12日非流動資產(chǎn)評估匯總表評估基準日：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第12頁編號4-1可供出售金融資產(chǎn)持有至到期投資長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)工程物資固定資產(chǎn)清理4-10生產(chǎn)性生物資產(chǎn)4-11油氣資產(chǎn)4-12無形資產(chǎn)4-13開發(fā)支出4-144-15長期待攤費用4-164-174-184填表日期：2023年6月12日投資性房地產(chǎn)—房屋評估明細表裝4-5-1年月1自建2019年1月m【48,087,800.002自建2019年1月3填表日期：2023年6月12日固定資產(chǎn)評估匯總表評估基準日：2023年4月30日被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第14頁固定資產(chǎn)-房屋建筑物固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施固定資產(chǎn)-機器設(shè)備固定資產(chǎn)-車輛固定資產(chǎn)-電子設(shè)備固定資產(chǎn)合計固定資產(chǎn)被評估單位填表人：趙軍芳填表日期：2023年6月12日固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評估明細表表4-6-1共27頁第15頁被評估單位：南涼萊茵達體育發(fā)展有眼公司評估據(jù)準日：2023年4月30日年月評估單價(元/m)成新率覽12019年1月m填表白期：2023年6月12日評估人員：田桂蓉被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第16頁金額單位：人民幣元已行駛里程(公里)1上海通用(沈陽)北盛汽車有限公司輛1被評估單位：南京萊茵達體育發(fā)展有限公司共27頁第17頁金額單位：人民幣元規(guī)格型號1三張沙發(fā)一茶幾張32真皮沙發(fā)1個張13電腦1臺戴爾顯示器+主機，InterpentiumDual處理器，1.6GHZ,250G硬盤，2GB內(nèi)存臺1閑置多年，按二手