商品房預(yù)售認(rèn)購書的效力問題研究

商品房預(yù)售認(rèn)購書的效力問題研究

房屋租賃協(xié)議是指房屋所有人在簽署正式的房屋合同之前與買方簽訂的協(xié)議，并在某個(gè)時(shí)間內(nèi)簽署正式的房屋合同。該認(rèn)購書主要是在雙方當(dāng)事人簽訂正式商品房買賣合同的條件還不具備或者一方當(dāng)事人有某種顧慮但又不愿喪失交易機(jī)會(huì)時(shí),商品房買賣雙方所達(dá)成的一種臨時(shí)的妥協(xié)。由于具有相當(dāng)?shù)撵`活性,商品房認(rèn)購書在現(xiàn)實(shí)生活中廣泛存在。一、商品房預(yù)售的認(rèn)購書爭議案例:某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的金金園于2009年5月1日打出廣告從即日起接受認(rèn)籌,該樓盤于2009年7月30日取得商品房預(yù)售許可證。張三系普通買房人,于2009年6月1日到該樓盤售樓處從售樓小姐處得知,如果在6月8日前付全款,可以獲得特別的7折優(yōu)惠,于是同房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購書,認(rèn)購書約定在同年9月1日前雙方需簽訂正式的商品房買賣合同,正式的買賣合同中的該套商品房以認(rèn)購書中約定的價(jià)款成交。張三并在認(rèn)購書簽署當(dāng)日付清全款。此后房地產(chǎn)開發(fā)商因房價(jià)又上漲,明確表示將拒絕與張三簽訂正式商品房買賣合同。提出雙方的認(rèn)購書無效,只愿退還購房原款。張三遂訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ骸?duì)該問題合議庭法官有兩種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn):該商品房認(rèn)購書無效。根據(jù)我國房地產(chǎn)法以及相關(guān)法律規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。該商品房認(rèn)購書系在商品房預(yù)售許可證前簽訂,在認(rèn)購書中約定了交易標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格,實(shí)質(zhì)構(gòu)成商品房買賣合同,所以該認(rèn)購書無效。如果該認(rèn)購書有效,將使國家的商品房預(yù)售許可制度形同虛設(shè)。第二種觀點(diǎn):該商品房認(rèn)購書有效。我國商品房預(yù)售實(shí)行許可制度,未取得預(yù)售許可證確實(shí)不能銷售商品房。但是該認(rèn)購書卻非商品房預(yù)售合同。它只是一個(gè)預(yù)約。我國商品房預(yù)售相關(guān)法律法規(guī)系針對(duì)正式的商品房預(yù)售合同,非針對(duì)預(yù)約。按照法不禁止即為合法的原則,看不出有何理由確定認(rèn)購書無效。從上案例我們可以歸納出本案爭論焦點(diǎn)主要在于:第一,商品房認(rèn)購書的性質(zhì)如何確定;第二,商品房認(rèn)購書與正式的商品房預(yù)售合同區(qū)別在什么地方;第三,如果商品房認(rèn)購書有效,商品房預(yù)售許可制度是否被輕易繞過而形同虛設(shè)。二、買書參與購買的利益平衡法的本質(zhì)在于對(duì)所涉各方利益按照一定的原則進(jìn)行平衡,從而達(dá)至立法者所認(rèn)可的秩序與狀態(tài)。商品房認(rèn)購書涉及到這樣幾個(gè)利益。(一)商品房認(rèn)購書有效確定的風(fēng)險(xiǎn)為保護(hù)購房人個(gè)別、短期的利益,該認(rèn)購書應(yīng)該被認(rèn)為有效。因?yàn)樵谖慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證前,房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金需求,肯定會(huì)對(duì)認(rèn)購人做出相當(dāng)?shù)淖尣健４_認(rèn)該認(rèn)購書有效確保了購房人可以相對(duì)較低的對(duì)價(jià)買到自己中意的標(biāo)的。但是,商品房項(xiàng)目的運(yùn)作過程相對(duì)而言較為復(fù)雜,牽涉到方方面面,其中蘊(yùn)含較多的不確定因素,風(fēng)險(xiǎn)較大。如果確認(rèn)認(rèn)購書有效,導(dǎo)致大量的購房人在預(yù)售許可證取得前,繳納相應(yīng)的認(rèn)購金,這其實(shí)為購房人帶來較大風(fēng)險(xiǎn):萬一該項(xiàng)目運(yùn)作不順利,這將為購房人的資金帶來較大的不確定性,甚或是血本無歸的結(jié)局。所以從購房人整體、長遠(yuǎn)的利益考慮,結(jié)論卻又是相反。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)購書簽訂的購書合同,重點(diǎn)選擇房地產(chǎn)開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前是不可以銷售期房的。但是通過商品房認(rèn)購書的簽訂卻可以使其獲得相當(dāng)?shù)馁Y金,特別是國家收緊銀根的大背景下,該認(rèn)購書為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的資金顯得更為重要。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商取得預(yù)售許可證后,卻又要面臨以較低的房價(jià)銷售房屋,這又是房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意面對(duì)的。(三)商品房預(yù)售管理該調(diào)控在這個(gè)問題上的體現(xiàn)主要是商品房預(yù)售許可制度。一方面允許房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目沒有完工前就可以銷售期房以獲得資金,有效地支持房地產(chǎn)開發(fā)商,從而支持我國并不是特別強(qiáng)大的房地產(chǎn)業(yè)。另一方面,也要顧及購房人及銀行所面對(duì)的巨大風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)開發(fā)商卷款私逃,或者其他原因?qū)е马?xiàng)目不能完成及其他風(fēng)險(xiǎn)。綜合兩方面進(jìn)行平衡,以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。規(guī)定了商品房預(yù)售許可制度。特規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》,未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。三、商品房認(rèn)購書是契約契約的機(jī)關(guān),其契約在一定的契約基礎(chǔ)上的契約本約商品房認(rèn)購書系雙方當(dāng)事人在簽訂正式的商品房買賣合同前簽訂的以簽訂正式的商品房買賣合同為標(biāo)的的協(xié)議。此為商品房認(rèn)購書的重要特征,以此判斷,商品房認(rèn)購書理應(yīng)屬于契約法理論中的預(yù)約。預(yù)約是約定將來訂立一定契約的契約,將來訂立的契約則是本約。預(yù)約的成立與生效適用合同法的一般規(guī)定。商品房認(rèn)購書相對(duì)于正式的商品房買賣合同而言,商品房認(rèn)購書是預(yù)約,商品房買賣合同是本約。此二者具有較大的差別:(一)商品房買賣合同的客體是被拆遷人簽訂作為預(yù)約的商品房認(rèn)購書,其客體是正式的商品房買賣合同的簽訂行為。在商品房認(rèn)購書中,購房當(dāng)事人享有的權(quán)利只是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在約定的時(shí)間與之簽訂正式的商品房買賣合同。作為本約的正式的商品房買賣合同,其客體則是相應(yīng)的履行行為。在正式的商品房買賣合同中,購房當(dāng)事人可以按照約定要求房地產(chǎn)開發(fā)商按時(shí)交付符合規(guī)定的商品房。(二)商品房認(rèn)購書被合同法規(guī)制正式的商品房買賣合同,需受到相應(yīng)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》等一系列法律規(guī)范的規(guī)制。作為預(yù)約,商品房認(rèn)購書僅受合同法的規(guī)制。只要認(rèn)購書雙方主體合法,意思表示真實(shí),不違反法律法規(guī)以及社會(huì)公德,商品房認(rèn)購書即為有效。(三)不動(dòng)產(chǎn)交付的成立,應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)契約為前提對(duì)于商品房認(rèn)購書,如果因房地產(chǎn)開發(fā)商違約,購房人訴至法院,購房人只可以要求人民法院判決房地產(chǎn)開發(fā)商按照約定與其簽訂正式的商品房買賣合同,而不能要求人民法院判決房地產(chǎn)開發(fā)商向其交付約定的商品房。對(duì)正式的商品房買賣合同而言,如果因房地產(chǎn)開發(fā)商違約,購房人訴至法院,購房人可要求人民法院判決房地產(chǎn)開發(fā)商向其交付約定的商品房。四、商品房認(rèn)購書的法律效力關(guān)于在取得商品房預(yù)售許可證之前,商品房認(rèn)購書的法律效力,筆者更贊同在沒有其他比如欺詐脅迫等情形之下其應(yīng)該具有法律效力。但是也不可一概而論。(一)產(chǎn)抗價(jià)是正式銷售期房的預(yù)約從前述商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)及其與正式的商品房買賣合同的區(qū)別我們至少在理論上可以明顯地得出結(jié)論:商品房認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。沒有取得商品房預(yù)售許可證,房地產(chǎn)開發(fā)商不可以對(duì)外銷售期房,其對(duì)外簽訂的商品房期房買賣合同理應(yīng)無效。對(duì)此,我們基本沒有異議。但是商品房認(rèn)購書只是正式的商品房買賣合同的預(yù)約。對(duì)于任何契約,我們都可以簽訂一個(gè)預(yù)約。商品房認(rèn)購書簽署雙方當(dāng)事人均認(rèn)識(shí)到?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證他們不可以簽訂正式的商品房買賣合同,他們只是約定到了能夠簽署正式的合法有效的商品房買賣合同時(shí),雙方才簽署正式的商品房買賣合同。對(duì)于這種約定并沒有任何法律規(guī)范否認(rèn)它的合法性,所以原則上在沒有取得商品房預(yù)售許可證情況下簽訂的商品房認(rèn)購書是有效的。(二)正式商品房買賣合同的認(rèn)定對(duì)于實(shí)務(wù)而言,前述判斷確實(shí)必須加上“原則”二字。我們?cè)趯?shí)務(wù)中大量遇到的是和正式商品房買賣合同相差不多的商品房認(rèn)購書。也就是雖然雙方簽署的協(xié)議名為商品房認(rèn)購書,但是該認(rèn)購書的內(nèi)容卻是與正式的商品房買賣合同相差無幾。對(duì)于此種商品房認(rèn)購書而言,雖然其名為商品房認(rèn)購書,但根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則,我們可以判定其實(shí)質(zhì)為正式的商品房買賣合同。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證,所以此種商品房認(rèn)購書理應(yīng)無效。有了前述認(rèn)識(shí)后,我們?cè)僮屑?xì)審視此種情況之后,必須回答的是如何判定一個(gè)商品房認(rèn)購書是打認(rèn)購書之名的正式商品房買賣合同。合同由合同條款構(gòu)成,兩個(gè)合同性質(zhì)相同,一般是指兩個(gè)合同的關(guān)鍵條款一致。為此,最高人民法院于2003年3月24日通過的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條作了專門規(guī)定。商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)該規(guī)定一個(gè)商品房認(rèn)購書被認(rèn)定為正式的商品房買賣合同須具備兩個(gè)條件:第一,該認(rèn)購書具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)該具備以下主要內(nèi)容:(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(2)商品房基本狀況;(3)商品房的銷售方式;(4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(5)交付使用條件及日期;(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(9)面積差異的處理方式;(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(11)解決爭議的方法;(12)違約責(zé)任;(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。商品房認(rèn)購書只有具備了上述全部內(nèi)容后,才能被認(rèn)定為正式商品房買賣合同。第二,出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款,不論該購房款項(xiàng)是全部購房款,還是部分購房款。五、有效的土地承包和土地預(yù)算制度的運(yùn)營(一)有效防止購買住房的弊端在房地產(chǎn)開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證之前,若商品房認(rèn)購書被認(rèn)定為有效,大量的商品房認(rèn)購書出現(xiàn),會(huì)引發(fā)一系列的弊端:1.對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)商可以在項(xiàng)目并沒有符合有關(guān)規(guī)定之前就大量地開展所謂認(rèn)籌等等活動(dòng),吸取大量資金,減少自己在項(xiàng)目上的自有資金投入,這就將較大的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到認(rèn)購者身上。2.房地產(chǎn)開發(fā)部門對(duì)認(rèn)籌資金的監(jiān)管在目前的商品房預(yù)售管理體制下,房地產(chǎn)管理部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房所得款項(xiàng)有較為嚴(yán)格的監(jiān)管措施。房屋預(yù)售款項(xiàng)須進(jìn)入房地產(chǎn)管理部門指定賬戶,且該款項(xiàng)只能用于項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)管理部門對(duì)于認(rèn)籌資金并沒有相應(yīng)監(jiān)管措施。該款項(xiàng)一般由房屋開發(fā)商自主使用。房地產(chǎn)開發(fā)商通過商品房認(rèn)購所獲資金,由此便可進(jìn)入監(jiān)管的灰色地帶。房地產(chǎn)開發(fā)商可以將其用于別的項(xiàng)目,也可以用于繳納土地出讓金。而對(duì)于土地使用權(quán)出讓金,有關(guān)規(guī)定必須由房地產(chǎn)開發(fā)商自己出錢,銀行都不會(huì)為此給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款。因?yàn)槿绻B出讓金都非自有資金的話,(下轉(zhuǎn)第107頁)(上接第68頁)房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎就是完全靠他人資金來開發(fā)自己的項(xiàng)目了!認(rèn)購資金的涌入,使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于上述規(guī)定卻可輕易以另外一種方式規(guī)避。3.商品房買賣合同。《合同法》已目前國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,其主要目標(biāo)在于保證房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,防止房地產(chǎn)泡沫。為此一系列的調(diào)控組合頻頻出臺(tái),其中一個(gè)主要內(nèi)容就是銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一系列調(diào)控措施的出臺(tái),使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈條出現(xiàn)了較為緊張的局面。商品房認(rèn)購資金的涌入,削弱了調(diào)控的力度,對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控造成了不良影響?；谶@幾個(gè)原因,較多地方法院對(duì)最高院2003年3月24日通過的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條做出了自己的解釋。對(duì)商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議需要具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容做寬泛理解。只要認(rèn)購書具備商品房買賣合同的標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格即可認(rèn)定商品房認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容,從而認(rèn)定商品房認(rèn)購書即為商品房買賣合同。沒有取得預(yù)售許可證所簽的商品房買賣合同原則上無效。以維護(hù)商品房預(yù)售制度及國家宏觀調(diào)控和目的運(yùn)行。(二)對(duì)商品房購買人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行過度保護(hù)前述弊端分析導(dǎo)致部分地方法院對(duì)商品房認(rèn)購書持否定態(tài)度,筆者認(rèn)為這是不太適宜的。我們實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì),市場經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)以市場作為配置資源的基礎(chǔ)方式。強(qiáng)調(diào)市場主體是自己利益最好的維護(hù)者,市場是有風(fēng)險(xiǎn)的,市場主體在通過市場獲取資源、獲取利益的同時(shí)也不可避免地需要承擔(dān)市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在商品房認(rèn)購過程中,只要房地產(chǎn)開發(fā)商沒有實(shí)施欺詐,沒有隱瞞,沒有誤導(dǎo),商品房認(rèn)購人對(duì)于該市場風(fēng)險(xiǎn)是有充分預(yù)計(jì)的,從而該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商品房認(rèn)購人來說是其進(jìn)行商品房認(rèn)購所必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。沒有必要對(duì)其進(jìn)行過度保護(hù),否則反而可能會(huì)損害其利益。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是如此。市場經(jīng)濟(jì)并不是萬能的,國家的宏觀調(diào)控是對(duì)市場失靈的一個(gè)有效補(bǔ)救。國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,促進(jìn)市場的理性回歸,從而保證整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展,是房地產(chǎn)市場所必需的,也是保證民生的需要。但是我們強(qiáng)調(diào),宏觀調(diào)控也必須依法進(jìn)行,否則也可能導(dǎo)致國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的不當(dāng)干涉。部分地方法院為了保證宏觀調(diào)控的落實(shí),對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條做出了自己的解釋,該解釋實(shí)際上直接突破了該條規(guī)定的可能文意范圍,違背了法律解釋的基本原則。該種解釋實(shí)際上進(jìn)入了立法的范疇,而根據(jù)我國的立法體制,地方法院沒有立法權(quán)限。如果按照該種解釋對(duì)案件進(jìn)行裁判,實(shí)際上有違法嫌疑。